新世界高端商业地产项目解读：K11背后的运营理念
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原标题：新世界高端商业地产项目解读：K11背后的运营理念
　　商业地产的运营难题在于管理，在于对细节的把控和雕琢，由于这两年来中国内地的购物中心呈井喷式的状态发展，对于很多跑马圈地式的商业地产企业来说还远没有到考虑购物中心的运营层面上，尤其是对于从房地产市场转战到商业地产圈子里来的企业，慢慢的明白商业地产与住宅市场根本是两个概念，花尽心思开业之后还是要投入大量的精力和资源去经营的。在经历了这两年的一番大干快上之后，部分城市已经成为商业地产的重灾区，开业之后的运营更是一道亟待解决的难题摆在大家面前。招商困难，同质化严重这两年一直在困扰着这个行业，许多购物中心将经营的困难归咎于同质化以及电商兴起等因素，但却往往忽视自身的运营水平以及精细化的管理。绝少有购物中心能够真正在这几个方面做得出色，一方面是我们虽然拥有了足够多的购物中心，但其实还是处在一个开始的阶段，没有太多的经验；另一方面，业态与消费者的关系也需要时间磨合调整。在购物中心领域，来自香港和新加坡的企业无疑有更多的优势，他们已经具备多年的运营经验，同时也有较好的人才储备。
　　在2013年开业的上海K11是香港新世界集团的高端商业地产项目，用K11创办人兼主席郑志刚的话说，K11是高端生活方式品牌运营商，在中国大陆，上海无疑是对商业地产最为挑剔的市场，K11脱胎于香港新世界集团，在运营管理上有非常严谨的一面。对于普通消费者来说，看到的往往是K11艺术化的装置和充满创意的活动，一切看起来都是那么光鲜前卫，但隐藏在这一切背后的是大型港企在管理和运营方面沉淀多年的经验。这是K11给内地购物中心的一个重要启发，再华丽的外表，再轰动的开业最后还是要回到运营的轨道上来，对于一个商业地产管理公司来说，唯有精细化的运营能力才是其成功的保障，这一点怎么强调都不过分。消费者对于K11的认可也体现在统计的数据上，上海K11仅有不到四万平面的体量，但在开业的第一个月客流就超过百万人次；此外，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。
　　另外一个有趣的地方是许多行业内的人士总是将K11的成功归纳为跨界的商业思维，比如从郑志刚在艺术领域的经历使他有更深湛的艺术眼光，并将其融入了商业模式当中，进而孕育出了博物馆零售业的概念。但他们可能忽略了再脱俗的经营模式也是要回到购物中心是否能够赚钱这一硬性的标准上来。将购物中心艺术化，主题化是所有经营者都懂得的道理，即使没有很深入的见解，也总能够做一些尝试。那么问题来了，为什么这么做的经营者都没有取得K11的成绩？其实还是运营管理的问题，K11有艺术气质，但毕竟不是在仰望星空的玩艺术，而真的是有运营艺术项目并使之成为购物中心管理内容的能力。
(责编：朱江、唐k)
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独家:华亿集团副总裁张靖破解芜湖商业地产运营殇与痛
365地产家居网
芜湖讯 日，由365地产家居网频道地产资讯社区部新闻组主办的芜湖地产圈论坛之&去住宅化-芜湖商业投资地产发展交流会&在百瑞中央城大饭店隆重举行。当天，商务局副局长鲍凡、文产办主任刘浩、华亿集团副总裁张靖和十余家房企的地产精英代表齐聚一堂，共同交流芜湖商业投资地产的发展。会上，华亿集团副总裁张靖做了《商业+地产：整合运营的殇与痛》主题分享。【】【】【】【】【】
&去住宅化-芜湖商业投资地产发展交流会&现场&&HOUSE365 摄&
&商业+地产，不是早产，就是难产
&商业+地产，不是早产，就是难产&，华亿集团副总裁张靖的这句话一定深深印刻在大家的脑海里。当天，他作关于《商业+地产 整合运营的殇与痛》的演讲，理论联系实际，语言诙谐幽默，赢得大家的一致好评。
如何让商业地产&顺产&？张总分别从商业（零售业）最关注什么、商业品牌关注的焦点何在、要想招商，先查&硬伤&、面对难题的&新思维&、芜湖商业地产的环境等方面进行阐述。张总的演说多为实战心得分享，无论是谈及如何吸引商业品牌入驻、如何招好商，都能给予好的参考性经验。
华亿集团副总裁张靖&&HOUSE365 摄
商业（零售业）最关注什么？
既然是商业地产，当然离不开商业。张总在他的演讲中，首先提出了一个问题：商业（零售业）最关注什么？现场嘉宾异口同声的答道：商圈，地段。的确，商业（ 零售业）的核心在于&选址&。一般的商业门店开发讲究&六字要诀&&&一看选址，二看建筑，三才是租金。张总表示：&在正确的地方，选适用的物业，付合理的租金，是零售业拓展的&金科玉律&。
当然，不同的商业业态，选址的侧重点不同。张总非常详细的列了表格来分析不同的商业业态在选址的时候有什么特点。例如综合购物中心选址一般都在市中心或者区域中心，而大型超市选址则在选在有大型社区或者传统的社区的商圈。标准超市则选在小型社区或传统居住区。
张总做的各类商业业态选址要求和租金水平评价表
市场在变，思维也要变
在张总的演讲中，他提出了非常具有新意的&四变&新思维。即变&按图索骥&，为&照骥画图&&&招商先行、按需规划；变&求同存异&，为&存同求异&&&品牌之间的差异化与互补性；变&关门打狗&，为&长期共荣&&&小河有水，大河才满；变&东鳞西爪&，为&整体运营&&& 品牌、营销、资产、资本。
针对四个一反常道的新思维，张总结合实例进行有理有据的阐述，让现场的嘉宾为之感叹：真的是这个道理。例如第一条&变&按图索骥&，为&照骥画图&&&招商先行、按需规划&，在商业地产发展中，如果让规划先行，你不知道将来否招到你所&规划&的商家，因为你不知道商家需要的是什么样的地段和项目。项目建成后，如果不能兑现之前的承诺，最终导致消费者对这个项目失去信心。
交流会现场嘉宾认真聆听&&HOUSE365 摄
要想招商，先查&硬伤&
在商业地产中，既然要招商先行，按需规划，那么在招商之前要做的则是查自己的&硬伤&。首先项目的开发团队要查下自己的团队对商业品牌运营模式是否熟悉，很多商业地产的开发团队都是从做住宅起步的，对商业品牌运营模式并不懂，这个时候需要去&住宅化&，对商业品牌运营模式要有所了解。
商业地产开发中，涉及前期开发和后期运营，因此开发团队在项目的前期开发的时候，就要考虑到合作伙伴利益，然而现在很多商业地产开发商往往对合作伙伴的利益漠视，只顾自己的利益，开业后留下骂声一片。
此外，商业地产开发商还要查的&硬伤&有：物业产品规划设计的先天不足&（行政命令干预、规划失当、功能偏差、设计不匹配，等）；对&养商&缺乏足够的信心和耐心（本应&养商&，实则&养伤&！） ；住宅开发运营模式的惯性积累。
华亿集团副总裁张靖激情演讲中&&HOUSE365 摄
芜湖商业地产：四类城市，三类境遇
每一个城市的发展都有着自己的发展特色，商业地产发展与城市的经济发展是分不开的。芜湖在经济发展上划分是四线城市，可是商业地产发展却是三线城市的境遇，整体格局表现的特征是地产过剩，商业不足。
此外，全民投资下，自持与零售难以判断；招商难度大，运营团队不够专业等问题也是芜湖商业地产发展的总体特征。对此，张总无奈的总结道：&没有整体思维，双赢理念缺位，同盟渐行渐远，将来吾谁与归？&
&365地产家居网芜湖地产圈论坛，是由365地产家居网新房频道地产资讯社区部新闻组独立操办，已经成功举办了四期，每期一个主题，和芜湖地产界精英共同探讨楼市话题，分享权威数据。
365地产家居网一直致力于房地产体系全方位服务，搭建投资者、经营者、使用者之间交流沟通和信息展示的最佳平台，为购房者幸福安家提供最实在的优惠，为各大房企量身打造专属的营销产品，这是我们一直为之努力的方向，不管市场行情如何，HOUSE365会始终与您相伴。
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芜湖市弋江区金玺商业广场写字楼16楼商业运营项目收益测算模板说明
基础数据项
已知数据项
从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。
运营1-10年的基准租金及增长倍数，第11-20年租金水平0增长，与第10年持平。
停车广告等
其他年收入
运营1-10年的基准年收入及增长倍数，第11-20年收入水平0增长，与第10年持平。
运营成本率
运营1-10年的运营成本率，第11-20年与第10年持平，保持不变。
初始投入总额（E4）/20
注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，例如10.1开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。
过程数据项
第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量
租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6)
租金收入(E5)*房产税率(B4)
收入小计(B13)*营业税率(B3)
收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税(B15)
[收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5)&&
房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17)
初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18)
结论数据项
收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）
当期净现值
当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）
当期净收益
收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）
考核指标项
留存物业价值
运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值
留存物业投入
初始投入总和
留存物业净收益
留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)
留存物业收益率
留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)
内部收益率 IRR
根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算
动态投资回收期
累计净现值为正的运营年份
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请问房地产公司营运管理岗位具体是做什么？是做住宅业务板块的，求好心人详解！
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