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职业安全健康管理体系的流程和运用习题
来源：　　【】　
　　一、单项选择题
在职业健康安全管理体系的建立流程中，内审及管理评审工作应在（）阶段完成。
　　A.策划与准备阶段B.体系文件编写阶段
　　C.体系文件试运行阶段D.第三方审核认证阶段
　　2.大模板不按规范正确存放易导致（）事故。
　　A.高处坠落B.起重伤害
　　C.坍塌D.物体打击
　　二、多项选择题
下列要素中，（）属于职业健康安全管理体系的核心要素。 考试吧
　　A.文件B.目标
　　C.运行控制D.沟通和协调
　　E.结构和职责
　　三、案例题
　　[案例1]
　　某建筑公司承接了旧城区市政排水管网的更新改造工程。，在给管沟进行人工清槽时，由于未执行安全技术规范，造成长约l0m的沟壁坍塌，5名在沟底作业的民工被埋压，经抢救4人脱险，1人死亡。经事故调查，在该项目工程施工中，严重违反《施工现场安全防护基本标准》的有关规定，对开挖的沟槽没有严格执行安全技术规范，进行放坡或支护；制定的安全技术措施没有实用性，导致施工人员在具体施工中无章可循，冒险蛮干；在监督检查工作中失察，未能及时发现和制止施工人员的违章行为，造成事故发生。
　　问题：
　　（1）试分析这起事故发生的原因。
　　（2）请说明职业健康安全管理体系的建立流程。
　　（3）职业健康安全事故分为哪几类？
　　（4）何谓职业伤害事故？按事故后果严重程度可分为哪几类？
　　[案例2]
　　某大厦建筑面积约26700m2，框架―剪力墙结构箱形基础，地上12层，地下2层。民工甲和两名电焊工在10层进行钢筋对焊埋弧焊作业时，甲右手拿起焊把钳正要往钢筋对接处连接电焊机的二次电源时，不慎触及到焊钳的裸露部分致使触电倒地。焊工乙见此情景，立即拉开了民工甲手中握着的焊把钳，使甲脱离带电体，但由于甲中午喝过酒，加剧了心脏承受力，送医院后经抢救无效死亡。
　　问题：
　　（1）请简要分析这起事故发生的原因。
　　（2）职业健康安全管理体系的核心要素和辅助性要素分别包括哪些内容？
　　（3）职业健康安全管理体系的策划内容包括哪些？
　　[案例3]
　　某建筑公司承建某住宅工程。砌筑A组在东北墙角10m高处砌外墙，砌筑B组在东墙南侧砌自行车存放棚。上料井架设在楼南墙侧。A组工人张某运砖时，将高出车帮的一车砖推到砌筑B组上空拐弯处，车轮被脚手板缝隙卡住，手推车前倾，几块砖连续坠落下来，击中下面工作的砌筑工王某头部，将安全帽打掉后，又击伤左前额，人院抢救无效死亡。
　　问题：
　　（1）试简要分析这起事故发生的原因。
　　（2）企业职业健康安全方针的内容要满足一个框架和三个承诺的要求，分别指什么？
　　（3）建筑企业常见的主要危险因素有哪些？可导致何种事故？
　　（4）企业职业健康安全初始状态评审报告的内容有哪些？
　　[案例4]
　　某建筑物为5A智能型写字楼，总建筑面积，框筒结构桩箱复合基础，基坑深约12m.5名建筑工人在做地下防水时，由于通风不良，导致作业面苯和汽油浓度急剧增高而发生中毒。较重的出现意识模糊、呼吸困难，呈现出明显的躁动不安，经紧急抢救后，逐渐恢复健康。
　　问题：
　　（1）本次事故是由于中毒引起的安全事故，那么《企业职工伤亡事故分类》中所划分的16类事故是哪些？
　　（2）职工发生职业健康安全事故后，哪些情况可以认定为工伤？哪些情况可以视同工伤？
　　（3）职业健康安全管理体系的17个要素分别是什么？
　　职业安全健康管理体系的流程和运用习题答案
　　一、单项选择题
　　二、多项选择题
　　三、案例题
　　[案例1]答：
　　（1）这起事故发生的原因是：
　　①施工人员违反操作规程，沟槽没有放坡，没有进行支护，且沟上沿推土未达到安全距离，沟壁受侧压力作用倒塌。
　　②未履行劳务用工管理职责，对施工人员未进行安全培训教育。
　　③对施工现场监督检查不力，制定的技术措施和安全技术交底缺乏针对性和可行性。
　　④安全检查不到位，没有发现事故隐患。
　　（2）职业健康安全管理体系的建立流程是：
　　①策划与准备阶段：领导决策与准备；人员培训；初始评审；制定方针、目标及环境管理方案；体系文件策划。
　　②职业健康安全管理体系文件编写阶段。
　　③职业健康安全管理体系文件试运行阶段：a.体系试运行；b.内审及管理评审；c.模拟审核。
　　④第三方审核认证阶段：a.认证审核准备；b.认证审核；c.颁发证书。
　　（3）职业健康安全事故分两大类型，即职业伤害事故与职业病。
　　（4）职业伤害事故是指因生产过程及工作原因或与其相关的其他原因造成的伤亡事故。
　　按事故后果严重程度可分为：轻伤事故、重伤事故、死亡事故、重大伤亡事故、特大伤亡事故和急性中毒事故等6类。
　　[案例2]答：
　　（1）这起事故发生的原因是：
　　①民工甲安全防护意识差，自我保护能力不强，没有穿戴绝缘鞋和手套，酒后作业使用漏电焊钳。
　　②埋弧焊班长对作业工具的安全状况检查不认真，对民工甲的违章行为和使用漏电的电焊把钳子，没有采取措施。
　　③项目经理部主管生产的副经理对埋弧焊作业中存在的安全问题检查不及时，整改不彻底，制度落实不力。
　　（2）职业健康安全管理体系的核心要素包括：①职业健康安全方针；②对危险源辨识、风险评价和风险控制的策划；③法规和其他要求；④目标；⑤职业健康安全管理方案；⑥结构和职责；⑦运行控制；⑧绩效测量和监视；⑨审核；⑩管理评审，共10个要素。
　　职业健康安全管理体系的辅助性要素包括：①培训、意识和能力；②协商和沟通；③文件；④文件和资料控制；⑤应急准备和响应；⑥事故、事件不符合、纠正和预防措施；⑦记录和记录管理，共7个要素。
　　（3）职业安全健康管理体系策划的具体内容为：职业安全健康方针的制定；职业安全健康目标的确定、管理方案的确定；确定组织机构、职责与资源；体系主要要素的策划。
　　[案例3]答：
　　（1）这起事故发生的原因是：
　　①在交叉作业安全防护方面考虑不周，A组运砖路线与B组作业面交叉，无可靠的防护措施，安全交底不清。
　　②脚手板铺设不符合要求，有隐患。
　　③装车过满。
　　④未正确使用劳动防护用品。
　　⑤安全检查未查出隐患。
　　（2）一个框架：提供建立和评审职业健康安全目标和指标的框架。
　　二个承诺是：遵行法律、法规的承诺；遵循可持续改进的承诺；坚持事故预防、保护员工健康的承诺。
　　（3）建筑企业常见的主要危险因素及可导致的事故有：
　　①洞口防护不到位、其他安全防护缺陷、人违章操作，可导致高处坠落、物体打击等；
　　②电危害（物理性危险因素）、人违章操作（行为性危险因素），可导致触电、火灾等；
　　③大模板不按规范正确存放等违章作业，可导致物体打击等；
　　④化学危险品未按规定正确存放等违章作业，可导致火灾、爆炸等；
　　⑤架子搭设作业不规范，可导致高处坠落、物体打击等；
　　⑥现场料架不规范，可导致物体打击等。
　　（4）企业职业健康安全初始状态评审报告的内容有：
　　①初始状态评审目的、范围；
　　②组织的基本情况；
　　③初始状态评审的程序和方法；
　　④危险源辨识、安全风险评价；
　　⑤组织现有管理制度评审状况和遵循的情况；
　　⑥职业健康安全法规和其他要求遵循情况评价；
　　⑦以往的事故分析；
　　⑧建立管理体系具备的条件及存在的主要问题分析；
　　⑨提出组织制定方针和目标、指标框架的建议。
　　[案例4]答：
　　（1）《企业职I伤亡事故分类》中所划分的16类事故有：物体打击、车辆伤害、机械伤害、起重伤害、触电、淹溺、灼烫、火灾、高处坠落、坍塌、放炮、火药爆炸、化学性爆炸、物理性爆炸、中毒和窒息及其他物理伤害等事故。
　　（2）职工有下列情形之一的，应当认定为工伤：
　　①在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的；
　　②工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的；
　　③在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴力等意外伤害的；
　　④患职业病的；
　　⑤因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的；
　　⑥在上下班途中，受到机动车事故伤害的；
　　⑦法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。
　　职工有下列情形之一的，视同工伤：
　　①在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在48h内经抢救无效死亡的；
　　②在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的；
　　③职工原在军队服役，因战、因公负伤致残，已取得革命伤残军人证，到用人单位旧伤复发的。
　　（3）职业健康安全管理体系的17个要素分别是：
　　①职业健康安全方针；
　　②对危险源辨识、风险评价和风险控制的策划；
　　③法规和其他要求；
　　④目标；
　　⑤职业健康安全管理方案；
　　⑥结构和职责；
　　⑦培训、意识和能力；
　　⑧协商和沟通；
　　⑨文件；
　　⑩文件和资料控制；
　　⑾运行控制；
　　⑿应急准备和响应；
　　⒀绩效测量和监视；
　　⒁事故、事件不符合、纠正和预防措施；
　　⒂记录和记录管理；
　　⒃审核；
　　⒄管理评审。
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中国科学院研究生院权威支持(北京)　电 话：010-　传 真：010-房地产税征管体系的构建：技术操作抑或制度层面
　来源：改革1211
现行房产税运行主要存在三方面的问题：存量房征税缺位，房地产泡沫难以消除；税制规定不合理，缺乏动态价值监管；房产税按原值增收，调控效果不明显。应尽快完善房地产税技术及征管层面的建设，用房地产税替代房产税，建立健全房地产调控的长效机制，从技术和制度上保证房地产税收体系的实施，促使我国房地产市场回归到平稳健康、可持续发展的轨道，并妥善解决地方政府筹资的正当性、渠道性问题。
近年来，“房价高企”现象受到广泛关注，房地产税收体制改革也成为热议的话题。为有效调控房地产市场，政府采取了一揽子调控措施，但效果还有待进一步观察。国家“十二五”规划纲要提出，要“研究推进房地产税改革”。2012 年7 月，国务院总理温家宝在江苏省调研时指出，“我国房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。”为抑制房地产投机投资性需求，继续毫不动摇地推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，抑制房价反弹，建立一项长效政策性机制，改革和完善我国房地产税收制度显得尤为必要。
一、我国房地产调控政策的演进轨迹
政府调控房地产的手段很多，包括经济手段、法律手段和行政干预手段等。
房产税是政府实施政策调控的重要工具，从整体上把握房地产调控政策演变轨迹，有助于更好地认识房产税的价值。
在新中国成立后的很长一段时间内，我国实施的是福利分房制度，即“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。真正提出建立房地产市场，还是1987 年召开的党的十三大。由于相关配套机制还不完善，直到1998 年6 月，国务院决定停止党政机关实行近50 年的实物分配福利房政策， 推行住房分配货币化。至此，我国的住房分配完全走上了商品化的道路，房地产市场开始迅猛发展。2003 年起，中央采取“抑制房价过快上涨”的调控政策，但房地产市场依然保持上涨。2010 年起，国家实行了“被称为史上最严厉的调控政策”，房产税试点等一系列措施开始施行（见表1）。现将我国房地产调控政策轨迹进行简单梳理。
整体来看，我国房地产市场于1998 年正式起步，运用市场化机制和手段保持了较快发展。伴随着房地产发展历程，政府采取了一系列行政干预、法律政策等调控措施，呈现出“催生房地产市场―支持房地产发展―抑制房价过快上涨―支持房地产发展―抑制房价暴涨”这样的“波浪形”周期变化。在调控类型上，市场作为配置资源的主要手段，房地产市场坚持市场化为基础，提高发展效率。我国房地产调控政策大多采用行政干预为主，辅之以法律手段。行政干预手段见效快、力度大，但容易造成房地产市场剧烈波动，长期作用有限。法律手段则相反，其制度性强、长期功效显著，但效果则要逐渐显现。2004 年以来，中央出台了一系列行政干预的调控政策。但我国房地产调控效果并不明显，“上涨”和“调控”伴随着房地产市场走势与调控政策发展，当年全国房价的涨幅高达14.4%，2005 年房价虽涨幅减缓，但2006 年房价再次快速上涨，2007 年房价继续延续2006 年的涨势。[1] 之后虽然爆发全球性金融危机，但2008 年至2012 年底我国房价仍一直在高位运行， 可见行政干预房地产的措施效果还不明显。因此，我国偏重房地产行政干预的调控政策有待反思和调整。适时推进房地产税试点和实施，通过实施房地产税等法律手段，制度化地调控房地产业，能够弥补行政干预的不足，促使我国房地产市场回归到平稳健康、可持续发展的轨道。
二、房产税研究综述
房产税研究是财税学和法学的研究焦点。国外已经开展丰富的改革实践，并取得了较好效果。随着我国一系列房产税制度的制定、出台和试点，国内学者对房产税的研究亦逐渐深入。
（一）国内关于房产税的研究状况
由于我国房产税研究起步较晚，试点也只是最近两年时间，关于房产税的研究文献主要集中在三个方面：一是关于房产税的征收内容方面的研究。以孟国鸿、刘桓、徐滇庆为代表的学者主张增加保有阶段的税收。目前我国政府只在交易和转让的环节设置了较多的税种， 对于保有阶段的税收却一直没有开征，这是造成目前房地产市场过热、房价虚高、投机现象过重的主要原因，建议房地产的每一个具体的环节都要征税，对房产的保有阶段课征税收，不但能够遏制一部分房地产投机行为， 同时对降低房屋空置率、提高土地资源的合理配置有较大的好处，所以，在未来的一段时间，我国政府应该重点研究房地产保有阶段的税种的开征（孟国鸿，2005）。一直以来，我国房地产市场的税收都集中在交易环节， 在房地产持有环节， 个人购买的房产在保有过程中几乎没有任何税收，房地产拥有者的税负普遍偏轻。同时，由于购买、投资房地产可以有很高的预期收益，各类投资者对房地产的需求被大大刺激， 从而拉动了炒房的不断升温， 同时也刺激了大量豪宅、别墅的兴建（刘桓，2005）。当前房地产税制最大的缺口是尚未针对保有环节的过度投机开征房产税，房地产税制的改革除了为国家财政增加收入和缩小贫富差距之外，还有另外一个非常重要的目标：稳定房地产市场，压抑过度投机。房地产税制必须与时俱进，推陈出新，这不仅符合社会公平的原则，而且有助于减缓房价的上升趋势（徐滇庆，2008）。
二是关于房产税税率的制定方面的研究。学者们多主张课以重税，实行差异化调节措施，以尹中立、任志强为代表。从国外征收房地产税的一些相关经验可以得出，利用税收政策解决房地产投机的作用远大于其他行政或金融政策。部分房地产开发商们则不认为房地产税收能够抑制房价过快上涨，出于自身利益的考虑，他们的观点是加税只能促使租金和房价上涨，从政府的宏观角度来看，对房地产课以重税能够遏制一部分房地产投机行为（尹中立，2006）。在房地产市场存在一定程度的泡沫时，保有环节税负的增加能够对房地产价格的非理性上涨起到积极的影响。
税费变动与房地产价格变动呈现负相关关系，即如果保有环节的税负增加会在一定程度上抑制房价的过快上涨，尤其是在存在房地产投机的情况下，保有环节的税负增加有利于抑制投机。但是，由于各种税费对房地产价格的影响是不同的，因此，用税费调节房地产价格，需要实行差异化调节措施，灵活选择和合理运用有关税费手段（任志强，2010）。
三是关于房产税积极作用方面的研究。学者们认为房产税能够抑制过高房价，以易宪容、任晓宇等为代表。税收调整是最为便利也是最好的工具，征收房地产税能够抑制过高房价。如果政府在房地产流转税及房地产不动产税上下工夫，并切实施行，那么不仅能有效抑制一些不理性的住房需求，同时也能让持有多套住房的人把手中的住房卖出。当住房需求减少、住房供给增加时，住房价格就下降了（易宪容，2006）。由于在房地产的交易环节和保有环节中纳税内容的变化加大，而且在征收过程中容易掺入一些以税收为名义的乱收费现象，所以房地产交易部分的透明化将有利于提高税收征管的效率，另外，房地产税的开征，必然会促使房价、地价下降，对于治理我国房地产过热的问题有积极的作用，并且也可以保证地方每年都有稳定并且与经济发展相适应的税收（任晓宇，2007）。
（二）国外关于房产税的研究状况
国外关于房产税的研究起步较早、内容丰富：一类是经济体系成熟、法制较为规范、税负比较完善的发达资本主义国家，以美国为代表。房产税包含在房地产税体系内，征收对象是保有环节的不动产，以地方政府征收为主，税率较低，稳定在0.8%~3%，其作用主要是增加地方政府的财政收入，抑制房地产消费和投资。美国在房地产保有环节相关的税种是不动产税，归于财产税中。房产税征收的对象主要是居民住宅，收入95%以上由地方政府征收，税法由各州制定。美国房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定， 而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。目前， 美国多数地区房产税的税率为1.5%左右。美国房产税作为房地产税的一个重要组成部分，不仅增加了地方政府的财政收入，同时也对房地产消费和投资起到了明显调节作用。美国房产税一方面能引导土地向经济适用房和中低价房的方向开发，遏制价位高和面积大的豪华型住房开发，使房地产商品在结构上逐步得到平衡；另一方面也能充分利用人们买房关注活跃的二手房交易市场的特点，让中低收入的人群购买二手房，在住房消费上形成了阶梯结构。
另一类是和我国同处东亚的发达资本主义国家，以韩国和日本为代表，征收对象是将房地产保有环节缴税和交易环节征税结合起来， 保有环节税率较低，采用差别税率，短期交易环节课以重税，最终成功抑制了土地投机、房地产投机行为，恢复房地产市场稳定。韩国的房地产市场在庞大的需求下开始迅速发展，房地产价格不断走高，房价上涨速度远远超过了经济增长速度，出现了明显的泡沫化现象。在这种情况下， 韩国政府从1988 年开始决定采取一系列举措打击不动产投机行为，平抑房价，1990 年开征综合土地税，2005 年出台了综合不动产税。综合不动产税虽然增加了拥有房产的成本，但也降低了投资、投机的获利。为了更有效地打击房地产投机行为，韩国政府又出台了房产转让所得税。随着这项税制的出台，再加上之前的综合不动产税，形成了较为合理的不动产税制格局和完善的税基评估制度，使韩国房地产投机现象得到了有效控制，房地产市场逐步恢复稳定。日本对房地产有关活动课征的税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。日本房地产保有环节的税收被称为固定资产税，计税依据按照房地产市场评估价，原则上3 年固定不变，固定资产税的标准税率为1.4%。同时，为了使计税依据合理，公平税负，日本还使用不同的评估方法对不同情况、不同用途的房地产加以区别。20 世纪80 年代以来，在地价飞速上涨时期，日本开征地价税，并加重固定资产税，采取提高保有税收的手段，加上对房地产转让收益课征税收，共同遏制房地产市场的投机行为。日本房地产税制改革是一个渐进完善的过程，根据房地产市场不同时期的特点， 并结合整体经济发展的元素，逐步形成了一个对取得、保有及转让各环节较为协调的征税体制。
（三）国外房产税现状研究对我国的启示
国外房产税现状研究给我国的启示：一是房产税是房地产税的重要组成部分，要进一步推动和扩大我国房产税试点改革，建立适应我国国情的房地产税制度，早日在全国实施普适性的房地产税改革。二是将保有环节征税纳入房产税体系，和交易环节征税结合起来，实施差别税率。三是房产税能够有效消除房地产市场泡沫，增加地方政府财政收入，促使房地产价格理性回归，建立与价值相适应的稳定、健康、发展的房地产市场新秩序。四是对房地产保有环节的征税，根据房地产用途和纳税人负担能力， 采用差别税率，发挥公平效率原则和收益负担原则方面的作用。五是通过对短期或超短期房地产转让收益课以重税，抑制以获利为目的的投机行为方面的作用。六是通过财产登记制度和地价公示制度保障纳税人财产安全，保证税收收入。
三、我国房产税试点实态
我国2011 年初启动了房产税试点， 现对试点情况和存在的问题进行分析。
（一）房产税制度变迁
房产税是房地产税体系的重要组成部分。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。它是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房。当前，房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等（见表2）。
我国从1951 年起开征了城市房地产税， 现行房产税制度是按照1986 年国务院正式颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定进行的，同时，对于自新中国成立以来开征的城市房地产税也依然保留，只针对在我国持有房产的外国侨民和一些涉外企业适用，但对其在华机构的用地征收土地使用费。我国的城市房地产税其实一直都只是针对房产征税，并不对地产征税，因此实质就是所谓的房产税。一直以来，我国的房产税对国家机关和居民自住房屋是实施免税政策。伴随着我国房地产市场的快速成长与发展，自1998 年以来， 与房地产税收相关的政策问题不断增多，2008 年12 月31 日， 国务院颁布第546 号令，废止实行了57 年的《城市房地产税暂行条例》。规定外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人与内资企业一样，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。2011 年1 月，上海和重庆两市公布实施了各自的房产税试点改革方案。
征收房产税的目的是改变以前只关注房地产流通交易环节的状况， 加入房地产保有环节的税收，调整房地产税制的结构。引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差距扩大，推动地方政府从土地财政转向税收财政转变， 逐步改善房地产市场的非理性发展，遏制房地产市场的投机现象，逐步解决地方政府推高房价、地价的可能性。房产税的征税对象只是房屋这种不动产，征收范围限于城镇的经营性房屋或出租的房屋。房产税属于地方税种，已成为地方财政收入的来源之一。2006 年为5148047 万元，占全国税收总收入的0.71%、地方税收总收入的3.3%；2007 年为5744210 万元，占全国税收总收入的0.87%、地方税收总收入的3.1%；2008 年为6802766 万元，占全国税收总收入的0.85%、地方税收总收入的3. 2%。[2]房产税收占地方税收总收入的3.2%左右， 相对土地财政收入比例较低，不利于成为地方财政收入的主要来源。
长期以来，我国税制改革在土地和不动产领域明显滞后，特别是保有环节的税制缺失和城镇化、工业化飞速发展的现实不相适应。[3]2011 年1 月起，中央批准上海、重庆先行先试房产税改革，代表着在不动产保有环节构建属于直接税的财产税制并以其覆盖一部分非经营性消费住房的方向，打造成为地方税体系中的主体税种，促使地方政府职能合理化、行为长期化。2011 年12 月15 日，中央经济工作会议首次提出推进房产税改革试点；《关于2012 年深化经济体制改革重点工作的意见》又提出，要适时扩大房产税试点范围；《国务院关于今年以来预算执行情况的报告（2012）》提出，将稳步推进个人住房房产税改革试点。房产税改革在上海与重庆已经试点一年有余，但是从市场的反映来看，征收房产税对遏制高房价起到的效果较为有限。[4]
（二）房产税试点现状及存在的问题
2011 年1 月，上海、重庆两地政府宣布试点开征房产税，发布了房产税实施的有关细则，房产税试点改革正式拉开序幕。
上海房产税试点的征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房， 适用税率为0.6%，人均免税住房面积为60 平方米，房产税由住房所在地的地方税务机关负责征收， 用于保障性住房建设等方面支出。
重庆房产税试点的征收对象是独栋别墅、高档公寓，适用税率为0.5%~1.2%，目前以房产交易价为征税基数，之后会采用评估估值的方法。税收收入主要用于公租房建设。
上海和重庆在征税对象、税率上明显不同，但在征收主体和管理方式上相同。在计税依据上，上海房产税的计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，重庆计税依据是房产交易价。如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税，这里评估价值里包括了地价。结合上海和重庆试点，反映出房产税运行存在的问题有：一是存量房征税缺位，房地产泡沫难以消除。上海与重庆都是对增量房征税， 忽视了存量房群体，而这并不能解决给房地产行业带来泡沫的投机行为。因此，应将存量房征税纳入征税的重中之重。二是税制规定不合理，缺乏动态价值监管。上海和重庆的房产税试点是以其房产原值或房产租金征收，忽视了房屋过期折旧和未来升值，不能准确纳入税收征管体系。三是房产税按原值征收，调控效果不明显。现行房产税不按评估价值征管，也不包括地价。据2012 年3 月《工行-上海财大2011 年上海住房市场年度报告》发布的消息，在上海试点房产税，以及2011 年出台比2010 年更为严厉、全面、更有针对性的限购令，多次上调存款准备金率、贷款利率的背景下，2011 年上海全年新建住房价格指数同比平均上涨6.88%，二手住房价格指数同比平均上涨3.49%。同一批试点的重庆市，试点后房价也仍然保持在高位运行，调控效果不明显。
四、房地产税收体系构建的必要性
我国原有房地产税是个庞大的体系， 包括房产税、企业所得税、个人所得税等11 个税种。它存在如下问题：
一是税收种类多，百姓税负重。由表2 可知，当前我国房地产税有11 个税种，最高税率已达25%，土地增值额为超额累进税率，无形中增加了老百姓的税负负担。而且，原有房地产税掺杂了个人所得税、企业所得税、土地增值税等，致使税制不清，征收困难。二是偏重于流转环节，税负容易向后“转嫁”。当前房地产税11 个税种中有8 个税种为流转税制，容易抑制土地房屋有效使用，造成土地房屋闲置。另外，开发商也会将流转环节产生的税负转嫁到居民身上。三是个别税种设置偏颇，房地产税制体系不尽合理。如城镇土地使用税以其土地占用面积征收定额税率，但不同地区集体土地、商业土地的差别难以显现， 容易导致地方政府乘隙掠夺农民的合法土地出让金， 导致城镇土地和农村土地“同地不同价”的现象出现。
这里要重建的房地产税，包括现有按照原值征收的房产税和城镇土地使用税， 剔除了土地增值税、个人所得税、企业所得税等税种。按照评估价值征管，因此包括了地价。房地产税既通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房， 加强了房地产市场的调控，实现了房产税的功效，又依据房产和土地的价值变化而评估，由地方政府监管，可以逐步取代屡遭诟病的土地流转费，成为地方财政的有效“财源”。房地产税收制度的改革是必然趋势，除了对我国房地产市场的健康发展具有深远意义，也将有力促进我国税收征管水平的提高和纳税人纳税意识的增强，成为提高我国公共财政透明度以及推进地方政府治理改革的力量。
一是抑制房地产投机投资性需求，促进房地产市场健康发展。无论是对房地产的投机炒作还是过度需求，房地产税都能起到重要的作用。在发达的市场体制下，由于住房是居民的生活必需品，对于住房投机炒作都有严格的限制，在德国，房价在年10 年内只上涨10%，就是因为有严格的税收制度来限制房地产投机炒作； 即使美国在2008 年之前房地产投机炒作严重， 但美国95%以上的居民只购买一套住房，很少有居民会购买两套以上住房，这些都在于美国住房税收的限制。
二是消除“土地财政”弊端，解决地方政府正当性渠道财源。自1994 年分税制改革以来，我国地方政府依靠土地使用权出让各个环节牟取巨额收入， 年，土地出让收入（未扣除成本）和地方本级财政收入几乎相当， 占地方公共财政总收入的1/4 左右。权威部门数据表明，“十一五”期间我国土地出让收入7 万多亿元。一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税， 为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996 年地方财政收入1 万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。
三是加快地方政府治理改革，提升地方公共服务水平。实施房地产税早已成为国际惯例，同时，使不动产税成为地方政府的主体税种，成为地方政府的一个大宗和稳定的税收来源，也是优化我国土地收入结构的重要举措，能够促使地方政府将注意力放在优化本地投资环境、提升本地公共服务水平等方面。
四是提高税收征管水平， 提升公共财政透明度。相对于房产税原值的征收，房地产税还有城镇土地使用方面的征管，范围更广、税制更多、体系更全，只要程序科学、税制合理，就有利于提升公共财政透明度，增强税收征管水平，更好地取税于民，从而取信于民。
五是促进实体经济发展，拉动居民消费水平。据权威机构调查，房价暴涨时期正是制造业出现困境和下滑的时期。实体产业平均利润远少于和慢于房地产业，众多企业甚至国有企业拥挤进入房地产，更多钱流向房地产，银行也将贷款资金从实体产业转向房地产，实体经济愈发艰难，金融资本挤占产业资本，经济发展越来越虚拟化。居民消费物品减少，房价又推高消费价格，严重抑制了居民消费能力，阻碍了内需的实现。
五、房地产税收体制改革的整体思路
房地产税关系到地方的财政收入，关系到整个房地产市场运行， 也关系到居民的住房问题。目前，房地产税制改革仍有很多技术层面和征管方面的问题需要完善，只有不断完善相关制度，才能够为房地产税制改革铺平道路。
一是正确厘清房地产税制改革中房地产税的内涵（见表3，下页）。这里要重构的房地产税，是对房地产保有环节征收的一种财产税，现在实施的房地产税制度改革是针对现行的房地产税制度，即目前实行的两个税种―――城镇土地使用税和房产税加以合并和税制要素的调整， 两者合并成一个税种―――房地产税。房产税是按照原值征收，房地产税则是按照评估价值征收，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，而房地产税则不仅仅是为了调控。
二是以保障社会公平公正的房地产税收制度为前提。在不增加行业税负的情况下， 简化征税品种，推进房地产税收一体化改革。同时，房地产税的征收要对某些特定住房设定优惠减免办法。其优惠减免对象通常包括：政府机构所持有的房屋；教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。
三是以符合经济发展规律为原则。在制度层面上， 要从更长远的目标来解决我国房地产市场的健康、可持续发展问题，解决地方政府筹资的正当渠道问题，房地产税制改革的焦点应是税制符合经济发展规律，符合房地产市场的健康发展。
四是以政府全面查定房地产价格为基础。依照国外现行税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定的价格加以计算征定。除发生重大事故，不得随意变更。可以采用国外的三种方法科学查定房地产成本价格：市场交易法、成本法、资本法。在此基础上建立起住房的历史档案， 涵盖每一套住房的所有者、使用者、交易价格、市场变化等。房地产税基、单一税率一经认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。
五是以提高政府税收征管能力为抓手。合理确定房地产税的税基、税率，正确划分房地产税与其他税种之间的关系，中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等， 加强房地产税工作人员培训，提高政府税收征管能力，有序推进房地产税改革，早日开征房地产税。图一反映了我国房地产税体系构建的基本设想。
六、房地产税收体制构建的路径选择从价值理论上讲，由于住房不是投机品，实施房地产税可以有效遏制投机行为。此外，房地产税作为未来地方政府的主要税源，还可以促进我国房地产市场健康发展，消除“土地财政”弊端，调节贫富差距，增加地方政府税收，推进地方政府治道变革，提高我国税收征管水平和公共财政透明度，房地产税体系构建的必要性和紧迫性已经日益凸显。
上海和重庆已开展房产税试点，下一步将双管齐下：一是进一步扩大房产税试点；二是逐步建立房地产税制度，基本目标是“消灭房产税，建立房地产税”。
（一）逐步扩大房产税试点范围，总结推进房地产税的普适经验
当前，试点城市应满足数据采集、评估技术等基础条件和房地产需求量相对较高两个基本条件，才具有代表性意义，有助于总结推进房地产税的普适经验。一是房产税税源将继续针对增量住房，并逐步向存量住房过渡。由于存量房屋产权登记工作量大且复杂，特别是对于小产权房是否征、如何征的争论很大，短期内难以完成这项工作。因此，房产税试点推进工作将继续延续只针对增量的思路，并通过产权登记和统计的完善，为开征房地产税作准备。二是房产税试点扩围将继续针对主要城市，并逐步向其他城市过渡。一线城市和主要二线城市住房供求矛盾大，同时这些城市具备扩围为试点的技术条件。三是房产税免税将优先考虑首套房标准，并逐步向一定面积的免税标准过渡。考虑到对一定面积免税的考量因素太多，操作起来难度比较大。从税收征管财政、行政和效率原则出发，房产税试点扩围在免税问题上将优先考虑是否将首套房作为免税的标准。但是，由于城市居民家庭的首套住房差别很大，一定面积免税符合税收公平的原则。因此，随着住房信息系统的联网和上线运行，未来房产税免税将向一定面积的免税标准过渡。四是房产税税率将继续保持在低水平，并逐步提高。国际上实施房产税的国家中， 房产税税率在1%至3%之间。上海2011 年针对居民新购第二套住房的房产税征收税率分0.4%和0.6%两档。目前，一方面我国城市居民整体税负较高，且在短期内梳理和降低税负的工作难以取得实质性进展； 另一方面，房地产领域的税费负担重且种类繁多，梳理和减负的工作更加突出，下一步纳入试点的城市房产税税率仍将维持在低税率水平。
（二）扫清开征房地产税的技术障碍，建立居民住房统计数据库
现阶段，广州、杭州、深圳、南京等城市已成立存量房按评估价格征税领导小组，先行应用于工业和商业房地产的房产税征管，基本完成居民存量房统计数据系统。同时还应做好涉及对城市居民自住性房产的存量房部分的技术评估。北大-林肯土地政策与城市发展研究中心研制的批量评估技术已经普遍应用于二手房交易契税计税价值核定，相对于按照申报价值征税，前者有效遏制了“阴阳合同”等偷税漏税违法行为，并增加了地方财政收入，这一技术也可以应用于存量房房地产税。当前， 一些城市在数据积累、批量评估技术以及机构设置方面已经具备开征房地产税的条件， 这为启动房产税试点等方面扫清了技术障碍。
（三）科学构建房地产税收体系，建立长效调控机制
要成立房地产税征管的领导机构，加强税务人员工作培训，提高政府税收征管能力。在借鉴国外经验和本地实际的前提下，合理确定我国房地产税的税基数额和税负利率，正确划分房地产税与其他税种之间的关系，既不交叉也不缺失。同时，科学分配中央与地方之间的税收，促进两个积极性的有效发挥。在确保社会公平公正的前提下，还应照顾基本群体的住房和土地利益，实行减免征税，确立优惠对象，等等。只有在上述方面创造条件，房地产税的开征才能有效地进行，实现房地产税的既定目标。
（四）优化房地产税法制环境，提供法律制度保障
在现实的房地产领域，国家的政策调控还是偏重于行政干预。无论是中央政府的一些宏观调控措施，还是地方政府的红头文件， 往往都带有很大的随意性，都是政策先行。政府在开征房地产税的同时，必须建立相关的法规对房地产税的征收进行有效的约束，包括房产税的开征、执行、监管和绩效等一系列法律制度。从上海、重庆在推行房产税改革过程中所采取的制度先行和收缴措施来看，收缴难度较大，以后要注重税收法制，以法治税。如在催缴房产税时建立定期寄催缴信函模式， 并归档个人缴税信誉度资料，漏缴或迟交将影响个人贷款、购房和售房等相关事项的办理，并以此作为对个人信用度的评价，通过法律措施对房地产税实施形成有效的保障。
（五）有效发挥房地产税效用，大力鼓励保障房建设
房地产市场要价格回归价值理性， 必须供需合理。在当前房地产刚性需求下，要大力鼓励保障性住房供应，利用房地产税收入，投入到一批高质量、广覆盖、成本低的廉租房、经济适用房建设，解决中低收入群体的燃眉之急。目前上海和重庆试点经验是：房地产税由住房所在地的地方税务机关负责征收，目的是用于保障性住房建设、公租房建设等方面支出。这样既能够满足老百姓的住房要求， 消除房地产泡沫，又能够减少征收房地产引发的税负过高、用途不明等负面影响，还能够实现税负的再分配功能，消减贫富差距，提高公共产品供给效率。当然，在现行条件下还不具备房地产税征管的基础条件，房地产税收制度能够起到的作用较为有限。在条件还不成熟时，要遏制高房价，必须先从住房交易流转环节入手，采取严厉的住房交易税及住房交易所得税，消除房产泡沫。同时，扩大房产税试点范围，累积房地产监管经验，逐步攻克开征房地产税的技术障碍，夯实房地产税收的制度基础，待房地产税的基础条件满足后再大规模征收房地产税，从而促使我国房地产市场回归到平稳健康、可持续发展的轨道，解决地方政府筹资的正当性、渠道性问题，提高地方公共财政透明度，稳步推进地方政府治道变革。Reform
[1]曹军新胡峰松：《房地产调控的地方政府功用及其纠错机制》，《改革》2012 第4 期，第12～18 页
[2]刘隆亨：《我国房产业的重大改革和房产税制的完善》，《法学杂志》2010 年第11 期，第15～19 页
[3]贾康刘微：《“土地财政”：分析及出路―――在深化财税改革中构建合理、规范、可持续的地方“土地生财”机制》，《财政研究》2012 第1 期，第2～8 页
[4]易宪容：《什么样的房地产税才有效？ 》，《经济参考报》2012 年2 月1 日（作者：蒋军成）
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