北上广津停车费管理存权责不清推诿扯皮现象|停车场|停车费_新浪新闻
　　(新华视点·追踪)北上广津回应“停车费至少一半没入财政”质疑：
　　有的称“不掌握”，有的称“收不上来”
　　新华网北京12月1日电 新华社“新华视点”栏目日前播发了《至少一半收上来的钱没进政府口袋——北上广津四地停车费追踪》报道。面对“新华视点”记者此前报道的北京、上海、广州、天津停车费收支不透明、至少有一半停车费没有最终进入政府财政的问题，各地相关部门在回应时，不仅依然未公开相关数据，有的还推诿扯皮，或者称收不上钱来。
　　记者调查发现，一方面，对于停车场，全国普遍实行多头复杂的管理模式，有的停车场甚至总共需12个部门管理。而另一方面，在一些地方，政府对占道停车的监督管理混乱，导致“黑停车场”遍地开花。
　　权责不清推诿扯皮，有政府部门称“收不上钱”
　　关于停车费收支信息公开问题，北上广津等地相关部门仍旧遮遮掩掩。同时，记者发现，由于路边停车管理层级与部门较多，多地出现因权责不清而导致的推诿扯皮现象。
　　——在广州，广州市交通委宣传部门负责人针对此前广州市政协委员曹志伟测算的“广州仅有约3%的停车费最终收归当地财政”，仅答复记者称“曹志伟的算法并不准确”。不过，仍未给出具体数据和解释。
　　——在北京，虽然记者拿到的《关于调整本市非居住区停车占道收费标准的通知》明文规定，“市属道路停车占道费由市交通委运输管理局向占道停车经营单位收取，区县属道路停车占道费由区县政府有关部门向占道停车经营单位收取。”但相关部门却表示，目前北京停车管理特别是新的特许经营改革由各区县政府实施，市级政府部门对此情况并不掌握。而记者调查则发现，区县政府对停车费收支和特许经营改革近况、招标信息也鲜有公开。
　　——在天津，被曝光3年来未上缴一分钱的利润联华停车公司，目前每天仍在对2.4万个停车位进行收费。记者了解到，主管停车的天津交管部门以及作为联华公司大股东的国资委，谁也没有对联华“利益私人化”采取有效监管措施。
　　——在上海，主管停车位招标的政府部门却表示，很多停车费进不了财政是因为“钱收不上来”。2005年发布的《上海市道路停车场管理者确定和监管规定》中明文规定，“市运输管理处或者受委托的区交通行政主管部门、区(县)运输管理所(署)可以通过招标方式或者直接委托方式”，确定单位协助其承担道路停车场的具体管理工作。
　　但上海市交通委却对记者表示，目前，上海道路停车费拒付情况普遍，导致财政收入流失。在静安区，平均每个道路停车位每天的收益在30元上下，而按照路段收费标准，这只是一辆车停2个小时的钱。此外，车主与协管约定少付的情况也时有发生。
　　管理混乱、每月数十万元的暴利让“黑停车场”泛滥 北京一个停车场需12个部门管理
　　除了停车费收支成谜，政府对占道停车监督管理也较为混乱。不仅正规的公共停车资源没能为民所用，北上广津等地还滋生出“黑停车场”、违规挤占道路资源等乱象。
　　在北京，“黑停车场”以假乱真，北京市东城区法院年内曾审理假停车发票案，查获大量假停车发票；在天津，虽然联华停车从不上缴利润已经够“黑”，但有不法人员竟然“黑吃黑”，假借联华名义开“黑停车场”，2014年4月天津公安机关曾在城六区依法取缔“假联华”非法占路停车场95个；在广州和上海，停车管理人员借正规停车位多收停车费的现象也层出不穷。
　　曹志伟说，停车场是“一本万利”的生意，畸高的占道停车费价格和不透明的审批制度，变相鼓励占道停车遍地开花。
　　与停车乱象形成鲜明对比，相关管理却十分复杂、多头。例如，根据北京2014年出台的停车管理办法，一个停车场总共需12个部门管理。而这种复杂的管理模式在全国普遍存在。
　　首先，在各地投诉举报环节中，交通、城管、交管、价格多头举报、监管、执法十分常见。国家行政学院教授竹立家对记者表示，各地停车管理投诉的举报，反映出多头都管理但却多头都管不了的困局，显示出一些行政管理政策顶层设计和统筹协调仍不完善。
　　其次，在管理执法环节，虽然各地各部门对停车管理员收费资质、停车场规划设立资质、停车场价格收费标准都做出了制度规定，但是这些政策在具体执行中却受到执法力量不足、执法手段单一、执法严格程度不高的限制，陷入“管不了”的困境。
　　依据《北京市机动车停车管理办法》《无照经营查处取缔办法》等法规，违法停车场、无照经营等行为要被罚款上万元。但是一线执法人员透露，几乎没有黑停车场和非法收费人员受到这种严格处罚。有基层城管执法队员对记者表示，非法收费人员不仅是“游击队”很难管理，而且对其非法所得也很难界定。
　　对此，消费者权益维权律师邱宝昌说，要想让行政处罚证据确凿无误不容易，“黑停车场”一天收费几千元，一个月甚至收入几十万元，这需要监管部门采集大量证据进行执法。与此同时，“黑停车场”一般都有其“后台”，占了地方收费如果没人管，就会有利益纠葛在里面，需要和反腐配套管理。
　　有专家称收费乱象缘于政府对道路停车“间接化”“委托化”管理模式
　　目前，大多数城市都将停车费或企业取得停车位经营权的费用，列入行政事业性收费。一方面，地方政府的自由裁量权很大，有的地方发个文件就能收费或者涨价；另一方面，地方政府的执行能力有限，有的地方对停车企业资质的要求沦为一纸空文。
　　——在北京，2014年4月北京东城区发展改革委曾下发一纸通知称，“根据相关规定，为保障活动期间道路通行，经商有关部门，决定保利剧场演出期间保利大厦有限公司停车场实行计次收费。”除此之外，未有其他根据与理由；
　　——在上海，管理部门确定道路停车场管理者流程上不够公开透明。上海市某中心城区一家道路停车管理公司成立日期为2006年4月，而上海停车业协会资料显示，该公司也从2006年当年就开始运作。这意味着，该公司显然难以符合“有三年以上停车场(库)管理经验”这一标准；
　　——在广州，今年8月份开始实施的涨价方案，价格上涨幅度为60%，但市民发现不仅涨价幅度如何确定成谜，旨在治堵的涨价方案更是未达预设目标。
　　近期，已经全国很多地方的车主都向当地政府申请了停车费信息公开，但目前仍未得到回应。邱宝昌表示，此前中央公开行政性事业收费目录，但地方行政事业性收费却有很多糊涂账。地方政府必须增加公共资源的利用效率和运营透明度，才有合理规范设置行政性事业收费的基础。
　　中国道路运输协会秘书长王丽梅表示，造成大量停车费没能进入政府口袋的原因，是目前政府对道路停车间接化、委托化的管理模式，而这种模式又造成停车乱象百出。因此，只有在前端加强政策制定科学化与规划管理精细化，在后端加强各部门的协调监管和信息公开，才能真正做到取之于民用之于民，让这项行政事业性收费避免走向“只收费不服务”的歧途。(记者：杨毅沉、刘宏宇、武卫红、叶健、翟永冠)
编辑：SN146
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&全国首例业主自行物业管理小区出现在广州广州丰景大厦216户业主自治年省37万 　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& & 08:21:22 来源：广州日报记者：何涛、杜安娜&　　&　3月16日，《物权法》通过的消息，让越秀区五羊新城丰景大厦业委会的主任周浩宁激动不已。两年半前，周浩宁领着大厦业主挑起了一场物管风波，执意“赶走”了开发商指定的物业管理公司，并且由业委会自管大厦物业。由于这种做法没有明确的法律依据，周浩宁一直有些提心吊胆。《物权法》的出台，终于让他吃了定心丸。　　《物权法》刚一通过，率先“赶走”物业公司自管物业的丰景大厦成为了人们关注的焦点。一些与现有物业公司有纠纷的业主也纷纷前来取经，想学丰景大厦的做法，自行接管物业。对于这一点，周浩宁很自豪，自从业委会接管后，丰景大厦的物业管理费每平方米少了0.5元，业主自己掌握了物业的收益，216户业主都尝到了甜头。　　与此同时，争议不断出现。有专业人士表示，在自管模式下，业委会不是法人组织，一旦出了问题将无法追究责任人。　　没有专业经验的业主能否管好物业？小区物业管理业主“自治”的模式在现实中到底有没有可操作性？这种模式又存在什么问题？丰景大厦业主“自治”后的两年，记者专门来到小区进行了深入调查。　　这几天，周浩宁一直沉浸在一种骄傲的感觉里，因为几乎每天都有一些楼盘的业主找到他取经，询问相同的问题：如何“赶跑”了开发商指定的物业管理公司，大厦的业主又是如何管理大厦物业的？“大家对我们的这种做法特别感兴趣。”周浩宁说。　　其实，丰景大厦“赶跑”原来物管公司的传奇是在不经意间开始的。2004年4月以周浩宁为主的三四个积极分子就认为需要成立一个业主委员会，对物管公司进行监督，但起初并没有“赶走”物管公司的意思。周浩宁和其他几个积极分子一有时间就到物管公司去问问、看看。没想到，这一问一看发现了一个大秘密。　　丰景大厦的水电都是和另一家单位合用，每月物管公司都要将收齐的电费先交给另一家单位。“有一次，我们偷偷跟着他们去交电费，发现物管公司交出去的电费，只是收取电费的一半。同时，物管公司还向业主们多收了实际用电量的30%，所谓的‘公摊’，这样物管公司拿走了业主交纳的将近一半的电费。我们通过公告把这个事实披露给所有的业主，引起一片哗然。”　　对于业主们发现的这件“丑事”，丰景大厦以前的物业管理公司总经理周鉴尧予以了否认，“给别的单位的电费并没有少交，只是抄表的时间不一样。收取的公摊电费确实有，但不是多收30%，而是按照公共部门电表的数字分摊的。”　　业委会成立：　　协调无果原物管公司撤离　　大多数业主并不相信物管公司的解释，对物管公司的信任感也迅速降低。　　日，丰景大厦召开了第一次全体业主大会，选出了15名业主代表。当时，请街道的工作人员来监票，还通过了一些文件和业主公约，并向有关部门提出了成立业主委员会的要求。　　日，丰景大厦成立的业委会得到房管部门的正式批准。接下来1个月，周浩宁开始了与物管公司的拉锯战。“我们提出，第一，物业管理费按照政府指导价，每平方米收取1元；第二退还多收取的电费。在协商未果的情况下，我们给业主们发出通知，劝他们先不要交物业管理费。”周浩宁说。　　10月25日，物管公司贴出了一张告示让不少业主非常意外。物管公司称，由于收不到物业管理费决定撤场。一夜之间，物管公司撤走了所有的大楼保安，搬走了所有的办公设备，甚至包括一截短短的电话线。但极具戏剧性的一幕是，“此后他们又陆续把电脑搬回来了。这说明他们并不想真的离开。”　　但僵局仍在持续，直至最终由政府部门出面进行协调。根据双方约定，日，原有的物管公司正式撤离丰景大厦，此前的债权债务由物管公司来承担，此后的债权债务由丰景大厦业委会承担。“走的时候，他们连保安床上的木板都拆走了。”一位业主说。　　过渡期：　　业委会接管稳定保安队伍　　物业管理公司的撤走，让丰景大厦的业主们迎来了一段艰辛的日子。当时怕一时请不到保安，一位业主还从单位借来了几名保安临时值班。周浩宁说，“由于之前并没有这样的先例，打心底来讲，还是有些担心。但那个时候只能硬着头皮上，大家计划着先度过这段过渡期，再去找一家物管公司来经营。”　　再聘请一家物业管理公司的计划最终搁浅。“一是和我们共用水电的那家单位强烈反对再找新的物管公司，说他们不再信任物管公司了。另外一方面，房管局要求聘请物管公司一定要按照严格的招投标程序，这个过程太漫长了，我们等不了。”周浩宁说。　　“通过一段时间的自管，业委会增强了信心，感觉这个事情我们也能做好。后来征求了房管局的意见，问我们自己扛下来行不行，他们的答复是，法律上并没有反对，所以我们就自己干了。”周浩宁说，“现在看来，这个决策是正确的。”　　为了保证迅速平稳过渡，丰景大厦业委会尽量沿用以前物管公司的一些经营合同。以前在大厦里从事物业管理方面的员工，只要愿意继续干的，也尽量优先考虑。业主委员会接管之后，成绩有目共睹。丰景大厦的电梯改造，以前的物管公司曾提出十多万元的改造方案，业委会只花了2万元就搞好了，而且没有让大家掏一分钱，全是从获得的物业收入盈余中支出。过年的时候，业委会还免费给每户业主送去5公斤平安米。　　自管的日子：　　停车费公摊费垃圾费全面降价　　平稳过渡后，丰景大厦业委会核对出的一份账单让人惊愕不已。“在长达5年的管理时间里，物管公司从来没有公布他们的账目，直到最后离开的时候才不得不贴出了他们2004年8月、9月的账目，账上显示物管公司每个月亏损1000多元。”周浩宁说。　　作为业委会的主任，周浩宁算了一笔业委会接管大厦物业后与接管前对比的经济账：停车费以前是一个车位300元～600元/月不等，业主接管后降到了150元～300元/月，停车费每月少收约7000多元；业主接管后，业主至少少缴了30%的电费公摊和10%～20%的水费公摊，这一项少收了近1万元；物业管理费以前是1.5元/平方米，现在是1元/平方米，丰景大厦的建筑面积约24000平方米，这一项又少了1.2万元。另外，现在免收了每户8元的垃圾费，一个月又少收了近2000元。　　“管理相同的物业，我们每个月总共少收了3.1万元。但每个月我们都还有6000元的纯节余。以前物管公司管的时候，多收了3.1万元，还说每月亏1000多元。每月有近4万元的差距，这就是一个灰色部分。”这样算来，丰景大厦的216户业主一年就省下37万多元。　　对于丰景大厦业委会公布的这个账目，周鉴尧说：“物管公司管理和业主自己来管，在费用上是没法可比的。物管公司来管，是作为一个公司来运作，成本肯定要高很多。我们请一个保安，一个月就要付1100元的工资，还给他们买社保，每人每月又要500多元。另外，公司还要缴超过5%的营业税。业主自管就不用缴这个税了。当时我们收1.5元/平方米的物业管理费也是物价局定的。”　　三次维权：　　业委会法律地位尴尬　　在别人的眼里，丰景大厦的业主自管物业后似乎特别能折腾，总是“官司缠身”。　　最近几个月，丰景大厦的业主一口气打了三场官司。2006年10月，他们首先是将以前的物管公司告上法庭，要求对方退还已收取的每户500元的水电周转金。今年1月8日，丰景大厦业委会又打赢了一场某单位占用大厦机房位置进行公司业务的官司，为业主成功收回了近10万元的租金收入。今年3月6日，越秀区法院一审判决丰景大厦一名业主胜诉。这名业主认为发证机关给大厦一楼车库发房产证的行为触犯了业主的公共利益，将发证机关告上了法庭。　　“每当打官司的时候，业委会的地位就很尴尬，所以有时不得不以业主个人的名义去打官司。业委会不是经济实体和事业法人，没有一个合法身份。香港的业主法团和国外的业主协会都是有独立的法人地位的。我们最期望就是能够给业委会一个法律地位。”　　这种业主“自治”的模式也引来了一片争议。广州市物业管理协会有关人员表示，他们并不赞同这种业主自管物业的做法。业委会并不是公司实体，从事经营行业，在税收、开具发票方面很难操作。业委会不是法人组织，如果业委会与业主发生纠纷，或者在业主自管物业的时候，某一户业主的权益受到损害，往往就会带来由谁承担赔偿责任的难题，引发的纠纷难以解决。　　对话　　单体楼都可能走我们的模式　　记者：当小区出现管理事故的时候，譬如确实由于管理责任造成业主家中被盗，如果有物业公司管理，可以要求物业公司赔偿，业委会自管的话相当于需要全体业主承担赔偿，这个赔偿是不是有些难？　　周浩宁：业主委员会接管之后，大楼发生过两户被盗的情况。其中有一户有意要求赔偿，但是业委会并不能判断究竟损失了多少，所以无法进行赔偿。对于住宅小区可能发生的刑事治安和其他意外事件，我们认为其责任不在业委会或物业公司，否则目前我国就不会强调综合治理，齐抓共管了。作为小区管理者，我们的责任是教育小区居民如何保护自身和自身财物的安全，防范可能发生的安全事故，并尽全力履行小区公共安全防范责任。　　如果业主就此和业委会打官司，业主胜诉的话，我们只能按照法院判决执行，从大厦物业收入盈余当中抽取金额进行赔偿。　　记者：有人说业委会不同于专业化的物业管理公司，在物业维护方面缺乏长远规划，不利于物业的保值增值？　　周浩宁：物业公司在管理大楼的时候，它的保安、修理工也都是在外面聘请的。既然是聘请，为什么不直接由业主自己聘请而要再多通过一道程序呢？我们也可以向外界聘请保安和修理工。今后的单体楼都可能走我们的模式，不请物业公司，而是请专业公司，请保安公司做保安，请清洁公司做清洁。由于我们的主人公意识，我们是以服务为目的而不是以盈利为目的，我们可以比物业公司做得更专业。　　记者：业主对业委会怎么监管？　　周浩宁：现在有大事，都由业主大会开会决议的，业主委员会是受业主大会监督的。我们现在一年一个总结，半年一个小结，一个季度一个报表，做到财务公开透明。另外我们代表选举是公平的，大厦住户中有几个单位的人比较集中，他们每个单位都有代表进入了业委会，还有一些散户，业委会中他们也有自己的代表。　　追踪车库买主提起上诉　　本报讯本版刊发的《车库房产证为何被法院取消》报道引起了各方的强烈关注。昨日，丰景大厦一楼车库买主喻敏的代理律师何律师称，喻敏已向广州市中级人民法院提起了上诉。　　何律师说，喻敏是作为第三人提起上诉的。被上诉人是挑起第一场诉讼官司的丰景大厦业主陆学军。“喻敏是以第三人参与诉讼，因为一审的结果直接损害了第三人的权益，是属于典型具有上诉权利的第三人。涉案的公共水池出入口没有报建，是非法违章建筑，根本不受法律保护。我们要求二审法院撤销一审结果，维持已经发放的车库房产证。”　　周浩宁表示，业主一方也会继续将这场官司打下去。业主不排除起诉有关部门测绘不当，要求重新测绘，并请第三方的测绘部门再来测绘。编辑：吕剑===================================================================================&&车库房产证为何被法院撤销(组图)日09:21& 来源：广州日报&&&&&&&&&&&&&&& 引发车库买卖风波的丰景大厦　　28岁的女孩喻敏花100万元购买了广州丰景大厦一楼车库，在她领到车库房产证两年半之后，突然遇到了一件异常尴尬的事。3月6日，她拥有的车库房产证被越秀区法院一审宣判撤销，理由是属于公用建筑面积的大楼水池出入口正好在车库内，因此车库不能卖给个人。　　喻敏一下子陷入了拿什么证明她是车库拥有者的难题。“总不能说车库不是我的吧。我也要起诉。”喻敏说。　　挑起这场车库诉讼之争的是丰景大厦的一位业主陆学军，他代表全体业主质疑喻敏持有的车库房产证的合法性，将办证机关告上了法庭。 &&&“大家一致认为，大楼的车库包含有公共面积，是不能卖的，更不能办房产证。”丰景大厦业委会主任周浩宁（见右上图）说。　　案子一审判决结果是业主们胜诉，但关于这个车库的买卖之争，有关各方也许还将持续下去。这个看似特殊案件的判决带给了人们深刻的思考。　　文／图 本报记者何涛、杜安娜　　3月14日，越秀区法院一审判决书下达一周之后，广州市寺右二横路上的丰景大厦一楼车库的大门仍然紧锁着。车库的大门是喻敏上的锁，至今已经锁了3个月。由于进不了车库，记者只能透过窗户玻璃才能看到车库里的情形。除了放有一些破旧的自行车外，车库基本上是空着的，大楼水池的出入口就在车库的一角。　　车库已经锁了3个月　　丰景大厦是一幢单体楼，总共有28层，有住户216户。按照大楼当初的设计，大楼700立方米的水池正好位于车库下面的负一楼，216户居民的用水全靠这个水池，“水是先从水池抽上去，再打下来。”由于水池正好建在一楼车库的下面，水池唯一的进出口就开在了车库里，清理水池也必须先进车库。　　大厦的车库卖给了私人，一直是不少业主揪心的事，因为业主们可能没了地方停车。另外，因为车库在大厦水池入口处，影响了业主的日常生活。今年春节的时候，水池的阀门坏了，水都泡了车库，但是业主们就是进不了车库维修，“我们打电话报警之后，警察去找喻敏才拿来了钥匙，修好水阀后又锁上了。喻敏现在将钥匙放在了一个朋友那里。”周浩宁说。　　面对车库门上的一把锁，丰景大厦业主委员会是无可奈何，因为喻敏拿到了车库的房产证，此前，她是车库的合法拥有者，她有权锁门。　　业委员成立加速车库转让　　这样一个给大楼业主带来不少麻烦的车库转让行为是如何发生的呢？　　两年多前，一个标志性的事件加速了车库转让。2004年11月，丰景大厦业主委员会成立，周浩宁当选了业委会主任。业委会成立后的第一件事，就是准备从开发商手中接管丰景大厦的物业。就在业主委员会成立前不久，开发商广州裕华达房地产有限公司把一楼车库卖给了喻敏。“开发商是怕我们接管后，他就根本卖不了，所以才会匆忙转让车库。听说卖的价格是100万元，但许多业主都不相信这笔交易，整个车库的建筑面积是707平方米，算下来才1400元/平方米。当时楼上住宅都卖元/平方米，1楼还有商业用途，根本不可能这么低的。”周浩宁说。　　对于不少业主的质疑，喻敏说：“对于这个问题我没必要向任人解释。你想想看，我没花钱买，开发商怎么会将车库给我呢？”　　日，办证机关向喻敏核发了车库的房产证，建筑面积约707平方米，其中分摊面积为10平方米。　　其实，自从2004年年底整个车库被开发商卖给喻敏个人后，有关这个车库的风波就一直没有平息过。　　2005年3月，丰景大厦业委会主任周浩宁第一次看到喻敏持有的车库房产证的复印件。“喻敏拿着复印件对我说，要将车库改为商业用途。我们答复她，虽然有房产证，但不能改变用途，只能做车库，不能改为商铺。”后来，双方一直僵持着，没有进一步的行动。　　车库风波一直没平息　　2006年，随着喻敏不断地带人来看这个车库，不少业主知道了，喻敏想把车库再转手卖掉。“我们认为不能卖，这样可能损害业主们的利益。”周浩宁说。　　对此，喻敏却一直坚持自己的想法，“我有房产证，就意味着车库是我的个人财产，我当然可以卖。”　　为了阻止喻敏卖车库的行为，丰景大厦的业主委员会也展开了行动。周浩宁和一些业主先后去有关部门上访了5次，并且得到了5份答复函。“2006年年中，有关部门答复我们说，已经查过了，发证没有违法，如果还有异议的话，可以通过司法途径来解决。这样，我们才想到行政诉讼的。”　　2006年10月，丰景大厦180多户业主联合签名，将办证机关告上了越秀区法院。　　原告的名字是丰景大厦的一名业主陆学军。他告诉记者，当时，不少业主都担心打不赢，因为很多人都没有打过行政诉讼的官司。大家是支持，但不抱希望。　　一审判决撤销车库房产证　　为了打这个官司，丰景大厦不少业主都忙了起来。他们翻阅了大量的资料，咨询了不少的专家，工夫不负有心人，周浩宁告诉记者：“我们打这个官司有充足的理由。首先，丰景大厦一楼车库原规划方案为公共停车场，预售证上的销售总面积与用途并没有将其列为作商品车库销售，将全体业主共有的车库产权转给喻敏没有法律依据。其次，车库内有一处公共水池进出口，整栋大厦的自来水供应都靠此出水口保障，将包含公共设施在内的车库面积置于个人名下，也违反了有关规定。另外我们核算了整栋楼的公用建筑面积，发现有500多平方米莫名不见了，找来找去，最后发现只是这个车库。”　　今年1月16日，越秀区人民法院开庭审理了这个案子。被告辩称，日，广州裕华达房地产有限公司和喻敏向被告申请办理车库产权的转移登记，并且提交了相关证件，该局立案受理。经审核后，根据《广东省城镇房地产权登记条例》的有关规定，核发了房产证，使用性质为车库。被告的发证行为与原告没有法律上的利害关系，请求法院驳回原告起诉。原告不是大楼车库的权利人，该局核发的房产证的行为与原告无关。原告不能提供证据证明车库是公用建筑面积，也不能证明应属全体业主所有。车库分摊面积为10平方米，不存在没有共用分摊的情形。　　今年3月6日，越秀区法院最终判定，丰景大厦的公共水池属于大厦的公用建筑面积，喻敏的房地产权证包含了公共水池的面积，对作为丰景大厦业主的原告的权利义务产生了实际影响。因为，核发房产证的行为对原告的权益产生了影响。3月6日，越秀区法院判决，撤销该房产证。　　业主声称也要起诉　　法院一审判决后，周浩宁将这个判决结果张贴在大厦的公告栏里。此举，也引来了喻敏的强烈反对。“当时，我报了警，我认为他这样做侵害了我的权益。”　　面对遇到这样的判决结果，喻敏也有些茫然，“我确实没有想到，房产证都有了，还有那么多事。法院虽然这样判了，但总不能说车库不是我的吧。现在这个判决要等15天内没人上诉才能生效，在这个期间内我也要起诉。下一步我打算将这个水池进出口的位子移出来，车库我还是要卖的。”　　案件给人们留下不少悬念　　周浩宁对于一审的判决结果十分满意，而且最近几天他一直在回味着这个判法。“这个案子背后的影响应该相当大，因为此前对于大楼车库到底属不属于公共面积，到底能不能卖一直没有定论，而且这是一个相当普遍的问题。因此，这是一个非常聪明的判决。”　　“恰恰是一个水池在这里才不得不判，否则卖出去的车库是否占用了公共的面积真是无法查清楚。”　　丰景大厦车库的房产证虽然被一审宣判撤销，但是这个案件确实还留给人们不少悬念。就像周浩宁所担心的那样，如果车库里没有大楼水池的出入口，那这场官司的业主们还打得赢吗？这个问题虽不能一概而论，但也有相关的法规可查。但最起码有一点可以说明，丰景大厦的开发商售卖一楼车库的行为侵害了全体业主的利益，确实有开发商售卖本该属于业主的公共面积的情况存在。　　开发商只卖不租　　车位价格上涨快　　近年来，车位的价格上涨过快，几年前才卖2万元~3万元的车位，一下涨到10多万元，有的超过了20万元。由于利益的驱动，不少开发商只卖车位，而不租车位，甚至还出现了不买车位就不让业主停车的情况。　　一位大厦的业委会成员说，由于地下车库的产权到底属于业主还是发展商，一直没有明确的界定，目前业主与开发商之间关于地下车库产权归属问题的矛盾比较普遍。　　“这一次的胜诉是不是偶然，这个说不清楚。”广州市有关部门的工作人员认为：“车库和车位是不是公用建筑，能不能被卖，现在法规上还没有明文规定，《物权法》还没出台，争议也比较多，所以在法律上看来还是一块灰色地带。”　　公用建筑争议多　　解决办法唯确权　　据法律人士称，《物权法》草案规定：建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应当首先满足业主的需要。　　有关专业人士也表示，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中称，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，就当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。买车库、车位的时候一定要看有没有预售许可证。所以在目前的情况下，一旦要买车库、车位，一定要看有没有预售许可证。　　“我也打电话到有关部门，他们表示一般是不会上诉的。现在虽然法院判了，但这个问题还没有解决。我们现在很茫然，没有解决的希望。要对车库进行确权，这样才会有一个永久性的解决方法。”周浩宁说。 文／图 广州日报记者何涛、杜安娜==========================&把物业管理的选聘权归还给物权业主对《深圳经济特区物业管理条例（草案）》的修改意见 一、建议删除第四节物业管理招标投标”及相关条款。&&&& 物业管理是一种商业服务。国家《消费者权益保护法》第九条和第十条明确规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”“消费者享有公平交易的权利。”消费者在购买商品或者接受服务时，“有权拒绝经营者的强制交易行为。”&&&& 但是，长期以来由于《深圳经济特区物业管理条例》制度设计的缺陷和行政监管的缺失，深圳地产商利用先入为主的强势垄断地位，卖房捆绑搭配“物业管理”，单方强制垄断物管定价，侵害物权业主的合法权利，造成目前深圳物管收费居全国首位的现象，物管纠纷不断严重影响了社区的稳定和谐。&&& 为此，建议删除《深圳经济特区物业管理条例》“第四节物业管理招标投标”及相关条款，按国家相关法规规定，把物业管理的选聘权归还给物权业主，理顺产权关系，明确权利义务，遵循市场经济的原则规律，由民事主体双方自主平等协商物管企业的选聘。建议删除依据：1、国家《物权法》第七十六条已明确规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定。该“第四节物业管理招标投标”同国家《物权法》规定相冲突，违背了《物权法》法律规定。2、国务院《物业管理条例》第十一条已明确规定由业主大会履行“选聘、解聘物业管理企业”职责。该“第四节物业管理招标投标”同国务院《物业管理条例规定相冲突，违背了法规规定。3、国家《招标投标法》从未规定要对私有住宅物业选聘物管企业强制进行招投标，私有住宅物业选聘物管企业不在国家《招标投标法》强制进行招投标范围之列。由住宅主管部门采用直接插手 “包办”的强制行政手段，对私有住宅物业选聘物管企业强制进行招投标，是对私有物业主行使“支配物权”的妨害干涉行为。国家《招标投标法》第三条明确规定“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。4、国家《招标投标法》第三条明确规定：“使用国有资金投资或者国家融资的项目” “必须进行招标”。但由深圳国有财政投资兴建的深圳公务员住宅小区彩田村、益田村等从未进行公开招投标，直接给了原深圳市住宅局下属企业（现已脱钩）进行管理。依据国家《招标投标法》第三条明确规定，建议新修订的《深圳经济特区物业管理条例》增加：“对国家政府投资兴建的行政办公大楼、公务员住宅小区、廉租房住宅小区等选聘物管企业，必须进行公开招投标，评标人应有三分之二的使用单位代表或业主代表参加评标。”5、国务院《物业管理条例》第二十四条对住宅“前期物业管理”明确规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”进行住宅“前期物业管理”。但深圳住宅主管部门拒绝在深圳特区内执行国务院《物业管理条例》，使目前深圳绝大多数的住宅小区仍然是“老子开发儿管理”的“建管合一”垄断管理模式。深圳“前期物业管理”不进行公开招投标，由发展商单方指定物管企业、单方确定收费标准，是造成目前深圳物管收费居全国首位，物管纠纷不断的原因之一。依据国务院《物业管理条例》第二十四条对住宅“前期物业管理”明确规定，建议新修订的《深圳经济特区物业管理条例》增加：“深圳“前期物业管理”必须进行公开招投标，“前期物业管理”的收费标准统一按广东省物价局日实行的物管收费标准执行。小区业委会成立后，由业委会同重新选聘或续聘的物管企业根据本小区的具体需求状况，平等协商确定新的物管收费方式和标准。6、由住宅主管部门采用行政强制手段，直接插手 “包办”对私有住宅物业选聘物管企业强制进行招投标，不仅违背了国家上位法法律规定，而且容易产生“权力寻租”、“暗箱操作”滋生权力滥用和腐败。7、由住宅主管部门采用行政强制手段，直接插手 “包办”选聘物管企业强制招投标，不利于深圳物业管理行业的市场化运作，也不符合国家倡导推行的社区业主自治转型发展方向。8、典型案例一：深圳景洲大厦2001年由原深圳市住宅局主持招标来的某物业公司，违规违约使用本体维修基金，造成多起业主被盗治安事件，部分业主拒交物管费。某物业公司离任后，至今未作财务移交，卷走小区物管本体结余资金。当初热衷于对私有住宅物业选聘物管企业强制进行招投标住宅主管部门不作为，不理不管，同物管企业形成一体。2003年深圳景洲大厦实行市场化业主自主选聘物管企业，现深圳景洲大厦产权明晰，高层物管收费2元/m2，业主满意缴费率达99% ，社区安定和谐，连续治安评定为零发案社区。典型案例二：深圳盐田区政府大楼招标，2003年盐田区政府在盐田区住宅建设主管部门主持下公开进行政府大楼物管招标，深圳某物管企业胜出。原深圳市住宅局以未经市局派“专家”直接插手 “包办”为由，否定深圳盐田区政府大楼物管招标结果，重新由原深圳市住宅局直接插手 “包办”，改由另一物业公司管理。由此引发原投标企业和胜出物管企业不满，称主管部门干涉市场，有失公平。--------------------------------------------------------------------------------国家建设部观点：国家建设部汪光焘部长在全国物业管理工作会议上的讲话（摘要）：（日，北京）&&&&& 　　业主是房屋产权的所有者。在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受《合同法》保护和约束，行政主管部门不要过多干预。政府机关要转变职能。物业管理企业是依照《公司法》设立的自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。民事主体在市场中的行为其实就是市场行为，民事行为的特性要求给市场主体以充分的自主权利，政府不能干涉民事主体自由从事市场活动，不能主动介入到这种活动中去，更不能随便运用自己拥有的行政权力进行干预。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。& 　　政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。各地房地产行政主管部门，要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为交给市场解决的，一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。---------------------------------------------------------------------------------&&&&&国家建设部刘志峰副部长在全国物业管理工作会议上的讲话（摘要）：（日，北京）&&&&&& 尊重和维护业主的财产权利。物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。&&&&& 充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任；物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把握这一精神。&&&&& 妥善处理政府和市场的关系。物业管理活动中大量的是民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。& 　　市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，必须按照《条例》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。=============================================================================&&&&&&&&&&&&&& 对《深圳经济特区物业管理条例》的修改意见&&&&& 一、建议深圳地方立法，凡是国家上位法已有法律法规规定的，不再另搞一套，保持地方法规同国家法律法规的完整统一。&&&&& 二、建议深圳地方立法，采用较大市立法方式，避免人为制造出现“一个城市两种法规”的局面，保持深圳地方法律法规的完整统一。&&&&& 三、严格执行国家《物权法》，删除《深圳经济特区物业管理条例（草案）》“第四节物业管理招标投标”及相关条款，把物业管理的选聘权归还给物权业主。&&&&&& 四、建议按照国家《物权法》指引，建设服务型政府，将政府住宅主管部门在物业管理中“监督指导”的角色定位，统一修改为“指导协助”。制止住宅主管部门借“监督”为名，干涉民事主体自由从事市场活动，利用行政权力干预业主物权。&&&&&& 五、对“前期物业管理”和国家政府投资兴建的行政办公大楼、公务员住宅小区、廉租房住宅小区等物业管理，必须进行公开招投标。评标应有三分之二的使用单位代表或业主代表参加评标。”&&& 六、打破物管行业先入为主，利用“前期物业管理”强势地位，单方垄断确定物管收费价格的局面。前期物业管理的收费标准统一按广东省物价局日实行的物管收费标准执行。小区业委会成立后，由业委会同重新选聘或续聘的物管企业，根据本小区的具体需求状况，平等协商确定新的物管收费方式和标准。&&& 七、建议增加“住宅禁商”的条款内容，加大对改变国家法定规划功能和住宅使用用途的违法行为的监管处罚，将“清理三无”法制规范化，提高安居环境品质。&&& 八、建议将业主委员会纳入“非经营性社团”注册管理，通过年审制度进行监督管理。对违法违规、侵害业主共同利益的业主委员会组员，按国家“社团管理条例”进行管理处罚。强化业主大会制度功能，培育业主参与意识，构建文明和谐社区。===================================================================（2）把事情的真象摊在阳光下：邹家健讲述亲身经历的一次深圳市住宅局组织的物业管理招投标(2003-12)2001年9月，深圳景洲大厦在全国首开先例，第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司，使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结，在全国地产物管界引起了轩然大波，被媒体称为“景洲事件” ，引发了深圳物管行业的重新洗牌 。但是，深圳景洲大厦在新“管家”的招聘上却遭遇了尴尬。2001年9月，景洲大厦业主委员会主任邹家健亲身经历一次深圳市住宅局组织的选聘物业管理企业的招投标，其程序过程是：先由业主委员会向区、市住宅局打报告；等待深圳市住宅局批准；经深圳市住宅局批准后，由深圳市、区住宅局、业主委员会共同组成“景洲大厦物业管理招投标领导小组”，领导小组下设招投标办公室。深圳市住宅局要求业主委员会出钱在报刊上对外刊登招标广告，因业主委员会没钱刊登广告，此项要求景洲大厦业主委员会擅自改为了网上发布和街头乱张贴。其实深圳市住宅局早就另有安排，住宅局物业监管处“出于对景洲大厦招投标工作的关心和重视”早已为景洲大厦内部圈定了5家（住宅局规定招投标入围只留3至5家，多出的先在内部优选砍掉）“管理相当不错的物管公司”叫景洲大厦业主委员会就在这内部圈定的5家公司里选，“只要你们选定了，其它的事我们住宅主管部门来安排”。这5家物管公司还真的不错，其中一家物管公司找到邹家健说，事成之后给邹“五个手指”（注：手式语言）；另一家物管公司则给邹家健反复打电话，力邀邹出来坐坐，“若当面不好开口可电话敲定，邹大哥你开个数”；还有一家物管公司也给邹家健打电话，叫邹将参与评标投票的“专家”告诉他，事成后会谢你。但深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健却不识好歹，他先断然拒绝了深圳市住宅局“包办婚姻”的暗箱操作，后又在业主委员会上将黑幕抖了出来,并提议将向他暗送“秋波”的物管公司优选出局。深圳市住宅局规定，物管招投标最后由9个人投票说了算。这9个人中，深圳市住宅局指派的“专家”占6人，即三分之二；景洲大厦业主委员会的代表只能占3人，即三分之一。“业主出钱聘“管家”怎能由别人说了算？”深圳景洲大厦业主委员会成员提出异议，并就此投票方式发生激烈争论。深圳市住宅局的官员说，你们心中还有没有政府？这是政府的监管要求，若你们再不同意，不配合，招标的事就由政府定了。深圳市住宅局指派的6位“专家”又是怎样产生的呢？投票的头一天，在深圳市住宅局物业监管处的办公室里，住宅局的一位科长拿出了一副扑克牌，象变戏法的魔术师样将扑克牌洗了几次，然后又叠了几下将扑克牌摊在桌上。 科长说，这每张扑克牌就是一个人，因为每张扑克牌上都写着一个“专家”的名字。在科长的引导下，让业主委员会成员抽出了操控这次招标大权的6位“专家”。这些“专家”全是深圳地产开发公司的物管商头面人物，仅管这些“专家”所管的物业正在“后院起火”，有的还坐在业主诉讼的被告席上。但他们是深圳市住宅局指派的“专家”，他们是在代表政府直接行使物业招标的监管大权，他们将代表政府直接参与评标投票，直接为出钱聘管家的深圳景洲大厦上千的业主作主。深圳市住宅局就是这样在“为民作主”，仅管他的子民满是怨言。3个投票人怎样去代表400多户1000多名业主？景洲大厦业主委员会的成员一脸的无奈。景洲大厦业主委员会决定，召开一次业主大会，让全体业主对最后入围的5家物管公司进行投票表决，3个投票人按业主大会的决定去投票。为了对应标物管公司有所了解，邹家健和景洲大厦业主分别对应标公司进行了实地暗访、电话调查，还邀请准“管家”到大厦直接同业主对话，接受业主提问咨询。为了避嫌，主任邹家健主动提出不参加投票，并提议另一位有熟人在应标公司的业主委员会委员也不参加投票。在随后深圳市住宅局操控的招标投票会上，景洲大厦业主委员会的3个投票人寡不敌众，由深圳市住宅局指派的6位“专家”始终以绝对优势占据着决定权。9个人的投票替代了景洲大厦业主大会上千个业主的民意选择，这就是深圳市住宅局所坚持的执法与公正。招标投票的结果是：景洲大厦业主大会投票表决希望选聘的物业管理公司落选。落选的第一名和胜出的第二名与业主大会投票数相差150票之多，业主的意愿未能得到真实表达，业主出钱请物管，却没有决定权。投标的物管企业也不满意，他们说这样的招标我们不会再参加了，不会再来劳命伤财出席作陪了。住宅小区选聘物业管理公司究竟应由谁说了算？针对这一问题，深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健认为：“选聘物业服务的表决权应归物权业主所有。深圳市住宅局行政主管部门和其派来的“专家”可对业主进行专业知识方面的指导，提出建议，而不是越权包办，喧宾夺主，操控表决权。日，邹家健以深圳普通公民的身份致信深圳市人大常委会、市人民政府要求在深圳全面实施执行全国《物业管理条例》，向全市物管企业、业主委员会传达贯彻国家建设部全国物业管理工作会议精神，加强对深圳物业管理行业的规范管理。建议废除《深圳市物业管理招标投标管理办法》，让行政干预从物业管理的民事事务中退出，按全国《物业管理条例》规定和《业主大会规则》，选聘物业管理公司由业主大会（物权业主）说了算，签订物管合同由合同主体双方平等协商，按市场经济的规律自行调节。禁止利用“专家”评标打分，越权插手包办民事事务，从中捞取好处。尊重民意，还权于民。深圳市住宅局不应随便运用自己拥有的行政权利操控媒体，强奸民意。=================================================2001年9月在景洲大厦物管招评标会上我们敬爱的深圳市住宅局某领导（现称“专家”）同景洲大厦业委会主任邹家健有一段精采对话：某领导：你去搞点钱来，给大家每人发个500元，表示表示。邹家健：业委会没有一分钱，这几年为业主办事都是我自费，已花了上万元。某领导：这些都是“专家”。若不是市住宅局出面是请不来的，给个几百块算什么？邹家健：（佯装糊涂说）“专家”？值（挣）多少钱？半天挣500，一个月就3万？啊！（尖叫）某领导：（不耐烦地说）这种事哪会天天都有？你先垫了。“羊毛出在羊身上”，过后找XX物业（中标新管家）给报销。邹家健：我们没请“专家”，我们也请不起“专家”，谁请的谁搞掂。在我的眼中业主才是专家，但他们都不要钱，一招呼就来一大把。某领导：（七窍生烟，但没有发作，台下坐着多家媒体记者）据悉，当天中午XX物业（中标新管家）假座中航某大酒楼为各位领导、专家表示表示，但没有发钱。景洲大厦物管招评标会开成了一个团结的大会、一个胜利的大会、一个继往开来的大会、一个战无不胜的大会，也是一个廉洁奉公的大会。哈哈！怎有点象“九大”报告。
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