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论期房按揭中的预抵押登记制度
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3秒自动关闭窗口8月15日，银监会在起草的《商业银行资本管理办法》中明确指出，将调整银行个人住房贷款的风险权重，首套房贷款的风险权重由原来的50%下调到45%，二套房贷款则由50%上调至60%，对于投机性很强的住房抵押贷款风险权重则上调至150%。新规一出，无疑让银行的房贷业务更趋谨慎。　　日前，《经济参考报》记者对个人住房贷款情况进行了全面调查，北京市各家银行首套房首付原则上30%，且优惠利率基本取消，但不排除有协商议价的可能性；二套房首付50%-60%，贷期5年的利率原则上为基准利率(7.05%)的1.1倍；三套房全部停贷。在中资行房贷收紧的情况下，个别外资行却有个人房贷的优惠利率，值得注意的是，外资行基本上非开发商指定贷款银行，因此购房者自行贷款的同时，需要承担一定的担保费用。　　业内专家建议，在房贷成本越来越高的情况下，购房者可充分利用公积金贷款，或组合贷款，根据个人收入、财产支配情况选择划算的还款方式。
　　中资行房贷全面收紧　外资行尚有折扣可循
　　银行对房贷业务和放贷规模的压缩十分明显。中行北京市分行已不做个人房贷业务，而是将其放入海淀和朝阳地区各支行。　　花旗银行更倾向于做首套二手房贷款，在各证件齐全的情况下，只要二手房房龄不超过15年的基本都能做，利率还能有一定折扣。
新华社发(胡国林 摄)
　　易居中国上周发布的全国房地产行业报告显示，7月份，全国住宅销售额环比下降30%，个人按揭贷款连续5个月出现负增长，1-7月该类贷款累计发放4896亿元，同比下降5.1%。　　日前，《经济参考报》记者以购房者身份走访了北京市各家银行了解到，在首套房首付方面，各银行均执行最低30%的首付要求，也有一些银行要求首付40%，“这主要还是看客户的信用资质，对于资质偏低的客户银行可以要求其提高首付，利率方面同样可以要求上浮。”建行前门个贷中心的一位客户经理表示。　　房贷利率方面，工、农、中、建、交五大行贷期为5年以上的首套房利率原则上均要求执行央行基准利率，即7.05%。中行的一位个贷部客户经理称：“一般个人房贷都是5年以上，如果是5年以下则有这么几种情况：贷期6个月以内(含6个月)的利率为6.1%，贷期6个月-1年(含1年)的利率为6.56%，贷期1-3年(含3年)的利率为6.65%，贷期3-5年(含5年)的利率为6.9%。”除五大行外的股份制商业银行，首套房首付原则上为30%，5年期利率的执行标准基本一致为最低7.05%。但也有部分资金紧张的银行将门槛提高，如光大银行就要求5年期首套房最低利率在7.05%的基础上上浮5%。　　尽管多数银行表示房贷优惠利率从今年2月就开始取消，且各种优惠的房贷产品也已经下线，但个别银行也表示是否能有优惠关键还是看个人资质(比如单位、收入等)和开发商情况。“如果个人资质非常高，开发商集团大，或者其他情况，也有可能拿到一定的优惠，但银行要逐层上报至分行、总行，审批期限长。”某商业银行的客户经理对《经济参考报》记者透露。　　另外，《经济参考报》记者还了解到，银行对房贷业务和放贷规模的压缩十分明显。目前，中行北京市分行已经不做个人房贷业务，而是将其放入海淀和朝阳地区各支行。民生银行朝阳门支行的一位客户经理对《经济参考报》记者表示，“事实上，现在贷款购房的很多并非是一套房购房者，因此，民生银行基本上不倾向于做个人房贷业务，我们支行基本已经暂停。”同样表示暂停个人房贷业务的还有兴业银行。“由于信贷额度非常紧，银行信贷审核升级，再加上市场观望情绪加重，个人房贷这部分业务量越来越小，银行会对房贷额度进行限制。”光大银行广安门支行的一位客户经理也对《经济参考报》记者说。　　二套房方面，各家银行均表示会更加严格。从调查情况来看，二套房首付要求50%-60%不等，利率原则上为基准利率的1.1倍，根据不同情况会进一步上浮，最高会上浮30%。由于限购政策和风险权重将上调，各银行对购买三套房已全部停贷。　　与中资银行全面收紧房贷相比，外资银行则显得“和蔼”许多。汇丰银行在首套房贷方面贷期5年以上的原则上执行7.05%基准利率，但个人资质高和开发商项目好的情况下可以有8.5-9折的优惠。花旗银行表示，首套房利率是否能优惠得看具体情况。“对于新房的首套房贷款，花旗银行要求非常高。首先五证要齐全；其次房地产开发商不能有开发贷；第三期房不贷款；第四看个人资质；第五看房屋位置。”花旗银行个贷部一位客户经理对《经济参考报》记者表示。事实上，花旗银行更倾向于做首套二手房贷款，“在各证件齐全的情况下，只要二手房房龄不超过15年的基本都能做，利率还能有一定折扣。”
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原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行与被告陈美月、福建康超房地产开发有限公司、张辉煌借款合同纠纷一案
原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行，住所地福州市仓山区六一南路龙津花园9号楼。负责人田泳，行长。委托代理人许培卿、李莉，福建闽天律师事务所律师。被告陈美月，女，日出生，汉族，住福州市仓山区共和路34号。被告福建康超房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区五一中路18号福州正大广场1号楼23层1402室。法定代表人李阳霄，执行董事。委托代理人林云、林伙忠，福建创元律师事务所律师。被告张辉煌，男，日出生，汉族，住福州市仓山区共和路34号。原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行（以下简称中行仓山支行）与被告陈美月、福建康超房地产开发有限公司（以下简称康超公司）、张辉煌借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人许培卿、被告康超公司的委托代理人林云到庭参加诉讼，被告陈美月、张辉煌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行仓山支行诉称，被告陈美月因购房，向原告申请按揭贷款。日，原告与三被告签订编号为2007-01-KCDS030的《中国银行个人购房借款合同》（下称030号借款合同）和2007-01-KCDS031的《中国银行个人购房借款合同》（下称031号借款合同)。030号借款合同约定：被告陈美月向原告借款人民币37万元，供被告陈美月用于购买坐落于台江区洋中街道广达路370号康超大厦4层129号房屋。031号借款额合同约定：被告陈美月向原告借款人民币37万元，供被告陈美月用于购买坐落于台江区洋中街道广达路370号康超大厦4层128号房屋。被告陈美月合计共向原告借款人民币74万元。030号借款合同和031号借款合同均约定：借款期限均为168个月，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款利率同为月息5.1‰，从放款之日起计算并按月结算；被告陈美月采用等额本息还款法，按月偿还贷款本息，每期还款日为每月的10日；被告陈美月、张辉煌将以原告的贷款购买的房产的全部权益抵押给原告，作为偿还借款合同项下的债务的担保；被告康超公司作为借款合同的保证人，在原告取得房屋抵押的《房屋他项权证》前为被告陈美月在030号借款合同和031号借款合同项下的债务承担连带偿还责任。030号借款合同项下的抵押于日、031号借款合同项下的抵押于日，分别在登记机关办理了抵押登记。上述借款合同生效以后，原告依约于日向被告陈美月发放了030号借款合同和031号借款合同项下的贷款共人民币74万元，履行了030号借款合同和031号借款合同约定的义务。自日起，被告陈美月没有按030号借款合同的约定履行每月的还本付息义务，截至日逾期还款累计为12期。自日起，被告陈美月没有按031号借款合同的约定履行每月的还本付息义务，截至日逾期还款累计为10期。被告陈美月已构成违约。按030号借款合同和031号借款合同第十三条第4项约定，被告陈美月连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款提前到期，并对逾期还款部份加收逾期利息。被告陈美月违约后，原告于日向被告陈美月、被告康超公司发出《提前收回贷款通知书》，通知两被告030号借款合同和031号借款合同项下的所有贷款提前到期，要求两被告于日前偿还所有本息，但两被告置之不理。至日，在030借款合同项下，被告陈美月共欠原告贷款本金人民币元，利息21437.94元及罚息1727.98元; 在031借款合同项下，被告陈美月共欠原告贷款本金人民币元，利息17649.30元及罚息1164.66元；被告陈美月合计共欠原告贷款本金人民币元，利息39087.24元、罚息2892.64元，合计元（该日之后至债务清偿之日新产生的利息、罚息，按030号借款合同和031号借款合同的约定继续计收）。上述抵押物因尚未竣工，尚不能办理房屋所有权证，原告的抵押权并未办理《房屋他项权证》，被告康超公司的保证责任仍然存续。依据030号借款合同和031号借款合同第三十九条的约定，原告因被告陈美月的违约行为进行追索所产生的律师费8000元，属于被告陈美月的债务。被告陈美月和张辉煌系夫妻关系，上述债务系其夫妻共同债务。原告请求：1.判令被告陈美月和张辉煌共同向原告偿还被告陈美月的债务本金人民币元，支付利息39087.24元、罚息2892.64元，合计元（暂计至日，该日之后至债务全部清偿之日新发生的利息、罚息按借款合同的约定继续计收）；2.判令变卖被告陈美月和张辉煌的抵押物（坐落于台江区洋中街道广达路370号康超大厦4层129号和128号两套房屋），所得款项优先用于清偿被告陈美月对原告的上述债务；3.判令被告康超公司对被告陈美月的上述债务承担连带还款责任；4.判令各被告承担本案的诉讼费及原告因诉讼支付的律师费人民币8000元。原告为证明其诉讼主张,向本院提交了以下证据材料：证据1.2007－01－KCDS030号《中国银行个人购房借款合同》，证据2.2007－01－KCDS031号《中国银行个人购房借款合同》，证明原告与被告陈美月争议的共74万元的借贷法律关系，原告与被告康超公司之间的保证担保法律关系，原告与被告陈美月争议的抵押担保法律关系等；证据3.榕预购房他字第号《预购商品房贷款抵押登记证明书》，证明030号贷款合同项下的抵押权，原告已经向登记机关进行预购商品房抵押权预告登记，原告的抵押权已生效；证据4.榕预购房他字第号《预购商品房贷款抵押登记证明书》，证明031号贷款合同项下的抵押权，原告已经向登记机关进行预购商品房抵押权预告登记，原告的抵押权已生效；证据5.借款合同编号2007－01－KCDS030的《个人消费贷款借款借据》，证明原告已履行030号借款合同项下的主要义务，向被告陈美月发放贷款37万元，取得相应债权；证据6.借款合同编号2007－01－KCDS031的《个人消费贷款借款借据》，证明原告已履行031号借款合同项下的主要义务，向被告陈美月发放贷款37万元，取得相应债权；证据7.仓中银通KC号《提前收回贷款通知书》，证明被告陈美月违约，原告按照030号借款合同约定通知被告陈美月030号借款合同项下的贷款提前到期，并要求被告陈美月在日前偿还所有未还本息；证据8.仓中银通KC号《提前收回贷款通知书》，证明被告陈美月违约，原告按照031号借款合同约定通知被告陈美月031号借款合同项下的贷款提前到期，并要求被告陈美月在日前偿还所有未还本息；证据9.EACS《国内特快专递邮件详情单》，证明原告向被告陈美月送达030号借款合同和031借款合同项下的《提前收回贷款通知书》；证据10.仓中银通KC 号《提前收回贷款通知书》，证明被告陈美月、被告康超公司违约，原告按借款合同的约定要求被告康超公司承担还款保证责任，偿还全部贷款本息；证据11.EACS《国内特快专递邮件详情单》，证明原告向被告康超公司送达《提前收回贷款通知书》；证据12.贷款帐号为158192的《利息清单》、证据13.贷款帐号为158178的《利息清单》，证明至日，030号、031号借款合同项下被告陈美月结欠的贷款本金、利息、罚息数额；证据14.结婚证，证明被告陈美月、张辉煌的夫妻法律关系；证据15.原告的《营业执照》，证明原告的诉讼主体资格；证据16.原告的《金融许可证》，证明原告的金融业务资格；证据17.原告的《组织机构代码证》，证明原告的诉讼主体资格；证据18.被告陈美月的身份证，证明被告陈美月的诉讼主体资格；证据19.被告康超公司的《内资企业登记基本情况表》，证明被告康超公司的诉讼主体资格；证据20.张辉煌的身份证，证明张辉煌的诉讼主体资格；证据21.闽天（2009）民代字第1181号《委托代理合同》，证明原告因被告违约行为，委托律师参加诉讼的事实；证据22.福建省福州市服务业统一发票号《记帐联》，证据23.福建省福州市服务业统一发票号《发票联》，证明原告因被告违约行为，委托律师而支付律师费的事实，依约被告应承担该费用的支出。被告陈美月、张辉煌未作答辩，也未向本院提交证据材料。被告康超公司辩称，1.原告对借款资信审查不严，应承担相应责任；2.公司股东之一杨宝灯以公司名义私刻公章，擅自设立账户，银行转入的帐户是杨宝灯私人账户，不是被告公司的帐户；3.被告康超公司担保承担的责任应该是在物的担保之外才承担责任的；4.银行没有尽到监管义务。被告康超公司请求: 请求法院依法判决。被告康超公司未向本院提交证据材料。经庭审质证和审查，原告提交的证据均具有客观性、合法性且与本案相关联，本院确认原告所提交的证据均可作为本案认定事实的依据。原告提交的证据能够支持其诉状所具之事实和理由。本院确认原告所诉属实。本院认为，原告与被告陈美月签订的个人购房借款合同未违反法律规定，应认定为有效。原告依约履行了发放贷款的义务，被告陈美月在收款后却未能如期按约归还借款本息，其行为违反了合同约定，构成违约。被告陈美月与被告张辉煌系夫妻关系，该借款系其夫妻关系存续期间的共同债务，现原告要求被告陈美月、张辉煌共同偿还借款本金并支付利息，合法有据，本院予以支持。原告要求被告陈美月、张辉煌共同偿还为实现债权而支付的律师代理费人民币8000元，符合合同规定，本院予以支持。本案贷款所设立的抵押担保的形式、内容均符合法律规定，应确认有效，原告要求以被告陈美月、张辉煌的抵押物价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。根据《担保法》的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外承担保证责任。因此，原告要求被告康超公司直接承担连带还款责任，本院不予支持，被告康超公司应在处置抵押物之外的不足部分承担保证责任。被告康超公司辩称其只在处置抵押物之外的不足部分承担保证责任，符合法律规定，本院予以采纳。被告康超公司的其他辩称缺乏依据，本院不予采纳。被告陈美月、张辉煌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告陈美月、张辉煌应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行第2007－01－KCDS030号和2007-01-KCDS031号《中国银行个人购房借款合同》项下的借款计本金人民币元、利息39087.24元、罚息2892.64元（利息、罚息暂计至日止，此后的利息、罚息按合同约定计至判决确定的还款之日止）；二、被告陈美月、张辉煌应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行为实现债权而支付的律师代理费人民币8000元；三、原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行有权以被告陈美月、张辉煌的抵押物（坐落于福州市台江区洋中街道广达路370号康超大厦4层129号和128号两套房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在本判决第一款、第二款确定的还款金额范围内优先受偿；四、如上述抵押物的价款不足以清偿被告陈美月、张辉煌的上述债务，则被告福建康超房地产开发有限公司对不足清偿部分的债务负连带清偿责任；五、驳回原告中国银行股份有限公司福州市仓山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11159元，由被告陈美月、福建康超房地产开发有限公司、张辉煌共同负担（该款已由原告代垫，三被告应于判决生效后十日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审　判　长　任小平&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人民陪审员　黄&&宇&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人民陪审员　王月珍&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二0一0年八月十八日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书　记　员　江　淮附一：本民事判决书引用的主要法律条款1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。3.《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。4.《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。5.《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
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　　目前购房主要有以下几种：1、住房贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。
　　1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款很低，不仅低于同期商业贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
　　2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
　　3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
　　个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：
　　假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781.45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（00）1581.45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
　　办理住房公积金贷款应按下列程序：
　　（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
　　（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
　　（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
　　特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择&余额冲贷法&，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。&冲还贷&后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择&等额本息&还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。
　　如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到&公积金&贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
　　申请银行个人住房贷款工作流程：
　　（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
　　（二）支付30％以上的房款。
　　（三）去房管部门办理预售登记。
　　（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。
　　两种还贷方式利息天壤之别
　　一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里&&两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。
　　市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事&&&他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
　　&在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。&
　　签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
　　银行普遍主荐&等额法&
　　为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
　　在(,)新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法（等额法），通过测算，&月还款额&一项显示为2372.78元；
　　记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种&本金还款法&（递减法）。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
　　究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：
　　&两种还贷方法哪一种更合算呢？&
　　&总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。&
　　&哪一种更方便呢？&
　　&当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦&&所以我们一般都推荐客户选择等额法。&
　　随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、(,)、(,)、(,)等多家银行，大多数都以介绍&本息还款法&即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。
　　银行倾向性在于息差
　　导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：&关键在于息差。&
　　&两种方法的利息差距大着哪！&该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊&&&同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！
　　该人士称，同样一笔贷款业务，对于&吃利息饭&的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？
　　至于银行解释的&等额法比递减法方便&的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
　　而另外一个&递减法开始还款压力大&的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样&省下来&的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。
　　银行称没占到便宜
　　昨日，、、、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。
　　&不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。&建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。
　　&简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。&
　　据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。
　　针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。
　　&可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。&
　　一些银行表示，今后在办理住房贷款前，&要将话说在前面&，让客户自主选择。
　　消协称购房人有知情权
　　南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显着位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。
　　我国《消法》第八条、第九条规定，&消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利&；&消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务&；&消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。&
　　孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。
　　原因在双方信息不对称
　　贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到&冷遇&了呢？导致本金还款法&银行不荐、消费者不知&的根本原因究竟是什么？
　　受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。
　　钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。
　　陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。
　　两种还贷方式比较
　　1、计算方法不同。
　　等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
　　等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
　　2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，&本金还款法&的利息总额要少于&本息还款法&；
　　3、还款前几年的利息、本金比例不一样。&本息还款法&前几年还款总额中利息占的比例较大（有时高达90%左右），&本金还款法&的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。
　　4、还款前后期的压力不一样。因为&本息还款法&每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；&本金还款法&每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
　　工薪族购房的两种贷款方式
　　工薪族贷款可用公积金贷款和&按揭&贷款二种方式。
　　（一）用公积金贷款购房。公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，由(,)房地产信贷部门发放。宁德市规定最高贷款限度为3万元，贷款偿还最长年限7年。公积金贷款的对象是：具有城镇常住户口，缴存住房公积金的职工。贷款条件是：有相当于所购住房价格30％以上的自筹资金（可以用住房公积金存款抵充），有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押和保险。贷款额度在可贷额度和最高限度内，根据具体情况确定。
　　贷款本息是如何偿还的呢？偿还时采用每月等额均还的方式。还款方式：每月偿还贷款本息＝ 贷款本金&月利率十贷款本金&月利率／（1十月利率）还款总月数－11 。
　　（二）用&按揭&贷款购房。对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用&按揭&贷款。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70％，贷款最长偿还期限20年。
　　个人房贷业务介绍
　　&个人购置住房贷款&是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
　　申请人应具备的条件
　　各银行一般都要求&个人购置住房贷款&对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口或有效居留身份；2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
　　申请所需证件
　　在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：1.身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7.以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
　　个人贷款额度
　　个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准），贷款期限最长可达30年。
　　偿还方式选择
　　在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：
　　1.贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
　　房贷质押和抵押
　　可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：
　　（一）个人住房贷款的抵押物
　　1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；
　　（二）个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
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