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关于印发《宁夏回族自治区新建商品房交付使用和物业承接查验暂行规定》的通知
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等有关规定，结合本区实际，制定本规定。
&在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
&&下一条：
版权所有：宁夏回族自治区住房和城乡建设厅 &&&&技术支持：宁夏希望信息产业有限公司
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住房城乡建设部通知印发《物业承接查验办法》
中央政府门户网站　　　 日　　 来源：住房城乡建设部网站
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关于印发《物业承接查验办法》的通知
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：
    为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一〇年十月十四日
物业承接查验办法
    第一条　为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
    第二条　本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
    第三条　物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
    第四条　鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
    第五条　国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
    县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
    第六条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
    第七条　建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
    第八条　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
    前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
    不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
    第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
    第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
    第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
    （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
    （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
    （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
    （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
    （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
    （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
    （七）法律、法规规定的其他条件。
    第十二条　实施物业承接查验，主要依据下列文件：
    （一）物业买卖合同；
    （二）临时管理规约；
    （三）前期物业服务合同；
    （四）物业规划设计方案；
    （五）建设单位移交的图纸资料；
    （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
    第十三条　物业承接查验按照下列程序进行：
    （一）确定物业承接查验方案；
    （二）移交有关图纸资料；
    （三）查验共用部位、共用设施设备；
    （四）解决查验发现的问题；
    （五）确认现场查验结果；
    （六）签订物业承接查验协议；
    （七）办理物业交接手续。
    第十四条　现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
    （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
    （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
    （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
    （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
    （五）承接查验所必需的其他资料。
    未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
    第十五条　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
    第十六条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
    （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
    （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
    （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
    第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
    第十八条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
    第十九条　现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
    第二十条　现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
    第二十一条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
    第二十二条　物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
    第二十三条　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
    第二十四条　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
    第二十五条　物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
    第二十六条　交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
    第二十七条　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
    第二十八条　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
    第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
    （一）前期物业服务合同；
    （二）临时管理规约；
    （三）物业承接查验协议；
    （四）建设单位移交资料清单；
    （五）查验记录；
    （六）交接记录；
    （七）其它承接查验有关的文件。
    第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
    第三十一条　物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
    第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
    第三十三条　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
    第三十四条　自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
    第三十五条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
    物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
    第三十六条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
    建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
    第三十七条　建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
    第三十八条　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
    第三十九条　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
    第四十条　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
    第四十一条　物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
    第四十二条　建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
    第四十三条　建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
    第四十四条　物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
    第四十五条　前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。
    第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
    第四十七条　本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。
    第四十八条　本办法自日起施行。  
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花城物业公司承接查验操作手册 1
一、承接查验概述以及内容和依据 10
花城物业公司承接查验操作手册
物业承接查验的基本条件
物业承接查验应检索提交的材料
物业承接查验交接双方的责任
物业承接查验程序
新建房屋承接查验
物业承接查验中需注意的问题
工程完善和工程遗留问题处理
竣工验收时应提交的资料系统图
接管应移交的产权与技术资料系统图
物业承接查验的基本条件
1．建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格
（1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。
（2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。
2．供电、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用
即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。
3．房屋幢、户编号已经有关部门确认
即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，安装到
正在加载中，请稍后...市区新建住宅物业承接查验现场抽查工作流程
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　发布时间：
16:14:24，访问：1145次
一、适用范围
&本流程适用于市区新建住宅物业承接查验的现场抽查工作。
二、查验依据
《物业承接查验办法》（建房[号）
三、查验内容
物业承接查验内容分为内业资料、共用部位及共用设施设备两个方面，现场抽查分为必查项目和抽查项目，抽查项目按照所申请查验项目的30%进行抽查。
一、内业资料
（1）工程竣工验收备案表
（1）各单体的建筑、结构、水、电等竣工图
（2）建设项目规划验收合格证
（3）消防验收意见书
（4）工程竣工验收报告
（5）住宅工程质量分户验收汇总表
（6）物业企业与建设单位关于工程质量保证金使用和管理的合同约定
（7）物业质量保证书和使用说明书
（8）供水、供电、供气等书面合同
（9）业主购房合同
（10）小区规划总平图、竣工总平面图
（11）绿化竣工图
（12）附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料
（13）消防、电梯、监控、发电机、水泵、配电室”等共用设施设备的出厂合格证、使用说明书、安装、调试报告、保修卡、保修协议
（14）电梯准用证、特种设备检验报告、年度检验合格证
二、共用部位及共用设施设备
（1）发电机房
（2）水泵房
（3）配电室
（4）消控室
（4）公共走廊
（5）监控室
（6）发电机
（6）扶手（护栏）
（7）架空层
（8）消防主机
（8）电梯机房
（9）监控系统
（10）物业管理用房
（10）消防手动报警器、防火圈帘门、消防报警电话、末端放水、湿式报警阀、点动消防泵、消火栓、灭火器
（11）道路
（12）绿地
（13）信报箱
（14）宣传栏
（15）井盖
（16）垃圾桶
（17）地下停车场
（18）排污泵
&&&&四、查验标准
&&&（一）内业资料：建设单位和物业服务企业应当提供内业资料原件或复印件，复印件需加盖建设单位公章。
&&&（二）共用部位及共用设施设备
1、消防设施设备的查验标准
&&&（1）消防泵房设有标识牌和隔鼠匝，地面平整，四周墙面抹平，环境整洁，消防水泵压力正常，无渗漏现象，配置相应的消防设施和应急照明，消防报警电话能正常使用，管理制度、操作规程等相关制度及运行巡检记录上墙；
&&&（2）消控室设有标识牌，管理制度、操作规程等相关制度上墙，环境整洁，值班记录完整，配置相应的消防设施和应急照明；
&&&（3）消防主机能正常使用，通过抽查消防手动报警器、防火圈帘门、消防报警电话、末端放水、湿式报警阀、点动消防泵等方式检验是否能与消防主机正常联动；
&&&（4）消火栓面板无破损，水枪、水带等配套器材齐全，灭火器压力充足，未过期。
2、发电机及其机房的查验标准
&&&（1）发电机房设有标识牌和隔鼠匝，地面平整，四周墙面抹平，无渗漏现象，环境整洁，配置相应的消防设施和应急照明，管理制度、操作规程等相关制度及运行巡检记录上墙；
&&&（2）发电机能正常使用（必要时现场测试），电池应垫高，储备油量充足。
3、电梯设备及其机房的查验标准
&&&（1）电梯机房设有标识牌和隔鼠匝，地面平整，四周墙面抹平，无渗漏现象，环境整洁，配置相应的消防设施、降温设施和应急照明，管理制度、操作规程等相关制度及运行巡检记录上墙；
&&&（2）电梯运行平稳正常，电梯轿厢内按钮、灯具等配件完好，按规定粘贴电梯安全检验合格证（使用证），公示紧急救援电话，五方对讲可正常通话。
4、监控设施及其机房的查验标准
&&（1）监控室设有标识牌，管理制度、操作规程等相关制度上墙，环境整洁，值班记录完整，配置相应的消防设施和应急照明；
&&（2）监控探头无丢失或缺损，视频图像清晰无故障，视频录像可按要求正常保存。
5、物业管理用房的查验标准
物业管理用房按照《福建省物业管理条例》第三十三条规定的标准进行配建并移交物业服务企业，尚未建成并投入使用的，由建设单位提供临时物业管理用房，并书面承诺物业管理用房位置、面积及具体交付时间。
6、其他设施设备的查验标准
&&&（1）门禁系统：安装并投入使用，可正常关闭，刷卡进出，对讲呼叫。
&&&（2）道路：路面平整，无破损、下沉。
&&&（3）公共照明：灯柱、灯具安装牢固，无损坏、缺失，能正常使用。
&&&（4）信报箱：标明幢号、房号，无变形、损坏。
&&&（5）宣传栏：安装牢固，面板无破损。
&&&（6）井盖：无破损、缺失，与地面平行。
&&&（7）垃圾桶：合理配置，加盖、无破损。
&&&（8）地下停车场：设置限高限速禁鸣等标志，地面平整无起沙。
&&&（9）排污泵：自动与手动状态能正常使用。
五、抽查流程
&&&（一）企业预约申请
1、申请条件：建设单位申请物业承接查验现场抽查的，该项目应当具备《物业承接查验办法》第十一条规定的条件，并由建设单位向市物业管理站提交所申请查验项目的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设项目竣工规划验收合格证》、《消防验收意见书》、《漳州市新建住宅物业承接查验备案申请书》等原件，经核对无误后归还建设单位。
2、预约登记：符合条件的，予以预约登记，市物业管理站于登记之日起15个工作日内组织人员进行现场抽查。
&&&（二）组织现场抽查
1、抽查人员组成：市物业管理站工作人员及市物业管理协会专家2～4名；按照内业资料组和共用部位及共用设施设备组分类查验。
2、建设单位和物业服务企业应当各委派2名专业人员参加。
3、现场抽查时，市物业管理站应对物业承接查验存在的问题进行如实记录和拍照。
4、建设单位负责对该项目物业承接查验现场抽查工作进行全程摄像，并刻录成DVD光盘后移交至市物业管理站建档留存。
&&&（三）现场反馈
现场抽查结束，市物业管理站对该项目物业承接查验存在的问题进行汇总记录，并向建设单位和物业服务企业现场反馈。
&&&（四）整改与复验
建设单位和物业服务企业应当对物业承接查验存在的问题进行整改，整改完成后将书面整改报告及相关图片报送市物业管理站申请复验，经初步确认符合复验条件的，市物业管理站于申请复验之日起15个工作日内组织复验。
&&&（五）出具书面意见
经复验，该项目物业承接查验存在的问题已全部按规定整改完成的，由建设单位、物业服务企业、市物业管理站等相关参加人员在《物业承接查验抽查记录表》签字确认；市物业管理站于复验之日起3个工作日内向建设单位出具《物业承接查验现场抽查意见书》。
主办单位：漳州市物业管理站
地址：漳州市延安南路55号
电话（传真）：
电子邮箱：
承办单位：漳州市建设信息中心
地址：漳州市胜利东路15号建设大厦1楼
技术电话（传真）：
技术电子邮箱：xxzx@