关于打造多功能影视基地可 行性方案2011.8目录第一章 总论 第四章 市场的整体分析 第五章 整体规划 1、项目提要及发展史 第二章 项目背景及必要性 1、市场分析 2、国外影视基地的发展模式 3、国内现有基地的尴尬状况 4、尴尬现状的直接原因 5、尴尬现状的深层体制性原因 6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景
8、重大机遇 9、项目定位（战略及核心定位） 10、市场判断及实现路径分析 11、区域行政的策略建议 12、项目价值观 13、潜在竞争对手分析 14、SWOT分析及结论 15、项目特点及核心优势 1、项目规划与布局 2、潜在问题的应对与建议 3、具体实施操作建议 第六章 投资估算和资金筹措1、项目建设背景 2、项目建设的必要性及意义 第三章 建设条件1、前期投资估算 2、演播室租赁回报分析1、地理位置及区域范围 2、自然条件 3、项目区的社会经济条件 4、政策条件 5、周边辅助优势第一部分： 第一部分：总论一、项目提要及发展史 演播室是利用光和声进行空间艺术创作的场所，是电视节目制作的常规基地，除了录制声音外，还要摄录图像。 嘉宾、主持及演职人员在里面进行工作、制作及表演。因此，除了必要的摄录编设备外，它必须具有足够的声、光 设备和便于创作的条件。 1978年， Eugene L.提出了“电子布景”（Electro Studio Setting）的概念。 1992年以后虚拟演播室技术真正走向了实用。 1994年IBC展览会上虚拟演播室技术首次亮像，并在各种电视转播中得以实现。 概括而言，拥有五个标志性阶段。 1、录像带播出阶段 录像带播出阶段。演播室内摄像机、传声器拾取的图像、声音信号或录像磁带、原声磁带上的节目素材，经过各 种特技加工处理和编辑制作，最后形成成品节目带。演播室通过播放成品节目磁带进行节目播出。 2、非编工作站，视频服务器播出阶段 随着数字技术日新月异的发展，广播电视领域迎来了一场新的革命。从电视节目编播、节目制作、节目存储、信 号传送、信号接收都在向数字化方向高速发展。广播电视业由模拟向数字化的全面过渡转换己势在必行，数字演播 室系统由此应运而生。传统磁带式播出已经被无纸化制作及文件化播出所取代，演播室通常系统采用主备非线性工 作站进行播出，另外，也常采用国外一些视频服务器进行播出。3、专业播出服务器播出阶段 从2003年开始，国内演播室系统进入了高速发展时期，出现了一系列专门针对演播室播出的专业播出服务器， 如索贝MSV单通道播出服务器，取代了由非线性编辑工作站或者视频服务器进行播出的播出方式。专业的播出服务 器拥有独特的数据存储格式，保证了高带宽、高时效性的播出要求，大大提升了播出系统的安全性能。 4、阶段多通道播出服务器播出阶段 随着演播室业务的不断扩展，对系统安全性及功能性要求在不断提高，从功能上看，在一通道节目播出的同时 ，用户希望能够实现备播、播前预监、回采、垫播等多种业务应用；从演播系统部署上看，依靠增加单通道播出 服务器数量来换取多个播出通道的做法只能使系统安全性、灵活性甚至性价比方面大打折扣。播出服务器采用的 文件系统不再是NTFS等通用文件系统，而是针对播出服务器大存储容量、高安全性、高实时性特点，专门设计的 媒体服务器专用文件系统，如索贝AMFS高级媒体文件系统，使在线增加存储、更换磁盘、高带宽读写等应用成为 可能。 5、集群部署、共享播出阶段。 随着用户需求的多样化，网络节目播出也面临了新的挑战。节目制播流程形态各异，除了传统的演播室直播， 录播外，用户更提出了延时播出、缩编播出等多种播出需求。对共享演播室，不仅要实现节目级快速互访、调用 、共享，更要满足播出服务器级的大共享，使播出服务器独立于具体演播室，一改之前演播室与服务器点对点的 部署结构，实现一套集群播出服务器同时应对多个不同业务的演播室，满足演播室共享的要求。目录第一章 总论 第四章 市场的整体分析 第五章 整体规划 1、项目提要及发展史 第二章 项目背景及必要性 1、市场分析 2、国外影视基地的发展模式 3、国内现有基地的尴尬状况 4、尴尬现状的直接原因 5、尴尬现状的深层体制性原因 6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景 8、重大机遇 9、项目定位（战略及核心定位） 10、市场判断及实现路径分析 11、区域行政的策略建议 12、项目价值观 13、潜在竞争对手分析 14、SWOT分析及结论 15、项目特点及核心优势 1、项目规划与布局 2、潜在问题的应对与建议 3、具体实施操作建议 第六章 投资估算和资金筹措1、项目建设背景 2、项目建设的必要性及意义 第三章 建设条件1、前期投资估算 2、演播室租赁回报分析1、地理位置及区域范围 2、自然条件 3、项目区的社会经济条件 4、政策条件 5、周边辅助优势第二章： 第二章：项目背景及必要性一、项目建设背景： 项目建设背景：项目地点座落在北京市大兴区，位于首都南郊平原，东经116°13′-116°43′，北纬 39°26′39°51′，区位优势得天独厚。首都唯一一个拥有两座新城的郊区县。其中，区政府所在地大兴新城距 市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京新城亦庄 ，即北京经济技术开发区，是在北京跨入国际化大都市的经济发展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内 迅速崛起的又一座新城。 大兴交通便利，不但是京津塘高新技术产业带上的一个重要环节，还是京九铁 路的龙头，将成为沟通南北东西的现代化物流中心之一。 大兴区开展了具有本地特色的观光、休闲、度假的田园旅游业，集休闲、购物、参观、体育、教育、 娱乐于一体。大兴区超前建设能源，交通，通讯等“硬环境”；努力完善优惠政策，服务体系等“软环 境”，为海内外合作伙伴创造了良好的投资条件，成为中外业界来京投资置业的热点地区。二、项目建设的必要性及目的意义目前影视业、旅游业作为世界极具发展潜力的朝阳产业，特别是影视业由于自身特点与旅游业有 着密切关联，对国民经济和社会发展都极具带动作用。具有极广阔的市场前景。建设影视基地，发 展影视旅游可以增加当地经济收入，可以进一步提高科技及旅游知名度，可以改善当地基础设施建 设，建设影视基地也是建设景区新经济增长点，促进区域创新发展需求，同时是作为营销手段，进 一步提升区域形象和知名度的需要。随着影视基地项目的建设，项目对该区域的整体发展起到了强 劲的拉动作用，其发展前景将更加广阔，必将成为京南的一个崭新品牌。目录第一章 总论 第四章 市场的整体分析 第五章 整体规划 1、项目提要及发展史 第二章 项目背景及必要性 1、市场分析 2、国外影视基地的发展模式 3、国内现有基地的尴尬状况 4、尴尬现状的直接原因 5、尴尬现状的深层体制性原因 6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景 8、重大机遇 9、项目定位（战略及核心定位） 10、市场判断及实现路径分析 11、区域行政的策略建议 12、项目价值观 13、潜在竞争对手分析 14、SWOT分析及结论 15、项目特点及核心优势 1、项目规划与布局 2、潜在问题的应对与建议 3、具体实施操作建议 第六章 投资估算和资金筹措1、项目建设背景 2、项目建设的必要性及意义 第三章 建设条件1、前期投资估算 2、演播室租赁回报分析1、地理位置及区域范围 2、自然条件 3、项目区的社会经济条件 4、政策条件 5、周边辅助优势第三章： 第三章：建设条件一、地理位置及区域范围 该项目主要位于北京市大兴区，大兴注重社会的和谐发展，着重培养具备现代综合素质的各方面专 业人才，现有各类学校200余所。北京印刷学院、中国人民公安大学、北京石油化工学院等11所高等院校 和12所中等学校培养了一批批高素质人才。 二、自然条件 大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北 接丰台、朝阳区。东经116°13′-116°43′，北纬 39°26′-39°51′。全境属永定河冲积平原，地势 自西向东南缓倾，大部分地区海拔14～52米之间，属暖温带半湿润大陆季风气候。大兴的四季分明，年 平均气温为11.6℃。
三、项目区的社会经济条件 大兴处于环渤海经济圈的中心，到天津新港只需90分钟车程，是离海洋最近的北京郊区。 有“北京门户”之称的大兴区，建起了现代化的立体交通体系。北京四环路 、五环路、六 环路和北京南中轴路延长线、京开高速公路、京津塘高速公路、104国道组成了“三横四纵”的 公路交通网络。京沪、京九铁路在大兴交汇，并建有年吞吐量1400万吨的铁路货场。大兴区紧 邻南苑机场，从大兴新城驱车到首都国际机场仅需40分钟。 四、政策环境 2004年，全区坚持科学发展观，认真落实中央宏观调控的各项政策措施，不断调整产业结 构，优化工业经济发展环境，按照区委、区政府要求，努力工作，圆满完成了各项工作任务， 工业经济基本上实现了速度、质量和效益的协调发展。全区规模以上工业企业发展到401家，大 兴区60家重点工业企业，从大兴区规模以上企业情况看，排在前五位的行业是石油加工、金属 制品、食品加工、电子机械、轻纺服装五个行业。5、周边辅助优势 靠近星光影视园星光影视园规划占地160 160亩，一期已经完成建筑面积平方米的演播大楼建设 160 50000 配套有专业录音棚、导演室、技术服务室、化妆间、会议室、VIP贵宾室、客房等，可分区域独立完成大型文娱活动、 人物专访、专题节目、新闻制作等节目制作、后期节目编辑、卫星发射工作。 星光影视园2200平方米的演播室为北京最大的演播室。 星光影视园2200平方米的演播室为北京最大的演播室。 2200平方米的演播室为北京最大的演播室 中国电视节目制作基地――星光影视园及其周边区域已经集聚了大量的文化创意产业相关的品牌企业，占据国家新媒 体产业基地规划中的核心位置 至今已有近100家传媒机构及相关企业入驻，累计近5000多场 100家传媒机构 累计近5000多场的电视综艺节目和大型晚会在这里拍摄 100家传媒机构 累计近5000多场在区域位置上依托国内知名度较高的星光影视园，学习鸿星尔克依托李宁老大哥的奥运营销方式，以星光作为前期传 播依托点。靠近星光影视园的优势点 借助影响力，提高自身知 名度 借鉴管理及营销模式，创 新自身的发展模式以区域共享作为话题，提 高自身市场高度依托星光影视园优势调研星光的客户群体，有 可能成为我们的直接客户 群良好的区位距离提供形成 资源聚集的可能在未来的发展过程中，有资 本运营的可能回报细则建议根据构建规划及投入资金量，分为初期回报、中期回报及后期回报。初期： 初期：基地构建初期尚未形成规模，只有基础配套设备。 利润点：影棚长短期租赁（包括展示、小型公关活动、发布会、演出等）、硬体设备辅助租赁（根据客户需求提供硬体租赁 利润点： 服务）、技术服务（为客户提供专业技术团队操作、把控或技术咨询服务） 中期： 中期：基地功能设施日趋完善，形成200---800平米不同面积规模影棚，完全有能力满足各方需求。 利润点： 利润点：根据发展规划，逐步进行配套与系统升级，完善企划管理，组建核心技术团队，设备租赁、场地及办公区域租赁， 餐饮、技术支持服务。 后期：完成园区整体规划，办公楼、影棚、技术中心、餐厅等建筑都将陆续完工，同时完善硬件设备。 后期： 利润点： 利润点：吸纳社会其他具有影响力的机构与其合作，建立电视台或大型媒体公司长期合作战略，在确定了完善的硬件设施及 技术条件外，将园区打造统一管理，统一经营，影视开发、旅游开发，特色餐饮、场地租赁、设备租赁、技术服务等都将纳 入经营范围。目录第一章 总论 第四章 市场的整体分析 第五章 整体规划 1、项目提要及发展史 第二章 项目背景及必要性 1、市场分析 2、国外影视基地的发展模式 3、国内现有基地的尴尬状况 4、尴尬现状的直接原因 5、尴尬现状的深层体制性原因 6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景 8、重大机遇 9、项目定位（战略及核心定位） 10、市场判断及实现路径分析 11、区域行政的策略建议 12、项目价值观 13、潜在竞争对手分析 14、SWOT分析及结论 15、项目特点及核心优势 1、项目规划与布局 2、潜在问题的应对与建议 3、具体实施操作建议 第六章 投资估算和资金筹措1、项目建设背景 2、项目建设的必要性及意义 第三章 建设条件1、前期投资估算 2、演播室租赁回报分析1、地理位置及区域范围 2、自然条件 3、项目区的社会经济条件 4、政策条件 5、周边辅助优势第四章： 第四章：市场的整体分析一、市场分析 中国的影视基地的创办发端于上世纪80年代,经过近30年的发展,影视基地建设已经初具规模,形成了 自己的特色,但是也遭遇了发展的瓶颈。目前,影视基地的建设亟需引进创新机制,以促进其持续健康地发 展。1987年,中央电视台按照“以戏带建”的方针,为拍摄电视连续剧《唐明皇》、《三国演义》和《水 浒传》,相继建成了唐城、三国城和水浒城3大景区,建立了我国最早规划建设的影视拍摄基地――中央电 视台无锡影视基地。这个影视城出人意料地成为轰动一时的旅游热点,自此影视旅游开始在国内盛行,影 视城建设项目也纷纷上马,掀起一股“造城”的热潮。据不完全统计,我国目前有各种影视城数十座,还有 20多座规划建设的影视城正在热火朝天地施工和招商之中。二、国外影视基地的发展模式专业功能聚合 （美国伯班克，英国Pinewood、德国柏拜尔） 距洛杉矶20公里：迪斯尼、派拉蒙、华纳兄弟、 环球、梦工厂、哥伦比亚， 电影筹拍、后期制作、出品基地、产业中心 电影投资、制片公司、专业技术服务、后期制作， 广告、策划、动漫等配套企业，聚集区公共权力机 构 产业链内各类专业公司、国际国内电影投资公司、制 片公司 广告、策划、出版、发行、文化代理 、动漫、网游等 电影版权、专业技术服务、设备租赁、后期制 作等产业核心收益 形成区域主导产业，创造区域竞争优势，完成 区域间分工，获得稳定、持续的产业税收 我们应该发展什么样 我们应该发展什么样 的影视基地？？？ 核心特征 系统的专业化服务集聚主题娱乐公园 (迪斯尼 环球影城） 洛杉矶 奥兰多 东京 巴黎 香港 基地功能 经营主体 吸引对象 关联产业 盈利模式 区域收益 成本 围绕品牌及电影/卡通片人物或情节开发多功能体 大兴的区域功能定位 验式大型游乐项目及各种衍生产品 ? 生态涵养发展区 迪斯尼公园管理公司、环球娱乐管理有限公司 全球范围内的旅游客源、娱乐人群 住宿、餐饮、娱乐等 门票、游乐、衍生产品销售、餐饮 提高知名度，提升吸引力，带动人流，旅游增收， 促进就业 成熟品牌、土地（奥兰多12432公顷）、资金、 基础设施、环境 核心特征 以电影产品为旅游品牌的全面开发 ? 东部重要结点 ? 国际交往中心重要组 成部分 ? 会议、旅游、休闲度 假都市型产业 ? 现代制造业三、国内现有基地的尴尬状况我国影视基地的经营状况微利 5% 持平 15%? 横店：累计投入20多亿，累计亏损2.8亿元，最高年度亏损5000万 ? 央视5大基地：全部处于亏损状态，勉力维持 ? 河南焦作：建立以来拖欠工程款上亿元，只能寻求经营权整体出让 ? 云南天龙八部基地：建成后仅接待过2个剧组，每个剧组支付费用 为50万元 ? 无锡统一嘉园：“以戏带建”失败后资不抵债被法院强制拍卖地方负担沉重亏损 80%80％以上的影视基地处于亏损状态，15％的影视基地勉强持平，仅 有5％的影视基地可以做到微利 80％的投资主体为国有资本，地方财政不堪负担现有基地占地面 积至少120000亩外景地，仅30%有专 业配套服务 功能雷同总量庞大形式雷同数量 庞大面积 庞大80%占地不低于800 亩以上 规模雷同影视基地 投资 庞大全国基地总投资 至少200亿 经营模式雷同 外景地+旅游点四、尴尬现状的直接原因短期投资冲动， 短期投资冲动，缺乏长期规划 ? 95％的基地是为推动地方旅游经济跟风兴 建 ? 缺乏产业核心需求趋势分析及长期发展规 划基地作用的误解， 基地作用的误解，集聚要素的错位 ? 影视基地≠外景基地，产业需要集聚专业 功能高期望下的零地价， 高期望下的零地价，长期运营的低回报 ? 争项目争投资，土地零地价 ? 争资源、争人气，免费使用，零场租 ? 配套服务能力弱，旅游收入回报少，基地 维护成本高，陷入亏损过高估计基地拉动作用 ? 人工造景容易雷同，也决定了影视基地对客 户吸引力的短期性，对地方旅游的拉动作用 有限 ? 建造之初缺乏规划，功能单一，无法进行深 度开发五、尴尬现状的深层体制性原因 计划经济体制下，影视商品属性弱化，生产要素的市场化配置程度低，“厂方意志”严重， 缺乏社会参与，产业化特征缺失。 传统企业的内循环生产机制 前期立项国家计划数量影片拍摄厂方拟定计划后期制作厂内后期制作发行放映中影公司统购 统销 国营影院计划 放映厂方选择题材 主管部门审批 剧本 国家拨款内部职工成立 剧组 自有器材拍摄领导样片审查自行拷贝母版 国有音像公司 简单音像产品 开发外景地 是社会 化参与 的唯一 缺口联系地方外景 厂方自导自拍六、国内影视基地的发展趋势? 2002年，重庆打造老重庆影视城，投资３０亿 继续走外景地模式道路 ? 2002年，昆明拟建东方特色现代影视城，占地２０００亩，总投资2亿美元 ? 2002年，西安大唐牡丹园，占地6000亩 ? 2005年，永川7个基地投资近百亿 ? 1999年，武汉拟建派拉蒙主题乐园，无果而终 ? 2002年，时代华纳杭州或海口拟建亚洲好莱坞影城，后不了了之 发展影视主题公园 ? 2005年，上海拟建“环球影城‘计划流产后，正与迪士尼谈判 ? 2005年，珠海、深圳、广州三城市联动兴建“环球影城”拉动珠江三角洲旅游 ? 2006年，国家发改委批复“天津滨海休闲旅游区”内建电影主题公园，一期占地约 2.28 平方公里 ? 2005年，横店成立影视产业实验区，规划高科技后期制作、投资、策划创作、制作、 交易、产业政策与信息研究等六大中心，建造高科技摄影棚，开发影视艺术教育、后 产品开发、横店中国星光大道、影视明星村等项目。向全面型影视基地转型七、发展影视基地的核心背景市场经济体制下变革的大电影产业链― 市场经济体制下变革的大电影产业链― 工作内容与参与主体 工作内容 市场策划 剧组组建 专业设计 器材租赁 技术租赁 洗印 胶转磁 非线编辑 动效特技 动画 音乐 文字对 白制作 剪辑合成 制作母版 电影节 发布会 首映式 见面会 广告宣传 公关 路演 游戏 纪念品 网游 玩具 图书 服装创意策划 投资测算 回收计划 资本进入外景拍摄 内景拍摄 特技拍摄 同期录音国内版权销售 海外版权销售 院线分帐谈判 贴片广告资本注入前期创意筹拍内外景选取 及摄制后期制作展示传播发行放映衍生品开发金融资本 关键创意（人） 制片公司导演 策划公司 专业技术服务公司 摄影、照明、同期录音等 器材供应商 照明器材供应商 道具制作公司导演 演员 摄影师、灯光师 录音师、化妆师 等各专业工种 各专业公司跟随专业后期制作公司 洗印公司 清洗公司 动效工作室 动画公司 音效公司电影节组委会 公关公司 广告公司 媒介公司 电影协会、学会本土院线公司 版权代理机构 律师事务所 各类中介服务策划代理公司 玩具公司 服装公司 动漫公司参与主体七、发展影视基地的核心背景市场经济体制下变革的大电影产业链― 市场经济体制下变革的大电影产业链― 因变革而产生的四个集聚需求 环节特点 专业复杂 广泛租赁 多方参与 充分协同 导演负责 强调独特 重视成本 因需而定 不可重复 动画替代 三维补足 分工细致 强调技术 依赖设备 专业分包 吸引眼球 强调辐射 盈利关键 重点投入 主要手段 参展获奖资本多元化 创作个性化 参与社会化 组织专业化全球交易 国际发行 院线制度 广为放映 社会经营增值核心 领域广泛 跨界销售资本注入前 期创意筹拍方便获得 竞价选择 系统完整内外景选取 及 摄制后期制作体系完备 易于获得节 省时间压缩 成本展示传播发行放映衍生品开发集聚降低成本集聚制片公司专业技术服务后期制作展示传播国外经验，以基地方式进行集聚，如：好莱坞、 宝莱坞、罗马圣塞塔加拿大多伦多、澳大利亚、 奥斯卡、柏林、嘎纳、威 尼斯、东京电影节 英国SoHo区、英国 Pinewood、德国柏拜尔八、重大机遇中国影视产业的市场化变革专业技术服务集聚后期制作集聚制片公司集聚 缺少国家级 专业功能影视基地展示与传播集聚中国影视产业的国际接轨要求 中国影视产业的国际接轨要求 影视九、项目定位中国影视产业对新型基地的迫切需求恰当时机 前期：北京大兴影视基地建立 大兴影视基地 前期：北京大兴影视基地建立 大兴发展影视基地 的独特区位优势 优 势 区 位 中后期规划：中国（北京）影视基地建立 中后期规划：中国（北京）影视基地建立 藕 合 发 展 清晰的资源禀赋，限 制性的产业选择关键资源技术开发区为大兴带来巨量资源，提供核心撬动战略定位与核心定位专业技术服务 中心后期制作中心中国（北京）影视基地展示传播中心影视公司总部集聚 中心战略定位： 战略定位： 以中国影视体制改革为机遇，以北京为原始支点，借鉴国际典范，比对国际水平，开启大兴影视基地发 展的序幕。 功能定位： 功能定位： 拥有国内水平的影视产业专业技术服务中心、后期制作中心、影视公司总部集聚中心、展示与传播中心。功能及目标描述（ 功能及目标描述（1） -专业技术服务中心专业技术人员 租用服务 ? 摄影师 ? 剪辑师 ? 灯光师 ? 录音师 ? 道具师 ? 服装师等 以不同领域的专业性公司为经营主体，如器材租赁公司、技术服 务提供商、设计工作室、胶片代理商等设备租赁服务专业保障服务专业设计服务耗材供应其他专业服务? 摄影器材 ? 照明器材 ? 同期录音器材 ? 升降设备 ? 轨道设备 ? 特技设备 ? 专用车辆等? 电影机械装配 ? 专用设备维修 ? 电影工程电路 ? 轨道工程服务 ? 场景工程服务 ? 硬件连接工程服务? 特制道具 ? 特殊服装 ? 特技效果等? 胶片 ? 药液 ? 灯管等其他耗材演职人员、特 殊道具、服装 的保险服务等大兴目标： 形成设备类型齐全、专业领域健全、服务项目完整的系统化专业技术服务体系 保证每个专业服务领域有多家供应商并存， 构成专业竞争态势 80％的设备具有国内一流水平 专业技术 服务中心功能及目标描述（ 功能及目标描述（2 ）-后期制作服务中心后期制作功能大兴目标： 大兴目标： 目标 ? 覆盖所有影视后期制作服务内容? 胶片清洁洗印 ? 胶转磁系统 ? 常规剪辑系统 ? 非线性编辑 ? 常规录音系统 ?专业音效处理? 形成设备生产厂、设备销售代理公司、设备 租赁商、后期制作公司的集聚 ? 完成对知名的国际、港台后期制作公司和国 内后期制作公司的引进 ? 形成门类齐全、专业特色突出、能满足不同 制作规模影片需要的后期制作服务体系 ? 拥有系统的胶片电影和数字化后期制作硬件 后期制作中 心? 三维动画设计 ? 色彩渲染系统 ? 声画合成系统 ? 数字后期制作设备和应用软件，90％以上具有同期国际先 进水平 ? 形成结构合理、专业全面的后期制作技术服 务团队功能及目标描述（ 制片公司总部集聚、 功能及目标描述（3） -制片公司总部集聚、展示与传播集聚中心影视基地目标： 影视基地目标： 目标 传媒公司 传媒公司 总部集聚? ? ? 日常办公 投资决策 制片组织 商务交往 公司展示展示与传播功能? 多规格展映 ? 大型活动 ? 媒介推广 ? 会议展览 ? 市场宣传 ? 新闻发布?建设国内一流水平的展示与传播功能 性基础设施（如环屏展示厅）? ?建设影视媒体采访专业场地 形成中国特色电影节、电影首映式、 新片发布会、电影资料库的聚集地传媒公司集 传媒公司集 聚中心? ??成为国际电影节影片巡展、国内外电 影研讨会、影片交流会、观摩看片会 的举办地配套服务公司：公关、广告、会展、律师事务所、咨 询公司、版权代理机构、知识产权服务、其他中介服 务机构大兴目标： 大兴目标： 目标 ? ? ? ? ? 国内知名影视制片公司总部所在地 国内民营影视制片公司总部或分支机构集聚地 港台制片机构集中地 新兴的中外合资制片公司注册地 力争2016年，吸引10家以上的大型电影制片公司落户基地，其中国际级电影制片公司3～4家 展示与传播 中心十、市场判断及实现路径分析市场判断 在任何行业取得成功，就是树立自己的品牌，这基本可以划等号的。影视基地的投建就是要在 这杂乱无序的广告制作市场打造出一块金字招牌。现在虽然有一些品质较高的制作单位，但他们 仅服务于少数的高端客户，而我们把目标定位在广大的中端客户上，这一市场前景更大，我们的 组织、服务更系统化、科学化，更能产生出规模效应。 演播室的存在具有同步性、方便实用、互动性和资源共享等特点，催生了影视市场繁荣盛景。 有数据显示，演播室虽然作为新兴行业，但已经成为行业内的后起之秀，未来十年，我国演播室 市场将呈现迅猛增长之势，数百亿的市场规模为演播室租赁等业务带来广阔的市场。市场的快速 发展，使灯光及声像厂商重视并加入这个行业来完善技术与教学的结合，市场的火爆必然引起行 业秩序的重组。实现路径分析基地四大功能中心分析框架专业技术服 务中心后期制作服 务中心现状及需求分析 大兴的核心优势 新的聚集来源 集聚办法及时间安排硬件设备租 赁中心展示与传播 中心发展需求分析－ 发展需求分析－专业技术服务服务商?专业技术服务商单个企业经营成本较高 ?全国1/4以上设备租赁、耗材经销、专业设计、经 纪代理公司等各类专业技术服务商聚集北京 ?专业技术服务尚处于市场转型期，未形成产业性 集聚 ?市场信息不对称、市场要素不完整、市场交易不 充分、市场开拓渠道单一，主要靠人脉相传，尚未 完成产业协同 ?海外及港台设备租赁商及设备生产商大多在北京 设点，却业务却无法饱和，市场开拓成本很高 行业急需以集聚方式形成和完善产业链， 行业急需以集聚方式形成和完善产业链，提高协 同效率， 同效率，降低单个企业经营成本供应方 供应方?器材供应商分散，无法快速获得成套器材，造成过高成 本 ?由于技术保障服务分散，经常造成故障停拍而进行设备 维修，甚至直接向海外厂商求助 ?由于耗材供应的不确定，经常产品设备使用过于凌乱， 或者前期定购过多耗材，造成资金挤压，耗材冗余 ?专业设计企业分布各处，无法获得迅速采购其服务，影 响项目进度 ?专业人员散落，摄影师、群众演员等聘任或选择不便 制片方需要快速、方便地获取系统、完整、 制片方需要快速、方便地获取系统、完整、连续 的专业技术服务， 的专业技术服务，降低筹拍成本专业服务商的产业性集聚需求强烈我们核心优势 我们核心优势专业技术服务初步集聚优势发 挥的“羊群”效应全新的建设将提供满足专业空 间要求的可能建成功能性基础设施的共用推动专业技术服务企业 的集聚充足的空间资源提供了专业布 局的可能良好的区位距离提供形成聚集 地的可能 大兴新区交通便利集聚地对专业技术服务需求具有 一定规模且持续稳定 已经存在或潜在的需求专业技术服务可能的集聚来源――受众目标 专业技术服务可能的集聚来源――受众目标 ――来源渠道现状趋势主要行业企业 ? 中央电视台 ? 北京电视台 ? 各个卫视频道等媒体资源 媒体资源? 牢牢的被一线影 ? 专业化需求日益凸显，可 选择性越来越强 视基地抓住专业技术 服务商企业、机构资 企业、机构资 源? 媒体直投或旗下 代理公司? 除海尔等大型知名企业， 媒体直投依旧处于低迷期， 专业技术服务商将大规模 到达，尤其是北京本土机 构寻求市场可选择性。? ? ? ?海尔 海信 索尼 诺基亚等第三方平台? 媒体与企业、机构 ? 在媒体直投、一线影视基 的中介者，部分有 地受限的背景下，不断开 拓多元化产业。 自己的媒介载体? ? ? ?中视东森 大陆桥文化传媒 紫金玉影文化传媒 景宏嘉怡等在初期构建中，企业机构资源、 在初期构建中，企业机构资源、第三方平台将成为我们较为直接的受众目标十一、 十一、区域行政的策略建议 影视基地定位的行政策略建议-1 影视基地定位的行政策略建议-1把握产业核心实质，抓住独特发展机遇2回避低端恶性竞争，强调分工产业高端3创造产业根植发展，形成区域累积优势4立足区域稳定持续发展，均衡速度、质量、规模、效益5强调目标切实可行，构建阶段发展路径影视基地定位的行政策略建议影视基地定位的行政策略建议-21把握产业核心实质，抓住独特发展机遇 把握产业核心实质，2回避低端恶性竞争，强调分工产业高端 回避低端恶性竞争，从中国影视产业体制改革的战略高度出发，把握 产业发展的核心规律和基本特质，以关键的功能 性聚合为突破口，紧紧抓住变革之初出现的断层 期市场机遇，参照国内外基地建设的普遍规律和 经验，充分利用先发优势，开创符合中国影视基 地产业发展趋势的新一代专业影视基地。抓住产业核心收益，拒绝边缘收益。通过对制片 公司总部、技术服务、后期制作、展示与传播等 产业关键增值环节的功能性聚合，以较小地方成 本换取较高产业收益影视基地定位的行政策略建议影视基地定位的行政策略建议-3 3 创造产业根植发展，形成区域累积优势 创造产业根植发展， 借鉴国内外成熟影视基地发展路径，引进市场经营的企业主体而不是剧组，形成生产和 技术的广泛集聚，促使基地嵌合进产业环境中。通过企业的专业化分工和密切协作形成 完整的产业服务体系，推动基地从初始的招商集聚快速向市场自动集聚转变，从而形成 长期稳定持续的自我良性发展，打造北京本土专业的影视基地。4立足区域稳定持续发展，均衡速度、质 立足区域稳定持续发展，均衡速度、 规模、 量、规模、效益 影视基地是构成区域长期发展能力的有 机组成部分，应长远规划，预留发展空 间，掌握资源利用节奏，重点关注发展 质量，稳步扩大规模，追求长久的经济 和社会效益，不求一日建成。5强调目标切实可行，构建阶段发展路径 强调目标切实可行， 大兴本身缺乏产业发展雄厚基础，借 星光撬动基地建设，应实行阶段发展 策略，以渐进方式推进基地成型；首 先承载易于集聚的产业要素，待初步 形成规模后逐渐完善其他功能的聚合。十二、 十二、项目价值观基本价值观： 基本价值观：目前在国外，由于高清电视的发展比较迅速，高标兼容的需求不强，并没有同类 系统的建设。而在国内，只有中央台、上海台和为数不多的几个省级台建有类似系统。但这些系统 多以纯高清制作为主，对标清的兼容采用上下变换器来实现，价格昂贵，大大增加了系统成本。更 重要的是，信号质量由于多次上下变换会导致图像劣化，信号处理延时长；另一方面，从高清16:9 下变换到标清的4:3全屏时，可能出现更多问题，最简单的例子是字幕信息不全。这就造成系统的 经济性和实用性都不高。 核心价值观： 核心价值观：此次本案所打造的影视文化基地是根据国内高清发展的实际情况，立足现在，面 向未来，以标清节目为主，兼具高清节目录制功能。既能满足当前标清频道播出的需要，又可以保 存有价值的高清节目素材，便于将来高清频道使用和播出，能够完成高标信号源的混合切换和高标 清双版本的节目制作，实现了高标清的真正兼容。而这对 “双翼”，也必将推动国内电视事业飞 得更高、更远。 附属价值观： 附属价值观：实践证明该系统设计合理，技术领先，功能完善，使用稳定，具有很高的使用效 率与效益，从而在业内有一定的示范意义和推广价值。十三、 十三、潜在竞争对手分析北京本土具有代表性的公司，基本占据本土市场的90%。 北京本土具有代表性的公司，基本占据本土市场的90%。 90%星光影视 品牌优势、规模优势、节目制作优势，区域优势2200平方米的演播室为北京最大的演播室 已与中央电视台及其他近100家省市电视台合作 近100家传媒机构及相关企业入驻 累计近5000多场的电视综艺节目和大型晚会在星光拍摄10%品牌为核心，成为主流媒介的首选，从而 将自身打造成为独特的媒介载体，强势占 有最高端市场。景宏嘉怡 概念优势、功能优势10%服务东方卫视，湖南卫视，内蒙卫视等卫视栏目 免费提供观众席、存放景片、候场室、贵宾室等 虚拟演播室系统（The Virtual Studio System） 具有良好的扩展性和升级能力概念为核心，功能为主导，雄踞高端企业 及卫视栏目，打造独一无二的自身优势。50%中视东森 配套优势、创意产业优势 两个演播大厅和完整配套，形成一条龙服务 数字媒体实验板块、文化创意孵化板块等 能与中央电视台、北京电视台制作体系相匹配创意为核心，配套为主导霸占大部分市场， 除演播厅外拥有其他多产业支持，品牌多 元化发展，拥有无可比拟的客户优势大陆桥文化传媒 建声优势、综合优势 演播厅作为核心经营项目 专业性强，强调声学设计和建声设计的科学标准注重硬件设备的改善与支持20%专业为核心，设备为主导占据中 低端市场，成为企业较低预算的 首选10%根据以上分析，我们不难看出，在剩余的10%的市场中，基本属于小型 根据以上分析，我们不难看出，在剩余的10%的市场中， 10%的市场中10%50%或未入流的小型演播机构，多以副业或供应商的身份出现。 或未入流的小型演播机构，多以副业或供应商的身份出现。20%10%我们的发展重点建议放在50%的市场中，重视配套设备及创意产业的发展， 我们的发展重点建议放在50%的市场中，重视配套设备及创意产业的发展，逐步提高综合能 50%的市场中 力，在经过中期构建之后，不断提高品牌优势。 在经过中期构建之后，不断提高品牌优势。整体市场增长潜力虽大，但压力巨大： 整体市场增长潜力虽大，但压力巨大：北京本土市场其实未达饱和状态， 北京本土市场其实未达饱和状态，增长潜力较大 市场其实未达饱和状态如今，就本土市场而言，其开发薄弱，潜力巨大。 调查显示，如星光为代表的认可度及渴望合作度达到73.2% ，由于价格及自身实际需求问题，更多企业选择如中视东 森为代表的三线品牌，但是媒体的目光依旧紧紧抓在一线 企业身上，这就意味着重新洗牌的竞争格局。 问题依旧回到“企业在媒体直投”的问题。一线品牌慢慢 突破自身局限成为或已经成为具有广泛知名度的媒介载体 ，发展方向已经由“保证饭碗”发展至集团性企业；二三 线品牌则成为企业的代理或准代理机构，发展重点依旧不 断竞争保证现有资源。 这就对整个市场的发展空间形成巨大压力。100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 比例 增长趋势一级品牌 二三线品牌十四、SWOT分析及结论 十四、SWOT分析及结论优势因素（ 优势因素（ Strengths ） 内部能力 多产业共进，资源共享 良好的地政关系 拥有创造地政synergy的可能 外部因素 可行性的基础构建平台 劣势因素（Weaknesses） 劣势因素（Weaknesses） 市场认知不足 组织、资金、人员等核心方面 灵活性不够 针对竞争对手严重缺乏调研 严重缺少整体的市场调研 杠杆效应机会因素（Opportunities） 机会因素（Opportunities） 整体市场两极化，有空子可钻 能够确保应对平台构建的多使 用性 占据有力区域，借力打力 自身资源有效整合 风险因素（Threats） 风险因素（Threats） 市场压力巨大，媒体与企业的 直接选择导致，经营的结构发生 变化 竞争对手可能不断升级现有配 套 销售及技术团队的专业性能否 得到认可SO抑制性WO内部优势与外部机会相互一致和适应时 。机会与优势便会充分结合发挥出来外部机会与内部资源优势不相适合，优 势再大也将得不到发挥以多产业为资源调配基础，积 极拓展空间 以良好的地政关系确保更广阔 的合作机遇 脆弱性两极化争夺边缘市场作为初期 业务来源 将增值服务及一般服务差别化 的价格体系进行合理定制及整理 问题 性STWT当环境状况对内部优势构成风险时，优 势得不到充分发挥，出现优势不优的脆 弱局面当内部劣势与外部风险相遇时，就面临 着严峻挑战，甚至威胁到生死存亡不断发掘渠道优势，树立积极 的市场战略 通过与强势企业或第三方建立 战略联盟专业销售团队的打造是业务拓 展的根本 对已经确定的运营机制应不断 优化提高其效率，方可提高竞争 力SWOT分析结论： SWOT分析结论： 分析结论核心优势在于把握高性价比及低端市场价格的快速反映 竞争对手的弱势在于成熟船大难掉头、守土创新性不足、成长后劲不足 确认当前的发展战略针对竞争激烈的本土市场， 以及目前我司的自身实际 情况，以保守型的增长性 战略为佳，采用眼镜蛇似 的防守状态，逐步突破自 身局限。机会增长型战略 扭转型战略内部劣势防御型战略 多种经营战略内部优势风险15、 15、项目特点及优势建立以推动和加快文化传播、影视节目录制、形成多产业规模的行业为主，为电视台或传媒制作公司综艺节目剧组提 供大型综艺节目制作专业场地、技术、设备、卫星传输等服务。 现已开发的产品是： 现已开发的产品是： 1.《灯光、音响、视频设备租赁服务》 2.《舞台设计及搭建》 3.《文艺演出》 4.《多媒体设计与技术支持》 正在开发产品： 正在开发产品： 1、演播厅及影视基地规划建设 待开发产品： 待开发产品： 1.卫星传输服务 2.赛事转播服务 3.文化包装制作 4.休闲、文化活动 5.餐饮、娱乐设施 6.旅游观光基地特点及优势 技术先进: 技术先进: 公司成立以来，在硬件和软件技术方面，公司都始终坚持选对人才、培养人才、重用人才的理念:真正 用技术来实现自身价值。 前瞻性: 前瞻性: 公司在影视节目基地规划前，充分考虑到市场需求，目前市场需求量以无法满足现在电视节目的录制及 传媒公司供需。 功能实用: 功能实用: 实现客户内部信息共享，协同业务办理，业务涵盖面广。 通用性强: 通用性强: 公司的发展模式完全符合社会需求，并能覆盖北京的业务量。 运行可靠: 运行可靠: 用我们的现阶段多产业优势，弥补社会资源的短缺，在充分考虑到该领域的现状同时，公司也会加快、 更新硬件配套设施。开拓独特的市场竞争力竞争优势的体现，应集中表现在以下几个方面： 竞争优势的体现，应集中表现在以下几个方面：1、技术优势 逐步拥有实力雄厚的技术队伍，掌握当今本土行业领先的信息技术。 2、地政支持优势 充分寻求地政关系的支持，由此拓展本案之外的延展点。 3、项目组合优势 利用现有产业进行拓展，并将进一步完善现有项目结构，可为本案建设提供 全面解决方案。 4、市场优势 市场的优势取决于业务的有效拓展，终端的渠道销售能否达到介入市场优势的范 围，否则大得良好趋势下即便能够发现，却未必有能力实现。 5、质量、成本优势 我们对演出行业有较深入的了解，聘请了熟悉行业业务流程的技术人员对 质量、 渠道拓展给予业务上的指导，因而可以减少大量的调研活动，缩短开发进程，降低开发风险， 提高质量，大幅度降低成本。 6、管理优势 管理队伍整体素质提高，有着良好的知识结构、年龄结构，富有激情和创新精神。公司运营和管理发展战略 1.总体战略：建立文化传媒产业链，形成区域经济与文化影视艺术相结合， 与竞争并存的市场化合作体系，进行同盟式研究、开发、销售，以推广影 视基地为核心，共同实现自我价值为目标，实现优势互补、共同发展。 2.坚持“以人为本”的经营管理理念。 3.坚持“以良性发展为理念，客观实现业务需求为准则”的市场竞争策略。 4.充分运用自身优势和资本经营两种手段，积极开拓产品市场与资本市场， 实现公司跳跃式发展。 5.注重知识管理，实现可持续发展。公司的组织结构和管理模式 公司的组织结构 公司以创新精神大胆改革原有的管理模式，打破传统的劳动分工理论，再造业务流程，结合开放式 知识型企业的特点，建立起跨越职能部门界限和以满足顾客、市场需求为核心的工作团队，力求实 现组织结构的和谐化和均衡化。 1.管理模式：以合作化人性管理思想为指导，以目标管理为基础、以项目管理为核心，同时实施现 1.管理模式： 管理模式 代化管理、科学管理、知识管理。 2.目标管理： 2.目标管理：将公司三年发展规划确定的目标层层分解、落实，明确责任，以目标为尺度进行考核。 目标管理 3.科学化管理： 3.科学化管理：利用先进的信息技术建立公司的内部网络，实现资源共享与信息的快速传递。 科学化管理 4.知识管理： 4.知识管理：提倡“人性为本”，实行弹性工作，增强公司灵活性、适应性和创新性。 知识管理 5.知识管理： 5.知识管理：知识经济时代，企业竞争优势来自对知识资源的开发和利用。公司将建立基于内部网 知识管理 络的知识库，完善知识共享机制，培养和提高公司的集体创造力。目录第一章 总论 第四章 市场的整体分析 第五章 整体规划 1、项目提要及发展史 第二章 项目背景及必要性 1、市场分析 2、国外影视基地的发展模式 3、国内现有基地的尴尬状况 4、尴尬现状的直接原因 5、尴尬现状的深层体制性原因 6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景 8、重大机遇 9、项目定位（战略及核心定位） 10、市场判断及实现路径分析 11、区域行政的策略建议 12、项目价值观 13、潜在竞争对手分析 14、SWOT分析及结论 15、项目特点及核心优势 1、项目规划与布局 2、潜在问题的应对与建议 3、具体实施操作建议 第六章 投资估算和资金筹措1、项目建设背景 2、项目建设的必要性及意义 第三章 建设条件1、前期投资估算 2、演播室租赁回报分析1、地理位置及区域范围 2、自然条件 3、项目区的社会经济条件 4、政策条件 5、周边辅助优势第五章： 第五章：整体规划1、项目规划与布局本案所阐述的影视基地为符合现代化文化发展需求，特将园区打造成一个现代化园区， 绿化面积高达35%，独栋单排设计，设计的重点仍是对功能与风格的把握，简洁明快又不单调 的设计风格，营造出舒适、庄重的室内设计效果。主要用材质的质感变化，简洁明快的线条造 型，配以灯光的修饰，这样的结合充分饱满了空间。由于演播室面积较大，很多人认为功能应 该不是问题，这其实是一个误区。由于建筑设计的局限性，经常会造成演播室面积的利用率不 均等，使用频繁的空间有时候面积会局促，而有些很少有人涉及的空间倒反而留了很大的面积。 这时候，需要在室内设计的过程中做必要的调整，以合理的功能安排和布局，满足演播室对于 生活功能的要求。 对于整个园区，将采用完全开放式设计，所谓的开放式设计，是指布局合理，错综复杂 而不失格调，35%的绿化率，完全覆盖基地每一个角落，文化古典的设计，清晰明确的指路牌， 在加上医疗、酒店、商场的硬件设施，不仅突出文化理念的核心，更能凸显出人性化的合理布 局！本案所阐述的基地以带动周边产业，延伸产业链上下游，电视节目制作为重点、综艺节目制作 为核心，打造完善的产业链条。包括五个方面： 一是鼓励原创，吸引各类节目的策划人、公司进入园区； 二是依托园区资源，使各类制作公司、广告公司、技术服务公司、经纪公司、制景公司等向园 区聚集； 三是支持投融资服务及中介、担保服务等相关专业服务公司进入园区，搭建交易平台，促进产 品交易，并整合相应的营销机构和营销人员；四是发展会议、会展、培训等产业，充分利用园区的 空间资源；五是与旅游公司合作，完善与综艺节目制作相关的商务和服务体系。 综合节目制作服务，主要是为电视台或传媒制作公司综艺节目剧组提供大型综艺节目制作专业 场地、技术、设备、卫星传输等服务，核心优势是拥有配置高端灯光及高标清视音频设备的2001000平方米不同规格的演播室群。独立传媒聚集区服务，主要是为国内外电视机构、大型综合传媒公司驻北京总部或 办事处提供专业且相对独立的综合业务服务，这些服务包括独立的节目制作区、后期制 作区、商务办公区、发布展示区、生活区服务等，核心优势是拥有园区综合制作、交易 展示、综合传媒服务的产业环境支持及星光集团在灯光、视音频设备、转播车卫星通信 车生产等领域的技术支持。 传媒综合配套服务，主要是为园区往来媒体及各界人群提供集客房中心、餐饮中心、 娱乐中心、会议发布中心、排练中心服务等于一体的四星级专业化传媒服务，核心优势 是园区浓厚的传媒行业环境2、具体实施操作建议 明确战略定位， 明确战略定位，提前基地各项规划《影视基地建设总体规划》 《影视基地发展空间利用规划》 《影视基地企业招商/推介方案》 《影视专业技术服务和后期制作园区规划》 《影视基地展示与传播功能实施方案》 《影视基地基础设施建设总体规划》 《关于加快引进影视人才的实施办法》 《影视基地企业优惠政策研究》 《影视基地发展专项资金计划》明确领导机构， 明确领导机构，创新工作机制明确领导机构? 成立影视基地建设领导小组，宏观调控，总体领导 ? 设立影视基地管理委员会，具体制定组织各项政策 和规划的执行 ? 设立影视基地发展研究中心，参与基地规划的政策 咨询 ? 成立由有关区域职能部门、乡镇政府、当地企业、 相关协会组成的影视基地促进中心，提供信息交流、 组织协调和政策咨询服务创新工作机制? 推行部门问责，强化服务意识，提高行政效率 职能部门实行服务承诺制 ? 委托相关研究机构进行基础研究、规划研究 ? 设立顾问专家库，聘请影视行业资深人士出谋划策 ? 考虑委托专业项目运营管理机构进行基地经营管理 ? 强化工作问责、考核监督、指标评估、信息收集机 制，确保目标实现完善扶植政策， 完善扶植政策，推动基地发展制订引进企业的优惠政策 充分利用价格、配套等机制的调节作用，制订鼓励性政策、普惠政策、针对性政策，吸引企业主体迁入 基地 建立资金支撑体系 逐步形成企业投入为引导、政府支持为主体、招商融资为支撑、银行贷款为补充的投融资体系 设立专项技术研究 针对影视基地的核心发展观，在后期成熟阶段成立专项技术研究，保证影视基地的创新性 争取市里政策和资金支持 争取大兴区政府的高度支持，争取列入北京市文化创意产业重点发展园区的机会，争取更多 行政优惠政策和专项资金深化布局研究，强调空间落实 深化布局研究，1调研不同影视企业的特殊空间需求组织对重点招商企业的实地访谈，确定不同 类型企业对基地空间和建筑形式的切实需求，完善空间规划基础资料2摸清基地空间布局总量，结合星光建设经验和 速度，考虑基地的可持续发展要求，避免大规 模的圈地运动，形成制订空间规划的指导原则 和基础资料供规划单位参考委托国内顶尖水平的专业机构进行基地空间 规划研究，充分考虑影视专业技术服务和后 期制作的特性和基地建设步骤，有针对性地 制定《影视基地空间发展规划》落实空间 发展规划基地管理单位、招商单位及相关部门共同制定 空间布局落实详细计划，杜绝泛基地化倾向的 发生3提前制定《影视基地发展空间利用规划》制定落实空间布局详细计划4整合推广渠道、丰富宣传手段、 整合推广渠道、丰富宣传手段、强化招商效果确定被招商目标 确定被招商目标通过调研及公共关系，确定被招商目标，前期投入构建、中期投资基础设施、后期配套 扩建及系统升级投入建立企业资料库组织对国内（北京作为重点）企业资源的调查，形成企业资料库，作为筛选确定目标对 象的依据制订招商总体方案 和实 施计划通过多渠道接触政府主管机构，会同政府机构制订招商方案，明确重点招商名单，针对 不同地域招商对象采取不同招商方式，确定实施步骤和时间计划，尽快形成集聚效应多渠道多手段招商? 利用报纸、书刊、杂志宣传基地形象 ? 建立基地专门网站，整合区内政府及社会网络资源，强化网络宣传和招商 ? 利用大兴科技园区优势扩大基地知名度，协助进行招商活动 ? 与影视相关协会、民间组织建立工作交流机制，拓展招商渠道，扩大基地影响力 ? 引进知名公关、策划、品牌管理等高端咨询中介机构整理区内居住的影视人才情 况，建立联系，形成信息交流机制针对性招商3、潜在问题的应对与建议影视基地建设发展中应注意的问题有限的空间和无限 的招商需求短时的表面繁荣和稳定 可持续财力的需求问题1：有限的空间与无限的招商需求 问题1有限的空间资源 ?大兴区土地可使用面积短缺，可满足 初期构建要求，对于后期的空间发展有 一定的区域限制性 ?商业地产影响了影视基地可选择资源无限的招商需求 ?商业地产的快速进入可能的商业开发， 将占用基地空间资源，降低基地产业用 地的空间 ?大型影视制片公司的外景地建设需求 影视公司为快速扩展业务，追求短期效 益，将提出外景地建设需求，会挤占创 造产业核心收益的资源 ? 基地招商的迫切心理可能遭遇借影视 之名的企业新圈地运动核心区抢占商业开发，增加产业功能用地；适度建设功能性、可重复使用的专业摄影棚，不建 固定影城；留足空间，不求一日建成问题2：短时快速的表面繁荣和稳定持续的区域收益 问题2 短时快速的表面繁荣 稳定可持续的财力前期建设带来的餐饮、休 闲、配套服务的即时收益 影视基地引发的游客的观 光和消费、各周边企业的需 求收益 ……要求基地对专业技术服务、 后期制作、展示与传播的企业 性质主体的组织化集聚短期的、流动的、边缘的， 繁荣的背后是影视基地是否 可持续发展的基础 ……基于企业利润的收入，具有长期 性、持续性、稳定性 ……秉承提高影视基地可持续创收的需求，制定企业入驻优惠政策，吸引企业入驻初期的盈利点厂房租赁提供场地、包括供电、供 水等必备设施设备租赁提供硬件设备租赁服务技术支持针对技术需求，提供相关支持公关活动针对如小型发布会、书画展、产品推 介会等小模式公关活动目录第一章 总论 第四章 市场的整体分析 第五章 整体规划 1、项目提要及发展史 第二章 项目背景及必要性 1、市场分析 2、国外影视基地的发展模式 3、国内现有基地的尴尬状况 4、尴尬现状的直接原因 5、尴尬现状的深层体制性原因 6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景 8、重大机遇 9、项目定位（战略及核心定位） 10、市场判断及实现路径分析 11、区域行政的策略建议 12、项目价值观 13、潜在竞争对手分析 14、SWOT分析及结论 15、项目特点及核心优势 1、项目规划与布局 2、潜在问题的应对与建议 3、具体实施操作建议 第六章 投资估算和资金筹措1、项目建设背景 2、项目建设的必要性及意义 第三章 建设条件1、前期投资估算 2、演播室租赁回报分析1、地理位置及区域范围 2、自然条件 3、项目区的社会经济条件 4、政策条件 5、周边辅助优势第六章： 第六章：投资估算和资金投入本项目有可能产生的成本序号 一 1 2 项目（费用） 项目（费用）名称 土地成本 土地成本金（商业） 相关项目 测绘费 登记费 应交契税 开发前期费用 勘查设计费 工程勘查费 施工图设计 装修环境设计 周边配套费 供热设施 管道燃气 报批报建费 用地规划管理 项目环境影响评测费 防雷监督设计审查费 地震安全评价 人防易地建设费 图纸审查费 消防审查费 水资源费 工程质量监督费 工程监理费 房产测绘费 三通一平费 原始指标 用地面积 用地面积 用地面积 土地估价 单位 亩 平方米 平方米 万元 工作量 单价或费率 合价（ 合价（元）二 1钻孔深度 建筑面积 建筑面积 地上面积 户 用地面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建安成本 建安成本 建筑面积米 平方米 平方米 平方米 户 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 元 平方米 平方米234三四五六 七建筑安装工程费 地上土建工程 备案费 工程承包交易费 配套建设费 供电 供水 排污 热力 税金 营业税金及附加 所得税 土地增值税 土地使用税 财务费用 管理费 不可预见费 不可预见费 间接费 概算总造价建筑面积平方米建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 销售收入 销售收入 销售收入 用地面积 销售收入 销售收入平方米 平方米 平方米 平方米 元 元 元 平方米 元 元现金流出演播厅成本税费预算表1单位：万 元费用项目 人员费用 设备维护 房屋维护 管理费用 公关费用 广告费用 营业税金及附加 企业所得税 税费总计运营期第1年 150 5 5 20 20 20 35 88 343运营期第2年 158 6 7 20 20 20 38 97 366运营期第3年 166 8 9 20 20 20 40 105 388…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……现金流入： 现金流入： 演播厅收入预算表2运营期第1年 收入种类 经营面积 价格 种类 日租金 收入比 例 出租率 门市价 600m2 优惠价 协议价 门市价 400m2 场租收入 优惠价 协议价 门市价 200m2 优惠价 协议价 00 00 00 30% 60% 10% 50% 30% 20% 50% 40% 10% 281万 311万 340万 … … … … … … 88万 98万 107万 …… 50% 95万 55% 105万 60% 115万 …… 98万 108万 118万 …… 年收入 出租率 年收入 出租率 年收入 运营期第2年 运营期第3年 … …单位：元场租收入小计设备租赁收入360万378万397万收入总计641万689万737万演播室租赁回报分析（ 演播室租赁回报分析（简）前期投入（万元） 投资时间:2012年 投资时间:2012年 :2012 项目名称： 项目名称：影视基地 回报时间:2013年 回报时间:2013年 :年 2012年/元 直接投入 间接投入 土地成本 建筑装修 公关费用 435 215 50万 700万 总额投入成本项目标地（ ） 项目标地（￥） 根据北京星光拓成投资有限公司日在北京市大兴区西红门镇，东至星光影视园，南 至春和路，西至广平大街，北至北兴路段，购地65亩（34626 m2），用途为工业用地，最终成交价 为2608万元，保证金缴纳300万元，交易地点为北京市国土资源局大兴分局。折合约754元每平米土 地（不包含购地的附加费用）。 2010年同比增长106.2%，2011年同期下滑5%，依次为依据。本案项目的初期土地成本投入，以 4.5亩（3000 m2）为例，借上述实例为暂定依据,每平米土地价格为1447元，土地购买成本约435多 万元。 本案标的价格预估不低于 暂定价格 演播室 A B C 面积O 面积O 600 400 200 时长h 时长h 8 8 8 门市价（ 门市价（元） 00 优惠价（ 优惠价（元） 00 协议价（ 协议价（元） 配套设施 00 700万 ￥（以不超过4.5亩地为例）Thanks for your attention……
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