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开发商资金链紧张转嫁风险 要求建筑商垫付资金
日 08:53:38 　来源： 21世纪经济报道
　　开发商危如累卵的资金疫情，正在蔓延至整条食物链。
　　4月23日，中国建筑（601668.SH）一位高层告诉本报记者，从工程付款进度来看，位于长三角和珠三角的一些开发商，资金十分紧张。
　　几乎同一天，渣打银行发布的最新研究报告称，在渣打银行调研的30家开发商中，24家称当地开发商很紧张或者表示担忧，少数几家表示非常担忧。有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。渣打银行的样本量取自成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。
　　但海尔地产董事长卢铿此前在接受本报记者采访时表示，开发商的资金并没有像外界形容的那么紧张，现在是建筑商和供货商一起帮开发商撑。
　　本轮调控持续时间之久，程度之严厉，都超过了许多开发商的想象。从最近破产的金星房地产公司暴露的债务关系来看，建筑商、供货商是最直接的受害者。据了解，金星地产拖欠施工方长城建设工程款5000多万元，拖欠广厦建设工程款2000多万元，拖欠杭州圣基建筑特种工程有限公司200多万元。
　　施工单位、供货商已经闻到了危险的气息，而长期以来的行业潜规则，则将其推向了危险的境地。
　　垫资潜规则畅行
　　虽然早在1996年，原国家计划委员会、建设部和财政部就联合颁布了《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，但垫资承包现象从未禁止，甚至日趋严重。
　　据知情人员介绍，目前除财政性投入的工程外，多数工程在招标文件中，有的付款方式含糊，有的虽表面写明按规定办理，但在询标时，或在事前或事后暗中协定，强令施工企业垫资（又称带资）。垫资与否，是决定工程中标不中标的必要条件。而垫资数值之大，令行外人士瞠目。
　　一些私营开发商，由于资金有限、项目投资较大，往往只在项目前期投入少量资金，然后大量占用施工企业资金进行建设，待房屋销售后再支付工程款。中坤集团董事长黄怒波告诉本报记者，很多开发商都在这么做，包括国内有名的大开发商。对于开发商来说，投入的最大一笔资金是土地款，土地款付清后，就开始运作各种融资，而建筑商垫资则是重要的融资方式之一。
　　从垫资的时间及程度上讲，工程垫资形式有以下几种：一是带资施工，亦可称为前期垫资，主要表现为由承包商垫付预付款或部分进度款，施工到一定阶段后，承包商再以进度款的形式收回已经垫付的全部或部分资金。
　　二是形象节点付款，亦可称为阶段性垫资，主要表现为承包人以自有资金完成节点工程如基础工程、主体结构工程、装饰工程时，发包人在扣除约定的用于保修等事项的比例后支付相应部分的工程价款。
　　三是低比例形象进度付款，亦可称为按进度款比例垫资，系指承包人在完成阶段性施工或节点工程施工后，发包人仅以较低的比例支付工程价款，承包人不但拿不到前一施工阶段的进度款，而且还要对随后的工程进行垫资施工。
　　四是工程竣工后付款，此种方式亦可称为完全垫资，或100%的垫资施工，指承包人在前期的开工及整个工程施工过程中，需完全依靠自有资金完成工程，待工程竣工后才能够期冀得到工程价款。
　　总部在杭州的昆仑置业董事长蒋传良告诉记者，一般施工单位的垫资占整个工程款的30%至40%左右，施工单位可以通过银行贷款，而一段时间里，施工单位和材料供货单位获得贷款甚至要比开发商容易。
　　垫资承包常常令施工单位和供货单位陷入被动，但有些建筑单位还是愿意替开发商垫付。“很多小公司议价能力不强，而建筑施工领域又是充分竞争的领域，部分公司不得已而为之。不接工程，公司和个人都得挨饿。”某在北京亦庄进行开发的施工单位高层对本报记者说。
　　一些议价能力很强的大公司，则通过内部管理和项目取舍控制风险。“资质不好的开发商的项目不接，同时加强内部管控，最小程度地降低风险。”中国建筑前述高层对本报记者说。为了控制风险，提高利润，中国建筑已将战略聚焦为高端市场，兼顾中端市场，彻底摒弃低端市场。在中国建筑看来，大客户付款更有保证。
　　部分施工单位，不得已从乙方身份转换为甲方。据本报记者了解，部分开发商因资金需求，不得已主动找建筑企业寻求垫资，并主动表示出让部分房地产销售利润，以求项目能够运作。他们希望建筑商先垫资施工，最后收取施工款并参与房地产销售利润分成。
　　王石在其2006年出版的自传《道理与梦想》中曾谈到：“（目前）上市企业的资产负债率平均水平为 60%……可是如果再加上普遍存在的开发过程中建筑商垫资，许多公司的资产负债率实际高达 75%。”
　　建筑商大幅垫款是在资产负债表上无法体现的现金流压力。一旦超过60%的资产负债率，则业务开拓中随时浮现的隐性负债压力，就难以得到有效地掌控。亦有研究认为，本土上市公司总负债水平的临界点在 80%左右，超过这一临界点之后，企业的财务状况呈加速恶化趋势。
　　距离《道理与梦想》出版已经六年。行业潜规则不但没有改变，施工单位、供应商面对的是更加险恶的生存环境。
　　危如累卵？
　　蒋传良在接受本报记者采访时透露，有许多项目已经在不公开的场合发生转让了，很多企业把项目割掉。尽管楼市出现小阳春，开发商的资金状况仍没有大的好转。在杭州，降价降到65折至7折，销量才有所好转，开发商面临着很大的困难。
　　在湖南长沙，近期就有湘江700、枫树园二期等多个项目出现停工、开发商跑路等状况；在江苏常州，近期也有楼盘在工地门口高悬起“工程已经停工”的标志，建筑商承认停工是因为开发商出现资金缺口。在广东惠州大亚湾，被深圳投资需求支撑起来的“空城”，也出现了在建楼盘大面积停工现象。
　　目前二三线城市出现停工的楼盘并非个别现象。这些楼盘有的是开发商没有投入或较少投入资金的“图纸房”，有的是因开发商同时投资多个项目导致资金不足，不排除一些开发商跑路是由于无力偿还高利贷。
　　3月7日，黑龙江某媒体刊出一则催款公告：公告方黑龙江华风房地产开发有限公司称，日，北亚实业（集团）股份有限公司曾与黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司和华风房地产签署一份协议书，约定将就“华风国际商城”项目支付12亿元合同款项给施工方华风房地产。但是，北亚集团至今仍未按合同约定全额支付款项，致使华风国际商城停工。
　　前述中国建筑高层预测，调控的效应将持续发酵到2013年至2014年。而这样的恶性循环很可能发生：开发商拖欠建筑商的工程款，建筑商拖欠材料供应商的货款，供应商再拖欠原料商的货款。如此，不但建筑商苦苦挣扎在生死线上，建材商、原料供应商也将面临被拖垮的风险。
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[责任编辑: 万南芳]
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在僧多粥少的建筑市场，垫资施工是一个普遍存在的问题。所谓垫资是指：承包方在建筑施工过程中，不要求发包方先支付工程款或者支付部分工程款，而是利用自有资金先进场进行施工，待到一定阶段或者工程全部完成后，由发包方再支付垫付的工程款。据某一大型建筑施工企业曾经就工程建设中的垫资施工问题作过的统计：该公司的垫资工程按照项目个数计算为50%以上；按照施工造价算，垫资总额占合同造价的20%左右。近年来业内就此 问题也有一个流行甚广的判断：10个工程9个垫；垫到正负零是客气的，垫到结构完工也不稀奇。可见，垫资现象在我国建筑领域广泛存在，具有普遍性。
一、工程垫资的主要表现形式
由于我国各地建设行政主管部门发布的规范性文件一般均对垫资合同加以禁止，所以中的承发包双方为了逃避政府部门监管、查处，用各种各样的手段把带资、垫资条款合法化。这些隐晦的垫资形式主要有以下几种： 1、用黑白合同的形式来签订垫资合同或垫资条款
所谓“黑白合同”就是指发包人与承包人之间就同一签订两份不同版本的合同，其中一份是中标合同，另一份是内容与中标合同不一致的合同。一般来说，经过招标、投标已经备案后的建设工程施工合同由于建设行政主管部门的严格监管，一般不会出现带资、垫资条款。所以为了逃避建设行政主管部门的监管，发包方在与承包方签订正式建设工程施工合同的之前或之后，要求承包方用书的形式或的形式签订垫资合同或垫资条款，这种“补充协议”或者“承诺书”就是所谓的“黑合同”。而最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条对“黑白合同”的效力是这么规定的“就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据”。 2、用质量金的形式来签订垫资合同或垫资条款
在签订正式建设工程施工合同前或后，要求建筑商写一个承诺书或签一个补充协议，要求建筑商拿出一定数额的资金给发包人作为质量保证金，质量保证金在工程结束以后再返还给建筑商。 3、用履约保函或履约保证金的形式来签订垫资合同或垫资条款
《》第60条规定：“中标人不履行与订立的合同，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。”在签订正式建设工程施工合同前或后，要求建筑商写一个承诺书或签一个补充协议，要求建筑商拿出一定数额的资金给发包人作为履约保函或履约保证金，履约保函或履约保证金在工程结束以后再返还给建筑商。 4、用来签订垫资合同或垫资条款
在签订正式建设工程施工合同前或后，另外再签订一个借款合同，由建筑商借―定数量的资金给发包人，待工程结束以后发包人把所借资金返还给建筑商。由于企业之间的借贷合同是国家法律所明令禁止的，建筑商就用项目经理或者的名义借给发包人，使借贷合同合法化。 二、工程垫资条款的效力
以前人民法院在审理建设工程施工合同纠纷中的主流观点认为：建设工程合同中的垫资条款无效。其主要理由为建设工程合同中的垫资条款或者另行签订的垫资合同性质为之间违规拆借资金行为；其次，国家以及各省、市、自治区相继出台一些文件禁止建设工程施工合同中的垫资条款，其中具有代表性的文件为1996年原国家计划委员会、建设部和财政部联合发布的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，通知规定禁止建筑施工企业垫资或者带资施工，不论是开发商还是施工单位，均不能以垫资为条件参与招投标。该通知被认为是国家对建筑市场中垫资问题的“禁行令”，同时在司法实践中也成为法官判决垫资条款无效的依据。应当承认，上述《通知》出台的初衷是为了维护施工企业的利益，缓解工程款拖欠问题，但建筑市场的实际情况却与当初的设想大相径庭，根本无法遏止垫资行为的盛行。随着最高人民法院1999年12月《关于适用若干问题的》的出台，大多数人民法院一直以上述《通知》来判定垫资条款无效的观点受到了严竣挑战。因为该解释明确规定：“《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的为依据，不得以地方性法规、为依据”，上述《通知》是位列部门规章之下的规范性文件，因此其肯定不能成为否定的依据。再加上垫资在国际建筑市场通行惯例，在我国加入WTO之后审理案件也应当顾及国际惯例。鉴于上述这些情况，最高院于日公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条明确规定了垫条款的有效性。具体条文为：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对利息没有约定的，按照工程处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持”。 三、工程垫资给施工单位带来的风险分析
虽然最高院的《司法解释》确定了垫资条款的有效性，但垫资给施工单位带来的风险却不容忽视。 1、为垫资施工向银行贷款所带来的风险
承包商用于垫资的资金中，一部分可能是自有资金，另一部分通常是通过贷款而来。贷款就得承担利息，如果逾期不能还贷，还要承担逾期罚息；而利息、罚息本身就加大了施工企业的负担。如果在一定的时期内国家的金融政策有较大的调整，如大幅度地提高银行贷款利率，则承包人的银行利息及逾期罚息还会加大，从而构成较大的风险。 2、因发包人拖欠工程价款所带来的风险
时建设单位本身有足够的支付能力，甚至在垫资施工的建设工程已经产生效益(如部分商品房已出售、出租)的情况下，也拒不支付工程款项。承包商碍于已垫付巨额款项，欲停工追债又怕关系搞僵致工程款项更加难讨，从而陷入骑虎难下、投鼠忌器的尴尬境地。其次，如果遭遇建设单位经营销售不顺，更会以各种借口拒付、拖欠或克扣工程款项，从而给承包商带来巨大风险。如果建设工程建成之后施工人仍未能收回工程款，会面对银行、材料商、设备商、施工工人及其他的强大压力。为了解决的困扰，施工单位有时不得不违心满足建设单位的若干不合理的要求。
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核心提示: 开发商又一次挑战公众的心理底线，不知是为了吸引眼球还是刺激中国民众羸弱而无奈的心态。 4月14日，万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中表示，房地产商并未享有外界预期中的超高暴利。
开发商又一次挑战公众的心理底线，不知是为了吸引眼球还是刺激中国民众羸弱而无奈的心态。 4月14日，万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中表示，房地产商并未享有外界预期中的超高暴利，开发商繁荣期自杀式的增长往往导致泡沫破裂期无以为继甚至走向死亡。10年来，以A股上市公司业绩统计，房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。在新浪网和新京报联合举行的网络调查中，有83%的人反对此说。这项调查共有四个项目，一是“反对，纯属辩解，因为房地产也是暴利行业”；二是“有可能，还有一部分不为人知的灰色成本”；三是“赞同，当前的房产税费确实过多”；四是“不好说”。结果不言而喻，83%的网友选一，11.9%的网友选二，只有4.1%的网友选三。看过整篇冯仑就此问题的表述，就知道冯仑所讲的平均资产收益率，是指他所调查的10家上市公司的平均以后的净资产收益率，记者在报道时，有意无意少写了一个“净”，这是两个不同的概念。净资产收益率，又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，指标值越高，说明投资带来的收益越高。从报表上看，上市公司净资产收益率确实不高，尤其是把十家上市公司综合在一起来平均一下，不仅不高，也不科学，更不能说明问题。这十年，几乎所有的房地产上市公司都在进行规模扩张，资产增长速度比其他产业平均起来要快近10倍甚至几十倍。只有透过资产的爆发式增长，才能发现中国的上市房企，利润是多么惊人，上富豪榜是多么容易。中国的开发商和国外的开发商不同，自身没有什么实体，而且大多数开发企业不持有物业，简单的理解，中国的开发企业还处于产业的初级阶段，即土地运营商阶段，打个不恰当的比喻，就像贸易公司的皮包阶段，最大的资源是和地方政府及银行的关系，最大的手段是在土地储备上的不正当竞争。这样的产业，资产扩张如此迅猛，排除暴利，不可能还能找到其他原因。那么，为什么开发商用净资产收益率来刺激公众的眼球，从而否认暴利呢？一个最重要的原因是公众不太能发现中国开发商暴利的本质特征，即金融杠杆和土地垄断的结合。这是具有中国特色的土地管理体制造成的。我们的土地为公有制，实际上是政府垄断，无法在市场上进行公平公正的交易，只能由政府进行所谓的招拍挂，招多少、拍多少，是由地方政府说了算，不是随市场需求来交易的，这种体制是开发商暴利产生的最大原因。2007年首富杨惠妍就是大量囤积土地，不断实现土地的成倍增值而暴富的。房企利用银行杠杆实现暴利经过了两个阶段，前十年是空手套白狼的阶段，潘石屹、冯仑的第一桶金都是这么来的。后十年，是可约束放大资产阶段，表现为以少量资金撬动银行巨额贷款。这个阶段的开始，是用一点公关费，从政府手里拿到土地证再用土地证进行两倍以上的价值评估，然后用评估后的价值去银行贷款，再用贷款的钱偿还一部分土地费，然后，设计商、建筑商垫资设计开发。后一阶段，因为资本流动性充足，把开发商的门槛略有抬高，基本上要求开发商自有资金达到35%，实际上没有达到，银行的杠杆效应照样在五至八倍。现在，流动性稍微紧张一点，政府又把开发商的门槛降低了。冯仑所讲的10年平均净资产收益率达不到5%，指的正是后10年。可以说，后十年正是中国房地产业资产增长最快的十年，这种非正常的增长速度最大的弊端是破坏了社会运行的规则，掠夺了社会财富，是经济衰退和两极分化的焦点所在。但是，为什么冯仑拿资产收益率来说事呢？就算房价飞涨的2007年，地产上市公司的净资产收益率也是基本持平，有网友问：用几年前拿的地做房，比以前贵几倍卖房，可地产上市公司净资产收益率基本持平.钱去哪儿了？隐瞒私分还是利益输送？地产上市公司拿股民的钱豪赌，赌赢了钱不见了，赌输了百姓买单，还边赌边抽水。要查清面粉为何贵过面包，查查参与的实权人士就OK了。高管隐性分账、股东利益输送、后期土地成本过高是账面净资产收益率较低的主要原因。因此，不能排除房地产业暴利，否则，就无法解释在土地垄断和银行杠杆作用下的资产爆发式增长的行为。说地产上市公司10年净资产收益率不足5%，只是地产暴利的谎言，而且一捅就破。
(编辑:dq1024)
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商业地产是怎么做 是自安让建筑商垫资 有土地银行会贷款放资？有关系前不多该怎弄
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土地也是可以贷款的，建议修建好以后抵押贷款。建好后提供修建所用的费用明细，反正分包商的钱都是让其先垫付的、有关系就好办了，能够抵押贷款，还可以修建好以后再抵押贷款。然后报银行审批你有土地，你肯定就有国有土地证
哦 就是我有土地让建筑商先垫资盖好 我再拿着土地和修建的去银行贷款是吗
是的，这样能贷款到更高额度的钱，如果你要卖，到时候你可以分批解压，现目前的商业地产一般都会自己持有。通过自营，联营，股份，租赁的形式进行运作，回报比卖掉要高很多。
现在在二线城市干商业地产怎么样 ？
商业地产现在都很不错，只要地段好，一般不会死。看你的规划定位了
各个银行有自己的房地产贷款政策，现在商业地产贷款难度比较大了
那一般怎么筹集钱
以前很多走的信托，现在信托也查的严了。
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