新世界地产追随土地开发新政试水一级市场(组图)__新浪房产_新浪网
新世界地产追随土地开发新政试水一级市场(组图)
图为新世界中国地产北京公司常务副总经理蔡建伟
　　与诸多企业不同，新世界地产北京公司向来低调行事。今年，拿下顺义1000多亩土地进行一级开发，在目前的大势下，新世界似乎选择了一条另类的开发路线，作为香港四大华资地产公司之一，新世界是如何看待目前的地产形势。日，新浪房产邀请新世界中国地产(,)北京公司常务副总经理蔡建伟，就相关话题进行探讨。
&&& 以下为现场播报：
&&& 主持人：先请问一下蔡总，从去开始北京整个楼市情况，有很多大企业动作频繁，比如万科或者是龙湖这种外地企业进入北京都是一些大手笔。我们看到新世界北京公司，相对还是比较低调的。我想问一下，我们制伏这么长时间，是不是蕴含着很大的动作啊？
&&& 北京房价不足以支持部分土地拍卖价
　　：对新世界来说，我们的土地储备究竟需要安排到一个什么样的水平，从总部的角度来考虑，不只单单观察到北京，因为我们这个投资布局已经遍及国内32个城市，建筑面积是1600万。今年我们土地储备还是有了一定量的增长，应该说到目前为止我们土地储备是1700万平方米这样一个水平。所以，看一个企业土地储备的多少，和在这个阶段内选择土地增持还是观望，和企业本身现有的土地储备状况是直接联系在一起的。从我们集团本身的情况来看，我们感觉到，我们的土地储备还是在一个比较正常的水平，这几年发展变化不大。在这个土地储备基础上，应该说集团未来五年左右的发展应该是可以满足需要的。
　　至于说北京，在新的土地储备项目上，我们没有新的增加。而且随着开发建设项目的落成，我们土地储备还在进一步减少。这个减少，也应该是从我们本身对市场的一种认知程度来确定我们土地储备的方向和数量的要求。总体感觉，应该说在北京当前房地产市场发展状况和土地供应的状况来看。去年，应该说是房地产开发企业大量增加土地储备，去年和前年，甚至拿地到了疯狂的状况。但是我们对这些土地，不是说没有关注，也都做过一些相应的分析。感觉到从长期来看，北京的房地产市场价格不足以支持相当一部分拍卖土地成交价格，这是我们没有出手去更多地拿地的一个最直接的原因。
图为新世界中国地产北京公司开发的崇外商圈
　　因为，作为一个企业，除了考虑到自己眼前土地储备的状况和开发量的大小以外，特别要关注市场风险的分析。特别是像新世界这样的上市公司，如果在这方面不能够做到理性分析的话，可能会给公司带来更大的风险。所以，这也是我们在北京这一两年没有增持新的土地的主要原因。
　　但是没有增持不意味着我们没有在这方面做功课，我们也一直在研究这方面的一些情况。包括北京的土地供应政策，地块，土地供应的价格和各个企业对不同地区投标的意向。我们感觉到从控制企业投资风险的角度看，我们认为现在还不是我们盲目增持土地的最佳时机，还需要再观察一段时间。
　　从我们企业自身的现金流量的情况来看，北京地方我们再增持一部分土地是完全具备这个能力的。
&&& 试水一级土地开发新举措
　　主持人：新世界北京公司，在崇文门这个地区的整体开发，经过这么长时间的开发过程，大家能够看到这个区域整体面貌的改善，从而带动了整个崇文区的经济的发展，这个也是大家有目共睹的，也带来新世界在业内外的口碑，我们想知道的是，新世界北京公司，未来主要的立足点会是一个什么样的发展方向呢？
　　蔡建伟：这个发展方向，在我们新世界发展过程中，我们走过了两个发展阶段。第一个发展阶段是我们正在集中力量对一个地区的发展进行运营。我们新世界所承担的是城市运营商的开发角色，我们集中体现在集团对北京崇外地区的投资建设和发展。这个计划，我们已经发展了15年。在这15年当中，应该说，我们首先立足于谋求这一个地区的发展。大家知道崇文门地区地处南城，92年我们谈这个项目，93年开始实施发展这个项目，这里的情况和现在的现状比较已经是翻天覆地的变化了。这个变化也体现着我们新世界人这个城市运营商的发展理念。这个发展理念在这个发展过程中，我们更重要的是注重，第一，这个地区的市政基础设施建设，因为这是发展的基础。没有好的市政设施基础条件，就不足以支撑我们想要发展这一地区的一个基本条件。这一点我们通过95年和2000年的一些项目，把这些问题基本解决了。
　　我们发展的第二个战略步骤是把这个地区繁荣起来。因为，作为一个地区，引进一个大的战略投资者，更主要的目的是要促进这个地区的发展。而不是建立一片新的建筑，发展商是谁都找不到，这个地区的发展后劲没有。我们新世界同政府的合作过程中，从一开始就树立一个城市运营商的建设发展理念，要把崇外地区建设成北京最繁荣的地区之一。这么多年来我们一直按照这样一个目标，来履行我们的投资承诺。经过十多您的努力，应该说崇外地区新世界商圈的效应已经发挥出来了，这个发挥也带来了这个地区的繁荣。也为北京南城建设提供了一个新的亮点。
　　但是，这方面项目的发展工作还在继续推进过程中，我们想再经过五年左右的时间努力，整个这个地区将会变成北京市总繁荣的商业地区。所以，我们是本着这样一个目标来运行我们的项目的。这是第一个发展阶段。
　　第二个发展阶段就要适应北京市和国家土地供应政策的调整。我们按照这样一个发展思路，由一个开发商来承担政府发展地区经济的角色，显然已经不合时宜了，需要由政府统一规划，统一发展，发展商按照各自的项目实现各自的投资，最终实现地区的发展。所以，我们也改变了我们项目发展的一些策略，参与了北京市土地一级开发项目。这是在亦庄，大约有一千一百多亩的土地一级开发，这个工作已经进行了一年多的时间。估计，明年具备上市条件。
　　今后我们发展所选用的思路，就应该是这样一个思路，就是通过土地市场去增持新的土地，发展新的项目，通过市场的方式来运作。实际是两种，一种是通过招投标的形式取得土地的开发经营权。第二种是企业收购，合并重组的发展战略。这些发展项目，我们也在尝试和探讨过程中。估计以后会有这样的想法。
　　主持人：从您刚才的介绍来看，是不是未来会着重土地一级市场的开发，而不是我们惯常的二三级。
　　蔡建伟：不会，新世界永远不会把土地一级开发作为自己的主要支撑点。我们为什么做土地一级开发呢？因为，这毕竟是一个新的尝试，而且今后国家土地的供应都采取新做一级开发，然后再上市的方式。土地一级开发究竟怎么运营，怎么做，特别是在土地一级开发相关的政策刚刚出台之后。很多地区政府邀请新世界到他们那里进行土地一级开发，而且提出来开发的规模比较大。因为毕竟地方政府要组织这么多的资金对这个地方进行一级开发再上市的话，显然政府的资金是不够的，所以要借助一些开发商的力量。他们希望借助新世界这样的公司，为什么呢？一个是我们比较规范，一个是资金实力相对比较雄厚一些，能够和政府有一个有效的配合。为了掌握和了解这方面的情况，因为一级开发对我们来说是一个新尝试。我们首先选择了顺义一个项目，这个项目的选择某种程度上带有实验性，是我们掌握和了解土地一级开发市场采用的忙事。
&&& 主持人：这方面，不管是政府还是企业，大家都是摸索阶段，肯定会碰到这样那样的问题。您觉得政府这样的新规则是否有利整个行业的发展呢？
　　蔡建伟：从公平的角度来说，这种土地供应方式，应该说是能够达到这样一个目标。因为协议出让和通过市场竞争出让土地，它的公平程度肯定是通过市场竞争比较公平，也比较规范。解决完了公平问题之后，就会带来一个新的问题，如何控制房地产市场价格。实际上房地产市场价格，在某种程度上说是人们对土地预期价格的一种判断而导致的房地产市场价格不断上涨。因为，大家都不可回避这样一个事实，周边的一个项目卖多少钱，在这儿新推出来的一块土地的价格一定会超过这个项目现在的售价，然后一轮高过一轮地推。出现这样的情况，势必拉动整个房地产市场价格也会出现不断上涨。因为市场不会去管，你这个项目究竟以什么样的价格推出，而只是说你这个产品在这个范围内应该销售多少钱，大家卖多少钱你就卖多少，你卖低了不可能，卖高了卖不出去。在这种状态下怎么样解决房地产市场价格过快增长的问题就成了这一轮宏观调控带来的新的课题。也就是说没有房地产市场的土地供应政策的调整，会不会有这一轮这么大幅度的房屋价格的上涨，不好说。但是毕竟这一轮房地产价格和土地供应是连在一起的，是由前者拉动后者的。在这种状态下，他们之间的利弊，从大的方向我还是主张通过公平竞争的方式取得土地，但是这个公平竞争应该有一定的限度。所谓有一定的限度，就是不能单纯地以价格决定。现在我们采取招投标基本就是以价格，谁出钱多，谁购得这块土地。土地是一种特殊商品，这个价格的高低直接影响到房屋的价格高低，房屋又是人们生活必须品，如果房屋价格上涨过快，脱离了我们国家人民收入水平，就会出现问题。或者这一轮宏观调控，主要就是为了抑制房屋价格过快增长。
　　总结起来，出现一些新的问题，也是在所难免的，需要我们不断解决完善。我觉得在房价需要调控，首先应该对地价因为控制，控制好地价是控制房价的基础。这个时候采用投标的方式更容易做到，比如政府就规定，我这个地区的房价，投标人要控制在一万，你的销售不能超过一万，在这个基础上你们能给国家提供的土地价格是多少，你们的付款条件是什么样？这个时候就可以有一个比较，通过权衡比较，我感觉到，土地价格因素就退居为次要。而整个开发建设理念和开发商运营土地，运营项目的能力将会表现更加突出。用这种方式来调控市场肯定会更好。
图为新世界中国地产公司开发的项目
　　但是，虽然说是一个理想化的模式，政府有政府的利益，谁也不愿意去损失自己的利益去做别人的事情。所以还需要更多的进一步的探讨。
&&&&房价没有上涨的理由
　　主持人：刚才您说的情况可能是新的土地政策变革的过程。我们能够看到的是从去年年底一直到现在地北京楼市经历了前所未有的大变化。首先表现为房价的逆转，原先一直都是往上爬，不管爬得多少。但是整体出现这么一个大势以后，在整个楼市形成很大的反响，不知道您是怎么看待这个问题的？您觉得未来是一个什么趋势？
　　蔡建伟：一个地区的房地产市场价格，应该是和这个地区的经济发展程度相适应的，两者之间必须要有一个紧密的联系。如果房地产市场不正常地发展，它的市场价格脱离了这个地区经济发展的实际，那么这种房地产市场应该是不健康的市场。所谓不健康的市场，就是人们所说的泡沫，这种泡沫迟早是要破裂的。就北京房地产市场的状况来看，有没有泡沫？有！原因是，房地产市场价格的增长，超过了GDP的增长。它应该和GDP增长的幅度大体相仿。这样才能保持这个市场健康地发展。可以说前两年，房地产价格异军突起，有些项目可能两年翻一番。现在在市场调控当中，北京的房地产市场价格从统计公布的数字来看，并没有下降，只是增幅比原来要小得多得多了。实际上就不同项目而言，表现形式完全不一样。比如说比较特殊的项目――别墅。市场供应总量是越来越少，因为国家已经做出了限制的规定。所以这种市场在价格上增长是正常的，而且他的增长和老百姓的需求没有关系，完全是市场行为。从土地供应角度来看，北京市政府推出大量的，和两限房，这三种保障性住房从明年开始陆续入市，应该说这对北京市房地产市场价格的抑制也起到非常关键的作用。
　　所以，在这状态下，特别是在把房地产市场纳入到当前整个世界经济的大背景中去考虑，房地产市场应该说没有再涨的理由了。没有再涨的理由，我们再往下看，有没有下降的空间。从当前的情况来看，区分于不同的项目，有些项目有下降的空间，有些项目没有下降的空间。不管有没有下降的空间，现在房地产市场在某种程度上不是价格问题，是信心问题。究竟在什么价格状态下能够恢复房地产市场的信心。这个现在政府说不清楚，开发商说不清楚，购房人也说不清楚。三个都说不清，看来需要一段时间的磨合和认识。所以，我判断北京的房地产市场在今后一段时间，还是一个三方面，政府、企业、购房人在碰撞过程当中重新审视这个市场的状况。这种状态持续多长时间，说不好。和国家宏观调控的大形势有关，如果宏观调控总体形势，为了抵御当前国际上出现的经济风险，拉动国内内需，提高国内市场的活跃程度。国家适当放松对房地产市场的调控力度，也不是没有可能。这个力度放松以后，实际上某种程度上对企业也好，对购房人也好，就是一个价格信号，但是这个信号没有释放出来，所以现在购房者处于观望状态也是不可避免的。由于前两年房地产价格过快增长，应该说透支了居民财富的增长，这个三方都可以认可的水平，重新趋于一致以后，为了缓解这个透支对今后的发展带来的不利条件，增强居民的购买力，我觉得应该维持一段时间的稳定，可能居民的信心会进一步树立起来。在这种条件下才能创造一个更加健康的房地产市场。
　　主持人：新闻当中还看到这样一个消息。基金公司对未来房价市场 评估报告是这么说的，未来一两年之内，房价会下降50%，你觉得这个是不是有点言过其实呢？
　　蔡建伟：这个应该是炒家的一种心态。现在很多基金都在关注国内的房地产市场状况，叫做卖出的多，买入的少。这表明基金对房地产市场目前的价格状态是不接受的，他希望房地产价格继续回落。至于说回落50%，应该说是言过其实的，为什么呢？从任何一个地区，不光是北京，还是其他城市，房地产价格都不可能回落50%。原因是什么？有几个值得关注的问题我们不能逃避。第一个，我们开发建设的土地成本必然是一个上升趋势，不管房价怎么走，土地成本永远是上升趋势。因为我们的土地来源于两个方面。第一个是，城市改造，通过城市改造把原有的居民和单位搬迁，而形成土地。这种搬迁补偿的价格是要参照当时的价格确定的，这个成本已经在高起的房地产价格基础上进行的，显然这块成本是压不住的。第二，建筑成本也在上升，建安成本的上升主要是材料和人工，因为能源价格在上涨，你生产这些材料不可能不消耗能源。这种拉动，对建筑业所需要的材料的价格上涨，也没有更多的下降空间。第三个，劳动力市场。现在所有建筑施工企业都感觉到突然之间劳动力难求了。过去是什么呢？劳务队伍追住建筑施工企业，现在倒过来了，是建筑施工企业到处找劳务队伍，但他很难找到比较合适的劳务队伍。原因在哪里？虽然国家规定把建筑市场劳务的价格提升了30%。这是稳定劳务队伍必不可少的一个条件。但是这30%稳定住没有稳定住？实践证明，还不行。原因是什么，即便劳务价格提高了30%，当月兑现劳动报酬，但是这个劳务仍然是比较缺少的状态。缺少的原因是什么？
　　第一个，现在人们对生活的追求，和原来九十年代初期，我们建筑施工企业进行改革、改制，分离出来不同的市场，这种状况相比较而言，那个时候的农民工和现在的农民工追求的不一样了。那个时候的农民工是能吃饱就算好样了，干一年回家能拿点钱回家，全家都满意。现在基本上都是八十后出生的人，在成为劳务队伍的主体。回想到我们国家那个时候的人口政策是强制实行计划生育的办法，不管是农民还是城市。这个时候，这些人离家这么老远出来务工，他们所处的环境，所追求的目标和原来那些人不一样了。这些人真正可以作为建筑市场劳务量减少了，第二这群人的期望值高了，需求高了，你达不到他的期望值，你改变不了他的观念，你也解决不了他的总量的增加的前提下，劳务市场的稀缺在某种程度上是长期必须面对的问题。所以今后劳务市场的价格还是在增长过程。实际上法律规定和建筑施工企业所付出的价格，比如劳务价格和政府所出的指导价和建筑施工企业实际支付的价格，已经超过了政府规定的指导价。所以，这种状态下，诸多成本的提升，决定房地产开发建设的成本是不可能下来的。那么，在这个成本基础之上他的资金成本也在增加。在各方面成本都增加的前提中，他的利润空间也是十分有限的，所以降价的空间不大。
&&& 楼市再进入僵持博弈阶段
　　主持人：在当下市场环境下，很多企业已经逐步调整市场的定位。尤其是有很多的企业对营销的要求也越来越突出，也呼吁到很多的企业会改善企业内部的管理。能够突出一些企业的品牌特征，比如责任地产等等。我听说咱们新世界在这方面做了很多的工作。我不知道咱们公司是怎么样一个考量呢？对待这个问题。
　　蔡建伟：其实从新世界这样一个公司，从一开始进入到大陆投资房地产业务。是建立在香港已经有了几十年发展历史基础之上的，因为新世界是香港老牌房地产商，也是香港四大华资地产商之一，在香港有了很成功的运作经验。进入大陆以后，把它的运作经验，开发建设的理念，带到大陆之后。对我们房地产市场发展具有一定的促进作用。因为中国的房地产市场发展起步比较晚，严格意义上说，房地产发展的实现，不同人有不同的观点，真正做到市场化就是十年左右时间，取消福利分房以后，完全进入到房地产开发的概念只有十年左右的时间。在这十年的时间里，可以说我们国内的房地产开发企业，借鉴国外的房地产开发经验，应该说日益成熟。
　　第二个方面，我们的建筑施工企业在施工管理上通过这么多年的锻炼，也是非常成熟了。在这两个成熟基础之上来考虑，才有了我们打造新世界地产中国品牌的基础。因为，作为一个品牌地产商除了有他自己的理念之外，还要有更多的市场方面的配合。你没有好的施工队伍，盖出来的东西都是豆腐渣工程，你给再多的钱他建不出好东西来，不也一样嘛。所以这个基础条件，在这十几年的发展过程中，我们形成了自己的品牌理念，而且这个品牌已经被更多的市场所接受。在这个状态下，我觉得今后从新世界的发展过程当中，要给这个品牌注入更多的新的科技发展因素，来打造节能地产、绿色地产，和我们国家大的发展方向一致起来，结合起来，给我们品牌注入更多的科技含量，这是我们下一步要研究的新的课题。包括我们现在正在做的一个体验馆，就反应了我们企业的发展方向和思路。就是把当前最先进的一些科技技术和我们地产结合起来，打造科技地产的品牌形象。然后通过这些运作，能够使更多的科技成果转化到我们地产建设项目中来，来提升我们企业的品牌形象，这是我们目前重点研究的课题之一。在这方面，我们非常有自己的信心。因为新世界目前对房地产市场项目的运作来看，不是过分地追求速度，而是追求精益求精。
　　主持人：其实说到新世界，很多业内外人士都可以联想到香港地产，尤其在目前这个大环境下。很多人会把北京或者是国内的市场和香港做对比。以年的观点来看，与香港地产比较的话，咱们目前所处的情况到了什么阶段，未来会不会像香港一样，有他的发展经验可以借鉴呢？
　　蔡建伟：实际我们大陆很多的发展的东西已经借鉴了香港房地产市场发展的很多做法。应该说香港是弹丸之地，土地稀缺程度比我们严重得多，开发建设的成本比我们要高。但是，我觉得借鉴的地方应该是从两个方面着眼，一个是政府管理，一个是企业运作。所谓政府管理，就是对房地产市场，政府的管理分两个层面。一个是保障层面，一个是市场层面。保障层面，作为香港来说解决得比我们好。政府所推出的完全是保障性住房的供应方式，有严格的考核制度和监督机制，有严格的准入和退出机制。在这种状态下，它就使绝大部分中低收入阶层能够满足自己住房的需求。这种保障性住房的运作方式值得我们借鉴和学习。
　　我们国内所推出的经济适用房也好，廉租房也好，两限房也好，基本理念应该说和香港的做法有一致的地方，也有不同点。基本上香港的保障性住房是只租不住，因为他有准入机制，也有退出机制，你要卖了，退出就没法实现了，政府的资源就会逐渐减少，他是为了保持资源的稳定性。我觉得我们可以借鉴这方面的经验。
　　作为房地产来说，或者叫政府运营一个城市的目标来说，叫做人人有房住，不一定要人人有车。高兴的是，北京目前推出了廉租房，经济适用房和限价房数量逐年加大，这对于低收入阶层的保障起到了一个稳定的作用。对于我们下一步房地产市场的健康发展，也奠定了一个好的基础。因为从房地产市场，既要兼顾到月收入十万的，也要兼顾到月收入一千的，这个太难了就把低收入，中低收入纳入保障范围，中高收入的通过房地产市场解决他们的住房问题。实际上中高收入，在某种程度上解决的是房地产房屋技术的升级换代问题，而那一部分是解决基本需求的问题。所以，在这种条件下，我感觉从北京的角度来说。按照这样的思路进行下去，会逐渐逐渐走向健康，人们对房价的关注程度就逐渐逐渐不敏感了。因为是两条路，各走各的路。
　　主持人：其实香港的很多地产也经过了金融风暴，我们国内的市场从目前来说还是一帆风顺的。从香港地产市场发展的规律来看，我们会不会预见到未来国内市场也会经历香港地产市场所经历的过程呢？
　　蔡建伟：我觉得亚洲金融危机对香港的冲击十分巨大。一度使众多的家庭都陷入了负资产的状态，房价跌了60%，这在一个地区来说是很罕见的。但是由于香港地区的法律环境和法律基础和我们不一样。尽管出现了大量的负资产，但是香港人的理念是注重自己的消费信用，他一旦停供就会在他的信用档案里出现问题。今后他再在任何方面需要信誉支持的时候，将会遭到限制。所以，他们采取的办法是千方百计渡过难关，现在这一关他们已经过完了。应该说国内目前还不具备这个基础，人们对自身信誉的理解，也没有到那个境界，如果出现了像香港这样的市场状况，大量的坏账会在银行，而不在老百姓身上。就会导致我们巨大的金融风险。所以国家一直高度关注房地产市场走势，不断进行调控，这是保持中国房地产市场稳定增长的一个很重要的条件。中央调控的目标是防止房地产价格过快增长。从开始调控和所追求的，到后来经过宣传和演绎的结果是不一样的。严格的理解，国家调控的目标是防止房地产价格过快增长，因为过快增长是要出现泡沫的。而不是从一开始就要打压房地产。调控到今天，应该说对于中央的调控的初衷是不是全体国人都看得这么明白，包括我们一些媒体的宣传，是不是那么清楚，我觉得还是有很大的差距，某些方面有误导。但是不管怎样，这两年房地产市场价格增长的状态是比较有效解决的，如果不解决的话，出现更大的问题就为期不远了。
　　所以，在这样的情况下判断今后房地产发展走势，我感觉应该是更健康，更合理。特别是我了解到国内的一些其他城市，对于政府应该承担的经济适用房、廉租房，包括限价商品房的建设和安排上都和过去不一样了。都把它列入政府为老百姓办实事的政府折子工程当中，这个通过今后一段时间的努力，进一步把我们房地产市场的问题解决得更好。
　　主持人：从刚才对您的采访中我们看到，新世界在整体的市场氛围中已经选定了自己的发展方向，而且你们已经有了非常好的基础。你们曾经在城市区域的运营当中积累了很多的经验，而且对未来各个地区的开发，比如你刚才说了32各城市的大规模城市开发都有很多的借鉴作用。而且你们本身也有品牌的效应，我们发现新世界并不像别的企业那样张扬，新世界是很内敛的。也是很多的国民非常信任的企业，所以我们希望在未来的地产发展中，能够看到新世界更多的产品。我们希望看到新世界未来更多的动作，我们也希望很多的企业能够效仿新世界，带动整个行业的健康发展。今天由于时间的关系，对新世界的了解只能到这儿，希望以后有时间蔡总多多到新浪座客。
　　蔡建伟：好，有机会我一定参加。
电话：400-606-6969
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河东狮出口
发表于： 15:44
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