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珠海港(000507)公告正文
粤 富 华:珠海港置业开发有限公司存货产品—富华广场三期(又名香域中央)158个带产权地下车位评估报告书
&&&&珠海港置业开发有限公司存货产品—富华广场三期(又名香域中央)158&个带产权地下车位评估报告书
&&&&开元深资评报字[2010]第&号
&&&&
&&&&目&录
&&&&声明&..................................................................&1
&&&&评估报告书摘要&........................................................&2
&&&&评估报告书&...........................................&错误!未定义书签。
&&&&一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者&................&6
&&&&二、评估目的&..........................................................&8
&&&&三、评估对象和评估范围&................................................&8
&&&&四、价值类型及其定义&..................................................&8
&&&&五、评估基准日&........................................................&9
&&&&六、评估依据&..........................................................&9
&&&&七、评估方法&..........................................................&9
&&&&八、评估程序实施过程和情况&...........................................&21
&&&&九、评估结论&.........................................................&23
&&&&十、特别事项说明&.....................................................&25
&&&&十一、评估报告使用限制说明&...........................................&25
&&&&十二、评估报告日&.....................................................&26
&&&&评估报告书附件&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&-&2&7珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&1
&&&&声&明
&&&&一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪
&&&&守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述
&&&&的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
&&&&二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章
&&&&确认;所提供资料的真实性、合法性与完整性,恰当使用评估报告是委托方和相
&&&&关当事方的责任。
&&&&三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当
&&&&事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
&&&&四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已
&&&&对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所
&&&&涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且
&&&&已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
&&&&五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
&&&&件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
&&&&别事项说明及其对评估结论的影响。
&&&&六、注册资产评估师对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、
&&&&估算并发表专业意见,并不承担相关当事人的决策责任,评估结论不应被认为是
&&&&对评估对象可实现价格的保证。
&&&&七、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的,因使用不当造成的
&&&&后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&2
&&&&珠海港置业开发有限公司存货产品—富华广场三期(又名
&&&&香域中央)158&个带产权地下车位评估报告书摘要
&&&&开元深资评报字[2010]第&号
&&&&开元资产评估有限公司接受珠海经济特区富华集团股份有限公司(以下简称
&&&&“富华集团”)的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,
&&&&采用适当的评估方法,按照必要的评估程序,对其下属全资子公司珠海港置业开
&&&&发有限公司(以下简称“港置业公司”)存货产品—&位于珠海市香洲人民西路
&&&&600&号富华广场三期(又名香域中央)158&个带产权地下车位于评估基准日2010
&&&&年7&月31&日的市场价值进行了评估。本次评估业已完成,现将评估结论摘要报
&&&&告如下:
&&&&一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
&&&&(一)、委托方
&&&&公司名称:珠海经济特区富华集团股份有限公司
&&&&注册号:072
&&&&住&所:珠海市九州大道1146&号5&楼
&&&&法定代表人:杨润贵
&&&&实收资本:人民币叁亿肆仟肆佰玖拾玖万柒仟元
&&&&企业类型:股份有限公司(上市)
&&&&经营范围:玻璃纤维制品项目投资、电力项目投资、饮料项目投资、医药项
&&&&目投资;房地产开发、化工原料及化工产品(不含化学危险品及易制毒化学品)、
&&&&颜料及染料、建筑材料、五金交电、普通机械、船用辅机、日用百货、纺织原料
&&&&(不含棉花)、纺织品的批发、零售。
&&&&成立日期:一九八六年六月二十日
&&&&富华集团是深圳证券交易所挂牌上市公司,证券代码为000507,股票名
&&&&称“粤富华”,是以生产玻璃纤维为主的上市公司。珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&3
&&&&(二)、被评估单位
&&&&公司全称:珠海港置业开发有限公司
&&&&注册号:590
&&&&注册地址:珠海市拱北迎宾南路1155&号中建大厦18&楼
&&&&注册资本:人民币伍仟万元整
&&&&企业类型:有限责任公司(法人独资)
&&&&法定代表人:梁学敏
&&&&主要经营范围:房地产开发(凭资质证经营);港口投资开发;仓储服务(不
&&&&含危险品仓储);基础设施项目投资开发;商务服务。
&&&&经营期限:2006&年04&月05&日至2016&年04&月04&日
&&&&成立日期:1992&年9&月4&日
&&&&(三)、委托方以外的其他评估报告使用者
&&&&本评估报告除提供给委托方使用外,其他的评估报告使用者为与本评估报
&&&&告载明的评估目的相对应的经济行为相关的单位,具体为本次资产评估的委托
&&&&方、港置业公司及其股东、本次经济行为的审批机构、工商行政部门和国家法律
&&&&法规规定的评估报告使用者(国有资产管理部门、证券监督管理部门等)。
&&&&二、评估目的
&&&&此次评估目的系为确定港置业公司存货产品——位于珠海市香洲人民西
&&&&路600&号富华广场三期(又名香域中央)158&个带产权地下车位于评估基准日
&&&&2010&年7&月31&日的市场价值提供价值参考。
&&&&三、评估对象和范围
&&&&本次评估的评估对象与范围系位于珠海市香洲人民西路600号富华广场三
&&&&期(又名香域中央)158个带产权地下车位(套内建筑面积:1851.21㎡)。纳入
&&&&是次资产评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
&&&&四、价值类型及其定义珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&4
&&&&(一)、价值类型及其选取
&&&&资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投资价值、在用价
&&&&值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后,根据
&&&&本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条
&&&&件,选取适宜的价值类型,并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见,
&&&&最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
&&&&(二)、市场价值的定义
&&&&本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未
&&&&受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
&&&&额。
&&&&五、评估基准日
&&&&本次评估的评估基准日为2010&年7&月31&日,该基准日与本次评估的《资产
&&&&评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
&&&&六、评估方法
&&&&本次评估选择市场比较法对港置业公司存货产品—位于珠海市香洲人民西
&&&&路600&号富华广场三期(香域中央)158&个带产权地下车位于评估基准日2010
&&&&年7&月31&日的市场价值进行估算,并以市场比较法的评估结果作为最终评估结
&&&&论。
&&&&七、评估结论
&&&&(一)、账面价值
&&&&截至评估基准日,港置业公司存货产品—位于珠海市香洲人民西路600&号
&&&&富华广场三期(香域中央)158&个带产权地下车位的账面价值为4,769,943.75
&&&&元,即476.99&万元。(人民币.下同)
&&&&(二)、评估结论
&&&&经过使用市场比较法评估,至评估基准日2010&年7&月31&日,珠海港置业
&&&&开发有限公司所拥有的位于珠海市香洲人民西路600&号富华广场三期(香域中珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&5
&&&&央)158&个带产权地下车位&(套内建筑面积:1851.21&㎡)评估总值为1,869.72
&&&&万元,人民币大写:壹仟捌佰陆拾玖万柒仟贰佰元整。
&&&&具体明细情况详见本报告附件—《评估明细表》。
&&&&八、特别事项说明
&&&&该158&个带产权车位属珠海港置业公司的存货—开发产品,待出售后方可办
&&&&理各自的产权证明。此次评估时,估价对象各车位的面积由被评估单位根据《珠
&&&&海市房屋建筑面积测量成果报告》提供申报,我们没有实地度量核实。
&&&&以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和理解评估结
&&&&论,应当认真阅读评估报告正文。
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&中国注册资产评估师:
&&&&法定代表人
&&&&中国注册资产评估师:
&&&&中国&北京
&&&&二○一○年八月二十二日珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&6
&&&&珠海港置业开发有限公司存货产品—富华广场三期(又名
&&&&香域中央)158&个带产权地下车位评估报告书
&&&&开元深资评报字[2010]第&号
&&&&开元资产评估有限公司接受珠海经济特区富华集团股份有限公司的委托,根
&&&&据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用适当的评估方法,按照
&&&&必要的评估程序,对其下属全资子公司珠海港置业开发有限公司存货产品—位于
&&&&珠海市香洲人民西路600&号富华广场三期(香域中央)158&个带产权地下车位
&&&&于评估基准日2010&年7&月31&日的市场价值进行了评估。本次评估业已完成,
&&&&现将评估情况报告如下:
&&&&一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
&&&&(一)、委托方基本情况
&&&&公司名称:珠海经济特区富华集团股份有限公司
&&&&注册号:072
&&&&住&所:珠海市九州大道1146&号5&楼
&&&&法定代表人:杨润贵
&&&&实收资本:人民币叁亿肆仟肆佰玖拾玖万柒仟元
&&&&企业类型:股份有限公司(上市)
&&&&经营范围:玻璃纤维制品项目投资、电力项目投资、饮料项目投资、医药项
&&&&目投资;房地产开发、化工原料及化工产品(不含化学危险品及易制毒化学品)、
&&&&颜料及染料、建筑材料、五金交电、普通机械、船用辅机、日用百货、纺织原料
&&&&(不含棉花)、纺织品的批发、零售。
&&&&成立日期:一九八六年六月二十日
&&&&富华集团是深圳证券交易所挂牌上市公司,证券代码为000507,股票名
&&&&称“粤富华”,是以生产玻璃纤维为主的上市公司。珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&7
&&&&(二)、被评估单位
&&&&1、企业名称、类型与组织形式
&&&&公司全称:珠海港置业开发有限公司
&&&&注册号:590
&&&&注册地址:珠海市拱北迎宾南路1155&号中建大厦18&楼
&&&&注册资本:人民币伍仟万元整
&&&&企业类型:&有限责任公司(法人独资)
&&&&法定代表人:梁学敏
&&&&主要经营范围:房地产开发(凭资质证经营);港口投资开发;仓储服务(不
&&&&含危险品仓储);基础设施项目投资开发;商务服务。
&&&&经营期限:2006&年04&月05&日至2016&年04&月04&日
&&&&成立日期:1992&年9&月4&日
&&&&2、历史沿革
&&&&珠海港置业开发有限公司(前身为珠海经济特区富华房地产公司)(系经珠
&&&&海市政府珠府办复(&号文批准,由珠海市经济特区富华集团股份有限
&&&&公司投资设立的企业,于1992&年9&月4&日注册成立,取得注册号为2
&&&&号企业法人营业执照。原注册资本为人民币3,000&万元。
&&&&2009&年5&月18&日,根据珠海经济特区富华集团股份有限公司第七届董事
&&&&局第七次会议决议之一“关于调整富华集团下属三家房地产公司整合方案的决
&&&&议”,富华集团将所持有的贵州房产100%的股权划转给本公司,股权划转已办理
&&&&工商变更登记,企业名称由“珠海经济特区富华房地产公司”变更为“珠海港置
&&&&业开发有限公司”;变更后取得注册号为590&号企业法人营业执照,
&&&&注册资本为人民币5,000&万元。
&&&&3、企业经营情况
&&&&港置业公司自成立以来开发的主要开发产品有富华一期、二期、三期住宅小珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&8
&&&&区。近年来的主要开发项目为富华三期住宅小区,又名香域中央。该项目地处珠
&&&&海市新香洲中心位置,位于香洲区人民西路600&号,东靠健民路,近珠海体育中
&&&&心,项目占地面积约32000&平方米,建筑面积约115,000&平方米,其中地下室约
&&&&占15000&平方米,由6&幢高层和6&幢小高层组成。从港置业公司开发的住宅小区
&&&&—富华三期“香域中央”销售统计资料来看,购买该项目房产的客户群体中,三
&&&&分之一为珠海本地户籍人口,另外三分之二为广东省内外人士,购房者遍布全国
&&&&10&多个省市,项目的品牌影响广泛,产生了良好的经济效益和品牌效益。
&&&&(三)、委托方以外的其他评估报告使用者
&&&&本评估报告除提供给委托方使用外,其他的评估报告使用者为与本评估报告
&&&&载明的评估目的相对应的经济行为相关的单位,具体为本次资产评估的委托方、
&&&&港置业公司及其股东、本次经济行为的审批机构、工商行政部门和国家法律法规
&&&&规定的评估报告使用者(国有资产管理部门、证券监督管理部门等)。
&&&&二、评估目的
&&&&此次评估目的系为确定港置业公司存货产品——位于珠海市香洲人民西
&&&&路600&号富华广场三期(又名香域中央)158&个带产权地下车位于评估基准日
&&&&2010&年7&月31&日的市场价值提供价值参考。
&&&&三、评估对象和评估范围
&&&&本次资产评估对象与范围系位于珠海市香洲人民西路600&号富华广场三
&&&&期(又名香域中央)的158&个带产权地下车位(套内建筑面积:1851.21&㎡)。
&&&&纳入是次资产评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
&&&&四、价值类型及其定义
&&&&(一)、价值类型及其选取
&&&&资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投资价值、在用价
&&&&值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后,根据
&&&&本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条
&&&&件,选取适宜的价值类型,并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见,
&&&&最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&9
&&&&(二)、价值类型的定义
&&&&市场价值的定义:本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各
&&&&自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易
&&&&的价值估计数额。
&&&&五、评估基准日
&&&&本次评估选取的评估基准日为2010&年7&月31&日。
&&&&该评估基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
&&&&评估基准日是评估结论成立的重要条件之一,如果评估基准日发生改变,评
&&&&估结论将随之发生变化。
&&&&六、评估依据
&&&&(一)、法律、法规依据
&&&&(1)国务院[1991]第91&号令《国有资产评估管理办法》;
&&&&(2)国务院国资委令第12&号《企业国有资产评估管理暂行办法》;
&&&&(3)国家国有资产管理局国资办发[1992]36&号《国有资产评估管理办法施
&&&&行细则》;
&&&&(4)国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3&号&《企业国有产权转
&&&&让管理暂行办法》;
&&&&(5)国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强
&&&&资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[&号),中华人民共和国
&&&&财政部令(第14&号)《国有资产评估管理若干问题的规定》;
&&&&(6)国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工
&&&&作有关问题的通知》(国资委产权[&号);
&&&&(7)《中华人民共和国公司法》;
&&&&(8)其他与资产评估相关的法律、法规。
&&&&(二)、评估准则依据珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&10
&&&&(1)《资产评估职业道德准则—基本准则》
&&&&(2)《资产评估准则——评估报告》;
&&&&(3)《资产评估准则——评估程序》;
&&&&(4)《资产评估准则——业务约定书》;
&&&&(5)《资产评估准则——工作底稿》;
&&&&(6)《企业会计准则》;
&&&&(7)《资产评估价值类型指导意见》;
&&&&(8)《企业国有资产评估报告指南》;
&&&&(9)《中华人民共和国房地产管理法》;
&&&&(10)《中华人民共和国房地产估价规范》;(执行标准GB/T)。
&&&&(三)、资产权属依据
&&&&(1)、资产评估明细表;
&&&&(2)、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验
&&&&收报告》、《珠海市房屋建筑面积测量成果报告》复印件;
&&&&(3)、建设工程结算审批表;
&&&&(4)、其他相关评估资料。
&&&&(四)、评估取价依据
&&&&(1)被评估单位提供的资产评估申报表、关于进行资产评估有关事项的说
&&&&明;
&&&&(2)被评估单位提供的地下车库销售合同、车位租赁合同、开发产品销售
&&&&定价、折扣及税收政策;
&&&&(3)《最新资产评估常用数据与参数手册(第二版)》(北京科学技术版社);
&&&&(4)评估人员掌握的珠海市近期房地产价格信息.&收益性房地产资料及
&&&&市场交易信息资料;珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
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&&&&(5)评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料。
&&&&(五)、评估行为依据
&&&&委托方与本评估公司签订的《委托评估约定书》。
&&&&七、评估方法及其运用
&&&&1、评估方法
&&&&《资产评估准则—基本准则》、《企业价值评估指导意见(试行)》和有关评估
&&&&准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和
&&&&成本法(资产基础法)。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集
&&&&情况等相关条件,选取适当的方法进行评估。确定本次评估方法时,我们考虑了
&&&&如下因素:
&&&&(1)、&本次评估系为港置业公司该等车位于2010&年7&月31&日的市场价值
&&&&进行的评估。
&&&&(2)、该等车位自2007&下半年建成后,2008&年初开始推出销售,其销
&&&&售价格可以从开发企业以及销售中心得到。
&&&&由上述,本次评估适宜采用市场比较法。
&&&&2、评估方法的具体运用
&&&&(1)、估价对象概况
&&&&港置业公司2008&年已开发完毕的富华三期(又名香域中央)住宅小
&&&&区配套的带产权地下车位,现部分已出售,部分待售。
&&&&纳入评估范围的该等地下车位开发产品共计158&项,套内建筑面积为
&&&&1851.21&平方米,账面价值4,769,943.75&元,于2007&年底竣工。该地下
&&&&车库外墙贴瓷片,层高约为4&米,天花、墙面涂料刷白,地面灰色油漆,
&&&&干净整洁,出入口处均有面积约10m2&透明玻璃采光,维护状况良好。
&&&&(2)、评估过程
&&&&该等车位大部分处于正常出售中,可采用市场法予以评估。根据《资
&&&&产评估操作规范意见》第四十三条对运用市场法评估产成品的要求,对于珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
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&&&&十分畅销的产品,根据其出厂价格减去销售费用和全部税金确定评估值;
&&&&对于正常销售的产品,根据其出厂价格减去销售费用、全部税金和适当数
&&&&额的税后利润(在本次评估中体现为所得税的分摊)确定评估值;对于勉
&&&&强能够销售出去的产品,根据其出厂价格减去销售费用、全部税金和税后
&&&&净利润确定评估值;对于滞销、积压、降价的产品,应根据其可回收净收
&&&&益确定评估值。
&&&&上述车位共计263&个,自推出以来,已销售105&个,剩余158&个属本
&&&&次评估范围,故实际的销售比例为40%。根据香域中央车位配置情况以及
&&&&购买业主的经济实力,结合小区陆续增长的入住率以及周边楼盘车位的销
&&&&售情况判断,今后香域中央的地下车位应该有一个较好的销售局面。所以
&&&&我们认为该地下车位属于正常销售产品。
&&&&故,本次评估中,存货开发产品评估值=开发产品评估单价×建筑面
&&&&积
&&&&存货开发产品评估单价=销售单价-销售税金-销售费用-所得税分
&&&&摊
&&&&销售单价的确定
&&&&评估时可获取评估对象近期的销售价目单,与近期类似交易案例实际
&&&&已销售价格对比分析后可得到各待售商铺的销售单价。
&&&&销售税金的确定
&&&&珠海港置业公司与房产销售相关的税费主要是契税、营业税、城建税、
&&&&教育费附加、城镇土地使用税、堤围防护费和土地增值税等,结合目前税
&&&&收政策和企业近期综合税负比例,经综合测算销售税金率为销售收入的
&&&&11%。
&&&&销售费用的确定
&&&&经测算企业近几年营业费用占营业收入的比例大致为1.5%左右,结合
&&&&评估对象具体销售情况,综合考虑后销售费用率取1.5%。
&&&&所得税分摊珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
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&&&&根据珠海港置业公司销售利润率和现行的所得税率的乘积得到。销售
&&&&利润率根据行业平均销售利润率和珠海港置业公司实际情况确定,本次取
&&&&值20%,企业所得税率为25%,则所得税分摊为销售收入的5%。
&&&&八、评估程序实施过程和情况
&&&&我们接受委托并了解被估项目基本情况后,制定评估工作计划,成立
&&&&了专项评估小姐,小组人员先后布置协助被评估单位进行资产清查工作,
&&&&随后进驻被评估单位,对相关资产实施现场调查,对相关资产进行估算,
&&&&进而得到其市场价值。
&&&&我们根据本次评估对象、评估范围、业务规模、评估资料收集情况等
&&&&评估业务的具体情况,制定并执行了以下评估程序:
&&&&(一)、明确评估业务的基本事项
&&&&我们采取同委托方及被评估单位讨论洽商、查阅原始档案资料等方式,与
&&&&委托方及被评估单位共同明确了以下评估基本事项:
&&&&1、被评估单位的基本情况;
&&&&2、与评估业务相关的经济行为、评估目的、评估报告使用方式;
&&&&3、评估对象和评估范围、被评估单位所处行业、法律环境、会计政策、股
&&&&权状况等,并提示委托方确信所委托的评估范围与评估目的相适应;
&&&&4、价值类型及其定义,确信选取的价值类型适用于评估目的,并与委托方
&&&&就具体价值类型达成一致理解;
&&&&5、评估基准日,确信选取该评估基准日能有效服务于评估目的;
&&&&6、可能影响评估结论的假设和限制条件;
&&&&7、评估报告的类型、提交时间和方式;
&&&&8、确定评估服务费总额、支付时间和方式;
&&&&9、在明确以上评估业务的基本事项的基础上,根据本评估项目的具体情况,
&&&&综合分析本评估机构及注册资产评估师的专业胜任能力和独立性等,评估本项目
&&&&的执业风险,确定承接本评估项目。珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&14
&&&&(二)、签订业务约定书
&&&&双方签署《资产评估业务约定书》,确认本评估业务的委托与受托关系、评
&&&&估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、价值类型、时间要求与评估收费以
&&&&及双方的权利和义务等。
&&&&(三)、编制评估计划
&&&&在进入现场调查前,我们根据评估资产评估有关准则,确定应当履行的评
&&&&估程序、时间进度、人员安排和费用预算等内容后,制定评估计划。
&&&&(四)、填写申报表
&&&&请被评估单位按照有关要求,填报《资产清查评估明细表》。
&&&&(五)、现场调查
&&&&在委托方、被评估单位和相关当事人的配合下,评估人员通过询问、核对、
&&&&勘查、检查等方式,对评估对象进行必要的现场调查,调查重点是评估对象法律
&&&&权属、《资产清查评估明细表》中申报的账面数与实际账面数、账与实物是否真
&&&&实或相符,并通过现场勘查,探究出对实物资产评估价值的影响因素,有针对性
&&&&地强化收集相关方面的资料。
&&&&(六)、收集评估资料
&&&&根据评估准则和相关规定,评估人员除通过与委托方、被评估单位充分沟通
&&&&并指导被评估单位填报《资产清查评估明细表》,收集评估资料。
&&&&(七)、评定估算
&&&&按照上述介绍的评估方法对相关资产进行评定估算,得出相关资产的评估
&&&&值。
&&&&(八)、编制和提交资产评估报告
&&&&资产评估机构和注册资产评估师在执行必要的评估程序、形成初步评估结论
&&&&(含评估报告、评估说明和明细表),在不影响评估机构和评估师独立性的前提下,
&&&&与被评估单位就初步评估结论进行沟通交流,并根据其提出的合理意见或建议进
&&&&行必要的修正完善,再通过三级复核,最后由评估机构负责人签发、打印装订,珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&15
&&&&并向委托方提交正式报告。
&&&&九、评估结论
&&&&(一)、账面价值
&&&&截至评估基准日,港置业公司存货产品—位于珠海市香洲人民西路600&号
&&&&富华广场三期(香域中央)158&个带产权地下车位的账面价值为4,769,943.75
&&&&元,即476.99&万元。(人民币.下同)
&&&&(二)、评估结论
&&&&经过使用市场比较法评估,至评估基准日2010&年7&月31&日,珠海港置业
&&&&开发有限公司所拥有的位于珠海市香洲人民西路600&号富华广场三期(香域中
&&&&央)158&个带产权地下车位&(套内建筑面积:1851.21&㎡)评估总值为1,869.72
&&&&万元,人民币大写:壹仟捌佰陆拾玖万柒仟贰佰元整。
&&&&具体明细情况详见本报告附件—《评估明细表》。
&&&&(三)、评估结论成立的条件
&&&&1、本资产评估结论系根据资产评估原则、依据、前提、方法和程序得出
&&&&的,系对该等存货产品于评估基准日2010&年7&月31&日时可能实现的市场价值
&&&&反映。本评估情况只有在上述资产评估对象数量范围界定不改变时有效。否则,
&&&&本评估结论因而自然失效。
&&&&2、未考虑评估标的物将来可能承担的抵押、担保事宜;
&&&&3、委托方及资产占有方提供的有关资产评估资料真实、合法、完整;未隐
&&&&藏担保、抵押、反担保、财务承诺等重要法律文件及相关资料;
&&&&4、本资产评估结论仅为本资产评估目的服务,不为其他用途负责。
&&&&5、本资产评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然
&&&&力和其他不可抗力的影响。
&&&&(四)、评估结论的效力
&&&&1、本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的意见,依照法律法
&&&&规的有关规定发生法律效力;珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&16
&&&&2、本评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。恰当使用评
&&&&估报告是委托方和相关当事方的责任。
&&&&3、本评估报告在评估机构签字盖章后,具有法律效力;
&&&&4、本次评估结论是在与评估对象于现有用途不变并持续经营以及现实的外
&&&&部环境下,为本次评估目的而提出的公允价值意见,故也在前述条件下有效。
&&&&十、特别事项说明
&&&&(一)、相关产权事项说明
&&&&该158&个带产权车位属珠海港置业公司的存货—开发产品,待出售后方可办
&&&&理各自的产权证明。此次评估时,估价对象各车位的面积由被评估单位根据《珠
&&&&海市房屋建筑面积测量成果报告》提供申报,我们没有实地度量核实。
&&&&(二)、未决事项、法律纠纷等不确定因素
&&&&被评估单位不存在对评估结果产生重大影响的未决事项和法律纠纷等不确
&&&&定因素。
&&&&(三)、重大期后事项
&&&&截止本报告出具之日,被评估单位无重大期后事项。
&&&&(四)、特别处理事项
&&&&无特别处理事项
&&&&十一、评估报告使用限制说明
&&&&(一)、本评估报告及其评估结论,仅限于本评估报告载明的评估目的以及
&&&&送交资产评估主管机关审查、备案之用,用于其它任何目的均无效。
&&&&(二)、本评估报告书的使用权归委托方所有。若未征得委托方和评估机构
&&&&书面许可,任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容
&&&&或将其披露于任何媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
&&&&(三)、本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年,即自2010&年7&月
&&&&31&日起至2011&年7&月30&日止,超过一年,须重新进行评估。珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&17
&&&&(四)、在评估基准日后的评估报告有效期内,若资产质量与数量发生重大
&&&&变化时,应根据原评估方法对其进行相应调整;若资产价格标准发生变化或对评
&&&&估结论产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新评估。
&&&&十二、评估报告日
&&&&本评估报告的评估报告日(注册资产评估师形成评估结论的最后日期)为
&&&&2010&年8&月22&日。
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&中国注册资产评估师:
&&&&法定代表人/授权代表:&中国注册资产评估师:
&&&&中国&北京
&&&&二○一○年八月二十二日珠海港置业开发有限公司存货产品——富华三期地下产权车位评估报告书
&&&&开元资产评估有限公司
&&&&18
&&&&评估报告书附件
&&&&1、委托方及被评估单位的营业执照&(复印件);
&&&&2、被评估单位(资产占有方)承诺函;
&&&&3、资产评估机构资格证书(复印件);
&&&&4、资产评估机构证券期货资格证书(复印件)
&&&&5、资产评估机构营业执照(复印件);
&&&&6、签署本评估报告的注册资产评估师的资格证书(复印件);
&&&&7、被评估单位(资产占有方)《资产评估明细表》。
&&&&(本报告所附若干附件均系本报告书的组成部分,具有同等的法律效力)。表3-9-5
&&&&被评估单位:珠海港置业开发有限公司金额单位:人民币元
&&&&数量人民币单价金额&实际数量人民币单价金额
&&&&1&车位005&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&2&车位006&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&3&车位007&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&4&车位010&11.75&11.75&10,100.00&118,675.00&118,675.00
&&&&5&车位011&12.5&12.50&10,100.00&126,250.00&126,250.00
&&&&6&车位012&11.4&11.40&10,100.00&115,140.00&115,140.00
&&&&7&车位013&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&8&车位017&11.4&11.40&10,100.00&115,140.00&115,140.00
&&&&9&车位018&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&10&车位019&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&11&车位020&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&12&车位021&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&13&车位023&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&14&车位024&11.64&11.64&10,100.00&117,564.00&117,564.00
&&&&15&车位025&11.4&11.40&10,100.00&115,140.00&115,140.00
&&&&16&车位026&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&17&车位027&12.13&12.13&10,100.00&122,513.00&122,513.00
&&&&18&车位028&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&19&车位029&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&20&车位030&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&21&车位032&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&22&车位033&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&23&车位034&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&24&车位035&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&增减值增值率%&备注
&&&&存货—产成品(产权地下车库)评估明细表
&&&&评估基准日:日
&&&&序号名&称
&&&&规格
&&&&型号
&&&&计量
&&&&单位
&&&&账面价值评估价值
&&&&被评估单位(或者产权持有单位)填表人:罗华萍
&&&&填表日期:日共7页,第1页评估人员:邹学勤、王茹表3-9-5
&&&&被评估单位:珠海港置业开发有限公司金额单位:人民币元
&&&&数量人民币单价金额&实际数量人民币单价金额
&&&&增减值增值率%&备注
&&&&存货—产成品(产权地下车库)评估明细表
&&&&评估基准日:日
&&&&序号名&称
&&&&规格
&&&&型号
&&&&计量
&&&&单位
&&&&账面价值评估价值
&&&&25&车位036&12.13&12.13&10,100.00&122,513.00&122,513.00
&&&&26&车位037&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&27&车位038&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&28&车位039&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&29&车位040&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&30&车位041&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&31&车位042&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&32&车位043&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&33&车位044&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&34&车位045&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&35&车位046&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&36&车位047&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&37&车位049&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&38&车位051&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&39&车位054&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&40&车位057&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&41&车位059&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&42&车位060&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&43&车位061&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&44&车位062&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&45&车位063&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&46&车位064&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&47&车位066&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&48&车位068&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&被评估单位(或者产权持有单位)填表人:罗华萍
&&&&填表日期:日共7页,第2页评估人员:邹学勤、王茹表3-9-5
&&&&被评估单位:珠海港置业开发有限公司金额单位:人民币元
&&&&数量人民币单价金额&实际数量人民币单价金额
&&&&增减值增值率%&备注
&&&&存货—产成品(产权地下车库)评估明细表
&&&&评估基准日:日
&&&&序号名&称
&&&&规格
&&&&型号
&&&&计量
&&&&单位
&&&&账面价值评估价值
&&&&49&车位069&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&50&车位070&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&51&车位072&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&52&车位073&12.13&12.13&10,100.00&122,513.00&122,513.00
&&&&53&车位074&12.13&12.13&10,100.00&122,513.00&122,513.00
&&&&54&车位076&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&55&车位077&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&56&车位078&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&57&车位079&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&58&车位080&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&59&车位081&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&60&车位082&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&61&车位083&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&62&车位084&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&63&车位085&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&64&车位086&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&65&车位087&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&66&车位089&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&67&车位090&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&68&车位091&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&69&车位092&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&70&车位093&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&71&车位094&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&72&车位096&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&被评估单位(或者产权持有单位)填表人:罗华萍
&&&&填表日期:日共7页,第3页评估人员:邹学勤、王茹表3-9-5
&&&&被评估单位:珠海港置业开发有限公司金额单位:人民币元
&&&&数量人民币单价金额&实际数量人民币单价金额
&&&&增减值增值率%&备注
&&&&存货—产成品(产权地下车库)评估明细表
&&&&评估基准日:日
&&&&序号名&称
&&&&规格
&&&&型号
&&&&计量
&&&&单位
&&&&账面价值评估价值
&&&&73&车位097&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&74&车位098&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&75&车位099&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&76&车位100&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&77&车位101&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&78&车位102&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&79&车位103&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&80&车位104&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&81&车位105&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&82&车位106&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&83&车位107&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&84&车位108&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&85&车位109&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&86&车位110&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&87&车位111&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&88&车位112&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&89&车位113&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&90&车位114&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&91&车位115&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&92&车位116&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&93&车位117&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&94&车位118&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&95&车位119&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&96&车位120&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&被评估单位(或者产权持有单位)填表人:罗华萍
&&&&填表日期:日共7页,第4页评估人员:邹学勤、王茹表3-9-5
&&&&被评估单位:珠海港置业开发有限公司金额单位:人民币元
&&&&数量人民币单价金额&实际数量人民币单价金额
&&&&增减值增值率%&备注
&&&&存货—产成品(产权地下车库)评估明细表
&&&&评估基准日:日
&&&&序号名&称
&&&&规格
&&&&型号
&&&&计量
&&&&单位
&&&&账面价值评估价值
&&&&97&车位121&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&98&车位122&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&99&车位123&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&100&车位124&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&101&车位125&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&102&车位126&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
&&&&103&车位127&11.45&11.45&10,100.00&115,645.00&115,645.00
&&&&104&车位128&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
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&&&&被评估单位:珠海港置业开发有限公司金额单位:人民币元
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&&&&被评估单位:珠海港置业开发有限公司金额单位:人民币元
&&&&数量人民币单价金额&实际数量人民币单价金额
&&&&增减值增值率%&备注
&&&&存货—产成品(产权地下车库)评估明细表
&&&&评估基准日:日
&&&&序号名&称
&&&&规格
&&&&型号
&&&&计量
&&&&单位
&&&&账面价值评估价值
&&&&145&车位234&11.88&11.88&10,100.00&119,988.00&119,988.00
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&&&&-&-&-
&&&&-&-&-
&&&&-&-&-
&&&&合&计&4&,769,943.75&1&,851.21&1&8,697,221.00&1&3,927,277.25&291.98%
&&&&被评估单位(或者产权持有单位)填表人:罗华萍
&&&&填表日期:日共7页,第7页评估人员:邹学勤、王茹
