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对广西房地产企业民间融资情况的调查_刘靖波
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京公海网安备号证监会：房地产企业融资放开的消息不实|房地产|证监会|企业融资_新浪财经_新浪网
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证监会：房地产企业融资放开的消息不实
　　【房地产企业融资放开的消息不实】证监会新闻发言人28日说，根据国务院年关于房地产市场调控的相关通知，证监会对存在囤积土地、捂盘惜售等违法违规行为的房地产企业将暂停上市和再融资。具体企业是否违规，证监会将在审核时依据国土资源部意见。(记者赵晓辉)
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解析房地产企业多层次融资策略
房地产融资16种途径
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解析房地产企业多层次融资策略 非常高兴，能有机会与大家共同探讨中国房地产行业的融资问题。这个问题也是一个
解析房地产企业多层次融资策略非常高兴，能有机会与大家共同探讨中国房地产行业的融资问题。这个问题也是一个大家普通关注的问题，讲这个问题之前，我觉得最好要谈一下房地产企业适应目前经济发展形势所应该进行的战略调整。一、房地产企业融资策略与战略市场发生了变化，我们不可能在一个市场变化的过程中，完全固守我们过去的那些思路和想法，以及我们的这种做法。我们昨天也看到在广州一些楼盘的价格，跌落30%，一些已买房的业主要求开发商不能再这样卖房子了，直接把售楼处给封了。开发商还没有办法，为什么呢？大家有一种恐惧心态，而这种恐惧心态有可能在全国范围内进一步蔓延。就是想买房子的人现在考虑我是不是要买房？房价会不会进一步下跌？这是种信心的问题，像中国的资本市场一样，信心不足，资本市场永远都是熊市。中国目前整体房地产市场的供应量几乎都是过剩的，从住宅到开发建设包括商业地产，各种专家都谈了很多，在这样一种相对过剩的情况下，房地产企业该怎么办？我是拿着资金继续买地？因为有诱惑，都是因为你的哥们、市长告诉你，来吧，地便宜，你现在拿着以后再开发，结果你去了以后你会发现，虽然地便宜，但是卖不了。所以说开发商由富人变成穷人很容易，三天的事，本来你腰包里有两个亿的现金，结果你签了一个巨大的贷，你变成穷人了，自己干点什么事都感觉手头紧，这就是我们要适应市场需求的一种挑战。所以，对房地产开发企业而言，要解决融资难的问题，首先要考虑战略调整，我觉得有几个方面：1、房地产企业的多元化什么叫多元化呢？主要是朝投资方面去发展，荣盛就是一个典型，建筑商去做开发商现在在股权投资基金方面也有了发展，还不仅仅做房地产，还在做PE投资。同时我们看到复兴集团以典型的投资为主要业务，现在房地产也在做，但是房地产开发业务已经明显在缩小，而比较大的战略方向就是投资。荣盛的发展应该也是房地产企业中在基金发展方面有很大战略调整的企业之一。所以，对房地产企业讲的战略调整，不仅仅是我们说的你去做其他的产业，而是说从开发到投资过渡，而投资也不仅仅是房地产股权基金的投资，而且也包括PE。做投资这种大的环境是存在的，因为现在我们中国已经进入了一个投资时代，麦肯锡刚刚公布了中国财富调查报告，中国目前的财富总量和这种整体的财富增长，仅仅位于美国之后，我们现在超过一百万美金以上的高净值人群在中国超过150万，主要有一半多一点的集中在京津塘、长三角和珠三角。中国目前进入了一个投资时代，靠过去传统产业、加工产业过去利润的机会少很多，所以朝投资多元化方面过渡是具备条件的。为什么呢？你腰包里有点钱，你这块地没有开发，你省钱了，你的销售收入可以作为你投资的基础资金来源。并且这个资金来源当然也可以通过杠杆的方式放大，我们做房地产讲究的就是杠杆，我有一个亿，我想办法在银行融四个亿，我拿着四个亿的现金，你的收益是四倍的收益，完全利用的是银行的杠杆。投资是不是也有杠杆呢？你有一亿的投资，做为GP也好，或者是基金进入也好，但是有可能你在吸引三个亿配套作为优先级LP进入，这样使得你一亿的投资也能产生较大的投资回报，当然这种杠杆怎么使用，需要另外去讨论。比如第一种杠杆是使用预期收益的方式回馈给投资人，你的项目利润高的话，你的收益就非常高。第二种是收益共同分配、风险共担，我不告诉你预期收益是多少，但是我和你分利润，当然也是可以的，因为开发商有开发商的优势，比如你在项目开发方面、销售方面的优势，如果你做的地产基金，我只拿一个亿，有人投三个亿，三个亿的投资占了75%，形成的利润部分我可以作为开发商管理拿走20%，当然风险也由投资人来承担，这也是一种杠杆的效应，因为你多拿了收益中的20%。所以这种模式其实在投资的过程中是非常普遍的。同时，我们也看到在投资的领域中，我们通过这种开发商的战略调整，由传统开发到投资多元化的转化，当然可以为你创造更多获利的机会，而降低你的风险，比如你投的第二块领域PE。中国目　前不仅仅是房地产行业不被看好，当然还有其他的一些产业，比如生产资料，目前也不被看好，但是我们看到相对应的也有一些行业被看好。比如文化领域、影视投资、新能源和相关的一些领域。但是做这些行业，你不熟悉，我们通过参与基金，能不能作为LP去参与？当然是可以的，这也是你分散风险重要的方面。对于我们大多数开发商来讲，我们在过去20年实现了自身的原始积累，但是我们在未来的20年能不能去规避风险，使我们现有的净资产能保持一个持续增长的态势，这是非常重要的，即使这个增长只有10%、15%的水平，但是如果每年持续增长的话，你会享受一个长期的、复利的收获。大家分析巴菲特的收益，其实他每年的收益并不高，只有22%、23%的水平，但是他实现了35年能够连续持续增长的模式，我们一般人做不到。所以对开发商而言，战略调整或者投资多元化有可能是我们非常重要的保持我们资产持续增长的安排。当然，我们还要有一些安全性的考虑，我们都不能学习刘汉大哥，特别是我们的开发商，在混水当中，脚都有一些不干净，你是不是要考虑你的资产不仅仅在国内，还要考虑在海外进行开发呢？我们看到一些开发商已经关注到了这样的机会，当然也不仅仅是安全的考虑，海外开发也有一些利润所在，无论在北美、澳洲，还是其他的国家和地区，我们在实现海外收益的前提下，还能够真正地去实现我们资产的全球布局，应该对开发商而言，当然是一个非常好的战略发展目标。适当的全球资产配置还是相当重要，我们看到一些公司已经开始布局，甚至上市公司的开发商也已经放弃开发业，转向其他的行业。我们不是鼓励大家不继续做，而是要有选择性的去做。在我们这样一个纷杂的经济环境下，我们怎么样能够通过战略调整，使我们开发商20年、30年的积累，能够在未来10年、20年、30年也有一个长期持续的增长。因为相当一部分财富在中国是握在开发商手里，这一点就涉及到开发商自身财富管理方面的安排，很多人现在没有这个意识。我们聚集了大量财富的开发商也好、全经联的会员也好，我们怎么样通过合理的信托结构的安排，保证我们能够在十年后的全经联平台上还能够见面。这些方面都是我们必须考虑的、很重要的问题。作为一个开发商或者房地产行业内的腕儿也好，怎么样适应我们发展的形势，做一些必要的战略调整。你调整好战略了，自然你对融资方面的问题就没有什么太大的压力了。2、商业模式的调整对融资的影响很多的开发商都在考虑，我们如何去融资？但是却没考虑我是不是要转换一下我开发商的模式？然后再考虑融资。现在很多企业都说很缺钱，看看基金能不能对我们的项目有一些投资？但是我是感觉目前大家在房地产商业模式的转变方面，缺少思考，普遍而言。当然我们在座很多不同的开发商都有自己独特的思路和想法，但是更重要的是怎么样能够做到听党的话、跟政策走，这是我们开发商要做的。因为在众多的项目之中，我们看到很多方面都是需要满足这种政策需求，你才能做好。比如我们作为住宅开发企业，城中村改造，包括一些其他与国家鼓励政策相关的产业，是不是可以靠一靠？我们看到养老行业的发展，是否能够和养老配点套？我们看到文化产业的发展，是否可以和文化相关的领域结合起来？有时候想我们不靠边，我们这个企业好像和文化产业方面差距有点大，但是硬靠也能靠上，关键是想如何能融入国家政策方面的条件。比如我们现在看到的旅游地产，各地都有不少的旅游项目，但是给开发商带来更多的问题是什么呢？投资时间长、收效比较缓慢，你要做一些基础的改造，你拿到的是旅游地产中的其中一块开发地产，但是周边的环境不行，你开发的地产价格也上不去。所以对你来讲，资金的回笼就有困难。在这种前提下，我们怎么通过政府的一系列支持，比如基础设施的开发和建设，由政府来做的方式推动我们旅游产业的发展。同时，我们谈到这种低碳和智能低碳，目前也是倍受关注。这些方面有时候看着难，就像在深圳政府非常鼓励住宅地产的太阳能节能方案，一是政府可以给你补贴，二是银行贷款相对容易。所以，我是讲在商业模式开发方式，我们也看到不少的开发商在此方面已经获得了这种很好的收效，对我们传统的开发企业而言，比如我就在我们当地的市中心拿了一块地，这块地我拿了以后，现在就是要做刚需的住宅进行开发，而这种刚需的住宅可能在贷款方面、在具体的资金筹措方面都有很多的问题，但是如果一旦做了一些调整，有可能在融资方面的门槛就会降低很多，所以这些方面我们都是有机会做更好的调整。二、房地产企业多渠道融资现在的房地产企业应该说几乎没有不缺钱的，因为对于房地产企业，缺钱或者不缺钱，往往是根据我们手中有多少土地确定的，即使包括上市公司资产几百亿的绿城不是也出现过缺钱的时候吗？最近我们看到老宋也很甘心情愿地把绿城几乎全盘托出。当然我们看到这样一个企业的变化，给我们带来的一个教训就是什么呢？土地多了，消化不了，当你拿到土地觉得很便宜的时候，你的压力也随之增加。土地的存量在开发商手中应该是适度，但是有一点，一些上市公司，为了去放大他的估值，大量地吸储土地，这样对估值很有帮助。比如恒大地产就很典型，上市的第一次，土地的储备量不足，但是第二次重新IPO，恒大地产手中拿了3.5万亩土地，因此估值也曾经高达650亿之多，他融了60亿，稀释了10%的股权。所以土地对于开发商当然重要，但是在目前的这种环境下，我们土地该拿多少？大家从你自身自有资金的总量来讲，一定要特别小心，包括我们作为股权投资基金，我们去和开发商沟通交流时，也要看你是不是属于贪大的开发商，如果你是，我们的资金也不能给你，本来你要拿一块地200亩，但是你要拿400亩、500亩，还有另外一块地等着你，一定会造成未来很大的风险。所以看到土地量的控制是开发商融资方面之一，即使你土地很多，我拿了土地证，但是银行开发贷也不见得就拿得出来，因为银行对于开发商的募集资金，尤其是银行贷款的资金，也是从严考虑的，比如你的四证要齐全，这样的情况下，股权投资基金是不是我们所希望的融资的方式之一？股权投资资金在最近几年发展非常快，地产行业的股权投资基金，应该说2012年是元年，在2013年应该是发展的第一年，从总量上来讲已经持续增长并且金额很大，超过千亿的融资量，都已经形成。这是在2013年不可缺少股权投资基金从中获益，进入今年以来，股权投资基金投资房地产的模式和结构以及趋势是什么样的？通常情况下，股权投资基金进入房地产企业，假如说你有3亿资金，由股权投资基金向房地产企业投资，你是投到项目公司中，这个项目公司在接受3亿资金投入的时候，通常的做法是“股+债”，其中5千万有可能是做股权投资，占有被投资项目公司51%以上的股权比例。比如你占到80%，我们现在对外投资有60—80%，实际你形成了对这个项目公司实质的控制权。项目公司可以承诺你，假如你是“1+1”的基金，一年以后6千万回购这5千万，对于股权投资基金来说，它的收益是20%。通过控股的方式实现资金回笼，另外还有2.5亿怎么办呢？以股东借款的方式进入到项目公司，项目公司还剩余了49%的股权比例要质押给基金。同时我们看到除了股权抵押以外，你的房地产开发项目公司还要承担一个担保责任。实际控制人愿不愿意一起再写一个无限责任连带担保呢？甚至说我有一块地没开发，能不能拿这块地给基金银行做抵押？当然更好了。所以这种方式也使得2.5亿的投资变得风险更小。当然对于开发商而言，我有信心还你2.5亿，我给你做股权质押、担保都是没有问题的。你要遇到一些开发商存心不还你的，就是另外一回事了。并且这20%的收益按照国家的规定不超过银行同期利率的4倍，那么另外五个点怎么实现呢？比如管理公司直接向开发商收取财务顾问费的方式实现，而不是通过我们所讲的4倍利率的方式来实现。这样一种模式基本是3亿的基金投入到项目公司中，就可以实现一年或者两年以后的回收。更多金融业资讯，案例、法规、分析、创新、PE/VC、IPO、三板、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、基金管理、融资租赁、小贷、典当、担保、保险、互联网金融、行业知识等，学习、交流，尽在《中国资本联盟》平台微信公众账号：CACNORG。让我们以诚携手共进，缔造中国金融未来。（投稿、商务合作、发送邮箱：cacnorg163@.com）当然这里面考核项目非常重要，考核项目过程中，你要特别注意的问题，也必须要明确。比如说我们看到要去考核这个项目，从位置、定位、到同业、同地区的项目销售，所以对项目的投资有时候不见得大公司的项目一定会好，也不见得中小公司的项目就完全不好，取决于这个项目所在地，以及开发等方面的整体条件。所以对于股权投资基金的模式，我们更多考虑的也是在整体变化过程中，去寻找一种适合的方式。除了我们看到刚才所讲的这种叫夹层方式，或者称之为夹股增贷的方式，房地产基金从今年开始又有了新的变化，朝真正的“股+债”方向去变化，我刚才说的3亿，有50%占有51%的股权，能不能变为现实？而剩余的2.5亿取得的是固定回报。另外51%成为开发商的股权，开发商当然有意见了的，你投的钱，你还要获取利润，我这个项目的利润很大，我为什么还要给你51%呢？这是谈的结果。但是作为基金来说，这51%我不全拿走，如果实现了51%的利润，利润中的20%甚至30%给开发商留下行不行？50亿中的20%你拿走，我拿40%左右，我虽然投了50亿，但是我分利益分40%左右，但是这40%一定是要求开发商，你的整体开发过程和管理过程更加规范，你只有规范才能真正的获利，并且对开发商而言有什么好处呢？这5千万你不用付利息，你的压力小了，并且真正形成了公司的净资产，所以我们看到银行贷款会更容易地进入到我们企业中来。这样的基金就不是1+1了，有可能是2+1或者3+1。当然，这种演变还可以再深入，我这3亿就是股权投资，我和开发商共同合作，你拿20%的资金，我们3亿占到80%，开发商拿20%去开发，我实现80%股权收益的部分，我给开发商付20%，开发商的风险小了，对于开发商而言，目前的状态下，我缺钱，但是我养了一批丰富的行业开发人员，这也是我们需要去做的。从开发到待建到参与的变化过程，现在有一些企业，包括不同的大型开发商，像绿地，现在做很多的待建项目，因为看着是考虑自身的风险，在建几乎是没有风险了，谁愿意投钱都可以，我来帮你管理，我参与20%的投资，再分开投资商20%的利润，后面的利润也不少，为什么我要投资做这件事情呢？对于开发商而言，这也是一种模式的变化，是真正的股权加债权的模式。 第三种股权投资基金的模式，比如朝自持性物业方面去发展。作为一个基金或者开发商去参与这个基金，我们能不能朝自持性物业方面去过渡？我的钱不多，可能就一个亿，但是我要买一个楼花五亿，并且这个楼还是我做的，如果我卖掉，这里面的随意性就很多。但是如果我有能力吸引它的时候，我能不能用另外五亿、四亿去吸引他？这和我们做酒店是一样的。这种持有性物业在未来一定会增多，五亿你持有它，首先获得的是租赁收益，然后获得的是物业的升值收益。最终的结果是什么呢？有可能三年两年以后，你转手卖给了REITs，REITs用15亿来收购你。两年以后你获利是5亿持有，卖了15亿，完全有可能。这还不包括你使用基金的杠杆在内，你才用了多少钱？你用1亿募集了4亿，你的1亿在15亿中的手头之资产回报率会有多高？就是未来房地产股权投资基金的魅力所在。当然我们可以演变为其他不同的基金模式，包括养老地产、工业地产和我们看到的其他不同类型的地产。所以，SOHO中国的潘石屹说我最近三五年之内不打算卖楼了，自持物业打算增长到350万平米，曾经跟着万达一起买商业地产的买主现在不见了，为什么呢？万达不卖了，要自己持有。所以地产基金在未来持有的模式上一定会发展到的。美国目前有160支左右REITs，有近1/3的租赁物业。股权基金在中国才仅仅是第三年，我们是不是面临一个非常大的发展机会呢？尤其在今天大家在全经联的平台上做更多的沟通和交流。细的方面我们不再讲了，更多的是需要关注我们在整个发展过程中的一些变化，包括我们看到怎么样用股权投资基金套上信托的帽子，增加我们募集资金的渠道和安全性。怎样与政府更多的沟通和交流，通过土地一级开发，实现我们看到的股权投资基金的发展。同时，我们看到有信托产品更好地和我们开发商进行结合。当然信托有信托的模式和渠道，有它更好的方面，但是信托和股权投资基金最大的区别是什么了？就是股权投资基金可以去拿地，相对而言，信托拿地的资金少一点，当然有的信托公司胆子比较大，也可以这样做。所以，这些方面都可以通过一系列的安排，更好地去实现。总的来讲，无论我们做开发商还是做基金管理公司，以及我们做其他不同类型的开发产业，我们怎么样像大家所讲的，利用好全经联的平台，把我们众筹的模式利用起来，在金融创新方面作出我们更多的贡献，谢谢各位！程国兴房地产融资16种途径
房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。
1．自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
2．预收房款:预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3．建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4．银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5．房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。
6．上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7．房地产资产证券化:房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域；同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8．联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。因此对于中型开发企业来说，选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的，对商业特性和商业规律的把握存在着偏差，套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来，这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位，并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9．开发商贴息贷款:开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，获得一定比例的现实贷款，来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10.售后回买及回租:售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次，他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
11.海外融资:海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12.融资租赁:根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13.非上市增资扩股--私募股权融资:受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14.夹层融资:夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的15%至0%,是靠夹层融资来补足的。对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;对于项目要求较低不要求“四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
15.债券融资:由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16.项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。（中国资本联盟微信公众平台编辑） 更多金融业资讯，案例、法规、分析、创新、PE/VC、IPO、三板、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、基金管理、融资租赁、小贷、典当、担保、保险、互联网金融、行业知识等，学习、交流，尽在《中国资本联盟》平台微信公众账号：CACNORG。让我们以诚携手共进，缔造中国金融未来。（投稿、商务合作、发送邮箱：cacnorg163@.com）
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