置业担保：房产贷款的“助推器”--青岛新闻网
置业担保：房产贷款的“助推器”
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&&& 置业担保: 房产贷款的“助推器”
&&&&据统计，我国商业银行自营性个人住房贷款余额占全部贷款余额仅10％左右，与发达市场经济国家个人住房贷款占银行信贷的30％左右相比，我国的个人住房贷款所占比例仍较小，不能适应日益增长的住房消费需求。
&&&&房贷发放有点难
&&&&目前阻碍银行发放个贷的主要原因有：个人信用取证难、房屋价值较难把握、抵押物处置变现难、防范金融欺诈难等。
&&&&个人信用取证难，对个人资信评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对借款人信用的调查评定，对借款人的偿还能力也无法准确判断
&&&&据统计，我国商业银行自营性个人住房贷款余额占全部贷款余额仅10％左右，与发达市场经济国家个人住房贷款占银行信贷的30％左右相比，我国的个人住房贷款所占比例仍较小，不能适应日益增长的住房消费需求。房贷发放有点难
&&&&目前阻碍银行发放个贷的主要原因有：个人信用取证难、房屋价值较难把握、抵押物处置变现难、防范金融欺诈难等。
&&&&个人信用取证难，对个人资信评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对借款人信用的调查评定，对借款人的偿还能力也无法准确判断；
&&&&抵押物处置变现难。贷款抵押物的处置是商业银行贷款管理的突出问题，首先是抵押物的取得，即如何使借款人从抵押物中迁出以取得抵押物的控制权，其次是通过何种途径将抵押物变现。为此，银行也作过一些积极的探索，如通过诉讼程序申请强制执行，拍卖抵押房产，但诉讼、拍卖过程复杂，成本高，时间长，还可能流拍，而且执行过程中还遇见执行困难的现象。银行毕竟不是经营房产业务的，积压的房产仍然是银行的不良贷款；房屋价值较难把握，随市场变化较大，同一地段的房产可能随着其他任何其一的条件的不同产生较大的价格差异，导致贷款控制上的操作困难；防范金融欺诈难。如以个贷名义骗取资金进行开发建设、低值高贷，开发商以高出同等地段的价格出售物业，而在随后的一定时期内返还溢价部分的一种非法融资行为。
&&&&置业担保规避风险
&&&&为支持住房消费，迫切需要完善与住房金融相配套的制度和措施，把个人的潜在需求转化为现实需求。为此，2004年青岛青房置业担保集团有限公司适应市场需求，适时组建并开展为个人住房贷款提供担保业务，从而开创了我市住房贷款担保的先河。其担保职能同处置职能紧密结合，从市场角度完善房地产金融体制，有力地化解了贷款风险。据不完全统计，目前全国成立了近百家住房置业担保公司。
&&&&“置业担保”模式通过为借款人提供连带责任保证，提高了个人信用，降低了个人申请贷款的门槛，减轻了借款人负担，简化了办事程序，为借款人和银行之间搭起了一座消费信贷的桥梁。“置业担保”凭借其专业房产评估资质，利用其对住房市场价格的把握、市场变化趋势的判断等优势，能较为准确地对抵押物进行估价，有效控制房产的价格风险，防范低值高贷、重复骗贷和空贷等行为。另外，置业担保公司可充分保证在借款人不履行约定义务时，由置业担保公司来代为履行还款义务，这样就可以规避贷款风险，杜绝不良资产的产生，从而扩大了住房信贷规模。
&&&&置业担保方兴未艾
&&&&“置业担保”模式可凭借其在房地产通过大换小、新换旧、买换租等多种手段实现对抵押物的处置，建立了处置抵押物的多种方式，有效解决了贷款人抵押物处置难的问题。置业担保公司凭借其在房地产销售领域拥有的广阔的销售渠道，可以迅速将房产变现，借款人一旦出现支付能力下降，不能按期还款的情况，能够借助置业担保公司的销售平台向市场转移债权债务，最大程度地减少自己的损失。
&&&&实践证明，“置业担保”模式作为一种新兴的房地产消费服务方式，对促进房屋消费、防范和化解房地产贷款风险发挥了积极作用，受到了银行和消费者的欢迎，在房地产建设、信贷、房地产消费等方面，全方位起到了助推器的作用，并作为政府对房地产市场进行宏观调控的手段之一，有力地促进了房地产市场和房地产金融业务的发展，从而成为建设部、中国人民银行全力推广的房地产贷款担保模式。曹玺铭
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房地产抵押银行贷款
房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：(1)渐进式抵押贷款。这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。(2)递减式还款抵押贷款。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。(3)定息抵押贷款。这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：1．是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。2．当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人；贷方既是债权人又是受押人。3．抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权（所有权）证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。4．借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。5．涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。
房地产抵押贷款主要需要以下五种条件：
1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人; 　　2、持有有效的身份证明文件; 　　3、具有稳定、合法的收入来源; 　　4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通; 　　5、银行规定的其他条件;
1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ; 　　2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ; 　3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ; 　　4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等。
（一）提出贷款申请凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。（二）贷前审查金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：1．对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。2．对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。3．对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项 目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为： 预计项目年度营业净收益／年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为： 营业费用／项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。（3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）/潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。（4）贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。（三）对抵押房地产的估价房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50％－60％，后随经济发展，这一比率提高到80％左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。中国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。（四）房地产抵押贷款合同的签订和登记对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。（五）抵押房地产的保险中国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值；以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险；旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。（六）抵押物的占管和处分1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。2．抵押物的处分抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的；抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；抵押人被宣告解散或破产的。抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：申请当地房地产市场公开拍卖；委托房地产交易市场出售；经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：支付处分抵押物的费用；扣除抵押物应交税费；偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；所剩余部分退还抵押人。按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。
日中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步下调。日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。日中国人民银行决定，自日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。日自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。日从日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。日从日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。日从日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点;从日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。日从日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点;从日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。日金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。日提高了住房贷款利率。日一年期存、贷款利率均上调0.27%。日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%。日各档次定期存款年利率平均提高2.18%，各项贷款利率平均提高0.82%。
自日起下调金融机构人民币存贷款基准利率[2]。金融机构一年期存贷款基准利率分别下降0.25个百分点。利率项目
年利率(%)六个月以内（含6个月）贷款
5.60 六个月至一年（含1年）贷款
6.00 一至三年（含3年）贷款
6.15 三至五年（含5年）贷款
6.40 五年以上贷款
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我作为抵押人以房产作为抵押物，帮朋友从银行贷款，到期我还不了，我会承担什么责任
我为朋友公司担保向银行贷款100万,到期了没能还清，我需要承担什么责任？
朋友用的我身份证在建设银行分期付款买的挖掘机，使用权和收益一直是他，我会承担什么责任？如何办理过户手续？
银行小额无息贷款，但是申请的项目赔了，贷款还不了！担保人要承认什么责任？一定要替他偿还吗？怎么可以免除这个责任！现在的还款日期还没有到，怎么在借贷期内免责？
银行小额无息贷款，但是申请的项目赔了，贷款还不了！担保人要承认什么责任？一定要替他偿还吗？怎么可以免除这个责任！现在的还款日期还没有到，怎么在借贷期内免责？
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朋友用我的身份证和户口本去贷款，然后他自己是当保人，如果他没还贷款，银行会怎么处理了？
公司贷款批下来后,老板把钱打我卡上,再让我转到他卡上,我会承担什么责任
担保人用我名字从农行借款35W为他用
担保人用房产抵押并担保
现在贷款已到期 钱还不上了
1 银行是先起诉扣押拍卖 担保方的房产
还是起诉我 扣押我其余的财产
2 担保人的房产是唯一住房 法院可以封了吗？
请问我们公司当时因为缺钱，所以就找银行贷款，现在无力偿还，老板也跑了，我当时是以经办人签的字，我需要付什么责任？
律师，您好。
我朋友现在要用我夫妻共同经营的商场的名义、用他的一处房产作抵押向银行贷款，我又不是很好拒绝，请教律师我该怎么做才能规避风险？贷款城市：
贷款金额：万元
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贷款计算器房地产抵押银行贷款_百度百科
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房地产抵押贷款[1]根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
(1)渐进式抵押贷款。这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。
(2)递减式还款抵押贷款。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。
(3)定息抵押贷款。这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。
(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。
此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：
1．是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。
2．当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人；贷方既是债权人又是受押人。
3．抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权（所有权）证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。
4．借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。
5．涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。房地产抵押贷款主要需要以下五种条件：
1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
2、持有有效的身份证明文件;
3、具有稳定、合法的收入来源;
4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
5、银行规定的其他条件;1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ;
2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ;
3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;
4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等。（一）提出贷款申请
凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。
（二）贷前审查
金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：
1．对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。
2．对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。
3．对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项 目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：
（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为： 预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。
（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为： 营业费用/项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。
（3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）/潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。
（4）贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。
（三）对抵押房地产的估价
房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。
土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50%－60%，后随经济发展，这一比率提高到80%左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。中国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。
（四）房地产抵押贷款合同的签订和登记
对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。
（五）抵押房地产的保险
中国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值；以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险；旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。
（六）抵押物的占管和处分
1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。
2．抵押物的处分
抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：
抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；
抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的；
抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；
抵押人被宣告解散或破产的。
抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：
申请当地房地产市场公开拍卖；
委托房地产交易市场出售；
经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：
支付处分抵押物的费用；
扣除抵押物应交税费；
偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；
所剩余部分退还抵押人。
按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。日中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率[2]分别下调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步下调。
日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。
日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
日中国人民银行决定，自日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
日中国人民银行决定，自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
日自日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
日从日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
日从日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。
日从日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点;从日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
日从日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点;从日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。
日金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。
日提高了住房贷款利率。
日一年期存、贷款利率均上调0.27%。
日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%。
日各档次定期存款年利率平均提高2.18%，各项贷款利率平均提高0.82%。自日起下调金融机构人民币存贷款基准利率[2]。金融机构一年期存贷款基准利率分别下降0.25个百分点。
六个月以内（含6个月）贷款
六个月至一年（含1年）贷款
一至三年（含3年）贷款
三至五年（含5年）贷款
五年以上贷款
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