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2015年中国地产领袖年会:分化与融合 新常态下地产变革新趋势
　　新华房产北京1月31日讯 分化与融合 新常态下地产变革新趋势——2015年中国地产领袖年会在北京嘉里中心大酒店举行。以下为文字实录：
分化与融合 新常态下地产变革新趋势——2015年中国地产领袖年会
地点：嘉里大酒店
分化与融合 2015年(第六届)中国地产领袖年会
主持人：亲爱的各位来宾、各位新老朋友大家下午好！欢迎来到第六届中国地产变革的现场，我是主持人，非常开心看到这么多老朋友，还有我们的老朋友的新朋友。我知道在很多企业家心中，今天这个聚会已经成为一份牵挂和一份期待。忙碌了一年，今天在座的各位终于露面了。我代表主办方华本机构对在座的各位表示真诚的感谢。
　　在论坛开始之前，允许我介绍一下出席年会的各位来宾，他们都是这场盛会的主持人。中国经济体制改革研究会副会长樊纲教授、中共中央党校国际战略研究所副校长周天勇教授、国务院参事室特约研究员姚景源、中国房地产研究院院长陈先生、SOHO中国董事长潘石屹先生、阳光100置业集团董事长易小迪、易海投资李先生、天瑞集团贾先生、嘉源置业黄先生、天津新华集团董事长梅长春先生、鼎信长城基金董事长章华先生等。 今天出席会议的还有我们在座的500位地产的人员，感谢你们的莅临。
　　今天我们欢聚一堂，还要感谢给予本次年会大力支持的两位领导嘉恒置业副董事长王先生等，感谢新华网、新华房产，感谢品牌合作方远东香水湾一号。还有奔驰、特斯拉，让我们掌声谢谢他们的支持。正式揭开本次年会的序幕。
　　分化与融合，新常态下房地产变革趋势，今天发言嘉宾非常多，请今天接下来几十位发言嘉宾控制好时间。首先有请我们开幕致词嘉宾2014年天则经济研究所荣誉理事长、人文经济学会理事长茅于轼先生。
　　茅于轼：今天是非常盛大的聚会，一方面华本十三年了，非常不简单。在今天进入一个经济的新常态，三十多年经济始终保持着。我们三十多年的改革老常态的经济增长，整个改变了中国，换了一个面貌，三十年前的中国和今天简直是不可思议。
　　现在我们进入一个新常态，新常态大家知道，就是增长力量要下来。但是能够平稳的增长，这一点也有不同的看法，有乐观的，有悲观的。从乐观的方面讲我们中国今天的潜力还是非常大。大家知道生产财富的三个要素：劳动、资本和土地，我们持有劳动，资本和土地在社会中比较低。也就是说如果改善资本的效力和土地的使用，我们可以获得很高的增长率。
　　大家知道资本方面符合预期市场化，有很好的预期也有很低的预期。说明资本的利用。土地的问题更大，土地不能合理的使用。没有很多的供求和需求，在平等条件下形成的土地市场。所以李克强再三的强调要让土地流转起来，把它用到最好的地方去。我们增长率在上升几个百分点不成问题。这两年中央发力打击腐败，表面上看有些奢侈品行业、高端消费很箫条，有些企业不得不转产。但是这些特别的消费是跟腐败有联系的，现在把腐败打败了，那么那些企业没生力了，这些企业面临着调整方向，如果能够改变过来，这个社会经济是一个很大的，也是一个很大的吸引力。从乐观的方向看，有一些理由。从悲观的方面看也有一些理由。比如环境保护的方面，房地产本身有不少的问题。这些问题不应该爆发，对经济的影响是非常大的。所以两种看法固有的，到底会怎么样。
　　我们对未来的经济调整能不能克服各种努力，特别是对利益的阻力。我觉得现在从政策方面看，不管石油、电力、金融业都在开始朝原来牢固的结构转变。这是中国经济调整最重要的一个发展。所以从这方面看，应该说我们有好多机会，从中国的环境看，不好不坏，有好的方面，也有不好的方面。总的来讲，中国是其中一个重要的，我们不但自己保持百分之七点几的增长，而且这个增长给全世界等于带了一个头。没有第二个地方有这么高的增长率。有这么大的市场，所以中国经济不但是对我们自己十分重要，对全世界的老百姓企业家都是十分重要。中国的新常态在这么一个背景下发生的，我想我们大部分企业家，大部分都在过去几十年的增长中间作出了规范化的贡献。我相信在未来的一年，新常态的背景下我们的企业家能够保持过去的精神，调整自己的金融方向，提高我们的技术和观念，在现有的基础上上一个台阶。实现我们新常态能够稳定继续保持7%的增长。这是我今天要表达的愿望，谢谢大家！
　　主持人：感谢茅老的致辞，茅今年86岁，仍孜孜不倦，让我们用掌声祝茅老健康长寿。接下来有请本次主办方华本机构董事长李文明先生致辞。
　　李文明：尊敬的茅老、尊敬的任总、刘总、冯总，尊敬的各位专家学者，各位企业家朋友们下午好！今天是第六届中国地产年会，我今天只说两个词，一个词是感谢。第二个词是祝福。第一个词感谢，感谢任总、刘总、冯总对我们这个华本企业家多年的指教，感谢华本兄弟企业家，多年对华本的厚爱，谢谢你们！特别感谢今天的在座单位还有胡总、王总和蔡总，刚才还有主办方讲的各位很多的企业家对华本的厚爱，今天我讲的第二个词祝福，祝愿企业家事业长久美好，如何长久美好？孔子说，“大道之行也，天下为公”，这些年我是在不断的关注刘总、任总和冯总等等企业家发起的阿拉善公益组织。我认为企业家参加公益组织，有利于企业美好。企业家过去一二十多年的奋斗，大家都已经取得了很大的成绩，如何将这个企业保持长久美好，我觉得参与公益有利于企业长久美好。公平、公益有利于喜悦、有利于和谐。
　　所以更多的企业家，我们的参与公益，第一层面有利于我们自己身心的和谐。最重要的是提升我们自己的道德修养，这是第一个层面。第一个好处有利于我们自己的道德修养。第二个有利于打开我们企业本身的格局。因为企业从关注自己的企业到积极的参与公益，你关注的范围更大，要把这个家起好，家能厚国治，我们做公益实际上参与到爱国的事业，所以我觉得企业家参与公益有利于企业自身格局的打开。所以我非常的敬佩刘总、任志强任总等等的企业家，他们发起这个阿拉善公益组织，这个公益组织是中国最好的慈善组织之一。
　　我觉得公益第三个好处有利于整个社会的和谐。就是孔子讲的公则变，公平、公益有利于促进整个社会的和谐喜悦。所以公益有三个好处：第一个有利于自身的道德修养，第二个有利于企业格局的打开，第三个有利于社会国家的和谐。所以我有好建议，我们华本企业家尽量积极的参与到阿拉善公益组织，和更多的公益组织。甚至百分之百参与到公益组织，就是我们华本企业家。这是我一个友好的建议。因为我的公益是有利于我们国民素质的提升。大道之行也，天下为公，我希望我们牢记孔子的教训。所以我们从事公益事业的企业家实际身上自觉不自觉的，我们身上有孔子的精神。有中国优秀的中国人的精神。
　　所以我再次感谢各位专家学者，各位企业家对华本长期的厚爱，谢谢大家！
　　主持人：感谢李总精采致辞，李总你一直都想，为企业家寻找新的能量来源，包括今天提到的公益，我相信也是一种新常态。那我们再次以热烈掌声感谢李总，感谢他的执着与坚定，为我们塑造了这样信心百倍的气场。接下来，进入我们的正题，我们形势研讨工作第一天。2015年中国宏观经济与房地产篇。接下来有请我们的主题演讲嘉宾。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲教授，他的主题演讲是“2015年的中国宏观经济与房地产”，有请。
　　樊纲：谢谢主持人，给我出一个题目，2015年中国宏观经济与房地产，我们后面讨论房地产部分就宏观经济形势谈几点看法：
　　去年7.4%经济增长速度，应该说符合预期，年初的时候预期就是最高7.5，最低也7.2、7.3。但是大家感觉经济比较低迷，有多种因素，其中因素包括我们还在跟火热的年代相比，老拿经济过热的时候，我们房子好卖挣钱，总觉得现在不够热，市场比较低。但是客观的说，我们现在其中一个重要的标志就是我们以出厂价为标志的价格指数PPI三个月负增长。PPI连续34个月还没完，这个月是负的，下个月还是负的，石油价格在跌，也许有四个月的PPI在持续负增长。
　　1997年到2003年这7、8年的时间里边，中国经济就7点几的增长，那时候甚至消费者价格指数出现了一段负，那时候31个月PPI负增长，我们现在已经超出了那个阶段。那时候我记得年年讲，年年研究怎么克服通货紧缩，怎么使经济恢复增长，那时候企业低迷，大家都保护房地产。现在34个月负增长，跟世界上很多国家都是相近的，都有通货紧缩的压力。有两大原因，除了心理上的，第一个原因我们确实还在清理过去十年当中经济过热的这些后遗症。什么后遗症？产能过剩，房子卖不出去。产能过剩后边是什么？那就是还不起债务等这些问题都是连着，都是过去十年多种两次过热，一次是，一次是。我们是调控，这四五年来一直在国际国内辩论的事情，我们不需要一个硬着陆，不会崩盘。软着陆这些问题也得解决处理。过去百分之十二三的增长，那是经济过热。现在百分之七、八的增长，我们才差一半。2004年增长速度我们现在差一半，多少企业都得受点影响，都得进行调整。到这时候一定优胜劣汰，一定有一部分企业进行一些清理。这部分当中自然比较低迷，调整过程当中比较低迷，甚至会过低，低于正常增长，低于我们潜在的。现在可能问题出现在这里。
　　这么讲，过去二三十年增长速度可能就是七到九之间，世界上很多研究小组研究的结论也就是七到九之间，现在还是七到九之间，我们现在面临的低迷7.4的低迷，可能还低于我们的正常增长，如果恢复正常了，如果把这个调整调过去了，软着陆实现了，也许我们增长速度还会高一点。这是第一个问题。第一方面的原因，第二方面的原因，现在感觉比较低迷就是通货紧缩，跟政府政策有关系。政府政策有三方面的问题，第一方面是2010年我们及时的实行一些紧缩的政策，包括住房限购这样的行政手段，在当时是有必要。但是大家现在看，世界各国都可以观察，基本的逻辑。这个政策是有实效，该退出的时候就要退出。我们第一个退出紧缩政策。紧缩政策一放放了三四年，四五年了。以为那个是正常的状态，实际上很多政策是随着经济的恢复正常，逐步软着陆的实现，那些紧缩政策在逐步的退出。但是退出紧缩政策，恢复政策的中性是必要的。退出这个词大家越来越熟悉了。美国去年退出了量化宽松，欧洲又开始重新进入量化宽松等等。我们退出了刺激政策，必要的时候也要及时退出紧缩政策。熟悉的政策是住房。
　　现在外汇储备增长的多，没有及时退出一些紧缩政策，包括正常限购，直到导致我们现在经济低迷。第二方面处理这些风险，解决这些问题。比如说地方融资平台坏账问题，政府可以多发一点债。
　　三个因素大家诟病比较多的，就是政府不作为的问题，最近还有一个新的词“懒”，不做。不跟企业家吃饭了，不给企业家办事儿了，政府自己的项目都没做。自己该做的项目，投资政府需求，去年别的没帐，财政增长了8%，财政存款，多长两万多亿。你这个是变更的需求通货7.5，有过去经济后遗症的问题，也有我们现在的政策。讲完这些之后，大家自己来看，如果我们的软着陆进一步完成，调整进一步实现。那么经济那块的压力是不好，当然对房地产的压力恐怕还没有完全解决。汽车一样恢复正常，去年标志着我们机器制造业进入正常，消费品制造业进入正常。如果越来越多的产业恢复正常，我们经济是不是会好一点。再一方面，如果政府的政策逐步恢复中性，用不着刺激，就是从退出一些紧缩性的政策，如果政府再更积极一点，是不是会更好一点。
　　这么讲起来，大家一定听出来，我个人还比较乐观的，我不认为中国经济2015年就会进一步下跌，跌到会出现崩盘，崩盘这件事儿传说中的崩盘已经传了五年了。到现在还没有，不过改革作进一步推进，世界经济应该说总的来讲好一点，尽管对我们压力从外汇的角度，从汇率的角度，对我们压力比较大。但是总的来讲还是要进一步考虑，也许欧洲还没有彻底的调整。新兴市场国家，明年除了那些资源比重比较大的国债之外，应该说总的来讲不错，在我看来不一定比2014年更差，也许某些行业，也许大家所出的某些行业，也许会差一点。大家总的来讲我个人觉得中国经济正逐步逐步稳定下来。趋于正常增长，这样一个环境也为各行各业进一步的调整，为未来的增长提供新的条件。
　　就讲这些，谢谢大家！
　　主持人：感谢樊纲教授精采的演讲，接下来我们要隆重请出我们全联房地产商会执行会长、华本荣誉理事长任志强，将作为下一部分的主持人。
　　任志强：樊纲先生再来一次，周天勇先生，姚景源先生。我觉得姚景源先生得解释解释。统计局的数据都在你兜里。拿出来给大家晾晾。我们去年和今年是不是想着7.5保不住了，还是降到6.5。
　　姚景源：我特别赞同今年和去年的分析，去年过去了，主要讲一下今年。我不知道大家注没注意，今年工作对三架马车，每一架马车加了一个词，它给出口加了一个要发挥出口对经济增长拉动的支撑作用。它给消费加了一个，要发挥消费对拉动的基础作用，给投资加进什么？要发挥投资对经济增长拉动的关键作用。所以我说你要是没有那么多时间去领悟樊纲先生的讲话精神，我因为把握2005年这三个词，支撑、基础、关键。什么意思？就是说出口这架马车要往前拉，能不能做到，我觉得刚才樊纲教授讲了。总的来说尽管，外国环境好。我去年9月份到美国，美国2008年10%，我9月份去的时候降到9%。我们内在自身的话，由于这两年出口下行的压力，我们加快这个步伐。所以我们工作要扎扎实实把这块做好，这叫基础。什么叫关键？我先说投资，投资分三块，这也是我们统计专家。哪三块，基础设施投资、能源投资和房地产投资。我们按照去年这个价来算，基础设施占60%左右。能源20%左右，房地产30%左右。什么意思？还是回过头讲支撑、基础、关键。出口那驾马车怎么也不往前拉，消费怎么弄也不起来。什么叫关键？就像打牌一样。别着急，人家总理手里还有牌没出，什么牌？投资，投资叫什么？叫关键。
　　我们在这研究投资，真的支撑、基础、关键。
　　主持人：我们听听老周的说法。
　　周天勇：布置了一个事儿，从数据上。第二从流程上，就研究一下到底怎么回事，经济下行的，那么我们大概三分之二多一些，总的感受就是2015年、2016年、2017年未来关键政府干。中央政府怎么干？干错了经济就衰退了，干对了还有救。我们实际上分析了三块，一块就是发现经济衰退和人口的增长的变化，以及人口游动中段有问题。德、日、韩、台中低速，是中国一个道路。中速增长的什么，他就是一个常态。我们现在说新常态。
　　但是我们最后对比来想，韩国和台湾掉到8以下速度那年，一个是台湾1997年它是14000美元，韩国是12000美元，如果按照当时的评价，他们都翻了两万多。我们在2011年的时候5414美元，就按汇率。我们是2012年到7.7，今年7.4。后来我们想，为什么掉下来了？我们还在它一半的时候掉到7以下，我觉得可能是有问题。
　　最后我们又比照一些数据，他们在掉下来的时候，人口的平均年龄一个是35，一个是36。我们的当年的人口平均年龄47岁。韩国当时降了1.13，台湾是1.7。我们是1.4。人口增长率韩国比我们低，我们大概千分之四，台湾是千分之五。后来最终我们又零到十四岁人口，从80年代3.4亿降低到目前的2.2亿，整个这个年龄段是2.2亿。
　　后来又看学校，小学和初中每年300多万的规模建设，65岁以上的人口大概80年代初的是4000多万，去年是1亿3000多，而且这个数增长非常快。最后我们就算了几个问题，还有19岁到25岁劳动力的人口也在那一年下降非常大。最后我们觉得人家可能是先富后老，我们是未富先老。
　　我们觉得房子上的问题是什么？我们还有一个问题，就是我们最后测算刚性需要房子的，今年以后就开始下降了。这个我们都有数据。这是一个，人口流动出现什么问题？因为总书记讲了，达到80还有15年到增长。装修、买家具什么，后来我们说干脆把房子研究一下，这个数量到底是多少，谁买了，后来我们也发现。现在各种房子加起来已经有3余套房子，小产权房、保障房、房产存量商品房全部加起来，把拆掉的扣掉以后。现在还有一个问题是什么？我们查了一下，就是开工再建的12月份49亿多平米。开工的还有9亿平米，全部加起来大概5000万套房子。
　　如果这些全部加进来，最后发现把农村的人，如果一个房子可以住3.5个人，后来林先生讲的城镇化是不是还有戏我们就算。到底农民在打工的地方买了多少房子？农民进来两亿多人，加上三亿，0.9在城里买的房子。这是工作，它有一部分人说，就是在他的村庄周围县城外，15加上0.9是16，16是多少？16000万套房子，就是农民真正买16000多万套房子。把这16000万套房子扣掉。最后城镇居民大概是这么一个数据。租房子住的13%城镇居民，有房子的66%，有一套房子9900万套。21的居民有多套，多套房后来又去投，怎么差距这么大？反复算反复算，还是5点几，没降。
　　我们的第一房子的数量大，库存在700万套左右，可能任总更清楚。今年一个刚性，房产一出台，房产税也看了，这些房子因为应该说这些，我们还把这些数据说一下，还是实实在在的，什么事儿就什么事儿。可能在二线、三线、四线可能有一些问题。最后总结一句是什么？韩国和台湾8的速度掉下来之前，速度达到了80%，它80%里边我们没看到数据就查到一年台湾的数据80年台湾城市化水平65%，因为他们有农村户口，城市户口。进去的都是城市居民，城市居民80%有自己的住房，15%是租出去的。他们城市化人进去了，房子进去了，社会保障进去了，公共服务进去了。但是我们的城市化没进去。所以我们也用8个字，把这部分总结了，我们城市化和德日化城市化根本不是一回事儿，青出老回，青年一部分人出来工作，最后60多岁回去了。好多人回到县城买了房子，不好的情况就是把破房子再收拾收拾住下来。
　　樊纲：我说怎么看这些数，怎么算这些数。要说增长这个问题，劳动人数是少了，但是现在劳动力受的教育年限不多，现代经济学不在用劳动力代入那个模型算法，我们算人力资本。我们现在退休的人和现代刚进去的人至少差五六年的成本，生产力可能提高了。韩国、台湾那些人一切国际原，发展讲增长的潜力，讲差距。你跟标杆差距是多少，因此有一个指数是追赶指数。不管你什么时候，你只要拿你的人均GDP和美国的人均GDP作为我们的标杆，你比一比差多少，我们只有13%，尽管我们按照国际已经到多少了，韩国到13%的时候是1979年，之后又有20年高增长，到1997年打住。这么比一比，我们差距大不大？这么一个差距增长潜力差多少。再说到进城不进城，你们叫青出老回，我们农民工早退。第一进城买不起房，他是租房子的。等等一个动态的过程，而不是一个静态。这需要我们研究房地产认真来研究研究城市化进城。
　　任总说的7还是6.5，我说去年进了7.5确实有点高了，今年定的7是比较理想，现在传出来也是这个7的概念。
　　周天勇：我再说一下后面这些数据。我们研究的挤压性的，我们测算政府收入，居民收入，银行收入，国企收入和非银行非公益的收入。大概数据是这样的，1995年的时候，非国有经济部分100有分到30%，但是在2013年这么一个数据，政府分了38点几，这个银行和国企分了大概6%。银行大概一个人是它的纯利润30多，居民44%，我有非银行的经济，包括外商，包括这些一直是下降的。所以对整个经济挤压，最后还有一个数据我们是漏损，漏损主要是对外。再一个就是资金漏出，我讲一下服务贸易这一块。在旅游算一千亿美元旅游贸易。来华的只有40万人，不到40万人。整个减下来是一千亿，租用服务器等等。实际上我们服务贸易异差越来越大。因此漏出光贸易异差漏出对经济的影响非常大。当然我最后再简单说一下，我们也说政府怎么办。第一人口红利没了，但人才还在。
　　主持人：感谢樊纲教授、姚老师、周天勇老师。感谢我们转场主席任总的精采奉献，我们再次掌声热烈。接下来继续我们的互联网思维如何变革房地产发展模式。今天我们安排这么一个环节，有请本场演讲嘉宾兼专场主席，一直在启迪我们进步的商界思想家万通控股董事长冯仑冯总，今天冯总是带病演讲，有请。
　　冯仑：大家下午好，他们希望能够传达变化的事儿，互联网和房地产发生关系也不是一天了。应该说这样一组由暧昧到显性的关系已经是有一年多了。这一年多我们看了在互联网和房地产发生关系，现在看至少有四个方面已经显现出活力和机会。第一个就是在通路上，就是由服务产品到客户端在通路上。美国有几家公司，在中国有几家归（搜房、恋家），其实他的核心就是去中介，带动更好的去租房、买房、交易包括金融服务都能够得到更好的满足，这是第一个方面。
　　第二个方面是在社区方面，就是由原有物业公司提供的服务，物联网在社区电商来提供，这方面在我们国内带头做了很多尝试。大家知道过去我们在物业服务方面提供的增值服务，包括安宝、扶老协幼等等，这样在手机一键满足。社区电商取代了传统物业一些服务。
　　第三部分就是智能家具，房子不会对你微笑，冰箱不会对你说话，电视开机有事儿，不开机也不理你。现在开始竞争再一个智能家具。所有家里的物件，所有这些不光是简单的家电，而且跟互联网、物联网通通联系在一起。最后传统家装行业面临一个挑战，将被智能家具取代。我们国内包括小米、海尔和一些家电，最终取代传统家装行业。
　　第四个由工业定制，客户端最后生产的过程，在房地产开始了定制的服务，无论用重投的方式，还是代建的方式。还是个性化自由定制的方式，都开发了很多定制的模式。各种平台都在采取这样一个方式。
　　总之互联网对房地产变化已经看到了这四个方面，这四个方面就是在传统的房地产行业带来更多的服务型机会。使房地产由过渡的做硬体改为做软体，做房地产这个壳的形式，在服务内容上开始做内部的。所以这是我们一个深刻的变化。从硬体到软体，从形式到内容一个变化。这是未来一个行业会有更多的机会。而且会找出更好的企业。
　　接下来围绕这几个方面做一些讨论。今天参与讨论的嘉宾，都是在这几个方面有种剑术，而且可以给大家非常好的启迪。首先有请汉能投资集团董事长陈宏。今天请陈宏从国内国外两方面看一下这个市场，第二我们请北京万科董事长毛大庆，毛总大家比较熟悉，以前在凯德非常资深一一般位。再下面我们有请深圳彩生活服务集团的总裁唐学斌总。还有一位嘉宾万科的高管团队中的一员肖莉，非常资深万科管理团队当中领导人。现在转行到房多多，成为房多多高级合伙人。最后一位新世界中国的华北副总经理邱国兆先生。我相信这几位会带给大家一些非常有意思的启发，请这几位嘉宾上台。
　　互联网去中心化，不能一个人说话大家听，也不能大家都不说。所以我想这事儿到了这就不需要我们太多的事儿。您每一个人，一共十五分钟。每一个人把自己的故事给大家讲，其实比什么都重要。
　　汉能投资集团董事长陈宏：我介入互联网21年了，从做互联网公司，然后在美国上市做CEO，国内机会越来越大，转回国内进行投资。所以可以这样讲，互联网改变了大家的生活，也改变了企业的格局。在过去的这么多年之中，互联网一直是被像我们叫阿里巴巴、新浪、百度腾讯这样平台公司所主导，大家听到的互联网概念就是这一块。后来到最近互联网最多的产业互联网。所以我觉得产业互联网正在发生，在产业互联网发生的时候，其实很自然的就跟我们在座的各位相关。刚才听到房多多、彩生活都是这样的，互联网的时而在20多年当中的的确确离不开生活，最大的一个方式就是趋中介化。他不敢再销售不敢再信息传播，在互联网届，大家在讲互联网思维。这学事儿很多年前在发生。我们在微博上很早就开始沟通了，为什么最近发生互联网变化这么大，是智能手机多产生，智能手机的产生把支付随时随地跟服务，把互联网跟人和服务接在一起。
　　像刚才讲的互联网最大大块，我记得马云很小的时候，坐在这。但是现在看到马云。所以互联网行业能把一个企业很小很小的企业，在几年之内变成市值这么大的企业。我再讲讲互联网对现在房地产行业各方面的影响。互联网对建房子其实没有任何影响，我们大家想出一个非常好的房子，再好，也没有办法从内地给你放到海边让你感觉到海风的滋味。所以在海边的房子就是好，在建房这个阶段，其实互联网影响是蛮小的。如果建的好房子好地段，就会有人买。互联网新汇出来买的更多了。但是在整个房地产行业所有的相关行业里边，我觉得互联网已经介入。从我们销售谈起，以前只是简单一个房地产概况怎么去销售，但是销售环节完全互联网切入。除了像潘石屹这样用自己的微信、微博，通过互联网新媒体传播自己房子的好坏，产生粉丝增加销售。像房多多这样的公司、搜房这样的公司。把趋中介化结合在一起。在房子的宣传方面，互联网微信等等这个平台，也使得房子被更多人所知道。微信这个力量是很大的。你想想我举个例子。从一个医药公司的老板，央视花几千万人民币，越打越难打。还不如给我们两万员工每人买一个手机。强迫加一个粉丝，写一个软文，让每一个员工转，每个人有两千个粉丝，有两万个员工一个东西转一次受众群体多大，这是从来没有想到过。其实花了多少钱？没花多少钱财为什么在互联网时代一个小小的事件，包括现在阿里巴巴跟工商组织的争执，很短的时间会发酵，如果运作好这是影响。
　　另外看到的互联网对房地产的影响，社区的影响，互联网进入社区服务。有很多闲置大妈会结合在一起，建房子以前找银行去凑钱，现在找哥们。最简单的重投方式，现在通过互联网众筹模式产生了，把不太熟的拉进来。我们感觉到互联网时代给各位带来了非常大的一个机会。但是作为一个地产商来讲，我们刚才听到好多数据，卖新房子起不来，已经盖到3亿5千万套，售后服务、交易怎么通过互联网概念，使得我们拥有的房子增值。关于已经卖掉的房子怎么更加有效的使用起来。通过装修使我们变得更加便利，任何买了这个房子以后不需要去装修。他给这些装修师来打分，他知道谁做的又好又坏。很多事情用口碑各种各样的方式。我觉得互联网是这样的。从基本的盖房子，没有特别大的区别。但是从整个买到房子以后，你的所有的未来得使用，包括冯主任讲的。像小米很多企业都在进行智能化。这个时候作为地产商来讲，也是一个服务型的，如果能在把自己投资，房子做好以后通过互联网模式，使用户买家得到这个增值。作为房地产商来讲，大小房地产围着地价，我可以有很多房地产商共存，但是在互联网实际上因为资本的力量，会有很多资本在很短时间之内，把一个刚刚起来的企业，把他拱的特别大。像滴滴打车等等之类，在这个行业来讲，作为我们房地产商一定要非常关注互联网对我们所做的整个生态体系的影响。谢谢各位。
　　主持人：肖莉说说。
　　肖莉：我以为是按照顺序来讲，我抢先了。非常感谢华北邀请房多多参加这样一个盛会，刚才各位经济学家和大老谈到光宇房地产行业和经济等等。我个人觉得，我们看到从去年整个销售状况非常不好。到今年第四季度其实销售已经是在有一个放量的增长。但是2015年经济数据不好，所有的投资数据都是滞后，首先是房子卖不动，然后开发商把这个开工降下来了。也不买地了，到最后再反应到这个投资，因为开工减少了、投资减少了地也不买了，到半年以后我们看这个投资数据，因为接下来大家说装修也少了，家电也少了。这整个在消费中。最后反应投资的数据到2015年不是非常好。所以我觉得投资有一个滞后。
　　2015年来看，从2009年整个房产的销售到一个顶峰，到目前2014年下降20%，是符合一个大的周期。但是2014年应该是非常差的市场。刚才经济学家樊纲也谈到了，各种政策。在一月份有一个很重大的房地产融资上市公司，在8年之后从2007年房地产融资实质上是禁止了。它设计了很多流程，这个流程基本上让你没法融资的。到今年1月份，我们看到已经把这个融资权限证监会已经是收回到证监会来管。这其实是政策上很大的开闸。
　　从去年下半年包括限购等等之类，我个人觉得2015年是有机会看到整个市场，包括销售比2014年会有一个更好的表现。但是这个多好，取决于宏观政策货币一些宏观的因素。我再谈一下房多多。其实房多多恰好是一家在整个行业，我们说的传统在之前是卖方市场，你的楼盘出来以后很快就销售完了。到了今天已经看到，是一个买方市场。开发商的楼出来以后，是消费者来挑你的。我可能要看十个楼盘，我就会来挑，我还要跟你还价等等之类的。税前是由卖方市场向买方市场转变一个重大变化。另外互联网特别是智能手机出现之后移动互联网所带来一个变化，恰巧是在这样两大变化之中，房多多这家公司就诞生了。它成立十三年。完全是用移动互联网的方式来把整个房产销售这样一个环节，我觉得它是装了一个重新的定义。就是把在之前我们一手房和二手房，是两个不同的市场。在过去新房属于房产的代理来做的。还有一个市场是叫做中介，经纪人的市场，卖二手房。房多多做的一件事情，就是把一手房和二手房这样一个平台，把两个不同的市场通过移动互联网方式把它打通。在之前经济市场，只卖二手房毫无疑问他掌握了大量的客户资源。所以怎么样把这些资源利用起来，而不是说开发商出了一个新盘打一个广告。其实你这个效仿来访的人是无法量化。这个房子买了以后还会涨价，还会有很多人投资。显然在过去几年，我们看到市场发生非常根本性的变化。再用这种方式难以为继。
　　这样方式下通过经纪人的方式，海量的经纪人方式，把客户直接带到看楼的市场，所有的经纪人带来的这个客户在房多多这个平台上，是可以量化到个人。所以我们说全面都可以做经纪人，我们认为不可以的。因为经济是非常专业的行业。这是第一。第二一定是需要有一个工具去管理这些经济人，你怎么去界定这个客户，是这个经纪人带来的。这是需要有一套管理的后台工具。而恰恰房多多做了这样一个经纪人管理的体系。它可以把每一个客户对应到每一个经纪人，经纪人原来怎么卖二手房，可能一个月卖一套房子，有了新房以后，很多客源可能一个星期可以卖一套房子，毫无疑问这样一个事情是大大激发了经纪人的活力和斗志，房多多七天可以解忧。我们认为市场一定找到最有效配制的方式，它提高效率。我们给经纪人七天就解忧了。他会非常积极卖这个房子，我们在销售有一个转换率，通常来看的万科之前的数据，是大概8%到15%。这个是市场好的时候有15%，市场差的时候8%，中间10%到11%。经纪人到经纪人来说，怎么卖这个新房子，不用想结果。能不能成交。你不断的来看，最后你一定有一个成交的比例。这个房多多用了一套工具，一套激励的方法来把整个经纪人的团队能够把它积极性能调动起来。就目前中国有150万经纪人，根据行业协会未来会到250完的经纪人团队。现在有60万是在房多多平台上来注册的。有20万是活跃的经纪人。所以这个是移动互联网，而且真的就是一个数据的后台，通过云系统等等，给这个经纪人带来价值。
　　除了这个之外。房多多还在每一个销售的痛点，你开发商有什么痛点。经纪人有什么痛点。买房人有什么痛点。都来进行解决。比方说我们现在，因为已经有大量的开放的新端，消费者这一端也在房多多这平台上打通了，我们也做了叫客多多的工具。这个可以把流量倒到现场代理，现场销售有代理。或者是各个公司自己的销售人员，我们可以把这个C端流量，客户的需求，在我们平台上登记可以直接倒给现场，所以我们真的觉得，互联网的工具包括定位等等之类的。它是可以真的是给这个行业，给开发商也包括给经纪公司带来非常大的价值。
　　今年我们还会重点发力二手房，因为在座的都是开发商，我也不谈这个。我觉得还有很重要的，我们会来做金融服务，我到房多多来，其中很重要一个工作也是来推进这个金融。就是把传统的金融的服务，来植入到整个销售环节，每一个痛点我们都会考虑到，我们在各地预售的收筹这件事情。其实在有一些城市是不合规，就是你没有拿到预售证，可以通过来搭建来匹配理财的产品，来建立虚拟的帐户，匹配理财的产品，让这件事情完全合法。
　　我前面讲到来访的转换率，其实这个收筹率大概在70%左右。有70%的人会购买，有30%人看一看，他发生了交定金的行为，他已经是想买才会来，让更多人通过理财的产品，来合规的交这个诚意金，在这个过程中我们销售人员可以有很多方式，给他很关怀服务，把你这个楼盘推的更好。我到这个公司我觉得特别有意思。会去想每一个节点，每一个细节的东西，你有这个痛点，我就会弄一个东西来解决你这个痛点。就是刚刚我们谈到，有经纪人，包括有客多多置业顾问。现在有很多公司也在做。移动互联网在改变这个世界，我们这边的驱动会带来快感，谢谢大家！
　　唐学斌：非常感谢李总给这个机会，参加这个盛会。彩生活是物业公司。今天我想讲一个小故事，讲一个建议。在十几年前也是在朝阳区我代表我老东家一个物业小区，这个物业小区十万平米，是一个香港小老板和北京的纺织印染七局共同开发的一个项目。最后这个小老板亏不起了，请我们帮他管这个项目。我一看十万平米，十块钱的管理费，太好了。为什么会赔钱，一差这个项目养了312个人。其中维修工一些，强电部、弱点部、供暖部、消防部，五大部门，每大部门请一个秘书，分了五个班组这样一套人马管这个项目，但是这个项目管的极差，地下室进不去。非常糟糕，养了很多人。我们很多物业公司在我们房地产公司的呵护下，是一种极高成本的运营。而且从来没有用现代的工具去提高它的效率。那么看到的问题，后来我观察了一下维修的行业。我发现维修这个行业有两大问题。一大问题是技能的不对称。就是说这个房子需要很多很多的不同的技能的人才能把这个房子维修搞好。第二个是时间的不对称。当你在上班的时候，一切OK。但是你一下班之后停电了，你又加班。这两个不对称我们很多物业公司养了一堆人，这些人等待，等待出问题。出了问题以后，这个电梯真的关门了，他在这转圈，转了半天也修不好。
　　我们彩生活就是在移动互联网，一直用这个方式来提高我们这种传统行业的效率。我们像一大家一样，做了一个一维修，把各种各样的维修工请到我们这个平台上来，灯坏了找电工，水坏了到水电维修工。电瓶坏了不同的故障可以请到师傅，这样一看我们不用养，我们成本极大的降低下来了，而这个师傅水平高的，他这次去搞定，服务特别哈。这个平台会不断的增信。所以它在这个平台上越活越好，挣的钱越来越多。这个服务态度和收益也越来越高。
　　这个模式发现，不但降低了成本，同时提高了效率。我们在社区物业管理这一块，我们把很多基础物业管理，我们把它互联网化。我们的保安一个小区真的需要这么多保安吗？保安是不是等于保安员，我们要得是安全。我们要算帐，我们压这么多会计，要这么多出帐？我们要的是支付和结算系统。
　　我们保修也好，都是需要我们一点点去对接，只要你这么思考，用互联网把我们该连接的这些服务连接起来，一定是可以极大的提高效率，就能够降低成本。所以彩生活的模式，首先是一个低成本的模式。为什么在很多物业公司，在亏欠的同时，彩生活为什么这么多钱，首先我们就是在成本上问题。
　　第二个一个建议，大部分都是地产的老大。地产公司连农民都不如，地产公司开发一查卷铺盖就走人了。事实上以后这个社区如果说地产公司不再产品设计，产品销售，产品得手后服务这些阶段，就把这个看成另外一个服务的话，那么我想将来这个领域还是会被其他的这些移动互联网产业或者其他行业所占领。但是如果说我们地产公司一旦意识到，我现在卖的不是简单一个房卡，而是一个服务。这个房子卖掉了还是地产公司。我希望跟在座地产公司进行一些合作，我们卖的不是简单的手机。如果说你送他10万块钱的消费积分，可以用这个积分抵物业费，可以到旁边的去消费，那是一种什么概念。这样可以完全把房地产简单的卖房子，变成一个卖服务的这么一个全新的服务企业。谢谢。
　　新世界中国的华北副总经理邱国兆：首先说说我的感受我感受压力大，活的不是我自己。今天互联网给我们带来人生一些变化。我们做一些市场调研，我们用很多一些大数据，这些大数据已经在形成规模，很多数据要用，用好了就非常自豪。在研发或者市场调研，当我们产品定位，现在有很多，或者是软件、平台甚至你抄我，我抄你。我们有我们移动端头，可以随时做一些推广宣传。甚至不是一个区域性，是一个全球性的。这就是底牌上的。再说到销售，去中介化。秒杀、团购、重筹。物业刚才几位老大也分享过经验。带来一些保值、升值，可以做市场的交易。这就是我们互联网对房地产的流程，各方方面面都给我们带来很大的崇敬。其实我讲到，对我们有什么样的变革？这主题好象是变革。我觉得真的很大变革。一个变革是准确、精准。怎么说，精准就是我们怎么利用这些大数据。如果利用好大数据，我们很快可以完成一个市场调研。很精准做一个产品分析。
　　另外一方面速度，或者是距离，可以将我们速度缩到最端，也就是距离拉到最近。甚至可以做到在买地以前，还要经过一个时期，可能买地以后完成了我的设计。我就完成精准一些客户群，甚至已经预售获得重筹，这个算我们数据搭档了很多。不需要搞设计、搞推广来宣传。直接精准很快的就找了客户群。这是第二个方面。
　　第三方面就是低成本，因为将我们距离拉近了，速度提快了，所以我们融资成本然后INR都会降低很多。是最终回到老百姓身上。这是我觉得三方面，精准速度或者是具体，再一下就是成本。最后形成一个心态，我还没买，或者刚买完地，我就找到了设计定位客户群已找到了，房子有卖。接下来就是审批。这是我觉得一个变革向上面走。
　　这种模式是新的？其实不是新的，这种模式在西欧、欧洲，或者人口比较稀少的地方，现在就是用这种模式，或者是一种传统的模式。我先买了一块地，按照客人的设计要求选择它的房子。然后达到了多少70%，的确不一样。其实也是一种为客户服务。就是直接是客户选自己的房子才能建。我们在中国香港或者是新加坡，或者是人口稠密，筹备的国家，或者是一些城市是做不到的。因为不可能做到个性化的服务。但是通过互联网我想将来向北京、上海、香港都可以做到，直接是为客户设计产品，然后才开工建设。这是一方面。
　　另外一方面一些案例，我们有一些社区，一些掌柜，还有是易安居等还有一些网络平台我们正在建设之中，最终就是要去到将来大数据的准确性，然后去到速度或者是零距离，最后降低成本。谢谢大家！
　　毛大庆：互联网时代不能有主持人。必须要谈互联网。我觉得现在有一些概念是很混乱的，第一层意思我讲一下概念。有一个词叫互联网经济、互联网产业、互联网思维。这三个是完全不同的东西。所以在这我想对房地产行业的同事们，先澄清一下概念。互联网经济确实是针对工业时代之后进入互联网以后，我们经济形势的变化，经济方式的变化。但是大家注意，互联网经济的到来，经济互联网时代的到来，其实移动互联网的发展才到来，原来没有移动互联网的时候谈不到。移动终端大量的发展才有这样一个时代。
　　互联网产业不一定个个都跟房地产有关系，但互联网产业会大量的服务于房地产行业的变化。互联网产业是房地产变革的工具源或者工具箱或者工具库，互联网产业的发达会改变中国的经济结构。第一这不是房地产。
　　第三个互联网思维，互联网远不仅是房地产行业要做的变化，房地产行业好多人都互联网思维了，改变了午夜管理模式，改变了传统房地产增进模式，我重点想谈谈房地产互联网思维。
　　2014年预料搞了好多互联网思维的动作，今天早晨我看了一个广为在朋友圈发的讽刺互联网思维的文章，批驳大概意思商业恐怖主义到来了。这个互联网思维就是商业恐怖主义，因为互联网这些人号称他们是人类社会未来引领者。不顺我的思想思考，你们就灭亡了。所以我要颠覆你们，颠覆的人是谁？比方说马什么之类的。这个事儿万科搞了好多互联网动作，到底万科要搞互联网，还是万科要搞互联网。还是这公司怎么了？互联网对我们影响很大的，而且是不可抗拒的。
　　第一个其实互联网思维最先影响的恐怕都不是怎么卖房子，也不是怎么搞物业，最先影响的是这个行业的组织变革问题。其实万科合伙人思维最根本应该是来自于互联网思维。互联网思维是对原来的实体产业，对原来经理人模式，对原来经理带着俩主管，这就是工业化时代的思维。互联网思维组织模式的点评带来了人力资本的节约，因为这个行业在发展下去，不允许再这么臃肿发展，这是互联网思维，万科做的第一个思考。
　　第二个互联网思维这是产品的产生，还不是卖房子的。我觉得现在这个房地产刚才冯总说，这个互联网产业，互联网这个事儿和房地产不动产这个事儿，原本是一个很虚的事儿，特别实的事儿。两个不同性质的产业。两性发生关系一定是两情相悦，2014年突然间就搞上了，原来底下偷偷摸摸的搞。因为房地产真的是不断变化，不再是房地产商决定这件事儿。在这样的过程我想房地产思维还是达不到，互联网已经进来了。
　　这过程之中，我们注意到互联网从产品排浪需求走向个性化需求，个性化需求的发现和个性化需求的转化，这是非常好的通过互联网可以完成。刚才陈宏讲了一个APP，这里边没有几个人用的。这就是个性化需求。
　　第三是销售，这个还会有很多新模式出来。地四是客户服务。除了物业管理，已经远远不是物业管理。第三方支付把原来小区的管理，变成一个大的服务包，而且确实达到零物业费，而且让其他的第三方也获得更多的汇，把外汇服务商全部装在一个平台上，产生新价值，这是互联网行业。那么还有什么？现在我们万科在做，我们把客户服务做成APP，未来买了房子的人要投诉万科，说这个房子漏水了，说这个房子这不好，那不好。现在北京万科，我们100多客户服务人员，他们还不满意，未来我看三五十各族够了。而且我掌握那个数据非常快。确实非常有意思。包括冯总说的智能家具等等。
　　主持人：谢谢冯总，我们有一位美女企业家请客，这位企业家是谁？肖总，掌声送给肖总。接下来进入第三篇章“新常态下的房地产金融化与国际化”。有请盛事神州基金董事长张民耕。
　　张宝国：下面请上来的是这么几位陈凡先生量宇投资董事长。单伟豹路劲地产董事长，亨瑞，亨瑞集团董事长。长富银投资基金董事长张宝国先生。我开一个题，金融化和国际化。什么是房地产的金融化？现在大家都再说，万科越来越像一个基金了，这就是金融化。我说一个我们和它合作一个故事，我们在西安和万科有一个合作项目，他原来的内部收益率如果出十个亿资本金，内部收益率超过20%。后来就出了非常少的钱，用基金和它的资本金够了35%，时候银行就蜂拥而上，这时候算一算内部收益率超过30%。我从这里面得到一个经验。第一叫拿别人的钱来做自己的项目，这是金融化。第二就是我出一个钮扣，你们给我一个大衣。下面大家讲讲自己的小故事，说一说房地产金融化趋势是什么样的？
　　张民耕：我先说一下个人理解新常态。不要说理论，从我自己理解房地产行业的新常态，简短说可能从去年开始，从2014年开始我们所有房企，不得不面对一个事实，要么转型，要么转行。要么认可你自己真的很牛，然后进入一个新常态，我个人的认识。刚才上一段我们谈互联网，互联网其实有时候我们特别是2014年过渡神话了，神话到什么都能做。其实我觉得这个东西就像是金融对于房地产企业一样。这个其实是你的基础工具，就像我们电、水一样，所有企业所有人都离不开。金融对于房地产企业从2014年我认为已经进入明确的分水岭。就是我们所有的房企思考新的内容，我们以后的话，我们不是考虑增加一个金融部门，我们不得不跟金融密集结合。金融是我们不能分的一部分，离了金融，企业趁早转行。这是我所理解的所谓新常态。
　　从我们自身的理解，房地产板块也是我们的业务，这两年发展速度比较快，预计今年大概突破150亿到200亿这样一个规模。更大部分是配制在房地产上，对我们自己规划。怎么样来适应，或者怎么看待这个市场。当然现在尤其是房地产行业。去年50万亿最投资，房地产占了五分之一。面对一个事实就是今年特别明显，我们常规依赖的银行、信托等等这些主力军，取决于2014年都转向二级市场了。我们面临的一个外部环境又非常不好。虽然从国家宏观政策，我们2014年9月份开始，比如说对房地产行业一个限购、限贷一个政策取消。从自己来讲的话，我觉得重点盯的方面，在去年2014年做了棚改项目，针对这一类为什么来锁定，有它突出的优势。我们和房企都一样，我们要明确自己的优势在哪，明确去做哪。
　　张民耕：邹总开始。请邹总。
　　亨瑞：我想讲海外的房地产金融运作，房地产实际上是金融运作，海外融资渠道是更多的，但是对中国企业走出去很多这种渠道是没有资格，为什么？因为中国企业在海外还没有信誉度，所以很多常规的手段。举个例子红邦集团，亨瑞集团结合现在比较流行的投资运营资金，帮他融资。因为常规情况下大家知道，银行一般60%，企业投40%。通过我们这种模式，银行的钱可以稿到40%以下，这种情况下不需要信用担保。投资基金投了百分之三十到四十，把杠杆放大了。股权从三十降到二十，提高杠杆率。亨瑞集团如果想到海外发展，提供全方位的支持和服务。
　　张民耕：亨瑞先生节约了半分钟。鼓励。下面是单伟豹先生。他有许多小故事。
　　单伟豹：金融化我们2004年开始投资到去年2014年十年，用香港保守的传统方式，在香港发债资本金。发展不稳，很慢。而且我们做的规模，我们去年6月份开会决定说了，这个项目能够再一个合理的方式方法下，在这个做的过程中，条件全是金融机构提出来的。我们董事会因为这个项目请张总做了稳妥，我们跟他合作非常多。我商会几十年做了一个项目，在和张总做的是基金。在深圳开发商两个基金合作的产业基金，做什么？做商贸物流，我们虽然开始做金融，希望自己能够做甲方，是不是真的很难说。真的做基金，结果发现也不容易做。基本上我们目前推展而已。将来怎么样不知道。也经过张总美国金融机构基金，开发商占的比例很少，5个点、10个点。
　　张民耕：实际上房地产金融，其实作为开发商来说，你要把利润分出去，在分出去利润的同时，也把风险分出去。这是一种非常合适的方式，实际上在美国，开发商拿5%到10%。投资基金拿20%左右，这样加起来30，每一个参与者有不同的风险，不同的收益。崔总是是鑫苑国际，在美国现在也有很多开发项目。他的故事也很多。请崔总。
　　崔勇：中国金融化产品是2007年纽交所上市，现在是216套房。去年预售了1亿美金。国际化和金融化联系在一起，尤其在美国。美国从2008年金融危机以后到2012年将近4年，我们知道美国大的经济周期去分析的话。那时候市场非常好，给你一半的卖方的融资，先付一半。第二部你再美国的金融结构，实际上拿它的贷款。我们从美国拿到并不是真的从银行拿到，虽然大家都说到国外开发银行，它的银行是有额度的。他拿到这个资金以后再卖给我们。所以这块刚才单总讲的，他们都是很强势。实际上他们最终你提前还款还有最低的一些保障。这块肯定是金融上第二个。把这两关难度过完以后。
　　我们拿完开发贷以后，把这个钱就给你了。一比五一般在美国四到五个点，而且有一个限制。所以基本上一比五拿回来。到第四个还可以设计一些对我们公司的贷款，如果不用结构出来的话，基本上是非常难的。国际化和金融实际上是决定了你进入的时间和退出的时间。还有一个分配，基本上一个项目保险，各种保险，包括利率上升保险。每年要加息，如果不买保险不会给你多来。但是你在国际上走完一圈，按照他规则来走，而且这一切都是合理化的。
　　张民耕：好谢谢。鑫苑国际的经验，杀回来不得了。陈凡先生是真正的房地产专家。今天是民生银行房地产金融部的总经理来讲房地产用头号思维做房地产金融，帮助房地产企业转型升级。它的报告我听过一次，非常好。但是由于大家都知道的原因，今天他们下午紧急开会。陈凡先生做了很多投行的业务，陈凡先生请。
　　陈凡：说到金融，房地产金融化，首先房地产跟金融就是一个玩意。做房地产的根就是金融。而房地产跟金融中间特别有意思的，到股票市场暴涨的时候，在成熟市场里房地产是跌的。第二个要跟大家讲房地产金融化，以前最早的时候咱们是这手拿土地，跟政府拿一证，那手银行套不出一分钱来。这是刚开始开放的房地产，后来不得不在项目上进行金融化投资。后来出现上市了，上市公司实际上已经成为一个企业了，中国现在在座的老板房地产公司95%以上都是项目公司，不叫企业。一个企业是长期的、稳定的可持续的，可预测的增长。全中国的房地产公司加起来不会超过50家，第四个阶段上市公司上去以后，最后发股本没有期时了。大现在位置中国的房地产基金在本土层面上基本上没有成功的，很少。一两家。实际上有两个模式，一个是凯德的模式比较成功，也比较适合中国。一边做着开发，一边做着基金。通过金融基金逐渐逐渐的转化过来。还有就是铁石门这种模式，因为你没有那么多并购的目标，也没那么多资本上的玩。老头老太太都是短期的资本。除非把社保开放了去做这个。
　　这两类基金的本质，中国房地产有两个趋势，第一从开发商局面已经逐渐从重资产走上轻资产。利用自己的优势技术的壁垒，利用品牌壁垒做待建。第二个模式就是说逐渐逐渐的走凯德的模式，走得当时走到危机的层面上不得不转到金融的层面上。这个东西将来有机会大家再说一下。
　　张民耕：一个项目层面上的金融化，一个企业层面上的金融化。确实比一般我们在座基金，考虑的更深透一些。房地产金融化来说，我们说是国际化，2009年叶会长带我们去美国，参加房地产学院一个活动。它的标语房地产无国届，那就是房地产的国际化。现在2009年到现在发展极快，那时候有数据说6亿美金，中国在房地产，美国的房地产投资商6亿美金。最近一个数据200亿美金。而且以至于使得美国的开发商非常惊诧，前些天我碰到了美国世贸中心的老板。他说在纽约它知道的，大概就有6个开发商在买了抵债搞开发。那就是国际化，国际化当中发生一些什么问题和故事？或者还没有实践有些什么样的思考？
　　我最近本来想做这个事儿，五家房地产聊一圈觉得不错，原因为什么不错。现在房地产资金不是企业做。纯粹的基金做。基本上就干一件事儿，比国外开发商板钱，从拿地开始，然后到首批，到建筑到销售，到出租等整个环节没你什么事儿。你就分享股本那个钱。这个跟中国做分地产基金，因为基金的要有增值服务，我怎么去赚你那个暴利，我们在国外那个钱大头让开发商赚到了，我最近看到了好的国内企业解决方案。第一个他们直接出去收基金管理公司，通过控股管理公司让他们这些。因为管理公司200多人基金经理已经做了几十年，甚至上百年。他已经对当地，他们开发商中间没叫开发商怎么做，有主动权，这是第一。
　　第二好的企业，但是收开发商的时候一定要知道，千万别把管理团队放了，这个房地产是一个地头蛇生意。别指望说你跟地头蛇玩。国外地产商到中国主要是选人。
　　这过程中间，第一是本地化，我们的团队是讲英文的，不会是讲中文的。如果讲中文是无法去引导的。第二个在开发的过程中间，我觉得国外开发没有那么难。外国开发商房地产尤其美国为例，基本上是夕阳产业，不是朝阳产业。我觉得我们在这是引领他们没有任何问题，美国做比较聪明的人，或者价值比较高的人，都做金融或者做高科技，实际上在过程中间，他们在建能力资金调度各方面规模上面都不是对手。我觉得这一点上面非常明确。还有一点我们还有两个长项，中国开发商过去第一个是国内市场，以我们项目为例，三分之一在国内。有二分之一小的户型在国内使用。当时聘请是纽约有名的代理商。第一版报价表出来以后，我说你们的不对。小户型很便宜，中国人肯定按照单价来挑。一开盘的时候有一个一次买三套，给自己买一套最好的。所以说这一点意识不到。这是我们一个非常大的优势。
　　第二我们找纽约当地总包商的时候，工人那一块，我就问他，你的料给催，你的料从哪来的？我买的，你还是交给我们。我们研究一下交货什么的。我觉得都是非常重大的东西。而且因为美国大部分是重装，不是一个新的。我相信我们做完这个项目以后，把供应链电商打开。基本没有对手的。可能是一个蓝海，可能在国外有一个意外的收获。谢谢。
　　单伟豹：我们还是比较保守的，基本时间不错，我们基金的成员和下面工作人员一直在筹措中。都是一个尝试阶段，都算是比较成功。收购开发商，我觉得私募基金比较好，大的开发商很少。这两年半的经验就是美国的投资还是值得去尝试，回报率也不比中国平均回报率少。但是它的风险其实意义很多。银行法律税务都是很规范的。并没有什么担忧的。在中国做突然发生的事情，让你手忙脚乱。所以我觉得就是如果一个企业应该去考虑，把一部分的投资第一个是分担风险，第二是利益的来源。对股东股民还是比较负责任的做法。什么都是四四开。大概在一到两年可能有一些比较大的动作。
　　张民耕：太好了，这是具有在本土和在香港都操作过得一个企业。然后看国外市场，确实是更加国际化。
　　亨瑞：我相信在房地产国际化，尤其北美地产金融方面，亨瑞公司可能协助更多中国企业做更多的服务。简单介绍亨瑞公司这方面的情况。在过去五年中，亨瑞集团在北美开发地产项目，移民资金还有亨瑞公司合作伙伴资金，直接投资超过25亿美元。而项目总的额度超过100亿美元，有10多个项目在完工，有的在建，有的在前期筹划期间。通过亨瑞集团这几年，完全培养出来美国本土一个团队。刚才各位说了，本土的合作非常重要。两个例子一个是最近我们亨瑞集团和北京建风集团联合在波斯顿拿下一个海港城的项目。由于他们缺乏本土的经验。在初期对方没有这么考虑，而且我们是当地的开发商连手向BIG，房地产地头蛇的朋友，我们和建风要投两亿美元，金融机构要以优先，资金进来。最后形成一个共鸣的局面。同时我们做了一些小项目。亨瑞公司成立了海外地产基金。同时跟张总甚至神州也参与了他们基金投资。而我们这些投资的方向有互补优势。我相信能够提供更多全方位的一个服务。能为大家尤其近两年是北美地产开发投资一个最佳创投期，我相信大家可以携手在国际舞台上共创辉煌。
　　张民耕：亨瑞集团是中国企业走出去非常好的桥梁，这一点希望大家能够记住。
　　张宝国：在谈海外战略的话，我们一个思考的基础是包括人民币贬值，当然在这方面的话，我们刚刚启动了新西兰一个引用资金，首先引用资金购置当地一个房产，这个房产有移民需求的客户来，移民一般欧洲有些地方包括比较热的，西班牙葡萄牙等等地区，都有一个购置房产的要求，或者投资的要求。其实交易结构很简单，形成一个闭环，对基金来说形成一个短期并且稳定的退出渠道，让对这个移民需求的一些客户，也满足了它的一个需要。但是我觉得这个是目前我们在做的。现在我们看会有一些资产的话配制在海外。从目前整个基金来讲，我们更多的资产是在国内。因为从目前来讲从整个房地产资金一个资金结构里边，国内这个需求对私募基金的需求会逐年加大。参与比较少。我们机会会更大。好谢谢。
　　张民耕：最后我来总结，我想说四句话，第一刚才房地产和金融是一回事儿，房地产和国际化也是一回事儿。房地产财富配制当中对于国际财富配制，尤其是房产地配制，可能成为主流的配制，因为有几个信号。第一我每次一年去非常多次，每次去美国看到两个现象，第一经济舱可以不满，而且还有一个现象。每次见到房地产的熟人。还有一个数据，就是在十年签证实现以后，双十一那天6666块钱的美国往返机票，一天卖出去3000张，这种人员往复其实必然带来财富流的往复。第三句话说，如果你到美国进行房地产投资，找到了正确的路径，形成了正确的模式。你就发现了一块没有开垦过的肥沃土壤，还有一句话，如果你能把美国的老钱，因为房地产形势是东方不亮西方亮，老是在起起伏伏，中国没准哪一天又起来了，如果把美国的老钱引到开发商来，你就真正赢了。谢谢各位。
　　主持人：请最后一个环节主题演讲我们掌声有请阳光100恩置业集团董事长、华本理事易小迪先生。
　　易小迪：主要谈两个话题，第一对前景的困惑，第二企业转型。其实刚才已经讲到了，2014年我们房地产市场有7.6万亿销售，另外一方面感到销售市场越来越难做，这个钱更加越来越难挣。这个感觉对比给我们带来一个困惑，到底房地产这次衰退是周期性波动还是真的到了一个转折点，我个人简单讲，前景有乐观。第一供大于求，已经成为一个常态了。我不讲现状，大城市供求最主要是新的供应，这些年各个地方卖了很多地。还有政府有20万亿他们都是土地抵押大部分。还有中小土地在政府手上。这个市场的需求不会爆炸式增长，是供大于求这个很难逆转。房地产供大于求这个状态毛利连续三年下滑。挣钱更加难了。
　　刚刚出来的国内上市公司报表是47家，12家亏。12家其中有11家第一次亏。不但不挣钱，还亏损。这个是第二状态。第三个状态就是这个行业垄断化越来越加速垄断化。今年有七家上千亿的企业，两家两千亿企业，还有很多人在做的。还有企业已经做了上万亿的计划。如果他们都能成功，对他们来说我相信对有些人来说还是多数企业一定要想清楚。这是一个垄断时代，可能他们不挣钱就不行。所以这个判断房地产最终的转变，一定到了转折点了。不是一个周期性的活动，所以不要再抱着那个幻想，转折点这个机会还是有的，不是说很悲观。机会在哪里？第一个机会城市进到第二个发展阶段，第一个阶段是什么？不断的扩大规模，城市化50%增长。
　　城市第一阶段达到这个规模，城市第二阶段要升级，很多要成为国际化。它要升级繁荣，所以第二阶段一定会产生很多新的产业需求，我们可以看到在这个阶段很多细分市场一定会出现，我们现在已经做的很好了，产业地产还有商业街区地产等等。我想新的细分市场会产生很好的需求。这个普通的同质化住宅前期要广阔多。
　　今天很多人谈到互联网，我认为互联网会带来非常大的机遇。什么意思？互联网它会消灭很多传统的产业。当时互联网形成新的需求，其中看到社交的需求，很多社交场所还有很多新的这个变化，比如说互联网影响办公，新的互联网产品很多公司都在研发。他一定跟传统完全不一样。第二个要讲互联网地产这个机会是属于我们房地产行业的。不会以互联网企业，互联网企业跟房地产只是一个工具，真正这个机会会被房地产企业来找。当然还有很多新的机遇。
　　再一个讲，房地产转型可以预测到，第一个转型的机遇下一个房地产竞争会在销售市场展开，供大于求，房地产的销售额跟价格成反比，这些年我们产品创新做的很好。现在同质化了，价格战打的差不多了。我可以预测，这个销售市场是我们竞争的热点，我们看到了会做销售的企业这两年有点突出。
　　第二个城市化，这个细分市场已经发现新的企业，这里面发展的产业地产也好，旅游地产、商业地产一定在未来几年崛起，这是第二个大的机会。
　　第三个讲互联网，很多公司互联网新的产品在出现，它影响产品本身，影响了人的生活方式。过去我们有一个宾馆，我想宾馆怎么上互联网，互联网抓住了销售路口。它到网上下单，把钱交给它。举个例子来说，它也是做传统企业比较早，还有两块，第一句话在互联网时代压缩一个20%是非常困难，当时在互联网时代可以不存在。第二个海尔不是一个大公司，海尔是海尔的创业平台。
　　主持人：感谢易总的精采演讲，接下来进入最后一个环节，我们有请刚刚从达沃斯归来的刘总。
　　刘晓光：企业会有什么样的变化？
　　易小迪：我觉得最主要的应对刚才讲了，大家会在销售上发力，这个价格打的差不多了。发现万科过了年底宣布不降价，他不等于不卖房子。房子供大于求，所以今年的企业战是销售战。大家注重客户的销售体验。第二个我觉得应变，今年大概看得见的就是大家会在互联网冲击下，有些新产品创新，或者有一些细分市场。完全这一条过，会有很多改变。我希望看到好的状态，希望通过创新赢得自己的市场份额。
　　刘晓光：下一步买房主要是90后，00后。他们到底有什么特点需求？
　　易小迪：从我们来看，现在90后买房，刚才说年轻一点。大概占到30岁一下占到去年买房65%，他们对配套要求，对各方面享受的要求越来越高。总价付不起，只有一个办法把房子做小。把功能逐渐变成一个公共配套平台化。所以我们也推出这一个社交性工艺。市场反应还不错的。这是一个新趋势。
　　刘晓光：90后概念是这样的，我看了90后写的一个文，他说90后想买房。他讲到需要小房子，需要靠近商业、靠近快递、靠近大学几个靠近等等等等。我觉得90后下一步需求的变化，我们的企业要适应他们的需求。你龙大一个什么问题？潘石屹讲互联网是小要求。本来我要问他怎么拥抱小要求。
　　柴志坤：互联网思维是一己，有两个共性的特点，第一个把碎片化的需求和供给联结在一起。很多交易不是双方的交易，在双方交易中有其他的利他，能够给来大大降低交易成本。对于咱们这个行业，大家到底怎么看？归结起来突然感觉到这个市场，可能原来处的市场环境有关系的。我们自己可以感受到。这么多年一致认为市场是没有垄断性的。我说市场大家是充分竞争。其实大家忽略了一个问题。以前若干年我们一直生产着还帐，中国以前建的房子太少了。这个市场已经是一个，就是在目前刚才习主任说的那个，就交易量并没有减少的情况，并没有大幅度减少的情况之下，这个市场出现了一种感受。说明了市场的竞争性要强很多。这个市场是一个充分竞争的格局。
　　我们看电信行业最牛的是中国移动、中国电信，以中国移动为平台，诞生出来了阿里和腾讯，但是你再问问这些企业的老总，他们非常羡慕中国移动有那么大资产，这就是这个传统行业跟互联网行业非常有趣一个故事。从地产来说，互联网给我们带来了什么？给我们带来了，让我们看到了，我们原来从事开发这个行业，这个行业，只是我们产业链很短的。现在看到是更长的一个链条，这个链条给我们带来巨大的太大，另外看到碎片化的需求。在现在目前共处基本上接近于零的行业，但是需求又很大。第三个给我们带来企业可能可以重新去思考自身企业的价值。如果这个问题我们想着更多一点的话，可能让我们会觉得会有很多广阔的前景。反正我个人的体会，我觉得在去年开发市场转型以后，最大一个体会你如果没有一个利他的心态，很难出现这个利他的结果。
　　刘晓光：我看中国房地产数据研究院院长？你由数据说说，今年主要特点和明年库存投资的基本的增长？
　　陈晟：具体从数据的体系，现在可能还不敢说销售13亿是高峰期。目前稳定在这个阶段，最终是不是13亿还不一定是，从企业的角度我们从2003年开始研究各类的企业，现在把企业分成八类，2000亿以上万科，他们现在重点API就是我们所说的战略，做好产品好服务好，包括跟体验性商业有关。上地、入地、出海跟产业有关系的布局。亿的公司，关键要点是要思考，到哪里找四个到五个，一个城市卖到一百亿到两百亿，能够卖到四百五百亿，乘以四，五百到一千亿这些公司需要思考就是我们城市更新理念，需要思考的问题了。我们如何在改造，通过国有企业合作通过我们说的改造拿到项目，比如说一个项目88亿收购。
　　但是现在500亿公司可能需要想着是他的管控体系布局体系，再往下我们说的100到300可能要思考的打通这个市场，所有开发商为金融去打工了。我们资产很好，就是因为这次的问题，金融的问题就会导致这种状态。当然还有更多的是十亿以下这些企业，他们更多要思考的怎么把自己卖掉，卖的更好。或者是怎么再细分再细分去做，可能我们城镇化能够给出一些证据或者是县级城市，或者是细分的产品。这是我们最近对企业的思考。
　　刘晓光：你没有回答我的问题，你说一下2015年投资、销售价格总量库存。
　　陈晟： 如果要数字说的话，库存现在大概是在6亿左右，但是这里面有很多的库存是永远卖不掉的库存。不能够认为库存特别高，如果用库存除以销售量，我认为这个库存还是合理，但是有些城市库存过大这是一个问题。价格今年价格涨了86块钱，明年大概还是涨这么多，或者是再多一点。但是销售面积我觉得应该是稳定在12到12.5之间销售的面积。城市的分化非常严重，一线我认为肯定没问题。三四线里面有些供应量超过24个月肯定有问题。我甚至预测北京和上海房价6月份之后要反弹，很多三四线城市很长时间不会反弹。我们看一个指标，它的自有资金比例在当地开发商如果超过40%到50%，这就是叫供应泡沫。大概是这么一个判断。
　　刘晓光：大家给一个鼓励。
　　主持人：谢谢各位专家，我们合影。
　　今天到此为止，我们的第一个形势研讨到此结束，感谢大家三个半小时的陪伴。
分化与融合 2015年(第六届)中国地产领袖年会
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