职场“杜拉拉”如何盘活手中资金5年后买房？-法律资讯/法治新闻-法邦网
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&&& 经济与法
职场“杜拉拉”如何盘活手中资金5年后买房？
（0）字号：T&|
基本资料：
张小姐是一名，今年23岁，月收入3600元，单身与父母同住，每月支出1500元，年终有2000元奖金，现有存款2万元。自己和家人有社会。
理财目标：
1、5年后希望买房子，15年还清房贷；
2、为自己购买一份。
东方华尔理财师团队答复如下：
一、家庭财务状况分析
流动性资产比例偏高张小姐目前存款大约有20600元，而每月支出为1500元，流动性比率为13.7，家庭财务的流动性比率偏高。通常一个家庭的紧急预备金规模应该储备在家庭月支出的3~6倍是一个比较合理的水平。张小姐家庭财务的流动性比率相对来说偏高，会影响资金的收益。
投资资产的比例失衡从张小姐的资产负债表中可以看到，张小姐无任何投资资产，说明投资意识较为淡薄，由于目前张小姐的家庭总资产仅由现金及活期存款和定期存款20600万元构成，无投资性收入，因此低收益的活期存款和定期存款占比高影响了综合收益率。因此，建议张小姐在充分权衡风险与收益的关系后提高投资性资产在总资产中的比重，让家庭资产进行快速积累，建议其投资与净资产比率提高到50%左右即可。
家庭风险保障不完善在家庭保险保障方面，由于张小姐只有单位和养老保险，使得张小姐的家庭在保险保障上存在不足，一旦出现意外，保险保障无法覆盖风险发生产生的影响。为此，对于张小姐来说，进行必要的保险配置是十分必要的。
二、家庭理财目标分析
(1) 张小姐5年后想为自己购买购置一处，15年内还清。
(2) 张小姐希望理财规划师为自己选择一份养老保险。
三、具体理财建议
(1)优化资产配置的理财建议：
基于张小姐希望实现资产增值的愿望及今后的各项支出，结合张小姐生命周期的考虑，建议张小姐做如下几方面的财务调整：
紧急资金备用安排。鉴于张小姐月花销1500元，充足的应急资金通常按月支出的3~6倍进行计算，由于张小姐目前结余较多，建议紧急备用金选择5个月为限，约为7500元，可以以4000元活期存款、货币市场，3500元定期存款的形式处理。
积极打理结余资金。假设张小姐的每月收入支出情况保持稳定，那么在未来3年，每月扣除生活开销及其他支出后都会有2100元的结余，则每年有25200元结余。在保持平时应急资金有7500元的基础之上，建议从明年起每月通过定投的方式处理结余资金。张小姐还很年轻，对风险的承受力比较强，建议月结余定投到高增长的及指数型基金中。年底奖金结余的2000元也可以根据市场情况投入混合型或股票型基金中。
(2)优化保险配置的理财建议：
张小姐现在年轻、身体好正是买保险的最有利条件。一方面年轻人的费率较低，可以以较低保费获取较高保障；另一方面年轻人身体好核保容易通过，绝大多数没有加费及拒保的风险，因此现在选择保险产品是最佳时机。
具体来看，人生的风险有两个方面，一是活的太短的风险，也就是说年富力强的时候发生重大风险(如意外伤害，重大疾病)让家庭陷入困境；一是活的太长的风险，人的寿命自己无法控制。所以张小姐这个年龄，考虑到经济承受能力的问题，选择保险还是要遵循先保障风险再考虑理财的先后顺序。
需要说明的是，社保能解决日常看病和部分大病的部分费用支出，以及退休后养老的基本费用、等，但还有很多人生的经济损失风险和保障是无法通过社保得到全部解决的，商业保险就是社会基本保险的有利补充，相当于人生路上的一个&备胎&，或者说是安全气囊。
针对以上分析，建议张小姐尽早完善家庭保障体系，加大保障力度。资料中显示张小姐只有单位和养老保险，无其他保险，保险种类单一，应加大风险保障力度及种类。 在现阶段的风险保障并结合张小姐的生命周期来看，建议张小姐在选择保险产品的时候应优先考虑保障型产品。如意外伤害保险、重大疾病保险都应该考虑，以降低意外带来的损失和重大疾病高医疗费用的风险。保额方面基本以张小姐年收入的10倍左右为宜。
在进行完人身风险的保障后，针对张小姐的情况，建议选择传统年金类保险产品进行养老补充，这笔养老金是确保能拥有的，同样也选择交费期较短如3年、5年、10年为宜，开始领取的时间按张小姐规划的退休时间，一般最早的领取时间是50岁。建议这笔钱可以从每年盈利部分取出，具体投入资金针对张小姐实际情况选择。一般来讲，购买保险时要注意年交保费额度为家庭年收入的10%左右，保险保额为年收入的10倍为宜，建议每年的保费可以从家庭总资产中列支。同时，保险金额的设置与贷款金额也要相匹配，以规避现金流失和债务增加的风险。
(3)关于计划的理财建议：
虽然表面上看要实现张小姐的购房愿望有一些难度，但理财师认为在配置好资产结构，持之以恒，并适当降低买房预期的情况下，5年内完成张小姐置业梦想是完全有可能的。
具体来说，张小姐可以将5年后的首次购房选在便利的红桥区，此区域的二手房目前均价为10100元/平方米，按两居室50平方米计算，现房屋总价为505000元左右。假设未来五年天津房价年均增长率为5%，张小姐的成长率为6% ，年通货膨胀率为3%，投资报酬率为8%，6~30年期个人住房贷款利率为5.94%，5年后此类物业总价为645000元，按三成首付算，需有首付款193000元，这笔费用的筹备可以利用基金定投实现，张小姐只要首次在开通基金定投服务，设定投资金额、定投时点，此后银行会每月自动从张小姐的账户里扣除资金来购买基金。强制储蓄、平均成本、分散风险、复利效果、积少成多，这些都是基金定投的优势，并可以根据家庭情况、个人投资风格，选择不同的起点金额和不同类型的基金。张小姐可以利用除去紧急备用金后的13100元，按月拆分，则平均每月为1092元，此外，加之从张小姐目前的工作来看未来将会有着不错的前景，个人正处于事业发展的不断上升阶段，收入将继续看涨，预计张小姐的工资成长率为6%，则张小姐可增大基金定投的额度。假设每月定投2627元到8%的投资组合中，则5年后终值为193024元。完全可以支付购房首付款。余款312000元可借6~30年期房贷，个人住房贷款利率为5.94%，还款期限180期(即15年)，每月月供为2623元，在之前可考虑将两居室中的一个卧室租出去，每月可获得租金收入约800元，此外，通过计算，5年后张小姐的每月工资预计能达到4015元，另外还有目前每月600元的其他收入(由于这部分收入缺乏可预测性，因此假设这部分收入保持稳定)，则5年后张小姐的每月收入共计5415元。应付2623元的月供可以做到还贷无忧了。等张小姐结婚后虽然没了租金收入，但合夫妻两人之力还款能力必然增加，再有资金闲余的情况下，甚至可以考虑提前还清贷款或缩短还款期限以减少利息支出。为此购房计划就能够实现了。
作者：东方华尔研究员、国家理财规划师(ChFP) 崔飞飞
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