股东出资协议以土地出资涉及哪些税收

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-02-15 04:45 标签： 土地使用权作价出资
企业以房屋对外投资的纳税处理
企业以房屋对外投资的纳税处理
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　　某内资企业，以固定资产――房屋对外投资，涉及的税种有营业税、土地增值税、企业所得税、印花税和契税（忽略城建税和教育费附加）。 　　以固定资产对外投资的相关税收规定： 　　1、营业税：财税[号文件规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。” 　　所谓投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产，土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地，房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。因此，如果名为以不动产投资入股，而实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就是不属于免征营业税的范围。 　　2、土地增值税：财税字[号文件规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。” 　　自日起财税[2006]21号文件第五条：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”规定“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[号）第一条暂免征收土地增值税的规定。” 　　3、企业所得税：国税发[号文件第三条规定：“（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。”根据上述规定，企业以非货币性资产对外投资作价投资入股，应按规定缴纳企业得税。 　　公允价值：国税发[号文件第六条规定，“本通知所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。” 　　4、印花税：《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，“以土地使用权、房屋、机器设备作价投资，应按应税凭证‘产权转移书据’缴纳印花税。” 　　5、契税：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第（一）款规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。根据这一规定，以土地投资涉及到契税，契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。因此，上述情况投资一方不缴纳契税，而应由接受土地投资的被投资方缴纳。投资时，应办理相关过户手续。 　　如该内资企业不从事房地产开发，将自有房屋进行投资同时符合参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险这个条件时，用房屋对外投资只需缴纳企业所得税、印花税和契税。 下载
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【学习资料】2014年企业十大业务税务自查补救与稽查应对策略(纳税人（提交版）
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&严稽查下企业化解税务风险的账务处理66方法
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&2006-, All rights reserved.个人独资企业向有限公司投资土地涉及哪些税收？
& 当公司或个人以土地投资入股时，投资者其涉及的税收政策有：
(一）营业税。《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【号）规定：以无
形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
（二）土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或
作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地
产再转让的，应征收土地增值税
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定：对于以土地（房地产）作
价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进
行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995
】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
（三）企业所得税。2008年以后，新法规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、
偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务
（四）个人所得税。《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》（国家税务总局公告2010年第27号）一、自然人转让所投资企业股权（份）（以下简称股权转让）取得所得，按照公平交易价格计算并确定计税依据。计税依据明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可采用本公告列举的方法核定。（二）本条第一项所称正当理由，是指以下情形：1.所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；2.因国家政策调整的原因而低价转让股权；3.将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.经主管税务机关认定的其他合理情形。
（五）契税。《财政部
国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[号）规定，两类情况可适用。(1)企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
　(2)　企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
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