关于代建工程（代建房产）账务处理以及涉及的税金？_百度知道
关于代建工程（代建房产）账务处理以及涉及的税金？
剩余的即为获利）请问这样的合作方式我公司账务应该如何处理以及应缴纳什么税、项目是以某单位的名义开发的、我公司的获利在于差价而不是收取某单位管理费（某单位按工程进度拨付款给我公司。我在网上百度了代建的账务处理我公司是实业公司不是房地产开发公司。3、某单位与监督公司签合同，但是和现在遇到的实际情况都不一样。2、施工等都是与我公司签订，其他设计，现在情况是这样的、土地是属于某单位的：1，我公司承接某单位的一个代建工程（类似集资房）、拨付施工队工程款。4，我公司将款项用于购买建筑材料、支付日常开支
的认识是，按照收入的3%缴纳营业税：
属于建筑安装施工项目。财政部2003年发布的《施工企业会计核算办法》文件；按照营业税的7%缴纳城市维护建设税；还有印花税。我就是看着这个文件，一般3-5%）缴纳教育费附加，按照营业税的一定比例（各地不同。（从网上搜索即可得到该文件的）
关于纳税，一步步学会施工企业会计核算的，系统说明施工项目的核算，企业所得税等
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几句话可说不清，不过首先你们单位有设计施工的资质吗？
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房地产开发企业代建项目如何纳税
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房屋代建税收问题
来源:中国会计网
作者:编辑组 |
　　总局和一些地方代建文件及比较
　　皖地税[2005]76号：第十二条房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收&服务业一代理业&营业税。受托建房应同时满足下列条件：
　　（一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
　　（二）委托建房单位具有土地使用证；
　　（三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的&代建费&；
　　（四）受托方不垫付资金。
　　受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按&销售不动产&征收营业税。
　　郴地税发[2007]27号:受托代建房屋征税问题
　　房屋受托代建应按以下原则掌握执行相关政策：
　　1、房屋建设计划由委托方立项；
　　2、代建房屋的土地使用权为委托方所有；
　　3、房屋建设成本按施工实额计算；
　　4、房屋建设成本由委托方承担并以委托方名义与施工方结算；
　　5、房产商只收取手续费。
　　凡同时符合以上五条，对房产开发商按代建行为，只就手续费依&服务业&&代理业&税目征收营业税；只符合前三项条件的，对房产开发商按&建筑业&税目，依工程总额征收营业税；对不符合前三项条件的，不论开发商如何核算，一律按&销售不动产&税目征收营业税。
　　江苏省地方局关于营业税若干征税问题的补充通知(二)
　　苏地税发 [ 1996 ] 074
　　号三、关业其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
　　人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。
　　四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中&其他代理服务&条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按&服务业&税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按&销售不动产&计征营业税。
　　关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复
　　宁地税(流)发[号
　　你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：
　　一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按&销售不动产&税目征收营业税。
　　二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按&服务业&税目征收营业税。
　　关于&代建&房屋行为应如何征收营业税问题的批复 国税函[号
　　房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按&销售不动产&税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按&建筑业&税目征收营业税。
　　湘地税发[1998]24号湖南省地方税局关于明确营业税几个政策问题的通知
　　四、关于房地产开发商&代建工程&收入征收营业税问题据反映，一些房地产开发商运用征购来的土地为用户代建房屋，房地产开发商为用户包办各种建筑手续，完全按照用户的建设意图与要求进行设计、施工、用户根据工程形象进度向代建工程的房地产商分期付款，工程完工后双方结算工程价款和其它手续费用。实际上，房地产商实施的这种房屋&代建工程&与自建房屋销售的性质基本一致。因此，应按自建房屋销售处收营业税。
　　总局国税函[号和湖南湘地税发[1998]24号说的完全是一种假代建，与其他地方文件内容不同。
　　安徽和郴州两个文件相比较，我觉得郴州的处理办法更合理。而且郴州文件没有受托方不垫资的规定，这也更切合实际情况。因为受托方不垫资，对委托方不利，而且受托方、委托方、施工方三方结算，制约因素比较多，比较没效率。所以一般情况下，受托方不垫资比较难做到，因为不符合这个条件，就全额按销售不动产征税，税负太高。
　　郴州文件似乎更在乎形式，只要形式上符合就按代建，形式部分符合，部分不符合，折中按全额按建筑业征税。而安徽文件似乎更强调实质，只要受托方垫资，就相当于是受托方建好房销售给委托方。
　　代理拆迁、代开发、BT建设和土地一级开发营业税政策比较
　　代理拆迁。国税函〔号：二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照&建筑业&税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于&服务业&&代理业&行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
　　代开发。皖地税[2005]76号：第十二条房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收&服务业一代理业&营业税。受托建房应同时满足下列条件：
　　（一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
　　（二）委托建房单位具有土地使用证；
　　（三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的&代建费&；
　　（四）受托方不垫付资金。
　　受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按&销售不动产&征收营业税。（清溪注：1、四个条件中，只有第四个条件难达到一些，因为受托方垫资对委托方比较有利，所以委托方一般会倾向于由受托方垫资，全额结算。2、文件规定按销售不动产征营业税，不是表面上税目不同的问题，而是全额纳税与差额纳税的问题。3、既然按销售不动产征营业税，是否征土地呢？始终没找到依据。求证了一些专家，也没有答复。）
　　BT建设。湖南省地方税务局公告2011年第6号：
　　一、以投人的名义立项建设，工程完工交付业主的，对投融资人所取得收入应按照&销售不动产&税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）。
　　二、以项目业主的名义立项建设，对投融资人无论其是否具备建筑工程总承包资质，均应作为建筑工程的总承包人，按&建筑业&税目的现行规定征收营业税。营业额按以下方式确定：
　　（一）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项作为计税营业额全额征收营业税，施工环节不再征收营业税。（回购价款包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入。）
　　（二）建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时按扣除支付给施工企业工程承包额或分包价款后的余额作为计税营业额,施工企业计税营业额为工程承包额或取得的分包价款。
　　（清溪评：BT建设营业税政策比不完全符合代开发条件的代开发营业税政策优惠多了。只要是以业主名义立项，投资方同时是施工方的，全额按建筑业（3%）征税。投资方不施工的，按建筑业(3%)差额纳税。不象代开发，只要采取全额结算，受托方垫了资，就按全额5%征营业税。）
　　总局关于开发商参与土地一级开发营业税政策更优惠，不属于营业税征税范围，不征税。
　　国家税务总局公告2013年第15号 ：
　　一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
　　房屋代建是否征土地增值税
　　综合各地文件：代建房屋一般应满足4个条件：委托方征地，委托方报建，签订代建合同约定代建费用，受托方不垫资。对于受托方不垫资，有些地方有要求，有些地方没要求，有原来有要求的后来取消了。对于代建一律按服务业征营业税，至于垫资不垫资，区别在于对受托方征营业税是按全额征还是按差额征。
　　只要地是委托方的，报建手续以委托方名义办的，建成后的房屋就是委托方的，受托方不存在销售不动产。如果地是受托方的，报建手续是受托方办的，则无论双方怎么结帐，资金谁垫付，都应按销售不动产征税。
　　有一种观点提出，代建房屋不能同时满足4个条件（主要是受托方不垫资很难做到），会有风险，会被要求按销售不动产税目征税。
　　按销售不动产征税与按服务业征税营业税税率是一样的，所区别的在于全额征与差额征。前面已经说过。
　　另外一个问题，销售不动产是否一定征土地增值税？
　　营业税税目注释。销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后后会引起性质形状改变的财产，本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。（简言之，营业税的销售不动产是卖房，卖房连同卖地的，也按卖房对待。）
　　而土地增值税的概念是：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。所以，土地增值税的征税对象是卖地，卖地连同卖房的，也按卖地对待。没有地的转让，土地增值税无从谈起。
　　曾经查一案例：因为政府违规操作，一房地产公司自始至终没有取得土地使用权，修建了一个酒店（未完工，在建工程），转让该在建工程应征土地增值税吗？没有地，何来土地增值？
　　企业准则投资性房地产，包括三项：出租的房，出租的地，持有并准备增值后转让的土地使用权。没有持有并准备增值后转让的房屋。房屋是不可能增值的。
　　可以有地无房，不能有房无地，政策是房一个税，地一个税，牵扯很多说不清道不明的理。
　　86年房产税条例出台，只对房征税，另有一个土地使用税专门对地征税，号文件将地合并到房征税，地又仍然继续单独征税。真是时间久了，也不记得原来哪个税是哪么回事了。
　　不同税种间政策不能借用
　　比如,营业税按销售不动产税目征税的业务不一定征土地增值税，征土地增值税的业务不一定征营业税。
　　例1、一方出地一方出资金的合作建房。
　　营业税政策：国税函发[号（营业税问题解答）十七、一方出地一方出资建成后分房自用的，对出地方按转让无形资产征税，对出资方按销售不动产征营业税。分房后再转让的，再按销售不动产征营业税。
　　土地增值税政策：财税字[1995]48号（关于土地增值税一些具体问题规定的通知）二、关于合作建房的征问题。对于一方出地，一方出资，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
　　例2、在集体土地上建房销售。
　　营业税政策：营业税条例第一条 在境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
　　条例规定，包括了所有转让无形资产、销售不动产行为，对集体土地上建房销售，没有免税或不征税的例外规定。
　　土地增值税政策：
　　条例第二条：转让国有土地使用权、地上建筑物。。。。。
　　国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知 （国税函发〔号 ）：四、土地增值税的征收范围是如何规定的？根据《条例》 的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
　　例3、广西：深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司转让100%股权。
　　广西就此事分别向总局请示了营业税和土地增值税征收问题。总局就两税分别答复如下：
　　国税函[号国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知
　　广西壮族自治区地方税务局：
　　你局《关于对深圳能源总公司、深圳能源投资公司应当依法征收营业税的情况报告》（以下简称《报告》）（桂地税报[2000]56号）收悉。经研究，现通知如下：
　　据《报告》反映，1997年初，深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司（以下简称&钦州公司&），两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（以下简称&转让方&）于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石汕化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（后两家公司以下简称&受让方&）。在签定股权转让合同时，在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负责清偿。
　　在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦州公司这一独立法人解散，在清偿完钦州公司的债权债务后，将所剩余的不动产、无形资产及其他资产收归转让方所有，再以转让方的名义转让或销售，而只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。
　　不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此，按照税收规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。
　　国税函[号 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
　　广西壮族自治区地方税务局：
　　你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
　　鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
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以委托方的名义办理立项及相关手续、受托方不垫付资金、与委托方签订委托代建合同，为其代建房屋的行为。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列条件。为避免歧义： 1； 3、不以受托方名义办理建安工程结算，对受托方应以其收入全额按“销售不动产”税目税率征收营业税： 2，应以其向委托方收取的手续费按“服务业——代理业”税目税率征收营业税。凡不符合上述条件的代建行为　　委托建房征收营业税问题，请携带资料到主管税务机关进行确认； 4、产权的转移、受托方与委托方不发生土地使用权：纳税人接受建房单位委托
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