个人拥有的土地使用权可以抵押给个人借款吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
个人拥有的土地使用权可以抵押给个人借款吗？关于河南省城镇国有土地转让或出让管理规定的36条规定。土地局工作人员解释“其他债权人”是指有金融资质许可证的单位或个人。非金融机构是可以办理，但是要有金融资质许可证。个人如果没有金融资质许可证还是不可以办理。
1979年建房时，由于女婿出资了些钱建房，所以在房产证上有女婿的名字，但现在我想收回土地可以吗?
村委会想以借款名义将村集体土地通过抵押的方式变相卖给贷款人（个人）.请问如何设定抵押条款？
商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，但该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定。请指教，购买此商品房是否存在风险。
2001年从国土局购买一块89平方米的土地，在2007年建房时国土局又卖给我们30多平方米的土地，现在国土局要求我们去更改之前的土地使用权的面积，当时是我和弟弟一起购买，现在弟弟同他老婆闹离婚，我们之前的土地使用权的证件还有两人的身份复印件都给弟弟的老婆去办理（更改土地权的面积），我们很担心她拿了这些证件去国土局更改土地使用权上的名字？？？？？
法院拍卖的集体土地使用权可以过户吗
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农村集体经济组织内部，宅基地使用权是否可以随着地上房屋的继承或被赠与而被获得？
如果可以，应到何部门办理？要怎样的手续？当前位置:&&&&&&
办理土地抵押登记是否审查抵押金额
中国土地矿产法律事务中心
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　　《物权法》第十三条第一项明确规定不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，但是《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”,因此，在实践中，土地登记机构在办理土地抵押登记时，对是否审查抵押金额和是否审查抵押物的价值等，存在疑惑。笔者认为土地登记机构不应当审查抵押物的价值及抵押金额。理由如下：　　
　　一是《物权法》没有要求登记机构审查抵押金额。首先，虽然《担保法》第三十五条要求抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，但是《物权法》没有对此作出规定；其次，《物权法》第十三条第一项明确规定登记机构不得要求对不动产进行评估，其中隐藏着登记机关不得干预抵押物价值及抵押金额之含义；最后，《物权法》第一百七十八条明确规定，在《担保法》与《物权法》的规定不一致时，要适用《物权法》。　　
　　二是抵押物的价值由抵押双方当事人确定，只需要当事人认可即可，不需要登记机构审查。根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号），“商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值”.　　
　　三是《担保法》第三十五条要求抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值的规定不合理。抵押的土地价值受房地产市场的影响较大，会出现较大的波动。土地在设定抵押时和实现抵押时的价值很难完全一致。实践中，很有可能出现这样的情形：在设定抵押时，抵押人所担保的债权超出其抵押物的价值，但是实现抵押时，却因为土地价格的上涨而低于其抵押物的价值，从而使抵押权人的债权都能得到优先受偿。实践中也有可能出现这样的情形：在设定抵押时，抵押人所担保的债权没有超出其抵押物的价值，但是实现抵押时，却因为土地价格的下跌而使其抵押物的价值低于其所担保的债权，使抵押权人的债权也无法完全得到清偿。比如说，甲向银行贷款150万元，以其评估价值为100万元的土地使用权作为抵押，按照《担保法》的规定，办理抵押登记时，抵押金额只能登记为100万元，但如果抵押期满，甲的土地升值为200万元，那么银行也仅能以100万优先受偿，其余部分银行则无法享有优先受偿权，只能与其他债权人一起按照比例受偿，抵押权人的权益就无法得到充分有效的保护。　　
　　四是《担保法》第三十五条“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”规定也不合理。对于后一债权人来说，有抵押总比没有抵押好。因为办理抵押登记后，一是抵押物有可能增值，从而使后一债权人的债权得到优先受偿。还是以前述的案例为例，甲将其土地使用权抵押给银行后，向乙购买200万元的货物，但只能支付100万元，乙为了担保货款能够实现，要求甲以土地使用权作担保，并申请将乙登记成为第二顺位的抵押权人，当抵押权实现时，土地升值为200万元，银行的150万元贷款只能有100万元优先受偿，剩下的100万元则应当由乙优先受偿；二是前一抵押顺位的抵押权人可能放弃抵押权，或因其债权得到履行而使后一顺位的抵押权人变为前一顺位的抵押权人，从而使后一顺位的抵押权人的债权能够优先受偿。因为根据《物权法》第一百九十四条的规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。在前述案例中，即使土地的价值没有上涨，但是如果甲偿还了银行的贷款，则乙就变成了第一顺位的抵押权人，从而使其债权全部得到优先受偿。
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抵押权及于土地之争
&&&&&&& 【引言】
&&&&&&& 债权债务关系明确、充足的房地产作为抵押担保、生效《民事调解书》确认，这符合一般银行案件的基本特征。简单！但是看似简单的案件，其进展却出乎意料地艰难、曲折。面对异地法院违法执行，我所律师历经四年的不懈努力，为银行追回款项人民币1500万元。但另有845万元待追讨。司法，有时候真的不公&&
&&&&&&&&第一部分& 诉讼阶段&&快速调解
&&&&&&& 一、签订合同，发放贷款。
&&&&&&& （一）《最高额抵押合同》。
&&&&&&& 日，佛山某银行（下称佛山银行）与佛山市圣龙电工线材有限公司（下称圣龙公司）签订《最高额抵押合同》约定：圣龙公司以其综合楼、宿舍、车间、厂房及65984.6平方米土地使用权（涉案房地产），为其与佛山银行在日至日期间签订的全部主合同，提供最高额抵押担保。双方依法办理了抵押登记手续。
&&&&&&& （二）《最高额保证合同》。
&&&&&&& 日，佛山银行与吕某、曾某签订《最高额保证合同》约定：吕某、曾某对圣龙公司与佛山银
&&&&&&& 自日至日期间所签订的全部主合同提供连带责任保证担保。
&&&&&&& （三）银行放款。
&&&&&&& 2008年3月至9月期间，佛山银行与圣龙公司签订十二份《开立银行承兑汇票合同》及四份《借款合同》，佛山银行分别承兑十四张银行承兑汇票并发放四笔贷款。其中，银行承兑汇票票面金额共计人民币2900万元（币种人民币，下同），扣除已交存的保证金人民币1450万元，敞口金额为人民币1450万元；贷款本金合计人民币1250万元。
&&&&&&& 二、涉诉违约，银行起诉。
&&&&&&& 圣龙公司因债务纠纷涉诉，其银行账户于日被江苏省吴江市人民法院（下称吴江市法院）冻结。同时，其未向佛山银行补足票面敞口，构成违约。佛山银行遂委托我所起诉。
日，我所代理佛山银行向佛山市禅城区人民法院（下称禅城区法院）起诉。立案庭经审查认为：银行依据十六份主合同起诉，每一份主合同产生一个独立的法律关系，但一个案件中不能存在多个法律关系，故银行应就每一份主合同起诉，即应起诉十六宗案件。
&&&&&&& 为减轻诉累，快速立案，我所律师积极与立案庭沟通，详细解释两份担保合同共同为十六份主合同项下的债权提供担保，故可统一作为一案受理；而同一当事人、相同的法律关系，分散为十六宗案件，并不符合民事诉讼的便民原则，增加了债权人的负担。
&&&&&&& 最终，禅城区法院采纳我所律师观点，本案作为一宗案件被受理。
&&&&&&& 三、全面调查，快速保全。
&&&&&&& （一）第一次财产保全。
&&&&&&& 日，禅城区法院保全法官依我所律师申请，轮候查封圣龙公司位于三水区华侨经济区侨兴路30号涉案房地产、吕某位于三水区华侨经济区沿涌东路4号五套房地产。
&&&&&&& （二）第二次财产保全。
&&&&&&& 、7日，我所律师前往南海区、禅城区国土资源局、房地产交易中心及车辆管理所，进一步调查圣龙公司等名下财产情况，获知：吕某及曾某名下仍登记有4套房地产。
&&&&&&& 我所律师立即将上述财产线索补充提交禅城区法院，申请尽快保全。但吕某、曾某以超标的查封为由提出异议。我所律师积极与法院沟通和争取，阐述查封财产处置价格的不确定性，且圣龙公司等均有巨额债务未清偿，存在恶意转移财产的可能。禅城区法院最终同意补充查封，并立即完成第二次财产保全工作。
&&&&&&& 四、法庭审理，分为两案。
&&&&&&& 日，禅城区法院开庭审理本案。经初步审理，合议庭认为本案因14张银行承兑汇票、4笔借款引起纠纷，决定拆分为18宗案件审理。我所律师认为，分案处理将对财产保全、判决后执行等产生不利影响，且如形成惯例，银行今后所有类似案件均将分案受理、审理，必然增加银行诉讼成本。因此，我所律师提出异议。
&&&&&&& 经我所律师与禅城区法院多次沟通，最终确定将本案分为银行承兑汇票合同纠纷和借款合同纠纷两案处理，但由同一合议庭继续审理。
&&&&&&& 五、成功调解。
&&&&&&& 为缩短诉讼期间，快速进入执行程序，实现银行债权，我所律师多次与圣龙公司、吕某、曾某协商和解。
&&&&&&& 迫于及时、全面财产保全的压力，圣龙公司等最终同意和解。日，禅城区法院出具【（2008）佛禅法民二初第1534号、（2009）佛禅法民二初字第241号】《民事调解书》确认：
&&&&&&& 1、佛山银行对圣龙公司、吕某、曾某享有合法债权本金人民币2700万元利息；
&&&&&&& 2、圣龙公司、吕某、曾某承诺分期归还欠款，任何一期未履行，佛山银行可向禅城区法院申请强制执行；
&&&&&&& 3、佛山银行对涉案房地产享有优先受偿权。
&&&&&&& 第二部分& 执行阶段&&柳暗花明
&&&&&&& 佛山银行与圣龙公司等达成和解协议，并取得禅城区法院出具的生效《民事调解书》。虽然圣龙公司最终没有依约偿还款项，但双方和解大大缩短了诉讼过程，为执行追索垫定了基础。
&&&&&&&& 一、申请执行。
&&&&&&& 日，我所律师代理佛山银行依据《民事调解书》，向禅城区法院申请强制执行，执行标的为人民币元（利息暂计至日），执行案号（2009）佛禅法执字第1006号。本案漫长的执行过程，拉开了帷幕。
&&&&&&& 二、部分受偿。
&&&&&&& 诉讼阶段，我所律师即对圣龙公司、吕某、曾某的财产状况进行全面调查，并申请禅城区法院进行采取查封措施。
&&&&&&& 日，禅城区法院委托佛山市广生源拍卖有限公司等联合拍卖吕某名下一宗土地使用权及五处房产，成交价人民币383.4万元。因成交价款不足以清偿抵押权人兴业股份有限公司佛山分行债权，故佛山银行依法受偿保全费人民币5000元。
&&&&&&& 2010年，禅城区法院因另案依法对吕某一处房产及曾某名下两个车位进行拍卖，我所律师代理佛山银行向禅城区法院申请参与分配。日，禅城区法院作出《关于执行吕某、曾某案件财产分配方案》，佛山银行分得人民币329,943.81元。
&&&&&&& 执行阶段，我所律师穷尽圣龙公司、吕某、曾某的财产，通过处置及申请参与分配，收回人民币334,943.81元。&&&&
&&&&&&& 三、执行法院取得处置权。
&&&&&&& 除上述吕某、曾某名下房产以及涉案房地产外，本案已没有其他财产可供执行。所以，处置涉案房地产是实现佛山银行债权的最主要途径。
&&&&&&& 因涉案房地产分别被吴江市法院、执行人民法院查封，如两法院同意移交，禅城区法院就可以依法进行拍卖处置。为此，我所律师于、20日，与两法院进行沟通，请求移交涉案房地产处置权，但立即遭到拒绝。
&&&&&&& －26日，我所律师远赴山东省烟台市牟平区、江苏省吴江市，与执行法院、吴江市法院沟通协调。再次要求两法院将涉案房地产移交禅城区法院处置，再次遭到拒绝。
经我所律师申请，日，禅城区法院向执行法院、吴江市法院分别致函，明确佛山银行对圣龙公司涉案房地产享有优先受偿权，提议将涉案房地产移交禅城区法院处置。执行法院、吴江市法院同样予以拒绝，且未予书面回复。
&&&&&&& 执行法院不但拒绝移交涉案房地产处置权，其承办法官甚至对佛山银行的抵押权提出质疑，认为佛山银行没有在佛山市国土资源三水区分局（下称三水区国土局）办理土地抵押登记手续，对土地部分不享有抵押优先受偿权。
&&&&&&& 后执行法院协调吴江市法院，取得了涉案房地产的处置权。&
&&&&&&& 四、抵押权及于土地。&
&&&&&&& 《房地产管理法》实施后，广东省人大颁布了《广东省城镇房地产登记条例》。广东省各地纷纷实行&两证合一&制度，即土地、房产合并办理《房地产权证》，有关房地产交易、过户、抵押直接到房产管理部门办理。
&&&&&&& 涉案房地产属于&两证合一&。佛山银行依法到佛山市三水区建设局办理了《房地产他项权证》，无须另行到国土部门办理他项权登记手续。
执行法院承办法官并不了解广东省房地产登记制度，因而对佛山银行抵押权的提出质疑。针对该质疑，我所律师于日向三水区国土局提交《咨询函》，要求其对&两证合一&房地产的抵押登记程序进行书面函复。
&&&&&&& 经我所律师反复沟通、协调，日，三水区国土局作出《关于某有限公司佛山三水支行对〈房地产权证〉&两证合一&有关问题的复函》，明确：&权利人已到区建设局办理了&两证合一&的房地产他项权登记的，视同办理了土地他项权利登记，无需再到我局办理土地他项权登记。&
&&&&&&& 日，三水区国土局应我所律师申请，再次复函明确：涉案房地产中房产及土地已于日办理了抵押登记，抵押权人为佛山银行。
&&&&&&& 此时，执行法院对佛山银行抵押权不置可否，表示待涉案房地产拍卖成交后再处理。同时，如果涉案房地产拍卖价款可清偿佛山银行及执行法院所执行案件的债权，有关抵押权的争议将不复存在。
&&&&&&& 五、第一轮处置（三次拍卖、一次变卖）。
&&&&&&& 执行法院、吴江市法院将涉案房地产移交禅城区法院处置，是快速实现佛山银行债权的最佳执行方案；但在执行法院、吴江市法院拒绝移交的情况下，协调、敦促两法院启动涉案房地产拍卖程序，主张优先受权成为唯一途径。2009年4月，吴江市法院同意由执行法院统一处理涉案房地产。
&&&&&&& 1、评估。2009年5月，执行法院委托佛山市南兴宇房地产与土地评估有限公司、佛山市盈正房地产土地评估有限公司，对涉案房地产进行评估。两评估公司分别出具《土地估价报告》、《房地产估价报告》，涉案房地产中土地估价人民币1847.6万元，房产估价人民币1393.1万元，合计人民币3240.7万元。
&&&&&&& 2、确定拍卖。2009年7月，我所律师第二次远赴山东省烟台市，就涉案房地产的拍卖、变卖事宜与执行法院进行协。由于圣龙公司拖欠工人工资，相关案件正在佛山市三水区人民法院（下称三水区法官）执行，2009年8月，我所律师协同执行法院法官到三水区法院，商讨拍卖确定第一次方案。
&&&&&&& 3、三次流拍。经我所律师协调，最终确定于日，对涉案房地产进行第一次拍卖，起拍价人民币3240.7万元。该次拍卖因无人缴纳保证金而流拍。
&&&&&&& 日至10日，为促使执行法院依法继续加大力度拍卖涉案房地产，我所律师协同佛山银行领导前往山东省烟台市牟平区，与执行法院进行沟通，最终确定同意降价拍卖方案。
&&&&&&& 日、2010年月1月8日，涉案房地产进行第二次、第三次拍卖，但均因无人缴纳保证金而流拍，第三次拍卖起拍价为人民币2210万元。
&&&&&&& 4、变卖不成。2009年12月，我所律师第四次赴山东省烟台市，协商确定了涉案房地产变卖方案。日，执行法院以人民币2210万元公开对涉案房地产进行变卖，但仍无人应买。
&&&&&&& 在我所律师的推动之下，涉案房地产按照预定方案进行了第一轮总共三次拍卖及一次变卖。但受金融危机影响，当时房地产市场低迷，土地、房产有价无市。涉案房地产虽然两次降价，却未能成交。佛山银行债权未能及时实现，使我所律师倍感压力。
&&&&&&& 六、执行法院拒绝以物抵债。
&&&&&&& 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条二款规定：&第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。&
&&&&&&& 涉案房地产经三次拍卖流拍，公告变卖也无人买受。圣龙公司其他债权人均普通债权人，且债权标的额较小，均不愿意申请以物抵债。此时，佛山银行面临两种选择：
&&&&&&& 第一，申请将涉案房地产以物抵债；
&&&&&&&&第二，申请对涉案房地产采取其他执行措施，例如重新评估、拍卖。
&&&&&&&&2010年2月，为明确涉案房地产进一步处置方案，我所律师与执行法院进行多次沟通。该院承办法官认为，如对涉案房地产重新评估、拍卖，执行成本高、耗时长，且必须征得各债权人、圣龙公司的同意，难度极大，建议佛山银行申请以物抵债。佛山银行考虑到短时间内无法对涉案房地产进行重新评估、拍卖，为尽快实现部分债权，同意申请以物抵债。
&&&&&&&&2010年3月，我所律师代理佛山银行向执行法院提交《以物抵债申请书》，以抵押权人的身份请求将涉案房地产以第三次拍卖价格人民币2210元优先抵债，并同意承担评估费、执行费合计约人民币10万元。
通过以物抵债实现佛山银行的债权，本案似乎可以就此了结。然而，执行法院承办法官却再次抛出&佛山银行没有在佛山市三水区国土资源局办理土地抵押登记手续，对土地部分不享有抵押优先受偿权&的论调，认为该院第一顺位查封土地，其案件申请执行人烟台金属公司债权应第一顺位受偿，要求佛山银行补交人民币356万元后才能申请以物抵债。我所律师依据禅城区法院《民事调解书》、三水区国土局《复函》向其说明情况。但其依然态度强硬，并且拒绝出具书面答复。
&&&&&&&&对错误的执行行为无法通过与承办法官的沟通纠正，只能通其上级法院监督，或者由与案件有关的法院进行协调。
&&&&&&& 2010年5月、6月，我所律师分别向最高人民法院（下称最高院）、山东省高级人民法院（下称山东省高院）、烟台市中级人民法院（下称烟台市中院）递交《监督执行申请书》，向广东省高级人民法院（下称广东省高院）、佛山市中级人民法院（下称佛山市中院）、禅城区法院递交《协调执行申请书》，请求监督、协调执行法院依法执行。
&&&&&&& 申请监督执行之后，烟台市中院虽多次过问，但未明确处置方案；申请协调执行后，禅城区法院需要逐级上报，耗费时日，效果未现。在半年之内，我所律师四处奔走，案件却没有实质进展。
&&&&&&& 七、第二轮处置（四次拍卖）。
&&&&&&&&申请以物抵债未果，案件久拖不决。虽然申请重启拍卖困难重重，但我所律师不会放过任何尝试的机会。经过不懈努力，终于促成涉案房地产进行第二轮处置。
&&&&&&&& 1、协商重启。2011年1月份，我所律师第五次前往山东省烟台市。经过沟通， 执行法院最终同意重启涉案房地产拍卖程序。同时，为确保拍卖顺利进行，承办法官同意协同我所律师，与三水区法院进行协调，争取配合；与圣龙公司、吕某及其他债权人沟通，以取得同意重启拍卖。
&&&&&&&& 2011年2月到3月份，我所律师三次前往三水区法院，沟通重新拍卖事宜。三水区法院同意重新拍卖，并表示其将与圣龙公司、吕某沟通，促使其同意重新拍卖。
&&&&&&&& 经过前期多方沟通、协调，日，在三水区法院的召集下，执行法院承办法官、吕某以及佛山市三水区大塘镇政府等债权人，就涉案房地产的处置进行协商。最终各方一致同意重启拍卖，拍卖成交后再处理分配事宜。
&&&&&&&& 2、重新评估。日，执行法院委托烟台国诚资产评估事务所（下称烟台国诚评估所）对涉案房地产进行评估。经评估，土地的评估值为人民币17,551,900.00元，房屋的评估值为人民币14,780,000.00元。合计人民币32,331,900.00元。
&&&&&&&& 3、拍卖成交，竞买人毁约。日，执行法院委托拍卖机构对涉案房地产进行第一次拍卖，起拍价人民币32,331,900元，但因无人缴纳保证金而流拍。
&&&&&&&& 日，拍卖机构对涉案房地产进行第二次拍卖，起拍价为人民币25,865,520元。经竞拍，涉案房地产最终由谭荣以人民币3050万元竞得。
&&&&&&&& 涉案房地产以超出预期数百万元的价格拍卖成交，出乎我们的意料；然而更出乎意料的是，谭荣竞然未在规定期限内足额支付拍卖价款！
&&&&&&& 在多次催促仍未支付的情况下，日，执行法院作出裁定：涉案房地产重新拍卖，重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用由谭荣补交，拒不补交，强制执行。
&&&&&&&& 4、第四次拍卖成功。日，拍卖机构根据执行法院裁定，对涉案房地产重新进行第三次拍卖，起拍价仍为人民币25,865,520元，但因无人缴纳保证金而流拍。
&&&&&&&& 日，拍卖机构对涉案房地产进行第四次拍卖，起拍价为不低于人民币20,692,416元。经竞拍，涉案房地产以人民币2070万元成交。买受人如期支付了全部拍卖价款人民币2070万。
&&&&&&&&八、投诉执行行为违法。
&&&&&&&&涉案房地产拍卖价款人民币2070万元，加上谭荣在原拍卖过程中缴纳的保证金币人民币350万元，合计人民币2420万元，扣除原拍卖佣金人民币75万元，余下人民币2345万元可供分配。
&&&&&&& 《最高人民法院关于执行款物管理工作的规定(试行)》第九条　规定：&执行款到账后，执行法院应当在一个月内核算执行费用和执行款，并及时通知申请执行人办理取款手续。需要延期划付的，应当在期限届满前书面说明原因并报主管院领导审查批准。&依法，涉案房地产拍卖价款日到账后，执行法院应在一个月内进行分配。然而虽然反复申请，执行法院在长达10个月的时间内拒绝分配。
&&&&&&& 1、承办法官执行违法。日，我所律师第六次赶赴山东省烟台市，与执行法院协商涉案房地产拍卖价款。不出所料，承办法官旧调重弹，再次质疑佛山银行对土地的抵押登记程序存在瑕疵；提出佛山银行依据《民事调解书》向禅城区申请执行时，圣龙公司仅人民币100万元债务到期，禅城区法院受理佛山银行申请执行标的人民币2800多万元违法；佛山银行除人民币100万元外，余下债权已超过申请执行期限，不受法律保护，优先受偿金额仅为人民币100万元。因此，建议佛山银行与烟台金属公司协商分配方案，同意由该公司第一顺受偿，余款可考虑由佛山银行受偿。对此，我所律师明确拒绝。
同时，执行法院根据烟台国诚评估所的主张，提出从涉案房地产拍卖价款中扣除评估费人民币90万元。该评估费金额，超过《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费通知》【计价格（号】和《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》【计价格（号】规定标的十五倍！我所律师明确表示反对。
&&&&&&& 2、执行分配听证会没结果。为确定分配方案，经我所律师要求，执行法院于日召开听证会，对涉案房地产拍卖价款的分配进行听证。我所律师第七次前往山东省烟台市，代理佛山银行参加听证会。
&&&&&&& 听证会上，我所律师依禅城区法院《民事调解书》、三水区国土局复函等大量证据材料，有力地论证了涉案房地产属于佛山银行抵押物，其拍卖价款应由佛山银行优先受偿。
&&&&&&& 听证会后，我所律师反反复复与执行法院联系，请求依法裁决确认佛山银行的优先受偿的主张，依法分配涉案房地产拍卖价款。然而得到的除了不同理由的拖延之外，没有任何明确的答复。
&&&&&&& 3、多方投诉要求分配拍卖款。执行法院迟迟未作出分配方案，佛山银行遂进行多方投诉。
日，佛山银行向山东省烟台市政法委、烟台市中院提交《关于圣龙公司六处房地产处置价款的分配意见的报告》。
&&&&&&& 日，佛山银行向禅城区法院、佛山市中院提交《关于依法呈请最高人民法院协调山东省执行案的报告》。
&&&&&&& 2012年4月，佛山银行向烟台市中院、山东省高院、最高人民法院提交《关于依法监督烟台市执行法院分配执行财产的报告》，向执行法院院长提交《关于依法尽快分配执行款的报告》。
&&&&&&& 九、烟台市物价局否定高额评估费。
&&&&&&& 烟台国诚评估所的主张，涉案房地产拍卖价款高达评估费人民币90万元，超过法定标准15倍！明显属于价格欺诈！日，我所律师向山东省物价局、烟台市物价局提交《关于查处烟台国诚评估所违规收费的申请》，主张烟台国诚评估所收取评估费人民币90万元违法违规，应予以查处。
&&&&&&& 经沟通，我所律师的主张获得支持。日，烟台市物价局向烟台国诚评估所送达《关于纠正烟台国诚资产评估事务所评估广东佛山房产评估收费的函》【烟价函（2011）25号】，并抄送佛山银行。该函明确要求：&烟台国诚评估所接到该函后，立即纠正原有的计费方法和收费金额，按照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费通知》和《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》中有关收费条款重新收评估费。&
&&&&&&& 涉案房地产评估价值人民币人民币32,331,900.00元，按上述规定的标准计算，评估费仅为人民币人民币68,997.85元。
&&&&&&& 十、债务人制造执行障碍。
&&&&&&& 日，圣龙公司、吕某、曾某向禅城区法院提出执行异议，主张佛山银行除人民币100万元外，余下债权已超过申请执行期限，不受法律保护，优先受偿金额仅为人民币100万元。该主张与执行法院主张如出一撤！难道圣龙公司等是否是受人怂恿，向禅城区法院提出异议？
&&&&&&& 禅城区法院出具的涉案《民事调解书》第三项明确：&如圣龙公司吕某、曾某未按期足额偿还上述任何一期款项，佛山银行有权随时向禅城区法院申请采取强制执行措施。&
&&&&&&& 日，禅城区法院作出（2012）佛禅法执异字第56号《民事裁定书》，认为圣龙公司等未履行第一期还款义务，佛山银行就全部债权向法院申请执行的条件成就，不存在还款期届满前申请执行及其余债权丧失申请执行问题，裁定：驳回圣龙公司、吕某、曾某异议。
&&&&&&& 上述《民事裁定书》不仅驳回了圣龙公司等的异议，更有力反驳执行法院的主张，为佛山银行主张优先分配涉案房地产拍卖价款扫除障碍。
&&&&&&& 十一、执行协调初显效果。
&&&&&&& 经我所律师反复沟通、协调，本案受到相关法院的高度重视，法院协调机制得以启动。
2012年5月上旬，禅城区法院派员前往山东省烟台市，与烟台市中院、执行法院沟通协调涉案房地产拍卖价款分配。
&&&&&&& 禅城区法院逐级将本案上报，后本案被列为广东省高院重点督办金融案件。广东省高院发函亦要求山东省高院监督执行法院执行行为，同时指令佛山中院、禅城区法院做好协调工作。
&&&&&&& 日，禅城区法院再次派员前往山东省烟台市，与执行法院进行沟通协调。执行法院表示可将涉案房地产的拍卖价款人民币1500万元先行拨付给佛山银行，余款各方协调后另行处理。
&&&&&&& 2012年7月初，最高院发函要求广东省高院督办本案。
&&&&&&& 日，执行法院将人民币1500万元划付禅城区法院。日，禅城区法院将该笔款项划付佛山银行。
&&&&&&& 通过不懈努力，长期的沟通、协调，经历了长达三年多时间，佛山银行终于收回第一笔抵押债权人民币1500万元！ 十二、风云再变。
&&&&&&& 佛山银行虽然实现了部分债权，但涉案房地产拍卖价款并未分配完毕。我所律师穷追不舍。
&&&&&&& 1、申请分配余款。日，我所律师向执行法院递交《关于划付余下拍卖款845万元及继续执行的申请书》，请求该院依法尽快划付余下拍卖价款人民币845万元给佛山银行，同时依法强制执行谭荣补缴两次拍卖价款差额人民币675万元。
&&&&&&& 随后，我所律师就两项申请继续联系执行法院，该院不断以正在处理拖迟。我所律师意识到，执行法院可能会拒绝将剩余拍卖价款划付佛山银行，遂再次请禅城区法院、佛山中院继续协调。
&&&&&&& 2、再次协调。日，佛山中院、禅城区法院、三水区法院联合派员前往山东省烟台市，与烟台市中院、执行法院协调抵押房地产剩余拍卖价款，得到的答复仅仅为：待讨论后作出处理。
&&&&&&& 3、违法分配。日，执行法院向佛山银行送达（2008）烟牟执字第1006-8号《通知书》。
&&&&&&& 该通知为：涉案房地产中土地的拍卖款项由烟台金属公司第一顺位受偿，不支持佛山银行对涉案房地产拍卖款项全部受偿的请求；涉案房地产的拍卖价款人民币2420万元（含第一次拍卖保证金人民币350万元），扣除该院已退付给佛山银行的执行款人民币1500万元、烟台金属公司第一顺位受偿人民币480万元及评估费人民币90万元后，余款再退付佛山银行。十三、执行尚未成功，仍需继续努力。
&&&&&&& 面对执行法院违法分配、违法执行，我所律师并未退缩，依法继续坚持正确主张。
日，我所律师代理佛山银行出具《关于不服拍卖价款分配方案的异议书》，并立即提交给执行法院。请求该院撤销上述《通知书》，并另行依法作出分配方案，优先清偿佛山银行对涉案房地产的抵押债权。
&&&&&&& 同日，我所律师向禅城区法院、佛山市中院提交《关于继续协调执行法院分配拍卖价款的申请》，向烟台市中院提交《关于依法监督执行法院纠正错误执行行为的报告》，请求上述法院协调、监督执行法院的违法执行行为。
&&&&&&& 我所律师为了实现佛山银行的债权，正在努力之中。努力，不一定成功；不努力，肯定不成功。
&&&&&&& 第三部分& 办案体会
&&&&&&& 漫长的执行之路，无数的重重困难，违法的执行行为，并不能打击我所律师坚定的信心，也无法阻止我所律师收回抵押债权的决心。四年的时间里，在我所律师的不懈努力下，佛山银行已经收回1500多万元的债权。道路，越走越宽敞。
&&&&&&& 一、不畏艰难，不计成本。
&&&&&&& 没有付出就没有收获。
&&&&&&& 执行法院敷衍的态度并不重要，重要的是我所律师用心办这个案子。与执行法院的沟通毫无进展，涉案房地产一次又一次地流拍，公告变卖无人买受，以物抵债遭无理拒绝&&面对重重困难，我所律师毫不气馁，积极寻找各种方法推进涉案房地产的拍卖成交。
&&&&&&& 我所律师为了收回抵押债权，七赴山东。这个案子的律师费并不是很多，每次往返的巨额开销，都会让我所律师头疼。可&受君之托，忠君之事&，我所律师义无反顾、不计成本地前往山东出差，和执行法院进行面对面的多次沟通。
&&&&&&& 也正是这种面对面的协商沟通，执行法院的法官无法轻易搪塞。这为本案取得关键性进展打下良好的基础。
&&&&&&& 二、有的放矢，关键攻坚。
&&&&&&& 打蛇打七寸。
&&&&&&& 我所律师对本案进行详细的研究，抓住了本案的两个重点：一是涉案房地产抵押权问题，一是高额评估费问题。于是，我所律师针对这两个重点，开展一系列工作，寻找一切有利的证据。
&&&&&&& 执行法院认为佛山银行抵押权不及于涉案房地产的土地。为此，我所律师两次向三水国土局咨询，并得到书面函复，确认房产及土地已于日办理了抵押登记，抵押权人为佛山银行。我所律师将三水国土局的复函、抵押合同、涉案房地产的他项权证整理成一整套证据，结合禅城区法院生效法律文书，提交给执行法院，主张佛山银行对涉案房地产的抵押权，要求该院优先清偿佛山银行抵押债权。
&&&&&&& 同时，执行法院拟按照烟台国诚评估所主张扣除评估费人民币90万元。为此，我所律师向山东省物价局、烟台市物价局反映烟台国诚评估所违法违规收费的问题。在我所律师努力下，烟台市物价局向烟台国诚评估所发函要求其纠正错误收费。得道多助，合法走遍天下。&&&&&&
&&&&&&& 三、相信法律，持之以恒。
&&&&&&& 法律必须被信仰。
&&&&&&& 执行法院违法分配行为，并不能打击我所律师相信法律的决心。依《物权法》，佛山银行对涉案房地产享有抵押权；依禅城区法院《民事调解书》，佛山银行抵押权应优先受偿；依涉案房地产的《他项权证》、三水国土局的书面函复，佛山银行对涉案房地产的抵押权合法合理。
&&&&&&& 我所律师坚信，佛山银行对涉案房地产的抵押权自日那一天就开始存在，并不因为执行法院的否认而消灭。法律，最终会给我们一个满意的答复。日佛山银行收回1500万元，预示着一个良好的开头。
&&&&&&& 阳光总在风雨后。正义经常迟到，但她从不缺席。