银基发展(000511)-公司公告-银基发展：连云港市丽港稀土实业有限公司拟引进投资者对其增资事宜涉及的连云港市丽港稀土实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告-股票行情中心 -搜狐证券
（000511）
银基发展：连云港市丽港稀土实业有限公司拟引进投资者对其增资事宜涉及的连云港市丽港稀土实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告&&
连云港市丽港稀土实业有限公司
拟引进投资者对其增资事宜涉及的
连云港市丽港稀土实业有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
中铭评报字[2012]第 0087 号
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一二年十一月十二日
连云港市丽港稀土实业有限公司拟引进投资者对其增资事宜涉及的该公司股东全部权益价值项目资产评估报告
评估报告声明................................................................................................................................ 1
资产评估报告摘要 ....................................................................................................................... 2
资产评估报告正文 ....................................................................................................................... 6
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况 ................... 6
二、评估目的 ..................................................................................................................... 13
三、评估对象和评估范围 ................................................................................................ 13
四、价值类型及其定义 .................................................................................................... 19
五、评估基准日 ................................................................................................................. 20
六、评估依据 ..................................................................................................................... 20
七、评估方法 ..................................................................................................................... 23
八、评估程序实施过程和情况 ....................................................................................... 31
九、评估假设 ..................................................................................................................... 32
十、评估结论 ..................................................................................................................... 34
十一、特别事项说明 ........................................................................................................ 35
十二、评估报告使用限制说明 ....................................................错误！未定义书签。
十三、评估报告日 ..........................................................................错误！未定义书签。
评估报告附件.............................................................................................................................. 39
评估明细表
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International
连云港市丽港稀土实业有限公司拟引进投资者对其增资事宜涉及的该公司股东全部权益价值项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的
内容是客观的，我们的分析、判断和推论，以及出具的报告遵循了资产评估准则和
相关规范，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提
供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交
易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资
产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在
的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。
九、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制。
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连云港市丽港稀土实业有限公司拟引进投资者对其增资事宜涉及的该公司股东全部权益价值项目资产评估报告
连云港市丽港稀土实业有限公司
拟引进投资者对其增资事宜涉及的
连云港市丽港稀土实业有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
中铭评报字[2012]第 0087 号
连云港市丽港稀土实业有限公司：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的
评估程序，对连云港市丽港稀土实业有限公司拟引进投资者对其增资事宜涉及的连
云港市丽港稀土实业有限公司的股东全部权益在 2012 年 8 月 31 日的市场价值进行了
评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、经济行为：连云港市丽港稀土实业有限公司，拟引进投资者对其增资事宜
二、评估目的：确定连云港市丽港稀土实业有限公司企业股东全部权益评估基
准日的市场价值，为其拟引进投资者对其增资事宜提供参考意见。
三、评估对象：为连云港市丽港稀土实业有限公司企业整体股东全部权益的市
四、评估范围：为连云港市丽港稀土实业有限公司的全部资产及负债，以被评
估单位以审计结果为基础填写的评估申报表为准。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日：2012 年 8 月 31 日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格
七、评估方法：资产基础法和收益法。本次评估分别采用资产基础法和收益法
两种方法进行。在依据实际状况充分、全面分析后，最终以收益法的评估结果作为
评估报告使用结果。
八、评估结论：
经实施评估程序后，于评估基准日，委估股东全部权益在持续经营等假设前提
下的市场价值为 41,000.59 万元，较账面价值评估增值 36,087.62 万元，增值率为
734.54 %。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表（收益法）
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连云港市丽港稀土实业有限公司拟引进投资者对其增资事宜涉及的该公司股东全部权益价值项目资产评估报告
被评估单位：连云港市丽港稀土实业有限公司
金额单位：人民币万元
增值率（%）
D = C / A×100%
非流动资产
递延所得税资产
所有者权益
评估结论详细情况详见收益法评估明细表。
九、特别事项：评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。
（一）产权瑕疵
连云港市丽港稀土实业有限公司纳入评估范围的房屋 18 栋（项），其中：9 栋，
建筑面积合计为 1,411.44m2，无房屋产权证。
根据连云港市丽港稀土实业有限公司的承诺，确定纳入评估范围的资产除上述事
项外不存在其他产权瑕疵。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
1.存货期末余额中有 2,782.53 万元的铈富集物 1,381.51 吨用于贷款抵押担保。
2.评估基准日有账面价值为 224.02 万元的机器设备和 195.44 万元的房屋产权用于
贷款担保。
3. 评估基准日有账面价值为 349.18 万元的土地使用权用于贷款担保
4. 连云港市丽港稀土实业有限公司为江苏省东海县丽港稀土材料厂从东海县农
村信用合作联社青湖信用社借入将于 2013 年 7 月 9 日到期的 60 万元提供担保。
除上述事项外，根据连云港市丽港稀土实业有限公司的承诺，确定纳入评估范
围的资产、负债不涉及其他未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
本公司与沈阳银基发展股份有限公司（股票代码 000511）于 2012 年 9 月 26 日签
署合作意向书，协议合资合作事宜。
根据沈阳银基发展股份有限公司公开披露的信息中显示：“银基发展通过投资
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与丽港稀土合作进入稀土产业,包括稀土冶炼分离, 稀土金属提纯,稀土废料回收提
取,伴生钍资源回收以及应用领域的稀土合金(含稀土镁合金), 抛光,发光,催化剂,
永磁材料等,并在有条件时介入稀土矿产资源的开发,形成从稀土金属提取到应用产
品生产的高附加值产业链,并加大研发高新技术,成为国内稀土行业领先的高科技企
业.双方原则上主要以合资的方式合作, 同时不排除其他灵活方式。合作主体包括丽
港稀土主体,或其稀土应用专业的子公司,进出口公司,参股稀土产业其它公司等。”
连云港市丽港稀土实业有限公司股东于 2012 年 11 月 8 日对公司进行进行增资。
本次增资共计 1,500.00 万元，增资完成后注册资本和实收资本均为 3,000.00 万元，已
经连云港大为联合会计师事务所审验，并出具了连大会验（ 号验资报告。
除上述事项外，根据连云港市丽港稀土实业有限公司的承诺，截止评估报告日，
公司不存在其他需要披露的重大期后事项。
（四）在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则
规定的程序和方法
（五）其他需要说明的重要事项
1．勘察受限
（1）评估师在未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评
估师在假定产权持有者提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，在未
借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出判断。
（2）评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部
分）做技术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提
下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估结论中应交税费的评估值是根据核实后的账面值确定的。应交税费应
以税务机关的税务清算为准。
3．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
4．本次评估本公司采用收益法作为评估结论，并且采用净现金流折现的方式。
因此，我们得出的结论是被评估企业在控股状态下的股东全部权益价值，特提请报
告使用者在引用本评估报告结论作为连云港丽港稀土实业有限公司控股权或少数股
权交易参考时，应在本评估结论基础上考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或
折价的影响。
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5．本次评估收益法没有考虑通货膨胀因素对评估对象价值的影响。
6．本次评估结果是为本次评估目的，根据公开市场原则和一些假设前提下对评
估对象的公平市场价值的评估。
十、报告使用有效期：本评估报告的使用有效期为自评估基准日起一年，即从
2012 年 8 月 31 日起至 2013 年 8 月 30 日的期限内有效。
十一、评估报告日
本评估报告正式提出日期为 2012 年 11 月 12 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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连云港市丽港稀土实业有限公司
拟引进投资者对其增资事宜
涉及的连云港市丽港稀土实业有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
中铭评报字[2012]第 0087 号
连云港市丽港稀土实业有限公司：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法按照必要的评
估程序，对连云港市丽港稀土实业有限公司拟实施增资事宜涉及的连云港市丽港稀
土实业有限公司的企业股东全部权益在 2012 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况
本次资产评估项目系连云港丽港稀土实业有限公司委托，被评估单位也为连云
港市丽港稀土实业有限公司，委托方以外的其他评估报告使用者为拟对其增资的单
位和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
1．注册登记情况
称：连云港市丽港稀土实业有限公司（以下简称“丽港稀土公司”）
注 册 号：369
所：江苏省连云港市连云区经六路10号
法定代表人：李普沛
注册资本：人民币壹仟伍佰万元整
实收资本：人民币壹仟伍佰万元整
公司类型：有限公司（自然人控股）
经营期限：日至******
经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：稀土产品、稀土金属、磁性材
料、稀土氧化物系列生产、销售；经营本企业和本企业成员企业生产、科研所需的
原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务，但国家限定公司
经营或禁止出口的商品除外；经营本企业的进料加工和“三来一补”业务；出口本企业
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自产的稀土产品、稀土金属、磁性材料、稀土氧化物。
2．历史沿革
连云港市丽港稀土实业有限公司是自然人控股的有限公司。其前身为连云港市
黄海有色金属冶炼厂系股份合作制企业，根据连云港市新浦区体改办日
出具的新体改[1996]3号《关于同意成立“连云港市黄海有色金属冶炼厂”的批复》，由
李普沛及新浦制钉厂（系新浦区人民政府临洪街道办事处下属企业）于1997年1月共
同出资设立。设立时的股权结构如下表所示；
股东姓名/名称
出资额（万元）
持股比例（%）
新浦制钉厂
1998 年 9 月 10 日，新浦区临洪街道办事处及黄海有色金属冶炼厂共同出具证明，
证明新浦制钉厂将其原投资 100 万元撤股。黄海有色金属冶炼厂变更为李普沛个人独
资企业，注册资本 300 万元，并于 1998 年 09 月 14 日，取得江苏省连云港工商行政
管理局核发的《企业法人营业执照》。
股东姓名/名称
出资额（万元）
持股比例（%）
1999 年 5 月，黄海有色由个人独资企业改制称变更为连云港市丽港稀土实业有
限公司（以下简称“丽港稀土公司”）。根据连云港市新浦审计事务所 1999 年 5 月 4
日出具的连新审所验（99）169 号《审计报告》，截止 1999 年 3 月 31 日黄海有色净
资产合计 1,557,000.81 元，因此在黄海有色改制变更为丽港稀土时，将黄海有色净资
产 1,557,000.81 元中的 1,500,000.00 元作为丽港稀土的注册资本，57,000.81 元作为丽港
稀土的资本公积金（见连云港市新浦审计事务所 1999 年 5 月 4 日出具的连新审所验
（99）26 号《验资报告》）。
根据 1999 年 5 月 5 日李普沛及李斌签订的《出资协议书》及连云港市新浦审计
事务所 1999 年 5 月 4 日出具的连新审所验（99）26 号《验资报告》，在黄海有色改
制变更为丽港稀土时，丽港稀土注册资金 150 万元，李普沛将 30 万元股权转让给李
斌，由此新组建的丽港稀土股东为李普沛及李斌两人。
股权转让后股权结构如下表所示：
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股东姓名/名称
出资额（万元）
持股比例（%）
2000 年 8 月 28 日，丽港稀土增资至 900 万元，增资行为业经连云港市东方联合
会计师事务所于 2000 年 8 月 30 日出具的连东会验[2000]第 25 号《验资报告》进行了
验证，增资后股权结构如下表所示：
金额单位：万元
原注册资本
本次增资额
本次增资后出资情况
2001 年 4 月 24 日，丽港稀土增资至 1000 万元，增资行为业经连云港市东方联
合会计师事务所于 2001 年 4 月 24 日出具的连东会验[2001]第 25 号《验资报告》进
行了验证，增资后股权结构如下表所示：
金额单位：万元
原注册资本
本次增资后出资情况
2010 年 7 月 12 日，朱春晓将其 100 万元股权以 100 万元价格转给李斌，转让后
股权结构如下表所示：
金额单位：万元
出资比例（%）
2010年8月，增资至1500万元，增资行为业经徐州华兴会计师事务所于出具《验
资报告》进行了验证，增资后股权结构如下表所示：
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金额单位：万元
原注册资本
本次增资额
本次增资后出资情况
2010年9月，李斌将持有的丽港稀土195万元股权以人民币195万元价格转让给狄
建廷、李斌将持有的丽港稀土120万元股权以人民币120万元价格转让给孙步高、李斌
将持有的丽港稀土120万元股权以人民币120万元价格转让给汪忠洲、李斌将持有的丽
港稀土75万元股权以人民币75万元价格转让给高建，转让后股权结构如下表所示：
出资额（万元）
出资比例（%）
2011年4月，汪忠洲将120万元股权以120万元价格转让给狄建廷，转让后股权结
构如下表所示：
出资额（万元）
出资比例（%）
2011年4月，孙步高将120万元股权以120万元价格转让给李斌，转让后股权结构
如下表所示：
出资额（万元）
出资比例（%）
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出资额（万元）
出资比例（%）
2011年5月，高建将15万元股权以15万元价格转让给陈燕，转让后股权结构如下
出资额（万元）
出资比例（%）
3．组织架构
李普沛、李斌、金同梅
丽港稀土公司最高权力机构为股东会，行使公司章程规定的职权。公司高管 9
名，任职情况为董事长李普沛；总经理李斌；副总经理庞忠良；财务副总金同梅、
营销副总经理；魏志雄是技术总监；王庆是质量技术部长；周信友是生产运作部长；
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杨健是安全环保部长；王金伟是中心化验室主任。丽港稀土公司组织架构见上表。
（以上这种表达口语话的，正常的说法是：“技术总监魏志雄”）
截止评估基准日丽港稀土公司在册职工为 210 人
4．经营业务范围
连云港市丽港稀土实业有限公司是集稀土精矿分解到单一稀土分离提纯为一体
的中型民营企业。公司是集科、工、贸于一体的现代化新型企业，是国内目前少数
几家能大批量生产高纯氧化铈（99.99%）的企业之一。采用先进的分离技术共有近30
种产品。产品主要广泛用于玻璃行业、石油化工、冶金机械、超导材料、抛光及荧
光材料中。
5．主要经营业绩
公司客户25家，年总销售额3亿多元，环保达标,化工废物完全循环利用，实现零
排放，拥有国家生产指令性计划和国内拥有处理稀土放射性废渣(钍)的技术，是国内
目前少数几家能大批量生产高纯氧化铈（99.999%）的企业。
公司自成立以来一直以研发具有一定科技含量的稀土产品为主攻目标，在未来
的发展中，企业有望成为国内稀土工业最具科技实力的成长型企业，和具有国际竞
争力的一流稀土深加工企业。
6．近三年来企业的资产、负债和经营情况
丽港稀土日至日的资产状况：
财务状况表
金额单位：人民币元
流动资产：
交易性金融资产
其他应收款
其中:原材料
库存商品(产成品)
流动资产合计
非流动资产：
固定资产原价
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减：累计折旧
固定资产净值
减：固定资产减值准备
固定资产净额
递延所得税资产
非流动资产合计
流动负债：
应付职工薪酬
其中：应付工资
应付福利费
其他应付款
流动负债合计
非流动负债：
负 债 合 计
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（股本）
实收资本（或股本）净额
其中：法定公积金
未分配利润
归属于母公司所有者权益合计
所有者权益合计
负债和所有者权益总计
经营状况表
金额单位：元人民币
一、营业总收入
其中：营业收入
其中：主营业务收入
其他业务收入
二、营业总成本
其中：营业成本
其中：主营业务成本
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其他业务成本
营业税金及附加
其中:业务招待费
其中：利息支出
资产减值损失
三、营业利润
加：营业外收入
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额
减：所得税费用
五、净利润
2010 年、2011 年、2012 年 1-8 月财务状况和经营状况已经大信会计师事务所有限
公司北京分所审计，并出具了大信北分审字（2012）第 145 号标准无保留意见审计报
告；2009 年财务状况和经营状况未经审计。
（三）其他评估报告使用者概况
拟对其增资的单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（四）委托方和被评估单位之间的关系
委托方与被评估单位之间为同一方。
二、评估目的
确定连云港市丽港稀土实业有限公司企业股东全部权益评估基准日的市场价
值，为连云港市丽港稀土实业有限公司拟引进投资者对其增资事宜提供参考意见。
该经济行为已于日获《连云港市丽港稀土实业有限公司股东会决议》
文件的批准。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
评估对象为丽港稀土公司的股东全部权益市场价值，涉及的评估范围为丽港稀
土公司申报的于评估基准日的经审计后的资产和负债，总资产账面价值 34,957.70 万
元，总负债账面价值 30044.72 万元，净资产账面价值 4912.98 万元。具体的资产、负
债项目内容以丽港稀土公司根据审计后的全部资产、负债数据为基础填报的评估申
报表为准，凡列入申报表内并经过丽港稀土公司确认的资产、负债项目均在本次评
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估范围内。各类委估资产、负债在评估基准日的账面价值如下表：
金额单位：人民币元
资产负债表
流动资产：
流动负债：
6,784,325.53
49,000,000.00
交易性金融资产
1,000,000.00
7,352,000.00
6,351,049.15
132,767,092.84
41,933,588.89
76,115,673.15
其他应收款
34,293,055.99
应付职工薪酬
375,075.38
230,271,762.91
其中:原材料
44,710,147.66
11,194,580.98
库存商品(产成品)
50,633,444.22
其他应付款
23,642,810.89
流动资产合计
320,633,782.47
流动负债合计
300,447,233.24
非流动资产：
非流动负债：
25,396,451.68
非流动负债合计
3,491,814.22
300,447,233.24
递延所得税资产
非流动资产合计
28,943,191.56
净资产合计
49,129,740.79
349,576,974.03
负债和净资产总计
349,576,974.03
以上数据业经大信会计师事务有限公司北京分所进行审计，并出具了大信北分
审字（2012）第 145 号无保留意见的审计报告。
（二）评估对象的基本情况如下
1．企业名称、类型与组织形式；
见以上被评估单位概况中的描述。
2．企业历史状况；
见以上被评估单位概况中的描述。
3．企业主要产品或服务
镧、铈、镨、钕金属生产和相关氧化物、氯化物、氢氧化物、碳酸化合物等；
各种荧光粉、稀土磁性材料、稀土蓄光材料、稀土储氢材料、石油催化剂、稀土尾
气净化剂等以及稀土合金。
4．市场和客户状况
稀土是不可再生的重要战略资源，国家对稀土开采和出口实行严格的配额制度。
2011 年，中国计划生产稀土约 10 万吨，计划出口约 3 万吨，江苏省计划冶炼分离 8400
吨。2012 年，中国第一批计划生产 4.52 万吨，计划出口 3.09 万吨。公司主要客户有
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中国有色金属出口江苏公司、徐州金石彭源稀土材料厂、溧阳罗地亚稀土新材料有
5．季节或周期因素对企业运营的影响
丽港稀土公司主营业务属稀土矿冶炼分离业务，且国家对稀土行业进行严格的
管理控制，所以不受季节和周期因素的影响。
6．企业运营常规流程
丽港稀土公司建厂以来一直从事包头矿的处理和生产。
生产流程：包头稀土精矿——硫酸焙烧——水浸出——氧化提铈——萃取全分离。
7．企业主要资产状况以及主要负债
企业有形资产主要是存货、房屋建筑物、机器设备、车辆及电子设备。各项资
产均在被评估单位的产区内，存货保管良好，其他各项有形资产使用状态良好。公
司无形资产为两项土地使用权，为厂区的工业用地，已办理土地证，权属清晰。公
司的负债主要有短期借款、应付账款、预收账款、应缴税费及其他应付款。详见资
产基础法评估明细表。
8．企业的业务情况及发展前景
丽港稀土拥有一系列独创工艺。可生产高纯的氧化铈（99.99%-99.999%）产品；
其无皂化萃取氧化提铈技术可降低消耗，减少后续工序成本约 40%；拥有小型处理
中重稀土全分离生产线，采用目前最先进的联动萃取工艺和钙皂化工艺，节约辅料
消耗 30%左右，无氨氮排放，产品纯度全部达到 99.99%以上；独创的氟处理工艺，
可直接用于抛光粉产品。
另外丽港稀土还掌握新的处理冕宁稀土精矿的环保技术，包括：
（1）用萃取的方法把氟直接做成产品（稀土氟化物用作高温固体润滑剂），大
大的缩短了前处理工艺，氟的回收率可以达到 98%以上。部分采用无皂化萃取处理，
可降低能耗、节约材料、提高产品质量。该项技术也成为冕宁稀土精矿处理的发展
（2）冕宁稀土精矿经加入溶剂后低温处理进行氟回收，生成氟化物产品，直接
用于市场销售。其余稀土做氧化提铈的处理。
（3）丽港稀土利用新工艺提取高纯氧化钍（99%-99.99%），成功的解决了包头
和四川矿生产过程中产生的放射性铁钍渣污染问题。
9．影响企业经营的宏观、区域经济因素
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（1）宏观经济环境
年“十一五”期间，中国经济年均增长 11.2%，远高于同期 3.5%的世
界平均水平。“十一五”前两年，中国经济分别增长 12.7%和 14.2%，增长势头强劲；
2008 年和 2009 年，受国际金融危机冲击，世界主要发达国家和地区经济深度衰退，
中国经济虽然受到了较大冲击，但仍然保持了 9%以上的增长率，2010 年中国经济增
长率达到 10.3%。“十一五”期间中国总体经济呈平稳较快增长态势，综合国力得到
一定提升，经济总量世界排名上升至 2010 年以来的第二位。
2011 年为“十二五”开局之年，国内生产总值达到 471564 亿元，比上年增长 9.2%。
其中，第一产业增加值 47712 亿元，增长 4.5%；第二产业增加值 220592 亿元，增长
10.6%；第三产业增加值 203260 亿元，增长 8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的
比重为 10.1%，第二产业增加值比重为 46.8%，第三产业增加值比重为 43.1%，为“十
二五”计划打开良好局面。“十一五”时期及 2011 年历年 GDP 增长率见下图：
2012 年国内生产总值依然持续增长态势，初步测算，2012 年上半年国内生产总
值 227098 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.8%。分季度看，一季度增长 8.1%，二
季度增长 7.6%。分产业看，第一产业增加值 17471 亿元，同比增长 4.3%；第二产业
增加值 110950 亿元，增长 8.3%；第三产业增加值 98677 亿元，增长 7.7%。从环比看，
二季度国内生产总值增长 1.8%。
10．所在行业现状与发展前景及竞争状况
（1）稀土行业发展状况
根据《国民经济行业分类》(GB/T )，公司属采矿行业中的稀有稀土
矿采选业务，"稀有稀土矿采选"指对在自然界中含量较小，稀散或难以从原料中提
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取，以及研究和使用较晚的金属矿开采、精选的业务。根据 2012 年《中国稀土状况
与政策》白皮书所示，我国稀土行业现状如下：
完整的工业体系。中国拥有丰富的稀土资源，稀土存量占世界存量的 23%，供应
量约占全球市场的 90%以上，包括氟碳铈矿、独居石矿、离子型矿、磷钇矿、褐钇铌
矿等，稀土元素较全。离子型中重稀土矿在世界上占有重要地位。目前已形成内蒙
古包头、四川凉山轻稀土和以江西赣州为代表的南方五省中重稀土三大生产基地，
具有完整的采选、冶炼、分离技术以及装备制造、材料加工和应用工业体系。
市场逐步完善。随着近几年我国不断推进对稀土行业的改革，稀土行业得到了
较快速的发展，市场规模不断扩大，国有、民营、外资等多种经济成分并存；市场
秩序逐步改善，企业间的兼并重组逐步推进，稀土行业“小、散、乱”的局面得到
了初步改观。
科技水平进一步提高。经过多年发展，中国建立起较为完整的研发体系，在稀
土采选、冶炼、分离等领域开发了多项具有国际先进水平的技术，独有的采选工艺
和先进的分离技术为稀土资源的开发利用奠定了坚实基础。稀土新材料产业得到稳
步发展，为改造提升传统产业和发展战略性新兴产业提供了支持。
资源过度开发。经过半个多世纪的超强度开采，中国稀土资源保有储量及保障
年限不断下降，主要矿区资源加速衰减，原有矿山资源大多枯竭。采富弃贫、采易
弃难现象严重，资源回收率较低，南方离子型稀土资源开采回收率不到 50％，包头
稀土矿采选利用率仅 10％。
生态环境破坏严重。稀土开采、选冶、分离存在的落后生产工艺和技术，严重
破坏地表植被，造成水土流失和土壤污染、酸化，使得农作物减产甚至绝收。。一
些地方因为稀土的过度开采，还造成山体滑坡、河道堵塞、突发性环境污染事件，
甚至造成重大事故灾难，给公众的生命健康和生态环境带来重大损失。而生态环境
的恢复与治理，也成为一些稀土产区的沉重负担。
产业结构不合理。冶炼分离产能严重过剩。稀土材料及器件研发滞后，在稀土
新材料开发和终端应用技术方面与国际先进水平差距明显，拥有知识产权和新型稀
土材料及器件生产加工技术较少，低端产品过剩，高端产品匮乏。稀土作为一个小
行业，产业集中度低，企业众多，缺少具有核心竞争力的大型企业，行业自律性差，
存在一定程度的恶性竞争。
价格严重背离价值。一段时期以来，稀土价格没有真实反映其价值，长期低迷，
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资源的稀缺性没有得到合理体现，生态环境损失没有得到合理补偿。2010 年下半年
以来，虽然稀土产品价格逐步回归，但涨幅远低于黄金、铜、铁矿石等原材料产品。
2000 年至 2010 年，稀土价格上涨 2.5 倍，而黄金、铜、铁矿石价格同期则分别上涨
4.4、4.1、4.8 倍。
（2）稀土行业竞争格局
1）行业集中度
我国稀土矿探明储量的矿区有 60 多处，分布于 22 个省区，以内蒙古为最，占全
国的 83%，其余分布在四川、山东以及南方、福建、湖南、广东、广西等省区。目
前全世界已发现含稀土的矿物有二百多种，其中目前有工业开采价值的约十余种。
包头白云鄂博产混合稀土精矿(含REO≥50％)富含轻稀土，平均约含氟碳铈矿 80%、独
居石 20%。四川冕宁-德昌一带及山东微山湖地区所产氟碳铈矿精矿(含REO≥50％) 亦
富含轻稀土，也伴生有少量放射性矿物。离子吸附型稀土矿，主要产地在海南、南
方、广东、广西、福建、湖南等地，因产地不同，所含轻、中、重稀土比例不同，
精矿含REO≥95％，伴生的放射性矿物甚微。独居石也富含轻稀土，主要产地在广东、
广西、湖南、湖北一带海滨砂矿中，或河流农田砂矿中。独居石精矿含REO＋ThO 2 58～
65%，其中ThO 2 5.5～7.5%，U 3O8 0.2～0.4%。
我国从事稀土冶炼分离的企业约 80-90 家，北方主要集中在包头白云鄂博一带，
以包钢稀土为代表；南方主要集中在四川冕宁、江西赣州、福建龙岩一带，以中铝
公司、中国五矿、中国有色、赣州稀土、江西铜业、广晟有色为代表。
2）行业进入壁垒
从业限制。中华人民共和国工业和信息化部公告 2012 年 第 33 号公布《稀土行
业准入条件》。该《准入条件》分项目的设立和布局，生产规模、工艺和装备，能
源消耗，资源综合利用，环境保护，产品质量，安全生产、职业病危害防治、消防
和社会责任，监督与管理，附则 9 部分，自 2012 年 7 月 26 日起实施。未达到《准入
条件》相关要求的企业，不得进行相关项目建设。
国家相关政策限制。稀土属于重要的非再生战略资源，因此国家在稀土的开发
和利用上有明确的限制规定。相继出台了《稀土矿开采总量控制指标》、《
年稀土工业发展规划》、《稀土行业准入条件》、《稀土工业污染物排放标准》等。
技术和人才限制。技术和人才资源的占有程度是稀土行业市场竞争的主导要素
之一。稀土行业的企业是否掌握了从事相关工程项目的专利或专有技术，是否具备
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了将技术、装备进行产业化结合的成熟工艺，是其参与市场竞争并获取成功的重要
因素。同时，技术和人才是密不可分的，企业是否拥有掌握上述相关技术的人才，
这些人才是否符合国家相关法律法规的规定，是否具备体现专业能力的相应的从业
资质，也是企业成功参与行业竞争的主要因素之一。因此，专有技术、成熟工艺和
相关人才资源的占有程度也是限制其他企业进入本行业的主要壁垒之一。
3）行业竞争激烈
我国北方稀土矿权较为集中包头白云鄂博稀土矿、四川冕宁地区正处于整合之
中。相较而言，南方的离子型稀土矿多分布在民营企业手中，市场常年为无序开采、
管理混乱状态。另一方面在相当长时期内，我国未意识到稀土资源 的重要性和战略
性，而将其出口作为创汇的主要任务。因 此，从 1990 年到 2007 年，我国稀土的出
口量增长了近 10 倍，可出口的平均价格却被压低到当初价格的 64 %，行业利润微薄。
此外，黑矿、暗矿、走私等现象，使得本来极低的稀土价格更是迟迟得不到回升，
加剧了行业的恶性竞争。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
公司账面记录的无形资产为两项土地使用权，土地面积共22,303.00平方米，已办
理土地使用证，法律权属清晰。公司帐外的无形资产有一项商标专用权(丽港)，已办
理商标注册证，另公司有两个专有技术正在申请专利权的过程中。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
企业未申报表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）
本次评估的账面金额引用了大信会计师事务有限公司北京分所北分审字第145号
审计报告的报表数据。根据评估业务约定书之约定，我们不再对纳入评估范围的资
产、负债账面值进行审核，直接引用大信会计师事务有限公司北京分所审定数。
经核实，委托评估的资产、负债范围与经济行为涉及的资产、负债范围一致。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型
本次评估采用持续经营、缺少流通前提下的市场价值作为选定的价值类型。
（二）价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
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评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并
在可预见的未来，不会发生重大改变。
缺少流通是指被评估股权不可以在中国证券交易市场（既上交所和深交所）竞
价交易。但可以依法采用其他方式转让、交易，即被评估股权不是国内上市公司的
流通股权。
（三）选择价值类型的理由
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易
双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
（一）根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的基准日为 2012 年 8 月 31 日。
（二）评估基准日的确定，是委托方、被评估单位根据以下具体情况协商择定
1．该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供方便。
2．评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询
价和资信调查的准确度、透明度。
3．本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日临近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、
生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因
而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同受到实质性的影
六、评估依据
（一）行为依据
1．《连云港市丽港稀土实业有限公司股东会决议》；
2．丽港稀土公司与本公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律依据
1．《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第 42 号）；
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 29 号）；
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3．《城市房地产转让管理规定》（建设部令第 96 号）；
4．《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号）；
5．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第 256 号令）；
6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第 55
7．《关于发布实施的通知》（国土资发[
8．其他有关法律法规。
（三）准则依据
1．《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2．《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
3．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[ 号）；
4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[ 号）；
5．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[ 号）；
6．《资产评估准则—评估报告》（中评协[ 号）；
7．《资产评估准则—企业价值》（中评协[ 号）；
8．《资产评估准则—机器设备》（中评协[ 号）；
9．《资产评估准则—不动产》（中评协[ 号）；
10．《资产评估准则—无形资产》中评协[ 号；
11．《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中评协[ 号；
12．《评估机构业务质量控制指南》（中评协［ 号）；
13．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18 号；
14．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[ 号）；
15．《专利资产评估指导意见》（中评协［ 号）；
16．《著作权资产评估指导意见》中评协[ 号；
17．《商标资产评估指导意见》中评协[ 号；
18．《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等（财
政部 2006 年颁布）。
（四）权属依据
1．出资证明；
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2．《中华人民共和国房屋所有权证》；
3．《中华人民共和国土地使用权出让合同》；
4．《中华人民共和国机动车行驶证》；
5．存货、重大设备购置发票；
6．其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1．《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 06 日起执行；
2．《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T）；
3．《江苏省建筑工程费用定额》（2009）；
4．连云港实施《建设工程工程量清单计价规范》(GB)有关规定；
5．江苏省建筑与装饰工程计价表；
6．连云港市工程造价管理与信息（2012）；
7．《全国统一建筑工程工期定额》（建设部建标[2000]38 号）；
8．《房屋完损等级评定标准》（城住安(1984)第 678 号）；
9．《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]第 10 号）；
10．《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[ 号；
11．《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[ 号）；
12．《基本建设财务管理规定》（财建[ 号）；
13．《关于印发固定资产投资项目概算编制若干规定的通知》（冶金系统）；
14．《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准 GB/T1）；
15．连云港市《市政府关于公布实施连云港市市区 2010 年度基准地价的通知》；
16．《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数（国家统计局）；
17．《2012 机电产品报价手册》机械工业出版社；
18．《关于发布（汽车报废标准）的通知》（国经贸[ 号）；
19．《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》（国经贸资源[ 号文）；
20．《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[ 号）；
21．机电产品、汽车、电脑市场行情；
25．《全国资产评估价格信息》；
22．《2012 年最新资产评估常用数据与参数手册》；
23．《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[ 号）；
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24．评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料。
（六）其他参考依据
1．被评估企业提供的各类《资产清查评估申报明细表》；
2．大信会计师事务有限公司北京分所出具的大信北分审字（2012）第 145 号标
准无保留意见审计报告；
3、中冶东方工程技术有限公司编制的连云港市丽港稀土实业有限公司稀土固体
废渣回收再利用生产线技术改造项目可行性研究报告；
4．被评估单位提供的 2012 年 1-8 月及前三年的企业历年经营数据；
5．被评估单位提供的 2009 年-2012 年 8 月 31 日财务经营方面的资料以及有关协
议、合同书、发票等财务资料；
6．被评估单位提供的企业未来盈利预测及相关资料；
7．评估人员从 wind 资讯网收集到的上市公司信息；
8．委托方、被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
9．委托方及被评估单位承诺函；
10．委托方及被评估单位提供的相关主要建筑物的工程图纸资料和施工决算资
11．特殊设备的安检报告；
12．评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料，以及评估过程中
参数数据选取所收集到的相关资料；
12．被评估企业提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
企业价值评估的基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。根据本次评估目
的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本
法（资产基础法）三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评
估基本方法。
根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难
于收集到足够的同类企业产权交易案例，不宜采用市场法；因此本次评估确定主要
采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）评估方法介绍
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1．资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，根据各项资产的具体情况选用适当的评估方法合理评估企业表内及表外各项
资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。即将构成企业的各种要素资产的
评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益（净资产）的价值。基本公式如下：
净资产评估值＝各单项资产评估值之和－负债评估值之和
（一）流动资产具体评估方法
1．货币资金按实存数作为评估值。其中外币资金按评估基准日的国家外汇牌价
折算为人民币。
2．交易性金融资产
（1）交易性-基金以评估基准日的收盘价为基础确定评估值。
3．应收票据在了解款项形成原因、内容、性质的基础上进行实盘，对不带息的
应收票据按票面本金确定评估值；带息应收票据按本金加上持有期利息确定评估值。
4．各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估
值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能
收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财务上计算坏账准备的方
法，估计出这部分款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；对于符合有
关管理制度规定应予核销的或有确凿证据表明无法收回的，按零值计算；各种情况
计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。坏账准备评估值为零
5．各种预付账款根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
对于能够收回相应货物的，按核实后的账面值为评估值；对于有确凿证据收不回相
应货物，也不能形成相应资产或权益的预付货款，其评估值为零。
（1）原材料、在库低值易耗品、库存商品，库存时间短、流动性强、市场价格
变化不大的采用成本法进行评估，以核实后的账面价值确定评估值；库存时间长、
流动性差、市场价格变化大的采用市价法进行评估，根据清查核实后的数量乘以现
行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得
出各项资产的评估值；对其中因失效、变质、残损、报废、无用、淘汰的原材料，
在进行鉴定的基础上，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后确定评
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（2）产成品：对于近期无销售产品，以核实后的账面值确定评估值；对于正常
销售产品以其正常销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定
评估单价，再乘以核实后的实际数量确定评估值。
（3）在产品可直接对外销售的参照产成品的评估方法进行评估；对生产环节停
留时间短且料、工、费核算方法合理，其中的原材料价格接近基准日的市场价，按
核实后账面值确定评估值；对于能将在产品折算成约当产量计算的，按折算后的产
成品，参照产成品的评估方法进行评估；对因生产产品的技术进步及产品结构调整
等情况，导致部分产品的在产品不具备继续使用的条件，按可变现值确定评估值。
（二）非流动资产具体评估方法
1．固定资产
（1）房屋类资产评估方法
房屋建筑物采用成本法进行评估（不含土地使用权价值），即在持续使用的前
提下，以重新建造该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和
综合技术分析确定成新率，据此计算评估值，计算公式如下。
评估值＝重置价值×成新率
重置价值＝建安工程造价＋前期费用及其它费用＋资金成本
1）重置成本
A．建安工程造价的确定
a．决算调整法
有决算资料的建安工程造价采用决算调整法。将委托评估范围内的房屋建筑物
按结构类型分类，选择每种结构类型中的一项或两项有代表性的建筑物，依据其竣
工图纸、竣工决算书、竣工决算资料和工程验收报告材料等资料，核定其主要工程
量，并根据现行预算定额确定造价，其他工程量及造价根据其与现行预算定额的水
平差异予以调整，计算出其评估基准日定额直接费，然后再套用现行定额费用标准
计算出建安工程造价。
b．类比推算法
无决算资料的建安工程造价采用类比推算法。将其他同类结构形式的建筑物与
该类建筑物重置建安工程造价相比较，调整其与该建筑物结构、装修、配套专业标
准等差异对建安工程造价的影响因素，确定其他各同类结构建筑物重置建安工程造
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B．前期及其他费用的确定
前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政
府政策性收费是指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费，一般以工程结
算造价的百分比或单位建筑面积费率向建设单位收取，如招投标费，质量监督管理
费等。建设单位管理性成本支出，是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，
如管理人员工资等支出。
该评估项目所在地现行前期及其他费用标准如下：
可行性研究费
建筑工程造价
建设部(1992)价费字 375 号
勘察设计费
建筑工程造价
国家计委、建设部计价格[2002]10 号
质量监督费
建筑工程造价
苏价房(1999)第 13 号
建设工程监理费
建筑工程造价
国家物价局、建设部(1992)价费字 479 号
工程标底编制费
建筑工程造价
国家计委计价格[ 号
招标管理费
国家计委计价格[ 号
建筑工程造价
建设单位管理费
建筑工程造价
C．资金成本的确定
对于工程造价较大的、建设期在三个月以上的项目计算其资金成本，分别按评
估基准日中国人民银行公布的建设期贷款利率为： 六个月以内（含 6 个月）为 5.60%；
6 个月～1 年（含 1 年）为 6.00%；一至三年（含三年）为 6.15%。
D．重置成本的确定：
重置成本＝建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
重置单价＝重置价值÷建筑面积
2）成新率的确定
采用理论成新率和现场勘察成新率相结合的方法综合确定成新率。权重分别为
40%和 60%。
A．理论成新率的确定
已使用年限
理论成新率＝[1－———————×（1－残值率）]×100%
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B．现场勘察成新率的确定
完损等级的测定，首先将影响房屋成新情况的主要因素分为三部分 12 类。其中：
结构部分分五类：基础、非承重体、承重结构、屋面、楼地面；装修部分分五类：
外墙面、内墙面、门窗、顶棚、装饰；设备部分分两类：电照明、水卫。通过建筑
物造价中上述 12 类各占比重，确定不同结构形成建筑各因素的标准分值，再根据现
场勘察的实际状况，确定各部分评估完好分值。根据此分值确定完损等级。
C．综合成新率的确定
综合成新率＝理论成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
6）评估值的确定
评估值＝重置价值×综合成新率
（2）设备类资产评估方法
依据评估目的，本次设备类资产评估采用成本法，即在持续使用的前提下，以
重新购置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术
分析确定成新率，据此计算评估值。其计算公式为：
评估值＝设备重置成本×综合成新率
或评估值＝重置价值－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
1）重置成本的确定
A．不需要安装的机器设备
重置价值＝市场现价
B．需要安装的机器设备
重置成本＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋资金成本。
a．设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息，
结合评估人员进行二手设备的市场调研和收集现价资料，确定设备的购置价格。
b．运杂费及安装费的确定：根据资产具体情况及特点，运杂费考虑运输的行业
计费标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计算。
c．基础费的确定：根据设备的具体情况，无设备基础的不考虑该项费用；小设
备的基础费用含在设备安装费中一并考虑；其他设备按照实际情况考虑基础费率。
d．其他费用确定：根据资产具体情况考虑该项费用。
e．资金成本的确定：资金成本为正常建设工期内工程占用资金的资金成本。资
金成本费率为评估基准日正在执行的中国人民银行贷款利率。按工程合理的建设工
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期，整个建设工期内资金均匀投入计算。对不需安装的及安装周期短的设备不考虑
资金成本。
C．非标设备或难以询价的设备
在市场寻找相同或具有可比性的参照物、调整不同因素，确定重置价值。
D．自制设备
自制设备依据企业原设备的设计、加工资料计算所需主要材料实耗量，查近期
的材料市场价，采用采用《非标设备的综合估算办法》估算非标设备的重置成本。
E．市场寻不到参照物的设备
对少数询不到价的单台设备，在分析核实其账面原值构成的基础上，主要采取
物价指数法调整得到重置价值。
根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购
置附加税、验车及牌照等费用确定重置成本；或二手车市场价格确定重置成本。
重置价值＝购置价＋车辆购置税＋牌照费（上述价格中不含车辆使用期间的其
他各种费用）。
2）综合成新率的确定
A．对一般小型设备，进行一般性勘察，其综合成新率根据设备的工作环境、现
场勘察状况，结合其经济寿命年限来确定。
B．对重要设备，通过现场重点勘察，了解其工作环境、现有技术状况、近期技
术资料、有关修理记录和运行记录等资料，作出现场勘察状况评分值（满分 100 分），
即确定现场勘察成新率，该项权重 60%。再结合其理论成新率，该项权重 40%，采用
加权平均法来确定其综合成新率。即：
综合成新率＝理论成新率×40%＋技术鉴定成新率×60%
C．车辆的成新率，根据国家汽车报废标准的相关规定及实际行驶里程和现场勘
查的情况综合评定。
综合成新率＝理论成新率×40%＋技术鉴定成新率×60%
其中：理论成新率＝min（年限法成新率，里程法成新率）
即理论成新率取年限法成新率与里程法成新率孰低者。
E．对于超期服役且能基本正常使用的设备，根据评估师现场勘察情况，确定成
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2．无形资产-
（1）土地使用权
根据评估对象特点、土地用途和当地土地市场具体情况，采用基准地价系数修
正法进行评估。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系
数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估
宗地客观价格的方法。基本计算公式如下：
宗地地面地价=（适用的基准地价×期日修正系数×综合修正系数×其他修正系
数+开发水平差异修正）×年期修正系数（连云港市市区地价动态监测与基准地价更
新报告（2010 年度））
3．递延所得税资产包括预计负债影响的递延所得税、确认坏账准备影响的递延
所得税、确认存货跌价准备影响的递延所得税资产等，以经核实的调整后账面值作
为评估值。
（三）流动负债具体评估方法
对评估范围内的流动负债，以大信会计师事务有限公司北京分所提供的审定后
的金额为基础，对各项负债进行核实，判断各笔债务是否是委估单位基准日实际承
担的，债权人是否存在，以评估基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。
（1）收益法的基本概念
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确
定评估 P0 = ∑ DCFi +
对象价值的评估思路。收益法的基本公式为：
i) (1 + R) n
i = 1 (1 + R
式中：P0：为期初投资的价值；
Pn：为 n 年后投资的价值；
DCFi：为第 i 年年内的经营现金收益；
R：为折现率；
该基本公式可以解释为期初投资的价值等于存续持有期间经营现金收益的现值
和加上期末残值的现值。Pn 可以理解为 n 年后企业价值，也称为“残值”。对残值
的估算，在持续经营假设条件下经常采用永续年金的方法或 Gordon 增长模型的方法，
也可以采用采用市场比较的方法。
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我们通常采用全投资自由现金流折现模型，将被评估公司全投资现金流折现值
之和扣除经付息负债再经缺少流通折扣调整后加回非经营性资产净值最后得到公司
股东部分权益（企业整体、股东部分权益）价值。
（2）运用现金流的折现价值来确定资产的价值的步骤
1）逐年明确地预测预期未来一段有限时间（通常是未来 5 年）委估企业产生的
净现金流量；
2）采用适当折现率将净现金流折成现值，折现率考虑相应的形成该现金流的风
险因素和资金时间价值等因素；
3）采用一种综合的方式，如永续年金法或 Gordon 增长模型法等，确定该有限时
间段后的企业的剩余价值（残值），再将其折现为现值；
4）将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当
折扣调整后确定股权价值。
（3）各评估参数的确定
1）自由现金流量的确定
本次评估采用息前税后自由现金流，预测期自由现金流量的计算公式如下：
自由现金流量＝息前税后利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金追加额
2）收益期限的确定：
现金流量的持续年期取决于资产的寿命。企业的寿命不确定，可以假设企业将
无限期持续经营，即收益期限为持续经营假设前提下的无限经营年期。
3）预测期的确定
本次评估采用分段法对公司的现金流进行预测，即将企业未来现金流分为明确
预测期期间（详细预测期）的现金流和明确预测期之后（永续期）的现金流。
详细预测期的现金流是指逐年明确地预测未来 5 年委估企业产生的净现金流量。
4）折现率的确定
按照收益额与折现率协调配比的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流
量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
权益资本成本按资本资产定价模型的估算公式如下：
R e ＝ R f ＋β（R m －R f ）＋R c
＝ R f ＋β×ERP＋R c
上式中：R e ：权益资本成本；
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R f ：无风险收益率；
β：Beta系数；
R m ：资本市场平均收益率；
ERP：即市场风险溢价（R m － R f ）；
Rc：特有风险收益率。
加权平均资本成本（WACC）的估算公式如下：
WACC＝E/（D＋E）×R e ＋D/（D＋E）×（1－t）×R d
＝1/（D/E＋1）×R e ＋D/E/（D/E＋1）×（1－t）×R d
上式中：WACC：加权平均资本成本；
D：债务的市场价值；
E:股权市值；
R e ：权益资本成本；
R d ：债务资本成本；
D/E：资本结构；
t：企业所得税率。
5）非营业性资产及溢余资产价值的确定
非营业性资产及溢余资产指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多
余资产，主要包括溢余货币资金、关联方及非营业性往来、需单独考虑的长期投资
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于 2012 年 10 月 10 日开始，至 2012 年 11 月 12 日工作结束。整个评
估工作分以下四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价；接受委托，签订资产评估业务约定书，明确评估目的、
评估范围、评估基准日；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导
被评估单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评
估人员通过询问、核对、监盘、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取
评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
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（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评
估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相
应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明
具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依
据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告；
根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及
评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就
评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式
资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须
建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评
估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
2．公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公
开买卖为基础。
3．企业持续经营假设
企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见的
因素导致其无法持续经营，被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、
环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和
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（二）特殊假设
1．经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、
国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无
重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2．无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征
收费用等不发生重大变化。
3．无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托方
的待估资产造成重大不利影响。
4．政策一致假设：是假定被评估单位会计政策与核算方法无重大变化。
5．无通胀影响假设：是假定本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素
6．现金流稳定假设：是假定丽港稀土公司现金流在每个预测期间的年底产生，
并能获得稳定收益，且 6 年后的各年收益总体平均与第 6 年相同。
7．方向一致假设：是假定丽港稀土公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，
经营范围、方式与目前方向保持一致，不考虑未来可能由于管理层、经营策略调整
等情况导致的经营能力变化。
8．扩大生产假设：是假定丽港稀土公司的生产扩大计划能如期实施，如期投产；
9．股利不分假设：是假定收益预测期内的所产生的盈利不分配，始终保留在企
业作为现金流周转。
10．设备发票合规假设：是假定被评估单位为增值税一般纳税人，购置设备时
可取得合规合法的增值税发票，且被评估单位所在地税务机构允许其购置设备的进
项税可抵扣。
11．评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方
及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果
资产基础法：经实施评估程序后，于评估基准日，委估股东全部权益在持续经
营等假设前提下的市场价值为 6,332.69 万元，净资产评估价值较账面价值评估增值
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1,419.71 万元，增值率为 28.90%。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表（资产基础法）
被评估单位：连云港市丽港稀土实业有限公司
金额单位：人民币万元
D=C/A×100%
非流动资产
递延所得税资
所有者权益
评估结论详细情况详见资产基础法评估明细表。
（二）收益法评估结果
经实施评估程序后，于评估基准日，委估股东全部权益在持续经营等假设前提
下的市场价值为 41,000.59 万元，较账面价值评估增值 36,087.62 万元，增值率为
734.54 %。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表（收益法）
被评估单位：连云港市丽港稀土实业有限公司
金额单位：人民币万元
增值率（%）
D = C / A×100%
非流动资产
递延所得税资产
所有者权益
评估结论详细情况详见收益法评估明细表。
（三）资产基础法评估结果与收益法评估结果的差异分析
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本次评估，我们分别采用收益法和资产基础法两种方法，通过不同途径对委估
对象进行估值，资产基础法的评估值为 6332.69 万元；收益法的评估值 41,000.59 万元，
两种方法的评估结果差异 34,667.90 万元，差异率为 547.44%。
我们认为，两个评估结果的差异是由评估方法的特性和资产涵盖的范围不同所
资产基础法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产
和负债，用市场价值代替历史成本；收益法是从未来收益的角度出发，以经风险折
现后的未来收益的现值和作为评估价值，反映的是企业的未来盈利能力，即假设被
评估企业在扩大经营规模的情况下，其未来的盈利能力。
本次收益预测我们根据企业的固体回收项目，已考虑企业 2013 年的固定资产的
资本性支出，因收益法和资产基础法的资产规模不一致，采用收益法和资产基础法
得到的评估结果之间的差异是正常的，且在合理范围内。
（四）最后取定的评估结果
考虑到一般情况下，资产基础法模糊了单项资产与整体资产的区别。凡是整体
性资产都具有综合获利能力。资产基础法仅能反映企业资产的自身价值，而不能全
面、合理的体现企业的整体价值，并且采用成本法也无法涵盖诸如客户资源、商誉、
人力资源等无形资产的价值。丽港稀土公司成立于 1996 年，经过 16 年的发展，公司
已形成了自己特有的经营理念、经营策略、经营方法及先进的生产工艺。评估师经
过对丽港稀土公司财务状况的调查及历史经营业绩分析，并结合丽港稀土稀土废料
固体回收项目可行研究报告，对项目的投资及收益成本分析，依据资产评估准则的
规定，结合本次资产评估对象、拟引入投资者对其增资的评估目的，适用的价值类
型，经过比较分析，认为收益法的评估结果能更全面、合理地反映丽港稀土公司的
股东全部权益价值，因此选定以收益法评估结果作为丽港稀土公司的股东全部权益
价值的最终评估结论。
即丽港稀土股东全部权益评估价值 41,000.59 万元，即：肆亿壹仟零伍仟玖佰元
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵
连云港市丽港稀土实业有限公司纳入评估范围的房屋 18 栋（项），其中：9 栋，
建筑面积合计为 1,411.44m2，无房屋产权证。
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根据连云港市丽港稀土实业有限公司的承诺，确定纳入评估范围的资产除上述事
项外不存在其他产权瑕疵。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
1．存货期末余额中有 2,782.53 万元的铈富集物 1,381.51 吨用于贷款抵押担保。
2．评估基准日有账面价值为 224.02 万元的机器设备和 195.44 万元的房屋产权用
于贷款担保。
3．评估基准日有账面价值为 349.18 万元的土地使用权用于贷款担保
4．连云港市丽港稀土实业有限公司为江苏省东海县丽港稀土材料厂从东海县农
村信用合作联社青湖信用社借入将于 2013 年 7 月 9 日到期的 60 万元提供担保。
除上述事项外，根据连云港市丽港稀土实业有限公司的承诺，确定纳入评估范
围的资产、负债不涉及其他未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
1．丽港稀土与沈阳银基发展股份有限公司（股票代码 000511）于 2012 年 9 月
26 日签署合作意向书，协议合资合作事宜。
根据沈阳银基发展股份有限公司公开披露的信息中显示: “银基发展通过投资
与丽港稀土合作进入稀土产业，包括稀土冶炼分离, 稀土金属提纯，稀土废料回收
提取,伴生钍资源回收以及应用领域的稀土合金(含稀土镁合金), 抛光,发光,催化
剂，永磁材料等，并在有条件时介入稀土矿产资源的开发,形成从稀土金属提取到应
用产品生产的高附加值产业链,并加大研发高新技术,成为国内稀土行业领先的高科
技企业。双方原则上主要以合资的方式合作, 同时不排除其他灵活方式。合作主体
包括丽港稀土主体，或其稀土应用专业的子公司，进出口公司，参股稀土产业其它
公司等。”
2．连云港市丽港稀土实业有限公司股东于 2012 年 11 月 8 日对公司进行进行增
资。本次增资共计 1,500.00 万元，增资完成后注册资本和实收资本均为 3,000.00 万元，
已经连云港大为联合会计师事务所审验，并出具了连大会验（ 号验资报告。
除上述事项外，根据连云港市丽港稀土实业有限公司的承诺，截止评估报告日，
公司不存在其他需要披露的重大期后事项。
（四）在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则
规定的程序和方法
（五）其他需要说明的重要事项
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1．勘察受限
（1）评估师在未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评
估师在假定产权持有者提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，在未
借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出判断。
（2）评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部
分）做技术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提
下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估结论中应交税费的评估值是根据核实后的账面值确定的。应交税费应
以税务机关的税务清算为准。
3．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
4．本次评估本公司采用收益法作为评估结论，并且采用经营现金流折现的方式。
因此，我们得出的结论是被评估企业在控股状态下的股东全部权益价值，特提请报
告使用者在引用本评估报告结论作为连云港丽港稀土实业有限公司控股权或少数股
权交易参考时，应在本评估结论基础上考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或
折价的影响。
5．本次评估收益法没有考虑通货膨胀因素对评估对象价值的影响。
6．本次评估结果是为本次评估目的，根据公开市场原则和一些假设前提下对评
估对象的公平市场价值的评估。
7．无其他需要说明的重要事项。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
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评估报告附件
附件一：有关经济行为文件；
附件二：被评估单位评估基准日审计报告；
附件三：委托方及被评估单位《法人营业执照》；
附件四：委托方及被评估单位《中华人民共和国组织机构代码证》；
附件五：委托方及被评估单位《税务登记证》；
附件六：评估对象涉及的主要权属证明资料；
1．《中华人民共和国房屋所有权证》；
2．《中华人民共和国国有土地使用证》；
3．《中华人民共和国机动车行驶证》；
附件七：委托方及被评估单位的承诺函；
附件八：评估机构《企业法人营业执照》；
附件九：评估机构《评估机构资格证书》；
附件十：评估机构《证券期货相关业务评估资格证书》；
附件十一：签字注册资产评估师资格证
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