限贷松绑：你说这是投机啊还是刚需呢 _ 财经频道 _ 东方财富网()
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限贷松绑：你说这是投机啊还是刚需呢
　　《央行的心思你别猜》，这是我刚刚写过的专栏标题，还真的是说的很是时候，楼市限贷方式的传闻又突如其来了。对于我而言，这是一个关于预测的故事。　　“只有正确的预测才能让我们更接近真相。”这是美国最成功的总统大选预测者特纳-西弗在其《信号与噪声》中谈及贝叶斯定理时说过的一句话，他还谈到过一些预测的原则性问题，我给他总结成一句中国式的论断：一切不下赌注的预测都是耍流氓。
　　我说起特纳-西弗的事情，是因为他的确能给我们不少源于预测的启发。比如说，从今年7月份起，我就利用他的一些预测原则，在《地平线》专栏里不断地呼吁或者说是预测一件事――楼市限贷政策的放开是大概率事件。　　3个月时间，我写了将近十篇提到并不断强化这种预测的专栏文章，现在，我们第一次距离真正放松楼市的限贷这么近。基本情况是这个样子的。　　9月22日，市场开始出现传闻，称“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”，“央行已召集各大行开会，目前正处于吹风阶段”；到了22日晚上，更有说法称“央行已通知四大行，要求限贷放开，鼓励首套房贷款，同时二三套也可以恢复至基准。预计四大行9月23日10点后会传达至相关部门”。　　于是到了23日一早，在几个门户网站的手机APP上已经明确报道了这条新闻，搞得跟真的似的，然后还有就是铺天盖地的分析和预测，最突出的观点是限贷放开也无济于事，房价还是要跌。但是，其实这还是一件没有被证实的事情。　　在23日当天，随着各路媒体记者的进一步深化采访，得到的答案仍然是非常的模糊。到23日晚间的时候，最明确的说法是，“四大行统一口径：房贷松绑暂未收到通知”。　　其中工行表示，“工行贯彻国家有关市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求”，“正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。”还有中行、农行和招行也回应没有收到调整房贷的通知。至于23日当天传得最像真实消息的也表示了，“兴业个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。”　　我们如何看待现在的这样一种局面，其实，被特纳-西弗推崇备至的贝叶斯分析能帮助我们理解。贝叶斯分析认为，预测不是一次成型的，而是要随着新证据新条件的出现不断修正你预测的概率值。对于我而言，从7月初开始预测限贷早晚放开，当时限购的放开已经是慢慢展开了，随着房地产投资和销售每个月数据的出来，我的预测概率就提高一步。到今天关于四大行还未确实的新闻出来，只能加大我自己预测成功的概率。　　从预测的角度来说，这就是限贷松绑的必然逻辑。　　说完了预测方法，我再来给你讲道理，其实也不过是重复以前说过的话而已。现在四大行的传闻一出来，跟着最多的分析是房价还会跌，这种思维是贴合读者需求的，但是不符合决策者的思路，决策者要的是房地产的投资，而不是只是盯住房价。　　在7月14日的那篇《地平线》专栏“释放楼市刚需”中，我第一次提到了释放楼市刚需稳定房地产投资的预测，“要释放楼市刚需，政府主导保障房建设只是一个重要的方面而已，还有更多的刚需可以自行释放，比如放开限购政策。”　　放开限购，将极大地释放被压抑的合理购房需求。一直以来由于打压房价形成的惯性思维，各个地方采取限购措施成为了房地产市场调控的标配，但是这个标配肯定是不适合现在的局面的。以前为了抑制投机性购房而采取的限购措施，错误压抑了一大部分购房刚需，这是一剂苦药。但在房地产市场出现明显停滞的时候，成交量下降，房地产投资增速下降，还继续限购这就是下错了药。　　我觉得我们低估了改善型购房的需求，如果你认为我错了，那至少你要先放开限购，尤其是针对改善型住房的限购，你才能发现这种需求有多大。如果这种需求很大，那么好，你既满足人们的正常需求，又稳住了投资、稳住了经济增长；如果这种需求不大，那么也好，你放开限购更加重要，因为你会发现要稳住经济实际上还需要更大的政策助力，比如降息。但是，在政策进一步放松之前，我们必须测试一下刚需到底有多大。那种说刚需不够，房价还要继续跌的说法，也许是对的，但是是帮不了多少忙的。　　不能因为刚需不够而不放松限购，这是一个更基本的逻辑。　　所以，我在7月的时候一再强调了二套房的问题，“首套房当然没有问题，对于外地人也应该减少各种购买首套房的苛刻要求，二套房也应该没有问题，谁还没有一个住更大房子的改善需求呢？从首套到二套甚至是三套，所谓的改善型需求还是说得过去的。……放开限购，不应该是放开全面限购，还是要尽可能地区分刚需和投资性需求，尽管不可能做到完美的区分，但是决不能因为做不到完美就完全不区分。”　　现在再看传闻中的提法，“只要房贷余额还清二套房算首套房”这还真是切中要害，首套房贷款都还清了，再买二套房，你说这是投机啊还是刚需呢？
(责任编辑：DF100)
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来源：大连融贷通&&&&发布：日&&12:29:47
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