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房产抵押贷款协议书
　　【 】房产贷款协议书
　　抵押人(借款人)：_________
　　地址：_________
　　抵押权人(贷款人)：_________银行
　　地址：_________
　　根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，抵押人和抵押权人在____年____月____日双方签订的《房产抵押贷款合同》(以下称&贷款合同&)，特签订本抵押协议书(以下称&协议书&)。
　　一、和抵押登记
　　1、释义：
　　(1)期房&&指尚在建造中的商品房，抵押人在给付定金或预售金后，已与房产商签订了《预购房屋合同》并经公证机关公证，依法取得了商品房预购权。
　　(2)现房&&指已竣工的商品房，抵押人在给付定金后，已与房产商签订了《房屋买卖契约》依法取得了商品房购买权。
　　2、抵押权：
　　本项抵押物为抵押人向_____(房产商)购买的位于____的建筑面积为_____平方米的______。该房产建筑平方米销售价为____元，共____元。抵押人已于____年___月___日与房产商签订了____，并据此向抵押权人办理抵押。
　　3、抵押登记：
　　抵押人应将《预购房屋合同》的全部权益抵押给抵押权人，并到房产管理局办妥抵押登记手续。当房屋竣工交付使用，抵押人授权房产商将&房屋峻工书&送至抵押权人，并委托抵押权人或抵押权人指定的机构代理向房产管理部门领取《房屋所有权证》，并办妥房屋所有权抵押登记手续。《房屋所有权证》由抵押权人执管。
　　4、办理《房屋所有权证》《房屋土地使用权》所需的费用均由抵押人承担。
　　5、抵押人在此确认，无论何种原因导致抵押人不能领取《房屋所有权证》和《土地使用证》，抵押权人有权提前终止合同，并可立即向抵押人索偿全部欠款。
　　二、抵押人陈述与保证
　　1、抵押人提供的抵押物系抵押人合法拥有和实际存在的。在本协议有效期内，抵押人保证抵押物的安全和完整无缺，并同意随时接受抵押权人的监督检查。
　　2、抵押人保证其提供抵押物作抵押的行为合法、有效。
　　3、抵押人所提供的抵押物没有向任何第三者抵押或转让，在本协议有效期内，不擅自将抵押物出租、出售、转让、赠与、托管、再抵押、重大改装增补或以其它方式处置抵押物。
　　4、抵押人再此确认抵押权人有如下权利：在抵押人未还清&贷款合同&项下全部贷款本金、利息和有关费用之前，抵押权人有权不需获得抵押人的同意而将本协议下抵押权人的全部权利转让给第三者。
　　5、上述各项陈述和保证在本协议有效期内始终真实、有效。
　　三、抵押物的使用和检查
　　1、本协议项下的抵押房产由抵押人使用，抵押人对所使用的房产应负保护和管理的责任并按时缴付因使用该房产所发生的全部费用。
　　2、抵押权人有权定期或不定期，对抵押房产检查，抵押人应提供一切便利。
　　四、保险
　　1、抵押人须按抵押权人所规定的时间和指定的险种到抵押权人指定的保险公司办妥抵押物的保险手续。投保金额不得抵于抵押物的总价值，投保期应长于贷款期1-3个月，保险单正本必须注明抵押权人为第一受益人。
　　2、在贷款没有还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用及利息均由抵押人支付，抵押权人有权向抵押人追索。
　　3、如抵押物发生意外毁损，灭失，保险公司依法不予赔偿或所赔偿的金额不足以偿还抵押人所欠抵押权人的款项时，抵押权人有权要求抵押人提供抵押权人所认可的抵押物予以补足，否则，抵押人须提前偿还全部欠款。
　　五、抵押解除
　　抵押人还清欠抵押权人的一切款项，方可办理抵押注销手续，抵押权人将执管的有关凭证和文件退还给抵押人。
　　六、抵押权的行使
　　1、按照&贷款合同&第十一条的规定，当抵押人发生违约事件时，抵押人在抵押权人发出归还欠款的书面通知六十天后，仍不履行还款义务，抵押权人有权对抵押物加以处置。
　　2、抵押权人有权委托有关机构进行拍卖、出售、出租部分或全部抵押物。出售出租所得款项用于还本付息。如有结余，退还给抵押人，不足清偿债务时，其不足部分应由抵押人继续负责清偿，直至全部偿清为止。
　　3、抵押权人有权行使上述抵押物处理方式之外的其它合法的处理方式。
　　七、适用法律及其他
　　1、本协议适用中华人民共和国的法律，并按其解释。
　　2、本协议是《贷款合同》不可分割的组成部分，与《贷款合同》具有同等法律效力。
　　本协议一式_________份。
　　抵押人(签字)：______抵押权人(签字)：_____
　　见证律师(签字)：_______
　　签字地点：_________
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　　案情介绍
　　原告：A 银行
　　被告：B房产中介公司
　　2004年9月，在B房产中介公司的居间服务下，卖家周某与买家陆某签订《房地产买卖合同》。同年10月，A银行与买家陆某签订《个人住房抵押借款合同》，按照约定A银行发放贷款21万元用于购买上述房产，并约定将贷款直接打给B房产中介公司，同时办妥了所购房屋抵押登记。此外，银行还与B房产中介公司签订相关协议。此后，陆某未按约定还款，A银行在催收无果情况下，向法院提起诉讼并胜诉，但因陆某无可供执行财产，2009年10月法院裁定本次执行程序终结。
　　2009年3月，周某与陆某发生纠纷，周某以陆某为被告向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，经法院审理，认为周某与陆某以房屋买卖合法形式达到非法套取银行贷款目的，并无房屋买卖的真实意思，因此判定该房屋买卖合同无效。但因周某与陆某并无可供执行财产，造成执行程序再次终结。
　　此后，2010年1月，A银行以B房产中介公司与原、被告之间签订的相关合作协议约定条款不合法为由，向法院提起诉讼，要求该房产中介公司对本案损失承担赔偿责任。
　　法院审理及判决
　　法院认为：银行与房产中介公司签订的《个人房屋贷款业务合作协议书》、《业务合作补充协议》，系原、被告双方真实意思的表示，明确双方在贷款业务过程中的权利义务，对原、被告双方均有约束力。但经法院审查，被告房产中介未按约定履行自身义务，擅自将银行贷款支付给买家陆某，而非卖家周某，即房屋中介公司没有履行首付款和借款人的贷款用途用于支付购房款的约定，过错明显。
　　因此，本案所涉房屋买卖合同虽已生效，但被法院裁定为无效，那么，被告房产中介公司未能履行约定，保证本案房屋买卖的真实性与合法性。原告依据约定要求被告承担贷款损失及生效案件诉讼费的损失，合法有据，应予以支持。法院最终判定B房产中介公司承担本案民事赔偿责任。
　　案件评析
　　根据我国《合同法》第60条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务;第107条还规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　本案中，银行与房产中介公司的协议约定：“中介公司为购房者办理房屋买卖手续，签订购房合同，保证房屋买卖真实性、有效性和合法性，否则将对由此造成的原告损失承担赔偿责任”;协议还约定“中介公司应保证预收的首付款和借款人的贷款用于支付购房款。”但在本案中，房产中介公司却将买家陆某从A银行得到的购房贷款支付给陆某个人，而非卖家周某，违反了相关协议约定。
　　在以往类似案例的司法实践中，房产中介公司虽向贷款银行保证其居间服务的房屋买卖合法、真实，并承诺承担虚假买卖的赔偿责任，但实际操作中只要房产抵押登记成功，贷款银行取得他项权证，那么贷款银行再要求房产中介承担责任，法院通常会驳回诉请。理由是贷款银行对房屋买卖的真实与否同样负有审查责任，且贷款银行可通过行使抵押权来实现自己的债权。而本案银行胜诉关键是，银行以房产中介公司的违法行为，造成此购房合同涉嫌虚假买卖，最终导致A 银行行使抵押权经法院执行受阻为由提起诉讼。同时，B 房产中介公司将购房款支付给买家而非卖家，违背交易常规，更违反了其向A 银行做出的协议保证，这是法院判决其承担赔偿责任的依据所在。
　　案件启示
　　在开展二手房按揭贷款业务时，由于房产中介只有促成成交，才有佣金收入，这就为房产中介参与二手房虚假买卖提供了动力。为防范此类风险，银行与房产中介签订协议时，对房产中介的行为做出约定和限制是极其必要的。与此同时，自身也应对二手房交易的真实性作调查，以杜绝虚假交易发生。当二手房按揭贷款出现风险时，银行除了应向借款人本身进行催收外，还要对二手房交易各环节参与者进行查证，这既为查找风险原因奠定基础，也为风险化解拓宽渠道。本案中A银行通过对B房产中介公司在二手房交易过程中每个细节的查证和质证，最终发现B房产中介公司在购房款支付上存在的过错，成功追责，为银行同类型案件维权拓宽了思路、增添了化解贷款风险的手段。(黄锐彬)
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