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链家下月欲掀租房佣金价格战 打破单月房租收佣模式
　　在经历了对外端口大战、对内买卖佣金下调、经纪人提成增加等一系列变革后，房产中介的改革终于延伸至租赁领域。北京商报记者昨日获悉，链家地产正在酝酿改变以前“押一付三”、用一个月房租冲抵中介费的传统收费模式，今后租房佣金最低或将下探至599元/套。业内人士表示，面对爱屋吉屋等无门店房产中介“免佣金”式的冲击，传统线下中介大佬的这种变革是必然的结果，虽然链家在租赁领域并非行业老大，但这样一口价的收费方式势必会引发北京房屋租赁市场全面降价，行业洗牌在所难免。
　　租房中介费或降至千元以下
　　“3月1日起，通过链家租房中介费很可能低至599-1000元，根据所租房子月租金的多少来确定收取中介费，但是肯定不是之前的收取一个月租金作为中介费，届时客户租房的中介费用将会大幅降低。”一位中介经纪人员告诉记者。
　　多年来，政府部门并未对租房中介的标准有统一规定，北京市租房市场默认潜规则就是以一个月房租作为中介费支付给中介公司。而随着北京市房屋租金水平的逐年走高，收费水平也不断抬升，高昂的租房中介费也越来越成为承租人的负担。
　　“如果链家把租房中介费降至到三位数，必然会引来行业地震。”一位从事多年中介行业的人士表示。
　　为此，记者第一时间向链家地产市场研究部分析师张旭进行求证。她表示：“现在还不确定，公司内部还没有发布相关政策。”而另一位不愿具名的链家租赁事业部某经理向记者介绍，现在还不确定收费多少，但是链家对租赁这一块的改革已经提上日程。3月1日之后，链家的租房中介费标准肯定会降低，比照之前一个月的租金来说，改革后的收费肯定特别低，但是不是599-1000元现在还不太明确。
　　对于链家此次降低租房佣金，伟业我爱我家、中原等均表示因涉及同业竞争，不便回应。
　　租房成本将大幅降低
　　“如果这次链家租房中介费改革实施后，以后再租房就只需要几百元的中介费，对于公司和个人称得上双赢。而链家将通过该举措让其在租房领域竞争力得到强化，有助于其对市场份额的扩大。”一位长期在北京从事租房业务的房产经纪人表示。
　　他进一步分析，在北京租房多数在元/月，而相应需缴纳的中介费也就是元，这对于租房一族来说还是非常昂贵的。所以当爱屋吉屋等O2O互联网中介公司打出中介费只需半个月租金的招牌后，就迅速成长发展起来。
　　而多位租房者则向记者表达了他们的意外，“这简直难以置信，以前找中介租房，都觉得中介费太贵，租房市场比较混乱，又怕碰见黑中介被骗钱”。
　　一位在东四环居住多年的杨先生告诉记者，三年前租了一套两居室交了3000元中介费，最近一次租房中介费交了5000元，几年来租金也涨了不少。“中介费确实太高了，中介费早就应该下降了。”他说。
　　抢夺行业定价权
　　有业内人士就此评论，房屋租赁板块作为房产中介行业的重要组成部分，与众多家庭和个人息息相关，在某种程度上来说影响范围更广。
　　以往以一个月租金作为租房中介费，其实是北京市中介行业集体的一个定价模式。北京链家此次对租房业务进行的改革，将会产生“一石激起千层浪”的影响，突破行业默认的中介公司定价权现象。新举措很可能掀起中介公司在租赁市场上新一轮的短兵相接。
　　业内人士分析，2014年是房地产O2O迅速发展的一年，房产电商O2O平台、租房O2O平台、短租O2O平台等不断涌入，蘑菇公寓、爱屋吉屋、房多多等众多房地产互联网平台异军突起，已经对目前北京租房市场的格局产生了很大影响。
　　记者观察发现，一直以来北京的租房市场就较为无序，租赁经纪行业的产业集中度很低，北京市年房屋租赁交易规模约为150万套，而规模较大的传统中介公司，如我爱我家和链家地产在租赁业务这块大蛋糕中所占的比例也不超过10％。 这就形成了租赁经纪公司数量很多，发展到几乎每1个小区都会有租赁经纪公司的存在，而产业集中度低也导致了行业秩序的混乱，黑中介骗钱、走私单、租房者利益得不到保障，这些都是普遍存在的问题。链家如若真的实行租房中介费改革，直接受益最大的还是租房者，既省去了较高的中介费，又可以使自己的权益得到保障。 “一个月租金做中介费或将成为历史，链家降低租房中介费标准后，同行业的其他公司势必会采取应对措施，这样租赁经纪行业的整体收费标准就会被逼至千元以下”，一位不愿具名的行业资深人士说：“链家此举的目的也很明显，就是迅速发展租赁业务，抢夺市场份额，一是应对互联网租房平台的冲击，二是压缩同行业其他公司的生存空间，以夺得行业话语权。”
　　此次链家对租赁业务的改革，必会对现有格局产生更大冲击，可能引发行业内的再次洗牌。（记者 董家声 实习记者 彭耀广/文 张彬/制图）
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来源：新闻热搜榜中介禁代收房租 续租禁再收佣金
新出台的《办法》中拟禁止中介在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单的行为。　　《北京市房地产经纪管理办法》拟叫停中介代收代付房租业务，禁止中介隐瞒信息低价买房高价卖　　《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿中，明确规定拟禁止房屋托管，即中介代收房租赚取差价。对于一些与购房者、租房者切身利益相关的问题，也作出规定，例如，拟规定中介费在房屋过户后缴纳，以及续租时不得收取中介费。公众可在本月24日前，将书面意见和建议反馈至市住建委。　　房主将房屋&托管&给中介，中介每月支付其房租，中介再将房源出租赚取差价，这被称为&中介托管&或&房屋银行&。昨日，市住建委公布《北京市房地产经纪管理办法》的征求意见稿，其中拟叫停这种服务。　　调整为租赁双方直接划转租金　　北京拟出台的《办法》中，最大变化就是叫停&房屋银行&，在这种模式中，中介一般会设置1到2个月的房屋空置期，空置期不支付房租。中介拿到房子后，自己找租客将房屋出租，收取租客的租金。　　昨天公布的《办法》拟规定，原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。　　对于叫停&房屋银行&的原因，市住建委相关负责人表示，这种方式其实是双边代理，中介的目的是&吃差价&，并非经纪行为，而且也存在风险。　　中介不得打电话发信息骚扰他人　　同时，《办法》还拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务；禁止隐瞒真实房屋交易信息，采取低价收进高价卖（租）出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。　　这也意味着，不但&房屋银行&这种方式被叫停，个别中介低价&购买&房主房屋，然后&倒手&卖给下家的行为也将被禁止。对于这种违规行为，将由价格管理部门按照规定，没收违法所得、处罚款；情节严重的，给予停业整顿等行政处罚。　　拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为，而中介门店在发布房源时，不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。　　此外，《办法》还拟规定，中介要主动提示交易双方防范交易资金风险。中介禁止捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或相互串通，捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格。　　■ 追访　　中介代收房租 房主风险大　　中介可能用代收的房租进行投资，一旦出问题后果严重　　据了解，目前不少中介都提供这种&房租托管&的服务，大部分都是一些小中介或黑中介，但其中也有一些大中介。而一些&怕麻烦&的业主，也会将房屋&托管&给中介，自己每月收钱，不用操心。　　不过，一位房地产中介资深人士说，中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。通常情况下，中介提供&托管&的方式是低价从房主手中收房屋，再高价出租给租客，赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就会有流动资金，个别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。　　&如果房租一直上涨，这样的方式不会出什么问题。如果房租出现下降，那么中介的资金流就会遇到问题。&这位人士说，最有风险的是中介利用这些资金去投资，一般投资失败，就可能面临巨大问题。　　近些年来，由于&房屋银行&这种行为造成的纠纷和事件屡次出现。北京加大了对这种方式的监管力度，而且中介如果申请这项业务，要在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。　　■ 新政焦点　　中介费有望&事后支付&　　房屋还未过户，中介费却已经付清了，这是很多二手房买家面临的难题。　　按照中介一贯做法，中介费都是在确定购房意向或者交纳定金、完成网签时，就要支付。然而一旦交易发生&意外&，不能完成购房，钱再退就难了。不仅如此，还有很多中介公司在收了中介费后，并不能够提供相应的服务，也屡受诟病。　　《办法》中拟明确规定：中介完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务达到合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。简单说，就是中介费有望变为事后收取。　　对此，一位中介机构老总认为，&事后收取&对于中介有一定风险。&现在是网签了就付中介费，如果客户拖着不给中介费，可撤网签催缴费用。但如果是房屋过户后再收中介费，客户拒不支付，中介就没办法了，只能投诉或起诉。&　　他表示，楼市火热情况下，如买方不愿意先付中介费，那么交易就取消。因此在实际操作过程中，中介费预计会按原有方式支付，只要客户不投诉，政府也难监管。不过如果客户与中介产生纠纷，那就可以用《办法》中这一条款来维权。　　中介协助避税或暂停网签　　&国五条&出台后，由于二手房税费成本陡增，中介&协助&避税频频被媒体曝光。　　对于一些现存的中介避税伎俩，一位中介公司的老总坦言，市场上的所谓避税方法基本有两种，一种是签订阴阳合同，通过最低计税价格和成交价之间的差额，来达到避税目的；另外一种就是通过特殊的代理公司，办理假契税发票，将未满5年的房源改成5年的，从而达到免税的目的。　　《办法》中拟规定中介机构及人员禁止&为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利&。　　对于违反这一规定如何处罚？市住建委相关负责人表示，《办法》属于地方的规范性文件，没有设定罚则的权利，因此会按照上位法等有关法律法规及行政规章予以处理。　　根据住建部的相关规定，如果协助避税，将对中介人员处以1万元罚款；对中介机构，则取消其网上签约资格，处以3万元罚款。　　租房续约不得再收中介费　　一些租客通过中介租房，第一年已付中介费，第二年续租时，被要求再次缴纳中介费。　　第二年续约时被中介要求再缴纳1个月的租金作为中介费，不少租客认为这个&霸王条款&很不合理。　　据了解，目前大部分中介在进行二手房居间服务时，不但第一年收取中介费，如果续租，还必须再缴纳一个月的租金作为中介费。中介的信息服务只提供一次，因此从第二年起收的中介费是&不劳而获&。　　《办法》中拟明确规定：同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房租的租赁双方进行续约，中介不能再次收取中介费。　　北京房地产中介行业协会会长李文杰提醒租赁双方，有些合同中，房屋出租期比如填写了5年，其中就会写佣金是每年收取一个月的租金，这样写在合同里的佣金，中介收取就是合法的。当然，如果是一年一签的续约合同，中介就不得再次收佣金。　　本版采写/新京报记者 马力
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4月29日图片精选北京拟禁止房屋中介代收房租 续租不得再收佣金|中介|租房|房屋_新浪新闻
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北京拟禁止房屋中介代收房租 续租不得再收佣金
新出台的《办法》中拟禁止中介在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单的行为。
　　《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿中，明确规定拟禁止房屋托管，即中介代收房租赚取差价。对于一些与购房者、租房者切身利益相关的问题，也作出规定，例如，拟规定中介费在房屋过户后缴纳，以及续租时不得收取中介费。公众可在本月24日前，将书面意见和建议反馈至市住建委。
　　房主将房屋“托管”给中介，中介每月支付其房租，中介再将房源出租赚取差价，这被称为“中介托管”或“房屋银行”。昨日，市住建委公布《北京市房地产经纪管理办法》的征求意见稿，其中拟叫停这种服务。
　　调整为租赁双方直接划转租金
　　北京拟出台的《办法》中，最大变化就是叫停“房屋银行”，在这种模式中，中介一般会设置1到2个月的房屋空置期，空置期不支付房租。中介拿到房子后，自己找租客将房屋出租，收取租客的租金。
　　昨天公布的《办法》拟规定，原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。
　　对于叫停“房屋银行”的原因，市住建委相关负责人表示，这种方式其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且也存在风险。
　　中介不得打电话发信息骚扰他人
　　同时，《办法》还拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务；禁止隐瞒真实房屋交易信息，采取低价收进高价卖(租)出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。
　　这也意味着，不但“房屋银行”这种方式被叫停，个别中介低价“购买”房主房屋，然后“倒手”卖给下家的行为也将被禁止。对于这种违规行为，将由价格管理部门按照规定，没收违法所得、处罚款；情节严重的，给予停业整顿等行政处罚。
　　拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为，而中介门店在发布房源时，不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。
　　此外，《办法》还拟规定，中介要主动提示交易双方防范交易资金风险。中介禁止捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或相互串通，捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格。
　　■ 追访
　　中介代收房租 房主风险大
　　中介可能用代收的房租进行投资，一旦出问题后果严重
　　据了解，目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务，大部分都是一些小中介或黑中介，但其中也有一些大中介。而一些“怕麻烦”的业主，也会将房屋“托管”给中介，自己每月收钱，不用操心。
　　不过，一位房地产中介资深人士说，中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。通常情况下，中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋，再高价出租给租客，赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就会有流动资金，个别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。
　　“如果房租一直上涨，这样的方式不会出什么问题。如果房租出现下降，那么中介的资金流就会遇到问题。”这位人士说，最有风险的是中介利用这些资金去投资，一般投资失败，就可能面临巨大问题。
　　近些年来，由于“房屋银行”这种行为造成的纠纷和事件屡次出现。北京加大了对这种方式的监管力度，而且中介如果申请这项业务，要在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。
　　■ 新政焦点
　　中介费有望“事后支付”
　　房屋还未过户，中介费却已经付清了，这是很多二手房买家面临的难题。
　　按照中介一贯做法，中介费都是在确定购房意向或者交纳定金、完成网签时，就要支付。然而一旦交易发生“意外”，不能完成购房，钱再退就难了。不仅如此，还有很多中介公司在收了中介费后，并不能够提供相应的服务，也屡受诟病。
　　《办法》中拟明确规定：中介完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务达到合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。简单说，就是中介费有望变为事后收取。
　　对此，一位中介机构老总认为，“事后收取”对于中介有一定风险。“现在是网签了就付中介费，如果客户拖着不给中介费，可撤网签催缴费用。但如果是房屋过户后再收中介费，客户拒不支付，中介就没办法了，只能投诉或起诉。”
　　他表示，楼市火热情况下，如买方不愿意先付中介费，那么交易就取消。因此在实际操作过程中，中介费预计会按原有方式支付，只要客户不投诉，政府也难监管。不过如果客户与中介产生纠纷，那就可以用《办法》中这一条款来维权。
　　中介协助避税或暂停网签
　　“国五条”出台后，由于二手房税费成本陡增，中介“协助”避税频频被媒体曝光。
　　对于一些现存的中介避税伎俩，一位中介公司的老总坦言，市场上的所谓避税方法基本有两种，一种是签订阴阳合同，通过最低计税价格和成交价之间的差额，来达到避税目的；另外一种就是通过特殊的代理公司，办理假契税发票，将未满5年的房源改成5年的，从而达到免税的目的。
　　《办法》中拟规定中介机构及人员禁止“为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”。
　　对于违反这一规定如何处罚？市住建委相关负责人表示，《办法》属于地方的规范性文件，没有设定罚则的权利，因此会按照上位法等有关法律法规及行政规章予以处理。
　　根据住建部的相关规定，如果协助避税，将对中介人员处以1万元罚款；对中介机构，则取消其网上签约资格，处以3万元罚款。
　　租房续约不得再收中介费
　　一些租客通过中介租房，第一年已付中介费，第二年续租时，被要求再次缴纳中介费。
　　第二年续约时被中介要求再缴纳1个月的租金作为中介费，不少租客认为这个“霸王条款”很不合理。
　　据了解，目前大部分中介在进行二手房居间服务时，不但第一年收取中介费，如果续租，还必须再缴纳一个月的租金作为中介费。中介的信息服务只提供一次，因此从第二年起收的中介费是“不劳而获”。
　　《办法》中拟明确规定：同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房租的租赁双方进行续约，中介不能再次收取中介费。
　　北京房地产中介行业协会会长李文杰提醒租赁双方，有些合同中，房屋出租期比如填写了5年，其中就会写佣金是每年收取一个月的租金，这样写在合同里的佣金，中介收取就是合法的。当然，如果是一年一签的续约合同，中介就不得再次收佣金。
　　本版采写/新京报记者 马力
(原标题：中介禁代收房租 续租禁再收佣金)
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到所咨询：上海市浦东新区陆家嘴花园石桥路33号花旗集团大厦14楼
二手房案例:居间买卖协议约定，因一方原因未签定正式房屋买卖合同的，应支付中介相当于正常佣金的违约金，该约定是否有效？
居间买卖协议约定，因一方原因未签定正式房屋买卖合同的，应支付中介相当于正常佣金的违约金，该约定是否能够被支持？
法院判决认为，“志远公司、刘某某及案外人签订的房地产买卖居间协议，实为包含房屋买卖及居间两部分内容的混合合同，就房屋买卖内容而言，合同主体应为刘某某及案外人，就居间内容而言，合同主体为志远公司与刘某某及案外人。因此，刘某某因对房屋不满意而不与案外人签订正式房屋买卖合同的行为是对案外人构成违约，而非对志远公司构成违约，且志远公司与刘某某及案外人所签订的房地产买卖居间协议内的违约条款实质上是以违约金的形式确立了志远公司无论最终能否促成正式买卖合同的订立及履行，其均可以获得居间报酬的权利，故对志远公司据此要求刘某某支付违约金的诉讼请求，不予支持。志远公司虽促成刘某某与案外人签订了带有房屋买卖内容的房地产买卖居间协议，但毕竟最终未能促成买卖双方签订正式的房地产买卖合同，也因此未能提供后续居间服务，故志远公司也无权要求刘某某支付居间报酬。当然，志远公司虽未能最终促成刘某某与案外人签订正式的房地产买卖合同，但志远公司毕竟为此付出了一定的人力、财力，且最终未签订正式房屋买卖合同的原因在于刘某某，故刘某某对志远公司因居间活动而支出的必要费用应予以支付。根据本案实际情况，法院酌情确认志远公司因本案居间活动支出的必要费用为10,000元”。
刘某某与上海志远房地产经纪有限公司居间合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院民事判决书&&&& (2010)沪二中民二(民)终字第1537号
　　上诉人(原审被告)刘某某。
　　被上诉人(原审原告)上海志远房地产经纪有限公司。
　　上诉人刘某某因居间合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民一(民)初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，日，案外人奚某某、周某某作为甲方(出售方)、刘某某作为乙方(购买方)、上海志远房地产经纪有限公司(以下简称志远公司)作为丙方(居间方)，三方签订房地产买卖居间协议一份，约定：甲方委托丙方居间出售其所拥有的位于上海市沪青平公路1357弄某号之房地产，产权证明文件编号为青XX，乙方通过丙方居间介绍对该房地产之购买意向，现乙方已将购买该房地产的意向金人民币(以下币种均为人民币)50,000元暂存于丙方，甲乙丙三方约定各自的权利义务如下：丙方居间买卖该房地产的基本状况：房屋类型为花园住宅，建筑面积为301.44平方米，权利人为奚某某、周某某，抵押权人为中国农业银行，贷款余额为21万元，……；乙方求购该房地产的转让价格为650万元整，……；甲乙双方约定于日前签订买卖合同(前提是日厨房装修好可看房)，丙方应在约定的期限内，积极协助甲、乙双方协调签订买卖合同的时间及地点，买卖合同签订后，买卖合同与本协议的内容不一致的，以买卖合同的约定为准；签订买卖合同当日，甲乙双方同意分别按本协议所述房价款的1%支付丙方佣金，……；签订本协议后，甲乙双方任何一方或双方未能履行本协议，导致双方的买卖合同无法签署的，违约方应向丙方支付违约金，违约金数额为所述房价款的2%，……。该合同另对其他事项作了约定。协议签订后，刘某某即交付志远公司50,000元作为意向金，该款后作为购房定金由志远公司交付给案外人奚某某、周某某。同日，刘某某作为客户(甲方)、志远公司作为中介方(乙方)，双方签订房地产经纪佣金确认书一份，约定：房屋坐落于青浦区沪青平公路1357弄某号；成交金额为6,500,000元；佣金金额为65,000元；支付日期为产权过户前。
　　日，刘某某再次看房，对房屋不满意，遂向案外人奚某某、周某某发函表示因房屋存在墙壁渗水起泡、地砖开裂、木工粗糙、擅自开天窗、装修老化现象也较为严重，因此不再履约，并要求返还定金。日，刘某某作为原告诉至原审法院，要求解除其与奚某某、周某某及志远公司于日签订的房地产买卖居间协议；奚某某、周某某立即返还5万元；志远公司承担连带责任。日，原审法院以(2009)青民三(民)初字第3662号民事判决书，判决：刘某某与奚某某、周某某、志远公司于日签订的房地产买卖居间协议于日解除；刘某某要求奚某某、周某某返还5万元的诉讼请求不予支持；刘某某要求志远公司对奚某某、周某某的上述债务承担连带责任的诉讼请求不予支持。2009年7月，奚某某、周某某将上述房屋出售给了案外人金涵，并已办理产权过户手续。2010年3月，志远公司诉至原审法院，请求判令刘某某支付违约金130,000元。
　　原审法院认为，刘某某作为委托人，其主要义务即为在志远公司居间成功后支付报酬或居间未成功时支付必要费用。志远公司、刘某某及案外人签订的房地产买卖居间协议，实为包含房屋买卖及居间两部分内容的混合合同，就房屋买卖内容而言，合同主体应为刘某某及案外人，就居间内容而言，合同主体为志远公司与刘某某及案外人。因此，刘某某因对房屋不满意而不与案外人签订正式房屋买卖合同的行为是对案外人构成违约，而非对志远公司构成违约，且志远公司与刘某某及案外人所签订的房地产买卖居间协议内的违约条款实质上是以违约金的形式确立了志远公司无论最终能否促成正式买卖合同的订立及履行，其均可以获得居间报酬的权利，故对志远公司据此要求刘某某支付违约金的诉讼请求，不予支持。志远公司虽促成刘某某与案外人签订了带有房屋买卖内容的房地产买卖居间协议，但毕竟最终未能促成买卖双方签订正式的房地产买卖合同，也因此未能提供后续居间服务，故志远公司也无权要求刘某某支付居间报酬。当然，志远公司虽未能最终促成刘某某与案外人签订正式的房地产买卖合同，但志远公司毕竟为此付出了一定的人力、财力，且最终未签订正式房屋买卖合同的原因在于刘某某，故刘某某对志远公司因居间活动而支出的必要费用应予以支付。根据本案实际情况，法院酌情确认志远公司因本案居间活动支出的必要费用为10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、刘某某应于本判决生效之日起十日内支付上海志远房地产经纪有限公司居间成本费10,000元；二、上海志远房地产经纪有限公司要求刘某某支付违约金130,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,900元，减半收取1,450元，由志远公司负担1,334元，由刘某某负担116元。
　　刘某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，志远公司原审中的诉请是要求刘某某支付违约金，并未主张居间成本费，同时志远公司也没有提供证据证明居间费用的数额，原审法院判决刘某某支付居间成本费10,000元，缺乏依据，刘某某不同意支付10,000元居间成本费，要求撤销原审判决第一项，依法改判驳回志远公司原审中的诉讼请求
　　志远公司辩称，由于刘某某的违约行为造成居间不能成功，刘某某应承担相应的责任，原审判决正确，请求维持原判。
　　经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。由于刘某某的原因致使居间协议无法履行，志远公司作为居间方享有获得因居间活动而支出的必要费用的权利，刘某某作为委托人负有支付该必要费用的义务，原审法院据此根据案件的实际情况酌情确定刘某某应支付的居间成本费数额，并无不当，本院予以维持。刘某某上诉不同意支付上述居间成本费，理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币50元，由上诉人刘某某负担。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　　丁康威代理审判员　　魏　嘉代理审判员　　高　胤二○一○年八月十二日书　记　员　　薛凤来
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