日照之窗--资讯中心
&&时事快讯
我国房地产业的发展与创新与日照市的城市发展 孟晓苏博士在房博会高层论坛上的讲话(日8:49)
一、我国房地产业五年来发展巡礼
我国大陆的房地产业已经发展22年。其中这五年多来发展尤其迅猛，已经成为经济、社会等多方面的热点，倍受关注。我认为它已经在以下十个方面成为热点：
&&&&&1、销售热点：已经持续五年多旺销，房地产销售额平均每年增长33%，2002年达到5,721亿元，今年1-8月份又增长41.1%；销售面积平均每年增长28%，2002年达到2.5亿平方米，今年1-8月份增长35%。销售额五年增加两倍，如此旺盛的销售市场，目前没有几个产业能比。&&&
　　2、消费热点：出现了我们预计的居民的第四次“排浪式消费”，商品住宅的个人购买率已经达到96%。现在股市赢利机会很小，储蓄利息低，相比之下购买房屋倒是居民家庭理财最好的选择。五年中居民用于房屋的消费支出达2万多亿元，在各个城市到处是喜迁新居的景象。
3、投资热点：房地产开发投资五年来平均每年增长20%，2002年达到7,736亿元，今年1-8月份增长33.1%。在市场经济条件下，资本向赢利较高的产业流动是必然的，这在房地产领域已经表现得很为明显。去年以来，挖煤的、发电的、炒股票、开饭店的、做饲料、卖家电的、做防晒霜、卖方便面的，纷纷来投资房地产。2002年以来房地产投资猛增，29%的上市公司已经进入房地产投资领域，房地产投资过多引起社会的关注。经过去年下半年的工作，现在市场继续扩容，投资增幅过大的风险暂时已经有所降低。&
4、信贷热点：商业银行个人住房贷款余额五年增长44倍，今年以来继续增长。个人住房贷款中不良贷款率仅为0.2%。截至今年4月房地产贷款余额达到1.8万亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额占商业银行各项贷款余额的8.9%。央行为防止今年贷款发放过多，拿房地产业开第一刀，包括限制住房抵押贷款，而商业银行却认为这是资产质量最好的信贷；央行发文要求住房抵押贷款向低收入家庭倾斜，而商业银行却认为贷给还款能力强的家庭更安全。这是在金融界刚刚发生过的争论。
　　&5、经济发展热点：房地产投资拉动经济作用明显。直接作用:房地产开发投资五年来平均每年增长20%，&2002年为固定资产投资的17.9%。带动作用:&房地产投资促进城市建设、推动旧城改造，拉动着50多个产业的发展。对于相关产业的拉动系数为2.86，加上其它住房投资每年约2,000亿元，年城乡住宅投资占GDP的比重平均为7.8%，影响和拉动作用则又波及到GDP的另外20-23%，总共影响GDP的约30%。在美国购买住房和汽车被人并称为“美国人的梦”，但是在我国，持续发展汽车消费正在加剧原油紧缺，进口原油已占国内市场的一半，而发展住房消费可以完全是利用国内资源，特别是消化我国占世界总产量22%的钢铁、占世界总产量超过三分之一的水泥；增加就业作用:房地产开发直接就业人员100万，加上中介服务和物业管理就业人员有500万，在服务业中居第二位，对于拉动其它产业就业，特别是帮助世界上最大的建筑业大军就业，安置进城的几千万农民工，都起到不小作用。
　&&&6、广告热点：房子成了现在叫卖最欢的商品，据统计现在平面媒体广告收入中房地产占20%，是各个产业中最高的，在北京纸质媒体中广告费收入最高的占60%，所以他们盖起了报社大楼，惹得影视媒体眼热。房地产广告费支出支持了新闻、出版和文化事业。广告多了就要“出新出奇”：位置差的称“工薪价位”，价钱贵的称“身份象征”；这边称“CEO的首选”,那边称“知本家的乐园”，还有“CEO入住不失身份，普通市民轻松拥有”,谁能轻松拥有呢?有的是在明显误导,如北京一则广告称“5000元--是买一件进口皮具,还是买一套国际公寓?”实际上是“月供五千元”要付二十年,把不可比的东西硬拉在-起；自称是“正版热销”，谁是“盗版”？说距离森林公园是“一眺之遥”，“一眺”是多远？还有人做广告用悬乎话“收益是投资的N次方”；用假话“告别空调暖气时代”；用缺乏文明的话“我和邻居没有共同语言”；最难辩真假的是“3,800元起”，找不到那个价格的房、又不能说没有；最不应该的是做广告用坏话，如用这样的广告词：“物以类聚、人以群分”,不买你房的是什么人群?这是严重地不尊重消费者。
　　7、人物热点：有媒体帮忙人就容易出名。房地产现在名人多、出名快。柳传志、袁隆平临退休才有名，搞房地产的一般40多岁就成为“名人”，而且往往一个项目就成名，好人、坏人都成名。现在主流媒体连手举办“住交会”，每年批量生产“名人”。人有名说什么都能成为名言，如说“房子是个空间”，令人恍然大悟。人有名房子就好卖，公司广告费也节省了，还有的说“凭我这三个字顾客就愿意买”！究其原因，名人多还是与产品的特点有关，由于房屋商品是要长期使用（对比馄饨）、长期保值（对比摩尔定律商品）、长期付款（对比超市）、长期服务的商品，是百年大计，所以人们对于它的提供者格外重视、对其是否诚信格外关注。现在人们发现2002年度《福布斯中国百富》头10名富人中就有7名涉足房地产业，头20名富人中有一半经营房地产，而《福布斯全球500富豪》中500人中只有30人左右是房地产商，仅占6%。又使人议论中国的房地产私商为什么会“暴富”。
　　8、舆论热点：对于房屋和房地产发展走势议论的人多。去年上半年认为“房地产业在中国将发展10年而不衰”的观点占了上风，下半年“泡沫论”、“空置论”、“超前消费论”的说法在媒体上议论纷纷。
　　9、关注热点：由于我国曾有过房地产业发展的“急热急冷”的教训，房地产发展的状况容易引起社会各界的关注。最近国务院发布的18号文件，对于房地产业发展的指导意义重大，也为两年多的纷纷议论划了句号。18号文件科学地为房地产业进行了定位：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，我从1996年就多次提出的这个建议，终于写入了文件。
10、研究热点：事实证明房地产不仅是个产业，也是一门学问。现在不少踏实人已经在研究方面下功夫：设计师在研究环境与房型，经理人在研究产品经营与品牌经营，我们在研究长远发展和近期走势。
房地产业属典型的周期性行业，在世界各国都有其周期性发展的规律，在我国房地产业也有着周期性发展规律。从有资料记载的1984年起，房地产业在中国大陆已经历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为低落期；从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，年第二次跌入低落期；从1998年起进入了新的发展期。
认识周期和采取理性行为对于产业发展有很大的好处，因为理性发展可以延长发展期。这就需要企业理性地控制投资，政府理性地进行调节。目前房地产业处于增长期已经五年多，国务院18号文件及时提出了要求：“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，“实现房地产市场持续健康发展”。目前的市场容量加大，市场走势看好，房地产投资平缓增长，房地产业这个发展期持续的时间肯定可以延长，产业和国家都受益。
&&&&&(二)房地产业的观念创新与管理创新
党的十六大报告提倡“创新”，在房地产业的发展中需要创新，特别是有些观念人们还没有认识清楚，需要认识和改变。下面讲三个问题：
（1）关于商品房的“空置问题”
现在人们发现商品房销售越多，“空置面积”&就越大；对于“商品房屋空置问题”社会着急、政府着急，而开发企业并不着急，这是怎么回事？实际上现在所谓“商品房屋空置”概念不准确，定性定量都有问题：
①“报建房屋面积”和“竣工房屋面积”中包括公建，而“销售房屋面积”中不包括公建，人们用减法计算出中间的差额，把没有卖出的称为“空置面积”。其实这是不正确的。这种想法的前提是认为所有的竣工面积都应当卖出去，其实他们不知道房地产有的产出面积是不卖的，其中包括商业用房、出租车位和拆迁安置房，等等，还有供出租的商品房和为居民建的会所，也是不卖的。认为房地产的所有产出面积都要销售掉，否则就叫“空置”，是对这个产业的误解；
②现在一年没有卖掉的商品房屋就算是“空置商品房”，不允许产品有个“待字闺中”的时间。这个标准就把十八岁过一岁的姑娘都当成了“老姑娘”，是不合理的。现在有关领导机构认为应当进行细分，区分为“待销”、“空置”、“积压”三种情况，不可一概而论。
（2）关于房价问题
房价问题是购买者关心、政府关注和牵动生产者的问题。由于房价总体上一直在上升，不时引发舆论的议论,经常引起社会的特殊关注。首先应当说明，现在以“平均房价”来判断房价涨落是不准确的，所谓“平均房价”只是用简单除法计算出来的一个参考数据，“总销售额÷总销售面积=平均房价”，用它说明不了复杂经济现象。前年上半年发现北京等城市房价上涨超过25%，有人认为是大问题；今年二季度“北京房价每平方米下降了620多元”，开发企业并不着急。原因何在呢？原来这是房屋供应结构上的变化造成的，主要影响因素是经济适用房上市量的多少，而它的上市时间是不均衡的。并不是房价真的在“大起大落”，其实是“天下本无事”。
　　通观从1988年以来15年来的全国城市商品房平均价格的变动状况，涨幅高于10%的年份有9个，平均涨幅为年上涨12.6%，从来没有出现过下降的年景。近五年来全国城市商品房价格涨幅仅为1.3-5.8%，远远低于历史上的平均涨幅，总体上是合理的。今年1-7月中国城市的商品房平均价格为每平方米2,416元人民币,涨幅同比为4.3%，商品住房平均价格为每平方米2,253元人民币，并不是过高的水平。其中北京每平方米4,693元人民币、上海每平方米4,509元人民币、广东每平方米3,308元人民币。分析我国大城市商品住房价格的构成，可以看到我国大城市开发前期成本比较大，用于建安的部分比较低。
　　从历史走势与现实情况分析，我认为我国城市商品房价格今后几年的总体走势仍将是稳中有升。
　　房价上涨的依据是：①成本推进房价--主要是地价上涨迅猛，拆迁费用增加，而税费看不到进一步降低的迹象，今年以来钢材大幅度涨价，因此成本呈现刚性，从我国大城市的房价构成中可以看出这种成本刚性；②标准提升房价--住房建设质量的提高、高科技成果的采用，都会增加成本，而实行精装修到位，提供全装修房，又会明显影响到商品房价格；③需求拉动房价--居民持续增长的购买能力将进一步影响市场，在供求关系不发生逆转之前，需求会继续拉动房价增长；&
　　房价不可能过高上涨的依据是：1、供应量的持续增大，适度过剩对于市场价格的抑制；2、经济适用房屋的建设和继续供应市场，即有利于保持房屋供应结构的合理化，又能有效地稳定社会平均房价。以上两个方向市场力量的综合作用，将使得商品房价格在今后几年保持平稳和稳中有升的态势。这对于房地产企业的开发与销售，对于居民购房居住或置业保值、出租，都将是很为有利的。
　　近几年来呼吁要“房价降下来”的声音屡屡出现，不时地在扰乱着人们的购买心理。到底房价是上涨还是下降会给人民生活和经济发展带来好处？在房价涨落问题上到底应持什么样的心态?
环顾世界我们到处可以看到房价上扬给经济发展和人民生活带来好处。2002年的统计显示,美国、欧洲、日本都出现了不同程度的经济增长,而造成这种增长的主要动力之一，就是房价的上扬。有人算过这样一笔帐：如果在2001年3月美国股市高峰时把1,000美元投入房地产共同基金，到2002年底可获得1,501美元；倘若把1,000美元投入与标准普尔500种指数挂钩的共同基金，到2002年底只剩639美元；而若投入纳斯达克指数共同基金，到2002年底仅剩211美元。2001年至2002年美国股市大跌，使得投资人损失了7万亿美元，同一时期由于房屋升值使得美国7,300万拥有住房的家庭共受益2.7万亿美元，平均每套房屋增值3.5万美元。美国股市大跌导致消费需求减少大约2000亿美元，但是房屋升值释放出大约1,800亿美元的消费能量,基本抵消了股市下降的负面影响。《经济学人》2002年4月的刊登文章《The&Houses&That&Saved&the&World》（“房屋拯救了世界”）。
从反面的例子看，房价明显下降的是香港和台湾：香港地区五年多来楼市价格大幅度下跌，房屋仅是五年前资产市值的33%,造成所有有房屋的家庭都遭受了损失，30万家庭甚至成为“负资产”，进而影响到人们购房置业的信心、影响到房地产业和相关产业、影响到股市和就业，几乎没有人从中得到好处，而且很少有人愿意在这种时候买房，此中教训颇为深刻。去年11月香港特区政府发布了稳定房市的九条措施，包括停止出售“居屋”和永久停建“居屋”、减少土地供应等等，是否能稳定房价还很难说，但是减少了土地收益和房地产税收，香港政府就出现了700亿港元的财政赤字。由于实行联系汇率制度使得特区政府没有印钞权，只能吃过去留下的3000亿港元财政储备。民进党在台湾上台以来实行分裂祖国的政策，造成台湾岛内政治动荡、资金外流，房价下跌了一半，明显影响到人民生活，削弱了经济。过去台湾一个岛的GDP相当于大陆GDP的一半，现在只有大陆的四分之一。这两个地区的教训足以为戒。中国大陆政治稳定、社会稳定、经济健康发展，我认为在可以预见的时期内，不会出现房价大幅度下跌的情况。而房价稳中有升，对于中国大陆社会稳定和经济持续发展是有利的。
　　再从居民利益的角度来看,房屋价格是下降、是平稳还是上升对于居民更为有利呢？过去在无房户占大多数时房价低有利于居民购买，房改以后情况从根本上变化。现在我国城市居民中拥有自有房屋的家庭已经高达80%,住房已经成为绝大多数城市居民的个人家庭财产，据国家统计局统计住房财产占城市居民家庭财产48%的比重，已经成为城市居民私人财产的主要构成部分，房地产价格的稳定对于居民家庭财产的保值增值很为重要。而且大部分购房居民是用银行抵押贷款买房,房价下降对他们意味着“房不抵债”。但居民家庭的这种根本变化可能还没有为一些政府工作人员认识,他们总是习惯性地为无房户想得多,为有房居民想得少。在大多数居民没有房产时呼吁房价降低可以理解，而现在却是大多数城市居民有了自有房产，盼望“房价降下来”实际上是在盼望大多数城市居民的家庭财产贬值。这种糊涂看法很容易影响舆论，反映出社会上对人民群众的真实利益所在缺乏认识。要代表广大人民群众的最大利益，就一定要珍视人民群众的财产安全，现在和将来都不要盼望他们的房屋财产贬值，更不应当动用政策和舆论去造成房屋贬值。要在房价问题上落实“三个代表”的重要思想，特别是要“始终代表中国最广大人民的根本利益”――占居民家庭的80%有房，是不是“最广大人民”？住房财产占居民家庭财产的48%，是不是人民群众的“根本利益”？最近发表的国务院18号文件要求，“努力实现房地产市场价格基本稳定”，所以要避免人为打压房价和人为造成市场波动，保护好人民群众的家庭财产安全。
（3）关于房地产发展的品牌战略
&&&&房地产市场的变化将使得房地产企业的竞争更加激烈，产品的品质和品牌变得更为重要。由此印证了“市场竞争发展到一定阶段必将是品牌的竞争”。国外成功企业普遍认为“品牌是企业的财富”、“品牌的成功才是企业真正的成功”，如可口可乐品牌价值为696亿美元，麦当劳品牌价值为264亿美元，可以说品牌已经成为一些国家综合国力的构成部分。中国现在不缺产品，缺的是品牌，这与多年的计划体制和短缺经济有关。中国短缺经济的终结和过剩经济的来临，是品牌时代的开始。
　　我国房地产市场现在已经发展到以品牌制胜的阶段,据有关媒体的调查，越来越多的购房者重视房地产产品的品牌。房地产业需要品牌产品的原因是：居民住房消费需求发生了深刻变化，购房主体已经是居民个人家庭；居民的关注重点从实用性消费向个性消费和文化与精神需求转移；购房成为投资行为，房屋保值增值成为关注重点。
&&&在我国的房地产品牌经营尚处于起步阶段。已经有一些企业较好地实施了品牌战略，在社会上得到较好的认同，“南有万科、北有万达，全国有中房”就是房地产业的新口碑。但是相当多的开发商品牌意识淡薄，应当说这与我国房地产开发缺乏规模经营有关，不少小企业称其“只做产品不做品牌”，其实是他们根本没有做品牌产品的能力，项目开发完不仅人找不到了，有的连公司都注销了，居民说他们“赚了钱就跑了”。有的大型开发公司也不重视品牌建设，这对于企业的长期发展是不利的。客户的认知度是品牌的关键，建立社会信任不仅有利于社会稳定和提高道德水准,还会大大降低经济运行的成本。有利于企业长远发展。
中房是全国成立最早的房地产企业，22年至今中房集团已经在全国200个城市拥有340家直属、控股、成员企业，名列中国企业500强的较前位置，是全国规模最大、实力最强的房地产企业集团；&22年累计完成开发建筑面积2.6亿平方米，向社会提供商品住宅180多万套，平均每年开发1,300万平方米，竣工与销售700万平方米，具有全国第一的市场占有率，历年累计建成住宅小区1,200多个，优良品率大大高于当地平均水平。但由于历史的原因和产品的特殊性，过去中房开发的住宅小区仅以地名命名，甚至以建筑工号命名，没有品牌观念，过去在北京常常有人问我：“中房在北京开发的房子在哪”&？相比万科、潘石屹的宣传效应来我们惭愧。五年来我们致力于推行品牌，在原来的地名住宅区上标示“中国房产”。品牌一经推出就得到消费者的广泛认同，被认为是国内知名的房地产品牌。现在人们知道了中房在北京已经开发了40多个项目，其中有不少是知名楼盘。在上海20年来投资开发了60多个项目。目前“中国房产”品牌标识已在全国100个城市全面推出，提高了企业的市场竞争能力。前年起我们提出创造“百年中房”的口号，鼓励员工为企业赢得长远信誉，同时也努力建立消费者对“中国房产”品牌的长期信心。
国务院[2003]18号文件指出：“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。”这为中房集团和其它房地产大企业提出了任务。大企业要发挥品牌优势，推进企业资产重组，推进房地产企业实现规模化，增强竞争力。
(三)房地产业的政策创新与制度创新
国务院18号文件要求“坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍”。我下面讲的几个问题，都是需要深化改革、需要进行政策与制度上的创新。
（1）实行城市土地年租制度问题
&&&&在上个世纪80-90年代形成的现行土地有偿使用制度，打破了长期以来以行政划拨方式配置土地资源的局面，改变了土地无偿、无限期使用的做法，使土地使用权同土地所有权分离，从而使单位和个人以土地使用权形式拥有“土地财产”，并且形成了土地使用权转让市场。随着市场经济的发展，现行土地使用权出让制度的局限逐步显现。特别是土地出让金“一次缴清”它导致地方政府的短期行为，以地生财、寅吃卯粮；导致过量批地，城市规模无序扩张；导致片面追求高地价；导致企业或个人一次性地价负担过重；助长了炒卖土地等投机行为，等等。特别是现在各城市正在积极推行变土地批租为土地招标和拍卖，虽然有利于防止土地协议出让中不规范行为，和为政府增加土地收益，但它也将现行土地使用权出让制度的弊端更加明显地表现出来：造成地价大幅度上涨，其中有些城市土地价格急遽上涨了3-4倍；参与拍卖的“行外投资人”由于获得信息不完整而盲目哄抬地价，造成劣质企业排挤优质企业；高地价进入成本会推升房价不合理上涨。
有没有办法从根本上解决土地出让中的这些问题呢？有。这就是学习国际经验，把现在“一次缴清”的土地出让金变为按年度上缴的地租和地税，即完善土地有偿使用制度，实行“土地年租制”。
我国从土地无偿使用到有偿使用才是最近十多年的事，很多规定本来正在探索之中。依据全国人大1988年通过的在《中华人民共和国宪法》中增加关于土地使用权可以有偿转让的规定，《中华人民共和国土地管理法》中规定城市土地的有偿使用期为40年、50年、70年，而这种土地出让金本质上是土地租金。关于建设房屋用地的土地租金要在“签订土地使用权合同后60日内全部缴清”是1990年国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定的，是土地租金收取的形式，而不是它的本质，并不是不可以调整的。实践中发生的问题说明，&地价款“一把收清”会造成很多弊端。从国外的经验看，政府征收的地租和地税是比工业税收更加稳定的财政收入来源，工厂会亏损或关闭，而房地产拥有者所缴纳的物业税和地租是常年不断的。
为什么我国会制订出这样的规定？原来在八十年代末期制订有关政策时，当时的管理部门只是派人去香港做了考察，发现那里土地出让金是一次性缴清的，便以此为据提出了政策方案。其实考察人员没有弄明白香港正处在回归前的过渡期，港英政府急于将地价款“一把收清”是有其政治目的。而在英国、法国、德国、荷兰、比利时、瑞典、澳大利亚等国家，对于公有土地大多采取年租制方式提供使用，可惜我国有关管理部门当年没有去考察。以上办法成了法律法规沿用至今，这个走歪了的路现在应当改正回来。
实行土地年租制对于城市建设与城市居民的好处至少是：有利于减轻土地出让金一次缴清的负担，降低住房建设成本；有利于拓展税源，建立稳定的财政收入；有利于抑制突击卖地、保护和合理利用土地资源；有利于居民住房获得更长期的土地使用权；有利于同国际上的用地制度接轨；有利于从根本上抑制腐败，解决土地批租和竞标、拍卖中出现的弊端。
据国土资源部的统计，现在城市土地费用中，政府收得的土地出让金只占其中的10%，而各项城市配套费用占了40%，是土地费用中的“大头”。有人建议实行土地年租制时，用“首付”方式将政府应收的土地出让金上收，而将各项城市配套费用变为按年度上缴，使用者缴了首付款以后可以拥有土地使用权即“土地财产”，可以依法抵押或者转让。当然这都需要修改有关法律法规。
（2）经营城市与经营国土
&“经营城市”理念现在成为越来越多人的共识，我作为提出“经营城市”理念的参与者之一，有必要介绍它的起源和发展.。
“经营城市”理念的提倡者是大连市市长薄熙来，而把他在大连的工作成果概括为“经营城市”则来自我对他的评价。我和薄熙来是北京大学的同学，又是中南海同事，2000年7月份我在大连出席住房发展论坛，与薄熙来市长在他的会客室里座谈，他对在座的市长助理和其它干部说：“晓苏的中房集团是全国著名的大企业，在全国都进行开发。”我说：“我们干的事情很有共性，都是在开发城市的地产。”熙来说：“我是大连最大的地主――Landlord。”
我说：“你不仅是在管理城市，而且是在经营城市，经营这个城市的土地，而土地是城市最大的资产”，薄熙来说：“我印证一下你的话，在这九年中大连的城市土地增值了五倍，郊区土地增值了十倍，大连的下岗工人大部分都在城市建设与管理部门重新上岗了”。我对大连的干部说：“土地增值来源于大连人的投入，包括资金、劳动，也包括薄市长和你们的大量智力投入，造成了国土增值，你们获得的是马克思所说的级差地租II”，薄熙来说：“正如威廉?佩第说的：土地是它的父，劳动是它的母”。我们还讨论了将“星海广场”作为土地储备的观点。正是在我们这次议论中形成了“经营城市”的观念。第二天大连电视台按照薄熙来的要求来采访我，并播出了我评论大连市“经营城市”的访谈。两个月后薄熙来给我寄来他在大连市党代会上的报告稿，把“经营城市”作为专门一章，提炼成为城市管理的一个新理念。从当年11月起薄熙来在不少次讲话中把“经营城市”的观念传播开来，得到社会的广泛认同。薄熙来对“经营城市”理念形成和宣传的贡献是巨大的。现在人们已经将经营城市称为“城市建设的全新理念”，有的将“经营城市”的内容细分为经营“土地资本”、“环境资本”、“产业资本”、“人才资本”、“无形资产”等方面。
“经营城市”的本质在于经营城市的土地，这种认识与我多年从事土地开发与房地产开发业务有关。而这三年以来发生的新变化是中国加入WTO，农业面临巨大的挑战与变迁，现在“经营城市”的概念已经进一步扩大，添加上了“经营国土”的新认识和新理念，这是“经营城市”理念的新发展。
加入WTO直接面对国际竞争，将促使我国农业的规模化集约化经营，它将把大量农业劳动力挤出土地，为城市化发展造成巨大压力和提供巨大动力。主管农业的人士认识到“要富裕农民就要减少农民，要繁荣农村必须发展城市”，这就是说农民问题与农村问题的解决都要取决于城市化的发展。我们必须明确的是，要进城的不仅是几亿农民，而且还应包括农村的土地，因此城市化的过程肯定也是农村土地有序转化为城市土地的过程。要人民群众生活过得好，就要注重土地收益，毕竟是土地的收益而不是土地本身在养活人。中国台湾人均占地最少，但土地收益高，所以人均收入高。要研究如何提高土地收益，就要研究如何使土地实现利益最大化。据专家计算一亩城镇用地的产出十倍于农业用地，而一亩大城市用地的产出100倍于农地。从不同规模的城市承载人口的效能上看，一个农民进入大城市比住进小城市占用土地减少4/5。因此在主张保护耕地的同时，也要有计划地扩大城市建设用地，根据实际需要发展大、中、小城市，特别是不能因用地狭小而把城市用房都挤成高容积率，要重视城市空间与城市功能的完善，提高城市的品质。
展望二十年来中国城市的发展进程，前十年造就了一个深圳，带动了珠江三角洲城市带的形成；后十年造就了一个浦东，带动了长江三角洲城市带的形成；今后十年的城市发展重点之一，将是以北京与天津为轴线的环渤海城市带。这三个城市带或称“城市群体”将聚集中国的主要经济力量和几亿居民。如果按照每平方公里承载5000人计算，我国的三个“城市群体”有20万平方公里土地，有容纳10亿人口的承载能力。这种“区域经济”的发展将有力地影响全局。
如果从发展“城市群体”的观点看待目前的城市规划，我们发现存在不少问题，现在城市发展已经到了相互之间有关联的程度，特别是三个“城市群体”中的城市之间已经发生了有机联系，规划上不联系起来考虑不行了。如：北京的城市发展呈“年轮式”扩张，已经扩到六环路；一些人热心提倡“上风上水”，使得城市向西、向北发展的动力强劲。北京六环已经到西山脚下，诸葛亮尚且要“遇山则止”，我们就一定要去开发西山？都去追求到“上风上水”开发盖房，就会把北京城和中南海变成“下风下水”。现在北京向西北发展、天津向东南发展，两个城市发展方向背道而驰，实际上北京再不明确向东、向南发展就会造成“方向性的错误”，而天津不仅应当向港区、而且应当向西北武清方向发展。毛主席当年曾预言：“今后北京和天津这两个城市不就连在一起了嘛”，可是现在却没有人有意识地引导实施，从发展以北京和天津为轴线的环渤海城市带的观点来分析，这两个城市的规划方向都做反了。这说明过去只有城市规划而没有区域规划观念。
我们应当运用所有能够运用的经济力量与文化力量，形成推动城市产生和发展的良性动力，包括科学地制订区域发展规划、大规模改善城市基础设施，还应包括运用教育的力量发展“大学城”这种新型城市，将农业用地一步变为第三产业用地，从“经营城市”发展为“经营国土”，有力地推动国土增值。
（3）农村建设用地进入流转问题
&&“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的规定，源于《中华人民共和国土地管理法》中规定。《中华人民共和国宪法》中对土地实行征用的规定只限于“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征用”，而《中华人民共和国土地管理法》中却扩大为“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，还说明“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体的土地”。这样就造成同样是土地的所有权，建设使用时国家和集体却不平等，国有土地可以通过进入二级市场，集体土地包括建设用地却必须转为国有以后才能进入二级市场，这是计划经济体制遗留下来的做法，实际是政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者。推行“转权让利”政策，目前仍沿袭“转权”模式，实际上是与农民争利。
解放战争和建国以来，我们党两次将土地分给或承包给农民，“土地改革”分地、“农村责任制”包地，都得到农民的极大拥护，巩固了党的执政基础。但是也有过一次错误的“收地”，就是实行“合作化”和“人民公社”，“人民公社”还被写入了宪法。现在我国城市化、城镇化的发展成为大势所趋，需要占用农村土地，而法律却规定发展城镇建设不让用农民这块地，非得政府收回去，再由政府卖出去才算“合法”，政府不收回任何人都不能投资建设。既然市场是单方的，因此收回的价格当然也是政府和用地单位说了算，因为《中华人民共和国土地管理法》实施条例还规定“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施”。所以收回去必然是廉价，据16省的调查，征地补偿价格是平均每亩元，还要首先把钱分给集体经济组织和安置单位，农民得到的只是土地附着物和青苗补偿。政府得到农民廉价的土地之后，并不是廉价交给建设单位，根据上级要求现在得“拍卖”出去，即一定要卖给出高价的才算“合法合规”。由此可见，把“公共利益用地”扩大到“一切建设用地”实际造成对于农民的多么大的剥夺，它是比利用“剪刀差”廉价收购农作物更为不公平的强制性的城市资本积累。在这种规定下，农民进城时两手空空，只有打工，还要在城里租房买房，可是连家乡的宅基地也不能转让或者出租。这个法律规定可以说是第二次从农民手中“收地”的“通知书”。而且由于城市化发展的必然性，它对于农民带有不可逃避的强制性。
这个规定不仅严重违背农民利益，不仅是在剥夺农村补贴城市，而且限制了城市居民迁出城市居住的权利。其实现在真正的“围城现象”正在发展：一方面农民要求进城，另一方面城市居民要求去郊区居住的更宽敞，为什么城市居民和开发单位不能租用农民的宅基地或者其它建设用地盖房呢？设想用不合理的法律规定去同时堵住两个时代大潮，谈何容易！于是这一规定遇到普遍的抵制。有的大城市周围农民在共产党基层组织的领导下，将宅基地集中改建，腾出土地来给城里人建别墅，换来村民自己建房上楼的资金。这种被称为“土地黑市”的，其实不少是农民、乡村政府和城市居民配合起来，对于不合理规定的自发反抗。现在我们常常看到，政府在不断动用行政权力处罚“越权批地”、搞“土地黑市”的乡村干部，干部们受罚而不悔，得到土地利益的村民在设法保护干部，在农村大地上又在不断上演“凤阳县小岗村”感人戏剧的续集。我们管理层人士应当想一想，为什么“问题”总是“屡禁不止”呢？其实问题出在这项法律规定本身。
我国的城乡土地为什么难于统一规划？我国的城市建设为什么只能“年轮式”扩大而不能更为合理的发展？我国小城镇建设为什么多年难于推进？问题的根源出在实行城乡两种土地制度时，建设用地管理的法律和政策没有设计好，在于“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场”。现在需要改变这一不合理的法律规定，应当允许集体建设用地由于城镇建设，允许农村土地所有者向用地人以收租方式获得土地收益。改变后不论是使用“国有土地”还是使用“村民集体土地”，都要向土地所有者缴纳地租，国家还有权利征收地税或房产税，这样就可以在不改变城乡两种不同土地制度的大前提下，解决城乡土地统一规划、推进小城镇建设、农民有序进城和保护农民利益等许多问题，使得我国城乡发展出现一个新的面貌。在允许集体建设用地进入土地流转市场的同时，必须加强农村建设用地的规划管理。
现在“集体建设用地进入二级流转市场”的工作已经在进行试点，遇到的问题之一是土地转让所获资金应当归谁所有？从法律认定上应当属于村民集体所有，但是许多农民进了城市，需要有笔钱安家。如果把钱分掉了，农民化光后去找谁？如果村里拿这笔钱去投资经营，赔光了怎么办？许多问题涉及农民群体的稳定，需要研究，还需要取得法学界的支持，修改法律。
四、房地产业的产品创新与服务创新
　　有了前几年的房地产业发展的基础，特别是住房制度改革的基础，在今后几年的产业发展中，已经有可能将发展房地产业与发展其它产业更好地结合起来，创造出新的消费产品和新的消费领域，“与时俱进”。有利于产业的长期、持续发展。
&&&（一）发展房地产业与发展旅游业相结合，可以在我国旅游城市推进以“分时度假”方式销售房屋。
　　&“分时度假”是因为制度创新而创造出现实生产力的典型代表。在消费者的购买力没有发生改变的前提下，仅仅是调整了商品房和度假住宿设施的供给方式，就出现了“分时度假”的概念，进而产生了一个充满生机与活力的行业。
“分时度假”（Time&Share）是旅游业人士翻译的词汇，其实按字面翻译是“时间分割”，可以翻译为“分时置业”。它是在六十年代为德国人和法国人发明，七、八十年代在美国得到发展，而于九十年代中期完善与成熟的。我于九十年代中期在国外对此进行了考察研究，并最早将它介绍到我国。在我国房地产业发展到今天，实行“分时度假”的时机已经成熟。
　“分时度假”是一套全新的销售理念与服务体系，它的基本内涵是：将房屋按时间切割成可以供多户人家拥有的使用权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。它有以下内涵和延伸：
　　①一个住宅区或若干幢物业，按一年52个星期，向购买者出售其中51个星期的使用权（另一个星期用于房屋维护），每个购买者都能从销售公司按时间购买特定的房屋使用权。购买后可以每年按时间来这幢房屋居住，行使其使用权的年限可以是10年、20年，也可以与房屋年限一样长。国际上的定义是：“按分割的时间购买三年以上的分时产品的使用权，并在一定的时间范围内使用其设施”；
　　②由于居住者的需要，其居住时间可以通过房屋管理机构，与其他居住者实行交换，而交换时间的房屋不一定是原来购买的那套；由于居住者需要的进一步发展，逐步形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的房屋使用交换。
　　大批房地产开发企业纷纷加入分时度假公司，使他们用“时间分割”方式卖的房子可以拥有更大的使用价值和更好的卖点。目前在世界上已经有60多家大型的分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权。分时度假现已发展为成年营业额&65亿美元的全球性产业；
　　③“分时度假”的房型是多样化的，包括服务型公寓、中挡酒店、“Townhouse”和单体别墅，都可以作为“分时度假”的销售物。“分时度假村”的规模，在有的国家是以30-100套房屋最为适宜，而在有的大国，300-600套房间或公寓的大型“分时度假村”也很常见；
　　④由于旅游是有旺季与淡季区分的，分时度假房屋的度假权也一般分为三个档次，用红、白、兰三色来表示，旺季时间卖得贵，淡季时间卖得便宜；
　　⑤适应这种居住者需要的旅游服务和交通服务；由于特殊服务需要，它要求有饭店式的物业管理。现在已形成了适应这种需求的一整套物业管理与服务；如果购买者不去居住，管理公司便统一安排出租。
　　⑥近年来一些“分时度假”公司又推出了“点数系统”（“Point&System”），将购买者购买的房屋使用权分解为拥有多少“点”，行使房屋使用权以“点数”来计算，如住在较好房屋、旺季时间的使用“点数”就多些，反之就用的少些，有的还同航空公司签订协议，购买机票也可以使用“点数”。当然它是一种居民所购买的房屋使用权的新的演化形式，没有房屋就想直接“卖点数”是不可能的。
通过以上介绍可以看出，“分时度假”是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。在住宿设施的制度安排中，一个极端是房地产产品，开发商将房产的所有权和使用权一次性地销售给购买者，购买者获得了对于该房产的终身处置权；另一个极端是饭店产品，它将客房的使用权切零到按天计算，居住者购买的是按天计算的使用权。“分时度假”介于两者之间，它一般将房屋的使用权切割成以星期为单位销售给购买者，与房地产产品相比没有那么完整，与饭店产品相比没有那么零碎。再区分细一些，在从完全产权到完全使用权之间还有产权酒店和点数俱乐部。
“分时度假”的好处
“分时度假”这种房屋销售方式对于购买者、生产者与服务者的好处都是很明显的：
“分时度假”对于购买者来说好处很大：第一、价格相对便宜，用分割的低廉价格，购买到良好的房屋和酒店式服务，享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务；第二、使用权每年行使，可以长达几十年，不用再付住店的费用，比租房合算，如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房，更多的人则买不起第二套房屋；第三、它是旅游者的“家外之家”，分时度假房间内一应俱全的设施设备、具有家庭气氛的装饰与布局，可以让旅游者有住在自己“家中”的良好感觉，是居民的“第二套住宅”。国外不少中产和富裕居民所拥有的“第二套住宅”，实际上是通过这种特殊的销售方式来购买和实现拥有的。第四、使用方式灵活。旅游者拥有一个分时度假时间段后，可以根据自己的需要通过服务公司交换时间使用。如果提供分时度假的公司是连锁的话，旅游者还可以交换到不同地方使用，获得最大的消费价值；第五、它即是消费、又是投资，这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权可以抵押或继承，也可以出售或转让。第六、不少这种房屋很有增值潜力，往往可以边居住、边增值，使得拥有者从增值中获益。例如位于马来西亚首都吉隆坡的一处分时度假公寓，其会员权益五年增值50%。由于分时度假产品对于购买者有这么多的好处，许多购买者会增加购买，据统计国际上分时度假产品购买者平均年龄为49岁，平均购买量为1.7个星期。
“分时度假”对于房屋的分时销售者好处就更大：第一、“分时度假”的销售方式类似“切块卖瓜”，使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好；第二、它很适合异地居民购买，可卖给其它城市居民乃至国外购房者，由此创造出了新的消费市场，有效扩大了市场容量；第三、它可以使得这种房屋卖出更高的价格，一般都相当于原来卖价的三倍，如美国房地产产品每个单元的平均价格是13.3万美元，如果按时间分割以后的平均总卖价要达40万美元，购买者还不觉得贵，其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才8,000美元，加上银行对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起。据1995年统计，国际上分时度假产品的平均价格（除美国外）是6,500美元，美国分时度假产品的平均价格为9,500美元，全球加权平均价格为8,500美元；第四、“分时度假”的购买者的住房入住率比酒店要高，而且每年要交纳一定的管理费用，如美国分时度假的年费平均为360美元。会员需要交换使用时还要交纳交换服务费用，成为交换企业的长期收益，国际上大的分时度假交换公司RCI（Resort&Condominium&International）、II（Interval&International）都是以开展交换为主要经营方式的公司，其中RCI一年的会员费和交换费收入为4亿美金，利润额为1.9亿美金。由于不用交纳住房费，因此“分时度假”的使用者在其它消费方面比较“大方”，一般要高出20%。
“分时度假”对于国家经济发展的好处也是明显的，对于拉动内需，扩大外销，发展旅游服务、餐饮服务、物业管理，安置人员就业、带动相关产业，都起着良好的作用。如墨西哥在九十年代经济萧条期间，通过“分时度假”面对北美的销售，促进了本国的房地产业，大量旅游者的到来又促进了旅游和相关产业，创造了16,000个就业机会，人们说“分时度假”拯救了墨西哥经济。
　　我国开展“分时度假”的优势与不足
　　我国旅游业的发展，创造出新的居住需求
　　2002年我国国内旅游8.8亿人次，境外入境旅游9800万人次，旅游收入高达5566亿元，已经成为一个新的消费热点。由于我国目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，而在旅游业发育较为成熟的许多国家，“分时度假”早已成熟和普及的销售与管理方式。
　　部分居民需要购买“第二套住宅”
　　在房改完成之后，我国居民中已经有了想购买&“第二套住宅”的消费群体，但是对于大部分小康之家来说，难于整栋购买另一套房屋。引入“分时度假”正适应了一大批消费者的需要。
　　房地产业需要在创新中持续发展
　　“分时度假”作为介于房地产业与旅游业相结合的产品，它的发展常常是与消化积压房屋的目标联系在一起的。20世纪70年代中期石油危机造成美国经济紧缩，房产大量空置，80年代后期房地产泡沫破灭造成房产大量积压，都在客观上推动了分时度假产品在美国的发展。我国今后几年房地产投资风险加大，将需要以创新的思维去创造新的住房消费。“分时度假”创造出了新的消费市场，给加盟企业的商品房提供了跨城市、跨地区、将来是跨国家交换使用的背景，使得加盟企业所建的房子容易销售。在房地产低落期，它会成为企业抵御风险的重要措施。
&&&“分时度假”在我国还拥有着具有中国特色的巨大潜在市场
在我国“商务需求”、“会议需求”的市场很大，可以适应许多企业、事业单位和政府机关的需要，购买后可以用于出差办公、员工度假、奖励休假，用于年度工作会议非常方便，还可以交换到不同的城市；“康体休假”也很有市场潜力，如北京“九华山庄”全部为新加坡人“分时”购买，用于中医保健休假；而且中国地域辽阔，名胜古迹、旅游景点众多，经济发展迅速，这些都使我国成为发展“分时度假”交换最适宜的国家。
&&&&许多外国公司都看中了中国是“分时度假”最大的潜在市场，因此有不少外国公司进入中国推销“分时度假”。但是由于它们不了解中国国情和不符合实际，有不少失败的教训。主要失败在这些公司在中国本来没有什么可卖的房屋，却直接来卖“会员卡”,引发了不少诉讼。“3-15”活动曝光的李家森、最近上海金旅运通公司出的事，都是这样的情况。我再三告诫这些国外公司和有关国内公司，直接“卖卡”在中国是行不通的，是一种变相的“非法集资”。
“分时度假”在全世界都已成气候，在中国也肯定能搞成，问题是谁能搞成和由谁牵头能搞成。以时间分割来卖房屋，是本国房地产公司和酒店集团最有条件开展的业务；实现房屋使用的跨城市交换，是只有大的企业集团或企业联盟才能承担的职能。中国房地产开发集团本身就存在着发展分时度假交换的优势。2002年4月中房集团发起成立了中国最大的分时度假联盟――“中国房地产分时度假联盟”，已经发展到70个旅游城市，101家房地产和旅游企业，现在还在进一步壮大之中，扩大了“分时度假”在我国的影响。已经与国际上最大的分时度假交换公司RCI建立了战略伙伴合作关系，努力使这种经营方式在中国变为现实。
我们认为，适应中国市场需求的“分时度假”应符合以下要求：1、拥有房屋实物（现房或符合预售条件的期房）；2、拥有或正在办理房屋产权；3、分时销售“分时度假”使用权（不分割销售产权）；4、在加盟项目内提供交换服务；5、统一的物业管理标准与服务标准；6、有社会机构为购买者监护房屋产权；7、产权单位独立向购买者承担法律责任。经过我们一年的努力，在这些理念基础上已经形成行业“自律公约”并且向社会公布。
我国进行“分时度假”在国际交换方面存在的弱势不可忽视，目前我国存在的主要困难是：（1）毕竟对我国居民开放旅游的国家和地区仅有20几个，而且个人家庭旅游还难于开展，因此不宜于让我国“分时度假”产品的购买者对于进行国际交换抱有过大的期望值。（2）国际上非观光旅游占旅游产品的80%，而在我国只占30%，因此国内没有几个城市有条件让人们旅游居住一个星期，而且明年还想去；（3）“带薪休假”目前还没有能够实行；（4）我国房地产市场持续旺销的局面，也使得“分时度假”产品在我国内地的发展缺乏必要条件。
发展“分时度假”的一个切入点
以香港政府建成的“居屋”发展“分时度假”，对于我们即将在全国开展的“分时度假”业务是一个很好的切入点。目前香港特区政府已经建成的居屋约有两万五千多套，香港特区政府为防止香港房价的继续下滑，&2002年11月宣布了九项房屋政策，包括由2003年起无期限停售居屋、同时停建居屋。停售和停建居屋后，已建好的和在建的居屋怎么办？据传曾设想将其转为公屋出租、转为政府普通公务员宿舍、或转为中资驻港机构员工宿舍，均因为遇到各种困难而没有进展，居屋问题仍对房价造成很大压力，成为香港的一块“心病”。今年二月我以中国房地产分时度假联盟主席的身份，向特首董建华先生提出了以香港的空置房屋发展“分时度假”，定向销售给内地居民，并以此推动香港旅游业发展的建议，得到了董建华先生的肯定，特区政府认为这是一个“意义深远的项目”。
香港的空置“居屋”使用面积多是在40-60平方米之间，两居室或三居室。把两万套空置居屋转为向内地居民“分时度假”销售，无疑将是最好的处置方式。它至少可以为香港带来四个方面的好处：①干净利落地处置了全部空置居屋，有效减轻香港房价下降的压力；②为特区政府增加100多亿港元的财政收入；③可望为香港带来每年300-400万新增游客，增加旅游收入每年约300亿港元；④为香港居民创造大约2万个新增就业机会。在目前正在研讨的消化空置“居屋”的若干办法中，还没有任何其它一种方式能取得这样好的综合效益。
香港是内地居民最为喜爱的旅游、购物地，据香港的统计，两年来内地访港游客每年递增65%，旅游者在港停留时间平均为3.6晚，每位内地游客平均在港净消费为6,000港元，是花钱最多的游客群体；目前已经开放居民个人凭身份证办理赴港手续的已经有四个城市，在香港被称为“自由行”，大批内地居民到了香港，已经明显拉动了香港旅游业，给了香港人民以尽快恢复经济的信心。也说明中央对内地居民开放香港旅游的态度是积极的。但是“自由行”也带来一些问题，如香港报道称“连内地拣垃圾的也来了”。我认为按照“自由行”的政策，给予香港“分时度假”购买者及其家庭成员在出入境方面的足够方便，香港可以成为内地发展“分时度假”业务的最早的起步城市，有人称这将是“自由行”的“升级版”。
9月10日以来，香港报刊大量刊载“中国房地产开发集团200亿元在香港收购两万套居屋”的报道，其中不少是猜测和推断，不实之处甚多，特别说是“中央救市”是不正确的，我们是商业行为。香港社会各界对于这个消息的反应很热烈，大部分是积极的，此后报道“香港房屋新盘成交增三倍”。内地报纸网站也从前天开始转载香港的报道。对此孙明扬局长在香港已经回答，“政府同中房的会谈还只是很初步的，并没有谈到价格等细节问题”。当然我希望能把这件利港、利民的好事做成，但我不赞成媒体进行不适当的炒做。
根据我们对内地市场的估计，购买香港“分时度假”对于内地居民将具有极大的吸引力。内地居民在这里购买的不仅是有45年使用权的房屋单位，而且有繁华的都市环境、良好的人文气氛、优良的购物空间、完善的旅游设施，和将于2005年建成的“迪斯尼乐园”，这些可以让旅游者愿意去居住一个星期，明年再来也不会厌烦。而这个项目成功的必要条件，是允许购买者及其家庭成员在45年里每年可以自由赴港旅游居住，所以这是一个政策性很强的项目。我们有积极性和足够能力进行购买和销售，但是能否做成还要主要取决于香港政府方面的态度和措施。
&&（二）发展房地产业与发展教育产业的结合，可以在大城市周边成规模地兴建“大学城”。现在已经有29个“大学城”在建设，这是房地产业发展的一个新的思路。
　　发展教育的主要困难在于土地太小
　　我于前年开始提出这样的建议，因为我有着曾在国内大学与国外大学学习的经历。当我于九十年代到美国印第安纳大学去做访问学者的时候，发现所在的那个分校就是一座12万人口的城市，占地约30平方公里，其中有6万是学生、6万是教师、家属子女，和服务行业人员。这所大学共有六个分校，每个分校都是由几个不同的院系所组成。加州大学则有十个分校，每个分校都是一座小城市。剑桥大学和牛津大学在校学生人数都在1万5千人上下，但土地面积都有20平方公里。相比之下我国大学普遍规模太小。如人民大学占地仅区区800亩。我们的不少“大”学，就其土地规模来说是“小”学！在市场经济条件下本来应当是有需求就有供给，而现在每年至少有200万落榜考生的家长在“持币待购”，教育消费却无从“购买”。让这些资金投到教育上不仅将拉动内需，延缓就业压力，还将提高我国国民的整体素质。
　　以教育投资为基础，完全可以造就新的城市
　　让我们再从城市发展战略的角度分析这个问题。由于城市化在我国的发展进程，每年都在扩大着原有城市的用地规模，并且涌现出一批批小城市。分析我国近年来新城市产生的动因，一种是在外向型经济的作用力下产生的，如深圳、浦东，它们的问题是成本太高；另一种是本地民间经济力量聚集而成的，如上千个农民小城镇，它们的缺点是素质较低。现在还出现了一种巨大的动因，就是人民群众一年上千亿元的教育投资，和另外几百亿元的教育投资愿望。在发达国家这种动因已经造就了数百个小城市即“大学城”，在我国这种动因对于推动城市化发展的作用完全是正面的。这种新型城市具有高文化、高素质的居民结构，加之很好的城市规划，很好的道路交通基础设施和商业服务业设施，没有工业污染和少有社会污染，这都将使它具有良好的居住环境与工作环境。如在纽约工作的高级经理有不少住家在普林斯顿大学校区，在斯坦福大学周围形成了硅谷新城，聚集着全世界的高科技人才。由此可见，教育与房地产业的结合不仅能培养造就出更多高素质的人才，而且还有可能带动和造就出高品质的新型城市。
　　“大学城”不宜建在城区，也不是“大学下乡”
　　这种“大学城”应办在哪里呢？它不可能建在现有城市的建成区，也不应当建在城市近郊区。在这些地方已经没有足够的土地。从发达国家的经验看，一般都在现代交通工具40分钟至1小时能抵达的区位。如：普林斯顿大学距纽约市乘快速列车1个小时，斯坦福大学距南三藩市开车40分钟，布鲁明顿分校距离印第安纳波利斯开车1个小时，剑桥大学和牛津大学都是距离伦敦乘火车1个小时。由于级差地价的作用，在这种地方建设“大学城”远比在城市近郊人口稠密地区要经济，便于起步与发展，土地增值的前景更大。1898年建立的“京师大学堂”在北京沙滩，而1906年庚子赔款建设清华大学，20年以后建设燕京大学，都距离北京城十多公里，当时都需要一个多小时的路程。现在中关村现在已成为商业区，已经不是办教育的良好场所了，“灯红酒绿”的喧闹之地已经放不下一张安静的书桌了。搞科研开发也不适宜，这里怎么能建出“硅谷”来？&
　　建设“大学城”应发挥多方面的积极性
　　现在不少地方对于建设“大学城”具有很高的热情，河北比北京、天津行动早，成果大。如廊坊的“东方大学城”。还有南京的“仙林大学城”、上海的“松江大学城”、广东的“珠海大学城”，北京要建设的“昌平大学城”、“房山大学城”、天津、武汉也在准备建设“大学城”，等等。建设大学城有四种模式：“高校主导型、政府操办型、企业运营型、社会投资型”。我认为理想的模式是“综合作用型”。
　　发展“大学城”将使国家受益、企业受益
这种&“大学城”将极大地提高国土利用价值，带动周边地区土地增值，有力推进城市化的发展进程。而且由于它起步时土地价格低廉，为日后的土地增值留下很大的空间。硅谷媒体刊登的例子：四十年前一个青年人以四千美元的价格在斯坦福大学校园区买下了一座住宅，前年这位老先生以四百万美元的价格卖出了这座旧宅与土地，增值一千倍。相信“大学城”会使得教师和学生实现更高生活水平，今后还会从土地升值中获得利益。
　　&这种“大学城”既然已经成为发展趋势，当然是今后的一个开发热点。我预计新世纪的开发重点之一将是小城镇，其中目前比较现实的小城镇是发展“大学城”。
&&（三）发展房地产业与发展保险业、完善社会福利制度相结合，推行“反向抵押贷款”的寿险服务，建立老年人终生社会保障制度。
我的关于在我国发展“反向抵押贷款”保险服务的建议，最近送给总理，得到温家宝总理的关注，已经批示给主管部门建设部、保监会主要负责人，现正在研究如何进行下一步工作。这是公房出售和居民拥有房屋财产以后可能出现的一个新的产业结合点和新的发展机遇。
公房出售形成了居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还比较大。住房已经成为城市居民的个人家庭财产，对于不少城市居民来说，住房已经成为其私人财产的主要构成部分。有的报纸据此称北京、上海有了多少“百万富翁”云云。可是不少被计为“百万富翁”的老年人，却抱怨“没有百万富翁的感觉”，因为每月可以支配的收入仍然仅有一两千元，生活仍很拮据。他们价值几十万、上百万的自有房产在现有制度与规定下不可能先行出售或出租赢利，因为这都会使他们自己无家可归。这套房产只能留待身后传诸子女，而子女往往已经有了自己的房屋，子女发愁的是如何年复一年地赡养父母。这些问题能不能综合解决？能不能让老年人价值几十万、上百万元的自住房产得以在有生之年逐渐变现？能不能使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力，保持住在社会上和在子女面前的自尊与自信，同时又能在有生之年继续使用着这套房屋呢？
　　在英法等欧洲国家已经有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务(“Collateralized&&Annuity”)。这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付；直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人（受益人）的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，它在美国被称为“反向抵押贷款”（“Reverse&Mortgage”），就像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。它的出现促进了社会保障制度的成熟，同时使得保险公司拓展了服务领域，获得巨大的保险收益。
　　这一险种很为适合我国的国情，现在完全有条件引入并实施。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的；加之我国多年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础，我们已难于找出更好的办法来保障老年人的生活。但是近几年实行的公房出售，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而“家产万贯”。这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的唯一出路。这种“反向抵押贷款”的保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。下面举例进行设计、分析：
　　1、张先生2002年60岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国人均寿命男性为69.63岁计算（地区差异尚未计入），投保人的寿命计算基数为9年。9年后房屋折损26万元，但房屋与土地增值预计也是26万元，因此相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25%（按年息6%计算），按75%计算给付额为108万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，每年张先生可以得到12万元，每月可得到1万元。
　　2、赵女士2002年62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远，但增值潜力较大。经评估房屋现价80万元。按人均寿命女性为73.33岁计算（地区差异尚未计入），投保人的寿命计算基数为12年。12年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计为24万元，因此计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%（按年息6%计算），按70%计算给付额为58万元。再将给付额分摊到投保人的计算基数12年中去，每年赵女士可以得到4.8万元，每月可得到4,000元。
　　可以想象，一个退休老年人每月可以得到几千元至上万元的保险给付金，而且终生源源不断，其生活将得到多么大的改善！应当说明，一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人（受益人）的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款；同理，不管投保人（受益人）的实际寿命为多短，即使三、五年就亡故，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。保险公司在收回房产时一般要再付一笔抚慰金。如果房屋实际增值较大，保险公司还可以将超过预期的增值部分按一定的比例返其家人。如果以同一处房产投保夫妻二人，保险公司应当扣除风险系数要增加，按月得到的给付额肯定要少一些。还应当说明的是，这种保险是投保人的个人行为，是由其本人完全自愿的。保险公司与投保人的权益均受到法律的保护。
　　如果投保人与寿险公司订立了有效合同，并领取了一段时间的给付金以后，想从合同中退出、重新拿回房屋的产权是不是允许呢？根据中国的社情与民情，我认为可以制订一套允许“赎回”的办法，在不损害保险公司利益的前提下，为投保人留出一个随时可以退出的通道。赎回的条件是投保人（受益人）必须向保险公司退还已经领取的全部给付金本息，并根据保险公司的规定进行一定的赎回补偿。保险公司每年都可以向投保人提供一个合理的赎回价格，以利于投保人的进退选择，“赎回”视同于投保人清偿了曾以房权抵押向保险公司借的一种高息贷款；投保人（受益人）亡故后，保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权，当然其价格要由房屋的所有者--保险公司来提出，这有助于满足我国有些老年人希望身后让其子女继续拥有这套房屋的愿望。
　　这种保险对于投保老年居民的好处是明显的：1、它可以有效增加老年居民的收入水平和支付能力，使他们在人生收入的低谷期，可以开启业已形成的“房产金库”，将积蓄在房产上的巨大个人财富分期支用，以有效补偿老年生活；2、它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快地努力延长生命，而且活多久社会保障系统就会供养多久；3、它可以有效保持老年人所需要的体面、尊严，和子女与社会的长期尊重。因为经济上不必靠子女供养，甚至还可以继续给子女以补贴，“久病床前无孝子”的担心将不复存在；4、它保证了社会弱势群体的生活安定，也就有力地保障了社会的稳定；5、在我国实行遗产税收制度后，这一险种可以有效为投保居民依法避税，对于投保人及其家庭的意义将更加明显。去年上海电视台《法制节目》报道，浦东七旬老人杨招娣被子女抛弃，又被子女骗走全部存款2.5万元，衣食无着，在邻居帮助下把子女告上法庭。从报道中我发现她虽没有任何收入，却住在浦东区一室一厅价值约30万元的房改房中。按我的测算她如果进入“反向抵押贷款”，每个月可以拿到2,500-3,000元，不仅自己生活再不困难，还可以供养全家生活。
　　实行这一险种对于发展我国保险业的作用会很大：①它可以使得保险机构的资产额迅速增加，使保险产品多元化，有利于我国保险公司加快成为现代金融企业；由于我国多年来房屋价格持续上升，城市土地持续增值的趋势在相当长的时期内不会逆转，推行这一险种对改善保险资产质量肯定会有好处；②在实行这一险种的最初几年，看起来不会给保险公司带来多少赢利，经理人的“业绩”表现不明显。但这时给付金的支出也比较少，而且这时投保人的房屋资产和未付出的预期给付金却全都在保险公司账上，都可以在一定的条件下进行经营和依法获利，对于保险公司的好处很大，预期赢利也是计算得出来和可以按照规定反映在报表上的。③目前我国有关法规对于保险公司从事经营活动范围的限制很严，这有利于避免风险，同时也就缩小了赢利空间。实行了“反向抵押贷款”保险服务就使得寿险公司有机会把保险业务同房屋的长期经营结合起来，进入一个空间广阔而且长期赢利丰厚的经营领域。这肯定可以促进我国寿险业务的发展。
　　实行“反向抵押贷款”保险服务的社会效应也很明显。它既有效提高了老年人的购买能力，也会深刻影响其他社会人群，改变他们的观念和生活、行为方式：①多年来我国居民储蓄率过高而消费率较低，原因之一是老年保障制度不健全。特别是在最具有购买能力的中年时期，人们出于对未来养老和防病问题的考虑，却源源不断地把钱存入银行；而且谁都难以预计自己的寿命会有多长，总要留一笔钱才能使未来的生活有“保险系数”。这样省吃俭用地储蓄，结果往往把不少的钱留给了身后。全面推行“反向抵押贷款”的寿险服务，使得晚年生计问题不再为人们担心，如果进行进一步的设计，老年人的医疗保障也有可能从中得到解决，将使人们为养老和防病而进行的储蓄不再成为必要；②近些年来党政干部和其他公职人员利用职权贪污、受贿等现象屡屡出现，其中不少被称为“五十九岁现象”，就是人到接近退休的时候生活预期不良，为维持自己今后的体面和生活水平不下降而采取了不正当的措施。结果毁了自己一生的清白不算，社会还要付出很大的成本去查处和关押他们，把监狱变成了“养老院”。这种“反向抵押贷款”寿险服务的建立将彻底改善老年保障制度，使党政干部和其他公职人员为晚年生计而违法违纪不再有经济上的必要，有利于“从源头上预防和解决腐败问题”；&③这种寿险服务可以完全解除人们对晚年生活的顾虑，中年人可以放心地花钱消费，更可以大胆地购买“第二套住房”，因为产权住房可以成为一种“养老储蓄”。它毫无疑问可以扩大居民对于住房的购买需求，拉动国民经济持续增长。
　　综上所述，这种面向老年人的保险服务在我国的建立，已经不单是一项保险产品的设计，而是一项有重大经济、政治和社会意义的系统工程。我认为中国的保险业应当“与时俱进”，及时引进这个在国际上已经成熟的保险产品，创造出符合中国国情的“反向抵押贷款”保险服务和保险业务体系。如果国内寿险公司长期不开展这项业务，国外保险公司进入中国后也势将带入这一产品。有银行业在我们的多年建议之后开展抵押贷款并且取得巨大成功的事例在先，有温家宝总理的关注，相信中国的寿险行业会接受这个有价值的建议。
　　以上仅举几例，可以看出发展房地产业与发展其它产业相结合，有着广阔的创新空间。以上产品创新并不是我的发明，都是国际上已经成熟和实行多年的，我只是选择何时可以引入中国，并使之适合中国的国情。其实国外还有许多成熟的经验有待于引进和吸收，国内产业发展中也有许多新事物、新问题有待于研究和解决。我们这个产业是天地广阔、大有作为的。
作者: 日照房产网
来源: 中国房地产开发集团公司董事长、北京大学经济学博士:孟晓苏
中国国情调查研究中心　地址：北京市广安门内大街315号国家信息中心大厦1003室
日照之窗版权所有 Copyright& 2002 　日照万邦网络传媒有限公司制作维护