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2014年郑州市房地产市场调研报告调查分析总结.ppt80页
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2013年中原郑州房地产市场调研报告
郑州市房地产市场调研报告------郑州------------有限公司二零一三年五月十日报告内容提纲宏观市场扫 描郑州房地产市 场概况区域市场分 析未来市场预测宏观政策扫描政策：“国五条”出台，限购限贷限价力度再升级，二手房个税从严执行 1、2月20日国务院常务会议提出“国五条”，指明继续调控的主要方向， 预示着新一轮调控由此开始。 2、3月初“国五条”细则落地，相比2010年的“国十条”和2011年的“国 八条”，限购统一范围、涵盖新旧住房，限贷继续提高二套房门槛，严厉 程度继续升级，并且再次要求地方制定房价控制目标，更明确二手房转让 严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐渐延伸向存量房。3、3 月 31 日是各地公布 2013 年房价控制目标的“大限”，地方细则密集 落地。 目前已出台的城市包括北京、上海、深圳、广州、重庆、合肥、大连、济 南、天津、南京等城。宏观政策分析调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。一、在房价调控目标方面，仅有北京规定为与 2012 年相比保持稳定，其它大多定 为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”--也就是名义增长幅度减去 CPI 的增幅。根据中原地产测算，扣除 CPI因素，城市的房价目标在7.5%-13.2%。 其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分，价格控制难 度相对较高。 二、信贷方面，只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他 城市只是含糊表示将根据市场变化，或房价控制目标执行情况，适时调整第二套住 房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地，力度低于此 前预期。 三、对于20%的个税，多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后，对 买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的 奇特局面。宏观市场扫描2013年4月中国300城市土地市场交易部分数据◆ 供应情况： 4月全国300个城市共推出土地3229宗，环比增加58%，同比增加7%；推出土地面 积11812万平方米，环比增加40%，同比减少0.5%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用 地的综合性用地)882宗，环比增加32%，同比增加11%；推出土地面积3689万平方米，环比增加 32%，同比增加2%。 ◆ 成交情况：4月全国300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%；成交面积 7566万平方米，环比减少24%，同比减少15%。住宅用地635宗，环比减少18%，同比增加13%； 成交面积2564万平方米，环比减少21%。宏观市场扫描2013年4月中国主要城市房地产市场交易数据◆ 供应情况：4月重点监测城市库存去化明显低于3月，除北京、青岛、宁波库存量减少外 其余城市库存均增加。北京本月库存去化最快，商品住宅可售面积下降10.73万平方米。 ◆ 市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，超过8成城市成交量环 下降，降幅最大的是丹东，达到65.5%，其次是北京，环比下降56.6%。 ◆ 成交价格：本月43个监测城市成交价格略有上升，其中深圳环比涨幅最大，为11.17%。 三亚环比跌幅最大，达15.04%。宏观市场扫描2013年4月前三周（4.1-4.21），代表城市日均成交量相比3月降幅均超过50%，其中北京降幅最 大，为87%，深圳和苏州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之间，均远超 同期新房成交量下降幅度。二手房：成交量回落显著，且降幅大于新房，一线城市受影响程度大◆2013年代表城市二手房日均成交量与2012年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超过去年日 均水平，天津和苏州增幅较大，分别为69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳仅增长6%。总 体来看，一线代表城市受影响程度超过二线代表城市。宏观市场扫描展望：政策落地压制短期量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧宏观市场分析一、价格方面，随着各地“国五条”细则落实，房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据 各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同，由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要，作为新一届政府的开局之年，房价仍将是政府关注的焦点，房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险，如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度，4月 22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导，继北京之后，又一价格涨幅过 大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。二、成交方面，政策影响下，前期成交透支部分未来需求，预计成交量在此前高位基础上有所回落，但在季节性因素和供应加大的推动下，二季度总体好于一季度，下半年趋 于平稳。 三、全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下，货币政策仍 将维持现有基调，新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间，我们仍维持年初预判 ，全年房地产市场总体好于去年。宏观市场扫描郑州房地产 市场概况区域市场分析未来市场预测宏观政策“国五条”郑州版出台“20%个税”等只字未提3 月31 日，郑州出台郑版国五条： 一、努力保持住房价格基本稳定，郑州市 2013 年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居 民人均可支配收入实际增幅。 二、保证普通商品住房用地供应，2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。 三、继续加大保障性住房建设，12 月5日前完成开工建设45848 套、基本建成45672套的建设 任务。 四、加强商品房价格管理，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成 交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目， 可暂不核发预售许可证。 五、进一步加强房地产市场监管。 六、加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、地税等部门参与的信息公开和市场监 测分析研究机制，监控房地产市场走势，根据市场变化及时发布住房消费警示，引导理性投 资和合理消费。 信息来源：郑州房地产网 分析：郑州市的“国五条”细则大多是重申了一下国务院“国五条”的一些原则， 而对于20%个税、提高二套房贷等对房地产市场影响较大的抑制投机投资性购房的 几条措施则未提及，这样的细则可能对房地产市场不会有太大影响。宏观市场扫描 郑州市宏观经济分析时间(年） 人口（万）郑州市近五年经济发展各项指标建城区面积 （KO） 328.6 生产总值 （亿元） 3004.0 人均生产总 值（元） 40617 固定资产投 资（亿元） 职工年均工 资(元) 264742008743.61772.7200912752.1866.0 885.4 903.1336.6342.7 354.7 3733300.42.6 554744000 633282289.15.57 3669.829837 35541资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料分析：上图图标显示，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长。 这是个健康的经济环境，有利于房地产市场快速发展。郑州市房地产行业概况四月各周商品房成交套数分析：三月爆涨 四月维稳 五月或升温数据来源：搜狐房地产网根据统计数据显示，4月第一周郑州六区销售商品房1781套，第二周销 售2274套，第三周销售2405套，第四周销售1651套。而3月郑州六区 平均每周销售2533套，4月四周最高销售2405套，尚不及3月的周均销 售套数。郑州细则落地后，购房者明显进入了观望期，出手速度有所 放缓。郑州市房地产行业概况图1-2 郑州市商品房库存走势图（以2010年底为基底）数据来源：郑州市房管局及网资料络分析：以2010年底为基底，郑州市商品房库存截止2013年3月为749万O，近两个月市场略显供 不应求，高企库存略有消化，其中高企的库存依然多为非住宅（办公、商业、车库、地下室其 他物业）市场，约为479.75万O，占比64.1%，较上月上涨3.3个百分点，未来库存消化压力非 常大。郑州市房地产行业概况图1-3 郑州市3月份商品房各物业成交面积比例图数据来源：郑州房地产网分析：郑州住宅一直是市场主力，本月商品纯住宅销售面积占整体比重的76.7%， 较1月份比重略有下滑；经适房项目本月由于备案项目较多，备案面积占比达10.3% ，比重有所提升；而办公、商业物业成交面积比重则相对较为稳定，维持8%、5% 左右。郑州市房地产行业概况图1-4 3.3月郑州商品住宅供销价走势图数据来源：搜狐房地产网分析：随着国五条的颁布及郑州细则的温柔落地，一系列不具有杀伤力的条文对购房者 产生的影响甚微，郑州住宅市场丝毫不减火热态势，3月成交量为84.45万O，环比上涨 136.62%，同比上涨53.32%；成交均价7416元/O，较上月有所下滑，环比下跌2.12%， 同比上涨18.45%，主要由于本月经适房多个项目集中备案，备案面积达10万O，占比较 大，拉低成交均价。郑州市房地产市场概况图1-5 郑州市商品住宅库存走势图（以2010年底为基底）数据来源：搜狐房地产网分析：郑州市住宅市场截止2013年3月份库存量约为269.05万O（以2010年底 为基底），库存进一步下滑，库存压力持续减弱。郑州市房地产市场概况图1-6 3.3月郑州商品纯住宅供销价走势图数据来源：搜狐房地产网分析：3月郑州楼市各区域“涨”声一片，全月成交均价8052元/O，较2012年同期上 涨幅度为22.3%，环比涨幅幅度为2.69%，各在售楼盘涨势明显，而全月成交均价实际 上涨幅度不明显主要由于个别低价项目、以及诸如晖达新领地、帝苑别墅等较早开发 低价销售的项目如今刚陆续备案的影响，拉低了纯住宅的实际销售均价。郑州市房地产市场概况图1-7 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交面积细分数据来源：搜狐房地产网分析：本月80-90O面积段备案28.87万O，成交均价8068元/O，占商品纯住宅成交面积 38.8%比重，刚需房源依然支撑整个市场。国五条的颁布，使得部分二套房改善型客户积极入 市，以避免可能出现的高首付比例以及高利率，本月120-144O面积段房源备案面积16.39万O ，占纯住宅成交面积22.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府严格执行国五条， 出台新的补充性地方细则，因此预计后续改善性二套房房源成交量会继续上扬。郑州市房地产市场概况图1-8 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交单价细分数据来源：搜狐房地产网分析：本月商品纯住宅以元/O为主流价格区间，备案套数2554套，备案 面积24.07万O，销售套数占比32.7%；元/O价格段本月成交火热，销售 套数2199套，套数占比28.15%，比重较上个月上涨9.11个百分点，上涨速度较快， 结合郑州目前在售楼盘的明显上涨走势，预计后续价格段将取代价格段成为主流成交区间。郑州市房地产市场概况图1-9 年3月郑州商业市场供销价走势图数据来源：搜狐房地产网分析：商业市场――销量维稳 3月商业用房供应面积5.53万O，销售面积4.52万O ，市场持续供大于求。3月商业用房销售均价17915.7元/O，环比上涨40.35%，同比 上涨53.23%，主要为升龙广场、豫航广场、天旺广场等项目商铺房源的备案。郑州市房地产市场概况图1-10 郑州市商业库存市场走势图（以2010年底为基底）分析：商业物业库存――库存上涨趋势放缓 商业物业截止2013年3月份库存约为112.91万O，库存增势略有放缓，按照郑州市 商业月均（2011年至2013.3月）5.16万O的消化速度来看，库存消化需近22个月， 去化压力较大。数据来源：搜狐房地产网郑州市房地产市场概况图1-11 2011年-2013年3月郑州办公市场供销价走势图分析：办公市场――市场成交量价平稳 办公市场依然持续供大于求，竞争激烈，本月办公用房供应面积8.9万O，销售面积 7.98万O，销售均价11098元/O，主要为西元国际广场、绿地中心、联盟新城、正弘 凯宾城等项目办公物业的集中备案。数据来源：搜狐房地产网郑州市房地产市场概况图1-12 郑州市办公市场库存量走势（以2010年底为基底）数据来源：搜狐房地产网分析：办公物业库存――近两月供应维稳，库存累积速度放缓 办公物业截止2013年3月份库存量约为101.83万O，库存增速放缓，然而未来销售压 力依然较大。宏观市场扫描郑州房地产市 场概况区域房地产 市场分析未来市场预测区域房地产市场分析图1-13 2013年4月郑州各区域各物业销售面积分布数据来源：搜狐房地产网分析：4月郑州市各区域销量有所转变，二七区赶超金水区，位居榜首，郑东新区和金水区紧随其后。二七区之所以有如此不俗成绩，首先本月区内升龙城、二七万达广场均分列本月 销售套数一二；其次，随着郑州城市规划着力打造的二七运河组团，给二七区的房地产市场 带来了契机，加之区内大都为城中村改造的大盘，着力打造刚需盘，周边大量的刚需客户更 是带来销售潜力，综合各方因素使得二七区这个后起之秀表现不俗；金水区和郑东新区作为 传统的销售热区，4月表现为稳中有增，延续了热销，销量分别为14.41万O和12.47万O。区域房地产市场分析图1-14 2013年4月郑州各区域各物业销售均价分布数据来源：搜狐房地产网分析：4月份住宅类物业各区域较上月除惠济区和金水区有小幅下降外，其余各区均有不同程度的上扬，郑东新区依旧领跑；办公类物业较上月除金水区和中原区外，其余各区均有15%左右的 涨幅，郑东新区以高端写字楼聚集领跑；商业类物业较上月除惠济区和中原区有一定下降外，郑 东新区基本持平，金水区和二七区均有20%左右的涨幅，金水区以23313元/O领跑。区域市场分析―中原区中原区概况中原区是郑州市的老 城区、配套成熟、教 育资源丰富，但居住 环境相对破旧。在政 府在“北扩东移”成 功之余，开始谋划西 区老城改造。近年区 域先后将制造业外迁 ，加大招商引资力度 ，先后引入万达、宝 龙等国内外知名企业 ，重振区域商业格局 。加上区域地铁1号 线的开建，未来区域 地产发展将受到政府 的大力支撑，住宅和 商业地产发展前景可 观。Add：中国郑州?南阳路清华商务F9 Tel：9区域市场分析―中原区位Z 开发商 项目名称中原区最受关注项目一览表物业类别 普通住宅,公寓,写 字楼,商铺,建筑综 合体 普通住宅,商铺 普通住宅 普通住宅 开盘时间
均价 8500 近期动态 2号楼预计在5月中 下旬推出 中央楼王5月11日 开盘 5月11日保利百合 周年庆生PARTY 5月开盘郑州市中原区桐柏路与棉纺路 郑州鸿兴Z业有限 方圆经纬 交会处东北角 公司 中原区棉纺西路与桐柏路交叉 郑州翰园Z业有限 锦艺国际华都 口西北角 公司 建设西路与秦岭路交叉口西 200米路北 陇海路与西环交叉口东南角 郑州恒天兴华房地 保利百合 产有限公司 河南怡昌Z业有限 和昌湾景国际 公司850088002013-05待定秦岭路西、建设路北河南西元Z业有限 伟业时代广场一期 商业 公司普通住宅 普通住宅、商业1―10 81965月开盘 临街旺铺 珍罕推 出 5期5月开盘 在售高层均价 9000 临湖高层现房清盘 销售 54-88平米商务空 间在售棉纺西路与秦岭路交汇处东北 郑州惠众Z业有限 惠众西城一品 角 公司 冉屯西路与秦岭路交叉口 河南正商Z业有限 正商明钻 公司6500元商业17994 住宅元中原区中原路与西环路交汇处 郑州煤电长城房产 泰宏阳光花苑 西500米 开发投资有限公司 中原区桐柏南路98号 郑州布瑞克房地产 帝湖花园 开发有限公司普通住宅 普通住宅2011-07均价7500元中原区农业西路与秦岭路交汇 郑州标准Z业有限 乐丁广场 处北200米路 公司公寓,写字楼,商铺6600元中原区――个案分析项目概况中原区――个案分析 项目新动态（1）3月9日3#、7#认筹 房源情况：项目于3月9日进行3# 、7#楼认筹，均为2梯4户，3#楼 29层，7#楼东单元27层，西单元 31层，所推房源为79-86O的两房 和86O的小三房、112-130O的三 房，共计440套房源。 认筹方式：交10000元入会，开盘 当天优惠4个点。 预计价格：8000元/O以上。 认筹情况：当天认筹492组。 客户到访情况：当天到访约520余 组客户，以周边中原区中青年客户 为主。 （2）3月16日3#、7#开盘 房源情况：本次推出3#、7#，为27-31层高 层，共4个单元，均为两梯四户，共计440套 房源。 前期认筹情况：开盘当天共认筹680余组。 成交价格：3#成交均价元/O，7# 成交均价元/O。 优惠方式：前期认筹交10000元入会，开盘当 天优惠4个点，同时一次性签约1个点优惠， 按时签约1个点优惠。 销售情况：当天销售360余套，成交率81%， 79-112O房源售罄，仅剩部分128-130O户型 。其中128O三房成交50%左右，剩余高楼层 房源，130O的三房仅成交中间楼层的10余套 房源。 客户到访情况：当天到访约700余组客户，以 周边中原区中、青年客户为主。中原区――个案分析首次报 广亮相 售楼部 开放推广分析盛大招募首次盛装 开盘 7月21日 开盘 4#开盘 3#、7#开盘方圆经纬2012年从入市到年底共投放媒体41版，投放力度较大，推广诉求语主要通过“中心 造城记”、“经天纬地，领傲中心”、“醇熟大社区，收获金质生活”来诉求项目地段优势、 项目品质及活动信息。进入2013年，项目在沉寂了4个月之久后，3月份开始认筹、开盘活动 ，本月共投放媒体3次，主要释放项目认筹、开盘时间节点及项目户型信息等，由于前期客户 积累时间较长，再加上通过低首付和零首付等营销嘘头吸引客户，因此此次认筹量较大，开盘 效果较好。中原区――个案分析1、79O 两房 2、86三 房 3、 112 、128、 130O三 房80、 4、85O 两房产品分析中原区―个案分析产品分析：项目本批房源主要以刚需两房和小三房为主，市场定位明确。户型大多方正，全明、厨房餐厅一体化设计，卧室配备大阳台或飘窗且部分 户型卫生间做到干湿分离设计。南北通透户型基本上能做到南北双阳台设计 ，通风采光较好；纯南向户型各个功能间大多超南设计，采光较好。86O “2+1”户型赠送室内花园，购房者可根据需求进行卧室、书房、储藏室等 的改造，该户型紧凑实用，性价比较高，比较受客户青睐。小结：方圆经纬项目所在板块目前是中原区竞争比较激烈的区域，但项目从火爆认筹到此次开盘热销再次印证了当下市场刚性需求的旺盛。项目此次 推出房源位Z较好，且户型面积比较齐全，满足各种客户需求，加之周边王 府井百货的开业，也为该项目业主的生活提供较大便利，且项目门口就是 BRT站台，出行交通较为方便，前期认筹受到广大客户的认可，认筹量较大 ，因此本次开盘相当火爆。区域市场分析―惠济区惠济区市场概况惠济区近两年市场状况良好，因 该区域紧邻黄河，生态环境良好 ，区域北部集中了全市主要的高 端居住楼盘，整体形象较好。中 国自古就有“北为上”的说法， 而郑州的“北移东扩”似乎暗合 了这种传统。在郑州楼市的几个 区域中，除了郑东新区以外，北 区发展也相当迅速。按照郑州市 城市总体规划，北区花园口组团 为行政区的延伸地带，被规划为 旅游度假区，重点发展旅游娱乐 业，使之成为郑州市的大型居住 区。惠济区凭借宽阔的道路，便 捷的交通，清新的空气，大片平 整的土地，日益完善的市政设施 ，这一切都在吸引着房地产开发 商的目光，同时也召唤着购房者 的到来。区域市场分析―惠济区位Z 南阳路与博颂路交汇处 惠济区天河路北段 开发商 郑州昌建地产有限 公司 河南怡丰Z业发展 有限公司 郑州市广厦Z业有 限公司 郑州高屋Z业有限 公司 河南裕华Z业有限 公司 利海集团惠济区最受关注项目一览表楼盘均价 （ 元 ）
近期动态 4月13日，景观楼王 璀璨开盘 双拼别墅荣耀献市项目名称昌建誉峰 怡丰森林湖物业类别普通住宅 普通住宅 商铺 别墅开盘时间2-05惠济区税局东侧惠济区茂源街东、英才 街北 惠济区迎宾路3号 惠济区南阳路北环西500 米路南 惠济区迎宾路与金桥路 交汇处 惠济区花园路与英才街 交汇处 惠济区黄河南岸86号华彩逸品澜香天地湾晴苑 迎宾路3号普通住宅普通住宅 别墅 普通住宅、商业2012-042 67867325 待定 住宅6373 商业14677尾盘均价7500暂无动态 在售别墅全款优惠2 个点利海托斯卡纳 大河龙城四期颐河 原筑 鑫苑逸品香山小三房送1200元/平 全屋精装认筹5千抵5万二期封顶 认筹2万抵5万 在售小户型均价 8000元河南新东方河南建设鑫苑Z业 有限公司 郑州黄河大观有限 公司 河南银江实业有限 公司普通住宅普通 别墅 普通住宅 商铺 酒店 式公寓3-4-287182住宅7716 商业思念果岭5期惠济区长兴路22号创意SOHO2011-128000惠济区――个案分析项目概况惠济区――个案分析 项目新动态3月16日认筹 房源信息：项目3月16日认筹，推出7#中间一个单元（2T3户）， 20层，5#东单元（2T3户）、西单元（2T4户），25层，共计房源 235套。 认筹方式：缴纳一万元入会，开盘享受两万元优惠。 销售价格：预计元/O左右。 认筹情况：截至当天中午排卡70余惠济区――个案分析首次报广 首次开盘基本清盘 推出11#12# 一期二批房源开盘 推出7#8#推广分析5#6#开始认 筹项目首次报广亮相至今54次项目2012年5月份开始报广亮相，诉求语为“人生领誉步步为峰”，重点诉求项目高品质 形象。项目首次开盘即实现基本清盘的佳绩，此阶段项目报广以业绩彰显为主诉求点。项 目二批房源推出低首付活动，并结合大量网络广告打出“首付6.8万起住三房上名校”的诉 求。本次认筹诉求更是凸显项目品质，打出“誉品王座，峰景无疆”的诉求。整体来看， 项目报广力度较大，首次亮相截止本次认筹共计报广54次，并借助搜房网以及搜房网首页 广告增强推广投放量，扩大知名度。惠济区――个案分析1、87.39 O两室两 厅一卫产品分析2、126O 三室两厅 两卫惠济区――个案分析 产品分析：项目开盘房源主要为87-91O两室、122-126O的三室及157O四室，每一种户型基本均设计三阳台，赠送面积较多，生活 舒适度较高，卧室、客厅及卫生间均得以最大限度的采光。且7#楼为 楼王位Z，5#楼处于社区中心位Z，外界噪音影响小，居住环境好， 比较受客户喜爱。小结：项目位于南阳路博颂路交汇处西南，位于传统的居住区域，项目上次 的低首付活动吸引了大量的客户聚集，取得了较好的业绩，本次认筹 推出7#楼王中间一个单元以及位Z相对较好的5#楼，而且项目营销 力度比较大，各种报广宣传及搜房合作，因此客户关注度较高，但是 项目目前周边竞品项目较多，升龙汇金广场在地理位Z上优于本项目 ，项目虽然品质较高，但是周围居民对高价项目有一定的抗性，因此 对项目销售造成一定的阻力。区域市场分析―金水区金水区市场概况金水区属于郑州市成熟行政居住区， 是郑州市当前城市行政、文化、居住 中心地位，发展较为成熟，因此整体 规划较少，主要规划建设集中在北区 ，包括产业发展、环境改造、交通改 善、教育资源再分配等方面，规划区 域已扩展到连霍高速以北地区。目前 来看，金水区居住环境已较为拥挤， 土地稀缺，资源被充分利用，因此短 期之内金水区城市建设和规划格局不 会有大的改变，主城区内规划仍将主 要表现为对现有资源的改造，包括城 中村改造、道路系统改造（建设立交 、下穿隧道、道路拓宽等）、人文环 境改造等。同时主力发展方向将进一 步向北区转移，即北环以北区域，甚 至逐渐向连霍高速以外扩展，这也将 是金水区房地产发展的长期方向。区域市场分析――金水区位Z 开发商 项目名称金水区最受关注项目一览表表物业类别 普通住宅 写字楼 酒 店 公寓 住宅 住宅 开盘时间
2012-5 价格 64 近期动态 3月30日开盘 1月27日开盘价7400 暂无动态 MARK公寓一房两房 在售 案场3个点优惠 学区房按揭可享98 折 一次性付款享97折 均价8000元/平 尾盘销售阶段 均价 8600元/平 国信广场现房写字 楼在售 瀚海泰苑主推朝南 两房三房户型均价 8000元/平 剩余房源现优惠销 售均价7200元/平东风路与花园路交汇处 金基不动产（郑州） 正弘蓝堡湾三期 正弘蓝堡湾 有限公司 紫荆山路与二李岗南街 索令路东、宏达路北 河南正商Z业有限 公司 信和（郑州）Z业 有限公司 正商蓝海港湾 普罗旺世 鑫苑世家金水区农科路与文博东 郑州鑫苑Z业有限 路交汇处 公司 河南煤化建业房地 农业路文化路交汇处向 产开发投资有限公 西100米 司 未来路与郑汴路交汇处 河南捷宏Z业有限 公司住宅10940建业一号城邦住宅日12388 住宅6947 商业升龙凤凰城住宅、商业 普通住宅 金水区中州大道与金水 郑州市渔港实业发 路交汇处南100米 展有限公司 金水区德亿路8号 河南国影Z业有限 公司中州锦绣花苑 非常国际二期住宅9010金水北环路与文化路交 河南瀚海Z业有限 叉口向西200米路北 公司金水区花园路与北环路 国泰房地产发展(郑 交汇处东北角 州)有限公司瀚海泰苑普通住宅 商铺2012-057908国泰罗马假日普通住宅 商铺8000金水区――个案分析项目概况金水区――个案分析项目新动态3月31日开盘 房源分析：项目开盘推出2#楼2单元，两梯五户，32层，其中1-3层 为商业，全为89O两房房源（88.6O、89.1O），共计145套房源 。 销售价格：成交均价元/O。 开盘优惠：会员两万抵五万，五天内按时签约优惠1%，无付款优惠 。 开盘效果：当天销售约110套，销售率75.8%。金水区――个案分析三期首 次报广 三期首批房源 1#开盘 2#一单元 开盘推广分析三期2#2单 元开盘201.10.20项目亮相至今共报广18次 项目三期于日开始报广宣传，至今开盘三次，分别为1#、2#1单元、 2#2单元，三期截止此次开盘共报广18次，整体来看，推广力度一般，诉求语主要 为“半分钟抵达波士顿近中有境的后湾区”、“是繁华场更是波士顿后湾生活主场 ”，“隐蕴人文的后弯区，岂止是NO.1”，凸显三期的品质以及完善生活配套。Add：中国郑州?南阳路清华商务F9Tel：9金水区――个案分析1、89O 两室两厅 一卫产品分析2、89O 两室两厅 两卫金水区――个案分析 产品分析：项目此次推出房源全为两室房源，2T5户，其中南向两室户型较为方正，客厅、卧室、 厨房均南向采光，且客厅带大阳台、卧室双飘窗，赠送面积较多，舒适度较 高，在开盘当天去化速度亦最快。而通透两室，户型设计则略显一般，仅主 卧朝南，客厅、厨房、次卧均为北向采光，然而北边临近东风渠，观景效果 较好，但是开盘当天去化依然相对较慢。小结：蓝堡湾项目一直以高品质形象亮相，项目周边交通较为便利，规划的地铁2号线和8号线又为项目增添交通优势；同时项目占据郑州市最顶级的 商业配套，周围生活、教育、医疗配套较为完善，在各种优势因素下，项目 一直备受市场关注。项目四期规划为大体量商业，因此三期可谓项目最后一 期住宅，资源的稀缺导致此次开盘的2单元虽然较年前开盘的1单元价格上涨 近1000元/O，但是依然备受追捧。区域市场分析―管城区管城区市场概况管城区地处郑州市的东南部， 接金水，临二七，望郑东，守 中观直接把守城市南大门。 2013年即将开通的地铁2号线 在管城区均设Z站点使得区域 具备发展地铁物业的先天条件 ，区域升值潜力巨大。随着郑 州市城市规划框架的不断拉大 ，之前“北移东扩”的发展战 略受到制约，《郑州市城市总 体规划（)&明确了 东、南、西、三向并举的发展 模式，未来城市经济增长将更 加丰富，南部版块运动成为近 阶段发展重心，为管城老区焕 新颜带来机遇。区域市场分析――管城区位Z 航海路与未来路交 叉口向西200米 紫金山路陇海路交 汇处 陇海路熊耳路交叉 口 中州大道与航海路 交汇处南500米 紫金山路与东大街 交汇处向北50末 开发商 河南正商Z业有限 公司 河南通利房地产开 发有限公司 河南中岳秀峰房地 产有限公司 民安Z业集团 郑州日月潭房地产 开发有限公司 建业住宅集团（中 国）有限公司 郑州市广泰Z业有 限公司 河南省中鼎实业有 限公司 北京泰益德Z业集 团有限公司 河南永恒凯悦地产 开发有限公司 项目名称 正商新蓝钻 通利紫荆尚都二期 荣都 新天地三期 橡树玫瑰城 兴达国贸管城区最受关注楼盘一览表物业类别 普通住宅 商业 普通住宅 普通住宅 商铺 普通住宅 写字楼 开盘时间
均价 住宅7527 商业 住宅919 近期动态 正商新蓝钻3期12号 楼全款99折 全新房源推出6#、 11#楼 3期已交房 剩余少量2房在售 100-1100平自由商 务空间在售 仅剩少量小户型 均 价6300元/平米 清盘销售中全款98 折按揭99折 清盘现房销售中均 价8000元/平 清盘销售中 均价 8100元/平米 3月31日认筹管城货栈街180号 （未来路与货栈街 交叉口东500米）映月路南、黄莺路 东 航海东路与未来路 交汇处向西50米路 北 未来大道与商城路 交叉口东北角 航海路与紫金山路 交叉口建业香槟圣园普通住宅6600城市之星普通住宅 商铺住宅7000中鼎翡翠三期晶典普通住宅 商铺 公寓7800首座国际广场 永恒理想世界普通住宅 商铺 普通住宅2010-10 未开盘住宅管城区――个案分析项目概况管城区――个案分析项目新动态3月31日认筹 房源信息：本次推出7#、8#、9#、10#楼，34层，一个单元，其 中7#、10#为两梯四户，8#、9#为三梯七户，共计748套。 认筹方式：凭光大银行紫荆山支行两万元三个月定期存单入会，3 月31日入会开盘当天一次性4个点，按揭优惠3个点，4月1日及以后 入会，一次性优惠3个点，按揭优惠2个点。 销售价格：预计元/O左右 认筹情况：截至当天中午排卡100余组。管城区――个案分析2月28日首次报广 亮相 3月31日首 次认筹推广分析项目2月份首次报广亮相，诉求语为“3600年前，这里是商城之都，理想，在这里 改变历史！理想，在这里改变未来！”，重点通过“理想”来诉求项目的品质。项 目报广力度较大，首次亮相截止本次认筹共计报广20次，均以整版、跨版等大幅宣 传。并借助网络推广，扩大知名度。管城区――个案分析产品分析1、88O 两室两厅 一卫2、139O 三室两厅 两卫管城区――个案分析 产品分析：户型设计大都方正，动静分区，全明设计，主卧及客厅均带大阳台设计，三房的户型为三阳台。项目以大两房及大三房为主力户型，客户 定位于改善型购房客户，根据认筹现场气氛来看，客户对项目评价较高。小结：项目位于紫荆山路与航海路交汇处，有优越的地缘及交通优势，不仅雄踞郑州双主干道，同时，拥有着郑州唯一的双地铁上盖资源，项目自身以 90万O综合体的形态面世，是郑州南中轴唯一的大型综合体产品，为客户提 供了大型购物中心、商超等完善配套，同时周边教育氛围较浓，因此区域自 身的完善配套有效填补了目前的市场空白。区域市场分析―二七区二七区市场概况在郑州都市建设规划中，二七区被定位为 “二七生态文化新城”，作为郑州市的传 统商贸中心，如今，二七生态文化新城板 块已经形成一个全新规划的大型居住区。 目前区域内在售项目主要有德润黄金海岸 、伍号院等。除了在售项目以外，板块内 还有泰宏建业国际城、长龙金港、锦绣山 河等全新项目，届时，二七生态文化新城 板块可谓是群星璀璨、百花齐放。锦绣山 河是南郑州唯一具有1783亩湾区的生态 腹地大盘；目前尚未上市的泰宏建业国际 城项目，是郑州市二七区荆胡村改造项目 ，也是河南建业集团和泰宏集团战略性合 作的首个项目。此外，绿地集团投资130 亿打造的绿地滨河国际城项目将成为郑州 市的新地标，目前，一期工程的139亩土 地已经获批。由世纪金源、百荣投资控股 集团和合展集团共同投资建设的郑州CSD 国际时尚商贸中心项目，未来将建成约 380万平方米的大型物流商业综合体。区域市场分析―二七区位Z 解放路二马路路口 开发商 郑州佳裕Z业有限 公司 项目名称 正弘凯宾城二七区在售楼盘情况统计表物业类别 写字楼 商铺 开盘时间 0 楼盘均价 近期动态 产权式酒店3月31日盛大开 盘 100-200平米现铺在售 23000元/平大学南路与航海路 郑州万达广场有限 交叉口向西南角 公司 航海路与碧云路交 河南正商Z业有限 叉口东北角 公司 二七嵩山路与航海 河南骏龙房地产开 路交汇处 发有限公司 二七区民主路以西、华润Z地（郑州） 解放路以北 有限公司 福寿街东、苑陵街 河南金智Z业有限 北 公司 中原农业路与桐柏 城开集团和绿城集 路交汇处 团 中州大道与商都路 河南远达Z业有限 交汇处东500米 公司 二七区淮河路勤劳 郑州康桥房地产开 街往北100米路东 发有限责任公司 大学路航海路交汇 河南鼎盛Z业有限 处西500米路南 公司郑州二七万达广场住宅商业住宅6764 商业10867正商城福苑普通住宅6594 住宅6900 商业26444二期4月27日开盘升龙城住宅商业2012-4升龙城即将加推 目前均价 8300元 华润万象城正在规划中 售楼 部暂未开放 仅剩少量商铺最低均价 19000华润万象城 金智万博商城普通住宅商业 商业-1暂无价格 18754城开绿城绿园普通住宅2012-66656二期7月开盘建业五栋大楼现已封顶 均价 13000元/平方米 全款95折按揭96折均价8500 元/平建业五栋大楼写字楼 商铺 酒店13000康桥金域上郡普通住宅 公寓8000鼎盛时代写字楼2010-077200暂无二七区――个案分析项目概况二七区――个案分析项目新动态3月31日开盘 房源信息：本次推出2#楼北侧产权式酒店17~25层，四梯十四户， 共计房源112套 优惠方式：按揭99折，全款98折，开盘当天每平米优惠100元 成交均价：9200元/O 认筹情况：当天销售约90套。二七区――个案分析推 广 分 析项目年内报广共计5次，诉求语为“投资20万享火车站日均30万商旅人流红利”， 等重点通过人流量为其酒店项目宣传造势。项目“5折购房”等广告语几乎覆盖所有 主流媒体，广告力度强，项目知名度较高。二七区――个案分析酒 店 标 准 层 平 面 图产品分析二七区――个案分析 产品分析：项目此次推出的户型面积较小，适合投资，开间、进深比例适中，居住舒适，每户有独立卫生间，四部垂直电梯便于出行，该户型设计及 梯户比是酒店式公寓较好的配Z。 4.21.5、同致行观点小结：正弘凯宾城位于郑州最成熟的两大商圈“二七商圈”及“火车站商圈”的交汇区域，位于郑州最核心区域，地理位Z极其优越。项目周边银行 、医院、学校、商场等配套完善，区域内人流量大，项目推出的酒店式公寓 ，顺应市场的需求，也给投资客户创造了条件，后期由酒店方统一管理经营 的模式，让客户省去房屋出租的中间环节，年底还可参与酒店分红，可谓低 投入高回报。区域市场分析―东区郑东新区市场概况郑州东区作为未来的市中心，商业 、居住价值是不可估量的，郑州城 市发展的重心东移，以世纪大道为 主干，南三环到航海路、金水路、 黄河路、北三环、连霍高速等道路 的贯通，使得郑州东区处于一个360 度辐射全国的交通优势中，而这个 优势直接促进了郑州东区高尚生活 圈的形成。 经过这几年的大力发展，郑东新区 已今非昔比。最值得一提的是，许 多小区都已建成，宏光蓝水岸、双 河湾、新里?卢浮公馆、王鼎国际、 高速奥兰花园、美景鸿城等，数不 胜数。尤其是功能齐全的龙湖南区 ，已经发展成为高品位的宜居区域 。城市向东，郑州向东，如今的郑 东新区影响力辐射力不断增强，已 成为郑州新的城市名片，也是郑州 最适宜居住的区域。区域市场分析―东区位置郑东新区东风东路 与商都路交汇处东 北 东风东路与安平路 交叉口 郑东新区金水东路 与黄河东路交叉口 南200米 郑东新区东风南路 与广场南路交汇处 郑东新区金水东路 与农业东路南600米 郑东新区金水东路 与心怡路交汇处 郑东新区鸿苑路与 鸿宝路交叉口 郑东新区金水大道 与中兴路交汇处向 北100米 金水东路北、心怡 路东郑东新区最受关注楼盘一览表 项目名称 物业类别普通住宅 商铺开发商海马（郑州）房地 产开发有限公司 河南鑫苑Z业有限 公司 郑州市永威Z业有 限公司 河南连捷Z业有限 公司 东方鼎盛地产发展 有限公司 河南中豪Z业有限 公司 郑州清水苑Z业有 限公司 郑州美盛房地产开 发有限公司 深航（郑州）Z业 有限公司开盘时间价格10120近期动态3月23日认筹 全款95折按揭96折 均价9000元/平 全款按揭即可优惠9 个点均价16000元/ 平 B14商铺火爆认筹中海马公园鑫苑世纪东城普通住宅 商铺 普通住宅 商铺8304永威东棠12837升龙广场写字楼 商铺201217177 住宅9045 商业19709东方鼎盛时代普通住宅 写字楼在售少量三房 10#、11#在售 购买 即可享受10个点的 优惠 二期在售 143-3600平写字楼 在售 均价26000/平 暂无中豪汇景湾普通住宅 普通住宅2011-0910138清水苑6358晖达新领地写字楼5400郑东商业中心写字楼 写字楼 商铺2-8-26郑东新区东风南路 与创业路交汇处河南绿地广场Z业 有限公司郑东绿地中心48-55OGOLF公馆 全城热销中东区――个案分析项目概况东区――个案分析项目新动态(1)、3月23日认筹 房源情况：本次认筹推出一期8#，为两个单元，均为33层，两梯三 户设计。推出房源总套数为198套。 预计价格：预计3月底开盘，预计开盘价格为15000元/O。 优惠方式：交纳50000元认筹金，开盘享1%优惠。 认筹效果：截止当天中午认筹10组。 （2）、3月30日开盘 房源情况：本次开盘8#西单元，共33层，两梯三户设计。推出总房 源套数为90套。 成交价格：成交均价为14300元/O。 优惠方式：交纳50000元认筹金，开盘成功选房享1%优惠。同时一 次性优惠2%，按揭优惠1%。 开盘效果：截止当天中午销售70套东区――个案分析推广分析 项目亮相至开盘共3次海马公园此次推出的8#，宣传力度一般，截止3月30日项目正式开盘，仅在大河报 发布三版报广。诉求内容以“尊重由距离产生262米楼间距，尊重每个生活”、“格 局由阅历成就”为主，主要突出项目楼间距、品质、绿化等。东区――个案分析131.97O三 房产品分析131.62O三房Add：中国郑州?南阳路清华商务F9Tel：9东区――个案分析 产品分析海马公园此次推出一期最后一栋楼8#，楼王定位，为精装准现房发售。精装标准包括地板、墙壁、背景墙、橱柜、厨具、卫生设施等，各房 间均粘贴交房标准。装修标准为2000元/O，档次参照恒大名都、普罗旺世等 高端产品。同时一期内院内景观绿化到位，实景现房为项目一大亮点。户型 设计为南北通透三房和纯南向三房，方正，明厨明卫，干湿分离，无明显缺 点。除客厅有大阳台外，主卧均赠送飘窗。小结：海马公园为郑东新区住宅类项目中规模最大项目，推盘节奏相对缓慢，但市场口碑较好，尤其是项目的高绿化率、精美的园林景观赢得了市场 的认可。项目此次推出房源均为131O左右三房，迎合东区改善型集中的市场 行情。开盘当天实际成交价为14300元/O，和东区东方国际广场、中力七里 湾相比优势明显，当天中午成交70套，销售火爆。区域市场分析―高新区高新区市场概况高新区的区域生活环境、居住条件 、市政配套随之大为改观。Z身于 此，能够感受到它浓厚的文化氛围 。郑州中学、郑州大学、解放军信 息工程大学等河南省最好的院校及 郑州美术馆都聚集在这里。 高新区在不断地成长和成熟，高品 质的住宅配套也日渐成为其发展的 必需。而有消息称，之前多家房企 在高新区储备的土地预计今年年底 开始动工，也会加剧高新板块的竞 争。随着郑州市城市版图的不断西 进，高新区不断做大做强，伴着西 大学城、宇通工业园，以及西环线 的开通，高新区与郑州市区的融城 指日可待。区域市场分析―高新区高新技术开发区最受关注楼盘情况统计表 位Z高新区科学大道和 春藤路交叉口西南 角 郑州市高新区梧桐 街与碧桃路交汇处开发商郑州泽龙Z业有限 公司郑州祝福房地产开 发有限公司项目名称升龙又一城物业类别住宅、写字楼、商 业、公寓、酒店住宅、商铺开盘时间价格6800元近期动态升龙又一城66-99平 房源开盘热销中二期认筹1万抵2万 不限购双气大社区 谦祥万和城购房98 折祝福红城2013年05月6000元高新区长椿路与莲 河南谦茂Z业有限 花街交汇处向北100 公司 米谦祥万和城大型商业、写字楼、 日 星级酒店5800高新――个案分析项目概况高新区――个案分析项目新动态(1)、3月6日认筹 房源情况：本次认筹推出B-4#C公寓房源，20层，4梯18户，共计360 套。房源面积在40-60O左右，双气，不限购，70年产权。 认筹方式：交1万元入会，开盘享受3个点优惠。 认筹结果：当天排卡150张左右。 (2)、3月13日开盘 房源情况：本次开盘推出B-4#C公寓房源，20层，4梯18户，推出7-20 层房源，共计233套。除了26套61.5O的一室，其余全为46-50O的一 室。 销售价格：销售均价元/O左右。 优惠方式：前期认筹客户缴纳1万享开盘3%的优惠。 (3)、3月30日认筹 房源情况：本次认筹推出2#、3#楼，32层，两梯五户，一层为底商， 本次推出2-32层住宅，共计620套房源。 预计价格：销售均价元/O左右。 认筹方式：缴纳1万入会，享开盘3%的优惠。 认筹效果：当天排卡近700组。高新区――个案分析推广分析11月 10项 目8# 开盘1月19 日项 目5# 开盘项目二期认筹至今报广共计15次 项目公寓新品3月6日开始会员招募，3月13日开盘，仅仅一周的时间认筹150组，住 宅类产品3月30日认筹，当天认筹将近700余组，项目历次火爆的认筹及开盘与项目 积极的推广手段密切相关，项目二期从入市到3月底虽报广宣传仅15次，但项目通过 老带新活动、打电话回访、短信预约、单页派送等多种方式均进行集中宣传，营销 效果较好。高新区――个案分析产品分析1、公寓高新区――个案分析（2）、2#楼/3#楼 ：产品分析高新区――个案分析 产品分析：升龙又一城推出公寓全为一房，三梯十八户设计。除了09和10户是61.5O的大标间，其余全为45-50O的小标间，户型设计都比较方正，都是标间设计，无特色。由于区域内不 限购，可选多套房，因此有客户意向买下1-6层作为宾馆进行运营。 2#、3#楼两梯五户的设计，西北、东北67O小两房，西南、东南90O南向两房，纯南向92O小 三房，南北通透99O三房。其中99O三房户型设计方正、南北通透，客厅附带南向大阳台，三个 卧室均带飘窗，户型整体上比较紧凑实用，客户意向比较强烈；92O南向三房亦比较方正，动静 分区明显，客厅、厨房、两个大卧室均超南设计，卫生间、小卧室朝东朝西设计，整体上采光较 好；90O的二房设计略显狭长，客厅朝东朝西设计，厨房与餐厅距离较远，且与卫生间正对，客 户对此有一定的抗性。小结：项目公寓开盘销售成功主要有以下几个方面的原因：1、区域的不限购给项目带来有利 的销售契机；2、周边的大学为公寓提供了大批潜在客户，自住及投资都较为理想；3 、相较于市区大多40或50年产权的公寓，本项目70年的产权也是吸引客户投资的原因 之一。 而2#及3#认筹如此火爆也是和目前高新区近年来新开盘项目较少，项目周边竞争较弱 ，且区域部分在售项目的位Z与本项目均不造成强势竞争。而3月份在调控细则还未出 台之前，高新区或将被纳入限购区的舆论导致客户购房恐慌，加之项目本次所推房源 全为实用刚需户型，因此吸引了众多Z业者前来认筹。宏观市场扫描郑州房地产市 场概况区域房地产市 场分析未来市场预 测未来市场预测趋势预测：二季度郑州住宅销售量价增幅或将加快 开发商加快推盘计划，购房者加紧买房步伐，二者碰撞的火花或能促使5月楼市继续 升温。正如河南省房地产业商会秘书长赵进京所指出的，在“国五条”新的调控下，新 型城镇化利好因素推动，房地产市场会延续一季度的行情，继续保持增长态势，二季度 郑州住宅销售量价增幅或将加快。 而在住宅投资被打击的情况下，投资客转战商业地产，刚需则会继续撑起5月的住宅 市场。而面对即将到来的五一黄金周，购房者同样充满了期待。 总体来看，新政后房地产行业面临的投资环境和需求比较乐观。业内人士介绍，从 当前大型房企的销售战略看，加快去库存同时保持适当土地储备成为共识，5月份，开发商会推出适当的促销手段来进一步消化库存。伴随着小阳春，市场的火热形式或将蔓延。THANKS
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