如何看待我国利率政策与房地产泡沫
　拉迪对利率和投资尤其是房地产市场关系的揭示，对政策制订者来说很有参考价值。那就是一定要让实际存款利率为正，让实际贷款利率相对高，才能推动大多数人的消费、抑制投资的过度扩张，不能再继续让房地产膨胀了。
⊙陈炳才 前不久，美国彼得森国际经济研究所的尼古拉斯·拉迪写的一本书《中国经济增长靠什么》在中国出版。拉迪曾被美国《国家周刊》誉为“在中国问题上，可以做任何人的导师”。这个人是不是这么牛，有待检验。但该书分析了金融危机后中国的应对之举，重点探讨了中国经济（指投资、消费、贸易）不平衡的原因，提出了如何恢复经济平衡的一些看法。其中，有关利率政策与投资（储蓄）尤其是房地产问题引起了笔者的兴趣，兹做如下介绍，并提出自己的一些思考。拉迪的几点看法值得思考拉迪在分析了中国的利率政策及相关情况后，提出了如下几点看法。其一，实际存款利率低，导致高储蓄率，导致消费占GDP比重低。年，一年期存款实际利率为3.0%，家庭储蓄占可支配收入的平均比重（以下简称储蓄率）为29%，2003年后实际利率变为负值，储蓄率的平均比重上升到36%。对于这一现象，拉迪认为是家庭为了达到既定的存款水平，当储蓄实际回报下降时，会从现有收入中拿出更多的钱用于储蓄。这证明实际存款利率与储蓄存在反向关系，也导致消费占GDP的比重长期比较低。其二，负存款利率导致隐性税收，低贷款利率刺激高投资。拉迪认为，实际负利率也导致隐性税收。日1年期存款利率为1.98%，物价下降0.8%，实际存款收益为2.78%，这接近于年平均为3.0%的实际利率。而此后的6年时间，名义存款利率不变，物价大幅度上涨，2008年上半年物价指数是7.9%（这是最高月份数据），一年期存款利率上调到4.14%，实际存款利率为-3.76%，与2002年的正数比较，下降了6.54%，2008年上半年因此而损失的收入达到6900亿，相当于当时国内生产总值的5.3%。2003年以后实际贷款利率显著下滑。年，一年期实际贷款利率平均为6.8%，而2004年初以来的实际贷款利率平均只有1.7%，导致回报率很低的项目投资很多，提高了投资占GDP的比重。可见，央行低利率政策制约家庭收入和消费增长，导致经济不平衡，也导致2003年以后异常高的投资率。其三，低利率导致房地产泡沫——刺激房地产投资开发，居民把房产作为家庭首选资产。拉迪认为，低利率对投资的影响在房地产领域尤为明显，房地产投资占GDP的比重2003年以后明显提高，年占比为2.4%，年4.1%，储蓄的实际回报下跌到负值以后，房地产投资急剧增加，2010年占GDP的比重达到6.8%，2011年上半年达到9.1%。拉迪认为，中国房地产投资的增长既不是城市住宅拥有率快速增长的结果，也不是城市化迅速推进的结果。1998年住宅私有化接近尾声时，城市住宅的拥有率达到80%，2002年为82.1%，2008年为87.8%，2010年为89.3%，住宅的拥有率提高是渐进的，达到了非常高的程度；城市化进程也不能解释房地产投资占比提高。年，中国城市人口年均增加2400万，平均占GDP比重4.1%的房地产投资为这些人提供了容身之地，住宅面积从2000年的2.4亿平方米增加到2003年的4.4亿平方米。2003年后，城市人口年均增加只有1900万，但平均占GDP的比重6.8% 的房地产投资却多出了2/3，住房面积从2004年的4.9亿平方米增加到2010年的12.9亿，所以，过去10年中国房地产投资的增长不是住宅拥有率快速增长和城市化进程加快的结果。笔者认为，房地产成为城市首选的资产类型，不仅反映为房地产投资占GDP比重迅速提高，还体现在拥有多套住房的家庭比例高。北京市2010年斯季度问卷调查拥有2套及以上的家庭达到18.3%，其中的原因在于：房价上涨的回报远超过了存款的回报；个人抵押贷款的利率优惠，贷款利率只有基准利率的85%或70%；没有房产税；人民币不能兑换为更高收益的用外币结算的金融资产；证券（股票）市场的价格波动大、管理弱，导致投资人缺乏信心。其四，房地产的风险在于其投资占比太高，在于价格下跌，负面影响时间长。中国房地产的风险不是贷款者在房价回落时缺乏偿还能力，而是在某个时候家庭不再认为房产是首选，这意味着房地产投资的剧烈萎缩，它将导致经济增长明显放缓。房地产可能因为几个原因丧失作为家庭资产类型首选的地位：利率大幅度提高；证券组合资本向家庭开放；证券交易所加强管理，投资者相信证券是可靠的长期投资类型；出现另一类资产，从房地产领域吸走资金；价格下跌，导致房地产投资实际回报为负。此外下列因素也很重要：对房地产采取更加广泛税率、更高的征税措施，提高房地产的持有成本；家庭可能希望资产配置多元化；限制家庭审慎使用金融杠杆的程度。中国房地产市场衰退的宏观风险不是源自房地行业使用了金融高杠杆，而是房地产投资在国内投资中占很大比重，住宅开发占全部房地产开发的3/4。作为对照，中国台湾地区的房地产投资在1980年达到顶峰，占GDP比重为4.3%，20世纪70年代和80年代的平均比例为3.1%。印度房地产投资占GDP比重年为3%，年上升为5.2%。中国的比重是上述两个经济体在高峰时的两倍。再看美国，年美国出现房地产热，其投资占GDP的比重为5.5%，比年平均4.7%高出不到一个百分点，泡沫最大的2005年为6%，房地产泡沫引发了全球金融和经济危机，2010年第四季度其投资占GDP的比重下跌到2.5%房价大幅度调整的负面效应很可能是长期的：预期房价上涨者所购住宅大量闲置，房价调整中，相当多的住宅将回到市场，促使价格下跌，抑制新楼盘数量；作为城市家庭财富的主要组成部分，房价大幅下降将减少家庭财富，对消费和经济增长产生不利影响；房地产行业衰退对地方财政产生重大不良后果，损害地方政府提供社会服务和为基础设施建设募集资金的能力。拉迪的启示：保持正利率，促进消费笔者认为，拉迪的研究具有独到之处，尤其关于实际低（负）利率与储蓄的反向关系，很有参考价值。有人想不通，低利率怎么能高投资呢，仔细想想，占社会绝大多数的中低收入人群，不都因为住房、养老、医疗、孩子上学、防突发需要等，而让储蓄达到一定水平吗？其实，越是物价高，资产价格泡沫，中低收入的人越不敢消费。实际利率与储蓄的反向关系，是一个现象，其中的原因可以从多方面探索。 对消费者不利的利率必然对生产者或投资者有益，因此，利率因素是房地产开发投资和房产购买投资急剧膨胀的重要因素。事实上，房地产投资和购买对利率水平极其敏感，美国房地产泡沫的形成在于9-11事件之后的长期低利率和预期物价上涨，而泡沫的破灭在于利率提高、物价上涨预期消失，导致证券化的资产价格缩水。金融危机之后，中国等新兴经济体，实施扩张性货币政策和财政政策等刺激投资消费，虽然快速恢复了经济，但却导致后来的高通货膨胀，面临提高利率和汇率贬值压力。但每次大危机都是产业结构和技术的大调整。危机过后，危机国家实体经济比重提高，进口需求下降，出口增加，这对新兴市场经济国家构成了结构调整和市场调整的压力，其高增长动力大大削弱。如巴西2010年经济增长7。5%，今年一季度只有0。8%，印度今年第一季度增长5。3%，是近几年来的新低，新加坡经济增长今年比去年大幅度下降，不仅如此，今年以来，印度、巴西、俄罗斯货币对美元贬值在10%以上。目前，我国经济下行压力突出，工业产值和出口下行压力可能要延续比较长的时间，过去依靠投资拉动经济增长一方面在于利率刺激，另一方面在于外汇储备红利——外汇占款导致的基础货币投放。而今后一段时间，由于人民币汇率升值预期弱化，外汇储备不会大幅度增加，投资膨胀的资金来源将大大减少，对经济增长的贡献将减低。而贸易顺差对经济增长的贡献已经从最高年的6%以上下降到2012年上半年的2.5%不到，因此如何启动消费，保持我国经济增长的可持续性确实是一个大问题。
拉迪对利率和投资尤其是房地产市场关系的揭示，对政策制订者来说很有参考价值，那就是一定要让实际存款利率为正，让实际贷款利率相对高才能推动大多数人的消费，才能抑制投资的过度扩张，不能再继续让房地产膨胀了。由于应对危机采用的货币扩张和财政扩张政策，所以，在后续保持年度存款利率为正的情况下，应该让汇率升值到位，抑制国内物价上涨。货币政策应该是正利率，汇率升值或相对高的汇率水平。这样，才能真正鼓励大多数人敢去消费，从而推动经济增长。（作者系国家行政学院决策咨询部副主任、研究员）
(本文来源：上海证券报
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网易公司版权所有不理解为什么说“存款利率高于贷款利率，那市场投资组合不再是最优投资组合”_百度知道
不理解为什么说“存款利率高于贷款利率，那市场投资组合不再是最优投资组合”
when the borrowing rate is higher than the lending rate because borrowers pay a default premium原句,the market portfolio is no longer the common optimal portfolio for all investors。理解存款利率高于贷款利率的时候公司会亏损.去查了market portfolio定义？市场组合不是在效率曲线上么，那又为什么和市场投资组合有关系，不包括无风险资产投资么，怎么会扯上债券，理解为马科维茨效率前缘曲线上拥有最高夏普比率的最佳投资组合称为市场投资组合
提问者采纳
很多投资组合都与国债的搭配有关，在美国，所以无论什么投资组合从根本上讲都无法摆脱利率升降的根本影响你好。而利率是资金的价格，无风险资产指是的美国一年期国债
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资深理财规划师
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出门在外也不愁答案：解析：
　　（1）有存款储蓄，购买债券、股票、购买商业保险和投资房地产等。
　　（2）不会的。存款储蓄，购买债券、股票、购买商业保险和投资房地产等，各有优缺点。银行存款利率低，存款储蓄收益低，但居民在银行的存款储蓄不会急剧减少。购买企业债券和股票，二者收益虽高，但风险也高；购买商业保险也是一种投资方式，但商业保险的收益是在财产或人身受到损失以后的赔偿，如果无损失出现，保险费不再退回；投资房地产则成本高。投资者不会只考虑收益而不考虑风险和成本，相比之下，存款储蓄仍然是一种风险小，又有一定收益的投资方式。
　　（3）根据各种投资方式的特点，家庭理财中应分散投资。一般来说，普通家庭股票、债券、存款储蓄都可投资一点儿，商业保险也买一点儿，以最小的风险获得最大的收益。
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科目：高中政治
来源：2009年高考政治第二轮复习考点精析及演练（经济常识全册）　全国通用
2008年3月初，1美元兑换人民币由年初的7.3元左右下降到7.1元左右。这种状况说明：
①美元对人民币汇率上升
②人民币对美元汇率上升、人民币升值
③中国进口商品价格下降
④中国出口商品价格上升
科目：高中政治
来源：浙江省苍南县2009届高三毕业班上学期期末政治试卷
2008年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，如何应对危机成为世界各国的共同话题。阅读下列材料，探究问题。
　　材料一：面对百年一遇的金融风暴，各国政府、央行纷纷紧急出台救市措施，联手应对危机。10月13日，美国通过7000亿美元救市计划，法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府周一均推出了银行拯救计划，总金额达1.3万亿欧元（约合1.8万亿美元），旨在担保银行间贷款及收购银行股份，从而阻止金融系统陷入崩溃。在发达国家组成的西方七国集团财长会议、发展中国家组成的24国集团会议、由世界主要经济体组成的20国集团特别会议、IMF和世界银行年会以及欧元区峰会上，各国领导人努力把脉金融危机，寻找对策，并表示了将合作应对危机的决心。
（1）结合材料，说明各国政府采取措施应对金融危机体现的唯物辩证法道理。
　　材料二：国际金融危机对我国经济的影响已经显现：出口贸易大幅下滑，企业开工不足，下岗失业人数增加，消费物价指数（CPI）从年初的8.7％下降到11月份的2.4％，经济增长速度明显放缓。为保持我国经济持续稳定较快增长，我国政府打出了一系列“政策组合拳”：中国人民银行从9月到12月连续五次下调银行利率和存款准备金率，频率之高、力度之大前所未有；10月15日国务院常务会议决定投资4万亿元保增长，12月8－10日中央经济工作会议提出2009年经济工作要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
（2）结合材料，运用经济生活中宏观调控的有关知识说明我国政府采取“政策组合拳”的依据。
　　材料三：日，第七届亚欧首脑会议在北京召开，这次会议是在美国的金融危机波及全球、国际经济形势十分严峻的背景下召开的，主题是“亚欧联手，共对挑战”。亚欧携手，再写贸易繁荣，这是本次会议各国的共同愿景。境外媒体强调：这从一定意义上表明欧盟各国的经济贸易合作的主阵地从原来的欧美为主线逐渐向欧美、欧中并重的方向转移。
（3）结合材料，运用《国家与国际组织常识》知识，从中国与欧盟关系的角度，分析“欧盟的贸易主阵地从原来的欧美关系为主线逐渐向欧美、欧中并重的方向转移”的原因。
科目：高中政治
题型：阅读理解
材料一　2007年，全国人大及其常委会将安排审议法律草案20件。这20件立法项目，争取在2007年审议通过10至15件法律案。物权法、企业所得税法、循环经济法、社会保险法、劳动合同法、就业促进法等是在法律体系中起支架作用的法律。这些法律草案在提请审议或通过后，总体上说，在本届全国人大及其常委会任期内基本形成中国特色社会主义法律体系的立法目标将如期实现。到2008年初，我国现行有效的法律将达230件左右。
材料二　昆明市民于立给市长写了一封信，反映自己打电话向昆明市城市建设管理监察总队投诉噪音扰民问题，竟遭到接听电话人员的辱骂。
“多大个事儿！不就是接听电话不热情吗？”当纪检监察部门登门时，监察总队个别当事人还满不在乎。云南省委常委、昆明市委书记却不认为这是小事。他严肃指出：作风无小事，高度重视和认真解决市民关心的问题是党政机关的重要职责。市长王文涛也拍案而起：此类有损政府形象、有辱公务员形象的行为，必须严惩！
总队辞退了这两名“惹祸”的门卫，以为这样就可以“交差”了，谁知市委、市政府坚持要问责到底：最终，总队长周某被停职检查，办公室主任杨某被免去职务。
材料三　自日西安“网上行政审批系统”开通后，运行情况基本良好。传统的审批一般需经过咨询、办理、拿证三个环节，企业和个人办个执照要跑三趟。网上审批系统开通后，企业和个人可以足不出户，实现工商企业名称预先核准、证照办理等。特别值得一提的是，只要你需办业务的条件具备，任何单位和部门都不可能再对你进行刁难。
上述三则材料各反映了什么政治现象？共同说明了什么问题？这样做有什么重要意义？
科目：高中政治
题型：阅读理解
材料一& 自古以来，人类长期的活动对自然环境造成了巨大的影响。下图为《中国境内天然植被破坏示意图》。
（1）图中三国至元明时期及西汉时期时期破坏的主要自然带类型分别是　 　、　。
（2）天然植被的破坏所产生的生态环境问题主要表现为我国南方低山丘陵区及黄土高原地区的　　　　　及西北地区的　　　　　　。
（3）黄土高原曾是塬面广阔，沟壑稀少的地区。从图可知，其天然植被遭到破坏主要在　　　　　、　　　　　　　时期。简析黄土高原天然植被遭到严重破坏后，对黄土高原地形、土壤、农业及黄河带来的不利影响。
（4）依据图中提供的信息，运用所学历史知识说明，江南地区的天然植被是在什么时期遭到破坏的？并简要叙述其过程。
（5）从人地关系角度分析，图中反映的现象产生的原因是什么？
材料二&& 西方学者A古第在《历史焦点》一书中写道：“自300多年前工业革命开始以来，人们一直在以矿物燃料的形式（煤、石油、天然气）把各种形态的碳从地下开采出来，经过燃烧使之转化为热量、H2O（水蒸气）、CO2、少量的SO2、CH4和其他气体，并释放出来。另一方面，刀耕火种、焚烧森林的现象仍未禁绝，这造成了土壤中有机质含量的减少。这两个因素的共同作用，使全球空气中CO2的体积比节节上升：由从前工业化时代的约280ppm上升到目前的360ppm（ppm：百万分的单位）。”
（6）依据材料二，分析近代以来哪些因素造成了大气的污染？
（7）依据所学知识，说明18、19世纪开始的两次工业革命如何造成了温室气体的大量排放？材料三&& 2008年年初，几场大雪降在长江以南，又逢严寒，形成几十年罕见的雪灾。过惯暖冬的南方各省份由于没有应对大雪的经验，在这场大雪的袭击下，几乎乱了阵脚。有专家指出：这场冰雪之灾是对全球气候异常响应的结果。
（8）结合材料二，三，分析异常灾害的产生及应对与发挥人的主观能动性的关系。
材料四&& 气候的影响不光延伸到经济，“气候关乎国家战略安全”已成为目前中国气象界一个热门话题。我国虽有应用气象学的研究，但还没有专门的气象经济学。尽管我国气象经济正逐步走向市场，但商业性气象服务仍处于起步阶段，一是使用气象信息指导生产的单位不普遍，二是气象服务品种单一，缺乏较强的操作性。西方国家已开发出种类繁多的气象指数，让商家如鱼得水。如德国啤酒指数：夏季气温每上升1℃，就会新增230万瓶的啤酒销量，此外，还有乘车指数、冰淇淋指数等，商家可据此提前确定生产营销计划。
（9）运用经济学知识，为我国气象经济“问天赚钱”（即把气象科学知识转化为现实的生产力）提出建议。