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【合同法司法解释一】商品房销售管理办法的司法解释
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合同法司法解释一
商品房销售管理办法的司法解释
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　　一、 预售许可证
　　《销售管理办法》规定商品房预售实行预售许可证制度。
　　《司法解释》规定出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。
　　《转让管理办法》规定了房地产开发企业取得预售许可证的条件和程序及须提交的文件。同时规定对符合条件的预售申请，市国土房管局自受理申请起10个工作日内核发预售许可证。预售时，开发企业应当向买受人出示商品房预售许可证。
　　综合：房地产开发企业必须取得商品房预售许可证方可与买受人签署商品房买卖合同，无预售许可证订立的商品房预售合同无效。预售时开发企业应当向买受人出示预售许可证。
　　二、 广告
　　《销售管理办法》规定房地产开发企业在商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
　　《司法解释》规定商品房的销售广告和宣传资料为要约，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。
　　《转让管理办法》规定开发企业取得预售许可证后，方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。
　　综合：开发企业必须取得预售许可证，方可发布预售广告、参加展会等活动。广告的内容一般不作为合同的内容，但若广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，又对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响时，该说明和允诺应视为合同内容。这就要求开发企业在发布广告和宣传资料时应依据政府相关批准文件的内容发布真实、合法、准确的信息，对发布广告后确依法予以变更的事项，应在签订合同时在合同中与买受人明确约定，以免在交付房屋时双方发生争议。
　　三、 定金
　　《销售管理办法》规定不符合销售条件的，开发企业不得收取任何预订款性质费用。符合销售条件的，收取的预订款性质费用在订立商品房买卖合同时抵作房款，双方未能订立商品房买卖合同的，开发企业应当返还;双方另有约定的从其约定。
　　《司法解释》规定出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因一方原因未能订立合同的，按照法律关于定金的规定处理(即没收定金或双倍返还定金)，因不可归责于双方的事由致使未能订立合同的，出卖人应当返还定金。
　　《转让管理办法》中的规定与《销售管理办法》一致。
　　综合：开发企业在认购书中可以约定收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，若因买受人的原因致使未能订立合同，开发企业可以没收定金，若因出卖人的原因致使未能订立合同，开发企业应当双倍返还定金。若在认购时收取的不是定金，而是预付款性质的费用(如约定为订金)，则不发生没收或双倍返还的法律效力。
　　四、 抵押
　　《销售管理办法》规定开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的规定执行。(《担保法》规定抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《城市房地产抵押管理办法》规定经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。)
　　《司法解释》规定商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给他人，以致合同目的无法实现，无法取得房屋的买受人可以解除合同，要求返还房款、利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。出卖人在订立合同时故意隐瞒该房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤消、解除的，买受人可以要求返还房款、利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
　　《转让管理办法》规定预售已抵押的商品房，开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况告知买受人。开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。
　　综合：开发企业可以销售已经抵押的商品房，但必须征得抵押权人的同意并将抵押情况明确告知买受人，即开发企业若销售已抵押的房屋，应当在合同中与买受人确认该房屋已抵押的事实，并取得抵押权人的同意。若开发企业在订立合同时未告知该房屋已抵押，根据担保法的规定，该商品房买受合同无效，买受人可以要求返还房款、利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
　　开发企业不得将已预售的房屋进行抵押。但若开发企业抵押了已预售的房屋，但在房屋交付前又解除了抵押权，使买受人能够按期取得房屋的，买受人不能以出卖人将其已预购的房屋抵押为由要求解除合同。
　　五、 房屋质量
　　《销售管理办法》规定商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验，经检验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给买受人造成损失的，开发企业应当赔偿。
　　《司法解释》规定房屋主体结构质量不合格不能交付使用。房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以解除合同、要求赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间的损失由出卖人承担。
　　《转让管理办法》规定新建商品房在保修期内再转让的，开发企业应当继续承担对商品房的保修责任。
　　综合：主体结构质量不合格的房屋不能交付使用。房屋交付后，若双方对主体结构质量是否合格有争议时，买受人可委托工程质量检测机构重新核验，经核验确不合格的，买受人可退房和要求赔偿损失。出卖人交付的房屋质量严重影响正常居住使用，买受人也可退房。若出卖人交付的房屋存在的质量问题并未严重影响正常居住使用的，买受人不能退房，在保修期内的，出卖人应及时维修，对维修期间给买受人造成的损失，出卖人应予以承担。但买受人要求出卖人承担因房屋质量造成的精神损失没有法律依据。
　　六、 产权证
　　《销售管理办法》规定开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门。开发企业应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　《司法解释》规定由于出卖人原因，买受人在合同约定办理房屋所有权登记的期限内/期房在房屋交付之日起90日内/现房在合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定或损失数额难以确定的，可以按已付款总额，参照逾期贷款利息的标准计算。若逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理产权登记的，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。
　　《转让管理办法》规定市或区、县国土房管局对符合条件的房地产权属登记申请，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记。
　　综合：开发企业应当在合同中与买受人明确约定办理产权证的期限，若未作约定，则期房在入住后90日内，现房在合同订立后90日内必须为买受人办妥产权证，否则视为违约，出卖人应按合同约定或按买受人已付房款的日万分之二点一承担违约责任。若由于出卖人的原因逾期超过一年仍未办妥的，买受人可退房。对于开发企业与买受人合同中约定办理产权证的期限，根据北京市现实状况，约定于入住后(期房)2-3年内办妥产权证较为合适。
　　七、 公摊
　　《销售管理办法》规定商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
　　《转让管理办法》规定房地产转让时，相应的共有部位、共用设备的权利份额一并转让，按照国家和北京市规定可以单独转让的地下停车场等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在合同中载明，没有载明的，视为一并转让。开发企业在预售商品住宅之前，应当公示测绘技术报告书和分摊情况：(1)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;(2)参与分摊的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;(3)不分摊的共用部位。分摊情况经公示并与第一个预购人签订合同后，开发企业不得更改。合同中应当附有上述分摊情况的内容。
　　综合：《转让管理办法》将于日开始施行，也就是说，自日起，开发企业预售商品住宅时，必须将分摊的共用部位的具体名称、用途、所在位置、面积、分摊系数等分摊的详细情况向买受人明示，并在合同中作出约定。对于不参与分摊的地下停车场等附属建筑物、构筑物等，应当在合同中明确约定其不参加分摊，否则视为该部分一并转让。
　　北京市赛德天勤事务所简介
　　北京市赛德天勤律师事务所系北京市司法局批准设立的一家综合性、合伙制的律师事务所。赛德天勤(劳赛德和天勤)是中国证监会和司法部批准"从事证券法律业务"的律师事务所，是中国证监会培训中心和《中国证券报》选定的"投资者教育项目"合作律师事务所，是国家开发银行、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司选定的"债转股项目"合作律师所，是中国建设银行北京市分行、兴业银行北京分行选定的"商品房按揭贷款法律服务"合作律师事务所。该事务所律师曾为一百余家企业的设立、改制、重组和上市(包括海外上市)等提供法律服务;为数家商业银行的按揭、抵押质押、债务重组提供法律服务;为四十余家房地产开发企业的征地、拆迁、售楼、按揭、物业管理提供法律服务;为奥运项目建设有关的国有大型企业提供过拆迁、新建、补偿、投资管理、招投标的法律服务。
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