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如果收入证明与流水单未满足房贷没有通过(但实际月供是没有问题的),购房两万定金可以退吗?
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如果收入证明与流水单未满足房贷没有通过(但实际月供是没有问题的),
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&交了购房定金后悔了?教你3招把钱要回来！
交了购房定金后悔了?教你3招把钱要回来！
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
很多买过房的朋友都知道，买房前一般会与开发商签订一个认购协议，会约定一定数额的定金作为订立商品房买卖合同的担保，那么，如果回家后又不想买这套房子了，后悔了肿么办?定金还能要回来吗?不要急，看完此文你就明白了。 一、什么是认购协议? 既然定金一般是在订购协议中约定的，那我们就先来看看，认购协议是怎么一回事儿。 根据《城市房地产管理法》第45条规定，在取得商品房预售许可证之前，房地产开发商企业是不能与购房人签订商品房买卖合同的。但出于资金或营销等需要，开发商往往采用与购房者签订“认购书”、“摇号选房”、“购房意向书”等协议，以此达到与商品房买卖合同相区别的目的，对此，我们统称为认购协议。 认购协议是独立与正式商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同有本质区别，只要是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，就具有法律效力。所以说，想要从认购协议的法律效力入手，除非你有证据证明开发商对你有欺诈、胁迫等导致协议存在效力瑕疵的情形，不然，要回定金的难度是比较大的。 认购协议与商品房买卖合同的主要区别在于，认购协议未满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十六项内容。所以说有些对你来说非常重要条款在认购协议中可能没有，签订认购协议时开发商又没有另外说明。这为你反悔而要回定金创造了有利的条件。 二、什么是定金? 定金，我们在签订合同时会经常遇到它，那么，定金到底是怎么一回事呢？ 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。 (一)对交付价款没有约定或约定不明的，不能认定为定金。 《担保法解释》第118条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。” 因此，在商品房认购协议或者开发商出具的收款凭据中，仅仅出现或者记明订金、押金、保证金、诚信金等字眼，并不能将其一概认定为法律意义上的定金。也就是说，你的认购协议中，没有“定金”字眼也没有明确约定定金性质的条款，当你反悔，不想签订正式的购房合同时，开发商没有权利没收你事先交付的价款。 (二)定金价款不实际交付，定金合同不成立，且定金数额不能超出主合同标的的20%。 定金的成立具有实践性，只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。所以说，只要定金价款还没交，你还有反悔的权利。 另外，根据《担保法》的规定，定金数额不能超过主合同标的额的20%。当然，开发商是有营销策略的，对定金数额要求不会太高，一般也就几万块钱，在你冲动的时候能立即掏出这么多钱，事后反悔又不舍得这些钱白白打水漂，只好硬着头皮买了。当然，对于已支付超出主合同标的额20%的定金你是有权要求返还的。 (三)签了认购协议又反悔?开发商有权不返还定金! 根据《担保法》及相关司法解释的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。也就是说，购房者签订认购后，又反悔不想买这套房了，开发商是有权不返还定金的。 (四)既约定违约金又约定定金的，二者只能择一主张! 根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。意思就是，定金和违约金只能选择适用，两者取其一。现实生活中，有不少认购协议即约定定金又约定违约金的，虽然你已构成违约，但是也只要给一份就行啦，具体给什么，人家开发商说了算。 【特别提醒】定金≠订金 定金与订金虽只有一字之差，但可谓是天壤之别。目前法律上对订金没有明确规定，其效力取决于双方当事人的约定，双方当事人如果没有约定，一般可视为“预付款”，并没有担保性质，若一方违约，另一方有权要退还订金。许多人在这个地方吃过亏，所以说，以后再签订合同的时候，一定要擦亮眼睛啦! 三、能要回定金的几种情形？ 按照《商品房买卖合同司法解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 很显然，能否要回定金，关键在于对“不可归责于当事人双方的事由”的理解适用。在司法实践中主要有以下几种情况： (一)未能就合同主要条款达成一致意见的。 如果认购协议对商品房的价格、面积、朝向等主要条款没有明确约定，且后来开发商与购房人又未能就这些主要条款等协商一致，从而未能签订《商品房买卖合同》的，开发商应当将定金返还给购房人。因为《商品房买卖合同》之所以没能签订，是由于双方未能就合同的主要条款达成一致意见，并不是购房人单方违约而造成。 如果你反悔了，又想要回定金，赶快回去看看认购协议有什么主要条款没有约定，待签订正式购房合同时对不合你意的条款，可以大胆提出异议。 这里有3点值得注意： 1.不能达成一致意见的条款应是认购书中约定以外的条款，对其中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。 2.只有双方是对合同的主要条款不能达成一致意见的，才能要求退还定金。如果是合同签订的时间、地点等对订立商品房买卖合同不构成实质性影响的条款则不应包括在内。 3.购房者通过对合同提出不合理的苛刻条件，以双方不能达成一致意见要求退还定金的，则可能被认定具有不愿签订合同的意思表示，构成根本违约，判令定金不予退还。比如说要求签订“付完款必须当天交房，当天办证，不然不签购房合同，退还我定金!”等不切实际的条款。 (二)就补充协议协商未成的。 当事人双方签订补充协议的，如果双方在平等、诚信的原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就补充协议达成一致的意思表示，致使购房合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，购房者有权要求返还定金。通过增加补充协议从而达到退回定金的目的也是可行的，但是要记住在协议中不能达成一致意见的条款应是重要的、符合实际的。 (三)因国家出台新政策，购房者不符合购房、贷款条件的。 签订《认购书》后，因国家出台新政策，使购房者不符合购房条件或无法取得银行按揭购房贷款，从而使得双方未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，购房者有权要求开发商企业将收取的定金返还。
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按Ctrl+Enter发送　　炎热的夏季是传统买房淡季，然而2016年淡季不淡，从上周青岛市场成交来看，岛城楼市依然没有淡下来。购房者在买房时，会遇到许多盲区。记者对于购房时遇到的疑惑选择了比较典型的问题，为购房者答疑解惑，了解青岛购房政策。
　　外地人如何在青岛买房落户
　　青岛链家网分析师杨晓娜表示：按照现行政策，青岛没有对外限购，对购房人资质无太多限制，不需要社保缴存记录；但是一般银行对于收入证明和银行流水的要求是比较高的。
　　青岛地区大多数银行要求提供月供两倍以上的收入证明，以及半年以上的银行流水，且流水也要达到月供的两倍以上。招商银行和工商银行针对月供4000元以下的贷款可以不要求提供银行流水，但一定要有收入证明。
　　针对不在青岛本地工作，又无法提供流水的情况，正常作业中很难申请贷款。但如果工作和收入都比较稳定，如医生、教师、律师、公务员，或者是国有企业的员工，申请贷款时会相对顺利一些。
　　青岛地区的落户政策近期有了调整，针对黄岛区和红岛新区有所放宽，新政已实施，只要在这两个区域购买了60平米以上的一手房，就可以将户口落入，办理时需要携带身份证户口本和房产证，到房屋所在地派出所进行办理。社保是不需要的。
　　如果购买的不是这两个区域的房屋，办理落户还是要按照之前的规定来，需要购买100平米以上的新建商品住房，并要求支付全款才可以落户。
　　或者通过常规的落户方法，如积分制落户、投靠落户、人才引进落户等。若属于集体户口，在购买房屋办理完房产证之后，携带集体户口单页及身份证和房产证，将户口迁入新房中即可。
　　定金、意向金两者大不同
　　青岛链家网分析师李玲瑜表示：意向金不是定金，意向金交了之后又不想买了，可以立马退，定金交了之后，又不想买了，很难退。详细说的话，定金和意向金在三个方面截然不同：支付节点、支付对象以及法律效力。
　　一、定金和意向金支付节点不同
　　1、支付定金时，交易已经达成。定金是在买方已经确认购买此房，卖方也已同意将房屋出售给买方的情况下支付的，表示交易已经达成一致。
　　2、支付意向金时，交易仍在谈判中。意向金是附条件的定金，是买方对房屋已有购买意向，但是有些条件买卖双方并未达成一致的情况下支付的 ，表示交易仍在谈判中。
　　二、定金和意向金的支付对象不同
　　1、支付购房定金，需要买方与卖方直接签订定金协议书，并将定金直接支付给卖方。
　　2、支付购房意向金，需要买方与中介签订意向金协议书，由买方委托中介在授权条件范围内和卖方进行谈判。谈判成功，中介公司将意向金转交给卖方，成为买房定金；谈判失败，中介公司将购房意向金退还给买方。
　　三、定金与意向金效力不同
　　1、定金具有定金罚则效力
　　购房定金对买卖双方均有约束力，双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。买方如果不履行约定义务或不购买的，卖方可以没收买方的定金；卖方如果不履行约定义务或不出售的，应双倍返还定金。
　　2、意向金没有惩罚效力
　　购房意向金只是一个购房意愿的表示，在中介公司尚未和业主达成一致时，客户可以随时收回意向金，中介公司无权罚没意向金。
　　公积金异地贷款要满足条件才行
　　青岛链家网分析师李玲瑜表示：青岛市住房公积金管理中心于日起，在全市范围内开展住房公积金异地贷款新业务，为省内其他城市缴存住房公积金的青岛市民在本市购房提供更多政策支持，满足以下4点，即可申请住房公积金异地贷款。
　　1、具有青岛市户籍，在山东省内其他城市就业并正常缴存住房公积金的在职职工，购买我市国有土地上可以办理产权的自住住房时，可持就业地住房公积金管理中心出具的证明材料，向青岛市住房公积金管理中心申请住房公积金异地贷款。
　　2、申请人办理住房公积金异地贷款须符合我市住房公积金贷款规定条件和住房公积金申贷缴存标准，且申请人及其配偶在省内其他城市缴存地均未使用过住房公积金贷款。
　　3、申请人及其配偶只允许办理一次住房公积金异地贷款。申请人或其配偶在我市办理过住房公积金贷款的,按我市贷款次数认定标准执行。
　　4、申请人办理住房公积金异地贷款的住房公积金账户余额认定标准、贷款额度计算及贷款期限执行本市住房公积金贷款政策规定。
　　交房的时候怎么确定面积没有出入
　　青岛链家网分析师王涛表示：房子的实测面积不是开发商说多少就是多少的，是开房商找有资质的测绘部门测绘的结果，你只要他们提供盖有测绘部门公章的测绘报告看就知道了。当然，假如你觉得不准确，可以自行找测量机构进行检查，但是开发商有指定的测量机构的。
　　1：首先说一下这个面积差额的问题。开发商会向你收取超出合同面积多余的费用，这时一定要看对方是否有【住宅面积测绘报告】。报告是由的当地房地产管理局测绘中心出具的，看下原件，一般给业主的是复印件，里面会很详细地给你说明面积构成情况，认真分辨下自己的房屋面积情况，并看看公摊构成是否合理，与【商品房买卖合同】附件二是否相符。
　　2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。记者 张俊达
　　 （来源：半岛网-城市信报）
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