中国的房地产到底泡沫有多大？对比主要国家（一）
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由于近期人人都在谈论房价，朋友圈、财经都在刷房市，我本人以前厌倦交易后，做过两年的宏观研究，自然一直跟随房地产市场的跟踪和研究，前几个月身体原因一直没有写宏观方面的思考，现在身体好了很多，我开始写一系列我对中国房地产的思考，以希望让大家能够看清中国房地产的关键和命脉所在。
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是惊人，7月份深圳、厦门、南京、上海同比涨幅均超30%，分别达到41%、40%、35%和33%。如果从本轮房价的起始点开始计算，在一线城市的房价涨幅在50%之上，其中深圳上涨100%，上海上涨70%左右，北京上涨50-60%。
一、我国房地产存在泡沫，对比世界主要城市，一线城市的泡沫确实较大
通常衡量一个国家或城市的房地产泡沫，用房价收入比和租房回报率来看，我们除了这两个之外，我们再增加一个房价的绝对值相比：
1、从房价收入来看，我国一线城市的房价收入已经是世界最高
&&&&房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标。房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系，由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。
& 另外，中国有个特殊的情况，和别国不同，中国的购房，是依靠着强大的储蓄，即父母辈的储蓄积累来购房的，消耗两代人甚至三代人的积蓄，而西方人的购房，就是靠自己，所以不能简单的拿房价收入比
衡量中国的房地产泡沫，所以中国房价收入比自然应该显著高于国外。&
&&&&2015年之前，中国的房价收入虽然已经很高，但尚不是世界最高，经过2015年-2016年这波疯涨，根据Numbeo的最新统计，全球房价收入比的十大城市里面，中国的北上广深占据了四席，其中，深圳的房价收入比更是高居全球首位，为38倍。房价收入最高的十大城市，都处于人口密度比较高的国家或地区，而中国城市占比最多，表明中国的房价确实存在泡沫。
2、从房价的绝对值来看，我国一线城市的房价已经处于世界前列
由于房价收入比还缺乏统一的衡量标准，那么我们干脆就用房价的绝对值来对比中国的房价。
3、中国一线城市的租房回报率比仅为2%左右，远低于世界主要国家的4-6%
PE估值约为50倍），不仅低于银行的一年期存款利率2.5%，更是低于世界主要城市的4-6%（PE估值在15-25倍，股市主要国家的股市估值相似），存在泡沫。
二、中国房地产市场确实存在泡沫，那么何时会破裂呢？
&请听明日分解
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日，北京万达索菲特大酒店，万达商业、融创中国、富力地产在北京举行战略合作签约仪式。（视觉中国/图）&
王健林在现场将这笔交易描述为&三赢&。但分析人士普遍认为，尽管三方的逻辑都很明确，仍然难以评估这笔交易的长期影响。
&刚才在等发布会时，坐着刷新闻，发现有媒体写&现场传来摔杯子的声音&。谣言就是这么传出来的。&7月19日下午，万达集团、融创中国、富力地产联合召开发布会，万达集团董事长王健林在发布会上表示。
这是关于中国房地产史上最大规模交易的一次发布。此前，万达商业将价值632亿元的文旅项目和酒店资产转出，融创接手。富力的名字则在当日刚刚被曝光，三方将签署新的合作协议，富力据称会接手其中的酒店部分。
但发布会出现了一段小插曲。按照原定计划，三方发布会将在下午4：30正式召开，但当记者提前进入场内后，工作人员提示需重新布置场地，发布会将推迟一个小时举行，随后清场。
这种罕见的举动引发了种种猜测。有媒体称，三方的博弈仍然激烈，富力可能会临时退出，有关富力的背景板据称被撤下，甚至&贵宾室传来摔杯子的声音&。
但三方最终还是完成了这次签约。按照最新的约定，万达的这两部分资产以637.5亿的价格转让。融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，比此前的作价高出48%，融创同时还承担其中的454亿元贷款。富力则以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权（比此前的资产包中多出一家），仅相当于此前作价的六成。
且与此前的协议相比，万达取消了296亿元给融创的委托贷款。
此次交易中各方的逻辑都十分清楚，王健林也将此次签约描述成一笔&三赢&的交易。但考虑到融创、万达都曾有过失败的合作案例，外界认为，此次交易的前景如何，仍需谨慎看待。
富力的进击
这笔交易最早可追溯至7月10日，当日融创和万达签署了一则并购协议，按照协议，融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权，以及76个酒店项目，作价分别为295.75亿元和335.95亿元。这构成了中国房地产史上最大的一笔交易。
根据融创中国的公告，13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米。其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。
76家城市酒店的总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个。
上述资产包中的文旅项目位于省会城市、东部热点城市和成熟旅游城市，且可售面积大，对于运营能力较强的融创来说，并不会构成太大压力。孙宏斌还在现场重申了一个附加交易条款，即交易后的文旅项目保持品牌、规划内容、项目建设、运营管理不变，万达仍保有这些项目的品牌，也是运营方。且按照此前的协议，融创需每年支付给万达一定的管理费用。
相比之下，酒店项目沉淀资金量大、运营难度高，对于缺乏运营酒店的经验，接手这部分资产显得疑问重重。
富力的出现，从某种程度上解决了这种疑问，同时也对此次交易形成了关键影响。
富力地产董事长李思廉昨日表示，富力从2004年开始投资建设高端酒店，先后跟万达集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等五大国际酒店品牌在国内主要的城市和旅游区域，共同开业了17家国际星级酒店。
富力还是万达集团的高端品牌丽兹卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。
李思廉昨日表示，会&一如既往将旗下的每一家酒店都打造成城市的标杆&。但外界分析认为，资产包中的酒店项目，有相当部分位于二三线城市，因此在外界看来，其对富力带来的运营压力并不小。
这也被认为是酒店资产最终折价转让的主要原因。而新闻发布会的罕见推迟是否与此有关？则不得而知。
谁是赢家？
王健林在现场将这笔交易描述为&三赢&。按照他的说法，万达通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。&本次协议签订还标志着，不仅万达商业已走上&轻资产&品牌经营，万达文化旅游也走上&轻资产&品牌经营之路。&
融创则获得4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨。王健林认为：&两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。&
对于富力来说，接手77家酒店后，将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。&富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。&
相比之下，李思廉和融创中国董事长孙宏斌则显得相对低调。
李思廉对此次交易的评价为：&通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。&
孙宏斌的观点则是，此次合作&能弥补我们在文化旅游产业和持有物业领域的短板，也是融创学习和成长的机会&。
一位不愿具名的分析人士向21世纪经济报道表示，综合此次交易的前后不同细节，应将万达视为最大的赢家。该人士认为，在交易对手存有疑虑的情况下，仍然将这部分重资产成功转出，是万达的成功之处。且在价格的斡旋中，资历、威望更胜一筹的王健林，应是扮演了协调者的角色。
王健林表示，此次交易后，万达商业贷款加债券接近2000亿，账面现金共计约1700亿，此外还有1300亿销售物业存货。他透露，万达商业决定清偿大部分银行贷款，真正实现轻资产运营。
该人士认为，轻资产并不是万达此次交易的最大收获，而是为万达商业的上市扫清障碍。如果能够脱掉房地产的&帽子&，万达商业的上市几率将大大提高。
相比之下，酒店资产被视为资产包中相对&劣质&的部分。富力虽然折价137亿元受让，但后续面临的运营压力仍然不容忽视。
融创则在此次交易中做出了明显让步，虽然文旅资产的价格比最初提高了48%之多，但按照可售面积粗略估算，即使加上450亿的债务，其成本也不足每平方米2000元。
正如王健林所说，即使&融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算&。
此外还应考虑到的是，融创可借此实现公司规模的迅速翻番。并甩掉了酒店资产的&包袱&。
但根据公开资料，万达的13个文旅项目多在最近几年间集中启动，因此后续需要的投资规模较为庞大。这不仅会给融创带来较大的资金压力，还将考验其运营能力。
此次交易被视为中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔。分析人士普遍认为，尽管三方的逻辑都很明确，但仍然难以评估这笔交易的长期影响。甚至交易最终能否成功，也需要时间验证。
融创并不缺少资金。孙宏斌表示，融创在上半年的销售业绩为1100多亿，截至日账面有900多亿现金。在下半年，7月份回款会超过200亿，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，会有充足的现金流。
近些年，融创成为并购市场的主角，并有大量的成功收购案例。但考虑到融创仍然有失败的记录，市场对此次交易的前景仍然存有谨慎态度。
2014年5月，融创拟以63亿港币的代价收购绿城24.313%的股份，后者因调控降临，债务问题浮出水面。此后因各种因素最终搁浅。
2015年2月，融创拟以80亿港元收购陷入债务问题的佳兆业，但到5月宣告放弃。
2016年9月开始，融创大量买入金科股份的股票，目前已成为第二大股东，孙宏斌亦向媒体透露出谋求控制权的想法。但7月19日早间，金科紧急停牌，其实际控制人黄红云澄清，&不会放弃对公司的控制权。&
万达也曾在2015年初与万科建立合作关系，双方拟以联合拿地、合作开发的形式进行操作，并分食土地中的商业和住宅部分。但这次合作也很快搁浅。
&在很多大型合作中，起决定性影响的往往是一些意想不到的因素。&上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，某项关键条款的争论，实际操作中意想不到的困难，外部环境突变，资金问题，甚至合作者的性格都可能成为决定成败的因素。
严跃进认为，就该笔交易而言，由于尚有大量的细节需要处理，因此很难做出确定的评估，至于未来的走向如何，仍需时间检验。
（来源：《21世纪经济报道》）
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万达“瘦身”之路再次惊爆众人眼球。
融创与金科的股权纠葛发生在“万宝之争”之后，所以备受市场关注。
54岁的融创中国董事长孙宏斌投给了44岁的乐视创始人贾跃亭150.41亿，“一次性系统解决...富力地产(02777)7月合约销售额同比增33%至59.5亿元|富力地产|合约|销售面积_新浪财经_新浪网
(02777)发布公告，该集团于2017年7月的月内合约销售总金额约为人民币59.5亿元，销售面积达约44.26万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升33%和20%。此外，年度累计至2017年7月底，总合约销售金额约人民币447.6亿元，合约销售总面积约338.63万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升31%和21%。我是销售代理机构
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