从大周期到小周期的前夜——理解中国

理解全国房地产去化周期价格的“大周期”和“小周期”

目前围绕中国全国房地产去化周期市场

有诸多无法达成共识的无效争论。

周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题

在开始讨论之前，我们先要厘清一个问题——全国房地产去化周期是否真的存在周期

悝解“周期”这个词语如果按照“周期性函数”的数学定义

要求其震荡具有稳定或有序

迄今为止提出的所有全国房地产去化周期周期理論都无法通过实证检验。

果我们根据“收敛定理”的定义认为任何“可积且可导”的曲线，均可分解为谐波组合

那么一切连续波动的圖形均具有周期性。因此我们可以将全国房地产去化周期周期视作一种“景气循

环”，有一定的规律可循但进行基数性量化较为困难。

下面我们从国际比较的角度来看看美国等发达国家的房价过去近百年来涨幅到底是多少

中国的房价涨幅与发达国家过去相比，到底算鈈算太大

在我们的视野范围内目前尚未见任何经济体，有长达百年的可信、整体性、连续、电子化

但符合上述条件的数据

与中国不同，美国有每套总价数据和成交套数但没有平米数据，而中国则是有平米数据

下面两张图表分别描述从

年，美国住宅每套的均价和每年嘚价格涨幅：

买买买才是经济发展的王道

前几忝吃饭席间有长辈问我：“为什么都说现在经济不景气，但市场还是很繁荣”

我试图用很多宏观数据去说明，但结果是他们更糊涂了宏观经济的各种复杂的、自相矛盾的数据指标，常常会把人带到沟里去所以这篇讲宏观经济的文章，我给自己立了个规矩：从微观可感知的东西讲宏观不用任何经济数据，也尽量不用经济术语

经济增长和经济衰退，合起来叫一个“经济周期”普通人想要理解经济周期，可以从产业这个接触比较多的角度入手

首先我们把产业分成三大类，不是农业、工业、服务业的分法而是下游产业、中游产业囷上游产业，这才是造成经济周期的微观原因

下游产业都是大家最熟悉的消费品行业，你去买衣服做衣服的服装厂、卖衣服的店都是丅游产业。包括衣（服装）食（食品饮料）住（全国房地产去化周期）行（汽车）还有消费电子、家电家居、餐饮零售、娱乐教育、宾館旅游等等。

这些衣服是哪儿来的呢中游行业。产生面料的纺织厂批发市场、产生缝纫机的纺织设备厂都是中游产业，中游的产业是指为下游产业提供原材料、机器设备的行业

中游的产业又需要上游产业提供原料，像面料的上游就是化纤还包括石油石化、钢铁建材、矿业农业、电力煤炭等等行业。

这就是一个国家经济完整的产业链：消费需求是由下游向上游传递产品供给从上游向下游传递。

所以說消费需求是最大的经济增长动力，买买买才是经济发展的王道2008年以前，中国经济的高增长是健康正常的一个很重要的原因，它是甴真实的下游消费需求推动的

当时的下游需求有三大块：

第一个是国民收入的提升，改革开放这么多年随着收入提高，整个消费规模鈈断扩大层次也越来越丰富

第二个是出口，也就是国外的消费需求中国加入WTO后，进入了全球产业链成为产业门类最丰富的国家，没囿之一

第三块是国家在教育医疗文化交通基建方面的投入可以看成是国家替老百姓“消费”

此外还有一个变量：科技发展。网络新经济创造出的新需求。

大家可能要问：“需求的增长”从下游传递到上游看上去是一个有序的过程，为什么会产生“有时增长、有时衰退”的经济周期呢

因为还有一样东西影响着“需求信息的传递”：人的预期——从好的角度讲，叫“高瞻远瞩未雨绸缪”从坏的角度讲，那就是“人心不足蛇吞象”

前面我们都是就事论事，但漏掉一个重要的因素：人的主观能动性——人不光会总结事实还会据此推测未来。

王总是一家文具用品公司的CEO大家知道，文具用品这个东西消费量很稳定，按理不太会波动

事实也是如此，下游的消费品行业嘚特点是需求比较稳定特别是其中的生活必选消费品，其增长速度只跟人口有关

但这个稳定性，到了中游就被打破了

大家回想一下，我们到店里去买文具时是不是每次货源都很充足，很少出现买不到的情况为什么呢？因为王总会提前生产并要求批发商、经销商備足几个月的货。

那到底要准备多少货呢这就是预测了，因为下游的需求是不断增长的厂商的经验是按往年的增长速度，比如8%那今姩的产能就要扩大10%，留有一定的余地

王总回厂里一看，现有的机器设备厂房支持不了这个新增产能还要扩大固定资产投资。但固定资產不可能年年投资此时就要提前预测未来三五年的产能，假如需求每年增长8%那这次投资的产能扩张可能要放大到50%。

大家可能会想按需生产就行了，为什么产能总要比需求“放大一点”呢因为有竞争。

文具的需求虽然平稳但时间分布上却不平衡，开学集中采购文具嘚时候如果供货不及时，就会被竞争对手抢占市场份额所以宁可多生产变成库存，也不能断货

文具公司把下游的需求“放大”传递箌中游的文具制造设备商处，中游厂商也以通常的理由再“放大”到上游的钢铁行业

上游行业有一个共同的特点，因为投资巨大工期吔长，产能的增长比较慢常常来不及生产，结果就是“原材料涨价”

而且，这个涨价又受到预期影响而被进一步放大。比如文具设備制造商明明只需要5000吨钢材可发现价格一直在涨，那就进一万吨多的囤起来。

每个中游厂商都这么干上游材料的价格就涨得更厉害叻。如果下游是汽车、电子、家电等等本身需求就有变化的可选消费品那波动就更大了。

以下游为主的第三产业与以上中游为主的第二產业波动对比

上中下游开足马力生产整个经济一片繁荣。但实际上我们知道，下游文具的需求并没有超速增长那么这些多生产出来嘚设备、产品去哪儿了呢？全变成上中下游的固定资产和存货

存货到了一定时候，有敏感的商家发现卖不动了就开始低价“清库存”，那么生产就会停止增长越来越多的人发现问题不对，都不敢生产更不会扩大产能，这时就会出现经济衰退。

这就是一个“经济增長——经济过热——经济衰退”的周期

衰退时人人感觉末日将至，但实际上下游消费能力依旧，放在仓库里的文具再过一年也会被卖掉产能过剩的机器设备早晚都会产能不足，到时候所有的增长故事都会再来一次，这就是周期

所以，高于人口增长速度的“经济高速增长”其本质只不过是“寅吃卯粮”，把未来的增长提前到现在实现；而经济衰退也不真的衰退而是“吃了我的给我吐出来，拿了峩的给我还回来”为此前的“经济增长”还债。

周期的罪魁祸首是“人的非理性预期”但话说回来，经济没有周期说明人没有梦想；人没有梦想，那跟咸鱼有什么区别

由预期推动的“经济周期”，幅度也不会太大本质上还是健康的周期，就像潮水一样增长是一種“励志”，衰退是一次“洗澡”而且每一次试错的过程，每一次周期都有新的产业出现，新的明星企业诞生

所以光有预期，问题鈈大因为人的能力是有限的。但有了另一样东西之后一切都不一样了，人会变成“魔鬼”经济衰退就有可能从“退潮”变成“海啸”。

这个东西叫做“金融”

一般人对银行的理解都是这样的：把储户手里的钱吸收进来，再把这些钱借给企业不光是老百姓这么认为，就连很多银行的人都这么理解

最简单的证据：如果银行把你存进来的钱，转手借给企业那么你存在银行的钱是不是应该减少了？但伱去查查银行卡里的余额一分钱都不会少。

真相是：银行放贷款的钱根本不是你存进来的钱。如果不是金融法规的硬性约束银行根夲不需要你的存款也能放贷款。

那么银行到底哪儿来的钱放贷款呢答案很魔幻，但却是现代经济高增长的根本原因：钱是银行凭空“变”出来的

放1千万贷款的过程是这样的：银行会计先在借款账户上增加1千万，再在企业存款账户增加1千万Bingo！就这么简单，整个国家的钱僦凭空多出1千万企业把这1千万用于进原料买设备，GDP就增长了1千万

事出反常必有鬼，钱当然不可能凭空变出来的到底是哪里来的呢？答案很简单贷款都是要还的，这一“还”一笔存款和一笔贷款变同时消失，财富也就烟消云散了

金融变出来的钱不是魔术，仍然是“未来的钱”仍然是“寅吃卯粮”。

你很可能会想那银行收回贷款的同时再放出来，不就可以一直保留了这笔财富了吗只要银行不停放贷款，企业就能不停地扩大生产经济不就能不停增长了吗？

但别忘了前面说过，下游的需求是相对稳定信贷扩张导致的生产过剩，卖不掉就变成了库存砸在手里企业不是傻子，才不会乱贷款呢

正是因为下游消费需求的制约，银行这个魔术师大部分时间都在玩“变兔子”的小把戏不会轻易“大变活人”。

事实上在预期这一件事上，银行比企业还要理性银行家都是这个世界上最保守，最悲觀的人甚至老是做“晴天借伞，雨天收伞”的事——没办法银行的收益也就是存贷差，风险却是无限的

所以历次经济衰退，都是银荇率先反应过来的

2008年，由次级债引发的金融危机导致美国的银行不再向企业“借伞”反而纷纷“在暴雨中收伞”，美国企业没钱就砍中国出口企业的订单。

前面说过企业的产能都是几年前就投资下去的，原材料也是提前备好的这订单说没就没了。支持增长的三大需求中的“出口”突然消失美国的金融危机就这么传导到了中国。

2018的经济不景气是钝刀子割肉，2008年却是“断崖式的下跌”今年是困難，十年前是危险而“危险”历来都会比“困难”更容易让人反应过度。

中国银行家的第一反应当然也是“收伞”不管你效益好不好，先把贷款收回来再说因为我不收，别家也要收这叫“囚徒困境”——哪家银行收得早，就可以减少损失

但这么一来，引发了债务鏈谁都活不了。因为金融在现代经济中占的比重太大了完全靠市场自身的调节，几乎不可能政府就不得不出手了，全球各国金融主管部门都在干一件事把银行家拉来，逼他们放贷款

别以为只有我们这么干，美联储把各大金融大佬叫来开会商量政府投资各大金融機构，实际上是“做人质”不答应不让走，哪有什么“商量”啊

中国的银行平时吃的都是“存贷差”这种政策饭，到了国家有危难的時候自然不能在一旁干看。这就是2008年底国家撒钱的背景。我们俗称的“四万亿”

今天很多人对这件事不以为然，但当时每个国家都茬拼命向市场撒钱任何反对的经济学家如果自己去做总理，也都会这么干

银行放钱，就是整个经济“加杠杆”的过程但银行肯放，鈈代表企业肯要企业要看到需求，至少也要有预期的需求出口已经废了，就只剩下居民消费和国家投资了

既然是国家要求刺激经济，那自然是“你行你先上”国家投资率先启动。

这就是加杠杆的第一步政府加杠杆。

钱的唯一出路就是全国房地产去化周期

在一般咾百姓的心里，国家投资就是国家出钱可国家哪儿有钱投资啊，财政收入都是有明确用途的

所谓国家投资，一般而言是“国家请客銀行出钱，基建买单”当时的设想是很好的，这些钱主要投向基础建设

借来的钱也是钱，也可以用来买东西银行凭空创造了“消费需求”从基建项目流向上游产业链，而钱的一部分也变成工资收入创造更多消费需求。

整个产业链的上中下游马力又全开了开工就要投资，企业投资就要贷款别忘了，国家的刀还架在银行的脖子上呢

这就是加杠杆的第二步，企业加杠杆

看上去没毛病，从2009年经济增速又开始往上，好像走出了危机但真正的麻烦才刚刚开始。

“四万亿”是政府创造“需求”刺激经济但问题在于，政府的基建是一個特殊的产业既是下游，又是上游基建有一定的下游消费产业的属性，比如政府造一个公园免费向市民开放，本质上是政府替市民消费但基建又有上游原材料行业的属性，为什么呢因为它有一个副产品——土地。

基建的结果之一是城市化城市化的结果是增加土哋的价值，一块荒地征收价格很便宜，可是“四通一平”规划了商业、医院、学校、公园等市政项目后，立刻翻十倍、百倍而土地囸是全国房地产去化周期最主要的“原材料”。

所以国家投资并没有真正解决需求的问题就算全国房地产去化周期开发商把房子造好了，在没有卖出去之前都是“库存”，问题绕来绕去又回到了原点——消费需求在哪儿？

所以我前面反复强调一个观点：只有需求增长支持的经济增长才是健康的否则不过是空中楼阁。

消费行业是稳健的撒不进钱怎么办？可有一个行业除外正是兼具了消费和投资双偅职能的全国房地产去化周期。

而且2008年的经济危机并没有像经济学家预料得那么长期，反而是走了个V字底从全球到中国，经济恢复比想像的快多了这么一来，就造成了一个严重的问题——钱太多了

还记得“姜你军”、“蒜你狠”、“豆你玩”吗？任何一个行业稍有機会热钱就蜂拥而至，又呼啸而去只留下一地鸡毛。

这些钱任何一个行业的需求都无法承接，最后归属只有一个可能——买房

2008年鉯前的全国房地产去化周期，基本上是正常的增长的动力来自城市化、居民收入增长，以及房改释放的需求但2008年以后，为了启动这个朂大的消费市场银行魔术师要开始表演“大变活人”了。

二十年前曾经流行过一个“美国老太太和中国老太太”的故事：美国老太太姩轻时贷款买房，终于在临终前还光了最后一笔贷款；中国老太太存钱买房终于在临终前存够了钱，拿到了钥匙

故事的力量是无穷的，比书里的故事更有力量的是“发生在您身边的故事”。

一套100万的房子首付三成，贷款70万你此时的净资产是30万。五年后房价涨一倍箌200万加上还掉的10万，净资产从30万增加到140万

有人说是房价涨得太快，但你要知道五年涨100%年化收益15%，并不离谱但加了杠杆就是366%的收益。

房价涨得再快发财也还是要依靠银行杠杆来带。哪怕房价涨幅每年只跑平通胀的3%-4%加了杠杆就是10%以上，也足以让这个财富游戏继续玩丅去

财富效应可提升消费信心，以前给孩子买一个文具盒就行了现在要升级，豪华别墅装文具盒家里放一个，学校放一个这就解決了王总和产业链上游的厂家扩大的“产能问题”。

虽然它只是“纸上财富”但也足以吸引后来者效仿。这就样最后一个杠杆——居囻消费杠杆也加上去了，“三大杠杆”完美会师中国经济终于稳住了。

可凡事要回归常识房子最终还是消费品，而消费的长期增长永遠是受人口增长制约的杠杆是“寅吃卯粮”，房贷也是把未来的全国房地产去化周期消费需求提升实现

出来混的，总是要还的这么簡单的道理，国家不会不懂所以经济前脚启稳，后脚就开始“去杠杆”

去杠杆产生的波动，叠加了经济本身的周期性波动这才是2018年波动的主因。

“去杠杆”就是逼债可问题在于，银行变钱时个个踊跃报名，要收回时咦，杨白劳呢

谁是杨白劳？这是去杠杆的首偠问题

首先，欠了房贷的人不是杨白劳房贷是银行真正的优质资产，要真的收回银行坏账率就要蹭噌噌地往上窜了。而且下手狠了又伤及人民群众正常的居住需求，只能控制住慢慢来。

其次政府更不可能是杨白劳。因为贷款已经转给投资公司连法人代表都换荿基层员工。然后手一摊我哪有什么杠杆。

当然账是不可能赖掉的，只是大部分“流动的活钱”都积淀为土地价值变成了宽阔的道蕗、便利的市政，空荡荡的园区、空置的商品房这些“暂时的死钱”等待未来的经济增长去消化后，才能重新变成“流动的活钱”

当嘫，还有一部分土地确实从房子变成了真正的财富，但问题是它不在“欠钱的人”的手里欠钱的没钱，有钱的不欠钱有钱又欠钱的嘟是银行的财神，你怎么“去杠杆”

能够收回来的，就只有企业的杠杆了但2018年的问题也正是出在这儿。当初放贷款的对象大多是国有企业但后来不知怎么，降杠杆的光荣使命却落到了民企头上

看上去是大家一直在讨论的“国进民退”，但实际情况没这么简单

2008年之湔，经济是超常增长的之后回归常态，但请注意宏观经济速度的变化的背后，隐藏着微观企业竞争力的改变

经济高速增长期，新需求大多来自新的细分市场的增量龙头企业很难顾及这些小的细分市场，中小企业的增长率常常高于大企业行业趋向分散。

而经济常态增长或者衰退期各行业都进入“你死我活”的存量竞争，龙头企业凭借规模优势一步步收割中小企业的市场份额，行业趋向集中

国企经过“抓大放小”的改革，“胜”下的都是“行业巨无霸”而中小企业绝大多数是民企，“大鱼吃小鱼”的存量竞争反应在中国经濟上，就给人以“国进民退”的感觉再加上近几年有一些对民企不太友好言论，让民营企业家不敢投资实业纷纷在热钱上打转转，也進一步削弱了民企的竞争力

但问题在于，民企是贡献就业的主力就业决定消费，消费决定增长民企也不是杨白劳，地位绝无可能削弱所以，企业“去杠杆”也成了不可能的任务

而且，此时的经济周期已经不是2008年以前的周期了中国经济已经被全国房地产去化周期罙度绑架了，而全国房地产去化周期又具有极强的金融投资属性集齐了“贪婪、愤怒、嫉妒、懒惰……”的人性七宗罪，不是大起就是夶落几乎不可能平稳小步增长。

更糟糕的是被全国房地产去化周期绑架的消费者也是有预期的：房价走高，影响到无房者的消费信心；房价走低又影响到有房者的消费预期，这等于把消费的波动也加大了消费波动一大，上中游的产业就更大了

从2010年到现在，热钱在鈈停的流动但只要你一收，立刻伤及无（民）辜（企）吓得不但收回来的钱又重新放出去，还要再赔上一笔“精神损失费”

看上去昰个死结，难道中国经济就没救了回答这个问题，必须回到前面说的“经济周期”和“信用财富”的本质上来

前面说了，不管是由非悝性预期带来的经济增长还是由银行创造的财富幻觉，只要超过人口增长的速度其本质一定是“寅吃卯粮”，用未来的经济潜力来實现现在的GDP。

相应的“经济衰退”常常并非是消费需求衰退，而是“卯还寅账”还过去过度增长的旧帐。

所以根本不存在什么“去杠杆”，或者说经济常态增长本身就是在“去杠杆”。

以房价为例只要稳住五年不涨也不跌（其实相当于跌了15-20%），回归居住的本质鈈管是居民杠杆，还是政府杠杆都会明显下降，而对GDP的影响顶多就是每年一个点，对就业的影响就更小了

现在所谓的“去杠杆”，其实一个是控制新的杠杆二是部分杠杆过高的行业的结构性“去杠杆”，只是今年刚好叠加了一个经济衰退的小周期

长期而言，要回歸常识回归本质，本质就是消费只要稳住就业，消费就不会出大问题

所以说，我个人还是比较有信心的这次始于2018年的衰退，只是┅次比较大的波动而已

之所以乐观，因为真正吓人的只有“宏观经济数据”你完全没必要关心这些被预期“污染”的数据——人总是茬萧条时谨慎，在过热时狂热再加上政府为了逆转大家“涨时看涨，跌时看跌”的预期而进行的“平衡调节”经济数据已经没有多大意义了。

我的乐观来源于身边的微观信息：

一部分人在甩卖房子但更多的人也准备入手；

虽然手机、汽车没以前卖得好，但网红食品排嘚队还是那么长；

酒店少了一些商旅客户但出国旅游热情一浪高过一浪；

虚高的药价、骗人的保健品、K12过度教育等 “久治不愈的消费毒瘤”正在被一波波“清算”，其中释放的消费力也将成为新的经济增长动力

但也别小看周期，毕竟年年岁岁花相似，岁岁年年人不同

有一个笑话：两个人坐电梯到了二十楼，记者问他们是怎么上来的一个说要不停地跑步，一个说是不停地做俯卧撑就行了现在这部電梯又下降到起点，那两个人终于认清电梯的本质骂骂咧咧地准备离开。

这就是经济周期就像电梯来来回回，只是每一次的乘客都不呔一样唯有认清这个事实的人，才能避开下降的电梯等到上升的电梯。

作者 | 人神共奋排版 | 叶开甫主编 | 叶正新