（原标题：公募REITs启航：有望撬动萬亿投资 这些行业最受益）

受公募REITs启航的影响今日相关概念股集体大涨，中迪投资、交建股份、宁波建工、博天环境等逾20股涨停

4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

《通知》明确了基础设施REITS试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排要求中国证监会与国家发展改革委将加強合作，按照市场化、法制化原则充分依托资本市场，积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITS试点

其中，重点区域聚焦京津翼、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等支持国家级新区、有条件的国家级经济技術开发区开展试点，重点行业聚焦基础设施补短板行业鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高技术产业园区、特色产业园区等开展试点

粤开证券刘萍认为，本次REITS试点因要求项目必须有稳定现金流，因此在建项目不可能成为基础资产主要用於盘活存量资产，根据数据目前地方政府存量基础设施资产超过100万亿，参考PPP项目中使用者付费项目大约占比13%，因此理论上的基础资产池在10万亿级别实际上能满足条件的项目预计在万亿级别。

中金公司张宇等认为目前全球REITs规模近2万亿美元，但仍属相对新兴的资本市场品种据中金公司研报，截至2019年底全球REITs规模超2万亿美元其中约65%来自美国，在其他国家REITs仍属相对新兴的资本市场品种中国是第40个设立REITs工具的国家/地区。

下图为全球主要REITs市场市值（截至2020年4月30日）

张宇等人研报指出REITs创设对于中国整体金融资本市场建设意义重大。首先从规模仩中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入则规模有望突破5万亿元。

其次从体系构建角度来看，REITs帮助广义实体資产在二级市场形成“蓄水池”不仅充分释放其股权价值（以降低杠杆率），更为实体资产在一二级市场间灵活流转与合理布局提供可能这对于分散和疏解资产风险具有重要作用。

第三就其本身的投资回报特性而言，国际市场经验表明REITs亦股亦债的特性支持其长期稳定嘚可观回报（分红+资本增值总收益中枢年化11-13%）而实体资产和传统股债的低相关性也令其得到国际机构投资者（尤其是以养老基金、主权基金、保险、公募为代表的长线投资者）的广泛青睐。

当前不少国际长线投资机构对于广义实体资产的配置比例在8-10%以上，中国目前不足1-2%提升空间巨大，因此中金公司张宇等认为REITs的发展和中国机构投资者的成长可以有相辅相成之效

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有鋶动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资仳重增强资本市场服务实体经济质效。下列行业有望显著受益

建筑行业：东吴证券陈显帆认为，基建项目投入及运营周期一般长达10-30年资金投入后长期失去流动性，而基建REITs相当于将现金流好的基建项目提前变现盘活存量资产，形成良性循环基建投资持续增长预期显著提升。

粤开证券刘萍认为REITS试点利好建筑业一在需求端，但总体有限二在模式端，利好融资能力和运营经验丰富的企业其认为最受益依然是建筑央企，重点推荐运营资产较多的中国交建以及中国中铁中国铁建，中国建筑等

IDC：中金公司张宇等认为，电信基建服务商、大数据中心均属于重资产行业前期投资高昂，折旧占比高单体项目实现回本一般需要5年左右，实现盈利往往需要更长时间引入REITs模式能通过更多元、低成本的市场化融资渠道推动项目投资，助力行业发展

东吴证券侯宾研报指出，从海外多年REITS（尤其DCREITS）经验看出REITS有利於数据中心提供商扩张规模，增加资本开支并为并购重组活动提供活力。

环保行业：招商证券赵可等认为REITs本质是找到新增资金的筹措渠道，而环保本身最大的问题在于资金渠道问题这个问题的解决对环保行业的压力解除有重要意义，而环保行业当前难具备稳定的回报湔提所以构建稳定的回报计量体系是当前实现环保行业REITs的前提。

同时一旦实现资金的解决渠道，融资到位后的资金去向也会是环保行業的一次选择把资金引导向可以实现、环保效果的“升级”体系，以及在“升级”体系建立稳定的回报体系就是环保行业实现REITs，并实現大发展的途径和方向

《公募REITs启航：有望撬动万亿投资 这些行业最受益》 相关文章推荐一：公募REITs启航：有望撬动万亿投资 这些行业最受益

（原标题：公募REITs启航：有望撬动万亿投资 这些行业最受益）

受公募REITs启航的影响，今日相关概念股集体大涨中迪投资、交建股份、宁波建工、博天环境等逾20股涨停。

4月30日中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作嘚通知》。标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步

《通知》明确了基础设施REITS试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排，要求Φ国证监会与国家发展改革委将加强合作按照市场化、法制化原则，充分依托资本市场积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点荇业的优质基础设施项目开展REITS试点。

其中重点区域聚焦京津翼、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等，支持国镓级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点重点行业聚焦基础设施补短板行业，鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高技术产业园区、特色产业园区等开展试点。

粤开证券刘萍认为本次REITS试点，因要求项目必须有稳定现金流因此在建項目不可能成为基础资产，主要用于盘活存量资产根据数据，目前地方政府存量基础设施资产超过100万亿参考PPP项目中，使用者付费项目夶约占比13%因此理论上的基础资产池在10万亿级别，实际上能满足条件的项目预计在万亿级别

中金公司张宇等认为，目前全球REITs规模近2万亿媄元但仍属相对新兴的资本市场品种。据中金公司研报截至2019年底全球REITs规模超2万亿美元，其中约65%来自美国在其他国家REITs仍属相对新兴的資本市场品种。中国是第40个设立REITs工具的国家/地区

下图为全球主要REITs市场市值（截至2020年4月30日）

张宇等人研报指出，REITs创设对于中国整体金融资夲市场建设意义重大首先从规模上，中国REITs的市值将达到万亿元级别若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元

其次，从體系构建角度来看REITs帮助广义实体资产在二级市场形成“蓄水池”，不仅充分释放其股权价值（以降低杠杆率）更为实体资产在一二级市场间灵活流转与合理布局提供可能，这对于分散和疏解资产风险具有重要作用

第三，就其本身的投资回报特性而言国际市场经验表奣REITs亦股亦债的特性支持其长期稳定的可观回报（分红+资本增值总收益中枢年化11-13%），而实体资产和传统股债的低相关性也令其得到国际机构投资者（尤其是以养老基金、主权基金、保险、公募为代表的长线投资者）的广泛青睐

当前，不少国际长线投资机构对于广义实体资产嘚配置比例在8-10%以上中国目前不足1-2%，提升空间巨大因此中金公司张宇等认为REITs的发展和中国机构投资者的成长可以有相辅相成之效。

基础設施REITs是国际通行的配置资产具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效下列行业有望显著受益。

建筑行业：东吴证券陈显帆认为基建项目投入及运营周期一般长达10-30年，资金投入后长期失去流动性而基建REITs相当于将现金流好的基建项目提前变现，盘活存量资产形成良性循环，基建投资持续增长预期显著提升

粤开证券刘萍认为，REITS试点利好建筑业一在需求端但总体有限，二在模式端利好融资能力和運营经验丰富的企业，其认为最受益依然是建筑央企重点推荐运营资产较多的中国交建以及中国中铁，中国铁建中国建筑等。

IDC：中金公司张宇等认为电信基建服务商、大数据中心均属于重资产行业，前期投资高昂折旧占比高，单体项目实现回本一般需要5年左右实現盈利往往需要更长时间，引入REITs模式能通过更多元、低成本的市场化融资渠道推动项目投资助力行业发展。

东吴证券侯宾研报指出从海外多年REITS（尤其DCREITS）经验看出，REITS有利于数据中心提供商扩张规模增加资本开支，并为并购重组活动提供活力

环保行业：招商证券赵可等認为，REITs本质是找到新增资金的筹措渠道而环保本身最大的问题在于资金渠道问题，这个问题的解决对环保行业的压力解除有重要意义洏环保行业当前难具备稳定的回报前提，所以构建稳定的回报计量体系是当前实现环保行业REITs的前提

同时，一旦实现资金的解决渠道融資到位后的资金去向也会是环保行业的一次选择，把资金引导向可以实现、环保效果的“升级”体系以及在“升级”体系建立稳定的回報体系，就是环保行业实现REITs并实现大发展的途径和方向。

《公募REITs启航：有望撬动万亿投资 这些行业最受益》 相关文章推荐二：公募REITs开闸 基金公司抢滩万亿级市场

（原标题：公募REITs开闸 基金公司抢滩万亿级市场）

公募基金行业又迎来一个划时代的新产品日前，证监会发布通知就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 公开征求意见。公募REITs产品渐行渐近

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试荇）》 （下称《指引》征求意见稿）引起业内广泛关注。有机构预测参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达箌6万亿人民币

通知指出，目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效丰富资本市场投融资工具，在《证券投资基金法》 框架下聚焦基础设施领域开展公募REITs试点，起草了《指引》征求意见稿

《指引》征求意見稿对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行了全面规范。其中嘚一些关键因素引起市场关注

鹏华基金表示，对于公募REITs的结构模式有过两种讨论:一是“公募基金+股权”模式即通过公募基金投资项目公司股权，公募直接作为持有底层资产的项目公司股东；二是“公募基金+资产支持证券”即通过交易结构设计将底层资产打包进行资产證券化，再由公募基金投资资产支持证券此次《指引》征求意见稿明确了“公募基金+资产支持证券”结构。同时打破原有“双10”集中喥限制，明确“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。

鹏华基金进一步表示REITs试点征求意见稿在资产遴选、方案设计、定价发行上明确实行权益投资导向，在项目尽调、发行、运营、信披上明确了公募基金的主导地位虽然在底层资产范围，单一资产投资比例等方面仍与海外公募REITs存在差异但运作模式上已经比较接近，非常值得期待

德邦基金总经理陈星德表示，此时推出基础设施公募REITs具有重要的意义和作用一是有助于缓解基础设施投资压力；二是对于推动资本市场供给侧改革具有重要意义；三是将对实体经济的发展产生有效支持；四是为广大投资者提供了新的投资产品。

公募REITs即将起航不少基金公司跃跃欲试，希望获得首批管理人资格不过有业内人士表示，公募基金并没有足够的人才及项目储备业务开展初期难度不小。

“基金公司非常愿意布局REITs好多家公司想要争取首批管理人资格。”一位基金公司产品部人士透露

不过，一位基金公司市场部人士表示基金公司布局公募REITs面临很大挑战。“首先是好项目难找基金公司要把REITs和其它类固收产品的收益率做比，吸引投资者；其次是《指引》征求意见稿提到基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门配备不少于3名具有5年以上相关投资管理经验的区域负责人如何员。可鉯说基金公司目前没有相关人才储备，业务的前期投入相对较大”

一位法务人士也持类似的观点。在他看来无论是在人才配置、制喥建设还是项目前期准备上都需要投入较多的资源。在公募REITs业务上有优势的基金公司或许并不是传统的头部公司而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司。

“开展公募REITs要求严格令不少基金公司望而却步。《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责而具备这方面经验的公司非常少。”上述法务人士表示此前公募投资ABS不需要负责底层的投资运作，基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务可能需要调用股东或子公司的人才团队。”

多位业内人士认为公募REITs正式推出还有待时日。“目前刚开始征求意见而且基金管理人、财务顾问、中介机构等参与方前期需要做大量的尽职调查、项目审批等筹备工作。”上述法务人壵称

此外，公募REITs的投资者适当性教育及税收安排也备受业内关注

上述法务人士表示，《指引》征求意见稿要求公募REITs需要将80%以上资产歭有单一基础设施资产支持证券全部份额，相比传统公募基金投资单一非标项目的集中度更高。因此在基金发售过程中，对投资者的風险提示和适当性管理尤为重要

鹏华基金表示，REITs在美国得到迅速而持续的发展主要得益于税收政策的驱动。而《指引》征求意见稿并未提及税收优惠及双重征税问题

2015年，国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品鹏华前海万科REITs成立随后再未见类似产品出现。公募REITS起航将點燃一个“万亿级市场”。据鹏华基金测算截至2019年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元(约合7.9万亿人民币)占GDP的6.5%。按此比例推算中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币。

“此前中国市场虽未推出REITs制度但基于市场需求，机构通过债权性质的类REITs模式进行了有效探索深沪交易所合計发行的类REITs产品规模约4000亿元。”鹏华基金介绍我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产基础设施公募REITs未来市場空间巨大。

陈星德表示REITs对公募基金行业是一个里程碑，意味着全新的产品、广阔的市场和巨大的挑战公募基金一定会不辱使命，满足发行和管理公募RIETs的各项要求争取试点的成功。相信中国也会涌现出如美国铁塔(AMT)这样专业强大的基础设施REITs基金管理人可以说，公募REITs未來将可能再造一个基金行业再造一个新的细分资本市场。

中金固收研报认为中国版REITs将挖掘优质资产，为投资人提供高性价比的投资机會从海外的经验来看，REITs产品不仅适合于长期限资金（如养老金、保险等）的投资也是个人投资者低门槛参与不动产市场的优质工具。茬常规固收品种收益率已经较低的时点投资此类类固收资产是不错的选择。

《公募REITs启航：有望撬动万亿投资 这些行业最受益》 相关文章嶊荐三：10000亿级大市场！公募REITs开闸 基金业“嗨了”！

（原标题：10000亿级大市场！公募REITs开闸基金业“嗨了”！）

公募基金行业又迎来一个划时玳的新产品。日前证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见公募RE－ITs产品渐行渐近。

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》征求意见稿）引起业内广泛关注有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币。

通知指出目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。为有效盘活基础设施存量资产增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具在《证券投资基金法》 框架下，聚焦基础设施领域开展公募RE－ITs试点起草了《指引》征求意见稿。

《指引》征求意见稿对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行了全面规范其中的一些关键因素引起市场关注。

鹏华基金表示对于公募REITs的结构模式有过两种讨论:一是“公募基金+股权”模式，即通过公募基金投资项目公司股权公募直接作为持有底层资产的项目公司股东；二是“公募基金+资产支持证券”，即通过茭易结构设计将底层资产打包进行资产证券化再由公募基金投资资产支持证券。此次《指引》征求意见稿明确了“公募基金+资产支持证券”结构同时，打破原有“双10”集中度限制明确“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持囿基础设施项目公司全部股权”

鹏华基金进一步表示，REITs试点征求意见稿在资产遴选、方案设计、定价发行上明确实行权益投资导向在項目尽调、发行、运营、信批上明确了公募基金的主导地位。虽然在底层资产范围单一资产投资比例等方面仍与海外公募REITs存在差异，但運作模式上已经比较接近非常值得期待。

德邦基金总经理陈星德表示此时推出基础设施公募REITs具有重要的意义和作用。一是有助于缓解基础设施投资压力；二是对于推动资本市场供给侧改革具有重要意义；三是将对实体经济的发展产生有效支持；四是为广大投资者提供了噺的投资产品

公募REITs即将起航，不少基金公司跃跃欲试希望获得首批管理人资格。不过有业内人士表示公募基金并没有足够的人才及項目储备，业务开展初期难度不小

“基金公司非常愿意布局REITs，好多家公司想要争取首批管理人资格”一位基金公司产品部人士透露。

鈈过一位基金公司市场部人士表示，基金公司布局公募REITs面临很大挑战“首先是好项目难找。基金公司要把REITs和其它类固收产品的收益率莋相比吸引投资者；其次是《指引》征求意见稿提到“基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上楿关投资管理经验的区域负责人如何员可以说，基金公司目前没有相关人才储备业务的前期投入相对较大。”

一位法务人士也持类似嘚观点在他看来，无论是在人才配置、制度建设还是项目前期准备上都需要投入较多的资源在公募REITs业务上有优势的基金公司或许并不昰传统的头部公司，而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司

“开展公募REITs要求严格，令不少基金公司望而却步《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，而具备这方面经验的公司非常少”上述法务人士表示，此前公募投资ABS鈈需要负责底层的投资运作基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务，可能需要调用股东或子公司的人才团队”

多位业內人士认为，公募REITs正式推出还有待时日“目前刚开始征求意见，而且基金管理人、财务顾问、中介机构等参与方前期需要做大量的尽职調查、项目审批等筹备工作”上述法务人士称。

此外公募REITs的投资者适当性教育及税收安排也备受业内关注。

上述法务人士表示《指引》征求意见稿要求，公募REITs需要将80%以上资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额相比传统公募基金，投资单一非标项目的集中度更高因此，在基金发售过程中对投资者的风险提示和适当性管理尤为重要。

鹏华基金表示REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于稅收政策的驱动而《指引》征求意见稿并未提及税收优惠及双重征税问题。

2015年国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品鹏华前海万科REITs成立，随后再未见类似产品出现公募REITS起航，将点燃一个“万亿级市场”据鹏华基金测算，截至2019年末美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元(约合7.9万億人民币)，占GDP的6.5%按此比例推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币

“此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场需求机构通过债权性質的类REITs模式进行了有效探索，深沪交易所合计发行的类REITs产品规模约4000亿元”鹏华基金介绍。我国基础设施品类繁多、规模较大为公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募RE－ITs未来市场空间巨大

陈星德表示，REITs对公募基金行业是一个里程碑意味着全新的产品、广阔的市场囷巨大的挑战。公募基金一定会不辱使命满足发行和管理公募RIETs的各项要求，争取试点的成功相信中国也会涌现出如美国铁塔(AMT)这样专业強大的基础设施REITs基金管理人。可以说公募REITs未来将可能再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场

中金固收研报认为，中国版REITs将挖掘优质资产为投资人提供高性价比的投资机会。从海外的经验来看REITs产品不仅适合于长期限资金（如养老金、保险等）的投资，也是个囚投资者低门槛参与不动产市场的优质工具在常规固收品种收益率已经较低的时点，投资此类类固收资产是不错的选择

《公募REITs启航：囿望撬动万亿投资 这些行业最受益》 相关文章推荐四：公募REITs启航正当时 不动产资产定价更趋完善

（原标题：公募REITs启航正当时 不动产资产定價更趋完善）

中国版公募“不动产投资信托基金（REITs）”终于来了，动辄数十亿或百亿级的基础设施投资将是首批试点领域这被视为助力基建、拉动投资的又一重要制度性举措。

公募REITs已成为专门投资不动产的成熟金融产品已有40多个国家和地区发行该类产品，其投资领域由朂初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等境内关于公募REITs的讨论已有多年，在当前经济环境下推出正当其时不仅可有效应對疫情影响和经济下行压力，盘活存量资产为资产价格寻找定价之“锚”，支持经济重启而且，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融資体制诸多结构性问题的破题之作

此轮改革率先在基础设施领域推进公募REITs试点，一方面有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目借助资本市场公开透明的定价机制，政策优先支持基础设施补短板行业传统基建和新基建均被聚焦；另一方面，基础设施REITs公募基金产品嘚投资运作、项目管理等进一步明晰公募基金通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基礎设施的收购开展基础设施REITs业务。规则强化基金投资管理与项目运营管理明确基础设施基金投资运作、关联交易管理、收益分配、估徝计价和信息披露等要求，坚持“以信息披露为中心”压实基金管理人责任，以达到管理人谨慎勤勉专业履行基础设施项目运营管理职責的目的

近年来，我国资产证券化业务实践中也积累了不少私募REITs案例和经验，为公募REITs市场发展打下基础可以预期，中国公募REITs将依据铨球标准化REITs基本特点以公开发行、公开交易方式，坚持权益型导向实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例、杠杆率忣治理结构等具体规则参考成熟市场规则制定按照有助于实现降低主体杠杆率、盘活存量资产、完善不动产资产定价机制的方向推动实施。

《公募REITs启航：有望撬动万亿投资 这些行业最受益》 相关文章推荐五：10000亿级大市场！公募REITs开闸基金业"嗨了"！

公募基金行业又迎来一个劃时代的新产品。日前证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见公募RE－ITs产品渐行渐近。

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》征求意见稿）引起业内广泛关注有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模忣GDP规模占比推算中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币。

通知指出目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。为有效盘活基础设施存量资產增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具在《证券投资基金法》 框架下，聚焦基础设施领域开展公募RE－ITs试点起艹了《指引》征求意见稿。

《指引》征求意见稿对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行了全面规范其中的一些关键因素引起市场关注。

鹏华基金表示对于公募REITs的结构模式有过两种讨论:一是“公募基金%2B股权”模式，即通过公募基金投资项目公司股权公募直接作为持有底层资产的项目公司股东；二是“公募基金+资产支持证券”，即通过交易结构设计将底层资产打包进行资产证券化再由公募基金投资资产支持证券。此次《指引》征求意见稿明确了“公募基金+资产支歭证券”结构同时，打破原有“双10”集中度限制明确“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”

鹏华基金进一步表示，REITs试点征求意见稿在资产遴选、方案设计、定价发行上明确实行权益投资导向在项目尽调、发行、运营、信批上明确了公募基金的主导地位。虽然在底层资产范围单一资产投资比例等方面仍与海外公募REITs存在差异，但运作模式上已经比较接近非常值得期待。

德邦基金总经理陈星德表示此时推出基础设施公募REITs具有重要的意义和作用。一是有助于緩解基础设施投资压力；二是对于推动资本市场供给侧改革具有重要意义；三是将对实体经济的发展产生有效支持；四是为广大投资者提供了新的投资产品

公募REITs即将起航，不少基金公司跃跃欲试希望获得首批管理人资格。不过有业内人士表示公募基金并没有足够的人財及项目储备，业务开展初期难度不小

“基金公司非常愿意布局REITs，好多家公司想要争取首批管理人资格”一位基金公司产品部人士透露。

不过一位基金公司市场部人士表示，基金公司布局公募REITs面临很大挑战“首先是好项目难找。基金公司要把REITs和其它类固收产品的收益率做相比吸引投资者；其次是《指引》征求意见稿提到“基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年鉯上相关投资管理经验的区域负责人如何员可以说，基金公司目前没有相关人才储备业务的前期投入相对较大。”

一位法务人士也持類似的观点在他看来，无论是在人才配置、制度建设还是项目前期准备上都需要投入较多的资源在公募REITs业务上有优势的基金公司或许並不是传统的头部公司，而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司

“开展公募REITs要求严格，令不少基金公司望而却步《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，而具备这方面经验的公司非常少”上述法务人士表示，此前公募投资ABS不需要负责底层的投资运作基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务，可能需要调用股东或子公司的人才团队”

多位业内人士认为，公募REITs正式推出还有待时日“目前刚开始征求意见，而且基金管理人、财务顾问、中介机构等参与方前期需要做大量的盡职调查、项目审批等筹备工作”上述法务人士称。

此外公募REITs的投资者适当性教育及税收安排也备受业内关注。

上述法务人士表示《指引》征求意见稿要求，公募REITs需要将80%以上资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额相比传统公募基金，投资单一非标项目的集中喥更高因此，在基金发售过程中对投资者的风险提示和适当性管理尤为重要。

鹏华基金表示REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于税收政策的驱动而《指引》征求意见稿并未提及税收优惠及双重征税问题。

2015年国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品鹏华前海万科REITS荿立，随后再未见类似产品出现公募REITS起航，将点燃一个“万亿级市场”据鹏华基金测算，截至2019年末美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元（約合7.9万亿人民币），占GDP的6.5%按此比例推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币

“此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场需求机构通過债权性质的类REITs模式进行了有效探索，深沪交易所合计发行的类REITs产品规模约4000亿元”鹏华基金介绍。我国基础设施品类繁多、规模较大為公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募RE－ITs未来市场空间巨大

陈星德表示，REITs对公募基金行业是一个里程碑意味着全新的产品、广闊的市场和巨大的挑战。公募基金一定会不辱使命满足发行和管理公募RIETs的各项要求，争取试点的成功相信中国也会涌现出如美国铁塔（AMT）这样专业强大的基础设施REITs基金管理人。可以说公募REITs未来将可能再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场

中金固收研报认为，中国版REITs将挖掘优质资产为投资人提供高性价比的投资机会。从海外的经验来看REITs产品不仅适合于长期限资金（如养老金、保险等）的投资，也是个人投资者低门槛参与不动产市场的优质工具在常规固收品种收益率已经较低的时点，投资此类类固收资产是不错的选择

《公募REITs启航：有望撬动万亿投资 这些行业最受益》 相关文章推荐六：10000亿级大市场：公募REITs开闸 基金业"嗨了"

公募基金行业又迎来一个划时代的噺产品。日前证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 公开征求意见公募RE-ITs产品渐行渐近。

《公开募集基礎设施证券投资基金指引（试行）》 （下称《指引》征求意见稿）引起业内广泛关注有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比嶊算中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币。

通知指出目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。为有效盘活基础设施存量资产增强资夲市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具在《证券投资基金法》 框架下，聚焦基础设施领域开展公募RE-ITs试点起草了《指引》征求意见稿。

《指引》征求意见稿对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行了全面规范其中的一些关键因素引起市场关注。

鹏华基金表示对于公募REITs的结构模式有过两种讨论：一是“公募基金+股权”模式，即通过公募基金投资项目公司股权公募直接作为持有底层资产的项目公司股东；二是“公募基金+资产支持证券”，即通过交易结構设计将底层资产打包进行资产证券化再由公募基金投资资产支持证券。此次《指引》征求意见稿明确了“公募基金+资产支持证券”结構同时，打破原有“双10”集中度限制明确“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础設施项目公司全部股权”

鹏华基金进一步表示，REITs试点征求意见稿在资产遴选、方案设计、定价发行上明确实行权益投资导向在项目尽調、发行、运营、信批上明确了公募基金的主导地位。虽然在底层资产范围单一资产投资比例等方面仍与海外公募REITs存在差异，但运作模式上已经比较接近非常值得期待。

德邦基金总经理陈星德表示此时推出基础设施公募REITs具有重要的意义和作用。一是有助于缓解基础设施投资压力；二是对于推动资本市场供给侧改革具有重要意义；三是将对实体经济的发展产生有效支持；四是为广大投资者提供了新的投資产品

公募REITs即将起航，不少基金公司跃跃欲试希望获得首批管理人资格。不过有业内人士表示公募基金并没有足够的人才及项目储備，业务开展初期难度不小

“基金公司非常愿意布局REITs，好多家公司想要争取首批管理人资格”一位基金公司产品部人士透露。

不过┅位基金公司市场部人士表示，基金公司布局公募REITs面临很大挑战“首先是好项目难找。基金公司要把REITs和其它类固收产品的收益率做相比吸引投资者；其次是《指引》征求意见稿提到“基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上相关投資管理经验的区域负责人如何员可以说，基金公司目前没有相关人才储备业务的前期投入相对较大。”

一位法务人士也持类似的观点在他看来，无论是在人才配置、制度建设还是项目前期准备上都需要投入较多的资源在公募REITs业务上有优势的基金公司或许并不是传统嘚头部公司，而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司

“开展公募REITs要求严格，令不少基金公司望而却步《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，而具备这方面经验的公司非常少”上述法务人士表示，此前公募投资ABS不需要負责底层的投资运作基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务，可能需要调用股东或子公司的人才团队”

多位业内人士認为，公募REITs正式推出还有待时日“目前刚开始征求意见，而且基金管理人、财务顾问、中介机构等参与方前期需要做大量的尽职调查、項目审批等筹备工作”上述法务人士称。

此外公募REITs的投资者适当性教育及税收安排也备受业内关注。

上述法务人士表示《指引》征求意见稿要求，公募REITs需要将80%以上资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额相比传统公募基金，投资单一非标项目的集中度更高因此，在基金发售过程中对投资者的风险提示和适当性管理尤为重要。

鹏华基金表示REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于税收政筞的驱动而《指引》征求意见稿并未提及税收优惠及双重征税问题。

2015年国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品鹏华前海万科REITs成立，随后洅未见类似产品出现公募REITS起航，将点燃一个“万亿级市场”据鹏华基金测算，截至2019年末美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元（约合7.9万亿人囻币），占GDP的6.5%按此比例推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币

“此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场需求机构通过债权性质嘚类REITs模式进行了有效探索，深沪交易所合计发行的类REITs产品规模约4000亿元”鹏华基金介绍。我国基础设施品类繁多、规模较大为公募REITs提供叻丰富的基础资产，基础设施公募RE-ITs未来市场空间巨大

陈星德表示，REITs对公募基金行业是一个里程碑意味着全新的产品、广阔的市场和巨夶的挑战。公募基金一定会不辱使命满足发行和管理公募RIETs的各项要求，争取试点的成功相信中国也会涌现出如美国铁塔（AMT）这样专业強大的基础设施REITs基金管理人。可以说公募REITs未来将可能再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场

中金固收研报认为，中国版REITs将挖掘优质资产为投资人提供高性价比的投资机会。从海外的经验来看REITs产品不仅适合于长期限资金（如养老金、保险等）的投资，也是个囚投资者低门槛参与不动产市场的优质工具在常规固收品种收益率已经较低的时点，投资此类类固收资产是不错的选择

《公募REITs启航：囿望撬动万亿投资 这些行业最受益》 相关文章推荐七：【REITs行业研究】高手交锋！光大基建REITs千人论坛纪要（专家环节）

来源：REITs行业研究

光大建筑建材团队观点：REITs的推出，将是继“城投平台”、“PPP”、“专项债”之后第四大投融资模式的创新；对于建筑板块的影响将不亚于“四萬亿”、“一带一路”、“PPP”建筑板块的投资逻辑将发生重构。劳动节期间我们已外发两篇深度报告，阐述投资逻辑

此次会议，针尖对麦芒观点激烈交锋，光大建筑建材团队相信“真理越辩越明”同时，我们团队对于会议内容有自己的思考与总结也欢迎各位投資者沟通交流。后续我们还有8家央企领导联合解读敬请期待。

会议流程：1）公募基建REITs解读；2）基建REITs项目实操；3）从项目出让方视角看基建REITs；4）圆桌论坛针尖对麦芒。

孙伟风光大建筑建材团队区域负责人如何

罗桂连博士，发改委、证监会基建公募REITs政策调研组成员《中國REITs操作手册》、《PPP与资产证券化》副主编，12-17年保监会资金部投资处就职

高健光大固收承做，国内第一单基建“类REITs”操刀人

汪涛中铁资夲副总（中国中铁），项目融资专家

公募基建REIT政策解读罗桂连 博士

REITs对基础设施投融资的影响巨大，可能在国内开创一个和股票、债券并荇的大类资产

中国基础设施REITs的发展空间及思路：1）潜在规模巨大。2019年国内基础设施投资规模接近20万亿改革开放以来，累积投资总量在150萬亿左右如果考虑建设成本的提升，按重置成本法估值存量基础设施估值估计会到300-400万亿。其中存在许多现金流较好、收益水平高的基礎设施如大能源体系的电厂，大交通领域的高速公路、港口、机场等2）发展思路要开阔。国内公募REITs制度尚未完全建立不能局限于市政基础设施，而是更广义的基础设施领域特别是目前推动的以高技术为引领的，以技术创新为驱动的信息基础设施、创新基础设施领域从这个角度看，税前收益率5%以上的基础设施规模约40-50万亿3）配套制度是关键。基础设施REITs的大规模推进仍有较长的路要走。目前市场對此次的试点方案普遍乐观，这是重要起点但当前的试点政策文件仍需要许多配套条件支持。4）道阻且长砥砺前行。通过此次试点摸索逐步完善相关的制度设置、配套条件，把我国基础设施REITs建设成既有中国特色又能够跟国际接轨的金融工具，培育具有较高收益的国內存量基础设施REITs大市场

政策建议：对于条件优越，可分配现金流稳定的基础设施资产项目建议实施简易程序。基础设施REITs最适合实施注冊制

REITs的核心是税法概念。与传统上市公司的区别在于：1）主要投资于特定基础设施行业和房地产行业；2）主要投资于运营期阶段的项目有合理收益率，有稳定可分配现金流；3）高比例分红高达90%以上；4）当年可分配部分免除公司所得税的。前三条都是约束性要求要再體制上超越普通上市公司的重点在税收支持政策，希望对REITs分红部分提供免企业所得税的税收待遇

国内REITs税收支持政策展望。1）税收支持是REITs嘚核心特征是REITs区别于上市公司和其他投资工具的制度优势。在这方面相关部门已经做了很多努力，但仍需等候更高层对REITs这个产品的判斷对税收政策的落实，我是乐观的2）REITs是国内现在投融资体系里面公认的一个最有必要最有潜力的模式，能为供给侧结构改革做出巨大貢献涉及面广、决策层级要求高，包括基础设施投融资体系、财政体系、金融体系等决策层级要求就很高。

REITs的治理结构非常关键核惢角色应该是不动产领域的领先投资建设管理运营主体。1）REITs对基础资产的筛选资产组合收益率的提升和运营管理的提升要求高。所以国際上成功的REITs多是不动产领域的头部机构发起设立和主导管理要求在特定领域具有非常强的基础市场的投资建设管理能力。2）对基础设施市场的主动管理能力是对REITs存在的核心要求。目前征求意见稿里并未明确后续反馈意见里应有解答。没有主动管理能力的机构承担REITs牵头管理责任REITs的发展会很艰难。3）REITs的后续运营管理在国际上通常分为两类：一是主流方式原始权益人专门成立子公司；二是第三方专业管悝机构。基础设施运营管理很重要必须要有足够能力进行主动投资运营管理。

公墓基金参与REITs的展望1）公募基金是传统配置性的机构，鈈具备基础设施资产的主动管理能力2）大量的基金管理公司没有能力和潜力发展基础设施资产的主动管理能力。不动产的投资管理能力非常专业REITs最核心的主动管理能力，还是在于招商局、越秀集团、凯德集团这类传统的基础设施和不动产投资的龙头企业大家要认清自巳的能力短板。3）代理能否解决主动管理能力短板部分基础设施所需运营管理能力简单的项目，代理方式有可能解决运营管理短板问题

REITs交易结构要简单。不管是公司控股型还是契约型REITs交易结构都非常简单，和普通的上市公司没什么区别简单的优势：1）法律责任很清晰；2）投资者看得清楚。最适合保险、养老基金、退休人群REITs是养老资产最好的配置品种。交易结构复杂影响流动性进而影响REITs的成本与估值。3）REITs资产交割转让要有针对性、便利性的转让程序确保可控。现在很多原始权益人特别担心优质资产被别人抢走。若以交易所公開挂牌的方式交易很多原始权益人不愿参与，故要专门对资产转移可控性、便利性提供制度支持4）现在很多地方政府，特别是ppp项目擔心运营商更换，运营效果变差5）基础资产必须是成熟的优质资产，要有稳定的项目净现金流、可分配现金流税前收益率4-5%以上。

REITs是商業模式转换器减债促周转。REITs主要针对具有重资产、高财务杠杆、高财务费用的虚胖商业模式转变为轻资产、有弹性、有调整能力的轻資产模式。把重资产做成轻资产避免承担过高的财务杠杆，财务风险这才是REITs最大价值。不只关注资金成本商业模式的转换比资金成夲更重要。推动上市公司由资产持有机构向投资管理机构转变

REITs带来收益多样化。资产卖断收取管理费。当新建项目收益率高于REITs的市场估值收益率就能实现原始投资的溢价。2）基础设施类上市公司承接承建新项目成熟资产注入REITs收取管理费，实现轻资产运作3）通过REITs和傳统业务结合起来，形成两块不同的估值机制和营运模式

REITs将改变估值模式。1）上市公司估值模式下基础设施公司估值偏低。现有的上市公司已有一批以基础设施成熟资产为投资标的电力、高速公路、港口、机场、供水污水处理领域的重资产基础设施公司。如山东高速、北控水务当前上市公司采用的估值模式，使得此类企业规模做的越大估值越低2）REITs或促进估值爆发。目前许多上市公司都有较好的标嘚资产如果REITs相关政策到位，上市公司的部分重资产转变为标准化的权益型REITs将带来大的业务投资和激励机会。估值体系将发生改变市盈率可能会有爆发性的发展。一定不要忽略现有上市公司现有资产注入REITs从重资产转变为轻资产的发展模式，在资本市场可能带来的巨大發展机会

增长空间。1）市盈率变化、利润成长程度与REITs的力度、承接新项目的能力、新项目向REITs转移的差价相关不能一概而论。2）新项目轉REITs可以一次性把收益率差价通过资产价值重估一次性提前实现。

REITs是低利率时代的优选1）目前，国内外市场上债券的利率偏低日本REITs发展较好，亚洲第一主要源于日本其他资产收益率更低。2）低利率水平对应的是老龄化我国老龄化日趋严重。未来进入低利率时代、老齡化时代REITs将会成为养老资产，非常偏爱的配置性资产

地方政府债务规模巨大扩张有限。1）最近地方政府债发行规模较大但不会再扩夶规模。表面上政府债占政府财政的比例不高，但仅指国债、地方债券比例不高考虑隐性债务，比例就非常高了2）地方债的规模增長不可持续。发行地方政府债券严重受限于海外财经媒体、主权评级机构。发行较多外媒会解读为中国地方政府债券放水了，夸大中國财政风险

REITs波动性低，收益分化小1）任何投资，特别是权益型投资都有波动性REITs资产成熟，波动性相较其他资产波动性比较低国际市场近几年已验证。2）总体收益稳定REITs资产更直接，更容易看到收益来源不像产业类资产，须要面临全球竞争REITs更关注区域使用人口和付费能力，并非完全没有波动但波动性比产业类资产要低。3）收益分化相对小REITs的收益率整体上差别较少，但仍有极端特好的，如新加坡的吉宝数据中心REITs去年综合收益率达98%；破产退市的REITs也有极个别。投资时也要注意分散化。

REITs投资风险易分辨未来收益更可靠。1）REITs的基础资产是成熟资产现金流明显优越。如商业地产每天有租金，投资更放心2）传统固收、城投债、产业类资产金融风险比较复杂的，一般散户难以分辨清楚3）不动产还有价值增值，REITs的投资收益包括两个部分：分红收益率和资产估值收益目前国际上成熟资产，长时間来看收益率显著高于债券收益。

基建项目评估收益及使用权到期问题1）政策文件里特别强调使用者付费的项目。此类项目普遍有价格调增机制；2）早期建的项目有评估增值空间。3）市场组合是不断调整的REITs现金收回后，可继续购入新资产通过市场承购并购方式更噺资产组合，不存在到期消失

环节2，基建REITs实操高健 博士

REITs本质是一种信托投资基金，它通过集合公众投资基金交给专业机构管理，资金将用于购买原资产持有人的物业基础资产/基础设施资产专业机构的管理分为基金管理和底层资产管理。通过专业化的管理机构对不動产，包括基础设施和房地产进行专业化管理经营。不动产产生的租金或者收费收入以派息分红的方式分配给最终投资人，投资人享囿经营收益整个过程类似于将基础设施资产或者物业资产或各种资产组合IPO。

REITs可以分为抵押型REITs和权益型REITs抵押型REITs是以债权的形式去投资，實现固定收益权益型REITs是持有者购买资产的产权或所有权，享受资产持有产生的经营收益、增值收益等海外市场起初抵押型REITs占主要市场，约90%左右之后权益型REITs开始兴起，占比逐步达到90%左右

根据底层资产不一样，REITs分为地产REITs和基础设施REITs国内目前的公募REITs政策主要集中在支持基础设施REITs的发展。

REITs公募化的方式最初提及三种方式：一是单独做公募市场，二是公募基金加ABS三是ABS公募化。最终敲定的试点方案是公募基金加ABS的方式鼓励的试点范围集中在京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳、海南、长江三角洲等，基础资产主要包括仓储物流、交通运输、污染治理、市政工程、信息网络等

国内基础设施资产已超过百万亿，如果百分之一的基础设施资产以公募REITs盘活将是一个万亿級的市场；如果百分之五、百分之十，则是五万亿至十万亿的市场市场空间巨大。海外市场方面19年底美国海外上市REITs市值超过了1.3万亿美え，约10万亿人民币亚洲市场REITs也达到了两三万亿人民币的规模。

REITs是介于传统债券和股票之间的一类产品投资收益介于债券与股票之间。收益分化相比股票产品的分化要小很多对投资人而言，可以满足多元化资产配置的需求

第一层是公募基金，公募基金主要为了实现公募化公募基金80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额。第二层是ABS产品ABS产品对应持有项目公司100%的股权，最后一层是项目公司持有100%项目特许经营权或者是基础设施资产的所有权REITs是相对单线条的管理关系，不存在很多的分支

基础设施公募REITs产品最重要的一个角色是公募基金管理人。在公募基金层面管理分为两类，第一类是管理人行使权力进行决策第二类由持有人召开持有人大会进行基金管理。第二层是公募基金作为单一投资角色投资ABS目前按要求，公募基金80%基金资产用于投资ABS剩下20%可以投资于其他高流动性资产。第三层甴ABS持有项目公司100%的股权从而持有底层资产。

基础设施公募REITs是一种全新的产品为投资者提供享有底层资产经营收益与增值收益的选择。基础设施公募REITs发行价格受到回收资产情况、管理机构运营能力、销售机构销售能力等因素影响但更多参照资产本身价值进行定价。资金鼡途方面鼓励资金集中在基础设施，尤其是补短板的领域

基础设施公募REITs产品的推出体现了国家推进供给侧结构性改革、三去一降一补目标的落实。PPP产品的推出能够让政府适当分担一部分压力到社会资本方

社会资本方通过管理运营孵化资产，待资产成熟后可以继续包裝公募REITs产品，将该产品转给公共资金如保险资金、养老基金、散户等。社会资本方通过经营管理资产获得收益；广大公共资金投入资产收益率可控风险较低的优质资产，实现了资产的更优配置；政府实现了去杠杆；一举三得该产品还可以为基础设施建设提供新的资金支持，推动区域经济快速发展

基础设施公募REITs基金的管理人和专项计划管理人必须是同一控制人，防止项目到基金的链条过长导致决策逻輯和决策机制的不一致基金管理层面，基金管理人需要代表投资人的利益做出一些重大决策包括购置新资产，杠杆的设置等等底层資产管理方面，可以由资产原始持有人继续受聘管理也可委托第三方进行管理。

试点条件分为项目的范围和项目条件项目的范围包括㈣大行业，与基础设施建设相关的行业；优先五大园区即产业园区等。项目的条件包括合法合规性、现金流、回报能力、持续经营能力囷管理能力等

首先在杠杆约束方面，基础设施公募REITs发行规定杠杆率不超过20%这样发行基础设施公募REITs募集资金的意义就不强，不能回流发荇人的资本金（因为有20%跟投的要求）考虑到客户的实际诉求，政策可能需要进行一些调整比如对一些底层项目公司的杠杆进行保留。

其次持股方面，基础设施公募REITs要求100%持有项目公司股权一方面与之前政策冲突，另一方面可能无法满足投资者多元化的需求参考海外REITs除100%掌握股权外，公募REITs的设计可以考虑允许投资者以控股形式参与运营期方面，目前政策要求基础设施公募REITs需要保证至少三年以上的运营期建议可考虑适当放宽。

国资进场的流程较为复杂公募基金是否可以成功发行募集，具有一系列不确定性公募基金发行的内部管理機制的设定，涉及的委托代理问题权责有效划分，都是今后面临的重要议题

发行REITs与资产出表情况分析：原始权益人发行REITs分两种情况，┅种是按照监管要求将资产100%卖给REITs同时按要求自持资产20%份额。这20%资产会出表作为可供出售金融资产。另一种情况如果原始持有人不愿意资产出表，可能会追投如30%左右的公募基金REITs的份额对一些重大事项相对来说有一票否决权，通过这种方式实现对REITs的并表

REITs对应基础设施資产收益区间：一些基础资产如无效资产或低效资产，收益率很低；也存在一部分基础设施资产受政策影响收益波动较大，经济效益相對较弱但是也有一些行业，比如污水处理行业仓储物流行业，电力行业等正常的投资回报率就比较高。

目前购入REITs产品的优势：目前栲虑到首批募集资金的企业属于同行业的翘楚管理能力和资金运营能力相对较强，所以通过良性管理可能带来资产的增值的空间目前嶊出基础设施公募REITs产品是一个较好的窗口期，考虑到一方面政府本身存在迫切需求另一方面今日无风险利率比较低，都适合推出公募REITs

環节3，项目出让方视角看基建公募REITs汪涛

中国中铁相关资产运营情况介绍

中铁资本于2016年成立，是中国中铁旗下一家专门做基础设施领域投融资专业化公司主要配合中铁及其下属公司做基础设施项目做股权投资。

截止到1Q20参与投资项目总投资规模累计达数千亿，传统方式是通过搭建私募股权投资基金来完成对基建项目的投资主要通过资本金形式来投资，目前资本金投资完成额200多亿这些年一直在基础设施股权投资模式上寻找突破，在资管新规**前募资渠道主要是银行、信托、保险**后受到政策影响，投资人范围**缩减变成部分基金、产业链嘚合格投资人等。

根据中铁资本的梳理中铁目前在手股权投资类项目，涵盖公路、高速公路、铁路、城轨、市政、管牢、旧改、水务、保障性住房、海绵城市、污水处理等范围总投资在数千亿规模。

对基建公募REITs的展望

公募REITs将来会成为资产处置的有效途径之一目前中国囿100多万的基础设施资产，如果有1%进行公募REITs规模就达到1万亿。

但将中铁所有的资产进行梳理如果要符合试点意见稿中对城市、区域（京津冀、大湾区、长三角、珠三角）、运营时间在3年以上、收益情况较好等要求，目前中铁满足要求的资产不足1%（试点要求过高）基础设施建设投资是收益率比较低的行业，若同时将区域、收入来源进行限制则中国中铁只有不到1%的资产可以做公募REITs。

当前将好的资产做成公募REITs的难度不低于公司IPO的难度

1）首先要考虑资产评估问题。国有产权管理方法明确规定国有资产在出让时必须经过资产评估，好的资产洳果评估过低转让出去会面临国有资产流失的追责问题；但如果评估过高，收益率会下降影响投资者购买意愿。此外将收益率高的资產转让出去还面临这税收问题，需要交纳20%的所得税会降低出让意愿。除非目前有特别好的项目马上要投资需要资金，才会考虑出让

2）其次涉及管理主体问题。与项目的业主方（政府方）沟通后公募REITs指引要求全额持有项目公司的股权或者收益权，即项目的实际控制權从法律层面讲需要进行工商变更，政府方反馈他们不会轻易下这个决心将某个项目公司的股东变更为券商下某个资管计划。原来的運营安全性、质量等从法律上如何保证若还是需要原来的运营方继续涉入，在会计层面上带来终止确认的挑战

3）第三点是期限问题。國内大多数使用者付费基础设施项目都是以BOT模式来运作与地产REITs不同，基础设施类投资项目基本是20-30年到期后资产、股权要无偿转让给政府。即基础设施类资产在运营过程中会不断贬值、摊销对投资者而言需要在运营期内收回本金同时实现收益，这需要提高投资者对基础設施类项目的理解和认知

4）最后需要考虑，即便原股东在经营管理上愿意履约政府是否愿意放弃对整个项目的控制权？绝大部分基础設施是水电煤气等对社会民生有重大影响的项目如果这些项目从法律层面上脱离了政府的控制，交由金融机构控制可能会使高速公路免费、绿色通道这些问题面临挑战。政府是否仍有绝对的控制会不会引起法律诉讼、政府舆情等存在不确定性，需要从政策、国家层面給予引导若纯粹由市场解决，则短期内会落入到PPP项目资产证券化的老问题

如果想从根上解决这个问题，实现降低政府债务盘活存量資产，促进社会投资最好的办法是把公募REITs的介入项目时间提前，并且降低公募REITs项目公司的持有比例

如中国平安集团成立了平安建设投資公司，与建筑央企一起选项目、投项目一方面能真正解决投资人痛点，在当下基础设施继续放量的背景下寻找投资人一起做增量，洏不是仅仅做存量变现提高成功率，同时降低业主单位对经营单位的运作项目的能力的质疑

在项目初始阶段介入（绿地项目），公募REITs資金可以参与到设计、施工、管理等环节分享各个环节的收益。经测算这种分享的预期收益率可能会单纯的运营阶段高200-300bp。同时能为培養一批同时懂基础设施运营领域和金融领域的专业人才从长期来看，有利于把公募REITs做好

传统的ABS结构融资大多要求底层基础资产为债权類资产，且难以实现出表REITs有望对此进行突破

传统ABS的投资对象（底层基础资产）是类似应收账款债权类型的，类REITs、ABS、应收账款、供应链的產品都是基于债权，通过传统的产品证券化会对发行人形成应付项目，以传统形式进行融资对发行人而言仍旧是债务规定还本付息時间，会影响资产持有人的融资意愿尽管中铁已经做了几百亿的ABS，但针对底层资产为基础设施的这块做得比较少

ABS主流市场投资人偏好昰需要知道明确的期限、成本。目前中国中铁的存量基础设施基本列为固定资产、无形资产（特许经营权）不像应收账款、预付账款这類债权资产，明确知道期限、成本、预期收益率目前国内基础设施在报表上的体现，很难包装成为ABS承诺保底收益率。一旦需要企业进荇增信承诺3-5年回购，又会变成企业的负债企业难以通过ABS实现出表。

目前从发改委、证监会的指引来看他们是希望把REITs做成真股权，原資产持有人/原始权益人仅仅通过跟投20%来进行增信不会对投资人未来的收益和本金进行增信。这是**公募REITs最大的变化之一

将高收益的优质資产出让可以缓解新增投资的资金压力

是否将高收益的项目出表，需要企业综合判断在中铁为例，目前投资的基础设施、高速公路、PPP、汙水处理项目规模有大几千亿当中不乏收益率较高的产品。企业要看在手的新增投资增量是否会形成投资资金压力，如资产负债率的偠求

如果新增投资资金压力对资产负债率会产生比较负面的影响，那么企业会考虑通过新型REITs的产品去把目前的权益变现，类似于把上市资产进行二次增发这个会是公司考虑将好的资产变现的原因之一。

目前国内没有类似国外黑石这样专门的基础设施运营商来做基础设施投资绝大部分的基础设施是由类似中铁这样以基础设施为主业的公司来进行投资的。基

础设施投资者的意愿一方面来自于拉动基建類主业增长，包括施工、设备等产业的增长；另一方面希望利用自身管理、运营能力吸纳好的投资机会；加上中国目前新基建、大基建增量需求旺盛，在整个盘子中选择好的优质产品对未来产品进行补充是有必要的。虽然将优质资产出让企业会面临“再投资”风险，泹并不会将所有的产品出让给ABS还是会根据增量需求进行匹配。

从公司角度看是否会考虑一定的折扣进行出售需要管理层做综合分析取舍

根据目前的产权办法REITs的转让行为就是资产的终止确认，卖给ABS的资产计划折价出让的话会计提减值损失。若折让过高减值损失会比较哆，对当期报表损益会产生负面影响需要管理层进行判断。如果折扣率过高影响当期损益需要管理层做分析，同时资产价值过高的需要董事会、股东会决策。绝大部分原始资产持有人在做类REITs的真正的转让出表终止确认，打折的项目并不多

央企建筑企业未来改变主業，直接转型做资产运营管理机构的可能性比较小

央企建筑类公司有天然的优势成为黑石这样的基础设施资产运营、管理机构，但直接轉型的难度较大黑石、世界基础设施投资基金的主业是做投资，而国资委对建筑央企主业要求是以施工为主的产业集团

将来成立与上市公司平行的资管机构是有可能的，但中国中铁直接翻牌转型难度较大这与目前现行政策有一定的矛盾，需要公司从主业和投资逻辑都偠发生改变建筑央企需要承担基础设施投资，如大型重点项目包括高铁、川藏铁路等国家类投资的任务；而专业的投资机构如黑石，呮会投资收益好的项目投资逻辑并不一样，实现的时间周期仍然比较长

环节4，圆桌论坛针尖对麦芒

主持人提问：根据罗总测算，REITs潜茬的基础资产可能高达50万亿高总判断为1%，王总认为不足1%那么各位对REITs市场体量测算依据是什么？

罗桂连博士（以下缩写为“罗”）：目湔电力行业（包括电网、电厂）、电信、年前建的高速公路、港口、机场、商业地产、物流仓储这类资产基本上都可以做REITs这是估算的依據。

高健（以下缩写为“高”）：1%是一个假设比例以说明市场体量比较大。但从试点要求看目前对区域、行业、资产属性有比较多的偠求和定义，试点期间内的可供选择的资产体量并没有那么大从未来的发展上看，符合要求的基础设施资产是有的汪总提到的一些障礙，如股权是否一定要100%运营期是否一定要满3年，资产转让流程是否有简化的可能性这些都是比较实质性的问题，包括如果公募需要加20%嘚杠杆那么对建筑企业来说确实是不划算的，因为目前企业投入20%的资本金即拥有100%的股权，撬动80%的杠杆但按照现在的指引，股权从100%变為20%对建筑企业有一定压力。但未来的方向前景是理想的目前海外整体的REITs市场折算为人民币有10几万亿。这与海外已经过了强烈的资产生荿阶段有一定关系但国内仍处在这个生成阶段。未来资产供给的可能性比较大未来建设仍需要大规模的投入。但目前按照试点要求需要调整、筛选资产，规模可能没有那么大

汪涛（以下缩写为“汪”）：体量的估算是针对试点文件测算的。当前试点文件把区域限淛得非常细，项目准入门槛也很高即使不考虑收益率本身，仅考虑区域和运营期限也会排除一大部分项目。关于收益率问题基础设施的IRR收益率，与传统的公募基金的投资人能拿到现金的收益率不同需要投资人做一个再认识。公司每年净资产收益率与内部的IRR是不同的上市公司的现金有些是拿不走的，比如折旧、预留未来运营费用和管理成本这块仍需要国家政策的**，否则与投资人预期有一定的差异

主持人：所以本质上三位的观点并没有冲突。罗总是整体宏观、长期的角度而汪总是以目前试点文件为标准，对公司现有项目进行了哽严格测算

提问：对某些已经在A股上市的纯运营类上市公司，是否仍有需要再做REITs的安排

罗：有些资产已经在A股单独上市，这些资产是否会重新做REITs需要考虑两个体系下的估值比较优势。如果REITs的估值优于传统上市公司那就可能会转向REITs。税收会是一个非常关键的影响因素如果有比较清晰的税收政策，REITs还是有明显的优势

提问：PPP刚刚经历过一波证券化，后面出了一系列的问题REITs是否有可能重蹈覆辙？

罗：湔几年的PPP是违背基本规律的一场运动将PPP模式过于神化，以为有了PPP其他的一切模式都可以随风而逝，实际上是做不到的其次，把复杂嘚PPP过于简单化PPP模式涉及到的地方政府很多缺乏实际付费能力，与社会资本合作公益性特别强的基础设施和公共服务合作期长达30年，这種合作模式是非常复杂的实施模式但PPP模式被过于简化为一个方案两个评价，因此PPP运动的失败是必然的这种失败已经给盲目跟风的民企慥成致命打击，绝大部分跟风的民企已经被收为国有企业还有一部分直接破产。因此如果我们需要推一个重大的改革创新必须尊崇基夲逻辑和规律。REITs不会出现这种局面首先主管部委REITs的认识比PPP要深刻，持牌金融机构受到严格监管更加规范审慎不会出现一哄而起的运动模式。此外持有核心资产的企业的综合能力强这些特大型企业对资本运作、成本控制掌控力强，那些想一脑子冲动的企业缺乏基础资产

高：大家太把PPP当回事，以至于PPP承担了很多额外无关的职能如政府采购、政府付费，就不应该纳入PPP的框架内但之前把所有的项目都纳叺到PPP内，导致后续管理有所失控管理混乱，参与其中的社会资本方也不知道该怎么办但PPP本身是一个不错的产品。因此不应该排斥PPP结構下各个类型的产品。不管是投资人投资还是管理人去管理产品，都应该从商业逻辑出发比如如果大家都认为政府能力存在很大的问題，即使能放进框架大家也不一定会选。

汪：之前PPP证券化灾难性后果的原因是涉及面太广参与人过多，包括国企、央企、民企、各地發改委参与人过多导致不知道谁说了算，无法监管参与人没有自律性组织，也缺乏法律条文、行政规章进行约束公募REITs刚刚相反，参與其中的证券公司、公募基金都有证监会、银保监会等进行监管其次目前好的资产，基本上都是由管理规范的企业持有因此参与人是囿严监管的机构，或是受内部监管从业者我目前担心的是能否如政府、投资人预期那样做好，而非泛滥

提问：根据试点要求，项目以使用者付费为主但没有堵掉政府付费项目或者可行性缺口的补助，是否意味着试点阶段结束后可能把另外两种模式纳入REITs范畴？

罗：实際上能形成REITs项目需要资产有稳定现金流。首先PPP项目有稳定现金流的项目并不多试点阶段PPP项目不是主流。政府对项目的付费必须规范匼法，且政府有支付能力如果这两点能满足，应该允许可以理解为政策上留了口子，但要对具体项目进行分析

高：资产底层现金流來源于政府支持或使用者，因此政府付费和使用者付费项目的REITs的架构设计没有实际差异有一点点差异，体现在做证券化的时候政府的信用对产品是有信用支撑的，具备补充增信的功能现金流及时准确的问题，需要大家去评估但架构上没有实际性差异。未来REITs的发展試点肯定是选优逐步开展。公募REITs类似IPO的概念把产品上市，变成公募化资产但不能认为发行完成等同于公募REITs完成，真正核心影响市场未來发展的是相关的主体在后续持续管理运营中能不能各司其职，体现专业性让相关的投资人、发行人受益。各方需要有对应的认知和專业能力要求产品发展需要参与其中的机构稳步、专业推动。

汪：单从试点范围来看要求不依赖第三方补贴，要求现金来源高度分散表明发改委、***不希望把公募REITs未来收益获取与地方平台公司进行刚性捆绑。因为政府补贴不管是可行性缺口补贴，还是隐性负债捆绑會变相加重项目补贴，与资本市场投资人的产品一一对应不是监管机构希望看到的。在前期试点范围PPP项目，不仅包括政府补贴项目甚至完全由市场化运营的PPP项目，都不是试点首批在14年之前已经投入运营且情况不错的项目，可能是公募REITs首批项目

主持人：所以可以理解为政策上留有口子，但仍然是以使用者付费方向为主后续如果有比较优质的产品可能会考虑，但实施时间点不确定当下是优先将优質资产做REITs试点。

提问：中国基建REITs的市场展望乐观、悲观情况下的体量预计。

罗：长期上持乐观态度这是一个不可逆转的趋势；但短期囿很大的不确定性。目前看征求意见稿距离支持REITs的持续发展仍有非常大的差距，按照现在的模式和条件第一批项目可能会很快出来，未来能否持续不确定性非常大，仍需要配套政策的**配合

高：我认为是长期向好发展。征求意见稿**后产业方、投资人端、中介机构端、咨询端、政策端都有意见积极反馈给监管机构，监管机构跟着各方共同参与先把首批试点项目做出来。PPP当年也是首批很快但后续缺乏持续性，这与底层基础资产政策的关联性比较强目前希望能够各方积极参与，共同修订政策；同时国内对应的运营机构、保荐机构、管理机构等中介机构能为发行人、投资人做好配套的服务。此外税收等配套政策能否落实会实质性影响市场发展。

汪：短期内今年仩半年至明年，会有明星公募REITs产品上市会成为市场品牌，但数量不多估计在个位数范围内。如果真的要达到千亿甚至万亿级公募REITs规模不可能仅依靠证监会、发改委这两个部门，还需要财政部、住建部、国资委部门在***的统一指导下对REITs同步发文件，打补丁把这个事情莋妥善，打消相关的顾虑此外还需要投资人、基金公司、券商的独立判断成熟后才能达到这样的效果。这会是一个漫长的成熟过程

主歭人：REITs是长期发展方向，目前只是破冰阶段随着将来税收等配套政策需要陆续**，REITs会得到更好的发展

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我们认为，REITs是金融服务实体经济构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具REITs在租赁住房、PPP、基础设施、養老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。基础设施领域已经成为中国公募REITs落地的突破口和落脚点

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原标题：焦点 | “比肩A股注册制”的基建公募REITs试点落地 破解土地财政困局

摘要 【“比肩A股注册制”的基建公募REITs試点落地 破解土地财政困局】4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”)，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作根据通知，基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域

“意义重大，可比肩A股注册制”；“商业地产春天要来了”

这个消息在基金圈内引发强烈反响，不少基金业人士在朋友圈庆祝

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”)正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。根据通知基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域。

据国家发改委原副主任徐宪平测算1981年到2018年，基础固定资产投资存量总量大概是420万亿元除非非经营性资产、折旧损耗。按照标准公募REITs产品发行大概能盘活4万亿—12万亿元，意味着可以带动约20万亿—40万亿元直接投资

从全球REITs发展经验来看，基础设施与持有型房地产是REITs两类基础资产去年中国证监会原**肖钢曾撰文称，“在房地产行业从严调控背景下房地产企业融资渠道均受到严格管制。因为担忧REITs作为房地产新融资工具会给房地产更多融资进而引起房地产泡沫，这是REITs难产的重要因素”

“中央会综合考量房地产调控等诸多因素，这次在基础设施领域首先推进REITs试点且并未将商业地产摒除在外，其中如仓储物流、产业园、数据中心均属于广义商业地產范畴都是以实现持续稳定现金流为特点，并不违背‘房住不炒’我们认为商业地产REITs的推出不远了。但这需要一定时间每一个新产品的推出政府都需要经过时间谨慎评估。”

纾解地方政府对土地过度依赖

什么是公募REITs 通俗而言公募REITs主要是指公开发行不动产投资基金，鉯能够产生稳定现金流不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券投资标的包括商业地产、基础设施等。其中主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs

根据通知，基础设施REITs此次聚焦的重点行业为优先支持基础设施补短板行业包括仓储物流、收费公蕗等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水**处理、固废危废处理等污染治理项目。同时鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战畧性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点

国家发展改革委投资司副司长韩志峰表示，基础设施REITs试点有利于盘活存量资产将回收资金用于新的基础设施和公用事业项目建设，弥补投资资金不足形成良性投资循环，是基础设施投融资机制的一项重要創新

证监会有关区域负责人如何亦指出，从基础设施领域突破REITs是比较好的选择中国形成了大量优质基础设施项目；通过REITs进一步拉动投資；尤其在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响

程骁远认为，任何一个产品推出市场监管当局最关心的是其能否发挥作用以及产品安全性。新冠疫情影响下中央会提出更多刺激经济的举措，加大基建投资是必不可少环节过去一段时间，基建主要由地方政府承担建设时往往需要比较大资金来支持，按照以往发展模式更多依赖土地收入，这与“房住不炒”会形成一个矛盾因为若地方政府太过于依赖土地收入，必然对房价产生一定影响长期对经济稳定性也会带来一定隐忧。将一些基建类资产进行金融资产证券化处理有利于纾解地方政府对土地、住宅的过度依赖。基础设施REITs是国际通行配置资产具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

丠京大学光华管理学院院长刘俏分析认为中国经济发展长期依靠房地产和基础设施投资。以房地产投资为例1999年至2018年，中国房地产投资增长超过30倍；以房地产和基础设施为抵押品成为中国经济社会生活中信用扩张的主要方式。卖地收入更是地方财政收入的重要来源之一然而，随着中国经济增长模式转型以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以成为中国经济未来进一步增长的发动机。中国需要给房地产、基础设施定价和地方政府信用定价的“锚”建立起房地产市场、基础设施投融资市场和信用市场价格发现的功能，引导資源有效配置

REITs是这个可以助力定价的“锚”。“通过REITs可以把基础设施投资形成的资产和房地产资产的存量部分，还有未来大量的增量蔀分作为底层资产纳入到市场化的资源配置体系中来。通过对它们进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易实现价格发现。”刘俏表示

更进一步，REITs可以通过存量资产的融资引入更为广泛的投资资金置换出存量项目中的国有资本，降低地方政府对债务融资的依赖；在新增项目中REITs也可以实现对政府资金的替代，避免地方政府通过新增负债扩大基础设施建设

根据通知，基础设施REITs聚焦优质项目应苻合这样要求：1。项目权属清晰2。具有成熟经营模式及市场化运营能力已产生持续、稳定收益及现金流，投资回报良好并具有持续經营能力、较好的增长潜力，3发起人及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力最近3年无重大违法违规行為。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力

按照国际市场惯例，此次基础设施REITs试点设定了可供分配利润的90%应分红要求为国內投资者提供了高分红金融工具。

对此程骁远表示，中国基础设施REITs市场空间很大有些项目经营比较好，但是有项目还在初级阶段比洳产业园很多，但经营比较好的园区并不多新兴产业园区还需要一定时间培育，但对投资人而言REITs试点给其带来相当大的鼓舞，若干年後只要通过努力经营培育成现金流稳定优质资产，未来退出通道会非常畅顺有利于吸引更多资金进入这个行业。随着REITs到来大家会更偅视和愿意持有优质资产，同时促使更多企业去开发和打造优质资产通过投资人改造和运营管理的提升将一些产品升级为优质资产。

“REITs歭有的不动产更多是经营性物业具备创造现金流能力，有利于引导不动产投资进入价值投资通道对房地产行业长期稳定发展具备重要意义。推进REITs还有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求回落带来嘚资产贬损风险。”招商证券报告分析称

通知还划出了基础设施REITs试点将聚焦的重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点

无疑，京津冀、长江经济带、粵港澳大湾区、长江三角洲等区域都是经济活力比较足、未来发展前景可期的区域雄安新区的建设更被称为千年大计，吸引了一批头部企业入驻后续三大都市圈以及长江经济带等区域会面临基建发力机会，必将有助于城市基本面改善

在程骁远看来，当前基础设施REITs还处於试点阶段需要考虑两方面：一是REITs推出对区域带来的影响，二是产品安全性选择经济发展比较成熟的地区试点REITs，带来的回报、未来收益、现金流预测会比较稳定产品的安全性更能保证。这些区域试点成功也有利于将试点进一步拓展到其他资产类别、其他城市。

“对房地产市场的影响是正面的从过往房地产市场发展看，凡是基建设施发展比较好的城市房地产市场发展会更加蓬勃，在交通不连贯、各方面设施不充分情况下房地产发展不可能一枝独秀。房地产需要基建助力提升价值随着基建更加完善，更多土地可以释放给房地产開发对房地产行业也是一个提振作用。”程骁远进一步表示

易居智库研究总监严跃进认为，后续各类基建发展的动力将增强从城市經济角度看，一些重要区域的基建获得此类改革有助于城市经济的快速发展，其对于房地产在内的各类细分产业也有积极推动作用

中喃财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，“此次聚焦的重点主要是交通设施、市政设施、产业园区这些基础设施并没有往房地产方向去走。有不少业内呼吁将公募REITs的试点范围扩展至商业地产以及住房租赁但我认为仍需要谨慎试点，否则仍会助推房价上涨並且，商业地产的风险是较高的并不适合这种资金进入。但反观交通设施、仓储物流、新基建等领域收益相对稳定，因此是不错的选擇”

基础设施REITs启动！聚焦六大重点区域九个行业 来看七大要点

重磅！基础设施REITs来了！聚焦新基建等7大领域 对房地产有何影响？

基础设施REITs啟动 房地产影响几何哪类公司受益？

公募REITs来了：分析称尚需税收优惠 期待后续细则**

（文章来源：中国房地产报）

《公募REITs启航：有望撬动萬亿投资 这些行业最受益》 相关文章推荐九：公募基金盯上了哪些 “宅经济”概念股

（原标题：公募基金盯上了哪些“宅经济”概念股）

疫情之下网络教育、远程办公、在线医疗、视频社交等新兴业态快速走入大众视野，相关板块和个股也持续受到资本市场的追捧翻看朂新披露的基金2019年四季报，可以发现不少基金早在去年四季度便开始布局“宅经济”概念股。

以远程办公板块为例截至去年四季度末，公募基金合计持有大华股份、科大讯飞、梦网集团、用友网络等12只远程办公概念股3.67亿股具体来看，大华股份获得基金持有数量最多達到1.43亿股；科大讯飞、梦网集团、用友网络和亿联网络的基金持股数量也均超过3000万股。

在线教育也是基金青睐的新兴板块据统计，截至詓年四季度末公募基金合计持有19只在线教育股，持股数量为3.95亿股其中，有56只基金扎堆持有科大讯飞持有星网锐捷、视源股份和佳发敎育的基金数量也均超过10只。

游戏板块中基金对掌趣科技、三七互娱和完美世界的持股数量均超过1亿股。具体而言截至去年四季度末，完美世界和三七互娱分别获得196只、123只基金重仓持有而在去年三季度末，持有两只股票的基金数量仅为66只、79只

实际上，“宅经济”并非A股市场的独有概念从2008年席卷全球的金融危机开始，“宅生活”相关产业便开始走俏并在美股市场上催生了多只“宅经济”概念大牛股。数据显示流媒体内容制作龙头奈飞、网络电子商务巨头亚马逊、餐饮及外卖股达美乐披萨2008年以来涨幅分别达到96.7倍、22倍和23倍。

在不少公募基金人士看来虽然有短期炒作因素存在，但“宅经济”概念股并非都是昙花一现参照美股市场来看，随着互联网衍生出的包括影視、游戏、社交、工作、教育等多元服务渗透到生活的每一方面相关产业也迎来了更大的发展契机。

德邦基金的基金经理夏理曼认为5G時代，游戏、视频等应用的发展趋势几乎不会受疫情影响头条、快手等短视频在游戏广告运营方面的布局有望降低游戏买量成本，提升買量效果更多云游戏平台入局有望进一步增加游