我国城市保障性住房福利效应评价及政策思考
王丽艳　贾宾　王振坡摘要：住房保障的主体是人，度量受保居民及周边居民的福利变化和保障房政策绩效，对于推进保障性房建设，促进社会公平具有重要意义。基于天津市受保居民及周边住区居民福利评价问卷调查，对比分析不同保障形式的居住满意度，使用模糊评价法对其福利水平进行评价。结果显示，受保居民的居住条件、心理状况有明显改善，但其他条件均有不同程度恶化；配建模式下邻里关系水平偏低，不同社区融合存在困难；产权型保障形式更受偏爱。未来的保障房建设应从关注受保居民发展权、维护城市资源公平分配、推动保障房住区与社区融合发展、优化保障形式及多元供给等方面加以完善。关键词：保障性住房，福利测度，受保居民，发展权中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：-（2-62 收稿日期：1 引言经过多年的建设与发展，我国保障性住房已达一定规模，住房保障体系已基本建立。然而，当前受保人群的居住满意度和福利水平如何，是否达到预期的效果？保障房混合建设是否降低了周边居民的福利水平？不同类型的保障房对于居民福利效应提升产生怎样的影响？这些问题的深入研究对于我国住房保障下一阶段工作的科学高效推进，以及保障形式的甄选与政策的修正完善具有重要意义。国外对社区福利的研究多是基于生活需求、人际互动、价值系统等对社区居民满意度的衡量，并提出一般社区和具体领域的社区居民满意度两大类指标用于社区居民福利评价。基于国内外相关研究经验，国内学者结合我国保障住区建设方式与现状，运用模糊综合评价、因子分析法，或通过构建解析结构模型、OP、Logistic、HLM、Probit等回归模型，考虑住房面积与品质、小区环境、物业管理、配套设施、交通出行、社区归属感等影响因素，对受保居民的满意度和保障房居住的总体评价进行研究。周瑞雪基于感知质量理论，发现房屋感知质量、政府服务质量对满意度有正向影响；吴莹通过对公租房住户的调查研究，认为满意水平除受房屋质量、社区环境等因素影响外，政策性住房在社会标签上的污名化、社会关系上的弱势地位同样是影响满意度体验的重要因素；李辉则特别强调了住所的建筑质量和公共服务问题应当被各方单位所重视。也有学者对受保居民福利指标的满意程度进行排序，刘亚臣得出沈阳市受保居民满意度指标排序，依次是周边环境和基础设施、管理与服务、房屋概况；余劲、李梦玄等则是以受保居民入住前后福利水平的变化为视角，在森的功能和能力福利理论的基础上，进行福利量化测度。相关研究主要针对受保居民进行福利评估，忽略了保障住区对周边居民的福利影响，且缺乏不同保障房形式的对比分析。基于此，本文借助天津市保障性住房福利测度调查，构建受保居民及保障房周边居民福利的评价体系，探讨多维视角下保障房福利效应水平现状及其成因，为完善住房保障政策提供理论支撑与现实依据。2 城市保障性住房福利效应评价森的可行性理论认为：福利是很多“功能”或“能力”的集合，可通过评估这些功能性活动的组合来进行福利测度。在此框架下，基于住户对保障性住房的主观评价，从受保居民福利水平高低、配建模式下保障住区对周边居民的福利影响、不同保障方式对居民福利水平的作用大小等方面对保障性住房的福利效用进行综合评价。2.1 受保居民福利状况度量2.1.1 指标选取与评价体系建立基于已有研究，选取居住条件、生活条件等6个一级指标，包含住房面积、住房区位等16个二级指标。具体指标体系与说明见表1。（1）居住条件。选取人均居住面积、居住位置以及基础配套设施为其相应评价指标。值得注意的是，2013年天津市城镇人均居住面积为34m2。考虑受保居民大多为中低收入人群，设定人均30m2为很满意的标准，而申请公租房的条件为家庭人均住宅面积小于12m2，因此设定人均12m2为很不满意的标准，并依据标准确定满意和不满意的界限值为23m2。（2）生活条件。选取商业设施、运动设施、银行以及医院4个指标，主要依据步行/骑自行车到这些地方所用时间进行评价。（3）教育条件。选取幼儿园、九年制义务教育及高中3项作为教育条件的指标，主要依据步行/骑自行车到这些地方所用时间进行评价。（4）交通条件。选取居住地与城市公共交通系统的关系为其指标，依据居民到达公交站或地铁站所用时间进行评价。（5）就业条件。选取从居住地到第二产业（工业园区）及第三产业（如基础服务业）的便捷度为相关评价指标。（6）心理状况。社区的治安、安保状况直接影响居住质量，而与社区其他邻里之间关系影响自我福利的感知。选取社区安全性、邻里关系为心理状况下的评价指标。2.1.2 研究区域与数据来源于2014年4月选择西青区朗庭园、津南区双港新家园、南开区天华里及东丽区秋丽家园4个保障住区作为调查区域。选取小区内各个年龄层的受保居民，男女人数均分。共发放问卷200份，有效问卷为176份。2.1.3 实证分析采用模糊综合评价法，对影响效用的各个指标进行评价，得出指标的隶属函数和模糊评价矩阵，最后对各级指标进行权重和数值的耦合，计算出福利效用的模糊评价值。（1）隶属函数的设定。合理选取隶属函数是测度的关键，本文在对初级指标进行满意程度的评价时，分别设置4个状态各代表很满意、满意、不满意、很不满意，对4种状态变量依次等距赋值，以Xij表示第i个指标的第j个初级指标的状态变量值，Xij分别为1、0.66、0.33、0，值越大表示福利状况越好。此时隶属函数为：（2）指标的权重和加总。在确定目标和评价因素后，依据实际调研中住户对各项指标重要性排序和相应主观评价来确定权重。由于研究对象前后一致性，假定受保居民入住保障房前后各指标权重不发生改变。各指标及初级指标的权重见表2。
在获得初级指标隶属度和权重基础上，求出受保居民入住保障房前后的福利隶属度，得出福利水平的变化结果。保障房受保居民福利的变化结果见表3。（1）居住条件。居住条件总体评价值有所提升，模糊指数上升率为57.2%。受保居民入住保障房后人均住宅面积变大，配套基础设施也较为完善，此方面评价值由此得到提升。但由于保障住区规划选址较为偏远，居住区位的评价值有所下降。（2）生活条件。生活条件总体评价略微下降，模糊指数下降率为6.27%。通过调研可知，受保居民对商业设施及银行的依赖性最大。因选址问题，受保居民日常购物及银行存取款等出行较以前不太便捷。而运动设施模糊指数却有所提升，原因在于保障房社区内具有统一规划的运动设施，此方面评价由此得到提升。（3）教育条件。教育条件总体评价值有所下降，模糊指数下降率为15.3%。保障性住房小区周边教育配套设施并不健全，幼儿园的模糊指数与之前基本持平，但九年制义务教育和高中的模糊指数均有所下降。（4）交通条件。交通条件整体评价值略微下降，模糊指数下降率为6.2%。保障性住房小区周边的交通配套比较完善，与入住前福利水平变化不大。但由调研可知，现阶段受保居民更依赖公交系统，入住后地铁的使用不太便捷。（5）就业条件。就业条件整体评价值下降较为明显，模糊指数下降率为17.8%。值得关注的是，就业条件初级指标在入住保障房社区前后的隶属度都比较低，均不超过0.5。保障房选址偏远，就业距离增加故是其原因，但在调查中发现部分家庭其实离工业园区距离缩短，但其工作机会并没增加，此类居民大都年龄偏大，没有一技之长，究其原因乃是人力资本偏低。（6）心理状况。心理状况评价值提升最为明显，模糊指数提升率为86.3%。两项指标模糊指数均有较大提升，多数居民认为现在的保障房小区比以前居住的住宅安全，与周围邻里的关系也比以前更融洽。总体而言，受保居民基本福利得到保障，但整体福利水平还比较低，仍有较大的提升空间。6个功能指标中，只有居住条件和心理状况的模糊指数有所提升，其他均有不同程度下降，下降率最大的为就业和教育，而这些都与保障房建设中选址、周边配套设施相关性较大。2.2 配建模式下保障性住房对周边居民的福利影响一般认为，人们当前福利取决于当前的选择集合，可供选择的集合越大，人们就越幸福。因此，如果某个人的选择集合增大，其他人各自选择的集合保持不变，则社会福利必然会增加。这样的结论忽略这样一个因素，即一个人福利的增长对其他人福利的影响，这种外部效应是到处存在的，完全忽略该因素会产生严重误导作用。所以，要进行保障房福利效应评价，其产生的外部效应也应被正确评估，因此保障住区周边居民的福利是否受损也应是保障房福利评价的重要标准。2.2.1 指标选取与评价体系建立结合上文受保居民相关指标的选取，对保障住区周边居民的福利评价依据以下指标进行考核。（1）居住资源。主要包括公共基础配套设施、社区居住环境等。因受保居民多为城市中低收入人群，其自身居住习惯难与成熟商品房小区无缝对接，可能会对商品房小区居民造成影响。（2）生活资源。主要包括社区周边服务设施、公共物业等。混合居住区人口基数较大，公共生活资源的使用可能会出现问题。（3）公共交通资源。对于受保居民而言，出行大多依靠公共交通，因此保障房小区周边居民对公共交通的使用可能不如其他小区那样便捷。（4）教育资源。当城市不同收入阶层混住在同一住区时，小区周边的教育资源是否同时满足各阶层需要，中高收入阶层是否对配建教育设施满意值得考量。（5）邻里关系。阶层的差异产生沟通的困难，心理上同样会产生相互排斥。各收入阶层居住在一起，住区成员之间的邻里关系可能会受到影响。（6）社区安全。不同阶层在言语举止、生活习惯和日常行为等方面有着较大差异，居民之间容易产生误解与冲突，因此社区安全性感知可能会受到冲击。由于混合配建的商品房并不存在前后对比，采用模糊方法中评分定级方法进行研究。问卷采用李克特量表格式，将每个问题的表述设置为4个等级，定级为L1、L2、L3及L4，采用语义学将标准划分为4个等级：好、良好、一般、差，同时为了方便计算，把主观的评价标准转化成定量数据，分别赋值4、3、2、1。设计的定级标准及评语见表4。2.2.2 研究区域与数据来源于2014年4月选择朗庭园和双港新家园两个混合住区对普通住宅居民随机调查，选取各个年龄层居民，男女均分，发放问卷200份，有效问卷180份。调查数据见表5。2.2.3 实证分析权重的计算与检验与上文相同，求得权重=（0.103，0.158，0.158，0.15，0.15，0.281），采用模糊法计算分值，根据统计结果得到比重向量：a1=（0.63，0.22，0.12，0.03），b1=（0.21，0.47，0.14，0.18）c1=（0.17，0.41，0.29，0.13），d1=（0.45，0.31，0.22，0.02）e1=（0.15，0.38，0.36，0.11），f1=（0.31，0.33，0.29，0.07）根据李克特量表赋予的四个定级的分值，计算最后结果，进行等级评定见表6。从计算结果可知，居民整体评价值为2.890，属于L2级，配建混居对他们的影响属于可接受范围。其中居住资源与教育资源评价结果为“好”，属于L1级，受到影响最小，其余4个指标结果均属于“良好”。评价最低的为邻里关系，即各阶层的融合不是非常理想，存在一定隔阂。与此同时，在调查中有一些居民表示，配建还有如下积极影响：受保居民为商品房小区提供部分低端劳动力，由此形成不同阶层之间互利模式，一定程度上促进各阶层融合；政府对配建区域统一规划，使得原来小区周边配套得到改善。
2.3 产权型与租赁型保障性住房满意度分析随着保障性住房类别、功能不断细化，不同类型保障性住房实施效果如何？哪种保障形式更易得到认可？为此，我们于2015年5月选取秋丽家园、秋怡家园、淮盛园、郎庭园、福雅花园进行调研，样本覆盖产权型与租赁型两大类型保障房，其中，产权型保障房297份、租赁型保障房269份，因选取指标内容与上述指标类似，直接通过两者满意度比较来进行分析。2.3.1 产权型保障房满意度概况产权型保障房总体评价满意程度较高，49.8%的住户认可，25.9%非常认可，两者合计超过75%，但仍有13.5.%的住户表示不满意，说明仍有提升改善的空间。从构成保障房总体福利评价的各个方面看，对小区的整体满意度，包括满意和非常满意，合计68.7%，物业为55.9%，生活便利为43.8%，交通资源为31.4%，教育资源为38.7%，邻里关系较高为78.5%见表7。2.3.2 租赁型保障房满意度概况租赁型保障房的总体评价满意程度为68.6%，不满意与非常不满意的占比分别为14.5%、8.1%，同时不确定的人数占比也相对较高。从构成保障房总体福利评价各方面看，对小区的整体满意度，包括满意和非常满意，合计63.2%，物业为56.3%，生活便利为44.6%，交通资源为30.0%，教育资源为22.2%，邻里关系较高为70.6%，各分项详见表8。2.3.3 受保居民满意度对比分析产权型保障房总体评价满意超过75%，且25.9%为非常认可，租赁型满意整体为68.7%，但非常认可的仅为10.7%，同时租赁型非常不满意占7.4%，也大于产权型的2.3%。从各个组成部分可以看出，产权性保障房除了生活便利满意程度略低于租赁型外，其他满意程度均高于租赁性保障房。总体来看，租赁型保障房出现不满意的现象更多，产权型保障房更得到居民的认可。调查中发现产权型保障房更受认可的原因有二：（1）产权型保障房建筑质量、周边配套与相关管理等具有优势；（2）产权型保障房能够使受保居民对住房的占有和使用接近社会平均水平，有助于积累家庭财富，甚至提升其社会地位，增强受保居民心理归属感。3 结论与讨论3.1 研究结论研究结果显示，现阶段我国城市保障房住区选址与周边配套供应、内部环境规划与设计、保障形式匹配等方面已取得一定成效，但仍不能完全满足受保居民的实际需求，保障房福利水平还有较大提升空间。（1）入住保障房住区后，受保居民整体福利水平有所提高，居住条件、心理状况明显改善。但保障房普遍存在选址偏远、空间失配等问题，周边的生活配套、教育、交通等条件难以满足受保居民需求，造成居民福利损失、发展权受限等消极影响；同时集中成片建设，造成低收入群体空间聚集，容易导致居住空间分异。（2）在配建模式下，保障房周边居民整体福利评价比较好，保障住区的消极社会效应尚不明显。其中，居住资源与教育资源受影响较小，但混合住区人口基数大、人员素质等问题对小区整体品质、周边配套造成影响，其中生活配套与公共交通资源受影响最为明显；居民在邻里关系和安全感知层面评价较低，社区真正融合存在困难。（3）不同类型保障性住房给居民带来的效用影响不同。由于产权型保障房能够带给居民较强的心理归属感，因此相对租赁型保障房能够得到更多受保居民的认可。然而，现阶段居民难以根据自身现状自主选择保障形式，多层次、更灵活的住房保障形式还有待完善。3.2 政策思考城市居住空间既是一种“地理空间”，也是一种“社会空间”，保障房建设不能止于“提供住房”，更要考虑其社会发展权，切实满足受保人群的实际需求。当前，我国基本住房保障体系已初步建立，如何进一步优化与完善住房保障政策、助力保障房后续运营工作的科学高效推进是当前工作之重。（1）优化城市资源公平分配机制，关注受保居民发展权。从2008年大规模建设保障房至今，经济适用房的空置率高达22.3%，造成高空置率的主要原因是由于保障房选址偏远、公共基础设施和服务配套不完善等。《中国家庭金融调查报告》显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点，且27.5%的比例处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和“错配”现象，未能充分发挥其社会保障作用。因此，应当积极推进城市资源公平配置，保证受保居民住、医、教、文、娱等方面的健全与便利，为其创造良好教育、就业发展机会。同时，制定后期保障住区发展规划，避免出现空间分异、社会隔离和贫困的代际传承等现象，使全体居民共享现代化建设成果，给予受保人群均等的社会发展机会。（2）结合城市住区推广街区制，推动保障房住区与社区融合发展。日公布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出“新建住宅小区推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”。开放式街区制的优点就是资源共享，增强社区活力，对于均衡区域公共资源供给、完善配套、建设邻里和谐的生活街区具有重要作用。借此，鼓励和引导保障房相对混合布局，营造互动的邻里社区，增加不同阶层之间认同感，促进保障住区与社区融合发展。（3）构建具备时代特色的新型住房保障体系，扩大保障范围，转变保障方式，提升城市居民社会福利和住房保障绩效。第一，弥补制度漏洞，归并住房类型。随着新型城镇化的推进，保障性住房体系建设过程中的保障对象、保障范围和保障形式日益多元化，未来将重点解决两个层面“人”的居住问题。一个层面是“新人”，即外来人口；另一个层面是“老人”，即原有城市居民中低收入群体、特困群体、夹心阶层。首先，逐步推进住房货币化补贴，给予居民居住选择权，消除社会隔离；其次，发展公共租赁住房，满足夹心层及外来人口需求，稳定房价预期；最后，积极探索共有产权住房建设，实行“先租后售、租售并举”，既与保障体系相衔接，又具有转化为商品住房的渠道，使居民量力选择支付，集聚家庭财富，分享产权住房价值增值，共享经济发展成果。
第二，建立梯度、多元化供给体系。除政府供给外，引导第三方、非营利机构等参与公共租赁住房、共有产权住房建设或运营，积极盘活存量住房，促进保障房与租赁市场对接等。参考文献：1.Gans，Herbert J.Urban villagers.Oxford：Simon and Schuster，19822.Bardo，John W.，and Deborah J.Bardo.A Re-examination of Subjective Components of Community Satisfaction in a British new town”.The Journal of Social Psychology.3.Heller，Agnes.Ratinality and Democracy.Philosophy & Social Criticism，）4.Bardo，J.W.，and V.D?kmeci Modernization，Traditionalism，and the Changing Structure of Community Satisfaction in Two Sub-communities in Istanbul，Turkey：A Procrustean Analysis.Genetic，Social，and General Psychology monographs.）5.Theodori，Gene L.Examining the Effects of Community Satisfaction and Attachment on Individual Well‐Being.Rural Sociology.）6.湛东升 孟斌 张文忠.北京市居民居住满意度感知与行为意向研究.地理研究.2014.027.何深静 齐晓玲.广州市三类社区居住满意度与迁居意愿研究.地理科学.2014.118.曾广录 曾汪泉.保障性住房建设满意度影响因素的实证分析——基于五省会城市住房保障对象的调查.财经理论与实践.2013.069.陈轶 蒋伶 王梓晨.基于因子分析法的保障性住房居民满意度研究——以南京市雨花台区为例.沈阳建筑大学学报（社会科学版）.2014.0410.李伊珍.各类型保障性住房满意度研究.特区经济.2014.1011.张禾颖慧 刘光远.兵团农场居民保障性住房满意度研究——基于Logistic模型.农村经济与科技.2014.0612.纪江明.中国城市住房保障满意度解释：HLM模型与实证研究——基于“2012连氏中国城市公共服务质量”的调查.电子政务.2015.0613.周瑞雪 马辉民 张亚军等.保障房住户满意度及其影响因素分析——以黄石市为例.城市问题.2015.0114.吴莹 陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析——基于香港公屋的调查.经济社会体制比较.2013.0415.李辉 孙燕 范丽.保障性住房公众满意度影响因素研究.工程管理学报.2014.0316.刘亚臣 董帅 李勇.基于熵AHP的保障性住房满意度模糊综合评价.沈阳建筑大学学报（社会科学版）.2013.0317.李梦玄 周义.保障房建设的社会福利效应测度和实证研究.中南财经政法大学学报.2012.0518.余劲 程甜.城镇保障性住房福利效用评价指标体系构建与测度.统计与决策.2015.14作者简介：王丽艳，天津城建大学经济与管理学院教授、城市与区域经济研究所所长。贾宾，天津城建大学经济与管理学院研究生。王振坡，天津城建大学经济与管理学院教授、副院长，经济学博士，美国康奈尔大学和美国内华达大学访问学者，主要研究方向为城市与区域经济。基金项目：国家软科学研究计划项目 （2014GXS4D086）、天津哲学社会科学规划项目 （TJYY12-127）、“十二五”天津市高等学校创新团队培养计划（TD12-5063）。
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　　昨天上午，由市人大常委会副主任丁文贲、徐加华牵头，部分常委会组成人员、相关委室负责人组成的调研组，就市政府实施民生实事项目中有关住房保障工作开展调研。
　　今年以来，市建设系统在全力推进重点项目建设的同时，坚持不懈抓好百姓关切的住房保障工作，切实做到重民意、解民忧、暖民心，紧紧抓住土地、资金等关键环节，千方百计攻难题、强监督、抓落实。目前，省政府下达我市的67个保障房项目，共计335.39万平方米、 43618套，已全面开工，开工率达到100%，保障性安居工程建设继续走在全省前列。
　　在听取了市住房和城乡建设局关于2011年我市住房保障工作落实情况的汇报后，调研组认为，住房保障是联系千家万户的“民心工程”、“德政工程”，关系民生，关系稳定，关系社会和谐。近年来，市委、市政府高度重视住房保障工作，把保障性住房建设作为党委政府的重要工作职责，着力加大保障性住房建设力度。建设部门积极努力，在保障性住房建设规划确定后，细化方案、落实责任、强化举措、配备人员、逐步推进，切实做了大量卓有成效的工作，整项工作起步早、动作快、力度大。在保障性住房建设中，将公开公平、透明操作贯穿于项目前期规划、摇号分配和成本控制全过程，统筹安排保障性住房建设，着力做到“工作、生活、交通”三便利，“医院、学校、菜场”三就近，并通过政府投入、国企注资、民企出资、债券募资、社会融资，积极破解保障性住房建设资金瓶颈。调研组建议，建设部门要在保障性住房的退出机制、物业管理等方面，加强研究、创新办法，切实关注“夹心层”群体和企业外来务工骨干人员的住房保障问题，确保让最迫切需要的群众住上称心房、舒心房。
来源：湖州日报　作者：张丽萍　编辑：岳昊最后编辑：岳昊
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