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断供潮来袭！房价大跌，别以为房子就是你的！
10.58亿。这是住建部、财政部和央行近日联合发布的《全国住房公积金2017年年度报告》中公布的公积金贷款的逾期金额。10亿其实放在各大银行里面，都不算事太大的事情，即使是上市银行中市值仅百亿左右的江阴农村商业银行，其2017年的逾期贷款金额也达到了14.2亿，就更不用说工农中建这样的大银行了。但要知道的是，在2016年公布的报告中，这个数字还仅是7.86亿，2017年的逾期金额足足上升了34.6%，但是2017年发放的个人公积金贷款254.76万笔，比上年降低了22.21%，贷款发放额9534.85亿，比上年降低24.93%。发的贷款越来越少，但是逾期越来越多，这并不是一个好的苗头。根据国家金融和发展实验室发布的《2017年度中国去杠杆进程报告》，非金融杠杆率在回落，金融部门在加速去杠杆，甚至政府部门的杠杆也略有回落，但是中国总体的杠杆率却在上升，因为中国居民部门杠杆率从2016年的44.8%上升到了49.0%，提高了4.2个百分点，所以去杠杆去了一年，这锅还得居民部门加杠杆来背。居民部门的杠杆加在哪儿了呢？房子啊！前一阵子，经济学家樊纲在电视节目中提到了“六个钱包购房”，虽然这话有点偏离樊纲的本意，但是这个说法让大家喷得一塌糊涂，除了对于高房价的愤恨，还有就是对于自己加杠杆的否认。但是，嘴上说不要，身体却很诚实。以前跟大家聊过棚改的话题，棚改城市的房价攀升的速度让人心惊，尤其是一些热点城市一年涨幅达到了50%多。那么很多人就面临两难抉择，买，能力欠缺，不买，未来的房价可能比现在更不可攀。最终在这种焦虑的煎熬中，很多人选择即便超出自己的能力范围加杠杆，也要早更贵之前先上车。真的能上车，别说六个钱包了，六十个钱包，该掏也得掏。即便是调查报告中的49%的杠杆率已经很高了，但这个数字可能还是被低估的。数据显示，2017年底，中国人民币住户贷款余额40.5万亿，如果再加上公积金贷款余额4.5万亿，那么居民的杠杆率就要比机构测算的49%还要加5个百分点还要多。这个数据虽然还没有赶上发达经济体，比如美国的79%、英国的88%，但是已经距离欧元区的59%和日本的58%很接近了，如果和新兴经济体相比，那么我们是绝对的最高点。而在这个数据中，除了金融机构贷款上的杠杆，首付中从七大姑八大姨那里加的杠杆还没算在里面呢。考验偿债能力的时候到了在多重杠杆中，最便宜的贷款逾期了，这可不是一个好兆头，尤其是公积金贷款中96.05%的贷款人是中低收入人群。在《公积金报告中》，中、低收入是指收入低于上年当地社会平均工资3倍，高收入是指收入高于上年当地社会平均工资3倍（含）。就拿公积金的缴纳大户广东省来讲，2017年的缴存额2035亿，远高于北京、上海、江苏等省份。而广东省的职工平均工资是6071元/月，而在广东的的一众城市中，只有一线城市广州和深圳市超过平均工资的。image.png平均工资每年都在涨，然而房价的涨幅却远远高于工资的涨幅，尤其是一二线城市让人望尘莫及。而现在三四线城市动辄上万的房价，对应的却是2、3千的工资，更是压力山大，加重杠杆上车确实也成为不得不的选择，尤其是对于一些中产夹心层来讲，加了杠杆上了车，就是一穷二白了。然而在上车之后，考验着购房者的就是偿债能力，说白了就是告诉你现金流的珍贵。一旦现金流断裂，尤其是手上有房贷的，现金流断裂，除了生活的拮据，那就是房贷的逾期，而更极端一点，可能就是弃房断供。而在房贷之外，现在还有日渐上升的消费贷、现金贷，而利率也远比房贷的利率高。《公积金报告》虽然只是给了简单的一个逾期数字，并没有详细的列表，但是从这个数字从侧面反映出，房贷压顶下购房者脆弱的现金流。如果房价暴跌，怕不怕？很多人没有想明白，现在就来揭开这个银行这个不愿意告诉你的惊天秘密！先看看97年亚洲金融危机的香港案例：“1997年的时候陈先生买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的陈先生，最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。这是怎么回事？明明保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，没有违约呀。但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白：贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”房价腰斩，房没了还惹一身债！中国楼市崩盘后，阎王将同样开始向房奴们索命，故事将是这样的：刘先生2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘先生已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，啪叽一下，硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。要么，刘先生拿出19万存款，做提前还贷；要么，刘明白有个祖传老古董，价值不少于19万，抵押给银行。刘先生这回是可犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，而家里最值钱的古董是iPhone4S，上哪去凑19万呢？银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！现在知道房价暴跌为啥可怕了吗？已经贷款买房的朋友，劝贷款购房的朋友快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。最后，这里给那些炒房的人提个醒，在这个房企都要现金为王的时代，手里的现金也要悠着点，一旦进入长期下跌区间，那你……断还是不断？作者：A股那点事
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