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视频简介：锐见：房子到期，温州为何不听《物权法》的？|70年|产权|物权法
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锐见：房子到期，温州为何不听《物权法》的？|70年|产权|物权法
　　锐见：房子到期，温州为何不听《物权法》的？
　　一些房产因为当初20年的土地使用权到期，温州当地要求补缴房价1/3的钱款才能续期。此事引起各方关注。
　　事实上，近年类似的“撞限”的房产还有不少，比如，青岛的黄岛区，新疆的克拉玛依。其中有的没有补缴土地出让金，而只是在房产过户时，要求确认“知情同意书”。即便有的要求补缴的，也没有像温州那样高达现行房价的1/3的。
　　现在的问题不是土地到期之后交多交少，也不是批地时的价来交费，还是按照现在的房产市场价格来交，而2007年的《物权法》规定了“住宅自动续期”，我们要不要在这个民权的进步点上往后退。
　　要知道《物权法》所规定的“自动续期”，距离中国有恒产有恒心，仅仅是一步之遥。
　　1982年《宪法》通过修改宪法的形式，将城市土地全盘归国家所有。其实，名义上土地归国家所有，但不影响房产（包括土地使用权）的继承、买卖，不用再续费的“永业权”，与土地归国家所有不矛盾。
　　1990年代“收地拆房”的规定，是学香港走弯路
　　回顾一下，中国土地制度怎么会发展到如今的局面的？
　　1949年之后，我们一直在追求“一大二公”，对于私有化，特别是土地私有化一直非常“警惕”。1978年的十一届三中全会决定改革开放之后，1979年出台了《中外合资经营企业法》，其中使用了“场地使用权”的说法，明显是临时租地的意思，没有土地使用权的含义。
　　之后随着改革的发展，土地日益成为重要的生产要素，于是1990年国务院的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权有偿出让制度，其中规定居住用地的使用权最高年限为70年。
　　这就是所谓“70年”的最早出处。土地使用权期满以后怎么办？该条例第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。
　　“期满无偿充公”的土地租赁套路，是跟谁学的？是跟香港学的！
　　大家发现1990年前后，大陆有很多《论社会主义城市地产市场——兼及香港土地制度回溯》之类的论文。因为当时中国城市发展欠债太久，政府急于土地快速变现，于是学习了香港批租的经验，且这个又不会触动“土地公有”的红线。
　　但是，香港的土地批租，不太适合内地实情。大家知道香港是个自由港，税率很低，地域狭小，香港当局就看中了土地经营，除了早期的土地（因为是香港岛和九龙当初是“永久割让”的）租期长达999年之后，一直租期规定为99年！
　　而1990年代，一些地方政府因为急于变现，更是将土地批租推向了“极致”，于是有了如今出了问题的“20年使用权房”。
　　《物权法》明示的“自动续期”不容动摇
　　到2000年之后，随着房价的飙升以及1990年代一些房子陆续到期，法学界们开始关注到期之后的问题。
　　一些人站在“一大二公”的角度，主张土地应该是无偿收回，地上建筑应该收归国有，重新出让。但有的学者主张更缓和的“法定续约权”。
　　据全国人大法工委民法室编著的《物权法立法背景与观点全集》，在《物权法》立法时，关于土地续期就有很大争议。2005年的“物权法”草案规定是：建设用地（不区分是否住宅用地）期满一年之前，由使用人申请续期，除因公共利益需要收回的之外，出让人应当同意，并且要“按约定”支付土地出让金；没有约定的，由国家规定。
　　但是，当时很多立法者表示了反对，于是有了如今《物权法》“住宅土地自动续期”的规定。用参与过《物权法》立法的法学家孙宪忠的话来说：当时因为争议太大，所以做了模糊处理。
　　现在回头看《物权法》，在当时“重新缴费”的草案背景之上，能够突破压力，明确“自动续期”是一件了不起的改革。
　　万幸的是，《物权法》当年跨出了这一步，既然跨出了这一步，就不应该缩回去。“住宅自动续期”，就是“自动续期”，不附条件，甚至不用登记变更，由法律直接推定已然自动续期。即，形成名义上土地归国家所有，但不影响房产（包括土地使用权）的继承、买卖的“永业权”，从而实现“有恒产者有恒心”，只是不必去“捅破那层窗户纸”。
　　2007年《土地法》的“续期”条款没有修订，不适用“新法优于旧法”
　　还有认为，认为房产到期之后续约有法可依，其依据是2007年在《物权法》出台之后不久修订的《城市土地管理法》。其中第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
　　有人认为：按“新法优于旧法”，应该适用《土地管理法》“提前申请，重新缴出让金”，而不是适用《物权法》的“自动续期”。
　　这个理解是有问题的！因为2007年的《土地管理法》根本就没有对这一条做出修订，该法条全盘延续的是1994年版的《土地管理法》！这是一个非常见的立法失误——立法中有很多这样的例子，在通过修订草案时，只修改了立法者认为需要修改的地方，而忽略了法律中和新订的法律有矛盾的地方。
　　30多年的改革开放史，也是一部土地使用权由僵化转向自由流转、充分保障的历史。从最早“建筑无偿归国家所有”，到“提前申请，另交出让金”，再到《物权法》“住宅自动续期”；土地使用权从一种不稳定的债权，逐渐固定为长久性、可预期的物权，中国人距离“恒产恒心”只有一步之遥，不容走回头路。
　　（沈彬）
责任编辑：王彦飞
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房屋产权可通过哪些形式取得？
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依据我国法律规定，可以通过以下几种形式取得： 一、购买取得 购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题：名列前茅应考察所购房屋是合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份；第2应与卖房人签订，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；第三，应及时到房管部门办理登记、手续。 二、建设取得 这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题：名列前茅应注意的合法性，即是否经有关部门批准；第2应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续；第三应注意是否合格，即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题，则建设者不一定能取得产权。 三、受赠取得 这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时，赠予人与受赠人应签订书面赠予合同，并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。 四、抵押取得 所谓抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权，在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点：名列前茅，抵押人与抵押权人应订立书面合同；第2应当到有关部门办理抵押登记手续；第三，应当注意抵押房地产的合法性；第四，如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约下，办理有关手续。 五、继承取得 我国的《》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。
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在湛江不要买这几种房子 聪明人都避会避开
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买房前一定要科普一下要注意那些个问题，这毕竟是买来后要住及时年的，不想一副鞋子之类的东西，不喜欢就扔掉，不然等到你买后才发现问题的所在的话，那就悔之晚矣，谁也帮不到你了。买房时不要被或是售房的人给忽悠了，更不要因为贪小便宜跳进别人的坑里面去了。有些房子之所以便宜，这是房子的本身就出现了问题，开发商急于甩掉，所以心中有沟壑，目光长远的人像下面几种的房子是绝对不会去买的，因为那就是个坑。一、长窄户型。所谓的长窄的户型指的就是那种房间的过道就占了整个房子面积差不多五分之一的房子，可想而知这样的户型住的空间还有多少，说白了过道根本就没啥用，最主要的还是看房间的一个面积。而且的话过道过长过窄是会影响到房间的采光和通风的效果的，这样的房子会非常的阴暗不舒适，过于阴暗导致房间阴气重，是不适合人住进去的，否则会让你招惹到霉运，运气越来越差的。二、无阳台。如果一个房子没有阳台的话，那该有多么的不方便，都没有地方去晾晒我们的衣服了。我们的衣服洗好后要晾在有阳光的地方才能起到杀菌的作用，这样的衣服穿在身上才健康。三、穿堂风的房子这样放房子虽然通光线非常的好，但是在学上却是不允许的，他会让主人的隐私暴露出去，是会招惹到霉运让家里的财气泄露的，也会让外面的邪然之气进到房间里面来，使得家运衰败。四、不规则的房子不规则的房子就是那些户型奇形怪状的房子，比如说梯形和三角形多边形之类的。这样的户型的房子看起来的就很奇怪，更不要说住进去了。这样户型的房子摆放家具也不好摆放。五、离太近卫生间带有晦气，而厨房是我们做饭的地方，所以这两个东西靠的太近的话，厕所里面的晦气会飘到厨房来玷污了我们的食物，会严重的影响到家运和我们的身体健康的。
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