关于房地产买卖居间协议的签定（代签的问题）来自: 丰译装饰公司 日分享至 :
我家最近在买房子，不过由于和中介那里发生些小摩擦，所以想不买了，但已经付了一万元的定金和签了房地产买卖居间协议，所以觉得很难把那定金要回来，好象违约的话还要付中介9000元。分享至 :
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签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
( 2009)浦民一（民）初字第2 5 1 0X号
&&& 原告赵某明，男，1 9 5 3年1 1月1 6日生，汉族，住上海市浦东新区惠南镇勤丰村7 4 X号。
&&& 委托代理人黄某，上海市XX律师事务所律师。
&&& 委托代理人王某某，上海市XX律师事务所律师。
&&& 被告朱某芳，女，1 9 X 6年X月X日生，汉族，户籍地上海市浦东新区惠南镇梅花新村X幢X号X室，住上海市浦东新区云山路 X号。
&&& 委托代理人王某定，男，1 9 X 7年2月2 3日生，住上海市黄浦区阜春街X弄X号。
&&& 委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
&&& 被告刘某君，女，1 9 XX年X月X日生，汉族，户籍地上海市浦东新区惠南镇梅花新村X幢1X号X室，住上海市浦东新区云山路X号。
&&& 原告赵某明与被告朱某芳、刘某君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 0 0 9年1 1月1 0日受理后，组成合议庭分别于2 0 1 0年9月2 7日、2 0 1 1年1 0月2 1日进行了两次公开开庭受理。原告赵某明参加了第二次庭审，原告的委托代理人王X参加了两次庭审。被告朱某芳及其委托代理人陈如浪均参加了两次庭审。被告刘某君经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，故本院进行缺席审理。本案现已审理终结。
&&& 原告赵某明诉称，2 0 0 9年7月，原、被告签订《购房定金和居间协议》，约定由被告将其位于上海市浦东新区惠南镇人民东路2 6 2 X号商铺转让给原告，合计房款2 8 3万元（币种人民币，以下同）。原告于2 0 0 9年7月3日前支付1 0万元，2 0 09年7月1 0日前支付1 2 0万元，2 0 0 9年8月3 1日前支付1 5 3万元（实际付款期限以银行放款之日为准）；双方于2 0 0 9年7月2 5日前办理产权过户手续。协议签订后，原告按约于2 0 09年7月3日支付1 0万元；2 0 0 9年7月8日支付1 5 0万元，提前并多支付了3 0万元。在被告未按约于7月2 5日之前办理过户手续，导致原告向银行申请贷款后却无法及时得到银行放款的情况下，又分别于2 0 0 9年8月2 6日支付7 8万元；2 0 0 9年9月9日支付4 0万元，合计原告已向被告支付房款2 7 8万元。2 0 0 9年9月2 4日原告向房地产交易中心缴纳契税并为被告垫付了个人所得税、土地增值税、营业税及附加，合计3 8，506. 32元。现被告违反合同约定，故意拖延办理房屋产权过户手续，造成原告巨大经济损失。
故要求判令：1、两被告将坐落于上海市浦东新区惠南镇人民东路2 6 2 X号店铺过户给原告；2、两被告支付逾期办理房产证过户违约金4 4，4 0 0元（自2 0 0 9年7月2 6日起按银行同期贷款利率计算至2 0 0 9年1 1月2 5日，2 0 0 9年1 1月2 6日之后按每日3 7 0元计算至办理过户止）；3、自2 0 0 9年1 1月1日起的房屋收益由原告收取；4、两被告支付原告为其垫付的各项税费3 8，506. 32元；5、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告认为，如果上述协议被法院确认无效，则要求判令：1、被告应返还其已付的购房款2 7 8万元；2、被告赔偿原告买入价和市场价的差价部分，即1 6 7万元；3、被告赔偿2 0 0 9年1 1月1日至2 0 1 1年1 0月3 1日止租金损失3 0万元；4、赔偿原告已支付的税费1 3 3，486. 32元。
&&& 被告朱某芳辩称，双方之间没有房屋买卖合同关系，原告所主张的协议系购房定金及居间协议。即便双方之间存在房屋买卖协议，但没有经过房屋的共有人之一被告刘某君的同意，双方之间签订的协议为无效。故不同意原告的诉讼请求。
&&& 被告刘某君未具答辩意见。
&&& 经审理查明，系争房屋登记的房地产权利人为两被告。2 0 0 9年7月，原告与被告朱某芳在上海延家房地产经纪事务所的居间下签订《购房定金和居间协议》一份，约定甲方（两被告，下同）将南汇区（现为浦东新区）惠南镇人民东路2 6 2 X号房屋，面积为277. 76m2，出售给乙方（即原告，下同），房产证编号：沪房地南字( 2008)第0 0 1 8 3 1号，双方买卖成交价为人民币2，8 3 0，0 0 0元。一、乙方与2 0 0 9年7月3日前支付人民币1 0 0，0 0 0
元作为购房定金；二、乙方在2 0 0 9年7月1 0日前支付人民币1，2 0 0，0 0 0元，同时签订房屋买卖合同；三、乙方与2 0 0 9年8月3 1日前支付1，5 3 0，0 0 0元，实际日期以银行放款之日为准；四、双方定于2 0 0 9年7月2 5日前办理产权过户手续。协议还约定，交易费按国家政策各自承担。甲乙方约定如买卖合同价格无法通过交易中心的价格审核，则双方同意按交易中心要求的价格重新订立买卖合同，且按照新价格缴纳税费办得过户手续。双方商定甲方收到全部房款后当天内将房屋交予乙方。该房屋现在在出租中，甲方承诺承租人放弃购买该房屋。房租从0 9年1 1月1日起房租由乙方收取每年1 5万元。协议的甲方落款处由被告朱某芳签字，并由朱某芳代被告刘某君签字。上述协议签订后，原告于2 0 0 9年7月3日向朱某芳支付定金1 0 0，0 0 0元。原告赵某明又分别于2 0 0 9年7月8日、8月2 6日、9月9日向朱某芳支付1 5 0万元、7 8万元、4 0万元，共计2 6 8万元。2 0 0 9年9月2 4日，原告代两被告缴纳了各类税费共计3 8，506. 32元。原告自行缴纳了税费9 4，9 8 0元。2 0 0 9年1 0月6日，原告向被告寄给信件一份，在该信件除言明原告已支付购房款的事实外，原告要求被告协助其办理过户手续。2 0 0 9年1 0月1 3日，上海延家房地产经纪事务所出具《情况说明》，言明房地产交易中心对涉讼房屋审价为3，1 6 6，0 0 0元，造成被告朱某芳多支付的税费由原告承担等内容。
&&& 审理中，本院准予原告的申请后，经上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋进行评估。
上述评估单位经评估后，认定系争房屋于2 0 1 1年5月1 0日的市场价格为4 5 0万元。另外，在第二次庭审中被告朱某芳向法院递交被告刘某君于2 0 1 1年1 0月1 0日由国外寄给其的《声明书》一份，言明：本人刘某君现明确不同意将位于惠南镇人民东路2 6 2 X号房屋出售。对上述声明书，原告对真实性未表异议，但认为被告朱某芳可联系刘某君，故刘某君系知道系争房屋出卖的事实。
&&& 以上事实由到庭原、被告的陈述，原告递交的《购房定金和居间协议》，收条，上海市房地产权证，税收通用缴款书，契税缴款书，被告朱某芳递交的原告给其的信件，被告刘某君寄给其的《声明书》和延家事务所是《情况说明》等证据予以佐证。
本院认为，本案双方争议的焦点之一为《购房定金和居间协议》系预约合同还系本约合同。
本院认为，预约是约定将来订立一定合同的合同，本约是约定履行某项交易的权利和义务的合同。本案中，原、被告虽然签订的合同名称为《购房定金和居间协议》，但该协议中约定的内容已经包括了房屋基本情况、价款计算、履行期限，以及违约责任等，已具备房地产买卖合同的主要内容，故《购房定金和居间协议》为本约合同，双方之间的房屋买卖合同成立，被告朱某芳认为双方之间没有买卖合同关系的意见，本院不予采信。
&&& 本案争议焦点之二为关于《购房定金和居间协议》的效力。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。另根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此，未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，在其他共有权人未追认或出卖人事后取得处分权前，出卖人与买受人订立的房屋买卖合同为无效。本案中，系争房屋的权利登记人为两被告，但被告朱某芳在出卖系争房屋时未征得另一共有人的被告刘某君的同意，嗣后也取得刘某君的追认，故《购房定金和居间协议》为无效合同。作为系争房屋买受人的原告，在明显知道房屋共同登记在出卖人与他人的情况下，仍与出卖人订立房屋买卖合同，故本院难以认定其为善意取得人。且由于系争房屋尚未交付，被告刘某君在双方达成协议时不仅已成年且身处国外，故原告认为被告朱某芳完全可以代表刘某君进行签字出卖房屋的意见，不符合法律规定，本院不予采信。
本案争议焦点之三为关于无效合同的过错责任承担问题。
本院认为，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。缔约过失责任之所以成立，是因为损失的存在。而对损失数额的确定，应为合同无过错当事人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同无效、被变更或被撤销、不成立等而造成的损失，即是一种信赖利益的损失。本案中，被告朱某芳明知房屋权利人尚有被告刘某君的情况下，过于自信能取得被告刘某君的同意而与原告签订出卖系争房屋的协议，并收取了原告的购房款，现因其未能得到刘某君的追认致使合同被确认无效，理应承担主要过错责任。而原告应当在订立房地产买卖合同的过程中，具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务，而轻信被告朱某芳可取得共有人事后追认，故亦应承担次要过错责任。
本案主要焦点之四为关于原告损失的分担问题。
本院认为，根据法律规定，合同被确认无效，被告朱某芳取得的购房款理应返还给原告。由于被告朱某芳的行为致使原告为购买系争房屋未成而造成的市场价和购买价的差价应属原告的损失，根据本院上述对双方过错责任的认定，本院酌定被告朱某芳应赔偿原告的差价损失X万元；对于原告主张的房租损失，由于协议无效，合同自成立时即无效，原告没有取得系争房屋的事实和法律依据，故因系争房屋的出租而产生的租金，原告无权对此作为损失主张；关于原告为被告朱某芳垫付的契税问题，本院认为，由于双方的房屋买卖行为被本院确认为无效，故交易双方可根据相关规定向相关部门办理退税等手续，但原告为被告朱某芳垫付的契税理应由被告朱某芳支付给原告后，由朱某芳自行办理退税手续，而原告所缴纳的契税亦可自行办理退税手续。
&&& 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十八条，& 《中华人民共和国物权法》第十七条，& 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
&&& 一、原告赵某明与被告朱某芳签订的《购房定金和居间协议》无效；
&&& 二、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内返还原告赵某明的购房款2 7 8万元；
&&& 三、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵某明的损失X万元；
&&& 四、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内支付原告赵某明垫付的契税3 8，506. 32元；
&&& 五、驳回原告赵某明的其余诉讼请求。
&&& 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3 8，8 8 0元，诉讼保全费8 4 9元，公告费3 0 0元，鉴定费1 2，3 7 5元，共计5 2，4 04元，由被告朱某芳负担。
&&& 如不服本判决，原告赵某明和被告朱某芳可在判决书送达之日起十五日内，被告刘某君可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审& 判& 长&&& 邱 连 祥
人民陪审员&&& 马 页 山
人民陪审员&&& 田 有 娣
二O一二年一月三日
书& 记& 员&&& 杨 丽 琼
附：相关的法律条文
&&& 一、& 《中华人民共和国合同法》
&&& 第五十一条无处分杈的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
&&& 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
&&& 一、& 《中华人民共和国物权法》
&&& 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物杈的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
&&& 三、& 《中华人民共和国民事诉讼法》
&&& 第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
&&& 第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
关键字：签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例居间人未取得明确授权而代签房屋买卖合同的，效力应如何认定
居间人未取得明确授权而代签房屋买卖合同的，效力应如何认定
时间： 09:14:29&&来源：&&作者：
&居间人未取得明确授权而代签房屋买卖合同的，效力应如何认定
某某，第三人江某的丈夫
原告刘某委托某居间购买武夷山度假区中心地段房屋一幢，案外人薛某亦口头委托该房产中介居间购买度假区香涧园房产。2013年3月，第三人江某与被告杨某取得联系，商谈通过该房屋中介买卖讼争房产事宜，双方通过电话和短信联系，未订立书面委托合同。同年3月26日下午，经第三人江某与被告联系，第三人与案外人薛某到讼争房屋内看房。经看房，案外人薛某表示满意，当即让第三人与被告商谈价格。第三人江某打通被告电话，经征询价格，被告出价90万元，案外人薛某表示同意该价格，并告知第三人尽快办理相关房屋买卖手续。3月27日上午，被告杨某向第三人传真房产证、土地证、身份证。同日上午，第三人以杨某代理人的身份与原告刘某签订《房屋买卖协议书》一份，在&卖方签署&的落款处，由江某作为杨某的委托代理人签字，并加盖中介所的印章，原告在&买方签署&处签字。第三人还收取原告刘某购房定金10万元。同日中午，第三人向被告杨某编发短信，内容为：&杨先生你好：我是武夷山某房屋中介的江某，就您委托我司出售的您名下的武夷山度假区（香涧园）的房产，您保证上述委托房权无任何纠纷，现在按您委托的人民币实收88万元的价格帮您代收了人民币10万元的定金，此次过户产生的税费由买方支付，您于2013年4月8日前到武夷山办理房产过户手续，办理手续当天支付购房款人民币20万元给您，剩下尾款于2013年7月8日前付清。你发个建行帐户给我，我把代收的定金打给您。尾款共计人民币58万元整，您的物业费结清至2013年4月份。&被告回复短信，内容为：&收到，同意。我建行卡号为&&。&随后，第三人江某通过银行转账将10万元汇入被告银行账户。同日下午，案外人薛某询问第三人江某有关讼争房屋买卖事宜，江某称房东已不同意卖房，薛某遂通过讼争房屋的承租人童某得被告电话，询问被告为何又不同意卖房，被告表示其同意以88万出售房屋，且已收到中介通过银行转账的薛某购房定金10万元。此后，在第三人通过电话及短信与被告联系房屋办证事宜时，被告表示其所认可的房屋买方为薛某，其要兑现将房屋转让给薛某的承诺，若中介自己想要买须与薛某商议，并于4月7日发短信表示&你代收转的10万元现金我随时可以转还给你&。后因当事人就讼争房产的买卖、违约责任等问题无法协商一致，原告诉诸法院。
就《房屋买卖协议书》是否成立、效力如何的问题，存在三：
，《房屋买卖协议书》已成立生效，被告拒绝卖房构成违约，原告的诉请应予支持。理由是：并
，《房屋买卖协议书》已成立，但，书已经成立。但因被告未明确授权第三人代签房屋买卖协议，且对第三人的代理行为予，故该代理行为不对杨某发生效力，杨某收取的10万元定金无合同依据，应予返还，原告刘某的其他损失可要求无权代理人即第三人负责承担。
第三种意见认为，《房屋买卖协议书》未成立，。理由是：，即不存在解除问题。第三人作为中介，义务本案第三人在未取得明确授权的情况下，代被告签订了房屋买卖协议，事后又未能得到被告追认，故该协议不对被告发生效力。因此，被告已经收取的10万元不能成立为购房定金，不需双倍返还，但继续占有也无依据，应予返还。
合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同成立需具备一定的条件，主要有：
1、订约主体存在双方或多方当事人。所谓订约主体是指实际订立合同的人。他们既可以是未来的合同当事人，也可以是合同当事人的代理人。订约主体与合同主体是不同的，合同主体是合同关系的当事人，即实际享受合同权利并承担合同义务的人。
2、当事人订立合同必须是依法进行的。也就是说，订立合同要符合法律、行政法规的要求。
3、当事人必须就合同的主要条款协商一致。
根据上述要件，本案第三人作为实际订立合同的人，其是否具有代理权就成为协议能否在原、被告之间成立，并对原、被告发生法律效力的关键。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四、四百二十五条的规定，中介作为居间人，其义务就是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，第三人作为房屋中介，其直接代委托人杨某签订房屋买卖协议，已超出法律规定的居间服务范畴，该代理行为要有委托人杨某的明确授权方能产生委托代理效力。而本案第三人在带案外人薛某看完房并与被告杨某联系征询价格，薛某也同意了被告的出价后，却突然&先斩后奏&，擅自以被告委托代理人的身份与原告签订房屋买卖协议。可见，第三人在与原告签订房屋买卖协议时，并未取得被告杨某的明确委托授权。此种情况下，第三人的代理行为要对被代理人杨某发生效力，就必须经杨某追认。本案第三人虽在签订协议后，短信告知了被告杨某关于房屋买卖的相关情况，但事实得被告杨某误以为薛某，并同意卖房当杨某得知买方系刘某而非薛某时，其坚持不同意出售房屋，表明杨某对合同相对方为刘某这一合同条款内容不予认可，即，故房屋买卖协议未能在被告杨某与原告刘某之间成立，当然也就不存在解除的问题。与此同时，第三人的无权代理行为也未能得到被告杨某的追认，其代签的房屋买卖协议对杨某不发生效力。综上，被告杨某已经收取的10万元不能成立为购房定金，不需双倍返还，但被告杨某继续占有原告刘某该10万元也于法无据，应予返还。
本案在审理时，还考虑被告的相关行为、第三人代签房屋买卖协议的行为是否构成表见代理原告第三人相信不符合表见代理的构成要件，不能构成表见代理。
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房产证还没办下来所签定的房屋买卖合同是否有效?
看中了一套二手房,是刚交房的新房,房产证还未办下来,跟卖主约定付房款的六成,余款等产权过户后再付,本想让卖主做个公证,但协商不成,想咨询下,如果以后出现纠纷.这样没有房产证所签定的买卖合同是否有效?如果有官司,我这边的胜算大吗?
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我的咨询提醒房产证未办理出来，那购房合同和买家在中介的撮合下，签订二手房买卖合同，现在不想卖房了，想解约
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你好，我是做房产中介的，请问你们当时签的合同是不是居间合同？就是买卖双方跟中介方一起签的。如果是，那么中介公司也有责任的。还有就是这套房是“新房还没下证”还是业主是“按揭房产证在银行抵押”？这个应该问清楚业主。一般房产证没下来就是这两种情况，这种情况的话就是时间问题了，你可以把合同延期一个月，时间足够了。到时如果还没有下房产证那就没必要买了，而且要求卖方按合同规定作出赔偿。这是出于人道主义的办法。也可以直接要求他赔偿。
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