想买熟人的二手房，不想通过中介购买，自己跑房贷需要什么手续。_贷款问答_融360
常见问题：
想买熟人的二手房，不想通过中介购买，自己跑房贷需要什么手续。&
想买熟人的二手房，不想通过中介购买，自己跑房贷需要什么手续。
提问者：REN***
城市：全国
提问时间:& 08:25
自己是第一次买房
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您好，您可以下载买房助手，里面有详细的介绍
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提问者:热心网友
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看房子是否安全，安静。交通是否方便，主要还是看价格啊。一般带有家电的房子肯定比没有的要贵上几百块。你觉得你能通过中介直接找到房东吗？如果可以，那中介吃什么呀？
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[买卖手续]
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
| 字体大小: tT
不出意外的话，2手房买卖是个伤神经的过程，为了在买二手房的过程中不走弯路不被人坑，买房前真没少在网上混，当然也借鉴了很多网友的经验，很感谢无私奉献的各位网友，所以总结在网上看到的买房的经验教训，发扬这种互相帮助的精神，同时，也是为了提醒各大网友买2手房中与中介打交道时要注意的事项，以免被不良中介坑害。2 D2 t$ E( F+ ?
( a9 [9 T) H6 \) j6 j
感谢美妈分享
感谢美妈分享，非常详细！！
总评分:&妈豆 + 130&
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
做了汇总，这个想看懂应该不难
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
关于“第1项”：市国土房管局发布了2010年版《存量房买卖合同示范文本》和《房地产中介服务合同示范文本》，明确规定中介公司只能收取买卖双方合共房价3%的中介费。实践中，中介费一般由买方全部承担，所以，你可以尽情的砍，一般能砍到1%，这里传授一个砍中介费的秘籍，事先不要问中介费的事情，基本都会回答3%，不会往低了报，而且，你这个时候说中介费太高没意义，同时也会影响到中介促成这笔交易的积极性。所以建议在和业主的买卖可以拍板的时候，可以问并提出中介费太高，这个时候，业主会帮你的。为什么要砍中介费？因为他们所提供的服务的质量和技术含量确实不值这么多钱，至于他们内部的分配佣金的问题不讨论。
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
本帖最后由 房子男子 于
17:47 编辑 & Z6 e( n1 `" i3 o0 s" S&&|
7 m$ V1 i/ c7 N1 x* |+ R
关于“第2项”：就目前中国的房产中介市场，不用我说，也不用专家说，大家都能看出来极度缺乏诚信，说白了，就是中介不可靠，当然，中介也认为客户不可靠，所以大家都相互掐，这个是宏观调控的问题，作为小客户，我们要时刻把握主动权，特别是和诚信不咋地的中介对决的时候，只要买卖一成，中介费一交完，我不敢说全部，但我敢说大部分中介的态度立刻转变，之前的态度是：“你是爷”，之后的态度是：“你谁啊”。
我们不用别人把咱当爷，但是，对于我们来讲，交完定金，签完合同，意味着事情刚刚开始，而不是结束了，还有很多后续工作要他们配合，但是，现在中介聪明了，因为所有和这笔买卖相关的重要合同文件中，见不到他这个第三方，人家已经从法律上把自己的义务摘干净了。所以，只有拿钱说话。
% M# h0 k- F+ T
一般来说是签定金合同的时候中介就会要求给全部中介费，我的建议是能不给最好不给，理由：只是定金，买卖还没成，等网签合同后，再给。为什么要等网签合同后再给，后表。
同时，第一笔款能尽量少给就尽量少给，我建议的警戒线是不超过50%。因为后面有多少中介费没给，决定着中介能有多少配合你。每次给一笔中介费的时候，一定要中介出盖了财务章的收据。在最后一笔钱给完的时候要求提供fa piao。如果你够强势，可以要求中介一手交钱一手交fa piao。不过一般的操作是给完全部中介费后多少天内才能开给你fa piao。中介拿走你的收据去公司换fa piao的时候必须要求中介开具一个盖了业主章的收条，每笔费用建议最好刷卡，不要给现金。
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
我晕，连续发了N次，原来fa piao是敏感词，这都啥情况
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
关于“第3项”，这里的名堂很多，且听我细细道来，一般中介公司会强烈要求，不对，是强行要你用他们的按揭公司，比如，满堂红就要求客户用亿达按揭公司，且美其名曰为保障买卖双发的安全。为什么中介公司要强烈要求你用他们的中介公司呢？——瓜分提成嘛！恭喜回答正确，但不全面。我问过一些业内人士，确实存在这个现象：按揭费里中介会从中分到一定的提成。但在我后来的办理按揭过程中，我还发现了一个更为重要的作用：按揭公司和你的贷款银行有特殊关系，而你的过户回执以及拿回执换来的房产证原件，都在银行手上。自然，中介和按揭公司亲如家人。你想拿房产证，必定要讨好中介，那么就乖乖的听话，让你什么时候给中介费，你就要什么时候给。这算是中介的最后王牌了。举个例子，如果我找的是另外的按揭公司，就价格来说，便宜了不只一倍的费用，就工作效率而言，快了不只一倍的速度，而且到了后期，中介没有任何把柄，在没有完成中介工作的前提下要求我支付中介费。! [; O2 N: A2 I! x3 M5 N# f
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
关于“第4项”，, Y! s$ O" K* I# @5 j8 i
这项，没什么可说的，唯一需要提醒的是，能尽快网签就尽快网签，因为只有网签才能防止一房二卖。当然，定金合同中肯定要明确约定什么时候正式签约。另外需要提醒的是，不是网签了就一劳永逸，网签是有时效的，好像是7天，过了这个时间，网签合同失效，同套房产可另行签订合同，也就是说，网签后，在时效内赶紧办理过户，以免卖方一房二卖。
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
关于“第5项”，+ |&&D0 |3 ]( j8 U7 ?; A
需要提到两点，第一点是，中介会忽悠客户说网签合同是国家出的，范本来的，不可以修改。其实，网签合同中，凡是有选项的地方，都有个“其他”项，这个项就是以上选项都不合适，买卖双方自行约定。另外，在网签合同的最后，有一个其他约定的空白处，这个地方，买卖双方可以尽情发挥补充约定各项事宜，包括对面没有选择项的条款，在这里另行约定。只有你想不到得，没有修改不了的。第二点是，合同的内容有很多，在这里，我提几个比较关键的地方供买方参考.
　　A:物业名称，产权证号:买的啥，肯定要写清楚写明白。金域蓝湾，深圳有广州也有。; p9 ~& ]( }. ^+ U6 a2 W2 p. {
　　B:买方付款方式及时间：这个咋看是对卖方有利，其实，明确的规定也是对买方有利，买房可以协商个自己钱包方便的时间给钱，在这个时间前，卖方没有权利问你要钱，但是，如果没有约定付款时间，卖方可随时问你要钱哦。这个不是我说的，是合同法说的，我只是翻译的白话一点。2 D* e1 W+ F# S: a, W( k& G
　　C：卖方配合义务：按揭的时候、过户的时候、放款的时候，都需要卖方提供资料，所以合同中必须明确约定卖方什么时候要提供这些资料，不提供或提供不全的，算违约，违约是要给钱的。这样，就可以逼着卖方像自己买房一样着急的配合办理这些事情。当然，卖方还有一项最最重要的义务，就是交房。其实，说实话，这真不应该列在卖方的义务里，因为，如果我是卖方，产权也过到对方名下了，尾款也到齐全了，我恨不能第一时间就把房子给对方，多拿一天，多担一天的风险啊，没准，明天交房，今天房子失火了，算谁的？没交房前，算卖方的。这个也不是我说的，这个事法律说的。所以，很多中介很法盲，买没交齐全中介费，中介居然用不交房来威胁。呵呵。第一，中介没有权利不交房，第二，不交房的违约责任是卖方承担。谁吃亏？
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
关于“第6项”，在签定金合同的时候，中介就会要求签一份支付中介费的协议，协议是中介草拟的，自然内容全是有利于中介的，协议里面只约定了客户业主的中介费的支付义务，完全没提到中介的任何义务。实际操作过程中，如果你有时间和精力，可以考虑在这个协议上加上一些内容：中介要完成的工作内容、不完成或迟延完成要扣除的中介费、非因买卖双方的原因导致买卖不成的，中介费怎么处理。在实践中，客户一般不会按照协议上的内容在签买卖合同当天就一次性给付完中介费，但是，也很少人会把这些约定落在书面上。其实问题也不是太大，一般迟延交付中介费，他最多按照千分之五收取你的违约金，1万多的中介费，交了一部分后，就还有几千块没给了，违约金每天也就几块钱，别看着小小的几块钱，他能决定后续工作是谁主动。假如，我还有第2次机会购买2手房，这个协议，我一定会补充一个中介的工作内容明细及未完成相关工作的违约责任。; D4 k) d( p3 Q% ~3 ^8 l5 r
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
关于“第7项”，有个重要的问题要引申出来，就是垫钱属契。买个2手房，原业主还没还完款，还在抵押状态中，过不了户，一般业主会要求对方先支付一部分购房款来还清按揭银行的贷款，也就是把不干净的房产证弄干净了，然后才能过户，在买方给赎楼款到办理过户手续之前，是买方最担心的阶段，担心内容包括但不限于：卖方拿这钱不赎楼怎么办？刚赎了楼被法院查封了怎么办？房产证洗干净了业主和别人办理过户了怎么办等等等等。建议采取的办法是：合同约定专款专用，否则卖方承担违约责任，款项只能打到卖方的贷款银行卡上。在打款之前，查册，看看卖方的房产证是否存在法院查封的情况。最后，也是最关键的：涂销、过户一定要一起办理。专业的按揭公司在操作的时候，会涂销、过户、入押一起办理，这样会让买卖双方都放心，同时也可以节约多时间。因为，涂销过后，也就是到房管所把房产证的抵押字样涂抹掉了，这个时候，卖方就可以在过了网签时效后，任意和他人交易并过户了。房子，以登记为算，就算我比你早签合同，但是，你比我先过户，房子也是你的。在过户之后，入押之前，卖方就担心买方不去做抵押，银行就没法放款。同时这三个事项分开办理各有各的受理期限，和在一起办理就一个受理期限。明显办理时间缩短，大家皆大欢喜。差点忘记还有个最重要的，就是书面约定要求中介在过户前，一定要保管卖方房产证，否则，中介承担违约责任，此举只在于防止中介和卖方串通，可能性不大，但是，一旦发生，你真的是没有任何办法。4 _$ u( x- `( M$ n6 t
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
这经验总结真心累，不没耐性的就别看，耐着性子看完的保准你们有收获！
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
关于“第8项”，有这么一种情况，房产证上只有一个人的名字，但实际上房产是属于夫妻共同财产，这就需要未显明方的一个同意出售房产的同意书，即便签合同的时候你不弄，到了银行按揭房款的那一部也是需要的。这里不得不说很多所谓的房产经纪人太不专业了，本人曾在签合同的时候，就强烈要求卖方出具一份配偶的同意书，经纪人的回答很专业，也很雷人：你只需要看房产证上的人是谁就可以了。证上的人签字就行。我回答：这是共同财产啊。她说：共同财产和共同所有是不一样的。瞬间我石化，所以，建议，能在签合同的时候拿到配偶的同意书当然是最稳妥的，如果不能，也要尽快补上。否则配偶可以主张合同无效。
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
另外在补充一下交房和最后一笔中介费支付过程中的问题：
前面说了，最后一笔中介费一定要在交完楼，并且水电煤气结算清楚且过完户后再给，但是，这个时候，中介都会这么要求：先给中介费，再交楼。如果你回答：不可以，那么他会说：那交不了楼了。在你没有别的证件或重要的东西被中介抓在手里的情况下，交楼是他们以为的最后一张王牌了。可以理解，因为中介怕办完事情后，拿不回剩余的中介费，而买方之所以要最后才给中介费是担心，万一在结算和过户水电煤气时发生什么纠纷，中介不管，而买方又找不到卖方的情况下，买方很被动。这里，我想说的是，交楼收楼是买卖双方的权利义务，中介无权干涉，只能配合，未按照合同约定的时间交楼的，卖方是要承担违约责任的，而且是按照房款总额的万分之五来承担，因此，这里要和买方说的是，中介没有权利拿交楼来威胁你的中介费。这里要和卖方说的是：按照合同约定赶紧交楼，一来不用承担房屋毁损的风险，二来以免承担违约责任，三来以免成为中介的狗腿。想跟中介说的是，要拿到尾款，就好好服务，毕竟耍流氓不给中介费的人是少数，或者，你们可以想个更高明的办法来规避这样的风险。
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
最后，诚意提醒各位，对于小老百姓，也许一辈子就买这么一套房子，所以买房是大事，重要的事情不要口头约定，白纸黑字签字盖章。特别是对于中介，他们的口头禅有以下几句：请你相信我们啦，大家要相互相信啦；这是公司规定啊，我们也没办法；在不违反公司规定的前提下，我会尽全力配合你们啊。我想说的是，把口头约定变成书面约定，并非不相信，而是为了相互之间更加信任的合作下去，再说了，就目前中国房产中介行业，我拿什么相信你？至于房产经纪人，可以说是人员流动性很大的一个职业，我怎么相信？而且，我所遇到的经纪人所表现出来的专业素养和职业素养，我怎么来相信？第二，公司的规定不是国家的宪法和法律，没有什么不可以变通的，只要不损害大家的利益，但是很多中介，常常以此为借口一步步剥夺我们的主动权，最后，让我们变成一只牛，被他们牵着走。一般中介公司是属于欺软怕硬的，你越好说话，他对你的限制和规定越多，你越不好说话，他越拿你没辙。
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
暂时总结了这些我认为比较重要的，可能会有些遗漏，可后补充，另想提醒各位的是：
　　1，合同是防小人的，也就是说我们在修改合同内容的时候，是把期望值将到最低，把一切坏的可能性都想出来了做的合同，这也是最后一步对决公堂时的最重要的证据之一，同时，我们也要知道，往往为了促成一笔交易不得不放小抓大，只要我们能把最关键最重大的利益保护住，其他的一些细节，或者说你可以承受的违约责任，可以忽略不计，这里举例说明一下，当时，满堂红作为丙方在签这个合同的时候，态度很强势，除了主要的东西，关于要求修改中介费最后一笔费用的支付时间和中介的违约责任，我就没有再强求了，因为我老公算过，逾期一天支付中介费，违约金也就3块钱，不怕。
　　2.各位买卖过程中该要把所以得资料保留好，自己的要留原件，如果因其他原因别人要拿着，则要签收，别人的资料，但跟自己利益有关系的，要留复印件。- }% a4 ~9 }- m0 u2 h
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
有的地方有点异议：6 p$ Q4 }4 ]) F* m% a
　　第七条，赎楼。很少象LZ说的这样操作。深圳房价这么高，几个买方能把余款交齐？一般都是用担保公司，付一定费用：20万以下，2000元。20万以上，每10万加收1000，超过六七十万价格可以谈。担保公司在银行有额度，如有问题，报警银行马上冻结担保公司所有账户，不用。（这一点是卖方担心的问题）这样买方也不用去凑钱了。如果自己确定在哪个银行贷款，一般问放贷款的，就会告诉你哪几个担保公司在银行额度大，选一个就好。# G& G: I2 L3 R" ~! p: c! U# i
　　关于过户：现在都联网了，只要签了合同，这房子进入买卖状态，国土局就有备案，根本没可能再卖给第二个人了，这根本是不用担心的事。/ [$ \$ ]6 {- ^" M( l1 b
　　第八条：这一条深圳确实有漏洞。在内地很多大城市，只要婚姻关系是有效状态，卖房（一个人名字）必须有另外一方公证委托书，否则国土局都不给过户。2 s6 n9 G( D; D& N2 Y) a
　　最后一项：水电过户。这个中介会扣卖方至少一年管理费的押金，直至交楼后才退给卖方的。
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妈豆1284 &宝宝生日&积分952&
以上就总结完了
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不错，学习了
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妈豆12296 &宝宝生日&积分9626&
有几点是总结的非常好的，二手房中介和我们本就不是一条船上的，真的是经验贴，好好好
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妈豆1133 &宝宝生日&积分4773&
不错，先收着学习了，以后一定有用
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