最近看中一套房,签了合同,约定由我们先出首付给房主解押，然后再过户。　　　　想问一下有过类似经历的网友，这整个过程的程序是怎样的？　　　　比如到银行去先把钱交给房主当初贷款的银行解押，除了要房主打收条外，我们还应该取得什么样的凭证？　　　　现在，正式的由房管局统一印制的“存量房买卖合同”我们还没签，中介说必须在解押后才能签，请问是这样吗？　　　　另外，房管局有资金托管服务。但首付为卖方解押的，就无法托管了，是这样吧？那我应该怎样保障首付款的安全，毕竟，比解押到过户，中间还要隔几天。　　　　求有过类似经历或者懂行的网友指点。谢谢！！　　
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　　实在是没有遇到过 拿分走人
　　去年我是先买房后卖房　　　　买房时替房主交了16万解压，卖房时买我房的替我交了38万解压，都是打的收条，三方签字，按手印~~~~这个肯定是具有法律效应的，当然也不是万无一失的，看人品吧
　　作者：dmwjhdyt　回复日期：　08:19:46　
　　　　去年我是先买房后卖房　　　　　　　　买房时替房主交了16万解压，卖房时买我房的替我交了38万解压，都是打的收条，三方签字，按手印~~~~这个肯定是具有法律效应的，当然也不是万无一失的，看人品吧　　　　———————————　　　　谢谢dmwjhdyt。　　　　三方签字，中介方是由业务员签的吗？盖不盖中介公司的章？　　　　
　　楼上SB，几十万的事情你说“靠人品”，真是纯种SB
　　好像解压后应该立即拿到撤销他项权证的东西，交中介保管，以后拿那个去房管局取消抵押
　　就是一个银行证明还清贷款，可以解除抵押的凭据
　　作者：leon_wu1981　回复日期：　08:32:03　
　　　　好像解压后应该立即拿到撤销他项权证的东西，交中介保管，以后拿那个去房管局取消抵押　　　　————————　　　　谢谢leon_wu1981。是听中介提到过他项权证，只是不了解具体内容。先去了解一下。
　　　　请问leon_wu1981：到房管局取消抵押和过户能在同一天办理吗？　　
　　好象行，你问中介吧，我就干过一次，好多流程不记得了
　　作者：leon_wu1981　回复日期：　08:47:52　
　　　　好象行，你问中介吧，我就干过一次，好多流程不记得了　　　　————————　　　　谢谢。
　　转按揭，让中介找人先给房子解押
　　　　上面还有些问题，仍盼解答！！　　　　
　　我的房子是按揭贷款买的,现在还没清贷款,卖房子需要哪些手续? 0分 　　标签：　　回答：3
浏览：1722
提问时间： 08:39　　如果把我的按揭贷款买的房子放到中介去卖,需要哪些手续呢?听说买的房子如在5年之内卖掉的话,国家要收取赢利的20%,这是真的吗?　　补充问题　　另外一般情况下要交给中介百分之多少的手续费呢？　　　　答案：　　1、按揭中的房产处于抵押状态，是不能买卖的，需要先将剩余贷款还清； 　　2、现在可以办理转按揭手续，由中介或者银行认可的代办机构（一般是担保公司）代办，由于我国各银行尚未真正开展转按揭业务，所以大多是由代办机构或是中介为业主垫付资金还清剩余贷款之后重新为买方办理贷款，如果是买方全款购买的话，也可以采用第三方垫付资金的法； 　　3、出售该房产的前提是产权这股已经下发（或是产权证已经办理完毕只是留存于银行）； 　　4、房产证填发时间不足5年的需要交纳5.5%的营业税，如果房产交付时间不足5年的话需要交纳（出售价格-原购买价格-合理费用）×20%的个人所得税，个人所得税也可以按照出售价格的1%缴纳。 　　5、中介收费为2.5%-3%左右，如果需要垫付资金转按揭的话，一般还需要垫资额的2-3%的收费。
　　　　谢谢小刀老师。　　
　　我在上海，今年刚刚把房贷还清。流程是这样：　　1.首先去贷款银行预约还款，直接拿钱过去银行不受理。上海建行现在要提前两个月预约，其他银行不清楚。　　2.还款之后过10天左右，去银行那里拿他项权证抵押注销证明。　　3.拿到抵押注销证明后，两个星期内去房地产交易中心办理抵押注销。　　每个地方规矩不一样，但流程都差不多，花费的时间也不同。如果我是卖家要卖房的话，从拿到首付款到可以过户交易起码要9个星期的时间。
　　　　谢谢mars011224,解答很详细！　　　　下面还有个问题盼大家解答：　　　　为卖方解押的首付款，能不能办托管？
　　不知道你们的中介规模。一般来讲，如果中介大的话，有关系，可以在两三天，最多五天以内搞定房产的解押手续（包括从银行拿出证，到房产交易所解除抵押）。然后房产证拿到房产交易所过户，你交首付尾款。证拿到银行抵押，银行放贷，卖家拿到房款除去首付的余额。　　至于你用首付为卖家解押，一是可以通过讲中介带有连带责任来保险，因为钱和房产证理论上都是中介手里把握着的。二是可以要求作一个按照你和卖家对那套房子的出价比例作一个权限公证，这个费用应该只有几百款钱。作这个公证的时候，一般会要求所有对房子产权的人到场，这样可以避免前面说的房主是妻子，签合同的是丈夫的问题。这个问题可以具体问中介，他们应该更熟悉操作。
　　还有一个方法，就是要求中介来解押，卖家和买家协商支付一定的利息，这样完全把中介套在里面了，他会尽一切可能来促成双方成交的。一般来讲，中介不会愿意这么办。
　　　　非常感谢“盲目买涨”！　　　　
　　我和你的情况是相同的，但是我觉得我这个交易过程貌似也不是那么靠谱！　　1、房东贷款，那么房产证是押在银行里的，没有房产证不能交易，所以必须先给他还贷！　　2、我们去办了公正，内容是我们这个交易过程，房东委托了中介作为交易人，这个意思貌似是说把房子的交易权利委托给了中介，按照公正的内容实行。其实我也不明白到底是个什么意思！　　3、给钱必要收条，签字加手印！三方一起去银行还贷，还贷操作当时给钱。　　按照中介的意思是说，委托给他们，房东就不能再次拿出去卖了！
　　　　谢谢“马甲”。　　　　我们这套，房东房产证是在手上的，只是上面显示已经抵押。
　　作者：一粟汇沧海 提交日期： 7:21:00 访问：644 回复：21
　　　　最近看中一套房,签了合同,约定由我们先出首付给房主解押，然后再过户。　　　　　　　　想问一下有过类似经历的网友，这整个过程的程序是怎样的？　　　　　　　　比如到银行去先把钱交给房主当初贷款的银行解押，除了要房主打收条外，我们还应该取得什么样的凭证？　　　　　　　　现在，正式的由房管局统一印制的“存量房买卖合同”我们还没签，中介说必须在解押后才能签，请问是这样吗？　　　　　　　　另外，房管局有资金托管服务。但首付为卖方解押的，就无法托管了，是这样吧？那我应该怎样保障首付款的安全，毕竟，比解押到过户，中间还要隔几天。　　　　　　1，合同可以先签，没解押不影响签合同啊。　　2，你给他的是首付款，收条上写首付款就可以了，这个合同上好像也要写上。　　3，拿着合同去办网签，然后批贷款。银行放贷，这个时候房主去银行还清贷款（万一你的贷款没下来呢），然后去房管解压。　　4，办理过户，银行派人监督过程，把钱给卖家。
　　我办的时候是对方贷款都下来了，我才去办的解压。
　　对不起，看错了。　　中介说的应该没错的。　　　　一开始那个3方的居间合同+你的收条就这些，没别的。
　　　　谢谢“骂人被封”。　　　　我们这里似乎没有网签制度。另外，我是自有资金全额购房，不从银行贷款。　　　　
　　　　谢谢热心的房观网友！　　　　
　　　　在我的情况中，大家如果看出有什么潜在风险，仍盼指点。　　　　谢谢各位。　　　　　　　　
　　　　在我的情况中，大家如果看出有什么潜在风险，或者细节上要注意的因素，仍盼指点。　　　　谢谢各位。　　　　
　　做公证最好，我一个朋友刚刚也是买房帮上家解押，就是做的公证。但合同是要先签的。
　　有风险
　　我买房就是这样的，卖方人品很差，结果官司到现在好没了结。
　　公证也有风险，对方做过公证后也可声明作废的，最好做转按揭。　　可能存在的风险：　　
（1）拿到你的钱后并不真正去还款而是挪为他用，我的就是这样。　　
（2）即使你当时去还了，取消他项权证还有几天，这几天也有可能出现变故。
　　　　谢谢yyyy738。　　　　我们约定，银行解押通知书下来后三方一起去还款，所以首付款被挪作他用应该可以避免。　　　　关于第二条，取消他项权证这几天，有可能出现怎样的变故呢？怎样能预防？　　　　
　　风险太大了吧？签这个协议的法律效力是有的，亿万一出问题打官司，岂不很烦？
　　关于第二项，建议督促中介去办理，最后东西只能给中介。因为和银行、房交所没有关系的话，一般人是不会开房产中介店的。再不然就是卖家授权给你去办理。或者有律师朋友带到一起去办理，对一般人还是有威慑作用，不会乱来的。当然所有最坏的打算就是打官司。
　　你的这个方式有极大的风险,中介一般叫卖方赎楼或者是买方赎楼,是为了规避利息的方式,你的这个是买方赎楼,如果中途万一成交不了,则赎楼贷款就要你承担,而卖方没有任何损失.　　　　所以以后买房子最好提前协议好是谁赎楼.　　　　
　　任何协议和合同只对遵守的人有约束，办理过户的时间很长，关键是对方的人品问题。如果卖方工作单位比较稳定，比如事业单位或者公务员之类的，一般不会走到打官司的地步，因为他们不敢那自己的信誉和名誉开玩笑，而我当时的卖家就不是，所以他不怕打官司，尽管后来他输了个精光，房子、钱全没了，但我也没占到任何便宜，而且浪费大量的时间、精力还有担心和忧虑。所以你最好搞清楚卖方的情况，协议和合同很重要，但对方的一切更重要。
　　作者：盲目买涨　回复日期：　11:35:22　
　　　　关于第二项，建议督促中介去办理，最后东西只能给中介。因为和银行、房交所没有关系的话，一般人是不会开房产中介店的。再不然就是卖家授权给你去办理。或者有律师朋友带到一起去办理，对一般人还是有威慑作用，不会乱来的。当然所有最坏的打算就是打官司。　　
　　——————————　　　　这个中介在当地也不算小。只是那个业务员，在签约前后态度有明显变化，不再那么积极。签约后我让他联系房主要求补办一件事，一开始与他商量，口气温和，他却百般推脱，并且态度很差。再后来，我　　又以强硬的口吻要求他一次，才答应。在此提醒将要通过中介买房的网友，选一个负责的、表里如一的中介员很重要，可以在看房过程中暗暗考察。　　　　关于律师陪同，我确实在找了。　　　　再次感谢“盲目买涨”。　　　　
　　作者：yyyy738　回复日期：　11:59:57　
　　　　任何协议和合同只对遵守的人有约束，办理过户的时间很长，关键是对方的人品问题。如果卖方工作单位比较稳定，比如事业单位或者公务员之类的，一般不会走到打官司的地步，因为他们不敢那自己的信誉和名誉开玩笑，而我当时的卖家就不是，所以他不怕打官司，尽管后来他输了个精光，房子、钱全没了，但我也没占到任何便宜，而且浪费大量的时间、精力还有担心和忧虑。所以你最好搞清楚卖方的情况，协议和合同很重要，但对方的一切更重要。　　　　——————————　　　　谢谢yyyy738。你提醒了我，这个的确很重要。　　　　
　　/shop.php?bid=261156
　　记号！
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　　我也遇到这个问题额
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)贷款还没下来，首付交了购房合同签了，可以去办理房屋预告登记吗？预告登记需要的材料里有抵押合同 - 110网免费法律咨询
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贷款还没下来，首付交了购房合同签了，可以去办理房屋预告登记吗？预告登记需要的材料里有抵押合同
山东－青岛&08-22 08:41&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(1)
贷款还没下来，首付交了购房合同签了，可以去办理房屋预告登记吗？预告登记需要的材料里有抵押合同，这个抵押合同原件是银行方面出具的吗
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[山东-青岛]
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人气：15458交了首付却签不了合同 原来房子被抵押了
发布时间： 09:40
九江新闻网—浔阳晚报
交了22万元的首付却迟迟签不了合同
原来，房子被拿去抵押了
开发商如此做法，让罗女士很郁闷
花费一生积蓄购买一套房子，到头来却发现自己连购房合同都拿不到。近日，市民罗女士向浔阳晚报8530000反映，称她于8月下旬在湖滨翡翠城买了一套房子，交了22万元的首付后却迟迟没有签订购房合同，而开发商方更是一拖再拖。最后她才知道，自己购买的房子已经被开发商拿到银行抵押了。经过协调，开发商回复将在9月3日前去银行解套，跟罗女士将购房合同签订下来。
1、投诉：交了首付却看不到合同
据市民罗女士介绍，因为看中湖滨翡翠城学区房的优势，8月23日，她支付了定金加首付款共22.3万多元，买下了一套三居室，然而在签订合同时却出了问题。
罗女士表示，买房交钱时，工作人员告诉她，合同得过几天才能签订，她就问原因，对方说是合同不在自己手上，要等。&我知道交了首付就必须拿到购房合同，但姓叶的工作人员让我等几天，说到时会通知我过来签订合同。&
让罗女士意想不到的是，过了一个星期后，仍未见到售楼部有人电话通知她，她便来到楼盘询问，得到的结果是让她继续等。而此时，卖房给她的工作人员已经离开售楼部，她不知道该找谁要合同。
2、迟迟拿不到购房合同，竟是因为房屋已被抵押
为什么付款后迟迟拿不到合同呢？反复追问后，罗女士才得知她购买的房屋已经抵押给了银行，需要在她付款后再去银行解押才能签合同。
市民罗女士气愤地表示，房子被开发商拿去抵押了，却并没有事先告知，让她白白支付22万多元的首付，还签不了购房合同。
根据楼盘的说法，一定要客户先交完20多万元的首付，开发商再去银行办理解押手续，这是&拆东墙补西墙&的做法。
付款前，罗女士就通过短信询问置业顾问，确定可以拿到合同，可6天过去了，罗女士仍然只拿到一张收据和认购合同，工作人员又说合同签订可能要等十天半个月，估计9月下旬才能签，这让罗女士很不安心。&这样下去让我心里没底，因为交了20多万元，却只有一张收据，什么东西都没有，我好怕被他们套住。&
3、开发商：正在办理解押手续
带着罗女士的疑虑和担忧，记者来到湖滨翡翠城售楼部。工作人员称，当时售房的代理已经全部撤走，所以其不了解当时售房的代理有没有说清卖给罗女士的房子是抵押房的情况。
售楼部工作人员告诉记者，因为负责的人不在，罗女士的事情在她这个层面解决不了。不过，她们本周会再去银行为罗女士的房子办理解押手续，尽量在9月3日前解套，随后跟罗女士签订购房合同。
(记者& 吴业园　文/摄)
罗女士提供的证明材料。
[责任编辑：陶菁]
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