( 重庆大足国投) 信托项目可行性研究报告 华澳? 重庆大足国投债权收益权 聚集资金信托筹划 可行性研究报告 报告部门：

　　北京信托业务二部 报告完成日期：2 2012 年 1 11 1 月

　　 1. 內容摘要 1.1 报批项目 重庆大足国投拟出让代价 71796.08 万元的债权（下称“标的债权”）收益权举行融资以用于大足县龙景路门路工程等 5 项目建设。我司拟设立聚集资金信托筹划（下称“信托筹划”）募集信托资金 3 亿元，限期不超过 24 个月用于受让标的债权收益权。信托限期内夶足国投承诺根据约定支付资金占用费并定期回购标的债权，实现信托资金的退出

　　大足国投拟抵押 478,942 平方米的土地为其回购义务抵押包管，抵押物的评估代价为 106,000 万元

　　 1.2 信托项目概述 1.3 投资理由 基于对交易敌手行业背景、运营环境及交易布局设计方面的剖析，本信托筹劃的投资理由可概括如下：

　　1、重庆大足国有资产谋划治理团体有限公司是国有独资公司中止 2011信托项目名称：

　　 重庆大足国投债权收益权聚集资金信托筹划 信托类别：

　　 聚集资金信托筹划 融资方名称：

　　 重庆大足国有资产谋划治理团体有限公司 资金用途：

　　 投資于标的债权收益权 包管或危害控制措施：

　　 土地抵押 信托项目布局：

　　 信托筹划募集资金用于投资大足国投的债权收益权，大足国投承诺到期回购 信托单位类别：

　　 信托范畴（万元） 存续限期（月） A 类信托单位 5000 12 B 类信托单位 15000 18 C 类信托单位 10000 24 总计 30000 -- 华澳信托有权根据项目运营環境提前终止或宣布延长信托限期

　　年末注册资本为 559,449,500 元人民币为企业类法人主体，不存在政府融资平台等合规性标题； 2、资产范畴较夶、财务指标正常、谋划环境及成长势头优良内部治理和财务控制能力强； 3、本融资标的债权明确，第二还款来源区财务实力优良稳固； 4、大足国投长期主体信用评级较高在各金融机构中信誉优良、信用危害较低。

　　 1.4 标的债权 本信托筹划拟投资的标的债权的债务人为夶足区政府以及财务局标的债权为大足区龙景路门路工程等 5 个项目 BT 工程回款。根据大足区人民政府及大足区财务局与大足国投签署的《項目建设回购协议》及其补充协议的约定大足区政府及大足区财务局有义务于 2014 年 12 月底前支付大足国投不低于 71796.08万元的 BT 工程款。

　　本信托投资募集资金范畴为 3 亿元相当于 4.2 折受让标的债权。

　　 1.5 危害控制措施 第一、债权确认：标的债权及还款限期等要素议决《项目建设回购協议》及其他补充质料等书面文件举行了确认

　　第二、土地抵押：大足国投抵押其持有的大足区玉龙镇玉丰村社区居委会地块土地使鼡权，土地总面积 478,942 平方米评估代价 106,000 万元，相当于2.8 折的折扣率举行抵押

　　第三、提前退出机制：为保障大足国投不受“政府融资平台類企业”羁系的负面影响，各方（受托人、融资方）约定：大足国投要是在信托限期内被银监会或其他相关羁系部门评估为“非现金流全籠盖型企业”并纳入“政府融资平台”名单则受托人有官僚求大足国投立即回购全部剩余标的债权并支付剩余资金占用费，提前完成本信托筹划

　　此外，受托人在信托筹划成立后系统性地举行定期财务数据收集、审核会

　　计事务所品级三方机构出具的审核报告、對相关财务指标举行监控剖析，持续监督融资方的运营/财务状况及抵押物代价变化恪尽职守地保障投资者利益。

信托成立 2012.11 按合同放款 2012.11 银監会报备 . 尽职观察环境说明 2.1 初步尽职观察环境 本信托筹划设定了 2 名包办职员：杨晓阳、刘一雄业务质料的收集、核实、实地查看都实行兩人制。具体的观察明白环境如下：

　　 2012 年 9 月起打仗本项目收集项目书面资料； 2012 年 9 月 13 日到 2012 年 9 月 14 日，至项目所在地与客户方相同

　　核實初步观察资料，并举行实地观察具体劳动内容如下：

　　? 核对客户方提供的书面资料原件，获取最新的交易敌手基本信息、财务报表等各种资料和文件； ? 与客户方访谈确定可行的交易方案等。

　　 议决果然渠道收集重庆大足地方财务成长状况预测项目的未来资金回款； 议决初步尽职观察，我部以为本信托项目合法、合规且危害可控，我司预期收益优良项目具备可行性。

　　 2.2 执法尽职观察 为進一步明白本项目中交易敌手及相关的执法标题我公司约请德恒上海律师事务所对交易结协商多少交易敌手举行了执法尽职观察，并至楿关工商行政治理机构等政府部门举行走访和观察实地查看抵押物，并出具了执法尽调报告（详情拜见德恒上海律师事务所出具的《执法尽职观察报告》）根据德恒上海律师事务所出具的尽调报告，本信托筹划涉及的交易敌手及拟成立的基金模式均不存在重大执法瑕疵不涉及重大执法诉讼，相符本信托筹划交易的执法条件和资格

　　 2.3 抵押 土地 评估环境 大足国投拟抵押其持有的重庆市大足区玉龙镇玉豐村社区居委会地块商住用地土地使用权为其定期回购标的债权及支付资金占用费提供包管。

　　根据深圳市世联土地房地产评估有限公司现场勘探及评估抵押土地代价为106,000 万元，相当于以 2.8 折的折扣率举行抵押

　　 物业所在 物业性质 面积 单价 总价 平米 元/平方米 万元 大足区玊龙镇玉丰村社区居委会地块 商住用地土地 478,942 2,213 106,000 2.4 主要尽职观察工具 本次信托筹划主要尽职观察工具为融资方重庆大足国有资产谋划治理团体有限公司。

　　 3. 交易敌手环境 3.1 基本环境 名称：

　　 重庆大足国有资产谋划治理团体有限公司 企业类型：

　　 国有独资 住所：

　　 大足区龙岗鎮白鹤林 成立日期: : 1998 年 10 月 24 日 法定代表人: : 荆勇 营业执照号码：

　　 284 注册资本：

　　 人民币伍亿伍仟玖佰肆拾肆万玖仟伍佰元整 机构代码：

　　 3971 主要谋划范畴：

　　 控股、参股、合资合作谋划、租赁谋划提供包管业务，产权转让产权代庖，投资开辟调度资产余缺，业务咨询城市基础设施建设和其他城市建设项目。

　　 3.2 企业 汗青沿革 重庆大足国有资产谋划治理团体有限公司原名大足区国有资产谋划公司于1998 姩 10 月 24 日经重庆市大足区人民政府以大足府函[1997]46 号文《关于成立大足区国有资产谋划公司求教的批复》答应组建的国有独资公司。公司成立刻嘚注册资本为 60,117,891.72 元人民币中止 2011 年末注册资本为 559,449,500元人民币。作为大足区政府独资国有企业企业是全部谋划治理重庆市大足区国有谋划性资產的主体，是集投资、融资和谋划为一体的国有企业团体

　　 3.3 主营业务先容 大足国投主要业务包括各类区政府基础设施建设、城市和产業园区的基础设施建设、天青石产品的销售和其他资产谋划业务等。以大足国投为母公司下设了重庆大足城乡建设投资有限公司、重庆夶足产业园区建设成长有限公司、重庆大足现代农业成长有限公司、重庆大足旅游成长有限公司、重庆市吉宏包管有限公司五个全资子公司。

　　子公司名称 子公司类型 业务性质 注册资本 谋划范畴 重庆大足旅游成长有限公司 有限责任公司 旅游基础设施建设等 25800 万元 基础设施建設、土地储备和整治开辟旅游开辟谋划等 重庆大足现代农业成长有限公司 有限责任公司 农村基础设施建设等 68807.6 万元 农村农田、水利、公路、电力、沼气和农村生态环境建设；基础设施及农副产品的收购、储备 重庆大足产业园区建设成长有限公司 有限责任公司 园区开辟、基础設施建设等 20000 万元 土地储备整治、房地产开辟、基础设施建设 重庆大足城乡建设投资有限公司 有限责任公司 基础设施建设等 万元 房地产开辟；衡宇建筑工程，城市基础设施及配套项目开辟拆迁布置办事，建材销售

　　重庆大足五金物流有限公司 有限责任公司 仓储办事、仓儲租赁、仓储咨询等 1000 万元 仓储办事、仓储租赁、仓储咨询；货运代庖办事，物流信息办事 大足国投团体公司为大足区人民政府独资企业從近三年收入布局来看，承接政府基础设施建设项目回购收入（即 BT 类项目）是公司营业收入的主要来源其他收入来源于天青石产品销售忣土地转让/整理，大足国投业务类型多元且具有一定的互补性。

　　就其核心的基础设施建设业务而言主要开辟模式为：

　　? 公司承接政府基础实施项目，由政府相关部门与公司下属承建单位签署代建或 BT 协议由公司组织资金实施项目建设； ? 建设历程中，政府会根據项目进度逐步拨入项目专项资金或项目资本金； ? 建设完成后政府根据合同约定组织验收回购，对项目资金举行结算

　　比年来，夶足国投议决自筹资金和银行贷款最容易最快的银行等方法筹集资金完成了罗汉大

　　桥、迎宾大道、龙铜路等基础设施，改善了大足區城市整合适貌促进了本地经济的成长。仅 09-11 年大足国投已完成 24 个政府性投资项目的建设，累计投入 118,762 万元政府在 2009、2010 年实施了回购，公司获得回购利润达14,183.86 万元是比年来其收入的主要来源。2011 年由于已完工项目政府尚未（正在）举行审计，故当年未确认承接政府基础设施建设项目回购收入

大足国投是大足区城市基础设施和产业园区基础设施建设项目最主要的实施主体。目前大足国投在建项目和拟建项目包括公租房、二环南路、体育运动中心、大足棠香至龙水快速相连大道等门路基础设施建设项目等，共 33 个项

　　目总投资 720,125 万元。中止 2011 姩底公司已累计投入建设资金 184,078 万元，未来需投入资金约 536,047 万元资金需求量大，后续资金主要来自银行乞贷、债券融资、专项补助和政策性补助

　　 中止 2011 年底大足国投在建工程环境（单位：万元） 项目名称 建设内容 筹划总投资 已投资 大足区海棠新城项目 217,753 7,800 体育运动中心 占地 173 畝，总建筑面积 5.2 万平方米包括体育场 3 万平方米，体育馆 1.5 万平方米游泳馆 6,533 平方米 37,645 34,972 大足区创意产业园区项目 35,783 3,500 大足区龙水镇五金市场群模具城项目 征地 90.13 亩，建设总建筑面积 12 万㎡ 28,900 15,190 其他（12 项） - 159,158 122,616 合计 - 479,239 184,078 中止 2011 年底公司拟建工程环境（单位：万元） 项目名称 建设内容 筹划总投资（万元） 资金来源 大足棠香至龙水快速相连大道 新建 11.5 公里路基宽 50 米，双向六车道设计时速 60 公里/小时 76,000 BT 等 佛都广场 占地 310 亩，打造佛都文化广场 30,000 自筹+银荇贷款最容易最快的银行 棠香金星 建设约 16 万平方米住房及门市 28,000 自筹+BT 黑山羊产业化基地 建成中国南方黑山羊供种、商品羊生产、加工基地 21,670 自籌+银行融资 大铜路相连段工程 西起东城汽车站东至二环南路，占地约 97.2 亩全长约 1.8 公里，宽 36 米 19,000 自筹+BT 大足区龙景路门路工程 起于已建成的大郵路随后一条直线往东南偏向延伸，止于与组团城71796.08 信托融资

　　市相连门路棠香城区段(大足至龙水)筹划交叉口采取标准为城市Ⅱ级次幹路，标准路幅宽 36 米门路全长 米，全线共设置三处公交停车港

　　大足区龙南路门路工程 起于已建成的大邮路，随后一条直线往东南偏向延伸止于与组团城市相连门路棠香城区段(大足至龙水)筹划交叉口，采取标准为城市Ⅱ级次干路标准路幅宽 24 米，门路全长 米全线囲设置四处公交停车港。

　　大足区龙北路门路工程 起于已建成的大邮路随后一条直线往东南偏向延伸，止于与组团城市相连门路棠香城区段(大足至龙水)筹划交叉口采取标准为城市Ⅱ级次干路，标准路幅宽 40 米门路全长 米，全线共设置四处公交停车港

　　大足区圣迹東路门路工程 起于龙北路，随后一条直线往南延伸止于与环城大道筹划交叉口，门路全长 米根据筹划，门路全线设置有二处转点分別位于筹划交叉口一（K0+232.582）与筹划交叉口四（K0+939.731）处，转点正好在交叉口中心故未设置平曲线。全线共设置四处公交停车港采取标准为城市Ⅱ级次干路，标准 路幅宽 24 米 门路 全长

　　大足区圣迹西路门路工程 起于龙北路，随后一路往南延伸止于与环城大道筹划交叉口，门蕗全长 米根据筹划，门路全线设置有一处转点位于筹划交叉口一处（K0+310.043），转点正好在交叉口中心故未设置平曲线。采取标准为城市Ⅱ级次干路标准路幅宽 24 米，门路全长 米K0+206.5～K0+234.5 段设跨永固河桥梁一座。全线共设置四处公交停车港

　　其他（12 项） - 66,216 - 合计 - - 3.5 企业定性 根据《Φ国银行业监督治理委员会重庆羁系局永川分局关于重庆大足国有资产谋划治理团体有限公司划分为一般类公司的环境说明》大足国投已於 2012 年3 月 9 日退出了政府投资平台名单，转为一般性公司主体

　　根据上海银监局提供的政府融资平台名单，大足国投于 2012 年 6 月被认定为退出政府融资平台、现金流全笼盖企业

　　 3.6 股东环境 股权布局如下表所示：

　　大足国投系重庆市大足区政府的全资公司，代表重庆市大足區政府履行辖区内国有资产运营、治理职责实现资产的保值增值。

　　 3.7 组织布局 大足国投下设综合部、成长部、筹划财务部、产权部、政策研究部、审计部领导机制上，区国资办主任、国资团体公司董事长荆勇主持国资办、国资团体公司全面劳动

　　运作模式以大足國投为母公司，打造成集融资、投资、谋划为一体的大型国有企业团体充分发挥其融资总平台、项目总业主、土地总储备的效用，全部謀划治理全区国有谋划性资产

　　大足国投严格根据《公司法》设置机构，利用国有资产向子公司举行投资收取国有资产谋划收益，為子公司融资收取资金使用费，对各子公司谋划业绩举行绩效评价按区国资委的要求制定相应治理细则和审核办法，报区国资委答应後组织实施公司问责机制健全，责任明确

　　 3.8 标的 债权实在认及评估 本次信托筹划拟对大足国投名下针对重庆大足区政府的建设项目債权（71796.08 万元）收益权举行投资（对应的是重庆大足区政府在 2014 年 12 月底前敷衍大足国投团体的应付款，确权文件为二〇一一年十仲春大足区政府及大足区财务局和大足国投团体签署的《项目建设回购协议》及其补充协议等执法文件）投资对价款总金额为 3 亿元，相当于以 4.2 折的折扣率对标的债权收益权举行投资

　　大足国资团体根据《项目建设回购协议》、《建设工程施工合同》、《项目建设回购协议之补充协議》取得对大足区政府的金额不低于 71796.08 万元的债权。

　　虽然标的债权最终实现尚待代建项目竣工验收并议决审计结算但《补充协议》约萣如《回购协议》第六条约定的项目结算金额低于 71796.08 万元的，则直接按 71796.08 万元谋略并向大足国资团体支付由此可以确定大足国资对大足区政府的债权金额不低于 71796.08 万元。

　　 中止 2012 年 6 月底大足国投资产总额约为 144 亿元。此中流动资产约为 40 亿元，在总资产中的比例约 27%非流动资产 104 億，占比 73%

　　流动资产中占比最高的科目为货币资金约 3 亿，企业资产流动性较高；非流动资产中占比最高为其他非流动资产为 82 亿，其怹流动资产的增幅主要来源于一宗大林场转让代价大抵为 14 亿元，其次为在建工程约为 19.6 亿； 企业负债方面， 占比范畴最大的是其他应付款为 38.3 亿，占比 86%主要是针对县公路总公司和鑫发水利水电公司的应付款；非流动负债方面以长期乞贷为主，范畴 14 亿主要是企业和金融機构之间的乞贷。

　　比年大足区政府议决资产注入、股权划拨等方法对公司提供支持进一步增强了公司的实力。 年大足区政府对公司注入龙水镇土地（210 房地证 2010 字第 号）、龙水湖大门旁开辟用地 98 亩、城西倒马坎 9 亩土地、

　　足林证字（2009）第 00-01 号林权等（计入“资本溢价”）；对子公司大足城建注入龙岗镇土地、划入大足区公路建设总公司 100%股权、对子公司大足工建注入土地、划入重庆市大足天青石矿业公司股权等（计入“其他资本公积”）。

　　 综合来看大足区政府议决财务补贴、资产注入和股权划拨等方法，较大程度提拔了公司的整体實力和可持续成长能力增强了公司的外部融资能力；同时，随着大足区经济的持续成长和地方财务实力的不断增强公司作为大足区基礎设施建设主要的投融资主体，将得到本地政府更多的支持

大足国投资产负债布局类指标显示，2009 到 2011 年的 3 年均匀资产负债率仅有 32.07%2012 年债务范畴有所增加，资产负债率也只有 44.17%无论是在工商类企业还是基建类企业中，其负债率都处于较低水平；企业 2009 到 2011年的均匀财务杠杆值为 47.53%財务杠杆的运用程度同样较低，因此企业债务范畴合理，偿债压力较小支持回购的能力较强。

1.2说明企业具有合理的流动性配置，短期流动性危害可控对信托限期内信托利益的实现具有较强的保障作用。

　　与以往我司政府基础设施类企业项目的横向数据指标环境比擬（取 3 年数据均匀值比对）如下：

1.01 46.73% 43.40% 天津城投 68.85% 3.69 NA 8.09% 22.14% 大足国投 32.07% 3.05 2.10 NA NA 议决实际数据的比拟可以看出大足国投在以城市基础设施建设为主体业务的同类型企业中，数据指标有明显的优势负债比例远低于偕行业企业，资金流动性指标很好利润指标方面，由于企业 2009 年收入基数小主营业务利润和利润总额两数值（非主营业务收入影响）较大，造成了比例指标偏高不具有可比拟性，因此暂未列出随着政府基础设施建设回購款的支付，2011 年以及中止 2012 年即期大足国投的收入和利润额都呈现出快速增长的优势。

年时期的收入增长有波动但议决毛利率和净利率指标，我们可以看出企业盈利能力不断提拔两个资产报酬率指标较低再次反应出企业谋划稳当，资产负债水平较低从盈利性指标来看，大足国投谋划稳当、盈利能力优良

　　二、投资活动产生的现金流量：

亿元。上述数据可见企业运营的整表现金流入持续增长，其運营现金流盈余稳固

　　 企业从 2009 年到 2011 年不断承接市政建设项目，因此投资活动现金流出是比较正常的环境09-12 年的投资活动现金流出分别為 6.1 元，4.7 亿元和 2.9亿元；投资类项目总体的现金流缺口维持在 10 亿元以内思虑到其处于投资旺盛期且资产范畴较大，企业的投资行为处于其能夠控制的水平

　　 在融资现金流方面，09-11 年筹资现金流入持续下降、流出持续上升此中流入分别为 10 亿元、6.85 亿元、2.84 亿及 5.33 亿元，融资活动现金流入保持在较高水平表明企业筹资能力较强，现金流出分别为 2.23 亿元、4.29 亿元、6.12 亿元及 1.64 亿元说明其还款金额比较稳固，2012 年上半年 3.68 亿的净籌资现金流入说明企业筹资能力较强总体来看，筹资现金治理合理、危害很低

1，说明企业有着优质的资金筹措能力和资金使用效率此外，企业的现金与各口径短期流动负债比值也较高说明敷衍短期乞贷的利息支付企业有着很好的保障。

　　 3.10 金融机构乞贷 及对外包管環境 大足国投和各商业性金融机构以及政策性金融机构都开展了普遍的信贷合作不同笔贷款最容易最快的银行均以各子公司为主体开展，以下是分贷款最容易最快的银行主体的具体合作金融机构、乞贷范畴和限期明细环境说明

　　大足国投金融机构乞贷环境明细表 序号 貸款最容易最快的银行公司 债权人 贷款最容易最快的银行金额( ( 原币) ) 肇始日期 1 国资公司 国开行 6.09.20 至 2 国资公司 国开行 6.10.09 至 3 国资公司 国开行 7.05.24 至 4 国资公司 国开行