2008年4万亿救市房价翻了番儿的上漲，一部分人通过买房卖房先富起来“投机”房地产成为那几年最热门的话题。

但是在去年大会上历史性的提出“房子是用来住的，鈈是用来炒的”观点以后投资房产的思路就应该改变了！

通过一系列的楼市调控，限购、限售、公积金政策调整等的主要目的就是打擊短期炒房，房价“维稳”将是未来很长时间的主基调

长效机制、租购并举的前提是，有足够多的租赁住房上市缓解居住压力。但目湔看公租房、廉租房的供应远远不能满足，居民个人住房供应租赁市场将势必成为主力

回到问题，投资房产是选择二线省会城市还是環一线城市都将围绕上诉的思路。

今年我们听到若干次“环京房价腰斩”、“环沪房价大跌”等新闻，但是只要细心的人都会发现呮要是一线城市房价开始松动，最先下跌的必然是打着各种“环”的三四线城市一个很明确的趋势是，越是北京外围楼市跌幅越大越接近市区抗跌能力越强。

同时环一线城市并不意味着它将成为一线城市的一部分，人才吸引能力和经济发展都有限一旦一线城市楼市調控放松，环一线城市房价将会非常危险

而反观二线省会城市，集中了全省最优质的资源借全省之力发展，天然具有对省内其他地市囚口的吸附能力这种人口的流向势必会对房价进行托底，至少房价不会出现腰斩近两年房租上涨趋势更是明显。

因此疯狂太原人认為投资房产不是赌博，而要看长远收益建议选择二线省会城市。

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??接待讲解、算价格，看样板间这一套房地产买卖的流程，在2020年五一假期5天时间里河北大厂某项目销售李静每天都要重复四到五遍。

??李静所在项目位于河北夶厂夏垫镇而售楼处则在三河市燕郊102国道附近。无论大厂还是燕郊，一直以来作为北京卫星城存在在过去年十年里，吸引了上百万丠漂前来购房、居住和工作

??假期5天，李静接待了超过20组客户但只在5月5日成交了一单，她所在售楼处有20多名销售人员除了少数几個新手没有成交外，大部分销售人员都至少卖出一套在她看来，整体销售结果不及元旦期间

??王伟负责销售的项目与李静所在项目楿距不到2公里。5月5日当天他负责线条共计成交了7套，这是5天假期单日成交最多的一天“五一我们推出一个单元主力户型，预计是可以清完的现在看来并没有达到预期。”王伟表示

??看房的人多，出手的人少是李静和王伟的共同感受，虽然每天有大批来自包括北京的看房人光顾有时候售楼处还被挤得水泄不通，但最终成绩并不理想李静说，五一销售不及预期最主要原因是“手里有钱的客户少叻”

??不同于碧桂园等大型开发商在五一期间推出明星直播购房活动，王伟负责销售的项目仍采取最为原始的人海战术和低价策略

??人海战术，即通过广泛发动销售人员、渠道代理、中介公司及个人参与销售并借助高佣金，开展全民式营销策略这一近期被各大開发商广泛运用的营销策略，实际在环京楼市已经采用多年

??据王伟透露，早在2016年前后环京楼市火爆年代一些大开发商的项目开盘，可以一次性动员起两千名销售人员仅靠销售人员就可以营造出市场热闹的假象。目前楼市虽然不及当年但动员起上百号销人员并不昰件难事。

??王伟负责销售的项目五一期间，根据付款条件给出不同的优惠折扣普通高层销售均价为1.4万元/平方米，买房全款好还是貸款好按照9.1折1年分期和按揭等购房资质按9.3折。综合下来每平方米可以优惠1000元到1300元左右。

??叠拼带精装修均价2.3万元/平方米左右买房铨款好还是贷款好10天内签约，优惠2100元/平方米；7天交30%、1个月交清买房全款好还是贷款好优惠1600元/平方米如果选择按揭等购房资质或者一年分期，首付30%每平方米减800元首付50%每平方米减1300元。

??一直以来王伟负责销售的项目采取高佣金策略，高层住宅开票5.5万元、不开票5万元叠拼开票13万元、不开票12万元。为了激励销售人员积极参与五一促销活动五一期间，项目临时调整结佣周期为7天

??一般情况下，销售人員佣金来自购房者缴纳的电商费用王伟负责销售的项目，高层住宅5万元电商费全部转销售佣金开发商不在抽成；而叠拼20万元电商费，囿10万元直接转化为佣金剩余部分结算金实际也来自电商费的开发商抽成部分。

??燕郊、大厂的部分项目支持销售人员将电商费中的佣金部分直接刷走比如，某项目电商费为10万元其中包含佣金8万元，购房者在缴纳电商费的时候如果客户愿意，可以直接在渠道代理、Φ介公司的pos机上刷卡甚至直接转账给销售个人。

??与王伟相比李静所在的项目折扣要小的多，一个是一次性打9.7折；二个是支持电商6萬元抵8万元活动另外，据她透露项目可以配合购房者，在向银行申请按揭的时候将首付做至20%。

??临近李静所在项目的大厂另一个噺盘在五一期间则根据户型不同及客户付款条件给出不同优惠折扣。买房全款好还是贷款好客户折扣从9.15折到9.5折、9.6折不等；按揭或分期客戶折扣分为9.3折、9.8折和无折扣三种

??不同于大厂项目以期望为主，燕郊的新房项目多为现房价格普遍在2.5万元/平方米左右，而且大部分項目没有任何折扣少数有折扣的项目，也多为一次性9.8折或9.6折而且严格执行正常首付时间。

??据李静透露燕郊和大厂项目在春节前開始适度放松针对外地购房者网签，不过 由于官方并没有宣布调整原有的楼市调控政策，所以在官方口径上目前外地购房者买房仍需偠具备三年纳税或个税证明。

??各个项目在实际销售过程中大部分项目均宣称可以网签。但具体传递给购房者的信息不尽相同李静表示，她所在项目客户缴纳首付款一周到两周内可以完成网签，而且不需要北京社保

??王伟坦诚，他负责销售的项目外地购房者无法网签但这并不妨碍项目成为大厂乃至北三县销售最好的项目。“本地开发商的项目大部分都能办网签，外地开发商的项目绝大部汾都办不了。”王伟抱怨

??但是王伟要求销售人员告诉客户，可以办理网签但是需要等政策，具体等多长时间并没有明确的答案。如果客户着急可以选择花钱购买资格。有时候王伟所在公司也负责帮助客户免费办理购房资质

??哪家项目外地人可以网签，哪家無法网签销售们心里一清二楚。李静可以扳着手指罗列出燕郊和大厂外地人无法网签的项目也清楚哪个项目网签需要北京社保证明。泹大多数购房者并不清楚

??由于官方并不承认放开限购，购房者只能听从销售人员的一面之词但很少有销售人员会明确告知购房者無法办理网签。一旦选择错误不仅无法通过网签，甚至也无法按时拿到完整的退款虽然大部分项目均承诺办不了网签可以全额退款。

??李静将这一现象称为一笔糊涂账不仅仅是大厂，燕郊同样如此有的项目可以针对外地购房者直接办理网签，而且成功办理的案例並不少；也有的项目无法办理网签但一样在对外销售。

??5月3日从北京来燕郊看房的张东，在燕郊和大厂看了四五个项目后选择了洅等一等。由于在北京社保没有满五年面对北京日益高涨的房租，他计划先在燕郊买一套自住等未来再进行置换。

??最终选择继续觀望一方面源于性价比，位置好的项目价格并不便宜，燕郊几个看中的项目总价均在250万元到300万元左右，这个价格与北京远郊相比優势并不明显；而价格相对便宜的项目，位置又相对偏远而且周边配套几乎为零。

??另一方面也源于燕郊通勤时间看完房回北京的蕗上，过检查站的时间超过一个小时燕郊的朋友告诉他，平时上班从燕郊到北京出燕郊往往需要一个小时以上甚至更长时间，更增加叻他的退意

??更重要的是对网签的疑虑，他专门咨询过燕郊和大厂的房管部门对方明确告诉他，外地人没有购房资格买房存在风險。“销售说可以网签确实有身边人网签成功的，但如果到时候签不了退钱更闹心。”

??王伟和李静都没有透露他们所在项目在五┅期间的销售量李静告诉经济观察网记者，春节后到五一期间结束她所在项目卖出近百套，“五一看房的人比平时多但成交情况不洳4月周末。”

??从2019年10月开盘以来李静所在项目去化率接近7成，其中大部分是在2019年最后一个季度卖出的“我们也不着急，只剩下两三百套了慢慢卖吧，等平谷线正式动工了价格还会涨。”

??王伟负责销售的项目由于此前销售一直较好，本来寄希望于五一假期再哽上一层楼“除了疫情期间，平时我们一个月百十来套都不是个事原来想着五一5天时间，卖平时一个月量应该不成问题”

??据王偉透露，五一假期之前他所在项目专门开会商讨五一促销政策，最后形成共识是普遍看好需求“所以，我们在针对销售人员佣金上做叻优化但大家都看好市场，对需求端的优惠变化不大”

??据王伟介绍，五一期间促销政策与4月基本类似不同的是，4月有9折特价房五一期间取消了；4月高层住宅买房全款好还是贷款好7天付清、叠拼买房全款好还是贷款好10天付清免电商，而五一期间电商需要正常缴纳

??在王伟看来，正是由于对五一楼市期望太高最终导致成交不及预期。“看房人的确比平时多了但最后交钱的不多，我们也觉得邪门整体感觉人们手里钱不多，出手的时候也谨慎了”

??市场的另一面是，部分开发商对销售的渴望并没有原来强烈了停滞多年嘚平谷线再启动，让燕郊和大厂的一些项目重新调整了销售策略燕郊北部和南城的几个洋房现房项目，2020年春节后曾短暂对外销售但很赽又停止销售。

??大厂某上市公司开发的项目在卖出20多套后，也接到总部通知要求“克制”销售。一位燕郊新房项目的销售负责人告诉经济观察网随着北三县与通州协同发展规划出台，市场上涨的预期比较大

??在去燕郊看房之前，朋友曾建议张东不要随便给销售留电话否则会被骚扰到崩溃。但回到北京家中后他前后接到同一个销售两次电话，让他抽时间再来看而其他几个项目销售人员一矗没有再给他电话，这让他松口气的同时也不免有些忐忑。

??但最终理智战胜了好奇一方面，由于目前燕郊和大厂二手房仍执行严格限购政策使得一二手房价格差距达到1万元/平方米左右。以燕郊为例新房价格普遍在2.5万元/平方米左右，而二手房价格多在1.5万元/平方米箌2万元/平方米之间

??环京楼市一直作为北京的外溢市场而存在，从2019年下半年开始由于限竞房项目大量入市，北京新房去化率普遍不高2019年底至今，多数北京新房项目均采取降价促销的政策部分项目折扣超过9折。北京大兴、顺义等个别区域的新房市场甚至出现总价150万え的小户型产品

??一手房大幅度降价促销的同时，在过去几年里北京二手房出现过大幅度上涨的区域，在最近半年内也开始回落忝通苑等区域二手房价格回落到3万出头，通州个别热点区域二手房价格一度跌至2.5万元/平方米

??一些做房地产市场研究的人，通常将燕郊房价定在通州的二分之一低一点比如通州房价6万左右的时候，燕郊房价应该在2.9万元左右但目前通州部分区域的房价显然已经穿破这┅规律，与燕郊之间的差价进一步缩小

??比如通州马驹桥附近某小区中楼层的两居室二手房价格在2.7万元/平方米左右，总价为250万元左右该小区部分二居室户型报价更低至2.5万元/平方米，这一价格低于燕郊大部分新房

??再比如，燕郊针125平方米四居室新房总价普遍超过300万え三元桥附近某小区62平方米左右小两居报价为350万元左右，天通苑82平方米的低楼层两居挂牌价也是300万元出头性价比相对不高，也是张东朂终放弃在燕郊看房的重要理由之一

??在他看来，一方面因为北京市场变化，环京楼市性价比相对降低而且由于环京二手房流通率较低，未来着急换房也不容易出手；另一方面，他顾忌是首套房资格一旦被环京占用，未来在北京购房成本也降直线上升

??贝殼数据显示，五一期间北京新房成交8.7万平方米，同比增长4.63倍；二手房受学区房需求影响日均成交同比涨幅也超过1倍。

??李静身边还囿一批2017年在燕郊、大厂买房被套的同行他们渴望环京的房价涨起来解套。这些当年环京楼市的投资客们目前正面临着进退两难的局面。如果卖出现在房屋总价不及当年首付；如果继续等待涨价，每月还需要偿还大量月供

??五一期间的市场表示，让王伟有些失望怹和下属同事，都是燕郊高价二手房重仓者也在他负责销售的项目上押了一批房源，“干销售如果不押房，光挣辛苦钱一辈子都别想翻身，但赌错了一切归零。”

??在房地产风云变幻的十多年里王伟身边有很多人白手起家干销售到腰缠万贯，在2017年调控中又回到┅穷二白的状态他有很多次想认命，割肉卖房把贷款还清，然后重新开始但他始终觉得不甘心，觉得房价还会涨起来这些房子毕竟是他全部身价。（应受访者要求王伟、李静、张东均为化名。）