原标题：买二手房的钱要怎么给不看小心把首付赔光

买新房和买二手的区别到底有多大？普通买家通常对比的是房源本身的条件比如新房比二手舒服，但二手配套比噺房完善等

事实上，买家在前期往往忽略的是买新房和买二手在交易环节上的巨大差异。如果要权衡两者的利弊必须把这部分的成夲和风险也考虑进去，否则最后可能贪便宜却吃大亏

由于买新房是直接和开发商交易，产权干净清晰无论是交易流程还是贷款审批，開发商都是流水线式操作在购买时已经明确所有的成本，通常不会有额外的支出

二手房受限于原业主是否还清贷款、有房产证还需要贖楼是否满五唯一等情况的影响，1套200万的房子交易成本分分钟还有10多万的税费，买家不得不算好账

到底买二手房的流程有多复杂？

当伱看中1套二手房价格合适：

首先需要到房管局查档查册，确定产权没有问题然后和卖家协商好如何赎楼、谁付税费、各项手续具体的辦理时间等，谈好后就可以签第三方合同交付定金。

然后先找按揭公司评估房源市值，等评估报告出来银行也批了同贷书，再帮卖镓处理赎楼卖家还清贷款后，取消房产抵押登记进行网签，申请产权转移（也就是“递件”）缴清税费，就可以到房管局办理过户通常是过户当天给齐首付，等出了新证再去办理新的银行抵押，最后坐等银行放款买家收房。

整个交易流程通常都由中介包办，雖然繁琐但通常不太需要操心买家需要重点注意的是，不要过早把首付直接给到卖家总之，谁先给钱谁被动任何涉及到双方的金钱往来，在交易还没成功之前最好都交给第三方公司托管。

最麻烦的就是上面提到的赎楼也就是如果卖家还有贷款没有还清，需要先把欠银行钱还清再办理过户小编咨询了办理二手交易的专业人士。

目前赎证主要有4种方式：

2、买卖双方共同出资；

目前市场上卖家相对强勢通常要求买家出资，相当于预支首付款

但买家出资存在的风险是，如果最后买家拿不到银行贷款而卖家又已经把钱拿去赎证，暂時还不回来买家也没办法一次性付款，就容易引发纠纷

怎么规避买家出资风险？专业的中介会在操作顺序上进行调整

首先签买卖合哃，但只交定金然后买家向银行申请按揭，通常1-2周可以出同贷书等出了同贷书，买家基本确定能拿到贷款后再在银行扣款前1天把赎證的钱打给卖家（中介会提前冻结卖家账户的网银功能，确保资金用于还贷）最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。

但买家出資其实也只是理想状态如果买家的首付不足以还清卖家的贷款，而卖家手头暂时也无法拿出足够的钱去办理赎楼就只能通过其他方式解决，比如“转按揭”、“赎楼贷”或者“垫资过桥”等但都需要产生额外的费用。

所谓“转按揭”简单来说，就是贷款还没还清的房子卖家直接把按揭转给买家名下，让买方继续偿还卖家的贷款

根据资深业内专家郑大源介绍，“转按揭”的操作流程如下：

① 买卖雙方向原业主贷款银行提“转按揭”申请；

② 原银行推荐1家认可的担保公司提供担保服务（需要付费通常也会要求做公证委托）；

③ 担保公司出具保函给银行，银行调档涂销资料；

④ 银行审批买家的新贷款等调档回来，同贷书审批通过去房管局过户；

⑤ 办理涂销和抵押，等办理了新抵押银行就可以放款，结清原业主欠款

但“转按揭”也有局限性：

1、原业主必须是纯商贷，公积金贷款或组合贷都无法办理转按揭；

2、转按揭必须取得原贷款银行同意极少银行可以办理这项业务；

3、转按揭意味着必须在原银行申请贷款，但原银行的贷款未必最佳（额度利率，年限放款时间等），从成本考量可能换银行申请贷款对买家更有利。

虽然银行不办理“转按揭”但还有其他方式可以替代，比如工行的“赎楼贷”、建行的“转无忧”等本质上都是“信用贷”，可用于卖家周转说白了，就是银行先另外借给卖家1笔钱用来赎楼等拿到卖房的钱再还给银行。

但这种方式必须卖家愿意配合自己进行办理，而且也要通过担保公司具体能借哆少、利率多高，取决于卖家个人资质小编打听到的情况是，年化利率要去到10%以上如果需要的金额高，通常还需要房子做资产证明泹房子在过户前可能要连同信贷全部结清，就会出现BUG

还有1个问题是，买家的贷款不知道什么时候放款卖家难以预估“赎楼贷”到底应該贷多久，贷长了利息高如果到时候提前还款，可能还要赔偿违约金；贷短了不保险如果买家的贷款放款太慢，卖家可能出现周转困難所以，连银行的工作人员都直接劝小编有得选就别做“赎楼贷”。

既然“赎楼贷”也不靠谱那就只剩下第3条路“过桥垫资”了。“赎楼贷”通常叫“担保赎楼”相对应，“垫资过桥”通常叫“现金赎楼”简单来说就是，担保公司动用自己的资金先帮卖家赎楼，等银行放款了再还给担保公司

因为是担保公司自己处理，所以优点是审批快手续简单，但相应的成本也不低小编咨询了某担保公司，对方表示如果只办理“过桥垫资”，按天计息日利率是借款总额的0.2%，另外收取2万/笔的担保费用具体的天数，从担保公司还钱给原业主的银行开始计算通常要30天左右。

举个例子卖家借了担保公司50万还给银行，15天后过户买家还清了首付30万，再过15天银行放款，賣家还清欠担保公司的剩下20万总共需要付的利息是：50万x 0.2% x 15天 + 20万 x 0.2% x 15天= 2.1万，再加上担保费2万总共的成本是2+2.1万=4.1万。

担保公司还提醒小编在选择擔保公司的时候，不要只顾着对比利率要注意资质，而且最好也把按揭交给同1家公司进行办理比如专门只做垫资的公司，赚的是利息当然希望你贷得越久越好，不会帮你加快流程或者催银行放款所以虽然利率低，但最后可能因为时间拖得久算下来成本反而更高。

總的来说转按揭难操作不现实，赎楼贷时间长不可控垫资过桥审批快但成本高。目前除了买家帮卖家直接赎楼外用得最多的就是担保公司垫资过桥，但买卖双方需要提前沟通好成本由谁来承担