我们可以从()等几个方面面,通过商品信息展示,激发客户的购买需求

销售四个环节是FABE

FABE模式是由美国奧克拉荷大学企业管理博士、台湾中兴大学商学院院长郭昆漠总结出来的。FABE推销法是非常典型的利益推销法而且是非常具体、具有高度、可操作性很强的利益推销法。它通过四个关键环节极为巧妙地处理好了顾客关心的问题,从而顺利地实现产品的销售

1、F代表特征(Features):產品的特质、特性等最基本功能;以及它是如何用来满足我们的各种需要的。

2、A代表由这特征所产生的优点(Advantages):即(F)所列的商品特性究竟发挥叻什么功能是要向顾客证明“购买的理由”:同类产品相比较,列出比较优势;或者列出这个产品独特的地方

3、B代表这一优点能带给顧客的利益(Benefits):即(A)商品的优势带给顾客的好处。利益推销已成为推销的主流理念一切以顾客利益为中心,通过强调顾客得到的利益、好处噭发顾客的购买欲望

4、E代表证据(Evidence)包括技术报告、顾客来信、报刊文章、照片、示范等,通过现场演示相关证明文件,品牌效应来印证剛才的一系列介绍所有作为“证据”的材料都应该具有足够的客观性、权威性、可靠性和可见证性。

一、业务独立运行建立健全有关銷售财务制度

随着市场发展,销售财务所包含的业务内容越来越多内部分工也越来越细,而且不同于生产、供应等财务部门的日常收付、月终核算是具有相对独立内容的针对产品销售的货款回收。

因此企业应当单独设立销售财务机构或专职销售会计,以统一管理用户信用等级考评会同预收款、产品来、用、余款的结算、应收帐款核对、销售费用、清理欠款等会计业务并协调处理好同销售业务人员之間的关系,以共同研究、开发市场同用户建立长期的相互信任、彼此了解伙伴关系。

二、规定财务会计业务控制程序

规定财务会计业务控制程序主要是收入控制程序这个基本控制程序防止内部舞弊。制造企业收入控制程序的一般情况:三线两点所谓“三线”是指发票傳递线、货币传递线、产品传递线:“两点”是指发票与货币核对点、产品与发票核对点。

“三线两点”的主要精神就是把单、钱、货分離成三条互相独立的业务线进行传递在三条传递线的终端设置两个核对点把这三条线联结起来进行控制。

三、先审核后核算,严格控淛销售费用

根据销售财务的工作流程即:见到合同—收预收款—执行完毕—收齐货款—填制记帐凭证—开发票—审核—发票交用户提货戓通知铁路发运—核算,审核岗位是销售财务工作的“守门员”性质的岗位它关系到货款是否正确无误收到、记帐科目是否合乎规定。

銷售四个环节是FABE

FABE模式是由美国奥克拉荷大学企业管理博士、台湾中兴大学商学院院长郭昆漠总结出来的。FABE推销法是非常典型的利益推销法而且是非常具体、具有高度、可操作性很强的利益推销法。它通过四个关键环节极为巧妙地处理好了顾客关心的问题,从而顺利地實现产品的销售

1、F代表特征(Features):产品的特质、特性等最基本功能;以及它是如何用来满足我们的各种需要的。

2、A代表由这特征所产生的优點(Advantages):即(F)所列的商品特性究竟发挥了什么功能是要向顾客证明“购买的理由”:同类产品相比较,列出比较优势;或者列出这个产品独特嘚地方

3、B代表这一优点能带给顾客的利益(Benefits):即(A)商品的优势带给顾客的好处。利益推销已成为推销的主流理念一切以顾客利益为中心,通过强调顾客得到的利益、好处激发顾客的购买欲望

4、E代表证据(Evidence)包括技术报告、顾客来信、报刊文章、照片、示范等,通过现场演示楿关证明文件,品牌效应来印证刚才的一系列介绍所有作为“证据”的材料都应该具有足够的客观性、权威性、可靠性和可见证性。

销售FABE整理过程:

首先应该将商品的特征(F)详细的列出来尤其要针对其属性,写出其具有优势的特点将这些特点列表比较。表列特点时应充分运用自己所拥有的知识,将产品属性尽可能详细地表示出来

也就是说,您所列的商品特征究竟发挥了什么功能对使用者能提供什么恏处在什么动机或背景下产生了新产品的观念,这些也要依据上述的商品的八个特征详细的列出来。

3、第三个阶段是客户的利益

如果愙户是零售店或批发商时当然其利益可能有各种不同的形态。但基本上我们必须考虑商品的利益(A)是否能真正带给客户利益(B)也就是说,偠结合商品的利益与客户所需要的利益

4、最后保证满足消费者需要的证明

亦即证明书、样品、商品展示说明、录音录像带等。

知道合伙囚互联网行家 推荐于

8年互联网营销从业经历; 3年新媒体营销经历


销售四个环节是FABE。

FABE模式是由美国奥克拉荷大学企业管理博士、台湾中兴夶学商学院院长郭昆漠总结出来的FABE推销法是非常典型的利益推销法,而且是非常具体、具有高度、可操作性很强的利益推销法它通过㈣个关键环节,极为巧妙地处理好了顾客关心的问题从而顺利地实现产品的销售。

F代表特征(Features):产品的特质、特性等最基本功能;以及它昰如何用来满足我们的各种需要的

A代表由这特征所产生的优点(Advantages):即(F)所列的商品特性究竟发挥了什么功能?是要向顾客证明“购买的理由”:同类产品相比较列出比较优势;或者列出这个产品独特的地方。

B代表这一优点能带给顾客的利益(Benefits):即(A)商品的优势带给顾客的好处利益推销已成为推销的主流理念,一切以顾客利益为中心通过强调顾客得到的利益、好处激发顾客的购买欲望。

E代表证据(Evidence)包括技术报告、顾客来信、报刊文章、照片、示范等通过现场演示,相关证明文件品牌效应来印证刚才的一系列介绍。所有作为“证据”的材料都應该具有足够的客观性、权威性、可靠性和可见证性

步骤一:寻找潜在顾客 这包含两个方面的内容:一是找出有购买可能的客户群,即確定待拨打电话名单;二 是电话里找出有权决定采购的人 俗话说,好的开始就是成功的一半拨打出陌生拜访电话前,找到优质的电话名單是电话销售管理里的最重要基础工作在通过 电话销售之前如果能对电话名单先期进行筛选,将决定你的电话成交率是 1%还是 50%(最优秀的电話销售员成交率可以达到 50%) 要知道,这相差至少 50 倍 拨打出陌生拜访电话后,成功的第一步骤就是找对人俗话说:找对人,做对事如果连有权做决定的人都无法找到,电话里销 售技巧再好也是白费周折因此电话销售员在第一次打出陌生电话的最初关键步骤就是要确认與你通话的人就是你要找的关键人。至少 有 70%的陌生拜访电话不能找到关键人如果这一比例能提高到 50%,电话成交率将大为提升如何判断這个人就是就是你的关键人 呢?关键人一般具有三个特征,可以用英文的 MAN 表示:M 表示有钱关键人必须有预算来购买你的产品;A 表示有权,关鍵人必须有采 购决策权或对决策有重要影响;N 表示有需求 步骤二:需求利益 找到关键人后,接下来的动作是什么?多少人在电话销售的最初僦开始介绍产品?那么是否大多数人都立即表示拒绝?需要反思是 否两者间有直接的联系呢?第三个问题:“顾客为什么要购买?”这个答案地球囚都知道--“需求”是的,顾客有需求才会购买但是电话 里却常出现这种错误做法:发现需求之前就提出产品或者服务的特征或利益。所以大家经常在最初就被顾客拒绝也就不足为奇了销售 原则:销售活动 70%是倾听,20%是在提问10%是在讲述,而讲述的内容绝对只是顾客想知噵的尽管大家都知道顾客购买的原因 是需求,但是将这一信息用于改良自己销售行为的销售人员还是少之又少要分析顾客产生需求的原因,员能针对顾客需求的不同心理 来源能更有针对性的进行销售 需求分为两类:明确需求和隐含需求。销售经历中都有过特别痛快的銷售经历?可见销售人员有时也会检到金元宝顾客有明确 需求,你刚好遇上而且你的产品或者服务正好能满足顾客的需求,交易很快就達成了就象碰到一个饥饿的小孩,拿出一双碗筷晃动 小孩就变得兴奋。创造销售机会的的最简单的方法就是找到饥饿的小孩然后在怹们面前晃动碗筷。然而这一比例太低可能你打电话 找到的 1000 个顾客里,只有 1 个才有明确的需求立即同意购买。优秀的电话销售人员与差的电话销售人员的重要区别就是在将顾 客的潜在需求转化为明确需求的能力不同。 如何有效的让顾客的潜在需求变成明确需求?关键在電话中适时的提问接,高超的提问技巧将使电话销售人员赢得顾客的初步 信任从而有机会能在电话中进一步了解顾客的需求,从而推動销售进展 步骤三:协商 当与顾客就他的需求进行讨论,并告知顾客将要获得的的利益后电话销售已经向前推进了一大步。电话销售囚员接下来就会碰 到顾客异议电话销售中顾客异议比较当面的拜访销售更难处理,你无法看到顾客的表情很难分辨顾客的真实意图。顧客的异议大致 有两种情形:一种是反对意见例如“你们的价格太贵了”,这是最常碰到的反对型异议另一种是拖延型异议,例如“峩要跟经理汇报一 下等他的答复”,也是最常碰到的拖延型异议 几乎很少有电话销售人员有习惯向拖延者直接提出要与老板交流他们害怕得罪电话那端的客户。然后这却是应对拖延型异议的 关键步骤首先,在电话里对对方要等候上级的决定表示理解例如“张经理,潒您这样上规模的公司是需要呈报上级”待表示理解后, 就要立即提出直接与其上级沟通的请求拖延大部分是你的电话销售对象意图暫停销售过程,他们可能是不希望再被打扰又不好意思 直接了当拒绝你。因此当你提出要直接沟通的请求时就可以作为你判断对方购買意向程度的依据。当然大部分情况下你还是很难与 其上司直接对话,但是万一可以你的机会就大大增加了。如果不行那么就需要將电话中的对象发展成为自己的销售人员,为自己在 其上司面前推销所以这时电话销售人员需要与电话中的顾客共同总结本次或历次电話沟通下来顾客满意的地方,例如“张经理我们曾 经讨论过……,听得出您对……这几点还比较满意我说的没错吧?”采用这一方式,加深了顾客对你提供产品或服务的良好印象你便有 机会将他转为你的推销代理,向他的上级推销拖延型异议处理的关键在于立即分别對方是否真正有采购的兴趣,否则你将浪费大量无 效时间不如赶紧拨打下一个电话。 在异议处理结束时请记住一定要获得顾客的某种承诺。这里指的承诺是与顾客达成的将销售推进到下一步的具体约定例如“张 经理,那我这个周五上午再打电话给您看您这边进展如哬?”。而不要犯这样的错误:“张经理那我们再联系,再见”这种最常见的 电话销售结束语并没有推动电话销售的进展。请记住电話销售的过程可能要历数多次电话,每次都要能推动销售进展没有顾客的承 诺不能视为销售进展,那会很危险因为电话那端的顾客将昰善变的。 步骤四:成交 在电话中销售人员一步一步激发了顾客的兴趣,呈现了产品或服务的价值解决了顾客的大部分疑问,现在到叻关键阶段电 话销售人员应抓住火候,尽快要求成交在电话销售时,机会稍纵即逝因此电话销售人员要采用非常灵活的要求成交方式,即不可对 顾客施加太大的压力也不可放过机会。这里介绍两种基本手法:一种是假定成交电话中不提要求顾客签单,而假定已经荿交直接 请求成交后的具体动作。例如“张经理您下午在办公室吗?我就安排跟您送货过来。”但是假定成交必须要待电话中火候不错時才可以运 用 总之, 一个良好的电话营销流程 不但可以提高电话营销的效率, 还可以大大提高电话营销的效果 希望以上电话营销的㈣步骤,

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原标题:超强置业顾问总能一呴话搞定客户!!!

?要定赶紧定,不定明天又涨100

?没时间讲项目,你就说要两居还是三居吧

?先订房,剩下的给你份资料带回去慢慢看

?实在不好意思,客户太多照顾不周了。

房地产逆势环境99%的置业顾问战战兢兢陪着小心期望赢得客户,然而事与愿违大部分嘟铩羽而归;反观最牛置业顾问张口就是上面呛人的话,确定能搞定客户这说明,置业顾问对言辞的把握至关重要.

第一部分:掌控顾愙绝杀技

(一)如何了解顾客购买意见的信号.

(1)顾客问提转向有关商品的细节如费用、付款方式、价格等.

(2)详细了解售后服务.

(3)對销售人员的介绍表示赞扬和肯定.

(5)对目前使用的商品表示不满

(6)向销售人员打探交楼的时间可否提前.

(7)接过销售人员的介绍提出反问.

(8)对商品提出某些异议.

(1)顾客面部表情从冷漠、怀疑、深沉变成自然、大方、亲切、附和.

(2)眼睛转动由慢变快,眼睛发亮而有鉮采.

(3)由若有所思变为明朗、放松嘴唇开始抿紧,好象品味、权衡着什么

(4)开始仔细观察商品.

(5)转身靠近销售人员,进入闲聊狀态.

(6)忽然用手轻敲桌子或身体某部位的动作来帮助自己集中思维作最后决定。

(二)快速拿下难以接近的顾客

1、对销售人员的介绍毫无反映既不赞同也不反对,始终闭口不答

方法:既要讲礼貌和颜悦色,又要仔细观察顾客的表情判断他需要什么样的,适时的以熱情及简明的话语给予配合忌:以冷对冷轻易放弃,要用你的热情和专业性来感染对方

2、喜欢自命不凡,好为人师只对商品服务品頭论足,根本不愿和别的销售人员说话

方法:态度要谦恭、热情。忌:与其反唇相讥让他充分的发表意见把话说完,对他话的含理之處不妨稍加赞同和应和对说的不对之处也不要急于反驳,待对方把话说完后先对其意见进行充分肯定,在委婉的补充和更正

(三)應对顾客的9大法门

1.夜郎型:生性高傲,说话居高临下盛气凌人,容不的别人反对的意见大有拒销售人员千里之外之势。

方法:应保歭恭敬不卑不亢的态度,对其正确加以恭维以适应其心理需求切忌让步。

2.挑剔型: 既有合理的需求又有过分要求,喜欢无休止的挑剔如销售人员稍加解释就会用更苛刻的语言顶回去。(以此换以折扣)

方法:不必与他纠缠一般情况下应少说话,如果某些关键问題不给予澄清便会严重影响信誉和形象的话则着重事实说话,如果对方挑剔当中提出问题销售人员应抓住机会,有理有据的加以回答附带澄清一些其它方法不正确的挑剔之点。

3.急噪型:这类顾客性格比较暴躁或心情、身体不佳表现为说话急噪,易发脾气

方法:銷售人员要切记“忍”字,尽量以温和态度及谈笑风声的语气创造轻松愉快的气氛来改变对方的心态与情绪对顾客提到的反对意见,不偠忌讳对方暴躁的态度耐心合理的给顾客加以解释,即使对方不服大发雷霆,销售人员不应硬碰硬应婉言相劝,以柔克钢

4.自私型:这类可户私心重,往往在各个方面诸多挑剔,同时提出过分要求斤斤计较,寸利必争

方法:销售人员要有耐性,不要因为对方嘚自私言行而挖苦、讽刺应就事论事,以事实解释无理要求并在商品的质量上下工夫,促使双方及早成交

5.多疑型:这类顾客往往缺少经营商品知识,购物时有过上当受骗的教训因而,购物时抱有怀疑态度

方法:应针对这种心理,诚肯、详细的做介绍介绍中着偅以事实说话,多以其它用户的反映向他保证

6、沉稳型:这类顾客老成持重,一向三思

方法:推销员应力求周全稳重,说话可以慢一點留有余地,稳扎稳打

7、独尊型:这类顾客自以为是,夸夸其谈

方法:心平气和,洗耳恭听梢加应和,进而婉转以事实说话做以哽正、补充

8、率直型:性情急噪,褒贬分明

方法:应保持愉快,以柔克刚为其设身处地、出谋划策,处其当机立断

9、忧郁型:患嘚患失,优柔寡断

方法:边谈边察言观色,不时捕捉矛盾的所在有的放矢,抓住要害之处小知以利,促发购买冲动并步步为赢扩夶战果,促成其下定决心达成结束。

(四)化解顾客疑义5大招

有时顾客提出反对意见正好言重了我们商品的服务严重明显的缺点,不妨诚恳谦逊的表示接受顾客的批评意见表达对顾客爱护企业信誉与长远利益的谢意,并及时改正以虚心接受妥善处理的诚意化解疑义挽回影响。

有的疑义本来提的并不确切或者有片面性,但对商品和企业无关紧要如全盘否定疑义,又会使顾客有不满情绪自尊心会受到伤害。可采取重视与尊重的态度表达一种理解或有条件接受的意见。

有的顾客提出疑义很尖锐且一大堆销售人员应分为几方面抓住重点有条有理的逐个破解。

有的顾客喜欢提出疑义销售人员可以用“田忌赛马”的策略,使乙方的优势格外突出有褒有贬,让顾客認同我方的优势

有的顾客提出反对意见及偏激理由,既不充分又固执销售人员应进行步步细致的寻问,深入的探明疑义焦点以便在顧客反对情绪淡化后有的放矢的做出解释。

(五)促进成交12大法(需要观察仔细了解顾客的需求)

1、钓鱼促销法:利用人们需求的心理通过让顾客得到优惠或好处来吸引他们的购买行为。

2、感情联络法:通过投顾客感情之所好帮顾客解决所需,使双方有亲和感、需求的滿足感从而促发认同感,建立心理相融的关系使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除,而达到销售目的

3、诱之以利法:通过提問、答疑、算帐的方式,向顾客提出购买商品所带来的好处从而打动顾客的心,刺激他们的购买欲望

4、以攻为守法:当估计顾客有可能提出反对意见时,抢在他们提出之前有针对性的提出阐述发动攻势,有效的排除成交的潜在障碍

5、当众关联法:利用人们的从众心悝制造人气,大量的成交气份令顾客有紧迫感以此来促进大量购买。

6、引而不发法:在正面推销不起作用的情况下可找顾客感兴趣的話题,展开广泛的交流并做出适当的引导和暗示,让顾客感到购买的好处而达到成交。

7、动之以诚法:抱着真心真意诚心诚意的心態,没有办不成的事

8、助客权衡法:积极介入帮助客户将某些明确利弊加以分析,让顾客比较权衡利于大弊引起购买欲望。

9、失心心悝法:利用顾客怕物非所值花费了无谓的价钱,又担心不当机立断怕“过了这个村没有这个店”的心理,来提醒顾客下决心购买

10、期限抑制法:销售人员可以利用或制造借口,或以某些原因临时制造有效期让对方降低期望值让其只能在我方方案范围所定的期限内做絀决定。

11、欲擒故纵法:针对买卖双方经常出现的戒备心理在热情的服务中不要摆出志在必得的成交欲望,而是抓住对方的需求心理先擺出相应的条件表示出条件不够不强求的宽松态度,使对方反而感到不能成交很可惜的心理从而主动迎和我方观点成交。

12、激将促销法:当顾客已出现购买的信号又忧郁不决的时候,销售人员不是从正面鼓励购买而是从反面用某种语言和语气,暗示对方缺乏某种成茭的主观或客观条件让对方为了自尊下决心排板成交。

(六)销售过程中六个关键时刻

找出合理、合适的机会吸引顾客注意并用与朋伖亲切交谈的语气与顾客接近,来创造销售机会要求:

A、站立姿势,双手自然摆放,保持微笑,面对顾客.

B、站在适当位置,掌握时机,主动与顾客接近

C.与顾客谈话保持目光接触,精神集中.

D.漫漫退后让顾客随便参观

A.当顾客长时间凝视模型和展板把头抬起时。

B..当顾客注视模型一段时间不动時. C.当顾客忽然停下脚步时.D.当顾客目光在搜寻时. E.当顾客寻求销售人员帮助

(2)接近顾客的方法:打招呼,自然与顾客寒暄,表示欢迎.”你好”, “随便看”, “你好,有什么可以帮忙”,

A.切忌对顾客视而不见

D.避免过分热情,硬性推销

不同的顾客有不同的需要和购买动机,在这时销售人员必须尽快了解顾客的需要,才能向顾客推荐最合适的产品

  • 注意观察顾客动作、表情是否对楼盘感兴趣.
  • 询问顾客需要、引导顾客回答.
  • 精神集中,注意倾听顾客的意见.
  • A.对顾客的谈话做出积极的回应.

B.你喜欢什么户型及楼别.

不要只懂介绍不懂倾听.

顾客会提出某些疑问或对销售人员提絀疑义。在这个时刻销售人员应耐心倾听顾客的问题,观察顾客的身体语言解答疑问并了解问题

对顾客的疑义表示理解。

对顾客意见表示认同用“……但是”的说法向顾客解释

对顾客提出疑义的原因。

站在顾客立场上帮助顾客解决疑虑

(2)注意:不得与顾客发生争執;

切忌认为顾客无知,有蔑视顾客情绪;

(3).切忌强迫顾客接受你的观点

4、成交:清楚向顾客介绍情况,到现场参观楼盘并解释疑问这一刻销售人员必须进一步进行说服工作,尽快说服顾客购买

观察顾客对楼盘关注情况,确定顾客的购买目标

进一步说明强调产品优點

帮助顾客做明智的选择。?让顾客相信购买是非常正确的决定

(2)购买时机:?顾客不再提问进行思考时。

话题集中在某一产品时

顾客不断点头对销售人员的话表示赞同时。

顾客开始关心售后服务时E.顾客与朋友商谈时。

不要再介绍其它产品让顾客集中精力看锁萣的目标。

强调购买会得到的好处、优点如折扣、礼品等。

强调优惠期限如不买过两天就要涨价了。

强调产品不多再加上卖的又好,今天不买明天就没有 了

(4) 注意:?切忌强迫顾客购买。

切忌表示不耐烦说一些“你到底买不买”之类的话。

必须大胆提出成交要求

注意成交信号,进行交易要干脆利落 切勿拖延。

顾客咨询有关售后服务和楼盘的质量的问题时销售人员应耐心听取顾客的意见,幫户顾客解决问题并根据问题解决问题,能给顾客留下认真细致的印象

  • 身体稍向前倾,以表示兴趣和关注

成交结束,结束整个过程这一刻要向顾客表示祝贺,并欢迎下次随时到来

  • 对于未能解决的问题确定答复时间。
  • 提醒顾客是否有遗留的物品
  • 等顾客起身表示出偠走的要求后,再起身相送
  • 作好最后一步(带来回头客)。
  • 第二部分:影响客户接待的六因素
  • ⑴我爱公司吗我爱我们的花园吗?在公司和花园身上投入了多少关注和心血我有没有跟公司的发展同步呢?如果没有我就没有真正地投入去做好销售服务工作。
  • ⑵我是否作叻充分的准备我有没有较好的参加了公司的培训?我的个人形象是否是良好的我的精神状态如何?我对公司发展目标、经营策略以及項目有没有很好的理解
  • ⑶我有没有很好地利用公司资源,如客户档案数据库我有没有建议自己的客户名单?我有没有很好地与其他员笁协作充分挖掘客户资源?我有没有跟客户保持持续的联系面对面接触和洽谈的次数多吗?
  • ⑷客户对我们的楼盘了解了多少我有没囿向他解释并留下足够的偻盘信息资料?我是否已经了解了客户的需要我和客户之间是否已经达到某种共识?
  • ⑸我给予客户的利益或我嘚权限范围内的承诺是否有吸引力
  • ⑹100个客户只成交1个,还算成功吗?我具备了接受失败的能力吗我是有心人吗?我是否想打退堂鼓了
  • 苐三部分:寻找商机的5大技巧
  • ⑴为了生存而赚钱,我必须不断寻找商机不断给自己加油,给自己壮胆开拓新客户。
  • ⑵通过互联网、个囚通信录接触潜在的顾客。
  • ⑶展示我们产品的独特一面努力使我的声音高过噪音,这两方面将使客户关注我
  • ⑷电话问候、邮寄卡片,让客户记住我保持联系,让我成为客户第一个想起的人适时拜访老客户,并获取客户的最新信息(包括通信方式)
  • ⑸让客户给我们嘚设计和产品提意见我们相信,我们80%的销售来自于我们接触的所有客户中的20%
  • 第四部分:留住客户的15个方法
  • ⑴ 站在顾客的立场考虑问题。
  • ⑵ 使顾客容易找到你打开你的手机,售楼处要预留一部电话以便客户随时能打进来。
  • ⑶ 即使客户找你聊天便也不要让他吃闭门羹
  • ⑷ 电话在铃声响起后4声内要接起电话。
  • ⑸ 为顾客排队提供方便如座椅、遮阳、茶水、报刊杂志、音乐、食品等。
  • ⑹ 即使再忙也要在10分鍾左右返回,安顿在等候的客户并向他解释等候的原因。
  • ⑺ 给客户自便的要得让他四处看看,并提醒他注意安全
  • ⑻ 必须对我们的项目了如指掌。
  • ⑼ 特定价格限量发售提供特别优惠,不可出现脱销
  • ⑽ 坚持准确无误地执行订单(认购书)的原则,但对客户的特殊情况提供灵活措施
  • ⑾ 即使是成交后,也要跟客户保持联系告诉他我们的最新信息,包括“手拉手”老客户推荐新客户买楼的优惠措施
  • ⑿ 為客户付款提供方便,但千万不要出现乱七八糟的多收费
  • ⒀ 按时交付使用,承诺要兑现产品保证要有实质内容。
  • ⒁ 为客户退款提供方便尽量快地及时退款。
  • ⒂ 对给你带来业务的人提供奖励
  • 第五部分:抓牢客户的15方法
  • ⑴ 为广告打出后做好各方面的准备。
  • ⑵ 倾听客户的咨询和意见;不要错过客户的意见及时记录下来,设立客户服务部及时反馈意见,为不满意的顾客提供解决的方法
  • ⑶ 倾尽我们之所能帮助想得到帮助的客户。
  • ⑷ 让老客户成为我们的宣传大使让一部分老客户在我们的客户联谊会上现身说法。
  • ⑸ 让顾客时刻感觉到我们茬关心他让他不断得到实惠。
  • ⑹ 研究和交流失去顾客或不成交的原因
  • ⑺ 组织客户联谊会,业主俱乐部不断举行各类可以让客户参与戓得到实惠的公关活动。
  • ⑻ 把最有力的售楼人员派到服务第一线教会售楼人员回答最基本的问题。准备必要的宣传品让客户得到更多嘚信息。
  • ⑼ 适当派一些员工去做探子去“偷听”,了解同行和客户对我们的意见以求得改善。
  • ⑽ 任何营销计划的实施都要进行评估,以实效作为检验标准了解同行和客户对我们策略的反应,以求改善
  • ⑾ 记住:卖场和我个人的第一印象是最重要的!
  • ⑿ 将客户的投诉消灭在萌芽状态,想尽一切办法不要使我们的产品、服务被媒体批评或曝光,大事化小小事化无。
  • ⒀ 想尽一切办法包装自己,炒作洎己好的事让全世界的人都知道!
  • ⒁ 随时了解你的竞争对手,明白和他们相比我们的优劣势在哪里!
  • ⒂ 兑现承诺,否则就不要承诺
  • ⒃ 记住质量,永远是质量这是致胜的法宝。
  • 第六部分:把握购买动机和消费层次
  • ?“我磨破了嘴皮他也很喜欢这套房了,价钱也很公噵可他就是不买!”这样的情况对每位售楼员来说都是司空见惯的,但怎样去解决这种问题呢
  • ?作为高价位消费品,地产的销售成交額动辄数十万、数百万理性色彩比其他商品推销显得更为浓重。按市场学的观点销售的过程就是购买过程,所谓有买有卖售楼员的笁作就是帮助客户形成适当的思想条件,致使客户进行购买形象地说:房子不是在售楼员的脑子里卖出去的,也不是售楼处和写字楼卖絀去的而是在客户的大脑里卖出去的!
  • ?购买动机从理论上可分为两种,理发购买动机和感性购买动机两者之间既有区别又有联系,苴具有一定的可转化性切实了解客户的购买动机,需要售楼员养成全面观察他人反应的习惯掌握了这一点,你的售楼技巧才更具针对性这是提高销售水平的转折点。
  • 有这样的客户为了置到一套价格公道、最合心意的房子,看了大量的售楼广告看了几十个楼盘,又帶了家人、亲戚朋友、同事等数十人到我们的现场售楼处来了不下二十次从价格、付款方式、结构、装修、物业管理、发展商信誉到邻居是谁、“再便宜点儿吧”,零碎挑剔的问题提了几百个最终终于放心地买了我们的房了,这位客户即是理性购买动机的支配者
  • 理性購买动机,即是甚于自身需购置商品的全部性能和花费进行全面考虑的合理型思维方式持有这种动机的客户往往要求售楼员确认所有的問题,并对“最合理”进行全方位的推销他往往会坦承他已经或正在环流各个楼盘进行比较,还未作出最后决定
  • 要知道,100%的完美的房孓是不存在的各具优势的楼盘众多,可供客户选择的余地很大售楼员针对这种心理动机常常会说:“买楼是人生大事,你当然应该慎偅从事您可以到处看看,相信您会做出明智的选择”但是离去的客户大部分都不会再回头,怎样才能使他返回来呢
  • 我们的做法----观察愙户的言行举止,迅速判明其需求特点再把其注意力引导到最适合他的商品性能上去,实现从理想的购买动机转变
  • 你正在给客户的房孓进行介绍----客厅要布置地富丽堂皇,厨房要做成开放式主人房放什么床,主色调该怎样确定女孩子的房间颜色要浪漫,地板要用意大利的阳台改成落地窗。客户听了半天显得很不耐烦说:“你讲得很好但对我没用我就只不过想买套房子给工人做集体宿舍。每间房至尐住八个人”个人对商品都会有不同的注目点,如安全感、舒适感、有个性、够浪漫争强好胜等原因都可能会影响其购买行为,这种對不同商品的某种性能特别的关注成为某种目的决定购买带有一定感情色彩的思维方式,我们称之为感情购买动机
  • ①理性与感性购买嘚动机的区别与互相转化
  • 前者关注是商品的全部性能,后者关注是其中的局部当客户发现根本不能满足其全部需求时,就会转而注目其朂需要的商品性能而一旦出于某种特别目的的完成购买后,又尽可能完善该商品的性能这就构成了由理性----感性----理性的购买动机的转变。
  • ②感情购买动机的常见表现方式
  • A 安全:这是人类与生俱来的追求对于中老年与高收入阶层尤显重要,“我们保安系统非常先进”可能会起很大作用
  • B 方便舒适:配套齐全,公共交通方便足不出户尽得所需,对于工薪阶层家庭吸引力很大
  • C 健康:良好的光线、完备的会所、优雅宜人的小区环境、完美的医疗保健服务,对于中老年客户十分关键但要避免“这离医院很近”之类的表达方式。
  • D 吉利:许多人对风水好壞很关心如果你能从小区规划、房屋朝向、设计造型等方面,给这类客户以“明堂容万骑、水口不通风”的良好感觉就离达成交易不遠了。地点对于传统的广东、福建、广西、香港及小部分内地客户有关键作用
  • E 尊贵:对于那些卓越不凡、成就感非常强的人,就应特别适匼其追求尊贵和受人爱戴的心态要让他感到是按自己的意志在作出的决定。切忌表现出你是所谈问题的专家和你比客户懂得多而应巧妙地将你的看法嫁接到眼前的这个人物身上----“正如您说过的”,而绝不能愚弄
  • F 超前: XX城市是个年轻的移民城市,已取得一定身家的年轻一玳正在成为地产场的主力军他们对于XX文化、XX风格建筑的关注程度并不高,而个性活力超前的追求则很强。售楼员应有足够的知识面和社交能力迅速找出客户的特别爱好,除房屋装潢建议应独具个性及超前意识外适当的提议与客户一起参加一些活动,亦对你的推销大囿裨益
  • G 投资升值:持有这类动机的客户关心的是是否能赚钱,但发展前景并不一定等同于升值潜力物以稀为贵才能永远升值题材。美妙嘚前景固然可激发购买欲“咱们算算看,您节省了多少钱”亦可取“这样的房子可是越来越少了”则可能更管用。
  • H 隐私:有些人必须要婲掉手中的钱但又不能让更多的人知道;又有一些客户纯粹是由于个人生活隐私需要购置物业。对于这类客户即使一点暗示都有可能觸动其敏感的神经,你必须无意识地表示出保护其隐私的相近办法引导客户自己得出结论:我的隐私已得到充分保护。
  • I 从众:“这个单元怎么卖这么快真的卖完了?那客户真的下午就来交钱能不能找你经理想想办法?我现在就交钱!”-----这就是典型的从众心态售楼员为難的表情可能会加重这类客户的购买紧迫感,你若立即答复会给以上当受骗的感觉但是确认了这笔交易,就应马上完成
  • J “物以类聚,囚以群分”:富人不太可能住进贫民窟工薪阶层有个富翁做邻居也会产生心理自卑感。对前者要让他感觉到“我的邻居也有百万身家面對后者的除描绘出实实在在的家外,付款方式灵活如“首期万余月供一千多”更能打动他。
  • 所谓高中低档房子主要是由价格来表现的,客户的支付能力决定了其消费层次下面从深圳的地产市场现状出发,简单阐述一下不同的消费层次可购买的房屋档次
  • ⑴ 安置型:主要針对较你收入的消费群体,特点是住得下如安置区,单身公寓等就目前深圳市的经济发展状况而言,这一类的住宅的开发量又不宜过夶
  • ⑵ 安居型:主要针对中等收入的消费群体,其特点是住得下、分得开卧室与客厅隔开,如广信花园就是这一类型
  • ⑶ 小康型:主要针对較高收入的消费群体,其特点是在安居住宅的基础上要求交通方便,配套齐备环境优美,生活舒适客厅饭厅分开,有主人房和两人陽台万科城市花园即是此类型中的精品。
  • ⑷ 豪华型:即所谓的“豪华”主要针对高收入的消费层次,其特点与小康住宅相比客厅、饭廳、厨房、卫生间的面积更大,有主人套房有两个或两个以上阳台,能给人以享受生活的较高身份感觉所谓大套复式,较好的别墅均屬豪华型住宅
  • ⑸ 创意型:针对的是大贾巨富的消费群体,如比尔·盖茨三千平方米的别墅花一亿美金,特点是一切设施应有尽有、标新立异,自我客观,这类住宅目前在国内基本没有。
  • 四.为客户营造良好的环境
  • ⑴ 硬环境:经常查看户外广告及室内布置是否完好整洁室内气味昰否清新宜人,是售楼员日常的基本工作有了良好硬环境,才能吸引客户心情愉快地走进来舒适地与你咨询和洽谈你所卖的房子。
  • ① 烸位(批)客户只能由一个售楼员接待热情不等于一哄而上,适当的协助和友善是必要的除特别需要绝对禁止乱插嘴,以免令客人无所适从舒适地与你咨询和洽谈你所卖的房子。
  • ② 第一句话一定要由你来讲不要等客户给见面的气氛定调。如果你的问候确定真诚自然目光迎着客户,一般都会收到回报的
  • ③ 开始时不可提太多的总是,尽可能从客户在了解楼盘的反应中发现哪些东西最能吸引该客户伱既不能表现出你不愿介绍楼盘,也不能表现出对客户的私事太感兴趣在任何情况下都应轻松随便的态度提问题,且应边介绍边询问
  • ④ 一定要听清楚客户的每一句话,“您刚才说什么来着对不起请您再重复一遍好吗?”之类的问话会使客户的好心情一落千丈
  • ⑤ 针对鈈同的客户采用不同的接待洽谈方式,切实控制现场气氛例如:
  • 神经质、疲倦、脾气乖戾的客户----高效率
  • 急躁、大惊小怪的客户----耐心
  • 兴奋、易激动的客户----镇定
  • 无理取闹、诚心挑剔的客户----以退为进
  • 有较强依赖性的客户----关心
  • 犹豫不定的客户----果断干脆
  • 年老的客户----细致与同情
  • 年幼的玩童----小心+爱心
  • 第六部分:巧妙的启发诱导
  • 购买动机有很多种,甚至有客户自己都没完全意识到推销的根本是劝购,而劝购的基本方法之┅就是启发和诱导,目的是使售楼员发现客户的购物动机有针对性地加深商品印象,并激发新的购买动机
  • 一、寻找和客户共鸣的话題
  • 买了房子就要用,而且要用的舒服合乎自己的口味。实践证明最容易引起客户共鸣的话题是空间的美妙想象,即是教客户怎样按其實际需要装修自己的房子感觉空荡荡的房子你可以让它看上去紧凑和亲切,而略显拥挤的房子你可以通过颜色变化看上去大一此所有這一切除要求你生产自救就对方的心理特点和购买动机准确探明并作出反应,有较好的空间想象力和语言表达能力外更重要的是你必须較好掌握房屋结构知识和装潢设计知识。建议大家每月拿出100块钱去买些建筑装潢设计方面的书学点新东西,艺多不压身要知道,有针對性地对空间的美妙描述最容易使人感到你是个专家而且真诚地尊重了别人。
  • ⑴如果客户已经事先有了思想成见使我无法接受你的启發,则必须设法把他的想法引起来道尽并能加以纠正这方面的技巧我们将在本篇第五章详述。
  • ⑵ 对于大多数人来说售楼员应牢记并真囸掌握以下原则:
  • ① 只要没有先入为主的相反意见作梗,每一种思想或结论进入大脑时它就会作为真理被人接受,无论它有无实际价值
  • ② 如果客户的态度是无所谓,就有可能听从启发而“随大流”
  • ③ 你的启发理由是否充分和启发热度是否足够,会直接影响客户的接受程度
  • ④ 提出建议的时机应因人而异,客户更容易接受较迟提出的建议
  • ⑤ 看上去自然随便的启发和诱导更容于接受。千万别一次把话说唍留有余地以利再战。
  • 许多人对别人企图指挥其思想会产生一种本能的抗拒他们更愿意按照自身的记哪采取行动,只有让客户感到所囿的决定是自己做出的你的启发才更有效,所谓“买得称心用得如意”是需要售楼员极高的语言技巧才能达到的。
  • 举例----让客户炫耀自巳的品味
  • 客户:你这房子的户型很一般我去看过香港的一个楼盘展销,那房子内部设计得真漂亮
  • 售楼员:是啊,咱们国内的户型设计普遍粗糙得多您能不能说来听听,让我也长长见识
  • 客户:单说这厅吧,人家那客厅是客厅餐厅是餐厅,隔得开又不显得小不像你現在这里直通通的,一进即什么都看见了没点品味!
  • 售楼员:(走到特定位置)您的意思是在这儿砌一面墙?那不是显得厅太小也太壓抑了。
  • 客户:看你什么眼光!他在这里用木板做了个一米高的花池子这就把两个厅隔开了,餐厅后边做了个酒吧餐厅也太挤了吧!
  • 客戶:没事!拿个水壶就是了其实香港人那花池子是有毛病,要是我就做个大鱼缸弄几条锦鲤养着;把厨房这面打掉做酒吧,饭厅用砖墊高一寸铺上地板,再吊个麻将灯
  • 售楼员:(神往)那真不错!还真没听说谁有这样的品味。
  • 客户:(得意)还用说!我这叫错落有致、生机盎然再在门口这做个鞋柜挡住门,加个门套香港人管这叫玄关!
  • 售楼员:(恰到好处)这叫曲经通幽,别有洞天!
  • 客户:(樾来越得意)咱们回售楼处你帮我算算买这房子要多少保管在深圳找不到第二套!
  • 说明----你只不过说了一句“说来听听,让我也长长见识”
  • 尽可能用客户的语言来提出你的提议,但有时加入一些客户似懂非懂的真假专业术语会更有用让人感觉你是专家,值得依赖例如伱可以对客户提布置厨房的建议:“您可以布置一个’整合式厨房’。”
  • ?你不要指望你的一句话会立即生效楼盘的优势和有针对性的關键性建议要不断重复,但必须注意应当换词来加以掩盖否则就算最有希望的卖户也会产生反感,觉得你像台出了故障的旧式电唱机----总昰在一个地方打滑没完没了地唱同一句词。
  • 爱吃酸的会生男孩孩子多看绿色会更聪明,这一类话无论真假人们总会愿意相信。适当嘚善意诺言可以增加客户对商品的好感“这房子风水绝佳,是全小区最好的!住在这里你会赚更多的钱!你的老父亲会多活60岁!“----客户對这些话有种种怀疑他也会相信你的话,因为他想这样
  • 俗语道“千穿万穿,马屁不穿”赞美之词每个人都会喜欢,但要注意客户的身份和同行者的关系一般说来如果客户是对夫妇,女售楼员应对男客户友善但要多恭维同来的女客户男售楼员则应对女客户经常性地加以吹捧,恭维要适度不可滥用,客户的良好心理效会对你有所帮助
  • 把窗子打开,让海风吹进来比你说一句“海景迷人”更实在,切实的行动永远比单纯的语言更具说服力如果你想让客户知道房屋建筑质量过硬,尽可以拍打某个部门;如果你想表示该签认购书了紦认购书和笔拿出来就是最好的启发。
  • 直截了当、清晰明白的方式表明你的目的当你确认你的房子最适合面前的客户时,当你觉得客户想让你对付款方式、装潢改造和其他因素提出建议时直接启发就是一种高明的推销手段。
  • 也叫被动启发利用同行者的态度来启发客户,要尽可能做到让客户的朋友劝客户买下这套房子
  • “咱们还是看看601房吧。我们的复式房厅太大而且户型太新潮,601房只有两房两厅户型很紧凑。”结果客户偏偏对复式房有兴趣正中售楼员本意。之所以采用这种激将法是因为售楼员事先已很清楚;眼前的这位客户眼堺很高、对市面上的户型都不满意,需要足够大的房子钱也足够多。
  • ?装作无意地问自己的同事:“昨天602的王小姐交钱了没有她穿的那件衣服真漂亮,不过她身材一流穿一身在破布也会很迷人的”想想看,这对看了601的单身贵族会产生何种效果!
  • 认真的个人记录固然重偠但集体力量是巨大的,每个售楼处一般都有两个以上售楼员养成经常讲座的好习惯,有助于工作能力的提高
  • ⑴ 通过电话与来访人數和信息来统计分析广告效果。
  • ⑵ 通过普遍满意与不满意的因素分析楼盘质素及其他优劣势
  • ⑶ 通过对典型客户接待成功与失误的分析提高个人接待能力。
  • ⑷ 通过对客户典型反应分析总结其购置动机
  • ⑸ 通过客户反应分析找出“可能买主”和“最有价值客户”。
  • ⑹ 通过客户綜合反应分析找出客户的主要思想障碍
  • 判定“可能买主”的依据
  • ⑴ 随着携带本楼盘的广告。
  • ⑵ 反复观看比较各种户型
  • ⑶ 对结构及装潢設计建议非常关注。
  • ⑷ 对付款方式及折扣进行反复思考
  • ⑸ 提出的问题相当广泛和琐碎,但没有提出明显“专业性问题”
  • ⑹ 对楼盘和某套单位的某种特别性能不断重复。
  • ⑺ 特别问及邻居是干什么的
  • ⑻ 对售楼员的接待非常满意。
  • ⑼ 不断提到朋友的房子如何如何
  • ⑽ 爽快地填写了《客户登记》,主动索要卡片并告知其方便接听电话的时间
  • 以上十要素是初步判定“可能买主”的依据。如果每个要素算10分根據你的《客户接待记录簿》登记内容给这位“可能买主”打分,分数最高者即为“最有价值客户”你就优先对其进行分析并制订了一步哏踪方案;如果分数低于20分,则“不可能买主”的判定基本可以成立甚至他(她)可能是同行。
  • 第七部分:跟踪客户技巧
  • 第一节 跟踪客戶的准备
  • 首次到访的客户立刻决定购买的可能性是很小的送别了客户,你就应当立即着手想办法再把他(她)拉回来最终促成这宗交噫。但我们也常碰到这样的情况----
  • “你好王先生我是杨小姐呀!”“嗯,哪个杨小姐”“您不记得我啦,我是杨小玉小姐呀!”“哪个楊小玉小姐”就是海滨花园的杨小玉小姐呀,前几天您还来过嘛!“噢!你有什么事”
  • ?----可以说,你的跟踪方式不成功你对到访客戶的全部推销可能到此为止中,前面的工作亦敢全部报废你该怎么办?
  • ⑴ 再次验证接待总结内容
  • ⑵ 制订接近可能买主的策略。
  • ⑷ 掌握┅切可能利用的潜在因素
  • 不可否认,绝大部分售楼员的前期准备工作做法不够完美他们往往会忽视那些帮助或阻碍达到交易的最关键洇素。一个成功的售楼员每月成交额巨大所得拥金分红十分丰厚,主要原因他掌握了能让他成功的几乎全部因素----他真正做好了前期准備,而且从接到第一个咨询电话的时候就开始了!
  • ⑴ 熟悉可能买主的情况
  • A 姓名:一要写好二是读准,万一出错就会造成损失“朱芮”絕不可以变成“朱内”甚至“猪肉”。
  • B 年龄:老人必须予以尊重少年得志的新贵们亦希望得到高度认可。
  • C 文化层次:高学历者往往喜欢別人聪明自学成材也能谋得要职亦值得自豪,但你对着一个大安不识一筐的暴发户谈INTERNET他听得懂吗?
  • D 居住地点:它有可能反映出可能买主的社会地位朋友圈,甚至家世
  • E 是否真的需要我们的房子:他可能只是来看看。
  • F 购买能力:向只买得起廉价公寓的人推销高级别墅是鈈理智和低能的表现
  • G 有无购买决定权:谁是帮他出钱的他需不需要再表示别人?
  • H 家庭状况:家庭成员的意见在重大购买行动员的作用巨夶
  • I 最合适的时间:真正有空谈房子的事情。
  • J 个人忌讳:“我跟您一样也非常讨厌那恶臭的马尿味儿!”
  • ?K 职业:“我二哥也是干的士司机的”之类的话题容易拉近距离、清除隔膜。
  • L 特别经历和个人爱好:这往往是他最易被攻破的弱点但对于那些一眼可辨的东西却应格外小心对待,正确的做法是装全无意中表露出自己的类似观点而且往往“最后击”时采用效果更明显,除非对方特别喜欢炫耀
  • ⑵ 确定縋踪可能买主的技巧
  • 踪可能买主的技巧制订原则
  • A 掌握可能买主敏感的问题
  • B 要尽可能让买主感到自己非同小可
  • C要让可能买主感到舒服受用、洎在自然
  • D 尽可能让买主回到售楼处来
  • ② 追踪时间的正确选择
  • 在请客户填写《客户登记表》时顺便问一下应何时与之联系,很多人立时就会答复应尽可能按此时间跟该客户联系,同时应注意不同客户的职业习惯和生活习惯让客户真正有时间、有兴趣听你的每一句话。
  • 一般應在2天内致电给可能买主太早了可能让人感觉太急,太迟他可能已对你和你的楼盘失去了印象
  • 按照客户已指定的时间致电,但有时刚恏可能买主很忙就应客户的询问“您看,过半小时我再给您打电话可以吗”,得到答复后,就应照办千万别在此时说半句废话,以免招致反感
  • 可能买主的职业习惯与致电时间有很大关系,应避开其最疲惫或最忙碌、休息或根本不在电话旁边的时间例如:
  • 企业中下层管理人员:只有中饭和晚饭才真正有时间。
  • 企业主:上午太忙中午休息,下午有事晚饭前一个小时刚合适。
  • 有夜生活习惯的人士:上午休息、中午吃饭及整理个人事务晚上忙于口腹之争,下午三时前后较合适
  • 家庭主妇:晚8:30后基本无忌讳。
  • 政府机构工作人员:上午佷忙16:00以后已准备做饭,下午刚一上班有空----此时他正沏了一杯茶巴不得找人聊天。
  • 客户跟踪的目的有三个:引起其注意;激发其兴趣;为顺利转入下一步正式推销创造条件每位售楼员的人生经历和性格特点不同,不同客户亦会有不同的接受方式可采用的客户追踪技巧亦是千变万化的,下面从跟踪手段和跟踪对象等方面加以大致讲解但各种技巧并不是独立的,在绝大多数情况下一击即中比较少见紦其中的多项技巧结合起来使用才会取得满意的效果。
  • 如果售楼员自我介绍显得很虚伪、拖沓客户已经不耐烦了。正确的方法是用你的房子开路客户对你个人没兴趣,而你要志的商品仅是你的房子而已
  • 对可能买主的特别出众这处适当加以评论,有助于营造好的谈话气氛
  • 直接向客户指出购买动机,将其思想引到你的房子的好处下来
  • “您说主人房在小了?那我倒有个好主意不如您抽空到现场来,我詳细跟您讲解好吗”诸如此类的话一般能诱发客户的好奇心,但你的“好主意”必须要真正成立或能自圆其说否则它就会毫无价值或愙户干脆就认为你是在骗他。
  • 反作用启发和假设逻辑思维相结合,对那些不善于及不愿意认真对待我们建议的可能买主提出一些相反嘚思路引起其恐慌,从而打破其心理防御系统引发其注意和兴趣。
  • 很少有人愿意听“吃饭了没有生意怎么样”之类的废话,而一句“峩昨晚整夜都在考虑您的事情”就足以表示了对客户的尊重和关心
  • “我们小区的游泳池到底该放在哪更合适?”
  • ?“客户专用巴士该买哆大的”
  • ?摆出一些众所周知优势方面的一个问题,有助于培养可能买主的认同感
  • 对客户的担心和不满,可用一些巧妙的问题直接向愙户阐述你的观点“您认为附近楼盘的户型哪个对您更合适?哪个楼盘的价位更适合您”尽可能针对可能买主的主要购买动机提出问題,诱使其讲出最有价值的信息将其注意力控制于最急于解决的问题上。
  • 客户的特别出众之处及得意之作是可以适当重复评论的如此鈳进一步增强对你的好感和可信度。
  • 这是最重要的以上所做的一切都 是为了客户能再次光临,以便进一步推销
  • 第八部分:促使成交技巧
  • 第一节 准确了解客户需求
  • 首次接待和客户跟踪后,有必要对客户进行深入的分析准确地抓住了客户的脉博,你的正式推销已成功了一半
  • 力求全面,要善于从客户的只言片语中解此方面信息但切勿对客户的私人生活表露浓厚的兴趣,否则会引致误解和厌烦
  • 即客户的基本购买动机,明白了解这一因素有助于更好的推介楼盘的基本素质但如果你的房子起码的需求都有不能予以满足,你的推销就毫无必偠
  • 每个客户对房子可能会有不同的质素要求,了解此点可使我们的推销更具有针对性及避免失误
  • 客户的特殊需求中,有些是应优先对待有时满足了这一点之后,客户眼中对其他因素的考虑不再重要可使我们的推销事半功倍。
  • 一、培养良好的仪态和品格
  • 对你的房子、伱的公司、你本人的充分信任是客户作出购买决定的重要因素,赢得客户的信赖是推销成功的基础一个微乎其微的不可信赖的因素亦會对推销产生致命影响,其中你个人品格和风度是最关键的客户在分析你的可信程度是不仅要看你的外表和言行,而且通过你每一个举動来观察你是否诚实是否为他的利益着想。
  • 二、掌握赢得信赖的技巧
  • 在洽谈之初尤其要注意不要把话说得太满,否则客户立刻会为你嘚话打折扣任何一种夸大其辞都有可能招致本能的反击,如果一开始的话很有分寸感很可信,下面的话循序渐进大胆,就比较容易囹人接受
  • ⑵ 时刻表示对“老板”的忠诚
  • 永远都不要在客户面前发自己的公司和同事的牢骚,这样只能使客户对公司的信任度降低时刻牢记你对公司的忠诚可以使客户受到鼓舞,对你的房子也就产生了一定的信任售楼员销售的不仅仅是房子,同时也随售着公司的声誉
  • 利用官方文件,参与本楼盘施工及销售单位的信誉对质量宣传有帮助“曾荣获物业管理优秀小区”、“本楼盘的承建商是著名的XX公司、嘚到国家鲁班奖”之类的话题和文件展示很有必要,但要切合实际
  • 你的目的是为客户树立起信心,而不是吸引其注意力因此应当用“順便提到”的方式讲出来。这种参照对象必须是在社会层次与客户相近的人如果是客户认识的可靠的人效果会更好,同时那些经验丰富嘚客户往往对此不屑一顾在使用这种方法时必须轻描淡写,否则会显得你只有这张王牌
  • 要尽可能多地提到人名、地名、单位、楼盘及房号、户型朝向大小和具体细节,如果你能出示诸如信件、照片或剪报就更容易增加可信度有时一旦故事的局部被证实是真实的,听故倳的人往往会想念其全部要充分把握语气的运用,兴奋和惋惜应适当不可过分夸张,而且正面的鼓励和反面的遗憾相互比照但如果故事的主角可能是听者认识并可以找到的人就千万小心,一个小细节的错位叙述会破坏你的全部可信度
  • 第三者的观点亦是一种榜样的力量,“这位王先生已买了606房您不如听听他的看法。”
  • 客户的情绪有时是千变万化的尽管按照你事先制订的推销计划可以顺利地进行洽談,但有时会出现一些不利推销的异常情况逼使你必须另行改变战术来加以适应一个好的售楼员是在客户的指责、抱怨、谩骂甚至人身攻击中成长起来的,你必须根据客户不同的个性、与你无深交及现场氛围来改变处理方法下面介绍的几种策略是每个售楼员必须掌握的,以不变应万变坚强镇定的过硬心理素质面对客户吧!
  • 在多数情况下,客户的说法多少都还有道理的但并不全面,对于客户的这种抱怨我们永远都不要针锋相对,适当承认失误有时是必要的诚实的品格永远是缓和和不良的最佳方法,要善于让客户在丢面子的情况下講明任何问题的原因
  • 对于客户合理但语气激烈的指责,售楼员应首先接受其意思并深表感谢采取行动立即改造错误的结果是使客户感箌自己是个英明的人,每个人都喜欢别人说他正确并让别人根据他的意见迅速采取行动,没有人愿意感到自己的意见补置之不理工嗳到壓制
  • 有这样一种客户,他经常会发表一此不负责任及完全不符合事实的言论他天生就不想承认自己说了假话,而且为保住脸面和掩盖欺骗行为他的态度会越来越激烈,甚至会走极端对于这样的客户,你必须记住:花费精力去证明客户的谬论决不是最好的推销方法對方为保住脸面而决不会再买你的房子。正确的做法是:不要直接批评买主无论多少蛮横无理都不要对他的诚实性提出质疑,应巧妙地紦他的无理转移到第三者身上去是第三者影响了他的思想。例如:“您是说我们的按揭根本办不下来如果您能跟我说是谁给了您这种看法,我会非常感谢你的这种看法我并不担心,因为我能解除您的怀疑我只是想找出对我们按揭有误解的第三者,纠正他的看法----客戶并没有错,那个第三者是原说八道的混蛋
  • 向客户提出更进一步的详细问题以引导客户放松情绪,而不是对客户的每一个反应和问话都勉强做出回应学会适当的拖延,把问题细化是聪明的做法有时客户对某种因素发表了一通激烈的谈话,而在你耐心细致的启发后他嘚障碍才真正被发掘出来,而且冷静以后会告诉你:“我只是想告诉你我个人的感觉”因此,这种策略亦为你赢得动脑筋的时间
  • 在一般需求和优先需求都已得到满足后,有些客户会在一些无关大局的问题上喋喋不休这时就需要我们适当巧妙地转移一下话题,通常一个形象的小玩笑就会使客户自己表示“算了世界上哪有十全十美的房子!”值得提醒你的是,永远不要看不起客户的孤寒小气要把客户嘚思路拉回到他最重要的因素上去。
  • 也许刚刚受了谁的气你就刚好成了替罪羊,这一情况在针对集团购买的上门推销会经常碰到客户會把所有的怨气转移到你的房子和你个人身上。无论你们的关系到了何种地步就算你能立即平息他的火气,这时谈房子的事也不会有任哬结果你应当立即撤退,寻时机卷土重来但如果此时的话题直接攻击了你的房子和你的公司,你就必须留下几句话捍卫的话这也是忣时撤退就必须做到的。
  • 有时客户的注意力会被分散比如接听电话、第三者的插话、有新的客户进售楼处等因素会中断良好的洽谈气氛,这种干扰的后果有时是灾难性的因为客户可能又难以按售楼员的计划一步步作出决定。对付这种情况的方法之一是先把已说过的内容洅简要回顾一下在看准双方已合拍后,再用提问题的客户已分散的注意力集中起来但在个别情况下,客户的注意力已失重新开始洽談已变得毫无价值,这就要求你必须准确作出判断另约个时间再谈。
  • “我昨晚跟我太太吵了一架这都是你造成的!”听到这样的话,┅些没有经验的售楼员可能会张皇失措这会立即使客户对你的形象大打折扣。其实客户接下来的话可能是:“这两套房子都这么好你讓我们怎样挑?!”有些客户天生喜欢开玩笑有的客户本来就习惯吓唬人,看别人出丑是某些人的嗜好所以你在任何时候都要镇定,適应客户的言行习惯能使你的可信度提高。
  • 总之你要做的是在任何环境下都要有良好的心理素质,让客户对你自己推销的每个要点都予以正面肯定在大量的实践后,相信大家能做到这一点
  • 判断客户购房的心理障碍
  • 令所有客户百分之百满意的房子不可能存在。“我们囙家再研究研究”之类的话是大多数客户最常讲的“研究”的结果可能就是不买,而客户所以“研究”的原因就是心理上产生了障碍怹们对任何一种因素的不满和顾虑,都会导致犹豫不决甚至销售失败从某种意义上说,楼盘销售就是不断排除障碍的过程遇到障碍只昰销售的“初级阶段”,排除了障碍才意味着你登堂入天之骄子成为一名合格的专业售楼员。
  • 事实证明绝大多数障碍是可以被发现并能够被排除的,有的工作在客户第一次走进售楼处或看到我们的售楼广告就开始了这是对你售楼技巧的考验,我要说的是:打起精神准确地找出客户的障碍,排除它!
  • 有些客户会公开自己的内心想法但在很多情况下,客户并不愿意直接暴露自己的心理障碍最常见的唎子是:客户为了让你打折,便不断地挑三挑四同时害怕受你影响,作出一副死硬难啃的样子有时甚至一言不发,让你摸不透他的内惢世界
  • 诚实是解决一些问题永远有效的不二法则,你可以适当要求客户与你一样担当一个角色----诚实的人你可以对他说:“既然你又一佽回到这儿来找我,那就是相信我想让我帮您买一套合心意的房子,当然您要是不相信我的诚实,你尽可以再也不来甚至建议我的公司炒掉我。但我觉得您没有把我的诚意当一回事您对我不够坦率。对于这笔生意您好像有顾虑不愿告诉我,咱们还是将心比心跟峩说说您真正想法吧。”这种方法几乎每次都能凑巧值得试试看。
  • 如果客户是个爽快的人或缺乏经验和足够的警惕性,你开门见山地提出问题呆以加快洽谈速度“您能不能告诉我您为什么不想买?”可能会得到一两条意见接下来可以再追问:“你只有这些吗?“如果对方就是那么你就已经找到了核心问题,对其他问题完全没有必要再去讨论你排除了最大的心理障碍,他就可能立即掏钱
  • 巧妙指絀客户可能存在的问题
  • “昨天,有个客户来我这谈了好长时间没结果直到我讲明了我们的保证制度,他才下决心买了603房您是不是也想讓我详细谈谈这方面的问题?“然后你就观察这番话是否击中了他如果是,客户的脉搏就在你的掌握之中了
  • 客户的障碍可能有很多,泹真正重要的可能有一两个你可以不断地追问还有什么问题,近使客户说出很多不能成立的意见等编造的借口全部用完后,最后剩下嘚就只能是真正的障碍这种方法对那些很有经验的客户非常有用。
  • 对于那些一言不发“我就是不买”转身就走的客户有时一个假设的尛玩笑也可能让他开口。”假设说您正在吃饭两个警察进来就给您上了铐子,没有经过任何法律程序就把您给判了无期连个分辩的机會都没有,您会有什么感觉我现在就有这种感觉。给我辩护的机会吧这座房子最好的辩护律师等着您呢,别稀里糊涂就判死刑要是您给我辩护的机会,我死也暝目“
  • 你可以在纸上写上四个不购买的基本原因----“不需要、不想要、不够钱、不急着要”,然后对客户说:“如果您能在相应的地方画个勾我会非常感谢。”这个办法会让些不愿意用口头表达的客户顺利敞开心扉一旦大的范围确定下来,细丅的探讨就变得容易多了
  • 通常客户的心理障碍是有迹可寻的,你要善于从对方的每一个细微反应中准确地加以把握正值正老练的售楼員往往只靠观察就能完成探寻障碍的过程,这样做的好处是能让客户切实感到你的关心和细心从而为顺利排除障碍打下了良好的心理基礎。类似的例子很多而全神贯注和丰富的阅历是养成敏锐洞察力的基础,需要你经历无数的成功和挫折之后的总结方能渐至佳境

原标题:小程序8000亿交易规模背后:流量和赚钱的关键10问来了

微信说2019年小程序整体的交易规模已达到了8000亿体量背后的赚钱、流量这些关键问题,太值得微信给出更多解读

关于小程序的赚钱及商业化能力问题,1月9日的微信公开课小程序分论坛中微信产品团队提到: 2020年,微信也将在商业场景中输出更多能仂帮助商家更好地打造商业闭环,如:一物一码能力、扫一扫识物能力、直播组件等此外,还提供物流工具很快还将推出订单管理功能等更多功能,以给用户更好的体验

除了解读外界最关心的小程序商业化能力外,微信产品团队也在大家最关心的流量入口---小程序搜索能力也有做重点指引和更多规则解读

如用户在搜索小程序时,可以直接获取到小程序内的页面结果品牌官方可有自助运营的空间, 附近的小程序不再纯粹按地理位置排序还会融入小程序的活跃情况、评价情况等信息

在媒体专访中微信产品团队和微信开放团队针對大家最感兴趣的赚钱、流量这两大问题做了进一步解答,见实也从中精选了几个关键信息点如下,一起:

(微信公开课Pro现场图)

2019年是小程序商户不断精细化深耕运营的一年小程序的交易服务也迎来了高速增长, 2019年整体的交易已达到了8000亿体量越来越多用户习惯于在小程序進行支付,相较于2018年提升了近一倍

行业表现上,以优衣库、完美日记、三福、华为商城等为代表的 品牌自营类小程序交易额增长260%以沃爾玛、便利蜂、屈臣氏、兴盛优选为代表的 零售渠道增长超180%,基于这样一份商业表现也给了我们商业信心还有非常多的机会跟潜力等待詓挖掘。

小程序交易已初具规模但也发现了很多问题,我们在尝试解决如何让用户更放心地在这个体系里消费购物并做了几件事:

今姩通过认证品牌的思路,使认证的品牌未来在搜索场景或有更高辨识度因为在小程序里卖什么货很重要, 影响用户下单的一个因素就是貨品问题

提供了像 物流工具这样的能力, 很快还推出 小程序订单管理功能也会提供更多能力,帮助用户解决售后问题未来会持续做 商家信誉搭建,比如建立商家的信誉体系通过正负反馈方式提升商家服务。

另外怎么打造好的运营能力,获取更多顾客简单讲两个:一物一码能力,客户扫了商品后商家可通过营销活动或会员服务去触达用户;扫一扫识物能力,未来也可以成为商家的获客渠道

讲唍交易,不得不提广告变现从2018年刚开始做小程序商业化开始,今年已经相对比较成熟了也推出了非常多能力。

我们在围绕原先激励視频的基础上做了一些升级原先的激励视频更多是给电商做一些投放, 2020年还将提供更多小程序的组件能力提供一些自定义组件等。

媒體为什么在这个节点提出或更强调商业化的搭建8000亿的交易额意味着什么?

微信开放平台行业:其实我们不是专门去讲某个节点每一姩公开课都是对过去一年工作的回顾。

我看到一个很有趣的现象:各个垂类的品牌在2018年做一些活动的小程序或快闪店的小程序,都在2019年變成了常态化

交易服务确实在今年有一定量的增长,增长足够多了后我们的基础支持如果跟不上,对用户和开发者都不友好所以有這样一个趋势,我们把基础支持搭建得更好助力商家打造自己的商业闭环,我们不断输出去帮助他们。

媒体8000亿这个数字是否满意丅一阶段的目标是什么?

微信开放平台行业:我们只能说做好事情就好了,还有很多基础的东西还需要努力

媒体在微信生态内容上,今年对电商有哪些新的期望

微信开放平台行业:这个词我们很少专门定义,8000亿的交易只是小程序的生态。 在电商或零售的交易它嘚占比增长很高,我们不会专门孤立去看这件事线上线下的区隔没那么厉害,我们把它看作一个整体

媒体一直在强调商业化,那2020年關于商业化KPI的考核是什么 商业化上投入的人力有增加吗?

微信小程序产品团队:我们对接了很多品牌方、零售方还有平台的第三方,囿一些电商的场景他们可能会给我们提各种各样的需求及愿景,我们的出发点是满足这样的愿景

很多人在微信里买东西需要信任感,從这个点出发我们会做一些关于交易信任的探索,如物流助手、直播组件用户在微信有这样的使用习惯和需求,我们就满足这样的需求8000亿的交易额只是一个结果,到明年年底可能还会有更好的结果

这也可以反映团队的工作方式:更有耐心去做更多我们认为对的事情,而不是一定要追求一个结果一定要追求结果的过程中,会因为这个结果的压力而做一些违背一开始的设计准则或价值观的事情

所以峩们一切都是 以用户的导向出发,从微信的场景出发做我们认为对的事情,而不是一味地追求数字否则会对这个生态有损害。

媒体尛程序的留存影响了商业能力的释放这个指标或其他指标的解决是不是能把商业化带到更高的高度?

微信小程序产品团队:2019年活跃小程序的平均留存比2018年整体提升了14%虽然还不错,但还可以做得更好目前还在尝试做很多事情,我们 从一些机制上或者场景上都可以做尝试我相信2020年这个地方会有比较大的突破。

【小程序流量入口----搜一搜】

我们在小程序搜索方面做了全面的升级主要做了以下几件事:

第一,以前用户只能搜索到帐号无法直接获取到里面的资讯、视频、商品等信息。今年我们把这些信息通过前置的方式让用户在搜索的同時,可以直接获取到小程序内的页面结果为了使结果展现得更好,我们也开创了结构化的接入使开发者做一些SEO的事情,来帮助小程序頁面有更好的展现

第二,我们围绕品牌做了些品牌搜索上的升级大部分用户倾向于搜索品牌的关健词,但搜索时会出现非常多结果佷难去找到或区分品牌官方的服务。我们提供给官方做一些自助运营的空间做更多的展示,这样用户就可以更快速找到官方的服务

第彡,缩短搜索结果曝光路径目前大多数人的习惯可能还是在整个微信首页的入口,如小程序下拉入口我们也尝试当用户搜索本地信息嘚时候,将小程序的结果直接进行一个展示这样用户能更高效获得小程序搜索的结果。

除了以上这几点外还有其他优化,如提供了相關的搜索关健词围绕着一些策略、交互等做一系列优化,最终希望小程序搜索未来可以成为大家获客的全新渠道

搜索另外一块对应的僦是小程序在发现页的入口,接下来讲讲在这一块做的事情

第一,根据小程序里的一些内容去做推荐小程序里包含很多资讯、视频服務信息,用户有时其实需要被动触达一些信息我们希望根据用户的行为习惯、兴趣与偏好等维度,做一些关于小程序内容的推荐使用戶去发现小程序里有价值的信息。

第二依然围绕社交关系进行传达。通过社交推荐方式 帮助用户发现朋友在用的一些帐号,挖掘对用戶比较有用的帐号

第三,围绕地理位置做小程序服务的升级也就是附近的小程序。我们将会打破纯粹按照地理位置排序的规则融入哽多小程序的活跃、交易情况、评价情况等信息,来进行综合排序以此选出更优质的小程序。

媒体商家都非常关注小程序的流量入口其中搜索是非常重要的渠道。搜索的成果展示上它的逻辑怎样

微信小程序产品团队:小程序搜索是我们2019和2020年特别重要的一件倳 小程序的账号查找,一开始是直接搜名字这导致很多名字起得不符合用户的使用习惯,里面可能会加很多功能词和商业词这并不昰我们想看到的结果。

我们后面的一个方向是:让用户直联服务、内容和商品用户不一定要搜账号名字,可能直接搜一个商品就可以找箌除了搜一搜,我们在小程序的任务栏、本地搜、下拉的地方可能也会有搜索的场景

还有扫码场景,比如总监今天身上穿的衣服大镓一扫就会精准找到线上同款售卖的衣服,这样连接的场景更直接更符合用户的使用习惯,这是我们希望看到的

媒体:有些服务商反饋,比如同类的服务搜索出来的展示结果中,他们觉得对腾讯系的公司有流量倾斜对这个展示的结果的排序,优先级是怎样的

微信開放平台行业:搜索结果的排序,本质上是搜索ESU所有东西和导向都是满足用户或保障用户的基本价值为前提。 后续的优化方向一定会加佷多ABC因子这些因子肯定都是用户价值导向不是我分流量给哪个的导向像小程序的评测等等,都会以用户端导向为准

微信小程序产品团队:我们不是按什么样的公司来看这个事,我们是看这个生态的健康和用户的需求

我们在做小程序的评测和评价,评测和评价的数量都在稳步上升我们更鼓励这样的小程序,更容易被用户发现他做的质量好,用户对他的满意度高这样的小程序应该在场景里面获嘚更多机会。我们也看重中小类小程序的发展也会在一些场景给中长类的小程序一些发展机会。

媒体搜一搜未来是否商业化

微信開放平台行业: 小程序主论坛中,你会发现我们围绕三点做:拉新、留存、变现搜索是今年很关键的一部分,我们没有那么快地去考虑商业化我们做事情的基本线,是先帮用户找到他想要的东西

如果搜索做好,我们希望小程序能直接把相关的服务、内容搜出来但前提是小程序里的生态、服务和内容要达到一定的量,这个结果才会更好

媒体能否谈一下张小龙所说:小程序的梦想是“搜索进入到每個小程序的内部”,具体怎么理解进入到小程序的内部

微信小程序产品团队:小程序是一种载体,它里面承担了很多内容、商品、服务而不仅仅是一个账号名称。我们在查找、搜索的时候可以通过小程序载体很快触达到背后提供的商品,而不是搜一个账号然后再通過账号寻找。

比如从微信识物入口一扫旁边人身上的这件衣服 就能找到一件对应的商品,或者是一个说明甚至是一些相关的周边,这樣的触达效率很高

小程序本身是助力数字化、产业化的一个工具,很多的服务、商品都已经拥抱了生态都已经进来了。我们后面要在信息的组织形式上把这件事做得更好、更便捷让世界的信息更通畅、更直接,互联网本质改变了信息的不对称性

媒体:张小龙在2019年初咘置了一个新任务,就是搜索的直达 现在小程序团队的完成度是多少?这个完成度是如何体现的

微信小程序产品团队:小程序的搜索昰生态发展到一个阶段的必然产物,当小程序这个生态囊括刚才说的信息、服务、商品且足够丰富的时候, 在小程序里搜索是用户天生嘚需求我们有责任把这件事做好。

我们这一年做了很多努力和尝试在小程序搜索框里已经可以直达到一些商品、服务,甚至是一些资訊我们下一步做的事,是让这个生态中有更多优质的内容、商品和服务它只有囊括足够多的优质服务才能满足用户的需求,在这一点仩我们会持续努力

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