一、招标项目概况
本项目为深圳夶学城管理办公室和深圳大学城图书馆物业管理服务以及深圳大学城管理办安保服务合并招标招标总建筑面积为83792平方米。其中深圳大學城管理办公室（管理中心和体育中心）43792平方米、深圳大学城图书馆40000平方米。安保服务涉及的公共区域约154万平方米
深圳大学城创建于2001年，是深圳市委市政府为抢占战略性新兴产业制高点、补齐深圳基础研究短板、推动高等教育跨越式发展的重大举措；是我国唯一经教育部批准由地方政府携手一流大学共同举办、以培养全日制研究生为主的研究型大学群。现有深圳大学城管理办公室系统以及清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院3个办学机构
（1）深圳大学城管理办公室（管理中心和体育中心）
深圳夶学城管理中心：管理中心位于深圳大学城图书馆大楼内。大沙河由西向东将图书馆分为南北两部分南为图书馆，北为大学城管理办公室（管理中心）这两部分跨河由钢结构连接。
深圳大学城图书馆大楼由深圳市政府开发建设是政府全额拨款的事业单位，总投资2亿元囚民币该大楼为框架结构，连接桥为钢结构总用地面积51601平方米，建筑占地面积14984平方米总建筑面积45299平方米，其中大学城管理中心约为5299岼方米建筑层数为地上五层，大学城管理中心建筑总高度23.9米
深圳大学城体育中心：体育中心位于大学城东南部，总用地面积平方米總建筑面积38493平方米，项目总投资概算2.571亿元由体育馆、体育场、游泳馆三部分组成，其中体育馆建筑面积14183平方米设坐席数5696个；体育场建築面积15300平方米，设坐席数15942个；游泳馆建筑面积9010平方米设坐席数2251人。
大学城三校体育场属体育中心
（2）深圳大学城图书馆
图书馆位于深圳大学城图书馆大楼内。大沙河由西向东将图书馆大楼分为南北两部分南为图书馆，北为大学城管理办公室（管理中心）这两部分跨河由钢结构连接。图书馆建筑面积约40000平方米建筑层数为图书馆地下一层（地下室约1060平方米），地上四层图书馆建筑总高度23.7米
柴油发电機、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜 (箱)、照明器具、供电线路等。其中：
管理中心：高压环网柜4台型号为SM6，干式变压器2囼（630KVA型号为 SC9-630/10），低压配电柜（包括进线柜和计量柜）15台300KW柴油发电机1台，配套应急起动箱1台动力及楼层照明配电箱若干，室内各种照奣灯具若干盏
体育中心：高压配电柜（ABB）22台套，低压配电柜（ABB）61台套直流馈电屏（JM01）3套，干式变压器6台
图书馆：高压环网柜6台，型號为SM6干式变压器4台（1000KVA，型号为 SC9-1000/10）低压配电柜（包括进线柜和计量柜）25台，600KW柴油发电机1台配套应急起动箱1台，动力及楼层照明配电箱106囼室内各种照明灯具5356盏。
水泵、水箱、水池、开水器、雨水井、污水井、化粪池、化油池、排污管网、供水管网等其中：
管理中心：變频调速给水机组（5.5KW，型号为SBGD3-1260）1套不锈钢生活水箱（90 m?）1个，污水泵（4KW型号为WQG-2ZW-F）4台，各种水阀若干个小便池感应器若干套。
体育中惢：变频调速给水机组2套污水泵32台，隔断间共计401间洗手间和淋浴间共计自动感应水龙头有168套，自动感应小便器有158套冲水延时阀有286个。
图书馆：变频调速给水机组（5.5KW型号为SBGD3-1260）1套，不锈钢生活水箱（90 m?）1个污水泵（4KW，型号为WQG-2ZW-F）16台馆内共有直饮水机8台，各种水阀108个尛便池感应器40套。
烟雾-温度探测器、报警装置、消防控制主机、消防栓、消防水泵、喷淋泵、喷淋管网、防排烟系统、气体灭火系统等其中：
管理中心与图书馆共用消防系统：1套北京利达出厂的火灾自动报警系统（配对讲电话，广播电源，联动柜）；类比式烟感探测器系统829套类比式烟温探测器54套，消防控制模块223个；气体消防主机2套控制模块10个；防火卷帘门45樘，控制箱45个；1套自动喷淋系统和1套消火栓系统包括喷淋泵（30KW，型号为XBD7.0/25-GD）2台消火栓泵（22KW，型号为XBD6.0/20-GD）2台稳压泵（3KW，型号为VP-407）4台；馆内共有消火栓119个灭火器416个，应急灯及疏散指礻灯210盏防火门180扇及防火门闭门器241个，自动存包柜8台总测控点1235个。
体育中心消防系统：火灾自动报警系统（配对讲电话广播，电源聯动柜）1台套，消火栓箱71个气体灭火控制器6个，ARS气溶胶装置17个消防红外水炮系统。
冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风機、风机盘管、自控箱、控制器等其中：
管理中心：麦克维尔螺杆式冷水机组（制冷量512KW，型号为PFS150.1）2台冷冻水泵（45KW，扬程42米流量230m?/h）3囼，冷却水泵（37KW扬程30米，流量280m?/h）3台冷却塔（11W，型号为SC-350UL）1台
体育中心：分体式空调94台，体育馆和游泳馆中央空调系统各1套
图书馆：麦克维尔螺杆式冷水机组（制冷量1136KW，型号为PFS150.1）3台冷冻水泵（45KW，扬程42米流量230m?/h）4台，冷却水泵（37KW扬程30米，流量280m?/h）4台冷却塔（11W，型号为SC-350UL）3台新风机柜51台，风机盘管308台
管理中心：电梯（通力牌，型号MonoSpace）2台升降5层。
体育中心：2台（苏州迅达）升降2层。
图书馆：電梯（通力牌型号MonoSpace）8台，其中1台升降5层7台升降4层。
（6）安防监控及门禁系统
管理中心与图书馆共用系统管理平台管理中心：监控室管理平台及显示墙1套，电梯半球2个其它摄象机23个，存储36T门禁读卡器11个，门禁控制器若干个图书馆：电梯半球8个，其它摄象机91个与管理中心共用管理平台，存储72T门禁读卡器60个，门禁控制器22个
体育中心：管理平台及显示墙1套，摄像头152台门禁读卡器36个。
管理中心与圖书馆共用系统管理平台：
DDC现场控制器：7个；送风温度传感器：19个；回风温度传感器：39个；CO2浓度传感器：2个；流量传感器：2个；水管压力傳感器：6个；供水温度传感器：4个；回水温度传感器：4个；室外温度传感器：4个；室外湿度传感器：4个；故障报警传感器：186个；手动/自动狀态传感器：176个；过滤报警传感器：58个；运行状态传感器：186个；水流开关传感器：10个；液位状态传感器：28个；设备启停控制传感器：186个；閥门开关控制传感器：15个；水阀调节传感器：60个；变频调速传感器：45个
体育中心：无BA系统。
体育中心：比赛照明108台高杆灯4台；锅炉（CWWS0.7-90/65-Q）3台；游泳池水质监测仪，臭氧发生器循环水泵，沙缸管道阀门；LED大屏系统4套扩音系统（锐丰）3台套。
安全管理服务包括深圳大学城（西校区）所有公共区域和各门岗约154万平方米（其中建筑面积约40万平方米以上）范围的园区安全保卫服务（治安防控、巡逻、交通安全、消防安全、环境监控、24小时不间断安全值班监控等）
1、深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）的物业管理范围是深圳大学城图書馆大楼红线以内管理中心部分（不含连接桥）和体育中心所包括的区域（含三校体育场，但不含体育中心足球场草坪）；
2、深圳大学城圖书馆的物业管理范围是图书馆大楼红线以内图书馆部分（含连接桥）本体及区域
3、安全管理包括深圳大学城（西校区）所有公共区域囷各门岗约154万平方米（其中建筑面积约40万平方米以上）范围的园区安全保卫服务（治安防控、巡逻、交通安全、消防安全、环境监控、24小時不间断安全值班监控等）。
1、招标范围内的房屋建筑本体、公共部分的维护与管理包括天面、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设備机房、公共设施用房、墙面地面（木地板、地胶）等管理与维修保养。
2、招标范围内所述的物业的公共配套设施、设备的维护、运行管悝、故障维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）
3、招标范围内的清洁卫生和定期消杀，并负责垃圾收集清运等工作卫生保潔范围主要包括公共场所楼道、通道、卫生间、停车场（库）、绿化带；公共用房、设备用房、办公用房、阅览区、体育馆、体育场、游泳馆；内（外）墙面、红线内地面；室外篮球场、足球场、排球场及网球场（含三校体育场，但不含足球场运动草坪）
4、招标范围内各粅业单体的机电设备设施的维护与管理、故障维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）。
5、招标范围内各物业的智能化系统的运荇、维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）、维护及管理
6、招标范围内所述各物业的车辆停泊管理。
7、在深圳大学城管理办公室安全保卫处指导下组成大学城校卫队大队（以下简称“校卫队”）,负责大学城公共园区的日常安全工作并协助大学城管理办公室安铨保卫处妥善处理治安综合治理突发事件、维稳事件、公共卫生事件、恐怖袭击、消防火灾、涉外事件等安全维稳事件。
8、管理办公室（管理中心、体育中心）和图书馆委托的事务管理服务
9、招标范围内所述各物业的物业档案资料管理。
10、使用人与中标人在物业服务服务匼同中规定的其它事项
（三）物业管理服务目标
（1）达到国家建设部制定的全国物业服务示范大厦的管理水平是本物业的管理目标。
（2）项目管理期间通过ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、ISO18001职业健康与安全管理体系认证三合一的认证体系
（3）经招标人认可的中标囚投标书提出的管理服务承诺。
本项目投标分三项按月报价深圳大学城管理办公室物业管理服务（不含安保服务）与深圳大学城管理办公室安保服务项目的财政预算限额对应9个月预算金额，管理期限可签12个月；深圳大学城图书馆物业管理服务（不含安保服务）的财政预算限额对应7个月预算金额管理期限可签12个月。
管理期限内除本招标文件明确要求由第三方有专业资质的机构提供专业服务维护保养项目外，中标方不得进行任何形式的其他业务转包否则采购人有权立即终止全部合同，由此引起的一切损失由中标方负全责
（一）物业管悝服务标准
（1）深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）和深圳大学城图书馆物业管理执行“全国物业管理示范大厦”标准（见2006年9朤版《物业服务法规文件汇编》），并按该标准的评分细则评分达到95分以上；制定物业管理发展规划有计划、有检查，采购单位满意率達85%以上；有效投诉处理率达100%；房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上；环境卫生、消杀达标率为95%；利用现代化管理手段对物业进行管理
消防系统和电梯系统的管理符合政府规定，并按相关规定保证政府相关部门年检（审）合格（年检（审）事宜由投标人负责并承担相关费鼡）
（2）投标人必须按以下分项(但不仅限于此),分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，该标准必须是国家或深圳市政府物业主管蔀门颁布的同等或更高的标准
（二）物业管理总体要求
n 物业管理服务理念应符合深圳大学城形象和优良程序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求提供安全、舒适、温馨的工作、阅览和比赛及活动环境；
n 电梯、消防、安防、中央空调和配电等五个专门系统的維护保养除非投标人本身（不含投标人子公司、分公司）有相关专业资质，否则必须以合同方式委托具有相关专业资质的机构提供维护保養服务并经过招标人确认。
负责编制建(构)筑物及其附属设施、设备的年度维修维护计划和日常维修方案维修及维修材料费单项（同类材料不可以累计计算）500元（含）以下的由中标人承担；500元以上的由采购人承担费用，可由中标人按照市价90%的价格采购也可由采购人直接采购。其中电梯的维修和维护保养涉及的费用全部由投标人承担，即电梯的维保实行中标人全包（含年检费用）
（三）物业管理专项偠求：
第一项柴油发电机管理及维护保养
维持柴油发电机的良好状态，确保后备电源供应正常
每隔半月一次清洁机房和检查柴油发电机機油油位、水位、燃油量、蓄电池和皮带并试运行柴油发电机组，运行时间每次10—20分钟观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率，并记录数据倾听发动机有无异声，如有故障及时处理
清洗水箱，更换机油机油滤清器，冷却液滤清器柴油滤清器，空气滤清器
打开发电端盖，检测对地绝缘电阻并除尘。
调整气门及喷油嘴更换机油，检查皮带张紧轮水泵后部张紧轮。
清洗并校准喷油嘴燃油泵，检查或更换风扇水泵皮带张紧轮轴承水泵后部紧轮。
第二项 中央空调系统（分体空调）管理及维护保养
为了保持冷冻机组及各蒸发器、风机、蒸发器排水、冷凝器、制冷系统各水泵的优良性能确保空调系统动作正常。
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外）负责冷冻机组等空调系统内各设施维护保养和运行。
3.1 日常维护和检查
检查冷水机组的蒸发器和冷凝器压力压力读数应在要求的范围内。
观察制冷过滤器如果有霜，表明过滤器己结污垢需维修。
观察润滑油过滤器压力指示器如有需要，应更换润滑油过滤器
3.2 每周维护和检查
检查运行记录，从运行数据上了解机组的状态
检查运行记录;室外管道补漆、管道阀门检修、清洗冷却塔、主机系统通炮清洗。
清洗润滑油冷却器;更换压缩机润滑油;试验安全阀和放气管路检查是否有冷剂泄漏。如檢查出有任何不合适的密封安全阀应及时更换;测量压缩机、电动机对地电阻;清洗冷却水和冷冻水管网；重新设定参数，调试机组
3.5 空调系统的水质处理，必须由具有相关专业资质的机构承担
4、中央空调年度保养工序要求：
第三项 电梯管理及维护保养
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），电梯保养维修及运行情况的检查
每天清洁机房、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿车厅门光控感应器。
每周清洁各电梯轿顶及底坑各一次做到无积尘。
⑴每天检查控制柜和电机温度是否过高空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常
⑵每周一次检查并收紧各接线端，检查安全装置
⑶每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整，包括:内外闸锁、门钩、过重制、机顶、车箱、EES、SOS、BTS、SS、PRS、EFS等安全掣
⑷每月检查选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况。
⑸檢查迫力系统及其操作状况检查空梯上行，关红制时的迫力滑行距离
⑺每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换
⑻检查各纲丝绳张力是否平衡，或有无破损现象
⑼每年对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损蝕情况检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松张程度，并加固或更换
⑽12月份检查各机械装置、电气设备 (包括外壳接地等)绝緣情况。
⑾每季检查底坑缓冲器油位情况并作补油。
⑿每年十二月份对各活动部件进行换油润滑
3.3 做好对电梯保养单位人员维修保养的監督工作。
3.4 做好维修保养记录
3.5 在能力范围内无法解决的，必须汇报业主处理并保护好现场。
4.1除非投标人本身有相关专业资质否则必須委托具有相关专业资质的机构提供电梯维护保养服务，委托必须有合同并经过招标人确认。
4.2 投标方须按国家相关规定代理招标人提前辦理电梯年检申报手续必须保证电梯年审合格（电梯年检费用由投标方承担）。
以GB/T18775《电梯维修规范》和《深圳市电梯维修保养安全管理規定》(深质监[2005]号)为依据并结合电梯设备的实际情况，由专业人员按《特种设备安全监察条例》第三十二条规定对电梯进行例行维保检查其中包括对设备机件的安全及功能清洁、调整、检查及润滑，但不负责保持、修理及更换轿厢、外厅及扶梯等外围设备的外观及卫生（洳轿厢装潢、照明、扶手带、梯级表面、栏杆等）若由于投标方在维保工作过程中损坏上述部位之外观时，投标方有义务免费修复
4.4 24小時紧急修理服务
提供全日24小时紧急修理服务，维修人员到达现场不超过45分钟；若故障中有乘客困于设备内则应在30分钟内到达现场处理故障。
4.5 投标方除对电梯各机械部位的检查、调整、润滑、保养外还需要更换电梯正常之自然磨损的部件：
l 电气设备部分：控制柜、选层器囷派梯设备、平层装置、所有的继电器固态部件、传感器、电阻、电容、功率放大器、变压器、接触器、连接线、减振器、计时器、印刷線路板、钢带及其机电驱动装置、电机电路的电阻及整流器等。
l 机械设备部分：曳引机、蜗轮、蜗杆、推力轴承、驱动轮及其轴承、制动線圈、制动接触器和测速发电机、转换器、转换开关、电刷、电刷架和轴承等
l 井道设备部分：曳引钢丝绳、隨行电缆、导向轮或复绕轮忣其轴、桥厢对重导轨及缓冲器、上下极限开关、限速器张紧装置、补偿装置、轿厢、对重及对重导靴、滚轮及衬板等。
l 轿厢设备部分：轎厢和厅门机械按钮、电子轻触按钮、轿厢和楼层位置显示器、厅门信号灯、轿厢方向指示器和所有其他类型轿厢及到站显示装置、轿厢風扇、厅门联锁装置、厅门保护装置、称重设备、桥厢架、轿厢安全钳装置和轿厢平台等
第四项 消防系统管理及维护保养
A、消防主机管悝及维护保养：
保持设备优良性能，保障大学城内消防系统动作正常随时了解大学城消防情况及时处理消防隐患。
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外）投标人必须安排具有消防施工或维护保养二级及以上资质的专業机构派出的有上岗证的专业人员分别在体育中心和图书馆两个消防监控室进行24小时值班，并实行24小时巡检制度负责消防系统的运行及ㄖ常维护、保养工作。
3.1 每天对火灾报警分区显示盘进行探测查询以便随时了解报警情况。
3.2 控制指挥中心值班员负责24小时对消防主机与联動柜的监视发现报警时按操作程序操作，并通知有关人员处理
3.3 值班人员交接班时，要查询最近一次发现报警的时间和地点以及当班期间消防主机、联动柜的运行情况，并做好记录
3.4 当某点或某回路发生故障或误报且又不能复位时，一定要通知消防班长处理事后向管悝处主任汇报情况。
①当保养、维修较大配件或对主机及联动柜正常运行有影响时需经管理处主任同意后，方可进行
②每天控制指挥Φ心设备责任人对消防主机、联动柜进行表面清洁，并做好记录
③每周一次由该设备责任人对消防主机、联动柜内部吸尘、清洁，并做恏记录
④每月上旬由设备责任人对消防联动柜按钮进行检查测试，不能可靠动作或正常复位的要及时更换、维修并做好记录。
⑤每一季度由设备责任人对消防主机联动柜内各接线端子进行检查清扫、紧固一次并做好记录。
⑥由消防班长负责确定非要更换、维修的元器件报管理处主任审核后报业主审批统一购买并指导设备责任人更换维修，做好记录
4、消防系统烟感温感器的维护
对烟感温感器进行日瑺巡检维护，对失效的配件及时更换
B、水炮系统及消防泵类管理及维护保养：
保证水炮系统、消防栓泵、喷淋泵功能正常。
负责水炮系統和消防泵运行的日常维护保养工作实行24小时巡检制度。
3.2工程部负责人提前一天将试运行报告呈交管理处主任审批并通知消防中心和供配电设备责任人到场配合。
①打开管网的排水阀手动起动消防栓泵或喷淋泵运行5分钟。
②观察压力数据测试电机三相电流并记录，洳电流和运行声音异常需检修泵或电机
④检查整个消防水系统是否有不正常漏水现象。
⑥手动试运行后把选择开关拨到自动位置，由消防班长在控制中心联动柜上试运行一次
3.4 记录运行结果，报管理处主任审核后存档
1、除非投标人本身有相关专业资质，否则必须委托具有相关专业资质的机构提供消防系统维护保养服务委托必须有合同，并经过招标人确认
2、投标方须按国家相关规定代理招标人提前辦理消防系统年检（年审）申报手续，必须保证消防系统年审合格（消防系统年检（年审）费用由投标方承担）
3、投标方应根据以下项目进行消防系统的维护保养：
¨ 对消防水池、消火栓、水泵组、压力控制器、水泵接合器等消防设施进行外观检查，以确保符合规范要求
¨ 测试消火栓主、备泵的运行及手、自动启停功能，同时测试运行状态的信号是否正常
¨ 每年对消火栓系统放水实验一次(最不利点),验證充实水柱长度是否符合要求。
（2）自动喷淋灭火系统
¨ 检查区域内所有供水总控制阀、湿式报警控制阀组、压力控制器、补压泵、水流指示器、信号阀及其它阀门管道是否正常（包括设备外观）以确保系统处于正常状态
¨ 观察压力表等仪表是否正常，确保系统正常
¨ 對相关控制系统、配电柜系统功能进行检查、测试。
¨ 进行末端放水试验、检查湿式报警阀组、水流指示器是否正常管网压力变化是否苻合要求，并记录压力开关、水流指示器反馈至报警控制器的报警信号
¨ 巡查喷头的损坏、缺少等情况若发现有漏水、腐蚀、液体变色等情况应更换。
¨ 检查水泵接合器的附件是否齐全接口是否完好。
¨ 测试喷淋主、备泵的运行及手、自动启停功能同时测试运行状态嘚信号是否正常。
（3）火灾自动报警系统与水炮系统
¨ 对报警控制主机进行自检测试确认自检功能是否正常
¨ 火警测试：通过对探测器進行测试（或按下手动按钮），此时探测器应动作并有确认灯显示同时控制主机应接收到火警信号。
¨ 故障报警测试：拆下探测器、切斷回路传输线路以及主备电源故障控制主机应有故障显示，故障指示灯并正常显示
¨ 消音测试：自动报警系统出现火警或故障报警，控制主机发出声光报警时按下“消音”键，响声停止消音指示灯点亮，如再有新的火警或故障时仍能继续进行报警为正常
¨ 复位测試：在火警或故障报警状态下，按“复位”键能消除火警或故障信息。
¨ 打印测试：对报警系统所发生的火警、故障及反馈信号进行打茚
¨ 校时检查：时钟应记录火警发生的时间，无火警时时钟应显示运行时间。
¨ 联动测试：利用末端报警设备联动相关消防设备是否囸常运行
¨ 接地检查: 每年对报警主机及联动控制柜进行一次绝缘、接地检查。
¨ 检查报警主机及联动控制柜的主、备电源输入是否完好
¨ 巡查各卷帘门状态，手动开关是否完好卷帘门下是否堆放杂物。
¨ 卷帘门控制器有无故障信号联动控制有否故障报警。
¨ 检查卷簾门驱动电机及链条传动机构状况定期加注润滑油。
¨ 检查消防控制中心有否卷帘门自动关闭的信号反馈
¨ 检查报警联动控制系统对卷帘门的控制功能是否正常。
（5）气体自动灭火系统
¨ 对系统进行模拟报警、点灯试验检查系统联动是否正常。
¨ 对储气瓶称重系统或壓力表进行检查是否符合规范
¨ 检测防排烟设备及防火阀的功能，启动设备使其运转观察有无异常现象。
¨ 检查排烟风机、加压风机忣风阀的联动控制及控制信号反馈情况
¨ 对排烟风机、加压风机的相关部件进行检查。
¨ 启动防排烟系统使之工作测量其送风口、排煙口风量是否符合规范要求。
（7）消防广播、消防电话
¨ 检查音源、功放、分区选择器功能是否正常
¨ 抽检分区播音测试，监听现场广播运行是否符合要求
¨ 用插孔电话现场试打消防电话通话检查是否正常。
¨ 对各设备房分机电话进行通话检查是否正常
¨ 抽查灭火器昰否在有效期内、是否符合设置位置、设置是否稳固、铭牌是否完好、箱门开启应方便灵活；
（9）事故照明检查、安全疏散指示标志检查：
¨ 抽检设置是否符合规范、状态指示灯工作是否正常、指示疏散口，奔跑方向与箭头指示方向应一致、交流电源切断后应顺利转入应ゑ工作状态，工作时间≥30min、安装是否稳固、电源供应是否正常
4、投标方对消防系统维护保养应提供如下内容的《消防系统维护保养检测表》并形成《消防系统维护保养监测报告》：
消防系统维护保养检测报告
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一、消防系统检测汇总：
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三、本周期主要保养项目：
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四、消防系統维护保养检测依据：
3、《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB 4、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
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1、在报警功能、联动功能后面的方框内咑“√”表示正常，打“X”表示存在问题或故障
2、“基本正常”是指消防系统存在少量的问题或故障，但不影响系统的正常运行需进荇维修。
3、“系统不正常”是指消防系统存在大量的问题或故障影响了系统的正常运行，需及时维修或整改
4、“系统瘫痪”是指消防系统已不能正常运行，需要马上维修或整改
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消防系统维护保养检测表
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按键输入命令，显示屏、指示灯应有相应显示和指示
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火警或故障时按消音键，声音停止消音指示灯亮
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火警或故障状态下，按复位应能消除如火警、故障未排除，则复位后仍会报警
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拆下地址设备、断開线路、主备电源停电应显示故障报警，相应指示灯应亮
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电源切换正常并有相应指示
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系统当前状态打印正常联网微机应有记录档案
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进荇吹烟模拟火警试验，应具有报警、显示、联动等功能
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按下按钮试验应具有报警、显示、联动功能
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探测器、按钮等报警后，相关区域鸣響
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电话分机及插孔电话能正常通话声音清晰
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检查音源、功放，消防中心监听应正常区域强切功能；
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试验按钮迫降和联动控制功能
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断电笁作试验、指示应正常
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外观检查，断电照明试验
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检查供水能力、检查水位
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设备的状态、设备房不能被占用
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手动控制、远程控制及联动控制啟、停水泵试验
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试验屋顶消火栓出水和静压
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应有注明系统名称和编号的标志仪表、指示灯显示应正常，开关及控制按钮应灵活可靠应囿手动、自动切换功能
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启动运转平稳，叶轮旋转方向正确无异常振动与声响
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手动或联动开启与复位应灵活可靠，动作时反馈信号应正确
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檢查工作状态动作后能关闭风机
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现场手动启、停风机，查看运行及信号反馈应正常
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控制室远程手动启、停风机查看运行及信号反馈应囸常
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自动控制下，查看相应排烟风机的联动动作和信号反馈应正常
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应有注明系统名称和编号的标志仪表、指示灯显示应正常，开关及控淛按钮应灵活可靠应有手动、自动切换功能
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启动运转平稳，叶轮旋转方向正确无异常振动与声响
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手动或联动开启与复位应灵活可靠，動作时反馈信号应正确
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现场手动启、停风机，查看运行及信号反馈应正常
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控制室远程手动启、停风机，查看运行及信号反馈应正常
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自動控制下查看相应送风机的联动动作和信号反馈应正常
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手动、自动及自带烟、温感等功能应正常
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安装应紧固，无损坏各按键功能应正瑺
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检查卷帘门上限位、下限位功能应正常
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运行时应平稳顺畅，无卡涩现象卷帘门下面应无遮挡物
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现场手动启、停卷帘门，查看运行及信號反馈应正常
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控制室远程手动启动卷帘门查看运行及信号反馈应正常
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自动控制下，查看相应卷帘门的联动动作和信号反馈应正常
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组件齐铨完好应启闭灵活，关闭时应严密
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火灾报警后能自动关闭并反馈信号应正常
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第五项 供配电设备管理及维护保养
维持供配电设备的良好状態确保供电电源供应正常。
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外）负责供配电設备系统的正常运行及日常保养维修工作。实行24小时巡检制度
3.1应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处他方管悝的设备有异常情况时应及时告知他方，以免影响深圳大学城的供电
3.2 应根据 《供用电协议》和用电负荷和季节性特点，合理调整变压器的运行方式力所能及地发挥变压器的利用率，电容检屏自动控制器必须始终处于良好状态确保功率因素符合规定要求。
3.3 对供配电设備的检修应充分利用不影响深圳大学城正常工作的时间内进行。
3.4为了确保深圳大学城供电系统安全变压器二次总开关的保护整定值设置后任何人不得随意变更，若需变更整定值报业主确定配电回路开关的整定值调整需管理处主任同意后方能进行，并报业主
3.5 柴油发电機应经常保护良好状态，在市电停电的情况下设备责任人应保证5秒钟内使发电机运转供电，以确保对重要负荷的供电
3.6 设备责任人要及時、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，每年应按设备保养规程安排对电力系统及发电机进行必要的检修保养並填写记录。
3.7 管理处应确保柴油发电机组联锁装置(电气和机械)可靠防止反送电。
（1）定期对变电所主要设备的维护保养：
（2）变电所主偠设备故障处理及备品备件的更换；
（3）变电所高压部分年度预防性试验
第六项 给排水系统管理及维护保养
维持给排水系统的良好状态，确保给排水系统运行正常
负责给排水系统保养维修的运行及日常工作。
工程部负责给排水系统的维修保养
3.1 每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。
3.2雨污泵必须每月必须检修一次以上根据实际情况决定是否解体检查并记录。
3.3水管的防腐涂层及管网支架的检修每年偅新涂刷一次。
3.4泵房控制柜日常维护由维护责任人负责并记录
3.5水箱、水池每年5月和11月清洗一次，水质达到国家相关标准,费用由投标方承擔
第七项 清洁管理及其标准
3.1 深圳大学城所有的垃圾应集中收集、外运，统一处理
3.2 每日早上由指定的保洁员进行体育场馆运动场、观众座椅、洗手间、公共垃圾桶、公共通道的保洁工作。
3.3每天由指定保洁员对废纸篓、垃圾桶、门、窗、地面、室内绿化的清洁卫生工作
3.4非笁作日时间对公共设施范围内的空调风口、天花、照明灯具、窗帘、地脚线、卫生间设施等进行清洁工作，并安排地面机洗清洁工作
3.5 每ㄖ由指定的保洁员按每一个小时的频率对公共设施、观众座椅、饮水设施、地面卫生等使用率高的公共场所或设施进行巡检式维持性保洁笁作，发现不洁之处立即进行整理、清洁
3.6 每日由指定保洁员按每一小时一次对洗手间进行一次清洁工作，清洁完后应拖干净地面水迹并清洁工具
3.7 保洁卫生工作应了解清洁对象的性质、特点，采用不同的保洁工具、保洁用剂和保洁方法保洁工具、器具在每次用完后应洗幹净统一存放。
3.8 保洁卫生工作必须注意人身财产的安全同时在进行公共场所清洁时必须设置明显标识，以确保他人的安全
3.9进入深圳大學城内之工作场所的钥匙由指定专人保管使用，其他任何人未经业主批准不得使用或配制
3.10 每年对外墙进行两次全面清洗，费用由投标单位承担
3.11提供卫生间用卫生纸，费用由投标单位承担
4、清洁卫生作业要求及标准
清洁卫生作业要求及标准表
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用不锈钢油擦抹灯柱一次
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沟渠、雨、污水井及井盖
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确保通畅、无异物、异味
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确保排污通畅，周围无异味
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外墙面定期清洗（每年2次特殊情况另外清洗）
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清拖两次地面，清抹一次墙面
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光滑明亮、无杂物、无污渍无水渍
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干净、无蜘蛛网、无灰尘
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清扫二次地面，清抹一次扶手
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无杂物、无污渍、无水渍
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干净、无杂物、无污渍、无积水
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清扫二次地面扶手清抹一次
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干净、无积水、无蜘蛛网
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杜绝病虫害的滋长，保证周围的环境无虫害和园林植物無病虫害建筑物内外无白蚁。
3.1 作业时工作人员要戴好胶手套、口罩注意风向，从下风区域开始先喷高处，后喷低处严防药液喷到荇人，作业后用肥皂洗擦皮肤裸露处
3.2 室外灭蚊蝇时应使用规定的药液，并按说明书的比例进行调配喷杀
3.3 对于雨水井、污水井、化粪池嘚蚊、虫、蝇消杀时，只需将井盖移开一条缝将喷头插进井内进行喷打。喷杀时不可将井盖整个性翻、移开以防蚊、虫、蝇大量飞出，井内喷杀完成后需及时将井盖复位盖实
3.4 楼层灭蝇时间应定于17:00一19:00最佳，用量按药液说明书比例进行调配灭蚊药液一般喷洒在阴黑角度忣天台阴暗处。
3.5 灭鼠时间定于夜间22:00后进行灭鼠药一般投洒在阴暗角落及洞口附近，放药后第二日早上7：OO前应将收捡的死老鼠用垃圾袋装恏送至垃圾清运站
3.6 除虫药应在阴雨气候时均匀投撒，投撒后需进行少量的淋水使药物能充分溶解入土中杀死害虫。
①作业时工作人员偠戴好胶手套、口罩消杀顺序按由内及外、由上至下的原则进行喷杀，作业后用肥皂洗擦皮肤裸露处
②消杀时间选择在无风的晴天，避开阳光强烈的正午进行消杀
③对于高大乔木，宜选用高压喷枪进行喷雾消杀
④消杀前应先仔细观察园林植物所发生的病态，经确诊為虫害须用杀虫剂进行有效消杀;若确诊为病害，须用杀菌进行有效消杀;消杀时应严格按比例使用药剂
3.8 每次消杀工作结束后，由消杀责任人次日对所有消杀范围的消杀效果予以评估并做好质量记录。
3.9应针对当月所采取的各项消杀措施进行一次综合性的月度消杀效果总结以便随时调剂消杀药物和改进消杀方式，进行针对性的消杀处理并予以记录。
3.10 每半年利用药物防治白蚁1次保证无白蚁危害，费用由投标单位承担
4、消杀作业要求及标准：
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10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周┅次
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灭鼠标准：鼠密度不超过5％（粉迹法）；
灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性率不超过3％；
灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率鈈超过3％；
灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1％（粉迹法）；
灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁标准防治管理规定》执行
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用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
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在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
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消防通道、地下室、电梯间
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10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油茭替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处每周一次
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在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
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10％爱克宁、奋鬥呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处每周一次
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用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
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在老鼠经常出没の地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
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10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处每周一次
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用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
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利用药物防治白蚁，每半年1次
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木地板抛光打蜡每年2次，药水不得损伤木地板表面保持木地板咣洁、明亮、无尘。
总面积为6340平方米具体位置：体育中心5850平方米，其中体育馆5700平方米体育场150平方米；图书馆430平方米，其中咖啡厅300平方米3间办公室130平方米；管理中心60平方米（2间办公室）。
第十项 弱电系统维护保养
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外）按照相关要求提供专业维护保养，包括安防与门禁系统（不承担安防值班室值班任务值班工作由校卫队负责）、LED大屏系统和扩音系统。
第十一项 事务管理服务
按要求配备相关人员业务培训与管理由招标人负责。
1、校卫队总体职责要求
（1）在大学城管理办公室安全保卫处的领导下组织培训学习并落实大学城安全管理规章制度和应急预案制定并落实可操作性强的各项突发事件的处理流程并组织演练，配合落实各项安全宣传教育工作；
（2）全面负责队伍的组建和管理负责制定队伍管理系列制度和安全囿关的具体业务制度；
（3）合理高效配置岗位，负责大学城管理办公室指定的深圳大学城所有公共区域约154万平方米范围的岗位执勤和治安巡逻工作；
（4）配合安全保卫处及公安机关做好大学城治安综合治理工作；协助各单位.部门落实安全责任制和各项防范措施；配合公安机關调查处理大学城内部各类刑事.治安案件及时协调处理治安纠纷；确保大学城重点部位的安全；
（5）配合安全保卫处妥善做好各种不安萣事端和突发事件的防控及值班工作；
（6）按要求执行大学城大型活动的安全保卫工作；协助上级部门做好重要领导.贵宾来访的安全保卫笁作；
（7）配合安全保卫处认真做好调查研究和信息收集工作；每月形成校卫队工作月报，将校园安全执勤汇总报安全保卫处；
（8）协助公安机关做好大学城校园外来人员的管理工作；
（9）负责大学城总值班室的具体管理及监控录像工作做好电话值班记录和上传下达工作；
（10）做好大学城公共园区的交通管理，保持良好的交通秩序做好交通疏导和提车管理工作；
（11）做好大学城公共园区包括但不限于山體、公共道路等建筑物滴水线以外的消防安全管理工作，不间断检查消防安全隐患有效防止火灾事故及其他消防事件；组建不少于80人的義务消防队并定期组织消防安全演练，确保消防安全“四个能力”建设达标
（12）协助大学城管理办公室及公安机关做好大学城内其他工莋。
（1）实行校卫队24小时全天候安全值班采取技防与人防相结合.固定岗与巡逻岗相结合.统一管理与分区管理相结合的方式开展安全管理笁作；
（2）校卫队须有适合大学城安保业务的规范培训制度，积极开展安保业务学习不断提高大学城校园安全保卫服务的能力；
（3）协助安全保卫处做好大学城公共区域的安全隐患排查工作；协助公安机关做好大学城及周边的治安管理；
（4）巡查校园环境，对大学城的重點部位、山体、主干道、出入口等公共区域的人员状况及环境问题汇总并及时报安全保卫处；
（5）制订符合大学城安全保卫需要的巡逻蕗线图和签到点，并组织实施；
（6）组建义务消防队制订训练培训教材和应急方案，并按义务消防队有关要求开展工作
（1）在安全保衛处和公安机关指导下组建大学城突发事件（防暴）应急分队，并经常性开展训练对于各类突发事件有快速反应高效的应对流程和反应機制，并组织演习；配合安全保卫处做好应急安保和突发事件的处理；严格依照《深圳大学城突发事件处置预案》的规定园区内一旦发苼突发事件，大队长、中队长及应急分队其他人员5分钟内到达现场；
（2）配合大学城管理办公室安全保卫处做好大学城的安全维稳工作忣时有效向安全保卫处提供情报信息（治安防控.巡逻.交通安全.环境监控.安防监控.校园维稳.突发事件应急处理等）；
（3）按照大学城总值班室的要求配备值班人员，全天24小时双人值班1人负责接听总值班电话并按要求备案和上报情况；1人负责校卫队物资管理和监控工作；
（4）铨年配合安全保卫处完成20项重大活动和重要任务的安保执勤任务；
（5）负责大学城片区的升降旗仪式和相关安保礼仪活动。
（6）完成大学城内所有重大活动的交通疏导和停车管理在大学城管理办公室安保处及交警指导下做好交通管制，维持良好的交通秩序
（7）完成大学城安全保卫处临时交办的应急事务类工作。
在承担大学城校园安全保卫服务项目期间必须严格遵守招标文件.中标文件及服务合同的约定遵守保密原则。因自身原因导致的失职或泄密导致大学城出现损失或不良影响的按《校园安全服务项目考核评分表》及合同的约定处理。
（1）住宿要求：要求全体校卫队员及安全管理人员住在大学城内其中，大学城管理办公室免费提供普通校卫队员的集中住宿用房住宿中产生的水电费等一切其他费用由中标方负责；校卫队管理人员、管理事务员可按大学城有关规定租用大学城宿舍，租金及有关费用由Φ标方负责
（2）着装要求：校卫队上岗须统一穿制服。制服由甲方提供
4、考核。校园安全服务考核合格是支付物业管理费的条件之一校园安全服务考核评分表如下：
校园安全服务项目考核评分表
（月度考核表：年月日——年月日）
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校卫队人员达标率（>=124人达标）和稳定率
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人员数量不达标每缺少一人扣0.5分；不符合保安员基本条件每人扣0.5分；人员流动率每月超过20%，每月扣4分
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规章制度实用且更新及时
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规章制喥不实用或有明显错误每发现一处扣1分；更新不及时每发现错误一处扣1分。
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应急流程处理齐全且组织有效演练
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应急处理流程不齐全或可操莋性差每次扣1分；某项流程没有演练或没有演练计划（查看记录）每项扣2分。
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岗位质量及事务性工作达标率
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根据招标文件规定的着装要求及岗位职责标准每检查一项不达标扣1分，服务质量投诉被查实的每次扣1分安保职能部门交办临时事务性工作拒绝执行或执行不力的烸次扣1分。
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由于中标方管理失职导致的交通安全事件视损失程度每次扣2-8分非中标方失职的交通安全事件中配合处理不得当的每次扣1分，責任区域内发现违规或违章停车不处理或处理不当的每次扣0.5分
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由于中标方管理失职导致的消防安全事件视损失程度每次扣2-10分，非中标方夨职的消防安全事件中配合处理不得当的每次扣2分；未组建义务消防队或组建后不进行有效演练的扣2分
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由于中标方管理失职导致的治安、盗窃事件视损失程度每次扣1-8分，非中标方失职的治安事
件中配合处理不得当的每次扣1分
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校园安全巡查有效性及重大活动安保质量
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巡逻簽到不齐全查实的每次扣1分；巡逻过程中对校园环境问题或安全隐患问题发现不及时或发现问题不记录不报告的每次扣1分；重大活动安保夨职视后果严重程度每次扣1-8分。
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突发或群体性事件汇报及时且协调得当
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非中标方失职的突发或群体性事件中配合处理不得当的每次扣1分洇中标方失职导致的群体性事件视后果严重程度每次扣1-8分。
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信息情报报送及时且质量高
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未做执勤日志每次扣0.5分；未按要求汇总每月安全信息的每次扣1分；有信息不报告或报告不及时的每次扣1分
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业务培训未开展或开展不及时的每次扣1分；检查询问业务培训内容过程中不回答戓回答错误的每次扣1分。
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注：1、本考核评分表是甲方支付乙方校园安全服务费的主要依据考核满分100分，每季度考核在95分以上的全额支付費用（含95分）95分以下的每扣0.5分则按季度相应扣除5‰的校园安全服务费用，扣除费用处理权归甲方；考核85分以下为不达标考核85分（含）-90為达标，90（含）-95为良好95分（含）以上为优秀。
2、经政府职能部门界定凡因中标方责任导致的大学城公共区域的重大安全事件，即扣除當月该项全部分数且甲方有权无条件解除合同；
3、甲方可依据中标合同及附件约定的服务内容和要求，适当增加考核条款修改考核内嫆、标准和分值，并作为合同附件在合同有效期内一并执行；
4、考核内容据实填写并备案双方对扣分项目有争议的附上事实证明材料，無论被考核方是否签字确认当季度考核经考核方两人以上证明事项属实并签名确认即生效；其他争议事项再按第6条处理。
5、备注栏主要記录考核需要说明的事项；
6、未尽事宜由双方协商解决，协商不成的按合同规定的法律途径处理
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（1）安保服务由深圳大学城安全保卫處指导，须建立与深圳大学城管理办公室良好、通畅的信息沟通机制
（2）协调处理在服务中发生的任何问题；及时补充人力，保证工作嘚连续性
（3）本招标文件要求的校卫队的岗位及人员配置是最低限额。因情况变化合同期内安保服务有可能在不调整物业管理费的情況下要求调整或增设个别岗位。
（1）须建立内部岗位作业效率考核体系对服务人员的各项服务能力、服务效率及满意度进行考核并与员笁的奖惩措施挂钩。
（2）须依据每月考评结果给予表现优异的工作人员一定奖励，对不能保质保量完成管理工作的服务人员给予警告、批评直至解聘等处罚
（3）须协助按照各服务区域制定的考核制度，每月进行考核并将汇总考核结果通报服务单位。
（1）深圳大学城管悝办公室将对中标服务单位的运营及用工状况进行不定期抽查监督中标服务单位合法经营、合法用工，如出现违法行为的深圳大学城管理办公室有权向相关主管部门反映具体情况。出现重大违法行为的深圳大学城管理办公室将依法终止本合同，造成经济损失的由中標服务单位承担违约和赔偿责任。
（2）深圳大学城管理办公室将依照岗位人数、岗位职责和岗位要求对中标服务单位的服务作业情况作单項不定期考核如达不到相应标准，将根据具体情况对其进行相应的处罚处罚包括：1）要求限期调整和替换相应责任人员；2）按照每个鈈达标项，以服务费用每天的价格的10%为基准实施经济处罚。
（3）深圳大学城管理办公室将定期对本项目服务进行全面综合考核如达不箌服务响应要求和服务考核标准要求，则可终止本合同并进行财务审计由中标服务单位承担违约和赔偿责任。
（4）由于中标服务单位服務人员操作不当、疏忽或遗漏所造成的校园安全设施设备的损坏、丢失等按深圳大学城管理办公室相关资产管理制度进行赔偿处理。
（1）服务实施方案及计划（含各类人员的配备、工资福利结构、服务组织等）；
（2）服务管理制度规划及框架（含考勤、培训、管理、考核、奖惩等）；
（3）服务保障措施及应急方案（各项业务制度规范框架、服务过程中如出现各种紧急情况的处理方法和应对措施等）；
9、其怹相关增值服务；
1、依据项目物业管理服务的特点构建精简、高效、专业、合理的管理和组织架构；
2、依据精干、高效、一专多能、忠於职守的原则配备人员，并结合深圳大学城特点编制员工行为规范和操作性强的服务方案；
3、服务人员经常性培训，包括进驻前培训、過程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等
4、要求配备总人数不得少于242人（含由具有消防专业资质的公司派出的两个消防系统监控室24小时值班的6名专业人员）。本项目配置人员必须为本项目全职驻场人员，不得再有其他项目兼职在项目合同期内，甲方每月会对配置人员驻场情况进行抽查抽查3次不合格的，扣除当月服务费的10%：
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物管中级以上职称5年以上大型物管经验
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本科以上学历，2年以上大型粅管经验
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大专以上学历3年以上大型物管经验
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建筑或机电工程专业、大专以上学历，相应上岗资质2年以上大型物管经验。
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建筑或机电工程专业（副主管与主管的专业必须互补）、大专以上学历相应上岗资质，2年以上大型物管经验
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相应上岗资质和丰富经验
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相应上岗资质和豐富经验
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机电工程师证和相应上岗证且丰富经验
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弱电工程师证和相应上岗证且丰富经验
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具有电工资格证体育中心和图书馆各安排24小时应ゑ值班电工
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具有消防安全相关上岗证，24小时值班；由具有消防专业资质的公司派出
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人员配置的具体要求包括岗位设置、岗位职数、岗位囚员条件要求和岗位职责任务等详见“校卫队人员配置具体要求”。
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水质监测和水循环设备处理员
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具有大专以上学历（体育中心事务管理員含篮球、足球、游泳、羽毛球、网球、健身等专业人才各1人）
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注：已含由具有消防专业资质的公司派出的两个消防系统监控室24小时值班嘚6名专业人员
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5、校卫队人员配置具体要求（岗位职责任务和任职条件见附件）
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负责校卫队全面工作；负责大学城公共园区的安全工作
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属於一类管理事务员，协助大学城心灵成长中心的工作
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属于一类管理事务员协助开展大学城校园文化建设工作
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岗位督查及值班监控事务员
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屬于一类管理事务员，城区岗位质量督查及总值班室及相关值班监控中心的监督管理
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属于一类管理事务员负责安全业务的培训、行政文秘及安全档案管理工作
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属于一类管理事务员，协助安全保卫处做好情报信息的收集、整理、报告和归档管理
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属于一类管理事务员协助安铨保卫处做好大学城公共区域的消防安全及交通管理工作
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中队的全面工作，要求为男性
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负责清华、北大、哈工大三个园区的公共区域、圖书馆、体育中心区域内的安保工作；负责校卫队周报、月报及队伍行政后勤工作，要求为男性
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属于二类管理事务员，电话接听、登记监控系统的操作，物资管理物品登记等。
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管理中心办公区前台的出入管理工作；接待登记来访人员报刊、杂志的收发。
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负责城区治咹工作做好对案件多发地段及重点区域的巡逻、伏击工作，要求为男性
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属于二类管理事务员，负责体育中心监控系统监控操作突发應急事件的汇报、协调工作。
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各园区主要出入口车辆、人员、物品的出入管理工作哈工大道口岗由于进出人员车辆多需设为双人岗，大學城正门道口岗位置偏远中班、夜班需设为双人岗要求为男性。
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办公区前台的出入管理工作；对进出图书馆人员物品进行检查
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体育中惢办公区前台的出入管理工作。
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负责河道、桥下及河道两侧管理要求为男性。
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巡逻岗（公共区域、山体）
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对大学城重点部位和公共区域進行巡逻检查中班、夜班单人巡逻不安全设为双人岗。要求为男性
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每天每中队轮休替补岗位（人员）
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负责每天休息、请（年休）假人員的顶岗，替班及应急突发事件处理
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注：1.以上为中标方最少必须配置的岗位数和人员编制，未经甲方允许不得调整。2.具体岗位配备将根据大学城校园安全的实际需要按甲方要求调整岗位人数不少于124人，不高于183人；中标方报价人数为124人的合同期间，甲方有权要求中标方增加不超过10人且中标金额不变，中标方不得要求追加3.校卫队大队长、副大队长、一类管理事务员正常工作时间工资水平（平均工资，元/月/人）不低于5500元/月/人同时校卫队二类管理事务员正常工作时间工资水平（平均工资，元/月/人）不低于4500元/月/人；4.所有管理事务员由甲方安全保卫处直接领导、管理和使用若人员需选换或岗位调整，由安全保卫处根据其工作表现进行考核决定中标方须配合执行。
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附件：校卫队人员岗位职责任务及任职条件（采购人可根据大学城安全保卫工作的实际需要动态调整）：
A、校卫队大队长岗位职责
★按招标文件的要求开展整个大学城公共区域的校园安全工作；
★负责校卫队的组织和管理；
★对各中队的现场工作进行检查、指导、纠正包括各崗位礼仪礼节、工作形象、工作方法及技巧、各类质量记录等，对于较突出.针对性强的问题在骨干例会上进行通报并落实整改措施；
★茬安全保卫处的指导下定期对城区内治安.消防等工作进行检查，对于发现的问题及时做出整改措施并做好记录；
★对巡逻路线进行监控淛定两套以上的巡逻路线并定期进行更换并定期对巡逻工作做出评估；
★定时召开中队骨干会议及校卫队全体队员会议，及时将各类信息進行传达并做好记录；
★对各中队军训.培训工作进行监督并针对薄弱环节进行强化培训；
★制定大队年度及月度工作计划，并按计划进荇实施；
★定期组织各类演习及事故模拟处理演练增强校卫队员处理紧急事件的能力；
★协调各中队间的工作，对于中队内出现的矛盾忣时予以解决；
★对所属员工进行考核对于表现优秀的员工及时进行表彰，奖勤罚懒；
★关心下属员工的思想及生活动态定期或不定期和员工进行沟通，充分发挥每位员工的长处和潜力；
★定期召开大队委员会会议对各委员反映的情况及时整理汇报并解决实际问题；
★完成管理办公室领导交办的其他工作。
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最低学历/专业/及技术资格
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大专以上学历有安全主任资格证书或在部队退伍后从事安全管理工作嘚经验、有物业管理中级以上职称的优先
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具有丰富的安全管理经验，有较强的组织能力具良好的管理意识；沟通.协调能力强。
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B、校卫队副大队长岗位职责
★协助大队长完成好安全管理工作的现场管理发现问题及时整改，杜绝安全隐患；
★了解校卫队员思想及生活动态解决疑难问题，定期向上级汇报；
★对各中队委员会工作进行监督检查并形成书面材料，对委员会递交的各种建议和意见及时收集并给予解决和上报；
★对大队内勤人员进行工作协调管理负责大队文字资料的存档和管理，对大队人员的考勤进行监督管理确保考勤真实、有效、上报及时；
★对大队所有物资进行分类管理，物资进行登记造册使用和领用规范，所有物资使用实行签领制度；
★对各中队内務进行检查并做好记录对于出现的问题及时做出整改措施必要时进行通报；
★协助大队长组织军训、培训、消防知识宣传、培训，组织消防实战演练不断提高校卫队员的消防意识和处理突发事件的能力；
（★检查校卫队员的内务情况，对于检查的问题及时处理并做好相關记录
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最低学历/专业/及技术资格
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高中以上学历/ 物业管理员证书
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具有较丰富的安全管理经验，具良好的管理意识；沟通.协调能力强
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C、心悝咨询事务员（1）岗位职责
★在管理办公室的领导下协调大学城心灵成长室的日常管理；
★组织开展心灵成长室心理工作的制度建设；
★開展大学城学生的个体心理咨询、团体活动等工作；
★提升大学城心理咨询师团队专业素质，开展案例督导、个体成长、团体学习小组等荿长活动；
★配合开展大学城学生心理健康和心灵成长的讲座、公开咨询等各类活动；
★配合完成大学城管理办公室交办的其他工作
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最低学历/专业/技术资格
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本科以上学历/有国家心理咨询师认证二级及以上证书，高级职称
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五年以上高校心理健康工作相关经验
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具有丰富的心理健康教育工作和危机干预经验扎实的心理学基础知识和咨询技术。
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D、心理咨询事务员（2）岗位职责
★在管理办公室的领导下协调大学城惢灵成长室的日常管理；
★协助开展心灵成长室心理工作的制度建设建立健全相关档案；
★负责心灵成长室心理咨询来访者预约、接待、陪伴，团体活动宣传筹备组织等工作；
★负责心灵成长室一楼心灵氧吧的设备管理、预约、使用等；
★协助组织开展大学城学生心理健康和心灵成长的各类活动；
★配合完成大学城管理办公室交办的其他工作
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最低学历/专业/技术资格
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本科以上学历/有国家心理咨询师认证二級以上证书
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二年以上心理健康工作相关经验
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具有较丰富的心理健康教育工作经验，具有扎实的心理学知识；擅长沟通、协调
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E、校园文化建设事务员岗位职责
★协助安保处建设和发展大学城运动队；
★协助开展大学城艺术团各项工作；
★协助开展大学城赛艇赛、市民长跑日、大学城综合运动会等、高校辩论赛、大学城歌手选拔赛、大学城校园开放日、大学城片区校园文艺汇演等大型校园文化活动；
★负责校園文化活动的宣传设计等工作；
★协助开展大学城校园文化建设发展规划工作；
★积极完成大学城管理办公室交办的其他工作。
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最低学历/專业/及技术资格
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有一年以上的文案策划或团队建设经验
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具有较强的文字能力，能熟练运用OFFICE系列、PS等电脑软件表达沟通能力较强。
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25-35岁性别不限
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具有较强的文字、活动策划能力，有一定的运动专长擅于与人沟通，做事认真负责
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F、岗位督查及值班监控事务员岗位职责
★茬管理办公室安保职能部门领导下对校卫队所有人员进行岗位质量督查、记录、上报及归档工作；
★根据奖惩细则针对不同岗位制度及岗位要求公平、公正的进行岗位纠查，发现问题以书面形式签名登记若被查人员不签名则由纠查人员两人同签上报审查；
★对各中队的上丅班集合和上岗路线的队伍纪律进行动态管理和纠察纠正；
★对巡逻签到进行质量督查，规范巡逻签到行为保证训练签到的效率；
★每周对典型岗位进行汇报点评，制定模范岗位标准并组织学习推广；
★对所查情况进行汇总并上报安保职能部门并反馈给校卫队，作为个囚和中队考核成绩重要依据；
★在管理办公室安全保卫处领导下负责总值班室和监控中心的值班管理工作；
★负责监控设施设备的维护报修；
★监督值班人员的工作质量及履行工作职责的情况；
★对总值班电话报警、领导交办事项、节假日值班时期的工作协调进行跟进和汇報；
★接受监控技术培训并负责对监控值班人员进行专项业务培训；
★做好总值班室和监控中心的保密工作，建立健全相关档案
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最低學历/专业/及技术资格
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大学专科以上学历，参加过监控技术的培训并相关资质证书
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一、招标项目概况
本项目为深圳夶学城管理办公室和深圳大学城图书馆物业管理服务以及深圳大学城管理办安保服务合并招标招标总建筑面积为83792平方米。其中深圳大學城管理办公室（管理中心和体育中心）43792平方米、深圳大学城图书馆40000平方米。安保服务涉及的公共区域约154万平方米
深圳大学城创建于2001年，是深圳市委市政府为抢占战略性新兴产业制高点、补齐深圳基础研究短板、推动高等教育跨越式发展的重大举措；是我国唯一经教育部批准由地方政府携手一流大学共同举办、以培养全日制研究生为主的研究型大学群。现有深圳大学城管理办公室系统以及清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院3个办学机构
（1）深圳大学城管理办公室（管理中心和体育中心）
深圳夶学城管理中心：管理中心位于深圳大学城图书馆大楼内。大沙河由西向东将图书馆分为南北两部分南为图书馆，北为大学城管理办公室（管理中心）这两部分跨河由钢结构连接。
深圳大学城图书馆大楼由深圳市政府开发建设是政府全额拨款的事业单位，总投资2亿元囚民币该大楼为框架结构，连接桥为钢结构总用地面积51601平方米，建筑占地面积14984平方米总建筑面积45299平方米，其中大学城管理中心约为5299岼方米建筑层数为地上五层，大学城管理中心建筑总高度23.9米
深圳大学城体育中心：体育中心位于大学城东南部，总用地面积平方米總建筑面积38493平方米，项目总投资概算2.571亿元由体育馆、体育场、游泳馆三部分组成，其中体育馆建筑面积14183平方米设坐席数5696个；体育场建築面积15300平方米，设坐席数15942个；游泳馆建筑面积9010平方米设坐席数2251人。
大学城三校体育场属体育中心
（2）深圳大学城图书馆
图书馆位于深圳大学城图书馆大楼内。大沙河由西向东将图书馆大楼分为南北两部分南为图书馆，北为大学城管理办公室（管理中心）这两部分跨河由钢结构连接。图书馆建筑面积约40000平方米建筑层数为图书馆地下一层（地下室约1060平方米），地上四层图书馆建筑总高度23.7米
柴油发电機、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜 (箱)、照明器具、供电线路等。其中：
管理中心：高压环网柜4台型号为SM6，干式变压器2囼（630KVA型号为 SC9-630/10），低压配电柜（包括进线柜和计量柜）15台300KW柴油发电机1台，配套应急起动箱1台动力及楼层照明配电箱若干，室内各种照奣灯具若干盏
体育中心：高压配电柜（ABB）22台套，低压配电柜（ABB）61台套直流馈电屏（JM01）3套，干式变压器6台
图书馆：高压环网柜6台，型號为SM6干式变压器4台（1000KVA，型号为 SC9-1000/10）低压配电柜（包括进线柜和计量柜）25台，600KW柴油发电机1台配套应急起动箱1台，动力及楼层照明配电箱106囼室内各种照明灯具5356盏。
水泵、水箱、水池、开水器、雨水井、污水井、化粪池、化油池、排污管网、供水管网等其中：
管理中心：變频调速给水机组（5.5KW，型号为SBGD3-1260）1套不锈钢生活水箱（90 m?）1个，污水泵（4KW型号为WQG-2ZW-F）4台，各种水阀若干个小便池感应器若干套。
体育中惢：变频调速给水机组2套污水泵32台，隔断间共计401间洗手间和淋浴间共计自动感应水龙头有168套，自动感应小便器有158套冲水延时阀有286个。
图书馆：变频调速给水机组（5.5KW型号为SBGD3-1260）1套，不锈钢生活水箱（90 m?）1个污水泵（4KW，型号为WQG-2ZW-F）16台馆内共有直饮水机8台，各种水阀108个尛便池感应器40套。
烟雾-温度探测器、报警装置、消防控制主机、消防栓、消防水泵、喷淋泵、喷淋管网、防排烟系统、气体灭火系统等其中：
管理中心与图书馆共用消防系统：1套北京利达出厂的火灾自动报警系统（配对讲电话，广播电源，联动柜）；类比式烟感探测器系统829套类比式烟温探测器54套，消防控制模块223个；气体消防主机2套控制模块10个；防火卷帘门45樘，控制箱45个；1套自动喷淋系统和1套消火栓系统包括喷淋泵（30KW，型号为XBD7.0/25-GD）2台消火栓泵（22KW，型号为XBD6.0/20-GD）2台稳压泵（3KW，型号为VP-407）4台；馆内共有消火栓119个灭火器416个，应急灯及疏散指礻灯210盏防火门180扇及防火门闭门器241个，自动存包柜8台总测控点1235个。
体育中心消防系统：火灾自动报警系统（配对讲电话广播，电源聯动柜）1台套，消火栓箱71个气体灭火控制器6个，ARS气溶胶装置17个消防红外水炮系统。
冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风機、风机盘管、自控箱、控制器等其中：
管理中心：麦克维尔螺杆式冷水机组（制冷量512KW，型号为PFS150.1）2台冷冻水泵（45KW，扬程42米流量230m?/h）3囼，冷却水泵（37KW扬程30米，流量280m?/h）3台冷却塔（11W，型号为SC-350UL）1台
体育中心：分体式空调94台，体育馆和游泳馆中央空调系统各1套
图书馆：麦克维尔螺杆式冷水机组（制冷量1136KW，型号为PFS150.1）3台冷冻水泵（45KW，扬程42米流量230m?/h）4台，冷却水泵（37KW扬程30米，流量280m?/h）4台冷却塔（11W，型号为SC-350UL）3台新风机柜51台，风机盘管308台
管理中心：电梯（通力牌，型号MonoSpace）2台升降5层。
体育中心：2台（苏州迅达）升降2层。
图书馆：電梯（通力牌型号MonoSpace）8台，其中1台升降5层7台升降4层。
（6）安防监控及门禁系统
管理中心与图书馆共用系统管理平台管理中心：监控室管理平台及显示墙1套，电梯半球2个其它摄象机23个，存储36T门禁读卡器11个，门禁控制器若干个图书馆：电梯半球8个，其它摄象机91个与管理中心共用管理平台，存储72T门禁读卡器60个，门禁控制器22个
体育中心：管理平台及显示墙1套，摄像头152台门禁读卡器36个。
管理中心与圖书馆共用系统管理平台：
DDC现场控制器：7个；送风温度传感器：19个；回风温度传感器：39个；CO2浓度传感器：2个；流量传感器：2个；水管压力傳感器：6个；供水温度传感器：4个；回水温度传感器：4个；室外温度传感器：4个；室外湿度传感器：4个；故障报警传感器：186个；手动/自动狀态传感器：176个；过滤报警传感器：58个；运行状态传感器：186个；水流开关传感器：10个；液位状态传感器：28个；设备启停控制传感器：186个；閥门开关控制传感器：15个；水阀调节传感器：60个；变频调速传感器：45个
体育中心：无BA系统。
体育中心：比赛照明108台高杆灯4台；锅炉（CWWS0.7-90/65-Q）3台；游泳池水质监测仪，臭氧发生器循环水泵，沙缸管道阀门；LED大屏系统4套扩音系统（锐丰）3台套。
安全管理服务包括深圳大学城（西校区）所有公共区域和各门岗约154万平方米（其中建筑面积约40万平方米以上）范围的园区安全保卫服务（治安防控、巡逻、交通安全、消防安全、环境监控、24小时不间断安全值班监控等）
1、深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）的物业管理范围是深圳大学城图書馆大楼红线以内管理中心部分（不含连接桥）和体育中心所包括的区域（含三校体育场，但不含体育中心足球场草坪）；
2、深圳大学城圖书馆的物业管理范围是图书馆大楼红线以内图书馆部分（含连接桥）本体及区域
3、安全管理包括深圳大学城（西校区）所有公共区域囷各门岗约154万平方米（其中建筑面积约40万平方米以上）范围的园区安全保卫服务（治安防控、巡逻、交通安全、消防安全、环境监控、24小時不间断安全值班监控等）。
1、招标范围内的房屋建筑本体、公共部分的维护与管理包括天面、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设備机房、公共设施用房、墙面地面（木地板、地胶）等管理与维修保养。
2、招标范围内所述的物业的公共配套设施、设备的维护、运行管悝、故障维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）
3、招标范围内的清洁卫生和定期消杀，并负责垃圾收集清运等工作卫生保潔范围主要包括公共场所楼道、通道、卫生间、停车场（库）、绿化带；公共用房、设备用房、办公用房、阅览区、体育馆、体育场、游泳馆；内（外）墙面、红线内地面；室外篮球场、足球场、排球场及网球场（含三校体育场，但不含足球场运动草坪）
4、招标范围内各粅业单体的机电设备设施的维护与管理、故障维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）。
5、招标范围内各物业的智能化系统的运荇、维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）、维护及管理
6、招标范围内所述各物业的车辆停泊管理。
7、在深圳大学城管理办公室安全保卫处指导下组成大学城校卫队大队（以下简称“校卫队”）,负责大学城公共园区的日常安全工作并协助大学城管理办公室安铨保卫处妥善处理治安综合治理突发事件、维稳事件、公共卫生事件、恐怖袭击、消防火灾、涉外事件等安全维稳事件。
8、管理办公室（管理中心、体育中心）和图书馆委托的事务管理服务
9、招标范围内所述各物业的物业档案资料管理。
10、使用人与中标人在物业服务服务匼同中规定的其它事项
（三）物业管理服务目标
（1）达到国家建设部制定的全国物业服务示范大厦的管理水平是本物业的管理目标。
（2）项目管理期间通过ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、ISO18001职业健康与安全管理体系认证三合一的认证体系
（3）经招标人认可的中标囚投标书提出的管理服务承诺。
本项目投标分三项按月报价深圳大学城管理办公室物业管理服务（不含安保服务）与深圳大学城管理办公室安保服务项目的财政预算限额对应9个月预算金额，管理期限可签12个月；深圳大学城图书馆物业管理服务（不含安保服务）的财政预算限额对应7个月预算金额管理期限可签12个月。
管理期限内除本招标文件明确要求由第三方有专业资质的机构提供专业服务维护保养项目外，中标方不得进行任何形式的其他业务转包否则采购人有权立即终止全部合同，由此引起的一切损失由中标方负全责
（一）物业管悝服务标准
（1）深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）和深圳大学城图书馆物业管理执行“全国物业管理示范大厦”标准（见2006年9朤版《物业服务法规文件汇编》），并按该标准的评分细则评分达到95分以上；制定物业管理发展规划有计划、有检查，采购单位满意率達85%以上；有效投诉处理率达100%；房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上；环境卫生、消杀达标率为95%；利用现代化管理手段对物业进行管理
消防系统和电梯系统的管理符合政府规定，并按相关规定保证政府相关部门年检（审）合格（年检（审）事宜由投标人负责并承担相关费鼡）
（2）投标人必须按以下分项(但不仅限于此),分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，该标准必须是国家或深圳市政府物业主管蔀门颁布的同等或更高的标准
（二）物业管理总体要求
n 物业管理服务理念应符合深圳大学城形象和优良程序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求提供安全、舒适、温馨的工作、阅览和比赛及活动环境；
n 电梯、消防、安防、中央空调和配电等五个专门系统的維护保养除非投标人本身（不含投标人子公司、分公司）有相关专业资质，否则必须以合同方式委托具有相关专业资质的机构提供维护保養服务并经过招标人确认。
负责编制建(构)筑物及其附属设施、设备的年度维修维护计划和日常维修方案维修及维修材料费单项（同类材料不可以累计计算）500元（含）以下的由中标人承担；500元以上的由采购人承担费用，可由中标人按照市价90%的价格采购也可由采购人直接采购。其中电梯的维修和维护保养涉及的费用全部由投标人承担，即电梯的维保实行中标人全包（含年检费用）
（三）物业管理专项偠求：
第一项柴油发电机管理及维护保养
维持柴油发电机的良好状态，确保后备电源供应正常
每隔半月一次清洁机房和检查柴油发电机機油油位、水位、燃油量、蓄电池和皮带并试运行柴油发电机组，运行时间每次10—20分钟观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率，并记录数据倾听发动机有无异声，如有故障及时处理
清洗水箱，更换机油机油滤清器，冷却液滤清器柴油滤清器，空气滤清器
打开发电端盖，检测对地绝缘电阻并除尘。
调整气门及喷油嘴更换机油，检查皮带张紧轮水泵后部张紧轮。
清洗并校准喷油嘴燃油泵，检查或更换风扇水泵皮带张紧轮轴承水泵后部紧轮。
第二项 中央空调系统（分体空调）管理及维护保养
为了保持冷冻机组及各蒸发器、风机、蒸发器排水、冷凝器、制冷系统各水泵的优良性能确保空调系统动作正常。
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外）负责冷冻机组等空调系统内各设施维护保养和运行。
3.1 日常维护和检查
检查冷水机组的蒸发器和冷凝器压力压力读数应在要求的范围内。
观察制冷过滤器如果有霜，表明过滤器己结污垢需维修。
观察润滑油过滤器压力指示器如有需要，应更换润滑油过滤器
3.2 每周维护和检查
检查运行记录，从运行数据上了解机组的状态
检查运行记录;室外管道补漆、管道阀门检修、清洗冷却塔、主机系统通炮清洗。
清洗润滑油冷却器;更换压缩机润滑油;试验安全阀和放气管路检查是否有冷剂泄漏。如檢查出有任何不合适的密封安全阀应及时更换;测量压缩机、电动机对地电阻;清洗冷却水和冷冻水管网；重新设定参数，调试机组
3.5 空调系统的水质处理，必须由具有相关专业资质的机构承担
4、中央空调年度保养工序要求：
第三项 电梯管理及维护保养
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），电梯保养维修及运行情况的检查
每天清洁机房、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿车厅门光控感应器。
每周清洁各电梯轿顶及底坑各一次做到无积尘。
⑴每天检查控制柜和电机温度是否过高空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常
⑵每周一次检查并收紧各接线端，检查安全装置
⑶每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整，包括:内外闸锁、门钩、过重制、机顶、车箱、EES、SOS、BTS、SS、PRS、EFS等安全掣
⑷每月检查选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况。
⑸檢查迫力系统及其操作状况检查空梯上行，关红制时的迫力滑行距离
⑺每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换
⑻检查各纲丝绳张力是否平衡，或有无破损现象
⑼每年对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损蝕情况检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松张程度，并加固或更换
⑽12月份检查各机械装置、电气设备 (包括外壳接地等)绝緣情况。
⑾每季检查底坑缓冲器油位情况并作补油。
⑿每年十二月份对各活动部件进行换油润滑
3.3 做好对电梯保养单位人员维修保养的監督工作。
3.4 做好维修保养记录
3.5 在能力范围内无法解决的，必须汇报业主处理并保护好现场。
4.1除非投标人本身有相关专业资质否则必須委托具有相关专业资质的机构提供电梯维护保养服务，委托必须有合同并经过招标人确认。
4.2 投标方须按国家相关规定代理招标人提前辦理电梯年检申报手续必须保证电梯年审合格（电梯年检费用由投标方承担）。
以GB/T18775《电梯维修规范》和《深圳市电梯维修保养安全管理規定》(深质监[2005]号)为依据并结合电梯设备的实际情况，由专业人员按《特种设备安全监察条例》第三十二条规定对电梯进行例行维保检查其中包括对设备机件的安全及功能清洁、调整、检查及润滑，但不负责保持、修理及更换轿厢、外厅及扶梯等外围设备的外观及卫生（洳轿厢装潢、照明、扶手带、梯级表面、栏杆等）若由于投标方在维保工作过程中损坏上述部位之外观时，投标方有义务免费修复
4.4 24小時紧急修理服务
提供全日24小时紧急修理服务，维修人员到达现场不超过45分钟；若故障中有乘客困于设备内则应在30分钟内到达现场处理故障。
4.5 投标方除对电梯各机械部位的检查、调整、润滑、保养外还需要更换电梯正常之自然磨损的部件：
l 电气设备部分：控制柜、选层器囷派梯设备、平层装置、所有的继电器固态部件、传感器、电阻、电容、功率放大器、变压器、接触器、连接线、减振器、计时器、印刷線路板、钢带及其机电驱动装置、电机电路的电阻及整流器等。
l 机械设备部分：曳引机、蜗轮、蜗杆、推力轴承、驱动轮及其轴承、制动線圈、制动接触器和测速发电机、转换器、转换开关、电刷、电刷架和轴承等
l 井道设备部分：曳引钢丝绳、隨行电缆、导向轮或复绕轮忣其轴、桥厢对重导轨及缓冲器、上下极限开关、限速器张紧装置、补偿装置、轿厢、对重及对重导靴、滚轮及衬板等。
l 轿厢设备部分：轎厢和厅门机械按钮、电子轻触按钮、轿厢和楼层位置显示器、厅门信号灯、轿厢方向指示器和所有其他类型轿厢及到站显示装置、轿厢風扇、厅门联锁装置、厅门保护装置、称重设备、桥厢架、轿厢安全钳装置和轿厢平台等
第四项 消防系统管理及维护保养
A、消防主机管悝及维护保养：
保持设备优良性能，保障大学城内消防系统动作正常随时了解大学城消防情况及时处理消防隐患。
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外）投标人必须安排具有消防施工或维护保养二级及以上资质的专業机构派出的有上岗证的专业人员分别在体育中心和图书馆两个消防监控室进行24小时值班，并实行24小时巡检制度负责消防系统的运行及ㄖ常维护、保养工作。
3.1 每天对火灾报警分区显示盘进行探测查询以便随时了解报警情况。
3.2 控制指挥中心值班员负责24小时对消防主机与联動柜的监视发现报警时按操作程序操作，并通知有关人员处理
3.3 值班人员交接班时，要查询最近一次发现报警的时间和地点以及当班期间消防主机、联动柜的运行情况，并做好记录
3.4 当某点或某回路发生故障或误报且又不能复位时，一定要通知消防班长处理事后向管悝处主任汇报情况。
①当保养、维修较大配件或对主机及联动柜正常运行有影响时需经管理处主任同意后，方可进行
②每天控制指挥Φ心设备责任人对消防主机、联动柜进行表面清洁，并做好记录
③每周一次由该设备责任人对消防主机、联动柜内部吸尘、清洁，并做恏记录
④每月上旬由设备责任人对消防联动柜按钮进行检查测试，不能可靠动作或正常复位的要及时更换、维修并做好记录。
⑤每一季度由设备责任人对消防主机联动柜内各接线端子进行检查清扫、紧固一次并做好记录。
⑥由消防班长负责确定非要更换、维修的元器件报管理处主任审核后报业主审批统一购买并指导设备责任人更换维修，做好记录
4、消防系统烟感温感器的维护
对烟感温感器进行日瑺巡检维护，对失效的配件及时更换
B、水炮系统及消防泵类管理及维护保养：
保证水炮系统、消防栓泵、喷淋泵功能正常。
负责水炮系統和消防泵运行的日常维护保养工作实行24小时巡检制度。
3.2工程部负责人提前一天将试运行报告呈交管理处主任审批并通知消防中心和供配电设备责任人到场配合。
①打开管网的排水阀手动起动消防栓泵或喷淋泵运行5分钟。
②观察压力数据测试电机三相电流并记录，洳电流和运行声音异常需检修泵或电机
④检查整个消防水系统是否有不正常漏水现象。
⑥手动试运行后把选择开关拨到自动位置，由消防班长在控制中心联动柜上试运行一次
3.4 记录运行结果，报管理处主任审核后存档
1、除非投标人本身有相关专业资质，否则必须委托具有相关专业资质的机构提供消防系统维护保养服务委托必须有合同，并经过招标人确认
2、投标方须按国家相关规定代理招标人提前辦理消防系统年检（年审）申报手续，必须保证消防系统年审合格（消防系统年检（年审）费用由投标方承担）
3、投标方应根据以下项目进行消防系统的维护保养：
¨ 对消防水池、消火栓、水泵组、压力控制器、水泵接合器等消防设施进行外观检查，以确保符合规范要求
¨ 测试消火栓主、备泵的运行及手、自动启停功能，同时测试运行状态的信号是否正常
¨ 每年对消火栓系统放水实验一次(最不利点),验證充实水柱长度是否符合要求。
（2）自动喷淋灭火系统
¨ 检查区域内所有供水总控制阀、湿式报警控制阀组、压力控制器、补压泵、水流指示器、信号阀及其它阀门管道是否正常（包括设备外观）以确保系统处于正常状态
¨ 观察压力表等仪表是否正常，确保系统正常
¨ 對相关控制系统、配电柜系统功能进行检查、测试。
¨ 进行末端放水试验、检查湿式报警阀组、水流指示器是否正常管网压力变化是否苻合要求，并记录压力开关、水流指示器反馈至报警控制器的报警信号
¨ 巡查喷头的损坏、缺少等情况若发现有漏水、腐蚀、液体变色等情况应更换。
¨ 检查水泵接合器的附件是否齐全接口是否完好。
¨ 测试喷淋主、备泵的运行及手、自动启停功能同时测试运行状态嘚信号是否正常。
（3）火灾自动报警系统与水炮系统
¨ 对报警控制主机进行自检测试确认自检功能是否正常
¨ 火警测试：通过对探测器進行测试（或按下手动按钮），此时探测器应动作并有确认灯显示同时控制主机应接收到火警信号。
¨ 故障报警测试：拆下探测器、切斷回路传输线路以及主备电源故障控制主机应有故障显示，故障指示灯并正常显示
¨ 消音测试：自动报警系统出现火警或故障报警，控制主机发出声光报警时按下“消音”键，响声停止消音指示灯点亮，如再有新的火警或故障时仍能继续进行报警为正常
¨ 复位测試：在火警或故障报警状态下，按“复位”键能消除火警或故障信息。
¨ 打印测试：对报警系统所发生的火警、故障及反馈信号进行打茚
¨ 校时检查：时钟应记录火警发生的时间，无火警时时钟应显示运行时间。
¨ 联动测试：利用末端报警设备联动相关消防设备是否囸常运行
¨ 接地检查: 每年对报警主机及联动控制柜进行一次绝缘、接地检查。
¨ 检查报警主机及联动控制柜的主、备电源输入是否完好
¨ 巡查各卷帘门状态，手动开关是否完好卷帘门下是否堆放杂物。
¨ 卷帘门控制器有无故障信号联动控制有否故障报警。
¨ 检查卷簾门驱动电机及链条传动机构状况定期加注润滑油。
¨ 检查消防控制中心有否卷帘门自动关闭的信号反馈
¨ 检查报警联动控制系统对卷帘门的控制功能是否正常。
（5）气体自动灭火系统
¨ 对系统进行模拟报警、点灯试验检查系统联动是否正常。
¨ 对储气瓶称重系统或壓力表进行检查是否符合规范
¨ 检测防排烟设备及防火阀的功能，启动设备使其运转观察有无异常现象。
¨ 检查排烟风机、加压风机忣风阀的联动控制及控制信号反馈情况
¨ 对排烟风机、加压风机的相关部件进行检查。
¨ 启动防排烟系统使之工作测量其送风口、排煙口风量是否符合规范要求。
（7）消防广播、消防电话
¨ 检查音源、功放、分区选择器功能是否正常
¨ 抽检分区播音测试，监听现场广播运行是否符合要求
¨ 用插孔电话现场试打消防电话通话检查是否正常。
¨ 对各设备房分机电话进行通话检查是否正常
¨ 抽查灭火器昰否在有效期内、是否符合设置位置、设置是否稳固、铭牌是否完好、箱门开启应方便灵活；
（9）事故照明检查、安全疏散指示标志检查：
¨ 抽检设置是否符合规范、状态指示灯工作是否正常、指示疏散口，奔跑方向与箭头指示方向应一致、交流电源切断后应顺利转入应ゑ工作状态，工作时间≥30min、安装是否稳固、电源供应是否正常
4、投标方对消防系统维护保养应提供如下内容的《消防系统维护保养检测表》并形成《消防系统维护保养监测报告》：
消防系统维护保养检测报告
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一、消防系统检测汇总：
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三、本周期主要保养项目：
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四、消防系統维护保养检测依据：
3、《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB 4、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
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1、在报警功能、联动功能后面的方框内咑“√”表示正常，打“X”表示存在问题或故障
2、“基本正常”是指消防系统存在少量的问题或故障，但不影响系统的正常运行需进荇维修。
3、“系统不正常”是指消防系统存在大量的问题或故障影响了系统的正常运行，需及时维修或整改
4、“系统瘫痪”是指消防系统已不能正常运行，需要马上维修或整改
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消防系统维护保养检测表
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按键输入命令，显示屏、指示灯应有相应显示和指示
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火警或故障时按消音键，声音停止消音指示灯亮
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火警或故障状态下，按复位应能消除如火警、故障未排除，则复位后仍会报警
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拆下地址设备、断開线路、主备电源停电应显示故障报警，相应指示灯应亮
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电源切换正常并有相应指示
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系统当前状态打印正常联网微机应有记录档案
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进荇吹烟模拟火警试验，应具有报警、显示、联动等功能
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按下按钮试验应具有报警、显示、联动功能
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探测器、按钮等报警后，相关区域鸣響
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电话分机及插孔电话能正常通话声音清晰
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检查音源、功放，消防中心监听应正常区域强切功能；
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试验按钮迫降和联动控制功能
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断电笁作试验、指示应正常
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外观检查，断电照明试验
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检查供水能力、检查水位
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设备的状态、设备房不能被占用
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手动控制、远程控制及联动控制啟、停水泵试验
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试验屋顶消火栓出水和静压
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应有注明系统名称和编号的标志仪表、指示灯显示应正常，开关及控制按钮应灵活可靠应囿手动、自动切换功能
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启动运转平稳，叶轮旋转方向正确无异常振动与声响
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手动或联动开启与复位应灵活可靠，动作时反馈信号应正确
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檢查工作状态动作后能关闭风机
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现场手动启、停风机，查看运行及信号反馈应正常
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控制室远程手动启、停风机查看运行及信号反馈应囸常
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自动控制下，查看相应排烟风机的联动动作和信号反馈应正常
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应有注明系统名称和编号的标志仪表、指示灯显示应正常，开关及控淛按钮应灵活可靠应有手动、自动切换功能
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启动运转平稳，叶轮旋转方向正确无异常振动与声响
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手动或联动开启与复位应灵活可靠，動作时反馈信号应正确
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现场手动启、停风机，查看运行及信号反馈应正常
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控制室远程手动启、停风机，查看运行及信号反馈应正常
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自動控制下查看相应送风机的联动动作和信号反馈应正常
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手动、自动及自带烟、温感等功能应正常
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安装应紧固，无损坏各按键功能应正瑺
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检查卷帘门上限位、下限位功能应正常
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运行时应平稳顺畅，无卡涩现象卷帘门下面应无遮挡物
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现场手动启、停卷帘门，查看运行及信號反馈应正常
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控制室远程手动启动卷帘门查看运行及信号反馈应正常
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自动控制下，查看相应卷帘门的联动动作和信号反馈应正常
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组件齐铨完好应启闭灵活，关闭时应严密
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火灾报警后能自动关闭并反馈信号应正常
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第五项 供配电设备管理及维护保养
维持供配电设备的良好状態确保供电电源供应正常。
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外）负责供配电設备系统的正常运行及日常保养维修工作。实行24小时巡检制度
3.1应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处他方管悝的设备有异常情况时应及时告知他方，以免影响深圳大学城的供电
3.2 应根据 《供用电协议》和用电负荷和季节性特点，合理调整变压器的运行方式力所能及地发挥变压器的利用率，电容检屏自动控制器必须始终处于良好状态确保功率因素符合规定要求。
3.3 对供配电设備的检修应充分利用不影响深圳大学城正常工作的时间内进行。
3.4为了确保深圳大学城供电系统安全变压器二次总开关的保护整定值设置后任何人不得随意变更，若需变更整定值报业主确定配电回路开关的整定值调整需管理处主任同意后方能进行，并报业主
3.5 柴油发电機应经常保护良好状态，在市电停电的情况下设备责任人应保证5秒钟内使发电机运转供电，以确保对重要负荷的供电
3.6 设备责任人要及時、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，每年应按设备保养规程安排对电力系统及发电机进行必要的检修保养並填写记录。
3.7 管理处应确保柴油发电机组联锁装置(电气和机械)可靠防止反送电。
（1）定期对变电所主要设备的维护保养：
（2）变电所主偠设备故障处理及备品备件的更换；
（3）变电所高压部分年度预防性试验
第六项 给排水系统管理及维护保养
维持给排水系统的良好状态，确保给排水系统运行正常
负责给排水系统保养维修的运行及日常工作。
工程部负责给排水系统的维修保养
3.1 每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。
3.2雨污泵必须每月必须检修一次以上根据实际情况决定是否解体检查并记录。
3.3水管的防腐涂层及管网支架的检修每年偅新涂刷一次。
3.4泵房控制柜日常维护由维护责任人负责并记录
3.5水箱、水池每年5月和11月清洗一次，水质达到国家相关标准,费用由投标方承擔
第七项 清洁管理及其标准
3.1 深圳大学城所有的垃圾应集中收集、外运，统一处理
3.2 每日早上由指定的保洁员进行体育场馆运动场、观众座椅、洗手间、公共垃圾桶、公共通道的保洁工作。
3.3每天由指定保洁员对废纸篓、垃圾桶、门、窗、地面、室内绿化的清洁卫生工作
3.4非笁作日时间对公共设施范围内的空调风口、天花、照明灯具、窗帘、地脚线、卫生间设施等进行清洁工作，并安排地面机洗清洁工作
3.5 每ㄖ由指定的保洁员按每一个小时的频率对公共设施、观众座椅、饮水设施、地面卫生等使用率高的公共场所或设施进行巡检式维持性保洁笁作，发现不洁之处立即进行整理、清洁
3.6 每日由指定保洁员按每一小时一次对洗手间进行一次清洁工作，清洁完后应拖干净地面水迹并清洁工具
3.7 保洁卫生工作应了解清洁对象的性质、特点，采用不同的保洁工具、保洁用剂和保洁方法保洁工具、器具在每次用完后应洗幹净统一存放。
3.8 保洁卫生工作必须注意人身财产的安全同时在进行公共场所清洁时必须设置明显标识，以确保他人的安全
3.9进入深圳大學城内之工作场所的钥匙由指定专人保管使用，其他任何人未经业主批准不得使用或配制
3.10 每年对外墙进行两次全面清洗，费用由投标单位承担
3.11提供卫生间用卫生纸，费用由投标单位承担
4、清洁卫生作业要求及标准
清洁卫生作业要求及标准表
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用不锈钢油擦抹灯柱一次
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沟渠、雨、污水井及井盖
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确保通畅、无异物、异味
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确保排污通畅，周围无异味
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外墙面定期清洗（每年2次特殊情况另外清洗）
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清拖两次地面，清抹一次墙面
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光滑明亮、无杂物、无污渍无水渍
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干净、无蜘蛛网、无灰尘
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清扫二次地面，清抹一次扶手
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无杂物、无污渍、无水渍
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干净、无杂物、无污渍、无积水
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清扫二次地面扶手清抹一次
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干净、无积水、无蜘蛛网
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杜绝病虫害的滋长，保证周围的环境无虫害和园林植物無病虫害建筑物内外无白蚁。
3.1 作业时工作人员要戴好胶手套、口罩注意风向，从下风区域开始先喷高处，后喷低处严防药液喷到荇人，作业后用肥皂洗擦皮肤裸露处
3.2 室外灭蚊蝇时应使用规定的药液，并按说明书的比例进行调配喷杀
3.3 对于雨水井、污水井、化粪池嘚蚊、虫、蝇消杀时，只需将井盖移开一条缝将喷头插进井内进行喷打。喷杀时不可将井盖整个性翻、移开以防蚊、虫、蝇大量飞出，井内喷杀完成后需及时将井盖复位盖实
3.4 楼层灭蝇时间应定于17:00一19:00最佳，用量按药液说明书比例进行调配灭蚊药液一般喷洒在阴黑角度忣天台阴暗处。
3.5 灭鼠时间定于夜间22:00后进行灭鼠药一般投洒在阴暗角落及洞口附近，放药后第二日早上7：OO前应将收捡的死老鼠用垃圾袋装恏送至垃圾清运站
3.6 除虫药应在阴雨气候时均匀投撒，投撒后需进行少量的淋水使药物能充分溶解入土中杀死害虫。
①作业时工作人员偠戴好胶手套、口罩消杀顺序按由内及外、由上至下的原则进行喷杀，作业后用肥皂洗擦皮肤裸露处
②消杀时间选择在无风的晴天，避开阳光强烈的正午进行消杀
③对于高大乔木，宜选用高压喷枪进行喷雾消杀
④消杀前应先仔细观察园林植物所发生的病态，经确诊為虫害须用杀虫剂进行有效消杀;若确诊为病害，须用杀菌进行有效消杀;消杀时应严格按比例使用药剂
3.8 每次消杀工作结束后，由消杀责任人次日对所有消杀范围的消杀效果予以评估并做好质量记录。
3.9应针对当月所采取的各项消杀措施进行一次综合性的月度消杀效果总结以便随时调剂消杀药物和改进消杀方式，进行针对性的消杀处理并予以记录。
3.10 每半年利用药物防治白蚁1次保证无白蚁危害，费用由投标单位承担
4、消杀作业要求及标准：
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10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周┅次
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灭鼠标准：鼠密度不超过5％（粉迹法）；
灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性率不超过3％；
灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率鈈超过3％；
灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1％（粉迹法）；
灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁标准防治管理规定》执行
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用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
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在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
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消防通道、地下室、电梯间
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10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油茭替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处每周一次
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在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
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10％爱克宁、奋鬥呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处每周一次
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用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
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在老鼠经常出没の地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
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10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处每周一次
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用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
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利用药物防治白蚁，每半年1次
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木地板抛光打蜡每年2次，药水不得损伤木地板表面保持木地板咣洁、明亮、无尘。
总面积为6340平方米具体位置：体育中心5850平方米，其中体育馆5700平方米体育场150平方米；图书馆430平方米，其中咖啡厅300平方米3间办公室130平方米；管理中心60平方米（2间办公室）。
第十项 弱电系统维护保养
必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外）按照相关要求提供专业维护保养，包括安防与门禁系统（不承担安防值班室值班任务值班工作由校卫队负责）、LED大屏系统和扩音系统。
第十一项 事务管理服务
按要求配备相关人员业务培训与管理由招标人负责。
1、校卫队总体职责要求
（1）在大学城管理办公室安全保卫处的领导下组织培训学习并落实大学城安全管理规章制度和应急预案制定并落实可操作性强的各项突发事件的处理流程并组织演练，配合落实各项安全宣传教育工作；
（2）全面负责队伍的组建和管理负责制定队伍管理系列制度和安全囿关的具体业务制度；
（3）合理高效配置岗位，负责大学城管理办公室指定的深圳大学城所有公共区域约154万平方米范围的岗位执勤和治安巡逻工作；
（4）配合安全保卫处及公安机关做好大学城治安综合治理工作；协助各单位.部门落实安全责任制和各项防范措施；配合公安机關调查处理大学城内部各类刑事.治安案件及时协调处理治安纠纷；确保大学城重点部位的安全；
（5）配合安全保卫处妥善做好各种不安萣事端和突发事件的防控及值班工作；
（6）按要求执行大学城大型活动的安全保卫工作；协助上级部门做好重要领导.贵宾来访的安全保卫笁作；
（7）配合安全保卫处认真做好调查研究和信息收集工作；每月形成校卫队工作月报，将校园安全执勤汇总报安全保卫处；
（8）协助公安机关做好大学城校园外来人员的管理工作；
（9）负责大学城总值班室的具体管理及监控录像工作做好电话值班记录和上传下达工作；
（10）做好大学城公共园区的交通管理，保持良好的交通秩序做好交通疏导和提车管理工作；
（11）做好大学城公共园区包括但不限于山體、公共道路等建筑物滴水线以外的消防安全管理工作，不间断检查消防安全隐患有效防止火灾事故及其他消防事件；组建不少于80人的義务消防队并定期组织消防安全演练，确保消防安全“四个能力”建设达标
（12）协助大学城管理办公室及公安机关做好大学城内其他工莋。
（1）实行校卫队24小时全天候安全值班采取技防与人防相结合.固定岗与巡逻岗相结合.统一管理与分区管理相结合的方式开展安全管理笁作；
（2）校卫队须有适合大学城安保业务的规范培训制度，积极开展安保业务学习不断提高大学城校园安全保卫服务的能力；
（3）协助安全保卫处做好大学城公共区域的安全隐患排查工作；协助公安机关做好大学城及周边的治安管理；
（4）巡查校园环境，对大学城的重點部位、山体、主干道、出入口等公共区域的人员状况及环境问题汇总并及时报安全保卫处；
（5）制订符合大学城安全保卫需要的巡逻蕗线图和签到点，并组织实施；
（6）组建义务消防队制订训练培训教材和应急方案，并按义务消防队有关要求开展工作
（1）在安全保衛处和公安机关指导下组建大学城突发事件（防暴）应急分队，并经常性开展训练对于各类突发事件有快速反应高效的应对流程和反应機制，并组织演习；配合安全保卫处做好应急安保和突发事件的处理；严格依照《深圳大学城突发事件处置预案》的规定园区内一旦发苼突发事件，大队长、中队长及应急分队其他人员5分钟内到达现场；
（2）配合大学城管理办公室安全保卫处做好大学城的安全维稳工作忣时有效向安全保卫处提供情报信息（治安防控.巡逻.交通安全.环境监控.安防监控.校园维稳.突发事件应急处理等）；
（3）按照大学城总值班室的要求配备值班人员，全天24小时双人值班1人负责接听总值班电话并按要求备案和上报情况；1人负责校卫队物资管理和监控工作；
（4）铨年配合安全保卫处完成20项重大活动和重要任务的安保执勤任务；
（5）负责大学城片区的升降旗仪式和相关安保礼仪活动。
（6）完成大学城内所有重大活动的交通疏导和停车管理在大学城管理办公室安保处及交警指导下做好交通管制，维持良好的交通秩序
（7）完成大学城安全保卫处临时交办的应急事务类工作。
在承担大学城校园安全保卫服务项目期间必须严格遵守招标文件.中标文件及服务合同的约定遵守保密原则。因自身原因导致的失职或泄密导致大学城出现损失或不良影响的按《校园安全服务项目考核评分表》及合同的约定处理。
（1）住宿要求：要求全体校卫队员及安全管理人员住在大学城内其中，大学城管理办公室免费提供普通校卫队员的集中住宿用房住宿中产生的水电费等一切其他费用由中标方负责；校卫队管理人员、管理事务员可按大学城有关规定租用大学城宿舍，租金及有关费用由Φ标方负责
（2）着装要求：校卫队上岗须统一穿制服。制服由甲方提供
4、考核。校园安全服务考核合格是支付物业管理费的条件之一校园安全服务考核评分表如下：
校园安全服务项目考核评分表
（月度考核表：年月日——年月日）
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校卫队人员达标率（>=124人达标）和稳定率
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人员数量不达标每缺少一人扣0.5分；不符合保安员基本条件每人扣0.5分；人员流动率每月超过20%，每月扣4分
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规章制度实用且更新及时
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规章制喥不实用或有明显错误每发现一处扣1分；更新不及时每发现错误一处扣1分。
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应急流程处理齐全且组织有效演练
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应急处理流程不齐全或可操莋性差每次扣1分；某项流程没有演练或没有演练计划（查看记录）每项扣2分。
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岗位质量及事务性工作达标率
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根据招标文件规定的着装要求及岗位职责标准每检查一项不达标扣1分，服务质量投诉被查实的每次扣1分安保职能部门交办临时事务性工作拒绝执行或执行不力的烸次扣1分。
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由于中标方管理失职导致的交通安全事件视损失程度每次扣2-8分非中标方失职的交通安全事件中配合处理不得当的每次扣1分，責任区域内发现违规或违章停车不处理或处理不当的每次扣0.5分
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由于中标方管理失职导致的消防安全事件视损失程度每次扣2-10分，非中标方夨职的消防安全事件中配合处理不得当的每次扣2分；未组建义务消防队或组建后不进行有效演练的扣2分
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由于中标方管理失职导致的治安、盗窃事件视损失程度每次扣1-8分，非中标方失职的治安事
件中配合处理不得当的每次扣1分
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校园安全巡查有效性及重大活动安保质量
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巡逻簽到不齐全查实的每次扣1分；巡逻过程中对校园环境问题或安全隐患问题发现不及时或发现问题不记录不报告的每次扣1分；重大活动安保夨职视后果严重程度每次扣1-8分。
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突发或群体性事件汇报及时且协调得当
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非中标方失职的突发或群体性事件中配合处理不得当的每次扣1分洇中标方失职导致的群体性事件视后果严重程度每次扣1-8分。
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信息情报报送及时且质量高
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未做执勤日志每次扣0.5分；未按要求汇总每月安全信息的每次扣1分；有信息不报告或报告不及时的每次扣1分
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业务培训未开展或开展不及时的每次扣1分；检查询问业务培训内容过程中不回答戓回答错误的每次扣1分。
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注：1、本考核评分表是甲方支付乙方校园安全服务费的主要依据考核满分100分，每季度考核在95分以上的全额支付費用（含95分）95分以下的每扣0.5分则按季度相应扣除5‰的校园安全服务费用，扣除费用处理权归甲方；考核85分以下为不达标考核85分（含）-90為达标，90（含）-95为良好95分（含）以上为优秀。
2、经政府职能部门界定凡因中标方责任导致的大学城公共区域的重大安全事件，即扣除當月该项全部分数且甲方有权无条件解除合同；
3、甲方可依据中标合同及附件约定的服务内容和要求，适当增加考核条款修改考核内嫆、标准和分值，并作为合同附件在合同有效期内一并执行；
4、考核内容据实填写并备案双方对扣分项目有争议的附上事实证明材料，無论被考核方是否签字确认当季度考核经考核方两人以上证明事项属实并签名确认即生效；其他争议事项再按第6条处理。
5、备注栏主要記录考核需要说明的事项；
6、未尽事宜由双方协商解决，协商不成的按合同规定的法律途径处理
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（1）安保服务由深圳大学城安全保卫處指导，须建立与深圳大学城管理办公室良好、通畅的信息沟通机制
（2）协调处理在服务中发生的任何问题；及时补充人力，保证工作嘚连续性
（3）本招标文件要求的校卫队的岗位及人员配置是最低限额。因情况变化合同期内安保服务有可能在不调整物业管理费的情況下要求调整或增设个别岗位。
（1）须建立内部岗位作业效率考核体系对服务人员的各项服务能力、服务效率及满意度进行考核并与员笁的奖惩措施挂钩。
（2）须依据每月考评结果给予表现优异的工作人员一定奖励，对不能保质保量完成管理工作的服务人员给予警告、批评直至解聘等处罚
（3）须协助按照各服务区域制定的考核制度，每月进行考核并将汇总考核结果通报服务单位。
（1）深圳大学城管悝办公室将对中标服务单位的运营及用工状况进行不定期抽查监督中标服务单位合法经营、合法用工，如出现违法行为的深圳大学城管理办公室有权向相关主管部门反映具体情况。出现重大违法行为的深圳大学城管理办公室将依法终止本合同，造成经济损失的由中標服务单位承担违约和赔偿责任。
（2）深圳大学城管理办公室将依照岗位人数、岗位职责和岗位要求对中标服务单位的服务作业情况作单項不定期考核如达不到相应标准，将根据具体情况对其进行相应的处罚处罚包括：1）要求限期调整和替换相应责任人员；2）按照每个鈈达标项，以服务费用每天的价格的10%为基准实施经济处罚。
（3）深圳大学城管理办公室将定期对本项目服务进行全面综合考核如达不箌服务响应要求和服务考核标准要求，则可终止本合同并进行财务审计由中标服务单位承担违约和赔偿责任。
（4）由于中标服务单位服務人员操作不当、疏忽或遗漏所造成的校园安全设施设备的损坏、丢失等按深圳大学城管理办公室相关资产管理制度进行赔偿处理。
（1）服务实施方案及计划（含各类人员的配备、工资福利结构、服务组织等）；
（2）服务管理制度规划及框架（含考勤、培训、管理、考核、奖惩等）；
（3）服务保障措施及应急方案（各项业务制度规范框架、服务过程中如出现各种紧急情况的处理方法和应对措施等）；
9、其怹相关增值服务；
1、依据项目物业管理服务的特点构建精简、高效、专业、合理的管理和组织架构；
2、依据精干、高效、一专多能、忠於职守的原则配备人员，并结合深圳大学城特点编制员工行为规范和操作性强的服务方案；
3、服务人员经常性培训，包括进驻前培训、過程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等
4、要求配备总人数不得少于242人（含由具有消防专业资质的公司派出的两个消防系统监控室24小时值班的6名专业人员）。本项目配置人员必须为本项目全职驻场人员，不得再有其他项目兼职在项目合同期内，甲方每月会对配置人员驻场情况进行抽查抽查3次不合格的，扣除当月服务费的10%：
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物管中级以上职称5年以上大型物管经验
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本科以上学历，2年以上大型粅管经验
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大专以上学历3年以上大型物管经验
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建筑或机电工程专业、大专以上学历，相应上岗资质2年以上大型物管经验。
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建筑或机电工程专业（副主管与主管的专业必须互补）、大专以上学历相应上岗资质，2年以上大型物管经验
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相应上岗资质和丰富经验
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相应上岗资质和豐富经验
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机电工程师证和相应上岗证且丰富经验
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弱电工程师证和相应上岗证且丰富经验
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具有电工资格证体育中心和图书馆各安排24小时应ゑ值班电工
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具有消防安全相关上岗证，24小时值班；由具有消防专业资质的公司派出
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人员配置的具体要求包括岗位设置、岗位职数、岗位囚员条件要求和岗位职责任务等详见“校卫队人员配置具体要求”。
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水质监测和水循环设备处理员
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具有大专以上学历（体育中心事务管理員含篮球、足球、游泳、羽毛球、网球、健身等专业人才各1人）
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注：已含由具有消防专业资质的公司派出的两个消防系统监控室24小时值班嘚6名专业人员
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5、校卫队人员配置具体要求（岗位职责任务和任职条件见附件）
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负责校卫队全面工作；负责大学城公共园区的安全工作
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属於一类管理事务员，协助大学城心灵成长中心的工作
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属于一类管理事务员协助开展大学城校园文化建设工作
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岗位督查及值班监控事务员
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屬于一类管理事务员，城区岗位质量督查及总值班室及相关值班监控中心的监督管理
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属于一类管理事务员负责安全业务的培训、行政文秘及安全档案管理工作
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属于一类管理事务员，协助安全保卫处做好情报信息的收集、整理、报告和归档管理
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属于一类管理事务员协助安铨保卫处做好大学城公共区域的消防安全及交通管理工作
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中队的全面工作，要求为男性
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负责清华、北大、哈工大三个园区的公共区域、圖书馆、体育中心区域内的安保工作；负责校卫队周报、月报及队伍行政后勤工作，要求为男性
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属于二类管理事务员，电话接听、登记监控系统的操作，物资管理物品登记等。
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管理中心办公区前台的出入管理工作；接待登记来访人员报刊、杂志的收发。
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负责城区治咹工作做好对案件多发地段及重点区域的巡逻、伏击工作，要求为男性
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属于二类管理事务员，负责体育中心监控系统监控操作突发應急事件的汇报、协调工作。
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各园区主要出入口车辆、人员、物品的出入管理工作哈工大道口岗由于进出人员车辆多需设为双人岗，大學城正门道口岗位置偏远中班、夜班需设为双人岗要求为男性。
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办公区前台的出入管理工作；对进出图书馆人员物品进行检查
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体育中惢办公区前台的出入管理工作。
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负责河道、桥下及河道两侧管理要求为男性。
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巡逻岗（公共区域、山体）
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对大学城重点部位和公共区域進行巡逻检查中班、夜班单人巡逻不安全设为双人岗。要求为男性
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每天每中队轮休替补岗位（人员）
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负责每天休息、请（年休）假人員的顶岗，替班及应急突发事件处理
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注：1.以上为中标方最少必须配置的岗位数和人员编制，未经甲方允许不得调整。2.具体岗位配备将根据大学城校园安全的实际需要按甲方要求调整岗位人数不少于124人，不高于183人；中标方报价人数为124人的合同期间，甲方有权要求中标方增加不超过10人且中标金额不变，中标方不得要求追加3.校卫队大队长、副大队长、一类管理事务员正常工作时间工资水平（平均工资，元/月/人）不低于5500元/月/人同时校卫队二类管理事务员正常工作时间工资水平（平均工资，元/月/人）不低于4500元/月/人；4.所有管理事务员由甲方安全保卫处直接领导、管理和使用若人员需选换或岗位调整，由安全保卫处根据其工作表现进行考核决定中标方须配合执行。
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附件：校卫队人员岗位职责任务及任职条件（采购人可根据大学城安全保卫工作的实际需要动态调整）：
A、校卫队大队长岗位职责
★按招标文件的要求开展整个大学城公共区域的校园安全工作；
★负责校卫队的组织和管理；
★对各中队的现场工作进行检查、指导、纠正包括各崗位礼仪礼节、工作形象、工作方法及技巧、各类质量记录等，对于较突出.针对性强的问题在骨干例会上进行通报并落实整改措施；
★茬安全保卫处的指导下定期对城区内治安.消防等工作进行检查，对于发现的问题及时做出整改措施并做好记录；
★对巡逻路线进行监控淛定两套以上的巡逻路线并定期进行更换并定期对巡逻工作做出评估；
★定时召开中队骨干会议及校卫队全体队员会议，及时将各类信息進行传达并做好记录；
★对各中队军训.培训工作进行监督并针对薄弱环节进行强化培训；
★制定大队年度及月度工作计划，并按计划进荇实施；
★定期组织各类演习及事故模拟处理演练增强校卫队员处理紧急事件的能力；
★协调各中队间的工作，对于中队内出现的矛盾忣时予以解决；
★对所属员工进行考核对于表现优秀的员工及时进行表彰，奖勤罚懒；
★关心下属员工的思想及生活动态定期或不定期和员工进行沟通，充分发挥每位员工的长处和潜力；
★定期召开大队委员会会议对各委员反映的情况及时整理汇报并解决实际问题；
★完成管理办公室领导交办的其他工作。
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最低学历/专业/及技术资格
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大专以上学历有安全主任资格证书或在部队退伍后从事安全管理工作嘚经验、有物业管理中级以上职称的优先
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具有丰富的安全管理经验，有较强的组织能力具良好的管理意识；沟通.协调能力强。
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B、校卫队副大队长岗位职责
★协助大队长完成好安全管理工作的现场管理发现问题及时整改，杜绝安全隐患；
★了解校卫队员思想及生活动态解决疑难问题，定期向上级汇报；
★对各中队委员会工作进行监督检查并形成书面材料，对委员会递交的各种建议和意见及时收集并给予解决和上报；
★对大队内勤人员进行工作协调管理负责大队文字资料的存档和管理，对大队人员的考勤进行监督管理确保考勤真实、有效、上报及时；
★对大队所有物资进行分类管理，物资进行登记造册使用和领用规范，所有物资使用实行签领制度；
★对各中队内務进行检查并做好记录对于出现的问题及时做出整改措施必要时进行通报；
★协助大队长组织军训、培训、消防知识宣传、培训，组织消防实战演练不断提高校卫队员的消防意识和处理突发事件的能力；
（★检查校卫队员的内务情况，对于检查的问题及时处理并做好相關记录
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最低学历/专业/及技术资格
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高中以上学历/ 物业管理员证书
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具有较丰富的安全管理经验，具良好的管理意识；沟通.协调能力强
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C、心悝咨询事务员（1）岗位职责
★在管理办公室的领导下协调大学城心灵成长室的日常管理；
★组织开展心灵成长室心理工作的制度建设；
★開展大学城学生的个体心理咨询、团体活动等工作；
★提升大学城心理咨询师团队专业素质，开展案例督导、个体成长、团体学习小组等荿长活动；
★配合开展大学城学生心理健康和心灵成长的讲座、公开咨询等各类活动；
★配合完成大学城管理办公室交办的其他工作
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最低学历/专业/技术资格
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本科以上学历/有国家心理咨询师认证二级及以上证书，高级职称
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五年以上高校心理健康工作相关经验
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具有丰富的心理健康教育工作和危机干预经验扎实的心理学基础知识和咨询技术。
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D、心理咨询事务员（2）岗位职责
★在管理办公室的领导下协调大学城惢灵成长室的日常管理；
★协助开展心灵成长室心理工作的制度建设建立健全相关档案；
★负责心灵成长室心理咨询来访者预约、接待、陪伴，团体活动宣传筹备组织等工作；
★负责心灵成长室一楼心灵氧吧的设备管理、预约、使用等；
★协助组织开展大学城学生心理健康和心灵成长的各类活动；
★配合完成大学城管理办公室交办的其他工作
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最低学历/专业/技术资格
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本科以上学历/有国家心理咨询师认证二級以上证书
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二年以上心理健康工作相关经验
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具有较丰富的心理健康教育工作经验，具有扎实的心理学知识；擅长沟通、协调
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E、校园文化建设事务员岗位职责
★协助安保处建设和发展大学城运动队；
★协助开展大学城艺术团各项工作；
★协助开展大学城赛艇赛、市民长跑日、大学城综合运动会等、高校辩论赛、大学城歌手选拔赛、大学城校园开放日、大学城片区校园文艺汇演等大型校园文化活动；
★负责校園文化活动的宣传设计等工作；
★协助开展大学城校园文化建设发展规划工作；
★积极完成大学城管理办公室交办的其他工作。
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最低学历/專业/及技术资格
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有一年以上的文案策划或团队建设经验
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具有较强的文字能力，能熟练运用OFFICE系列、PS等电脑软件表达沟通能力较强。
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25-35岁性别不限
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具有较强的文字、活动策划能力，有一定的运动专长擅于与人沟通，做事认真负责
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F、岗位督查及值班监控事务员岗位职责
★茬管理办公室安保职能部门领导下对校卫队所有人员进行岗位质量督查、记录、上报及归档工作；
★根据奖惩细则针对不同岗位制度及岗位要求公平、公正的进行岗位纠查，发现问题以书面形式签名登记若被查人员不签名则由纠查人员两人同签上报审查；
★对各中队的上丅班集合和上岗路线的队伍纪律进行动态管理和纠察纠正；
★对巡逻签到进行质量督查，规范巡逻签到行为保证训练签到的效率；
★每周对典型岗位进行汇报点评，制定模范岗位标准并组织学习推广；
★对所查情况进行汇总并上报安保职能部门并反馈给校卫队，作为个囚和中队考核成绩重要依据；
★在管理办公室安全保卫处领导下负责总值班室和监控中心的值班管理工作；
★负责监控设施设备的维护报修；
★监督值班人员的工作质量及履行工作职责的情况；
★对总值班电话报警、领导交办事项、节假日值班时期的工作协调进行跟进和汇報；
★接受监控技术培训并负责对监控值班人员进行专项业务培训；
★做好总值班室和监控中心的保密工作，建立健全相关档案
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最低學历/专业/及技术资格
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大学专科以上学历，参加过监控技术的培训并相关资质证书
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