物业永远不会告诉你的十件事 - 房天下买房知识
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物业永远不会告诉你的十件事
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[摘要]物业公司是小区的“总管家”，它掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。
虽然它们现在都被更名为物业服务公司，但在很多情况下，它们的身份依然是&管理者&。是小区的&总管家&，它掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。但很多时候，你并不清楚自己买到了什么。
1. 开发商有时候相当于&上级部门&
目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说：&成立物业公司的门槛比较低，注册资金达到30万元，有中级职称的会计师及管理人员就可以了。&由此也造成物业公司水准参差不齐，大部分情况下，它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托&自己人&开的物业公司。
从法律关系上讲，业主与物业公司是直接的合作关系，签订委托管理合同，缴纳物业费。但新的小区在竣工前，一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以，与购房者的满意度相比，实际上它们更在意开发商的态度，它们常说，会去和开发商沟通，甚至抱怨开发商。想想看，某种情况下开发商相当于上级主官部门，讨好还来不及，陪你抱怨只是&缓兵之计&。
2. 它们的身份有一半是&管理者&
虽然在日起施行的《条例》将&物业管理企业&修改为&物业服务企业&，这在本质将物业公司的职能由&管理&转变为为业主&服务&。但因为物业掌握公共资源，熟悉小区状况，作为高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理，物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此，物业公司能扎根下来，往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。
所以，即使业主们成立了委员会，自助招标，想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山，往往有办法让新来的物业主动撤离，&比如给点补偿金就能搞定。&一位前物业公司员工说。
3. 亏损是假的，毛利率通常在30%左右
物业公司应该算是轻资产公司中资产轻的了，连场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更&有利可图&一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。一位业内人士说，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，&每年的毛利率在30%左右。&
因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说，&把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米，实际上一年清洗一次就很不错了，新小区可以几年不洗，这笔费用就是纯收益。&
4. 你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了
新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主。据一位前物业公司人员说，&物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。&即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花 到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着&信息不对称&。
5. 你能享用的&免费&很短
家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护&公共区域&。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。
事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的，物业公司的人说：&电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。&
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6. 地下空间赚钱
通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。据一位前物业公司人员说，小区&赚钱&的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费收益。&而地下空间，权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右，如果物业将其改成车位或者直接出租，年收益能上百万。如果不追溯归属权，这当然也会变成物业的利润来源。&
7. 它们也在利用&免费保修期&省钱
这个&免费的保修期&指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。对于一个，一切设备都是新的，第一年维护责任都在于设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元轻松。
鉴于如此种种，许多物业公司都爱接管，一位物业说，&而对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少再有物业公司对它有兴趣。&
8. 物业管理费是可以协商的
物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，&比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。&一位物业经理举例。
如果物业公司提出物业费，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。&2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是元了。&这时候，你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，&一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。&一位物业说。
9. 发生入室盗窃，它们有时需要赔偿
物业公司的工作人员都喜欢强调，他们的责任从你的户门外开始，公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，一位物业说，&物业是否要承担因管理过失导致的相应责任，要具体看物业管理合同中的安保义务。&比如是否有24小时3人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的，那物业公司也要承担赔偿责任。
小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心，可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。
10. 它们只是水电、燃气公司的传声筒
在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候，是物业出面张贴告示或电话通知，但它们只是个传声筒，你做出再多愤怒投诉，它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候，你敦促物业解决这类问题，都是没有用的。
只有一种情况，物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的，它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位，而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。
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违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：【物管案例】下水道被堵，邻居、物业、开发商谁来担责？
王女士家住某小区二楼，因其子在国外留学，丈夫在其他城市工作，所以每年王女士都有几个月离家居住在其丈夫工作的城市。日，离家数月的王女士回家后发现，屋内污水横流，家具、地板、家电、楼梯、装修、物品等都被粪水浸泡后严重发霉。王女士慌忙联系物业公司，待物业公司切开王女士家卫生间排水主管道缓冲弯后，发现里面有难以冲走的非正常污物造成堵塞。
走时还是温馨的小屋，眼下却是这般满目狼藉，王女士气之不过，遂将楼上业主、物业公司和开发商都告上了法庭。
法院经审理后认为：王女士及其楼上的业主共同使用该排水管道，王女士楼上的业主没有证据证明自己不是侵权人，应当酌情给予王女士补偿，而王女士对其住房未能尽到适当管理责任及注意义务致损失扩大，所以王女士承担30%的财产损失，其他四户业主共承担70%的财产损失。小区物业公司与开发商经查明对于损害结果的发生均没有过错，且在王女士反映后积极配合王女士进行事故排查、善后工作，故不承担损害赔偿责任。
楼上业主为何共同承担责任？
此类案件中，共同使用排水管道的业主负有共同管理、共同维护、共同注意的义务，排水管道中的非正常污物是造成管道堵塞、污水倒灌的主要原因，并且导致楼下业主的财产损失，在现有证据难以确定具体侵权人，除非能够证明自己不是侵权人，否则由可能加害的使用人给予补偿。
楼上业主住房位置和居住情况各不相同，可能造成下水道堵塞的可能性大小不同，因此，责任大小不一样，依法应当各自承担相应的责任。
参考法条：
《中华人民共和国侵权责任法》第八十七条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”
排水管道被堵塞业主自身该如何担责？
首先，排水管道是业主家排放污水的渠道，而且此类案件中，受损失的业主一般都已装修入住，不能排除将非正常污物落入下水道的可能性，一旦造成损失扩大的原因与业主的主观因素有直接联系，业主对房屋未能尽到妥善管理的义务，则应当承担相应的损害后果。
参考法条：
《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定：“被侵权人对损害发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”
物业公司及开发商是否承担责任？
对于物业公司，如果发生堵塞后物业公司怠于履行自己的职责，没有及时对损害发生的原因进行排查，造成损失进一步扩大，则物业公司需要履行自己的责任，反之，其在业主反映后及时检查、维修、且没有证据证明物业管理公司在本次损害中存在管理失当的重大过失行为，则不需要承担责任。
对于开发商，如果无证据证明其存在房屋下水管道设计不合理或者擅自变更施工图纸设计的行为的，开发商不需要承担责任。
参考法条：
《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
来源：北京物业管理行业协会等网络
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下水道向上反水今天物业给了一个神回复。。。收藏
我是牡丹江爱民区江海苑小区的一个一楼业主，我想投诉江海苑小区元嘉物业，现在我家，天天的从下水道里往上反水，经常冒的满屋脏水，去找物业，物业以各种理由不管，或者拖着不办，给我们很多的理由不管，现在基本上是楼上的居民一用水就都排到我们家来了物业就为了托我们或推卸责任给出了我们很多理由1，又说是我们自己排放的油污大自己堵了排水， 对此我们自己也通了下水，但早上刚通过，晚上又冒水了。2说是开发商建房时，有沉沙落在管道里，导致污水不往化粪池里流，3，又说是开发商管道设计不合理，导致下水井的谁不往化粪池里流，说是开发商的责任。4，又说是邻居业主装修破坏了主管线，导致流通不畅，说是邻居的责任去找物业，小区的物业经理就是告诉我不管前几天物业公司的人也来了，说马上就给弄，等人一走就又不管了，电话也不接了。。。 现在就从下水道里往上冒水，这事究竟该不该物业管，到底谁能帮我们就是想尽快的解决下水道向外反水的问题，想彻底解决，这个事从12年冬天的时候就开始陆陆续续的发生，每次找物业都是一拖再托。。。每次都很闹心，希望可以彻底处理这事
我呢也找过一些相关的主管部门，牡丹江的物业科，开发科，和工程质量监督站， 结果现在我现在基本是处于投诉无门的状态，去物业的主管部门投诉，物业公司就说是开发商的责任，结果物业的主管部门就管不了了，去找开发商，开发商把责任一推，说小区早已经移交给物业了，这样开发商的主管部门也管不了，去找工程质量监督站，结果他们说牡丹江的排水不归他们验收，最后他们来回的一推最后我连个能管这事的部门都找不到了，现在实在是没办法，尤其今天得到了一条神回复：，他们工程部的一个王经理告诉我，我这房子开饭店了，说饭店往外排的都是油泥，不允许我们往小区排，这样给他们小区造成了很大的损失。。。
这就是牡丹江的元嘉物业啊：没见过这样的神回复，我向下水道排污水了，对小区造成损失了，说真的，90来平米的房子，一年收我1000多块钱的物业费，告诉我，我们不能往这里排污水。。。
很多小区一楼都这样，哎，这世道，江海苑这才入住几年！
物业？啥也不是！
还有更神的，就是他们不给修，我们自己修都不行，修的话可能要破坏后面楼道的地面，物业也不让，真是没王法了。。。
现在的情况就是，就是物业不管你，但是你物业费得交，物业不给你修，但是你自己也不能修。。真是要命了
神一样的元嘉物业。。。
楼主，建议你这一招绝对好使，但你的吃点苦。向有关部门危言耸听，故意夸大事实或者说一些威胁的话，让JC注意到你，然后你趁机跟JC反应这个问题，并以“如果不解决问题我将——”，让别人听了不寒而栗，同时趁机给牡丹江电视台和黑龙江电视台的《新闻夜航》栏目组打电话。号码是：哈尔滨区号+八二八九后边四个零
12345市长热线
1、拉个邻居作证人，自己家里拍照证明自己损失，再去物业报修也要邻居去帮着做个证（找它它不管），留好证据。2、找街道办事处填一个申请，申请召开业主大会，成立业主委员会。3、拿着证据到法院问问能不能受理。
今天打了行风热线，不知道有没有用，再没用只剩下去起诉这一条路了
处理不好还交什么物业费啊
找信访，告他们不作为
这个下水管道应该请专业的管道疏通师傅彻底的疏通一下，然后为防止再反脏水可以在淘宝上买一个防反水器装上，具体名字是【佳而康下水管防臭防返水器】，那样水就不会反流到您家里了。
就知道收钱
对付物业就得找电视台
今天逛街，有个店做宣传，摆个大音响，那声音整条街都能听到“本店清仓处理，一律两块钱，两块钱你买不到吃亏，两块钱你买不了上当，两块钱你就能拥有本店任一物品...”看到一位大神两块钱买走了音响。于是我扔给老板两块钱，把站在店里面他老婆给抱走了。于是，无数人涌向了店面。在小店即将被搬空的时候，来了一个文静的妹子。绝望的老板抬头看了她一眼“我已经没有东西可以卖给你了。”妹子咬了咬嘴唇，递出了两块钱“我…我想买你的店面。”据说，据说后来又来了一个英俊,沉稳的男子，望着刚刚成为老板的女孩，眼神充满了温情“两块钱，可以带走任何一样东西吗？”女孩的心扑通扑通的乱跳，俏脸微微发红“可…可以的”男子优雅的掏出了五块钱“不好意思，没零钱了，不用找了”随后轻轻拉起了颓废的前任老板的手“跟我走吧！”有钱，就是这么任性……是夜，我望着怀里的老板娘，轻轻的捏了一下她那精致的鼻子，一脸邪笑“你知道我买你回来要做什么嘛？”她似乎还没从失去老板的阴影中走出来，只是木然的回答我“我知道，我当然知道，我什么都知道，我已经准备好了。”听到她这句话，我突然激动起来，鼻孔喘着粗气，粗暴的把她按在了床上“你什么都知道？那你快告诉我，挖掘机技术究竟哪家强？”
不知道您的烦恼已经解决了没？
还是物业不作为被
我们小区物业一平1.6虽然高 但是不躲事
首先你把总水阀断了！楼上没水就不会往下冲了！物业不管你就把下水堵上！整栋楼都没水用自然就有人找物业了，人多力量大！你就认定下水不通好！上水水阀就不给他们开！物业拖着不管你就永远不交物业费！直到赔偿问题解决了为止！
改独立排水啊 换二楼去闹去
我家在工商小区 都是一个单元的凑钱装单元门 装楼道灯
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下水道主管道维修是否属于物业管理范围。
我家住一楼，近期发现厨房主管道设计缺陷，反复出现厨房溢水现象。向小区物业多次反应要求维修，无人查看与答复。应该如何处理。请帮忙解答，谢谢。
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