[提醒]买房前 一定要问清楚有没有土地证
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昆明市国土资源局做客春城热线，提醒买房者注意买房前 一定要问清楚有没有土地证&　&&自家房子没有土地证怎么办？为什么会有这样的问题产生？这会产生什么影响呢？昨日，昆明市国土资源局做客春城热线，解答了关于土地证、闲置土地等问题，并提醒消费者：购买房产前，一定要弄清楚开发商是否有土地证。否则仅有房产证的话，房屋是无法进行交易的。　　昆明市正对闲置土地进行清理　　据披露，继2013年之后，今年昆明市再次排查、清理闲置土地。开展清理以来，昆明市清理出180宗闲置地块，面积17000多亩，已经处置完毕30个地块3900多亩，正在处置的有150多宗，共4000多亩。　　清理过程中，严格按照相关办法进行认定：一种是土地使用证超过规定的土地开发期限一年，没有动工开发的；另一种是虽然已经动工开发，但不足应动工面积的1/3，或者投资总额没有达到应投资总额的25%，并停止建设已经满一年的。如果是政府部门原因、政府和企业两方面原因造成的，作如下处置：延长动工期限，调整土地使用用途，政府安排临时使用，政府有偿收回或置换土地等。　　如果是企业自身原因造成的闲置，未动工开发满一年的，出让时成本收取20%的限制费，未动工开发满两年的无偿收回，另行安排使用。目前，昆明市每月都要上报闲置土地的处置情况。　　5种情形导致土地证无法取得　　有不少昆明市民反映，买房多年却没有取得土地证，不知道是什么原因。　　对此，昆明市国土资源局解释：土地证具有维护土地市场交易秩序，为土地管理和交易提供依据等功能。仅有房产证而没有土地证，是无法进行房屋交易的。市民应在购房前应落实清楚开发商是否具有土地证。　　致使土地证拖延发放的原因主要有以下几种情形：　　第一，是上世纪90年代以来，利用划拨土地进行商品房开发的历史遗留问题。有的开发商拒绝补缴土地出让金，不主动申报，或开发商已经改制、变更、注销等情形；　　第二，是2010年12月，根据昆明市委市政府的政策要求，对日以前已开发建设、已形成事实销售但未取得预售房许可证的，必须按规定补缴土地出让价款，否则将不得办理建设工程规划许可证、建设施工许可证、预售房许可证和相关登记手续。在进行个人已购住房的登记时，有不少开发商仍未按上述规定上缴土地出让价款，导致无法办理房屋和土地登记手续；　　第三，是开发商在未依法通过招、拍、挂、划拨等有偿或无偿方式取得建设用地，未取得土地证的情况下，就擅自进行商品房建设和销售；　　第四，是开发商利用集体土地建设房屋进行销售，没有办理土地征收、农用地转用等用地手续，而购房者已取得了房屋所有权证；　　第五，是开发商已将大土地证进行了抵押贷款，导致购房者无法办理到小土地证。&
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买房不办土地证 这些风险你承担不起
　　前段时间首例住宅土地使用权到期续期引起热议，好多人才意识到房子也是会&到期&的。身边很多买房或者要买房的人都有这种意识：只要拿到房产证买房就万无一失了，只要有了房产证土地证可有可无。一点都没意识到买房没有土地证会存在很大风险。现在就给你说说土地证和没得土地证会有哪些风险。
　　简单一点说买房只有房产证而没有土地证，你买的只是一座建筑在别人家土地上的建筑物。后期要想把房子转手出去就相当困难了。如果房子涉及到拆迁、安置等问题将会面临很多问题，比如拆迁后没办法得到拆迁费。从法律角度来讲，房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证，就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被被人侵占的时候，无法维护自己的合法权益。
　　（一）有房产证没有土地证对房屋交易的影响
　　只有房产证没有土地使用权证，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。
　　一、难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况，也就无法及时规避风险。无土地证，住房用地土地使用权有被原土地使用者(开发商)转让、抵押或因其他债务问题而遭受司法执行的危险，原因在于此时土地使用权证载明的权利人仍为开发商，土地使用权证仍在开发商手里。
　　二、难以发现开发商违规用地的事实，购房者有了土地证之后，当开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发时，购房者有权说不。
　　三、二手房交易将受影响。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。
　　四、在拆迁补偿时会遭受损失。《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
　　五、土地使用权期限届满，不能申请自动延期。
　　（二）土地证拖延发放的原因主要有以下几种情形
　　第一，是上世纪90年代以来，利用划拨土地进行商品房开发的历史遗留问题。有的开发商拒绝补缴土地出让金，不主动申报，或开发商已经改制、变更、注销等情形；
　　第二，对日以前已开发建设、已形成事实销售但未取得预售房许可证的，必须按规定补缴土地出让价款，否则将不得办理建设工程规划许可证、建设施工许可证、预售房许可证和相关登记手续。在进行个人已购住房的登记时，有不少开发商仍未按上述规定上缴土地出让价款，导致无法办理房屋和土地登记手续；
　　第三，是开发商在未依法通过招、拍、挂、划拨等有偿或无偿方式取得建设用地，未取得土地证的情况下，就擅自进行商品房建设和销售；
　　第四，是开发商利用集体土地建设房屋进行销售，没有办理土地征收、农用地转用等用地手续，而购房者已取得了房屋所有权证；
　　第五，是开发商已将大土地证进行了抵押贷款，导致购房者无法办理到小土地证。
　　根据法律规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让。
　　（三）办理土地证手续及流程
　　首先要办理房产证，办完房产证之后办理土地证。
　　在成都办理房产证有两种方法，一是自己去相关单位办理（节约资金），二是委托开发商或代理公司办理产权证。（即使委托开发商或代理公司办理产权证，购房者仍可以选择是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理产权证申请手续，契税和公共维修基金等税费仍由购房者自己缴纳，这将对应不同的办理流程。因此在选择之前，购房者一定要看住房按揭贷款合同是否有相关规定。另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时购房者也只能委托开发商或代理公司办理产权证。如果是一次性付款，或贷款已经还清，则购房者完全可以自行办理。）
　　购房者个人自行办理产权证流程
　　第一步：确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
　　第二步：到管理部门领取房屋(地)所有权登记申请表可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。
　　第三步：拿测绘图(表)由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。
　　第四步：填写表格、盖章、领取相关文件在前面询问相关部门时，一定要明确需领取哪些文件，一次领齐全，免去奔波之苦。
　　第五步：缴纳公共维修基金、契税无论是小区收取还是由银行代收，都需要保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响产权证的办理。
　　第六步：提交申请材料材料。
　　第七步：按照规定时间领取产权证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
　　第八步：办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证，只需办理抵押登记即可。这种情况下，办理手续需要提交的文件通常包括： 房屋所有权证，共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见国有土地使用证借款合同、抵押合同抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。
　　第九步：将产权证交给银行扣押如果贷款合同约定，需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押购房合同正本，以求&三保险&。
　　需要提交的资料有：
　　盖章的申请表房屋买卖合同
　　签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书测绘图
　　房屋登记表
　　分户平面图两份
　　专项维修资金专用收据契税完税或减免税凭证
　　购房人身份证明(复印件核对原件)
　　共有的提交共有协议银行的提前还贷证明
　　提醒：不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。
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买房子有房产证！没土地证以后会有什么麻烦
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