三四线城市的房价就活该不上涨？那是你们都错了！
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　　在从业地产这几年，我听过最多的一句话就是，珍爱生命，远离三四线！　　尤其是在我从业前期，作为一个刚刚入行的小菜鸟，分给我的项目大都是一些三四线城市的拿地可行性研究。　　在这两年，我作为公司最知名的三四线城市报告狗，做了大概20多个三四线城市项目的可行性研究报告，最终这些项目都以房企撤出，项目流产而告终。在我们的报告中，提到最多的一句话就是——三四线城市供应大、消化慢、周期长，价格别说上涨空间了，只要不跌就是万幸！　　甚至在很长的时间里，我的固有印象就是——　　对于房地产来说，三四线城市就是泥潭沼泽，千万不要碰，凡是不听劝告的，全都沉入泥潭中，无法脱身，无一例外！　　1　　因为个三四线城市的破房子，我惨遭土豪朋友打脸侮辱！　　得益于去年一整年的房价疯涨，再加上各大自媒体公众号的普及，现在全国人民都在“炒房赚钱”的貌似光明大道上，矢志不渝的走下去。而我身边的朋友，每周都在问我，死胖子，哪里有个好楼盘，你看能不能搞一套？能不能让我登上人生巅峰？　　我有一个土豪朋友，久居魔都。在去年10月份，他问我，在上海的西南有个嘉兴，距离上海有100公里左右，房价现在才8000多，能不能买，能不能投资一把？　　我说为啥要买这个？他说，因为便宜啊，上海现在房价基本都要奔7万而去，现在嘉兴的房价才8000，这显然是洼地啊！　　当时的我直接根据自己的固有印象，也没去考证查询，直接来了句，不能买，100公里的距离，上海根本辐射不到嘉兴，你那点钱来我面前显摆显摆还可以，去填坑？跳进去影子都找不到！　　这位土豪朋友最终听从了我的建议，放弃了这个想法。　　4个月过去后，春节前，丫给我发了个微信，一张图，就是他看中的那个楼盘的价格变化图，其中3个月涨幅30%被丫加粗标红，异常的刺眼。　　紧接着，又是一句话——　　臭不要脸的死胖子，天天装什么专业人士，坑了老子没上车，老子竟然还信了你的邪，损失了几十万！　　这显然不能忍啊，我必须用我的专业知识去击败他，一个拥有多年市场经验的专业人士怎么能忍受如此侮辱。　　我经过1周的考证查询，又整理了沪三角城市连续12个月的市场月报，经过数据统计和分析，最终我不得不给这土豪孙子发了个微信——　　哥，我错了，我翻了经验主义的错误！　　2　　三四线城市房价的确涨了，而且是出乎意料的跳涨！　　以下就是我通过1周的数据整理分析，得出的三四线城市房价指数变动图——　　　　这个所谓的房价指数就是能够直接反应房价涨跌趋势的重要数据，数据越大，说明涨幅越大，数据越小涨幅越小。　　通过数据对比我发现，通过史上最严厉的“限购、限贷、限价、限售”等一系列调控政策，一二线城市的房价的确是急刹车了，当下的房价涨幅在逐步回落。　　但与此同时，三线城市正在不安分的跳出来，房价在呈指数级的上升！　　同时，我还发现先在中国房价变动历史中，每一次一线城市涨的时候，三线城市房价很平稳甚至是下跌，但一线城市在房价最高峰准备回落的时候，三线城市反而开始不安分的涨了！　　尤其是在今年，在一二线城市房价涨幅回落的当下，三四线城市房价正在发生激涨！在某些城市甚至是跳涨！　　这个结论很是让我无法理解啊！为什么？难道数据出错误了？还是我的专业性出问题了？这不科学啊，这是对我多年从业经验的赤裸裸侮辱啊！　　作为一个能7*24小时连续加班的地产专业分析狗，显然是无法死心的，我必须要把问题的原因找到！　　最终，在我不死心的分析整理下，我大概得到了四个原因——　　3　　城市群效应、比价效应、供给真空、库存消化完成！　　1、城市群效应正在以你看不见摸不着的方式改变着我们的城市、我们的生活。　　以前有人给我讲城市群，给我讲都市圈，我会毫不犹豫的说，这又是一个被洗脑的货，讲什么大格局，城市格局的变化岂是我们这群货能搞明白的！　　直到我看到了这张图——　　中国城市灯光图▼　　　　这是一张中国夜晚的城市灯光图，从图上我们能明显看到，在灯光的背后是中国正在形成若干个庞然大物般的城市群，这些城市群由点及线，由线及面，正在疯狂的向外扩张！　　围绕着上海、北京、深圳等若干个强一线城市，数十个甚至是几十个三四线城市群星拱卫，强一线城市正在通过高铁、高速、城市快速等交通体系，疯狂的向外扩张，去吞并周边的三四线城市，将其纳入自己的城市配套辐射范围内，而三四线城市丝毫不抗拒，乐在其中！　　我在去了珠三角之后，这种感受更为深刻。　　我发现我们发现整个-珠三角最繁忙的就是高速公路，珠三角的高速公路上跑的最多是密密麻麻的集装箱货柜车，就跟一只只勤劳的小蜜蜂一样在城市间来回穿梭&&这些小蜜蜂的背后是一家家这样的企业——他的总部在深圳，研发在东莞，工厂在惠州，在惠州港装船，出口直接出口东南亚，当地的朋友告诉我，珠三角类似这样的企业有上千家，甚至是上万家！　　以后类似这样的企业会越来越多，这种现象的背后同样也是城市群的效应！　　城市群的形成是带动三四线城市房价上涨的基础！因为三四线城市会伴随城市群的形成，被纳入一线城市的辐射范围内，原有的城市边界被打破，原有的交通距离被缩短，原有的城市配套隔阂被击碎！　　一线城市中工作上班生活的人，开始不再抗拒向外迁移。　　2、真正吸引他们迁移的还是价格，三四线城市拥有强大的比价效应优势！　　这是当前珠三角粤港澳大湾区各个城市的房价分布图——　　粤港澳大湾区4月房价分布图▼　　　　我从这张图上发现，伴随去年一整年的房价上涨，一线城市和三四线城市的价差被拉得越来越大，深圳和惠州的房价居然能差5万，和东莞的差价也能差不多达到3万！　　周边三四线城市的价格优势被进一步放大，而且伴随一线城市的房价上涨，总有买不起房的刚需客户开始外溢，开始逃离一线城市，去周边价格优势更大的三四线城市买房。　　我们在东莞考察的过程中，经常能碰见从深圳逃离出来的的刚需客户，刚开始我们很不理解，为什么你要跑这么远来买房子，每天上班起码要多1个小时的通勤时间。他告诉我，我用这1小时的通勤时间，一辆宝马就出来了！因为中心区房价5/6万，这里两三万，首付相差几十万，足够买辆宝马了！　　看见了吧，这就是市场的威力，这就是价格的力量！　　对于刚需客来说，无非就是每天多1个小时通勤时间嘛，在高达3万的差价面前，一切的问题都不再是问题。　　3、三四线城市多年缩减供地之后，终于迎来了需求的爆发，供需关系逐步平衡！　　上文我已经说过，我曾做过20个地市的可行性研究报告，普遍反映的问题就是库存量大，在长达5年的时间里，开发商其实是在逐步撤出三四线城市。　　另一方面政府也看到了去库存的泥潭，也在自己主动的去降低土地的供应，将工作重心放在了剩余库存的去化上面。　　这个是我统计的三四线城市供需关系图▼　　　　　　一边是多年控制供地，甚至是保持0供应，另一边是积极去库存，三四线城市的供需终于在这个需求爆发的季节里，迎来了相对平衡的供需关系。　　三四线城市，尤其是经济实力强、一线城市周边的三四线城市迎来了多年来首次的供应真空！也就是去年年底，这些城市的诸多项目突然发现看房的人多了，房子反而不够卖了！而且是第一次出现房子不够卖的情况！　　于是，库存去化完成的城市率先启动领涨模式，房价开始涨了！　　结合上面三点，我们发现一边是城市群效应和比价效应带来的一线城市客户外溢，三四线城市的购房客户突然增加了，需求多了。　　另一边呢，是三四线城市多年缩减供应甚至是0供应；　　两相一结合，很多三四线城市，尤其是一线城市周边的三四线城市库存去化竟然完成了！房价也就自然开始涨了！　　这是一线城市周边的三四线城市库存周期和房价的对比图▼　　　　通过这张图，我们发现凡是库存去化率先完成的城市，在本轮房价变化中，率先领涨，比如芜湖和徐州。　　终于，我不负多年的专业积累，整理出来了一条三四线城市的房价上涨轨迹——　　　　城市集群形成，一线城市拉动周边三四线城市共同发展，城市边界被打破，城市距离被击碎，越来越多的在一线城市工作的人不再抗拒三四线城市，吸引力和拉动力出现了；　　一线城市暴涨，刚需客户在市区买不起房，只好到更远的郊区甚至是三四线城市买房，还有被限购打击的投资客也在向周边城市转移，逼迫力和驱逐力产生了；　　三四线城市多年的供应真空和去化增速，诸多经济实力比较强或者距离一线城市比较近的三四线城市率先完成库存去化，抬升力和溢价力来了；　　于是房价就涨了！　　4　　我把我将近两周的研究成果放在了土豪朋友面前，土豪朋友闪烁着迷茫的大眼睛问我——那你说，我现在是不是该赶紧到三四线城市扫货抢房！　　我摇摇头，告诉他——　　不是所有三四线城市都环绕在一线城市周边，也不是所有的三四线城市都完成了库存去化，冒然进场还是会变成炮灰；　　一线城市的辐射力也不是万能的，也不是毫无边界的，总会出现一个主力的发展方向，把握在这个方向上出手，才不至于掉坑里；　　数据才是检验真理的唯一标准，不要道听途说，听别人一忽悠就跑到开封、许昌、荥阳这类城市里去，这些城市里的大片空地，最后都是坑，填的都是炮灰！　　你现在问我哪里靠谱？哪里能进场？我还没研究到这一步，等下一篇吧，我会把机会城市整理出来。　　　　如果想早点知道，提前进场，加入米宅会员！　　说罢，转身离去，深藏功与名。　　米宅米宅：米宅旗下，专业研究全国房地产的宏观、前策、户型、房企、景观、运行、营销、成本等领域，有案例、有分析有数据、是你了解房地产、购房置业的好帮手！微信ID：mizhaimizhai
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三四线城市做什么生意比较好
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三四线城市干什么生意赚钱
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三四线城市，看你选择在哪里了，我就在四线城市吧，我在这边做食材，挺不错的，因为这边始终要发展，所以商机其实很多
采纳率：20%
观察市场啦，没事坐在马路上看一天
可以考虑卖快消品，先从小做起，慢慢做大，积累稳定的消费群体再开个实体店
现在可供我们选择的行业很多，尤其是21世纪互联网时代的到来，成就了很大一批有眼光的普通人，互联网正在以惊人的速度在成长，一百一一│剑║一度一一│情║问路才不会迷路 ！一搜一一│导║一搜一一│师║一祝早日实现心中的梦想！
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为什么很多美国精英不住纽约住小城？
巴菲特位于中部小镇奥马哈的住所
孙不熟写在前面：
一年一度的巴菲特股东大会，照例成为中国财经界的旅游盛会，巴菲特的故乡奥马哈小镇再次成为像瑞士达沃斯、中国博鳌那样的焦点。
城市战争最关心的还是城市话题。与达沃斯、博鳌不同，奥马哈不仅是一个大峰会的主办地，还是股神巴菲特平日工作与生活所在地，其财富帝国的最高指挥部——伯克希尔公司的办公室就在这个前不着村、后不着店的小镇。据报道，老巴在这个小镇已经工作了50年。
奥马哈是美国中西部一个毫不起眼的州——内布拉斯加州的一个小镇，与东海岸、五大湖与加州大城市相比，简直就是大农村。
巴菲特并非特例，除了老巴，美国还有太多巨富阶层与跨国公司总部都在中小城市。比如美国第一大银行美国银行的总部就不在纽约，而在东南部一个不太著名的中等城市——夏洛特；波音、微软、亚马逊的总部也不在闻名遐迩的旧金山湾区，而在只有60万人口的西北小城西雅图；沃尔玛总部也不在一线城市群，而在南部小城本顿维 (Bentonville)。
此外，埃克森美孚与康菲石油公司的总部也不在纽落芝与华盛顿特区等传统一线城市，而在一个新兴城市休斯顿；联邦快递的总部在中部小城孟菲斯；宝洁公司的总部在中部小城辛辛那提；肯德基总部在中东部小城路易维尔。
类似的例子还可以举出很多，足见美国一线城市与二三线城市的差距，主要体现在人口与经济规模上，而非贫富悬殊上。在这个意义上，与中国的长三角、珠三角、京津冀三个一线城市群相比，美国的东海岸、五大湖与加州西海岸等三大城市群，简直弱爆了——我说的是在本国经济中的“首位度”与“统治力”。
一个自然而然的问题是：为什么很多美国精英不住纽约这类高大上的城市，而要住到偏僻的中小城市？这完全不符合中国人对一线城市的审美习惯。
下面分享一篇凤凰国际iMarKets频道记者对巴菲特故乡奥马哈的采访手记，有助于读者对美国中小城镇的了解。
（更多城市话题可关注公众号“城市战争”（sunbushu123——一个专注于城市pk与城市竞争力的公众号）
本文选自凤凰国际iMarKets频道
19个小时，1140分钟，近12000公里，跨越北极和太平洋，这是北京到奥马哈的物理距离。从国际大都市到“四线小城”，这是真实感受到的城市差距。
在19个小时的漫长旅途中，笔者也“邂逅”了几个有意思的美国大叔，有巴菲特的老乡，有出差多次去过“四线小城”的商务精英，还有一辈子都不要去这种“鸟不拉屎的乡下”的大龄愤青。
美国“地域鄙视链” 底层的四线小城
不管承不承认，每个国家都有“地域歧视”。中国的“地域鄙视链”从北上广深开始，超一线城市瞧不起所谓“1.5线城市”，省会城市瞧不起三四线小城，三四线小城瞧不起“城乡结合部”，城乡结合部瞧不起“回不去的农村”。美国也不例外，然而巴菲特的故乡—奥马哈不幸居于“地域鄙视链”的底层。
不久前去华盛顿特区出差，从办签证到落地美国，每个人听到“去华盛顿做新闻报道”都表示非常理解，因为华盛顿作为首都一年大会小会不断。然而这次去奥马哈，才发现原来号称最追求民主平等的美国也有赤裸裸的“地域歧视”。
出行前办美国签证时，遇到一位刚从美国调派到北京的签证官，当他听到笔者此行目的是“去奥马哈做新闻报道”，一脸狐疑，直接质问：“美国新闻上都很少出现奥马哈，你们中国媒体去那里要干啥？”直到笔者解释是去参加巴菲特股东大会，他才恍然大悟，笑言：“原来如此，巴菲特可是全世界的大名人。”
无独有偶，经过15个小时的飞行抵达芝加哥后，在美国海关入境大厅，笔者再次遭遇签证时的“窘境”。不过这次学聪明了，开门见山说要去奥马哈报道巴菲特股东大会。一看就是芝加哥本地人的海关官员意味深长的说：“Omaha, heng~, very different from Chicago （奥马哈，哼，和芝加哥可是很不同）。”一声“哼”百转千回，充满了浓郁的“城里人”自豪感。
巴菲特位于奥马哈的住所
而同行的摄影师朋友则不幸遭到海关的再三质疑：“去奥马哈摄影旅游？那里有什么好看的好拍的？你到底要去奥马哈干嘛？”
除了美国官员，在飞机上与邻座大叔闲聊时，这位家住芝加哥、常年往返中美两地的IT精英也感概：“幸好你只去奥马哈一周，在北京呆久了，去奥马哈这种大农村肯定不适应。”
所谓“明知山有虎，偏向虎山行。”路人甲乙丙丁对奥马哈的“地域歧视”却让人对这座巴菲特的故乡小城更感兴趣。一个四线小城何以孕育出美国顶级首富？成为美国首富之后，巴菲特为何不搬到纽约加州，依然对故乡不离不弃？他离开了结发妻子，却不离故乡小城？
“前不着村后不着店”的巴菲特故乡
巴菲特的故乡—奥马哈被称为“四线小城”一点也不夸张。按照中国一二线城市的划分，美国金融重镇—纽约，政坛首都—华盛顿，好莱坞发源地—洛杉矶，硅谷心脏—旧金山，可谓是响当当的一线城市。迈阿密、波士顿、费城、芝加哥、拉斯维加斯等中国人耳熟能详的名字也完全是可以算是二线城市。美国其他各州的首府基本算的上三线城市。
而奥马哈，虽然是内布拉斯加州（Nebraska）人数最多的城市，但并不是首府或省会。更何况Nebraska，在美国小说电影中象征着典型的“鸟不拉屎的中部大农村”，常常被一句话形容：“in the middle of nowhere. （前不着村后不着店）。”
“前不着村后不着店”也意味着交通极为不方便。如今中美联系紧密，基本美国大中型城市都有直飞中国的航班。然而，去“四线小城”只能从芝加哥转机。
或许是去奥马哈的人太少，从芝加哥到奥马哈的飞机都是“迷你小飞机”，一排只能坐3-4个人。笔者在长途旅程中，看到一架因客舱太矮要低头走路，头顶行李架竟然放不下登机箱的“迷你飞机”也是倍感心累。而奥马哈机场也同样“迷你”，从下飞机到出机场，步行5分钟就到了，免去了在北京T3航站楼内的“长途跋涉”之苦。
奥马哈老乡眼中的巴菲特
条件如此艰苦，巴菲特却不离不弃，真的是“苟富贵勿相忘”？笔者的飞机邻座是一位“奥马哈土著”，他给出的答案是：“奥马哈适合生活，居民也善良淳朴，还都挺喜欢巴菲特。”
更有意思的是，他也是巴菲特公司（伯克希尔）的股东之一，但却并不准备参加一年一度的巴菲特股东大会。当他听到笔者飞了19个小时，专程从北京赶来参加股东大会，也是惊呆了：“天啦！我住在奥马哈都只准备在网上看看，没必要凑那个热闹。”
“因为是巴菲特老乡，所以特别喜欢买伯克希尔的股票吗？”
“也不是，反正买什么不是买，巴菲特投资比较传统，买他的股票很安心。”显然这位老乡是一个理性投资者。
“你在奥马哈生活了多少年？真的见过巴菲特吗？真人感觉怎么样？”笔者瞬间变身“花痴少女”。
“生活了20多年吧。我还真没见过巴菲特，听说邻居在餐馆见过他。像他们那种人，全世界各地跑，真正在家的时间不多。”世界上最富有的人都是“空中飞人”，四海为家。
“好期待，后天（笔者注：当地时间4月30日）就可以见到巴菲特真人了！”笔者放弃治疗，彻底沦为小粉丝。
“也不一定哦！我听说他现在年纪太大，很多应该出席的场合都用录制视频的方式代替，说不定股东大会也是隔着屏幕看巴菲特呢！”
“奥马哈当地人对巴菲特感觉怎么样？喜欢他们？会仇富吗？”笔者继续八卦。
“还好吧，大家都挺喜欢他的，毕竟是奥马哈唯一的世界名人。他也为奥马哈做了不少好事。”看来巴菲特的群众基础还不错。
“但是他已经86岁了，年龄不饶人。未来如何，谁知道了？”这位满头白发的老爷爷似乎非常有同感，唏嘘不已，随后陷入沉思。
牛排店老板：他已吃不动T骨牛排
年龄是高悬巴菲特头顶的“达摩克利斯之剑。”他1930年出生，已经几乎走过一个世纪。年近九十，古人所谓的“上寿之年”。继承人问题早已提上日程，却至今并无定论。而每年股东大会的最大看点之一就是猜测巴菲特最中意哪个继承人。
年龄不饶人。尽管巴菲特依然全世界到处飞，神采奕奕出席活动，但连他最爱去的牛排店的老板都知道：他老了。
笔者同事昨日去巴菲特最爱的牛排店吃饭（The Gorat’s），这家牛排店因为得到巴菲特的青睐而名声鹊起，每年股东大会的保留节目是巴菲特与投资者在这里共进晚餐，同食牛排。同事向牛排店老板打听，巴菲特最爱吃什么，想点一个“巴菲特同款”。
老板笑言：“过去巴菲特最爱点奥马哈T骨牛排（Omaha T bone），现在年纪大了，点菲力牛排更多些。”
已经吃不动T骨牛排的巴菲特，也吸引着包括笔者在内的近万名媒体、投资人、粉丝齐聚奥马哈，参加一年一度的“巴菲特股东大会”。毕竟见一面少一面，办一年少一年。在一个世纪的财富传奇落幕之前，我们赶到离他最近的地方，聆听关于财富、关于投资、关于传承的教诲。（更多城市话题可关注公众号“城市战争”（sunbushu123——一个专注于城市pk与城市竞争力的公众号）