2017年房贷利率调整 购房人群该如何应对?
　&来源：pchouse　&作者：佚名　&
　　如今，贷款购房已经成为中国人购房置业的首选，那么在贷款的时候，人们一般关注哪些问题呢?房贷利率就是人们关注之一，当房贷利率出现上浮的时候，我们应该怎么办?　　有关机构近日发布《房贷利率与楼市研究报告》。房贷利率在今年5月达到4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。　　未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧。同时，个人房贷利率还将持续攀升，11月可能达到5.1%左右。房贷利率破&五&，表面上看好像不太起眼，但其实不然!　　因为这意味着，就整体而言，房贷实际利率和基准利率(中长期贷款利率)的比值将超过2012年最高峰!这是十年来未曾出现过的情况!　　实际房贷利率破五，相对基准利率的比值也将突破100%，这在近十年来尚属首次!后续来说，由于处于美联储的加息周期叠加国内去杠杆周期，因此在各市场利率的带动下，如果不调整基准利率，在经营压力的倒逼作用下，商业银行可能会自主进一步提高和房贷有关的利率，那么这个比值有望持续攀升!　　后续来说，由于处于美联储的加息周期叠加国内去杠杆周期，因此在各市场利率的带动下，如果不调整基准利率，在经营压力的倒逼作用下，商业银行可能会自主进一步提高和房贷有关的利率，那么这个比值有望持续攀升!　　房贷利率的主动和顺应市场调整是我们惯用的短期调控楼市的手段之一，关于楼市的调控政策实际上我们更希望能够建立起一套长期的有效调控体系，即大家一直在呼吁的长效调控机制。　　截至目前，全国52个城市累计共出120个调限购政策、162个调限贷政策。不仅一二线城市，不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房，同时也对市场采取严厉的管控。一些城市连续3、4轮政策加码，如就出台了近20项调控政策。 　　其中，15个城市对二套房贷款实行&认房认贷&标准。部分城市首套首付高达60%，部分城市首套房利率上浮20%达到5.88%。　　多重因素，使得部分城市的市场由3月份的高温迅速进入冰冻，成交量只有高位时期的3成左右。从二手房市场看，调控后一线城市成交量持续性下滑。317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%，核心500盘年化换手率下降62%，5月核心500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动，调控百日来均价比调控当期下跌7.3%。从新房市场看，3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行，其中和的新房市场变冷，新房成交量3月后下滑明显，两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。　　当前，房地产市场已经呈现出高房价、高库存、高杠杆的特征，房地产泡沫风险远远大于之前的几轮调控，如果因为政策惯性继续采用刺激房地产市场以对冲经济下行，势必加剧房地产泡沫风险和房地产金融风险，加深房地产部对实体经济的资金挤出效应。　　因此，未来应摒弃以房地产对冲经济下行的宏观经济政策惯性思维，提高对经济下行的容忍度，同时通过进一步规范和推进PPP加码基建，通过鼓励引导民间投资促进制造业投资回暖，通过提高居民收入和助力消费升级释放居民消费潜力，从而对冲房地产调控对经济增长的影响。
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公积金政策
2017年9月房贷市场报告解读
1、全国首套平均房贷利率升至5.22%，年内第9次上涨
从全国首套房贷款平均利率走势来看，9月全国首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率1.06倍，环比8月上升了2.01%，上涨速度呈放缓趋势；同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。
2、首套平均利率最低仍为上海4.89% 坚守4.90%基准线
在融360监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为上海4.89%，最高为郑州5.60%。
3、9月新增6家银行（分支行）暂停受理房贷业务，额度问题明显
融360监测数据显示，在全国35个城市533家银行中，本月有137家银行首套房利率上升，占比25.70%；房贷利率下降的有13家银行，占比2.44%；与上月持平的有367家银行，占比68.86%。本月共有36家银行分（支）行因额度等原因暂停受理房贷业务。
4、首套房贷利率平缓上涨，峰值或将临近
一线城市中，除上海能有提供优惠利率银行外，北京、广州、深圳平均利率破5.15%，已无优惠利率。一线城市利率变化速度快，时效性强，经历前几次的调整变化后，本月未出现大面积变动。二线城市利率变化相对有一定的滞后性，政策调整、利率上浮亦是分批次完成，目前二线城市首套平均利率除厦门外，其他均已破5%，少数城市甚至更高。
融360分析师李唯一认为：一线城市对政策执行力比较强，变动需求比较迫切，同时二线城市因各地实际情况不同，在政策制定和落地过程上，会出现分批次变化的特点。就目前形式来看，一线城市、二线城市已大体完成利率上浮的调整，出现再次大幅变动的可能性较小，总体会处于微调的状态，峰值或将临近。
5、银行处境艰难，额度问题仍为瓶颈
截至9月30日，融360监测数据显示，超过90%以上银行表示目前均面临额度不充裕问题，放款时间由以往的15-60天延长到60-180天不等，部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态，少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。虽然上海目前有多家银行可以提供优惠利率，但仍需面对额度紧张问题，排队等待额度已是普遍现象。
融360分析师李唯一认为：进入四季度后额度问题将会更加明显，银行严格控制房贷增量，预期明年额度问题并不会得到大幅度缓解，真正有效缓解额度问题关键还是在保障居住需求，市场通过扩大供给保障类房、租房等，分批解决住房问题，避免短时间内购房需求过度集中。
6、政策调控效果已现，房产成交量下滑
目前房贷利率的不断上涨、银行额度紧张等诸多因素出现，使得房屋成交量下滑严重。数据显示，目前多个城市房屋成交量出现下滑，其中一线城市较为明显，部分二线城市也出现下滑趋势。
房屋销售成交量下滑可能有多方面的原因，包含：政府限购限售政策的颁布，出口和入口均有条例限制，符合交易条件的房屋数量减少，供给数量减少；政策严控、利率飚升，部分客户已转换态度，由迫切购买转而进入观望状态，需求受到挤压；银行额度紧张，客户排队办理等待额度，贷款资金迟迟不到位存在引发交易失败的可能性。
融360分析师李唯一认为，未来房屋交易量或会出现继续下滑：政策调控使得房屋回归居住属性后，投资用途的交易会大幅度降低；银行对于购房贷款审核以及额度把控将会更加严格，其他途径的贷款使用范围也将会受到监管，总体流入房贷市场的资金会受到限制；政府加大保障类住房供给、促进房屋租赁市场的发展，获得房屋使用权的途径不再仅仅局限于购买，居住需求得到满足后，购买欲望在一定程度上会降低。未来房屋交易仍然存在，但交易量会出现下滑，部分房屋中介公司也将面临一次大的转型。
7、共产、租赁新政推出，分阶段解决自住需求
共有产权住房是由政府或代持机构与个人共同出资购买，个人部分购买相应比例份额，政府无偿让渡使用权给购房者本人，同时购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。
目前北京首个共有产权住房项目已摇号完成，个人购买共有产权房用于自住的只需负担一定比例的总价，大大降低了刚需自住的购房难度。当然，目前只能通过摇号的方式获得购房资格，仍有部分刚需自住未得到满足，但值得指出的是&新北京人&会占到共有产权房资源总数的30%及以上。针对暂时不能满足的自住需求，政策鼓励推动房屋租赁市场的发展，逐步、分阶段解决住房问题。
融360分析师李唯一认为：目前政策导向非常明确，鼓励支持满足自住的购房行为，杜绝、打击投资投机的炒作行为。不建议投资资金流向房市，随着&严查消费贷&、&定向降准&的实施，政策从资金来源，以及资金去向做出引导，未来资金或会更多流向实体部分，加杠杆投资房产行为将不可取。
无论租房还是买房，根本的目的是解决居住问题，未来房屋租赁市场将会得到大力发展，将会有大批量房屋租赁公司成立，可以肯定的是政府提升租房权益的同时必然使房屋租赁市场的监管更加严格、整体的运作更加规范。
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