在中间签了房屋买卖合同签订技巧,没有写余款还款日期,又在房产局签了存量房合同,

存量房买卖合同网上签约及备案操作流程(中介机构)一、存量房买卖合同网上签约及备案,请登陆赣州房地产信息网(网址为:.cn ),点击“存量房网上备案系统”图片进行操作。二、房地产经纪机构和人员从事存量房买卖经纪业务的,按照下列步骤取得网上签约资格。1.入网申请。房地产经纪机构指派专人登陆赣州市存量房网上备案进行网上注册登记,填写机构和人员信息,并提交入网申请。2.备案审核。房地产经纪机构持经纪机构入网登记申请表、营业执照、经纪机构备案证书、房地产经纪人员资格证书或上岗证书等材料,向市房管局市场监管科申请办理用户入网认证手续,取得网上签约资格。3.设置账号。市房管局市场监管科根据房地产经纪机构申请名单,设置相应的操作账号和密码,分配操作权限。4.信息变更。已通过入网认证的经纪机构和经纪人员认证信息发生变化的,应当自信息发生变化之日起10个工作日内向市房管局市场监管科申请办理用户信息认证变更手续。&三、房地产经纪机构居间(代理)存量房买卖的,按照下列步骤操作:1.房地产经纪机构人员人工核查房屋所有权人身份证明、房地产权属证书。登陆赣州存量房网上备案系统,输入房屋所有权人(共有人)姓名、产权证号进行房源核查,符合交易条件的,由房地产经纪机构与出卖人签订存量房交易委托合同。2.房地产经纪机构促成交易后,登陆赣州房地产信息网下载赣州存量房买卖合同样本,并草拟合同内容,买卖双方当事人确认合同条款。3.房地产经纪机构人员登陆赣州存量房网上备案系统进行网签,买卖双方当事人确认合同条款无误后,买卖双方各自设置查询密码(查询帐户为合同编号),并在线打印,买卖双方当事人、经纪机构签字盖章。网上提交申请备案。4.买卖双方、经纪机构持双方身份证明文件、经当事人签字盖章的《赣州市存量房买卖合同》、房屋权属证书等资料向市房地产交易中心合同备案窗口申请备案。5.市房地产交易管理中心窗口对申请备案的房屋权属状况进行核查,并对符合交易条件的予以备案(网上备案和纸质备案同步进行)。已抵押、查封的房屋无法备案。6.买卖双方登陆赣州房地产信息网,查询合同网签备案情况。联系电话: 、8287009&& 监督电话:
------国家机构------
中央人民政府
国家住房和城乡建设部
国家发改委
国家统计局
国家国土资源部
国家工业与信息化部
---江西省机构---
江西省人民政府
江西省发展改革委员会
江西省建设网
江西省房地产信息网
江西省国土资源厅
江西省统计信息网
-----赣州市机构-----
赣州市人民政府
赣州市规划建设网
赣州市统计局
赣州市财政局
主办单位:赣州市房地产管理局
地址:赣州市章贡区文清路37号
联系电话: 监督电话: 信息中心维护制作
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二手房交易为逃税签“阴阳合同”法院判决支付违约金
08:33:39 来源:合肥日报 编辑:张鑫 
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&&&&&&& 房屋买卖时,有人这样签合同:向行政主管机关登记转移所有权时用一份合同,报一个价格;私下买卖双方另签一份合同,写明实际交易价格、履约期限等。这就是所谓的“阴阳合同”。大部分“阴阳合同”因其实际交易价格高于登记价格,从而能够轻易达到少纳契税的目的。“阴阳合同”看似精明,实则充满陷阱,极易产生矛盾纠纷。近日,肥西法院就审理了这样一起案件。
&&&&&&& 日,原告方菊与被告刘刚经同样为被告的合肥某房产服务公司介绍,签订了《房屋买卖经纪合同》和《房屋买卖经纪合同补充协议》各一份,双方约定方菊将其所有的位于桃水景苑2栋607室的一套房屋卖给刘刚,房屋总价款为469000元,同时约定刘刚先行支付49000元作为定金,余款由刘刚通过现金缴付或贷款的方式将款项存入合肥市存量房资金托管中心,以便完成交易。
&&&&&&& 日双方为房屋产权过户,又签订《存量房买卖合同》,约定房屋价款为420000元。后双方在后续还款数额和房屋维修等问题上发生分歧,协商未果。同年7月20日方菊提起诉讼,诉请法院判令刘刚支付余欠房款420000元,并支付违约金等。
&&&&&&& 案件审理中,方菊主张前后签订的两个合同房屋价款不同,目的是为了避税。刘刚则辩称双方一共签订了两份房屋买卖合同,5月4日所签订的合同系在合肥市房产局登记备案的成交合同,其效力经过行政机关的依法确认,所以该合同的效力大于一般合同,应依“后合同优于先合同”原则认定双方的房屋买卖的总成交价为420000元,故其只需按420000元的总额进行支付。双方在法庭上唇枪舌剑,互不相让。
&&&&&&& 承办法官通过仔细辨析案情,分析证据,明知双方签订的第二个合同就是为了一己私利,置国家法律和纳税义务于脑后而不顾,但并没有一判了之,而是从案结事了的角度出发,先是严肃指出双方的错误,再积极引导双方进行调解。在法官的努力下,买方刘刚自愿以第一个合同约定的总房款履行义务,而方菊也放弃了赔偿违约金的诉讼请求,并愿意自动去补交税款。
&&&&&&& 法官说法:在目前的房屋买卖尤其是二手房交易中,签订“阴阳合同”属于公开的秘密。因为某些原因,卖方处于强势地位,房屋过户所有的税费一般都要由买方承担,包括卖方的个人所得税。而中介机构为了促成交易,获取报酬,往往是主动为交易双方出谋划策,提供思路,配合行动。但是,“阴阳合同”的大量存在,不但拷问着社会诚信,同时买卖双方也面临着多重法律风险和责任。比如,《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:“纳税人采取虚假的纳税申报手段不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税。”按规定,对于偷税者,不仅要追缴漏缴的税款,还要处以漏缴税款5倍以下的罚款。再比如,《中华人民共和国刑法》规定,纳税人偷缴、漏缴税款数额较大的,可构成逃税罪。另外,如果合同签订得不完善,不对“阴阳”两份合同做出特别说明与约定,出卖人就会处于十分不利的地位。本文中买方就要求按照低价格履行合同义务,如此一来,卖房者就会承担较大的合同风险。版权信息:本文来源于合肥房地产交易网,
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扫描二维码关注房产在线微信关于实行“存量房买卖合同网上签约和信息公示”有关问题的问答
来源:北京市建设委员会网站
【字号&&&&&&】
  为顺利实施(以下简称《通知》),现就《通知》的相关问题,采用问答的方式解析如下:
  1、为什么要制定和实施《通知》? 
  《通知》是依据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔号)、《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》等文件并结合北京市实际情况制定的。制定和实施《通知》,旨在进一步规范我市存量房交易市场行为,保障存量房交易安全,提高存量房交易的透明度。
  2、《通知》的核心内容是什么? 
  (1)我市行政区域内国有土地上的存量房买卖,凡经房地产经纪机构居间或代理(含代办转移登记手续)的,均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。权属部门办理转移登记时须在权属系统上进行网上办理。
  (2)个人需要通过存量房网上签约系统发布房源信息的,可持房屋所有权证及身份证件到房地产中介行业协会(以下简称“中介协会”)办理信息公示。个人自行成交需进行网上签约的,可由中介协会免费提供网上签约服务。
  3、什么是存量房买卖? 
  存量房买卖是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。
  4、什么是网上签约? 
  网上签约是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统,在线录入《存量房屋买卖合同》的相关条款内容,并联机将合同打印,在合同上签字盖章的行为。
  5、进行网上签约有什么好处? 
  目前在存量房交易过程中,个别房地产经纪机构向消费者提供虚假房源信息、虚假报价、一房多卖、吃差价等行为侵害了消费者的切身利益。
  为维护消费者的正当权益,《通知》要求凡经房地产经纪机构居间或代理(含代办转移登记手续)的,均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。目的就是有效地避免房地产经纪人的违规操作行为,杜绝房地产经纪人欺诈客户的情形发生。
  6、网上签约会很麻烦吗? 
  网上签约是个新的操作模式,需要有个熟悉和习惯的过程,存量房交易双方当事人只要按要求提交有效证件,填写相关材料即可,具体操作由相关操作人员办理,应该说还是很便利的。
  7、如何申请网上签约? 
  (1)申请网上签约的房地产经纪机构及其分支机构都应在所属区县建设(房屋)管理部门备案、申请用户备案的系统操作人员为已经注册的房地产经纪从业人员。
  申请网上签约的交易保证机构应满足已经市建委备案,开设“专用账户”并经中介协会信息发布。
  (2)满足(1)所述要求的单位应持网上打印的《用户备案申请表》及系统操作人员的身份证(原件及复印件)等材料到中介协会办理用户备案手续。
  “用户备案”流程请参照《关于办理存量房网上签约系统用户备案、信息公示、网上签约等有关问题的通知》(京中介〔号)文件。
  8、如何进行网上签约? 
  网上签约的操作流程为:
  (1)存量房买卖双方协商合同的相关条款内容;
  (2)操作人员登录存量房网上签约系统从已公示满24小时的房屋信息中选取所交易房屋,在线填写买卖合同的有关内容,并填写《北京市存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》;填写完成后由买卖双方自行设置合同查询密码,操作人员进行网上提交;买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中;
  (3)合同提交完毕后,操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》、《北京市存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》;
  (4)合同提交后可直接从网上打印《转移登记申请表》,相关当事人进行签字盖章后,当事人持申请表及其它相关材料到房屋权属登记部门办理转移登记手续。
  9、个人自行成交的可以申请网上签约吗?如何进行操作? 
  个人自行成交需进行网上签约的,可由中介协会提供网上签约服务。
  10、网上签约后,如想注销《存量房屋买卖合同》怎么办? 
  合同在系统上进行提交后即视为网上签约完成。因此,在办理转移登记业务之前,合同中的房屋买受人或资金划转方式变化的,应办理合同注销手续,并重新进行网上签约。存量房买卖双方需对合同其它条款进行变更的,可直接签订补充协议。
  城八区存量房买卖合同的注销手续由买卖双方或委托人到中介协会办理;远郊区县存量房买卖合同的注销手续可到所在区县房屋管理部门办理,也可到中介协会办理。
  11、存量房交易当事人在进行网上签约时应当注意哪些事项? 
  (1)存量房交易当事人应认真阅读市建委和中介协会下发的有关网上签约的文件;
  (2)为避免房地产经纪机构隐瞒网上签约信息,存量房交易当事人应现场监督操作人员的录入行为;
  (3)网上签约时,存量房交易当事人应设置合同查询密码,通过信息网外网对买卖合同及网上签约情况进行核实。
  12、房地产经纪机构所居间或代理买卖的存量房必须要在网上公示满一天后方可提供网上签约操作服务吗? 
  凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房,房源信息在网上公示满一天后,房地产经纪机构方可为达成交易意向的买卖双方提供网上签约操作服务。
  选取多套房屋签订一个存量房买卖合同的,房源信息公示均须满24小时,房地产经纪机构方可进行网上签约操作。
  13、房地产经纪机构应上传的房源信息包括哪些? 
  (1)拟转让房屋所有权证号、房屋所有权人、产权证上注记的抵押信息。
  (2)房屋坐落、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积、规划设计用途、建成年代、拟售价格及房屋概况。
  14、个人房源信息可以申请公示吗? 
  个人需要通过存量房网上签约系统发布房源信息的,可持房屋所有权证及身份证件到中介协会办理信息公示。
  15、存量房网上交易信息如何进行公示?公示内容有哪些? 
  存量房网上交易信息将通过房地产中介行业协会信息网()(以下简称“信息网”)并链接至北京市房地产交易管理网()和北京建设网()进行公示,公示信息内容包括:
  (1)经用户备案的房地产经纪机构及其分支机构、房地产经纪人员信息;
  (2)房源信息:
  拟转让房屋的发布编号、房屋坐落的典型区域、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积、建成年代、拟售价格、受托房地产经纪机构、联系方式;
  (3)每日存量房网上签约的套数、面积;
  (4)房地产经纪机构网上签约后退房信息;
  (5)每月各区县存量房成交面积;
  (6)按季度公布各典型区域存量房成交价格。
  16、存量房交易当事人发现房地产经纪机构、交易保证机构及其从业人员在网上签约的过程中存在违法违规行为的,应怎么处理? 
  房地产经纪机构和从业人员存在发布虚假或未公示的房源信息、不进行网上签约、隐瞒房地产经纪人员身份代理并收取费用、隐瞒交易价格、欺骗买卖双方赚取差价、不告知买卖双方查询密码及存在其它相关违法违规行为的,消费者可通过信息网、交易网网上举报投诉,或向各区县建委(房管局)投诉,经查实的可对该机构和人员的网上签约行为进行限制,将其违规行为记入该机构和人员的信用档案、进行公示曝光,并通报工商部门查处。
  17、《通知》的实施日期是什么时间? 
  自日起申请办理存量房转移登记手续的,按本通知规定执行。
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北京市二手房律师张仁藏
在二手房交易过程中,当买卖双方签署了定金协议并交付了定金后,卖方以“尚未签订买卖合同”为由,不愿继续履行定金协议和签订买卖合同,买方应如何维护自身权益?
  买卖双方签订了《定金协议》,约定卖方将其名下一套110平方米的二手房以160万元的价格出售给买方。双方约定定金为5万元,预付房款80万元(含定金),余款待买方取得房产证后5日内,由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金,若卖方反悔则双倍返还定金。当天,卖方把房屋及有关资料交给买方,买方也将80万元支付给卖方。五个月后,卖方书面通知房产中介公司,请其转告买方,《定金协议》暂缓执行,需要买卖双方另行协商。5天后,买方起诉到法院,诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续,并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决继续履行,并赔偿经济损失。
  买方认为,双方签订的合同虽名为《定金协议》,但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况以及房价款、付款时间、付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款,其实质就是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务,自己也支付了50%的房款,房屋也在自己的实际使用中。卖方则辩称,双方所签署的是《定金协议》,在上述协议中约定,待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧,至今未签订买卖合同。在双方签订《定金协议》时,卖方尚未取得房产证,不具备转让房屋的法定条件。
合同有效,卖方必须交房
  法院审理后认为,该《定金协议》虽名为定金合同,但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是卖方当时尚未取得房屋产权证,这才冠以《定金协议》之名。买方除了支付定金外,还支付了大部分购房款,卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴,而涉及买卖合同的权利义务。遂认定,该《定金协议》的性质是房屋买卖合同,现卖方取得了房屋产权证,该买卖合同当属有效,一审判决卖方继续交房给买方。
  北京市房产纠纷专家张仁藏律师认为:合同性质不仅仅看名称在实际生活中,看待合同的性质不仅看合同的名称,还应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的、实际履行情况予以综合认定。从本案可以看出,名称是定金协议,但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。此外,《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款来承担较低的违约责任,达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方应本着诚实信用原则来履行合同。 
北京房产纠纷专家
北京市盈科律师事务所专职律师
张仁藏律师
1、律师陪购:
代理委托人查询房屋权属状况;陪同委托人参与房屋买卖合同的签订,审查合同及相关资料;在交易全过程为委托人提供法律咨询。
2、律师代办:
办理二手房买卖的贷款、解除抵押登记、网签、过户等手续。
3、纠纷解决:
协助解决商品房、二手房纠纷;发送律师函;代理起诉、出庭应诉等。
4、出具法律意见书
对二手房的相关环节出具专业法律意见书。
5、收费标准:
1、咨询费每小时500-1500元
2、按房屋交易价格的1%-2%收取,50万元以下收费元
6、联系方式:
业务咨询及委托电话:
办公地址:北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层
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签了房产买卖合同后反悔
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正在读取...&|&作者:魏国鹏律师&|&来源:法邦网
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导读:二手房买卖,必然牵涉到中介费。以某中介2.7%的佣金比例计算,一套价值300万的房子,中介佣金要8.1万元,这还不包括中介以其他名义收取的不计入合同的费用,全部算下来,仅支付给中介的费用有可能超过9万元。9万元也算是一笔不小的数目了,那么,如果二手房没买成,中间费是否能够退还呢?下面由专业房产律师魏国鹏律师为大家以案说法。
案情简介:签了房产买卖合同后反悔日,通过原告的努力,就被告出售拥有的位于广州市越秀区东沙角路35号402房之物业给买家张某一事达成一致。同日,被告并就此事与买方及原告签订了《存量房买卖合同》。合同约定基于原告提供的中介服务,买家张某同意于日前向原告支付中介代理费23500元。后因被告个人原因,交易没有完成,被告于日签署《证明书》,同意代买家张某支付中介代理费11750元,并承担由此产生的一切经济和法律责任。但被告却没有按照合同以及《证明书》的约定履行义务,至今拖欠原告中介代理费11750元未付。原告多次催交未果,故诉请法院判令:被告向原告支付中介代理费11750元。法院判决:被告向原告支付中介服务费11750元。经审理查明,日,原告(为房地产中介服务机构、丙方)与被告(为卖方、甲方)、张某(为买方、乙方)签订《存量房买卖合同》,其中内容为:甲方将广州市越秀区东沙角路35号402房,建筑面积83.3平方米出售给乙方,总金额1700000元;丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后,当事人应当于日前向某支付中介服务费,其中乙方应向某支付中介服务费23500元;甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的,违约方每日按未付中介费0.05%的标准向某支付违约金等。同日,张某向原告签署了《服务收费确认书》,内容为:本人张慧群经广东合富房地产置业有限公司促成越秀区东沙角路35号402房物业之购买合同成立,现本人同意支付23500元作为广东合富房地产置业有限公司之中介代理费及咨询费等。日,被告与买方张某共同向原告签署了《证明书》,内容为:代付方梁永胜同意代张慧群支付购买越秀区东沙角路35号402房物业之中介代理费11750元给广东合富房地产置业有限公司,并承担由此产生的一切经济和法律责任。张某同意梁永胜代本人支付购买上述物业之中介代理费给广东合富房地产置业有限公司,并同意广东合富房地产置业有限公司以梁永胜名义开具发票给予代付方。日,原告向被告发出《知会函》,要求被告尽快支付上述中介服务费11750元。据了解,涉讼因被告没有按约定配合买方办理网签手续而取消了,是被告的原因取消交易。原告尚未收取买方的中介费,不存在重复收取的情况。法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定,原告作为居间人已促成被告与买方之间的成立,有权收取中介服务费。另根据被告与买方共同向原告签署的《证明书》,被告同意代买方张某向原告支付中介服务费11750元,即支付中介服务费的义务部分转由被告承担。该约定是当事人的真实意思表示,合法有效,被告应依此履行。因被告未向原告支付上述中介服务费,现原告诉请被告支付,合法合理,本院予以支持。律师说法:什么情况下需要支付中介费中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费,一般中介费为房屋成交价格的1%—3%。房屋出售方与房屋购买方都需要向中介方支付费用。中介服务费目前没有统一规定,一般按照行业内的习惯收取,同时还要参考中介的资质。是否需要支付中介费需要视情况而定,一般有如下几种情况:1、中介促成双方签订买卖合同,但因非中介原因最终交易失败,中介有权收取中介费:比如,在签完买卖合同后,房东临时跳价,而买家不接受最终导致交易失败,中介有权收取中介费。2、中介未促成双方签订买卖合同,无权收取中介费,但可收取适当劳务费:比如,买家看房后,觉得房价太高而房东又不肯让价,最终无法达成一致不能完成交易。3、中介促成双方签订买卖合同,但因中介原因最终无法完成交易,中介无权收取中介费:比如,买家没有购房资格但是中介承诺可以买房,最终无法完成过户。一般来说,房产中介主要是撮合交易,以签订房地产买卖合同作为撮合交易成功的标志,所以如果签订了房地产买卖合同,就应该要交中介费了。综上所述,中介费的纠纷在二手房交易中并不少见,为了避免此类纠纷,建议买房人在买房前可以先咨询律师,在律师的指导下,可以把双方责任、义务和违约责任约定详细,更能保障您的权益。
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