《物权法》保护居民房屋产权
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《物权法》保护居民房屋产权
　　20多年的改革开放，是私有财产发育和积累的过程。而房屋在成为多数普通城市居民最大的私产的同时，也是社会矛盾和冲突最集中的领域之一。刚刚经人大常委会第二次审议的《物权法》（草案），被普遍认为有助于确认、保护老百姓的房屋财产，也有助于解决买房、住房过程中的诸多纠纷。
　　共有面积谁所有
　　“《物权法》（草案）引进了现行的法律中没有的“区分所有”的提法，有很强的现实意义”。
　　购房合同中规定的住宅面积分为“套内面积”和“分摊面积”两部分，因此，住宅小区业主对建筑物的权利是“独有”和“共有”两部分的复合。华东政法学院民法专家高富平认为，《物权法》不仅要对所有权做出界定，也要对业主团体行使管理的权利做出界定。
　　在中国社科院法学所梁慧星研究员和中国人民大学法学院王利民教授分别牵头起草的草案，以及后来的全国人大法工委确定的“征求意见稿”中，关于“区分所有”的内容争议极少。而在现实中，对建筑物的共有部分和小区内的绿地、车库和会所的权属，却聚讼不休。
　　《物权法》（草案）规定：“建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。”有此清晰的法律界定，建筑物上比比皆是的外墙、电梯广告，还有楼顶发射塔，以及由此引发的矛盾纠纷也可明晰化。
　　同时，草案规定小区业主“对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利”，并且“对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换”。经常抱怨“请不走管家”的业主们，也将运用法律条文维护自己的权益。
　　另一个现实中矛盾纠结的领域，是会所、车库和绿地的归属。草案规定“会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有”。这一表述在法学界有不同看法。
　　有学者认为，开发商或建设单位在建筑物首次转让的合同中，常约定住宅小区内的绿地或法定停车位所有权或使用、占有、收益和管理的法律权利属于卖方。此时，依据《物权法》（草案）“依约定确权”的制度设计，绿地和车库所有权或法律权益将全部归属于房地产开发商或建设单位。这会带来严重的后果。因此应该立法规定，小区绿地、法定强制规划标准内的车库的权利归属定为小区全体业主共有财产。
　　高富平认为，如果开发商或建设单位不能提供产权证，就不能约定为其所有。而建在房底下的车库，开发商是不可能拿到产权证的。但房产市场目前供不应求，开发商处于强势，售房格式合同中的不合理约定，常常很难避免。因此“约定确权”难说合理。
　　但上海四维律师事务所律师熊立民则认为，《物权法》不应该强制界定绿地和车库、会所等的归属。“房产开发商的强势不是像电信、邮电等行业那样由垄断造成，而是市场供求关系决定的。法律和行政不应该过多干预市场。如果今天房产市场高涨，《物权法》立法干预市场行为，照此逻辑，明天房产市场低迷，岂不要修改法律刺激市场？”熊立民说，法律扮演着守夜人的角色，如此干预市场将有损法律的权威。
　　物权纠纷何其多
　　《物权法》（草案）第七章中规定，“建筑物的屋檐滴水不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害”，在全国人大常委会审议时，有委员认为法律做出这样的规定太过细化。但不少法学家却认为，《物权法》应该但还不够细，某些规定尚嫌粗放。
　　实际上，高富平说，在最常见的两类物权纠纷：买卖纠纷和相邻纠纷中，细化解决纠纷的条文，有明确规定可以给司法实践提供依据和便利。
　　“就相邻关系而言，独有部分使用会影响到他人，独有部分的使用就会受到限制。像装修中拆承重墙，改变结构，造成危险；或者改变卫生间或厨房的位置，将卫生间安排在楼下的卧室上方，影响楼下的休息等等，这些小事影响着千家万户的生活。”
　　《物权法》的主要起草者、中国社科院法学所的梁慧星研究员提到过物权纠纷中的极端案例：开发商将100套房子卖给了500个人。“一房多卖”属于典型的买卖纠纷，但房产市场高热、开盘疯涨和开发商惟利是图，并非“一房多卖”的惟一原因，它更多折射出中国不动产登记制度没有发挥应有的作用。如果不动产登记制度独立、统一、完备，房屋交易和交易纠纷，可依据登记内容做出判定。
　　高富平认为，登记制度是程序法，它确认、保护物权，并确认物权流转秩序，因此是《物权法》制度设计的核心和基础。
　　中国设有各种级别的登记机关，造成同一不动产可能在不同级别登记机关登记不同权属状况，扭曲了市场交易信息。此外，各种不动产登记机关还常常借登记设置不合理的高额登记费，或者设置不合理的登记期限，让当事人反复登记，部门利益人为加高了登记和市场交易成本。因此，梁慧星认为，法律应该规定在区县级法院设立独立的不动产登记机关，将现在分散在各个行政部门的登记职能统一到这个独立机关中来。
　　梁慧星的这一方案没有为人大法律委员会所采纳。高富平表示，登记机关设在法院的出发点在于维护私权，而行政机关登记制度借重了行政机关的权威，但是出发点是便于管理，因此带有浓厚的计划经济“民无私产、房屋属公”的时代色彩。虽然送交人大常委会审查的《物权法》草案对登记程序、费用和登记机关的职责范围做出规定，新创设的异议登记和预告登记制度，可能会遏制“一房多卖”现象，但多级别、多部门的登记体制没有根本改变。从根本来说，这种改变涉及到的是政治体制方面的变革。
　　70年后何处去
　　城市土地归国家所有，按照土地使用权转让的规定，土地使用权的最高年限为70年。如果没有制度安排，最多70年后，市民的私有房产将变成没有土地的空中楼阁。在媒体的关注下，“70年后房子怎么办”的问题，受到越来越多市民重视，《物权法》草案没有解决这一问题，高富平认为，这是这部突破性法律最大的遗憾。
　　中国城镇土地归国家所有。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限为70年。高富平称，上世纪90年代初出台土地出让制度，借鉴自香港和英国的土地批租制度，但未考虑居住权和土地使用年限的冲突。当时规定，土地使用权到期后需重新申请，因此存在批和不批两种可能。一旦不批，依据条例第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”
　　《物权法》草案对此规定，“国有土地使用权期满，出让方未收回土地使用权的，土地使用权人可以继续使用土地并应当支付出让金。出让方收回土地使用权的，应当提前六个月通知土地使用权人。”这一规定没有突破原有框架。学者们倾向于相信，居者有其屋是人权和生存权最基本的内容，也是任何一个政府的义务，因此未来解决这一问题的思路作乐观想象，可能是国家开征相关税收。但多年后的城市发展可能会带来不同地块之间的差价问题，国家作为惟一地主，仍然足可警醒。
　　与此问题相关，高富平认为，《物权法》（草案）的另一遗憾是没有将多种土地使用权归并。
　　现有的房屋土地使用权包括三种状况：宅基地———法律对土地使用权属没有明确规定，不需要缴纳土地转让金，可以无限期延续；公转私房———有房屋所有权，没有土地使用权；商品房———土地使用权有期限，需缴纳土地转让金。这三种房屋土地使用权并存，造成多种不公平：花钱拿到土地使用权的有使用期限，不花钱的反而没有期限，没有土地使用权的公房在市场中也可以卖到高价。高富平认为，《物权法》本应该将不同的土地使用权统一起来，但它没有很好地吸收房地产法的规则，也没有将房地产法中已出现的问题解决掉。中国现行的房地产法规大多根据上世纪90年代初期的社会现实制定，如果《物权法》将房地产权属统一一致，将大大简化人们对房地产权属的认识，以便于交易。
　　物权为何要立法
　　《物权法》（草案）将“物”规定为动产和不动产，而将“物权”定义为“自然人、法人直接支配特定物的权利”。物权的核心是所有权，指权利人对自己的不动产活动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
　　高富平认为“《物权法》确认了私人已拥有的财产，因此确认了谁在市场里有发言权，它是市场经济的根基：有财产，并且可以买卖，就产生了市场。物权法是今后中国社会发展的基石”。
　　《物权法》立法使得法学专家欢欣鼓舞，普通市民却不了解，这一在法学界和钢筋水泥构筑了房屋地基一样构筑了我们私有财产地基的法律，和已有的法律有何不同。
　　法学学者认为，中国改革开放的过程，实际上是一个社会成员私有财产发育的过程，涉及到房屋尤其如此。从前大多数城镇居民住在公房里，现在很多人拥有自己的房产，中国人的财产形态有了根本性的变化。高富平认为，宪法作为上位法和基本法，对“公民财产不可侵犯”做出了规范，而1986年制定的《民法通则》，由于时处经济改革初期，立法者认识在计划经济和商品经济之间摇摆不定，方向不明确，法律对财产的保护更多倾向于保护国有财产。所谓“国有财产神圣不可侵犯”的提法给人一个印象，就是私有财产似乎并没有得到有效的保护。起草《民法典》，保护改革开放中成长起来的社会成员私人财富，已成当务之急。
　　对操持法律实务的律师和法官而言，《物权法》将散见全国的各种地方执行法规中有关规定抽取出来，形成“物权”的法律原则，并以明晰的成文法条文固定下来，是一个重要进步。多年以来，相关规定不乏含糊不清甚至相互抵触之处，判决高度受限于基层法官水平，即使对法理理解无误，也常常因为行政部门利益或行业利益对司法的干预歪曲判决。《物权法》出台，可以有效遏制这种现象。
　　因此，虽然法学界对《物权法》（草案）的部分内容尚有争议，也有人认为它回避了某些重要议题。但多数法学界人士认为，一部法律不可能解决所有的问题。虽然，《物权法》立法本来可以吸收更多的意见建议，可以将草案的内容公布于众，让利益相关又寄望甚重的百姓也来讨论———这或许可将很多问题提前暴露出来，胜于“闭门立法”之后再“组织学习”。《新民周刊》一起房产纠纷的物权法思考_百度文库
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签订的是商品房购买合同，取得了房产证、土地证（土地证上的使用性质是出让土地），这样的房子还属于安置房吗？
十几年前的离婚协议（附载于离婚证上），现在制作调解书，这个调解书上关于财产分配的效力起始时间是按离婚协议呢，还是按调解书制作好的时间呢？如果只是这样一份离婚协议，对于财产分配，有没有能够产生物权变动的效力？ 如果子女现在去法院起诉父亲，请求法院将仍在父亲名下的房产判给自己，那么房产发生的转移的时间是离婚协议的时间还是法院判决生效的时间？
是不是只要我们之间签订一个协议证明房子属于我的就可以，另外还有我的银行刷卡记录，日后出现纠纷这样不知道能否证明房子属于我的？
农村人 家住路边 因路面加宽 房屋部分拆迁 现在 这个房屋因无人居住 被他人重新打地基 盖房屋 这块地 从我爷爷的爷爷 就一直以来都是我家的 现在我就想知道 这种情况该怎么办 可以办理房产证么 有哪些程序 还是说该怎么证明 谢谢！
当初购买的私人开发的房子，没有房产证只有购买合同，现在要向银行办理贷款，银行需要房产证明，但是居委会不给开房产证明，请问下，难道真的开不了房产证明吗？
您好，情况是：女方在婚前家里买了一套房产，房贷还没有还完就结婚了。结婚男方帮忙还了一部分贷款，但是房产证上名字仍是女方的。请问此房是属于女方吗？是不是因为男方婚后帮忙换了一部分房子他也有份了？谢谢解答。
我前两年在家乡（湖北）的一个集镇买了一块地皮，与内弟合伙建了一栋楼房（一人一半，由岳父主持修建），因其他原因，现还没有办理房产证。因岳父年事以高，想办理一个能证明房产归属的证明，请问应该怎么办理？
我在广州白云区江高镇，这里的房子只有宅基证没有房产证，请问有没有法律效律？另外，如果几年后我想买，是否只双方签一份房屋转让协议就行了？急，请回复，谢谢！
我们是婚后买的农居房，因为我老公是城镇户口所以房产证上只能写我一个人的名字，但钱是我老公的父母出的，现在他父母要我写一张借条给他们，请问这样房子算我的吗。如果想证明房子是我老公的该怎么做
我的房子是在1999年买的，当时买的时候开发商说上房一年后给办房产证，后来找过好多次都没有结果，现在开发商也走了，村委一年前给办了个地产证，证办好后自今还放在村委不给我们。我想咨询一下我的这种情况到底能不能办房产证呢？
购房合同是婚前所签，上面只有男方名字，婚后领的房产证，房产证上可以写夫妻双方的名字吗？（补充：是按揭购房，双方共同还贷）如果写上双方名字，此房是否就是共同财产？免费找律师：400-888-8340
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作为一部规范财产关系的民事基本法律，《物权法》并非局限于法律人士的探讨中和法学院的课堂上，其有关住宅使用权期满后的续期、小区车位的产权、业主与物业公司的关系等等规定，都与普通百姓有着息息相关的联系。
土地使用期
《物权法》第十二章一百四十八条：建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金。
第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;对于私人财产的保护，《物权法》第五章第六十四条规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十六条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
现实问题：70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办?很多市民为70年后自己住宅的命运焦虑不已，有人说，国家可以依法收回，只给房主一点补偿金。住宅建设用地使用权成为《物权法》关注的焦点话题之一。
老百姓最为关注的莫过于自己购买的房产，在国家规定的70年期限到期后，该如何处理土地使用权的问题。《物权法》对住房使用权70年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了定心丸。所谓的“自动续期”是延续建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家。
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
现实问题：此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。
另外我们不仅享有房屋的使用权，还拥有照进房间内的阳光，近年来关于“阳光权”的案子屡见不鲜。一些城市在对新建住宅规划审批环节中存在漏动，使新建筑物的层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光。还有些人为了得到更多的居住便利，乱搭乱盖，影响邻居的建筑采光。
此前有过很多类似案例。例如，两幢房子之间间距狭窄，前幢大楼在屋顶树起大广告牌，影响到了另一幢房子的阳光照射。这时，居民可到法院诉讼，要求前幢大楼拆除广告牌等。根据上述规定，如果建筑物确实妨碍了相邻建筑物的这几项权利，就可以要求合法维权。
《民法通则》第八十三条对相邻权已有规定，《物权法》进一步细化了相邻权的内容，使其在具体的司法实践中更具操作性。相邻关系涉及到每个人，日常生活中的噪音、漏水、油烟等等扰邻问题，都是对他人生活的一种妨害和侵害。尊重相邻权，在行使所有权时不得损害他人的权利，不仅是法律的要求，也是道德的要求。
不动产转让
●第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
●第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
●第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
●第一百零九条拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
业主的建筑物区分所有权
●第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
●第七十一条业主对其建筑物专用部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
●第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
●第七十三条建筑区划分的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设和物业服务用房，属于业主共有。
●第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
●第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
●第七十六条下列事项由业主共同决定：
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选择举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
管理法制化
●&第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
●&第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。&业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
●&第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
●&第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
●&第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
●&第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
●&第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
办房产证驶入“高速路”
现实问题：房产证难办是现在许多购房者面临的问题，主要原因是办理房产证手续十分繁琐，需要跑国土、房管等多个部门，期间还须不断补充各种资料。
目前，按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。鉴于此，物权法明确对不动产实行统一登记，尽量节省当事人的时间，减轻当事人的负担。
有关登记机构的义务之前法律并没有规定，现实中出现因登记机构的错误而给当事人造成损失的案例，一般叫登记机构纠正，并没有提出索赔。如果造成损失较严重，可以按照《行政诉讼法》提出诉讼索赔，但目前对于登记机构的登记行为是否属于行政行为仍有争议。《物权法》明确登记机构的义务，把法律关系归结到民事关系，明确法律依据。
《物权法》第二章第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十七条不动产权属证书时权利人享有该不动产物权的证明。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。
第二十一条明确登记机构的义务，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
近年来，物业管理成为了消费者投诉的新热点。
《物权法》第六章第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
第七十六条业主大会议事规则以及成员的选举和更换，选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，以及有关共有和共同权利权利的其他重大事项，半数业主同意即可。而关于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设备，需要三分之二以上的业主或者占总面积三分之二的业主同意。
第七十七条业主如将住宅改变为经营性用房，必须遵受相关法律、法规以及管理规约，并且应当经由利害关系的业主同意。
现实问题：十几年间，物业服务机构不断增长，业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。去年以来，物业管理成为了消费者投诉的新热点，业主不满意物业管理公司账目不清楚，服务不到位。
业主与物业纠纷是比较突出的矛盾，前期物业管理公司不能很好地履行职责，业主不满意其提供的服务时，为维护合法权益，可以要求更换前期物业公司。当业主委员会成立后，若对开发商聘请的前期物业公司或其他物业管理公司不满意，可以通过业主大会解聘它并另行聘请物业管理企业。但是这一条款只有在成立业主委员会，并在业主委员会合法化的前提下，才能成为现实，否则就是纸上谈兵。
至于符合条件成立业主委员会等事项，原来的《物业管理条例》已有规定，但该《条例》属国务院行政法规，相比之下，《物权法》法律效力更高，是全国人大通过的基本法律。目前，由于作为公民私有财产的主要组成部分――商品房的增多，更重视业主与物业管理公司的关系，建筑物区分所有权作为物权的组成部分，按照《立法法》的规定，涉及民事基本制度应由国家来立法而非国务院。
生活中应注意的几点
另外，再讲解下生活中我们需要注意的一些问题。
不登记，房子不算真正属于你
法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。
异议登记15天内不起诉，失效
法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
解析：比如，小王与恋人小李决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了小李一个人的名字。这时，小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正，小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是，一旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果小李觉得小王的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求小王赔偿。
预告登记，防止“一房二主”
法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
解析：预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待产证下达。期间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。
今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。
登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任。
法律规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
解析：生活中，经常发生登记错误的情形。这时，登记机关应否承担责任，是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。但是，这种情况下登记机关承担责任的条件，仍然可能会存在争议。
例如，登记错误并非由于登记机关的过错造成，或者说，登记人提供的虚假材料，登记机关尽管非常谨慎也无法查明，这时，登记机关是否仍应承担责任，可能会有争议。这是因为，我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况，都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任，登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围，加重登记成本，也会使登记机关延长审查时间，影响登记的效率。
不动产登记费用按件收取
法律规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
解析：明确了不动产登记费收取方式是按件收取。
拆迁、征地应当给予足额补偿
法律规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
解析：拆迁、征地关系到老百姓切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用;征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。
同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
国家抢险救灾可以征用房屋
法律规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。
解析：面对紧急需要，集体和个人都有义务提供便利。但同时也明确，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。如果被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
财产被毁损，可要求恢复原状
法律规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
解析：物权请求权是专门针对物权的法律救济措施，是对物权的特殊保护办法。比如公交车冲到路边民宅内，撞坏了民宅，那就可以要求恢复原状。不能恢复的，可以要求赔偿。
邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍
法律规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
解析：这针对的是某种“危险状态”。比如一棵大树的枯枝伸到邻居的院子上面，摇摇欲坠，下面正好停放着邻居的车，邻居就担心枯枝掉下来砸坏爱车，这时就可以要求消除危险，让大树的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由树的主人或管理人承担费用。
买受人善意取得财产可不归还
法律规定：受让人受让不动产或者动产时是善意的，就可以取得该不动产或者动产的所有权。
解析：这次物权法特别值得引起重视的是，明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。很多国家都是规定动产才可以适用善意取得，我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。
比如，夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那就可以不必归还该套房屋。至于他们夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决了。
拿回失物，悬赏承诺应当兑现
法律规定：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
解析：明确了拾得人或者有关部门可以收取遗失物的保管等必要费用。我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物。这种情况下，明确应当按照其承诺向拾得人支付报酬。
农村宅基地使用权流转仍未放开
法律规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
解析：宅基地使用权的问题，物权法坚持了现有的法律规定和国家目前的政策。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。
三人合伙买车，两人同意即可转卖
法律规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
解析：共有分为共同共有和按份共有两种，共同共有没有明确的份额，多数存在夫妻等家庭关系中，对于共同共有的处分，就要求全体权利人都同意，而此次规定，按份共有的话，如果要处分，只要2/3以上的权利人同意就可以了。
如三兄弟合买一辆出租车，每人出资1/3，老三开车出了事故后，哥哥们打算把车子转租给别人开，但老三不同意。按照以前，这种情况就不能转租了，但现在只要两个哥哥都同意，车子就可以转租。这一规定，可以适用于按份共有的其他财产。
分割共同财产，损失风险可分摊
法律规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖等取得的价款予以分割。
解析：没有共有物权收益、处分的表决权制度，很容易造成共有物的处分、修缮都相互扯皮，造成了废置、浪费的情况。如对一幅画分割，不可能一撕两半，只能一方得画，另一方得钱，或者进行拍卖，拍卖所得的钱按照比例分割。
一旦有人分割后拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。比如三家企业共同买了一块地，分割为三块后，其中一块地在打算建造房屋时，发现地下有一个废弃的防空洞，那就要花钱填补这个洞，而这笔费用是可以要求其他两家企业一起分摊的。
抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法
法律规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
解析：约定债务未履行时抵押财产归债权人所有的条款，在法律上叫作流质抵押条款。这种条款是被禁止的。
这是因为债务人在急需用钱时往往病急乱投医，为了应急，什么条件都不得不答应，实属饮鸩止渴。流质抵押条款在生活中较为常见，极易导致不公平。所以，法律予以了禁止。比如，有人为了应急需向朋友借钱，朋友提出如果一个月后不还钱就可以把他的车子拿走。按照物权法的规定，这种约定是无效的。
法律规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
解析：生活中，不时会发生邻居妨害房屋使用的行为，比如隔壁邻居装修时，把房子的墙砸出了洞。如果你只是房屋的承租人，而非房屋的主人，这时你能否起诉要求邻居停止这种侵害行为呢?不少人认为不能，但按照上述规定，你同样可以起诉。这是因为物权法不仅保护房东，也同样保护作为房屋占有人的房客。但要提醒，占有人返还原物的请求权，自侵夺发生之日起一年内没有行使的，该请求权消灭。