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也谈颁发土地证是行政登记还是行政确认
作者：洪和木 刘海鹏&& 发布时间： 14:40:24
&&&&日，光明网刊登彭朝锦同志撰写的《颁发土地证是行政登记还是行政确认》一文，笔者对其观点不予苟同，故撰写文字，以供商榷。&&&&【案情】 &&&&第三人广西浦北县某机关单位向该县某供销合作社购得土地一幅（争议地），并申领了被告浦北县人民政府颁发的《国有土地使用证》。原告某村民小组提供1953年、1962年、1981年的土地房产证、山权证等书证，认为争议地是原告集体所有的土地，要求被告对争议地进行调处。被告以第三人已领取国有土地使用证，原告无证据证明该证有误为由作出不予受理的决定。原告经复议维持后提起行政诉讼。 &&&&【裁判】 &&&&一审认为，争议地已经依法确定权属，原告没有证据证明权属确有错误，被告对原告申请不予受理并无不当，判决维持不予受理决定； &&&&二审认为，第三人虽然取得了争议地的国有土地使用证，但颁发土地证属行政登记行为，不等同于行政确认行为。原告所举证据初步证实与争议地具有关联性，且与本案的处理结果有直接利害关系，原告的申请符合有关法律、法规规定，应予受理。判决撤销原判及不予受理的决定，并责令被告受理原告的权属纠纷调处申请。 &&&&【评析】 &&&&彭朝锦同志认为：土地权属发生争议，有直接利害关系的一方或双方应向人民政府申请调处，为了维护权属的相对稳定，一般情况下人民政府并非对所有权属纠纷调处申请都予以受理，根据争议土地的权属现状采取不同的受理标准：对经行政确认的权属，只有提供充分证据证明确有错误才予以受理，否则不予受理；对未经行政确认的，直接受理。广西即是采取上述标准。《广西壮族自治区土地山林水利权属纠纷调解处理条例》第二十条第（五）项规定，受理权属纠纷调处申请的条件之一为：争议地未经依法确定权属，或者虽经依法确定权属，但有证据证明已经确定的权属确有错误的。本案的争议地虽然申领了《国有土地使用证》，但根据相关行政法的规定，土地权属登记发证的具体行政行为是行政登记行为，并非行政确认行为，争议地权属未经依法确定权属，被告对原告的调处申请应予受理。一审将颁证行为（行政登记）错误地认为是行政确认，因此作出了错误的判决。”&&&& &&&&笔者认为，土地权属登记发证行为应是行政确认行为，而非单纯的备案登记行为，理由如下：&&&&行政确认是指行政主体对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明或否定并予以宣告的具体行政行为，包括行政登记、鉴证、认定和证明等形式。行政登记确认是指行政主体根据相对人的申请，对法律、法规规定必须予以登记注册的事项予以登记，从而依法确认相对人某种法律地位、权利义务及其他法律事实、法律关系的存在、变更或消灭的一种具体行政行为。&&&&土地权属登记发证行为是土地管理机关作为行政机关应申请人的申请作出的行为，是行政主体实施的行为。该登记发证行为是对土地权属的法律关系的确认，是对权利所有人合法拥有权利的真实性的证明。&&&&土地登记行为是为了实现行政管理目的而进行，体现了国家管理土地事务的行政目的，通过登记制度维护土地交易秩序。虽然登记行为直接影响的是民事主体之间的权利义务关系，但在登记过程中所体现出的依然是一种管理者与相对人的关系。土地权属登记主管部门通过向权利申请人颁发土地证书证明其是合法权利人，体现了行政确认行为的特点，其法律后果是行政相对人获得了某一物的真实性、合法性并且能够对抗善意第三人的有效证明。&&&&本案某供销合作社购得土地一幅（争议地），并申领了浦北县人民政府颁发的《国有土地使用证》，浦北县人民政府的发证行为是依某供销合作社的申请而作出的具体行政行为，是对该宗土地权属的法律关系的确认，在该证书被依法撤销之前，某供销合作社是该宗土地的合法使用者，至于某村民小组在其之前拥有权利证书，并不能直接否定《国有土地使用证》的效力，更不能否定浦北县人民政府的发证行为是行政确认的性质。本案原告某村民小组对浦北县人民政府的发证行为不服提起行政诉讼，《行政诉讼法》第十一条第（八）项的规定的情形，法院依法应予受理，至于发证行为是否行政确认行为并不影响本案的受理。&&&&（作者单位：江西省乐平市人民法院）
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光明日报社版权所有房产证，土地证不是同一个名字，能卖吗 - 相关问题 - 110网法律咨询
您好，我父母前几年去世了，留给我一套一楼的房子，当时公正了。只是办好了房产证，土地证还没有办。大哥就找熟人跟我换了，他要了一楼给我了2楼。当时我也签字了。可是我不知道土地证不好交换了。现在2楼房产证是我的，土地证是我大哥的，怎么办，能卖吗？如果拆迁补偿款给我自己还是也有大哥的一份。非常感谢解答！
做房产证时，我老公放弃了这个产权，让我一人个拥有，还写了证明。
当时契证是开发商给我们办好的，写着是我老公的名字。有了契证和房产证，下一步当然是去做土地证了，去了国土局就被卡住了，契证和房产证不是同一个名，办不了土地证，这就死了，当时做房产证时他们也没有说这样办不了土地证，现在我们真的不知道要怎么办？请大家帮帮我们，谢谢！
我们去过房管局了，工作人员解释说可以做土地证的，国家婚姻法第十八，十九条有规定的，夫妻双方可以自由放弃产权的。但是到国土...
我出钱建的房，我的名字去批的宅基地。但不知为什么，村里红本上的名字是我小舅子的了。这该怎么办呀？现如果拆迁的话，赔的钱是归我小舅子还是归我呢？备注我是上门女婿。望专业人士帮我解答下，最好详细点！谢谢了。
房子为甲夫妇76年所建，90年城镇私房统一办的房产证，当时未办土地证，93年补办土地证时，甲夫妇上班，其退休在家的父亲乙报了自己的名字，所以土地证是甲的父亲乙的名字，乙94年去世，甲2003年去世，先此房拆迁，乙的女儿提出该房他们也应继承土地证上面积的土地补偿。请问，在拆迁中乙的土地和甲的房产证拆迁补偿要分割吗？怎样分割呢？
我是一县城的,在县城一家属院买的平房(院),房产证已过户到我的名下,但土地证没有过户,是以前房主的(土地证在我手里),我们这个院要改造,原房主会不会以土地证是他的名字为由来索要他的土地(土地所用权).
我想问一下土地证与房产证名字不一样，该怎么办？土地证的名字是我父亲的，可他已经过世十几年了，前几年房产证正好旧证换新证，于是我母亲就把房产证的名字改成我的名字，最近想把土地证的名字改成我的，却遇到许多麻烦，先是跑土地局，土地局的人说办不了叫我去公证处，公证处说不能办叫我去土地局，两边互相推脱，都说办不了，我不知如何是好？
1、土地证为我和兄弟共有，但当初领房产证时，我兄弟去领的，只有我兄弟的名字。现在房屋要拆迁了，我有权利么？有50%么？
2、现在拆迁的人都只算房产证上的面积补偿了，上面盖的劳务都住了几十年了，但是一直不给领房产证。如果按现有的房产证上的面积算，还不够买套小房子安顿一家老小。
而开放商要的是我们的土地盖房子，但是补偿太少了，和房产建筑面积的补偿相差太大，合理么？有没有国家的法律可以保护我们的土地？
我的房子是自建房，房产证是用我自己的名字登记的，但是土地证却是我父亲的名字，现在我想把土地证也改成我的名字，请问该怎么办理呢？ 我们家兄弟姐妹共8人，父母均健在！
我的房子是自建房，房产证是用我自己的名字登记的，但是土地证却是我父亲的名字，现在我想把土地证也改成我的名字，请问该怎么办理呢？
我现在居住的房子没有房产证只有土地证，土地证上的名字写的是我父亲的名字，但是户口簿上户主写的是我的名字，哪房子到底是谁的
我和pp一起出资买房，合约上写的是pp的名字，现在办房产证改成我的名字可以吗？吉安法律咨询
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现在国家统一办的农村房产证和土地证什么时间发下
现在国家统一办的农村房产证和土地证什么时间发下
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我的咨询提醒　　武夷山人民法院不是为平民百姓的，而是为有钱人办事的，是个黑院。　　事件原因：房子是父母在世时要求几个姐姐及父母在内为唯一的儿子盖的，建房时父母交由大姐一手操办，两位老人一去世，大姐就要求弟弟把房子过户给她，并说当初只是挂弟弟的名字而已，但没有挂名协议。姐姐提供的证据是所谓建房时购买材料的白条，收款收据，全部没有签名的白条，另证人小姐夫说土地当时卖给大姐了（建房的土地是小姐夫赠送的），还有证人装修时的工人说他的工资是原告姐姐支付的。弟弟出据的是国家颁发的写着弟弟名字的土地证，二姐做证说房子是集资的，并且证明她自己也出了地板木及现金，另一证人证明被告（弟弟）98年曾向他买过杉木家里装修用。这一案件在武夷山已宣判，判给姐姐100%产权，弟弟一无所有，要被赶出家门去流浪街头。　　武夷山法院判决二中写“本案讼争的宅基地为卢庆民（小姐夫）向城南付购买，廖允生（弟弟）认为是卢庆民赠送给被告 ,但未提供有赠送的相关依据，徐维芳（姐姐）认为向卢庆民购买的，虽然提供不出 向卢庆民购买的依据，但卢庆民本人出庭作证时承认是以3万元现金卖给原告徐维芳，因此从证明力来判断，原告提供的证据证明力大于被告提供的证据，可以认定涉案宅基地为徐维芳向卢庆民购买。”请大家仔细看看，虽我们都是平民百姓，但基本的法律规定还是懂一点的吧，那么同一个人的两种行为，一个“赠送”有土地证为证据，一个“卖”没有任保下据只是用嘴说说，法律上要以什么作为衡量的标准呢？这不是明显的不公平，不合法吗？如果这样也能成立的话，那还要土地证房产证做什么用呢？还要这两个行政部门做什么用呢？（判决书可笑的地方还有很多，我这里先说一件，之后我会陆续写出）　　“颁发房屋产权证是房屋管理部门依其行政职权所作出的行政行为。所谓行政行为，是指行政主体通过行政人，依法代表国家，基于行政职权所单方作出，能直接或间接引起法律效果的公务行为”那么即然这两个行政部门代表的是国家，而法院也说被告是合法取得的土地证房产证，那怎么又说被告产权证法院不采纳呢？到底是国家大还是法院大？真是太可笑了。武夷山法院写的判决书中漏洞百出，存在明显自相矛盾及不合理、不公平的判决。（原告姐姐有钱有势，在武夷山上上下下的关系她都已走过）　　全国的中国公民朋友们请关注我这个案件，我正在向南平中院上诉，如果中院还是维持原判的话，那么全中国人民以后都不用再去发钱办理产权证了，只要提供出资证明，再找两个假证人证明一下就可以了，办理产权证还要花那行多钱呢对吧？请帮忙多多转发，谢谢
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规国有土地使用证_百度百科
国有土地使用证
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
房改房和经济适用房用的“土地使用证”的办理：由住房户
国有土地使用证
和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理；如原用地单位已不存在，住房户可和该单位的，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。
商品房住房土地“土地使用证”的办理：由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。住房户需要提交的资料包括：房主身份证复印件、售房合同或单位售房证明或房产证。
如果城镇居民的工作单位或房屋开发商没有给房屋产权人办理住房“土地使用证”，房屋产权人可向工作单位或开发商提出要求。仍不办理的，可向所在辖区的国土资源管理部门举报。
城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。
（一）办理程序
《国有土地使用证》办理程序：受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。
土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。
1、土地登记申请
（1）有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。
（2）因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。
（3）提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和、法人身份证。
2、地籍调查
对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。
3、土地权属审核
土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。
4、颁发国有土地使用权证书。
（二）评估收费
根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用。
第一章 总则
第一条 为了加强国有土地资产管理，维护土地市场秩序，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的国有土地使用权(以下简称土地使用权)，依照本办法实行出让、转让、出租、抵押制度。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
农业、林业、水利系统的国有土地使用权出让用于非农业建设项目的，必须遵守相关的法律、法规。
第三条 公民、法人、其他组织和外商、外资企业，均可依照国家法律、法规和本办法取得土地使用权，其合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城市规划，不得损害社会公共利益。
第四条 县级以上人民政府对土地使用权的出让实行统一规划、统一出让、统一管理。
第五条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县土地管理、房产管理部门按照职责分工和本办法规定分别办理。
县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第六条 土地使用权的出让、转让、出租、抵押均应签订书面合同。出让合同由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用权受让方签订;转让、出租、抵押合同由当事人双方签订。
第二章 土地使用权出让
第七条 土地使用权的出让应编制年度计划，并纳入当年建设用地计划控制指标，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。
第八条 土地使用权出让方案，由市、县土地管理部门根据土地使用权出让计划，会同城市规划、建设、房产管理等部门拟定，依照法律法规规定的审批权限，报经县级以上人民政府批准后，由所在市、县土地管理部门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。
第九条 土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：
(一)普通标准住宅用地70年;
(二)工业用地50年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(四)商业、旅游、娱乐和别墅用地40年;
(五)综合用地或者其他用地50年。
第十条 政府出让土地的底价，按照基准地价、市场行情、地块用途、土地收益、地块的区位、地块的大小形状、国家和本省制定的产业政策、土地使用年限和其他因素评估。出让底价在出让前不得公开。
土地使用权出让的基准地价，由市、县土地管理部门按不同的土地级别和用途，会同有关部门评估和测算，经同级人民政府审核，报上一级人民政府批准后公布。地价评估办法由省人民政府另行制定。
基准地价可根据当地社会经济的发展和市场变化情况定期修定。
第十一条 土地使用权出让，可依据不同情况，分别采取拍卖、招标的方式进行，也可以采用协议的方式进行。商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发等经营性的用地，应当采取拍卖、招标的方式出让。采用协议方式出让的，除国家另有规定的外，出让价格不得低于出让底价。
申请转让变更登记时必备材料
一、个人商品套房：
办理商品套房土地使用证变更手续须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和。
4、受让方身份证
5、其他材料
二、个人独立私房用地：
（一）、协议转让形式：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
3、契证或买卖协议书
4、受让方身份证
5、其他材料
（二）、法院裁定：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书
3、受让方身份证
4、房产已过户的，提供房权证与契证
5、其他材料
（三）、委托拍卖：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、拍卖公证书或委托公证书
3、受让方身份证
4、房产已过户的，提供房权证与契证
5、其他材料
三、单位用地：
（一）、协议转让：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
3、契证或买卖协议书
4、受让方身份证或法定代表人身份证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、其他材料
（二）、法院裁定：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书
3、受让方身份证或法定代表人身份证
4、房产已过户的，提供房权证与契证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、其他材料
（三）、委托拍卖：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、拍卖公证书或委托公证书
3、受让方身份证或法定代表人身份证
4、房产已过户的，提供房权证与契证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、其他材料
（四）、国有企业转让：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
3、契证或买卖协议书
4、受让方身份证或法定代表人身份证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、由国家授权的机构或部门同意转让的批文
8、其他材料
（五）、集体企业转让：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
3、契证或买卖协议书
4、受让方身份证或法定代表人身份证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、城市集体性质企业需提供主管部门认可意见，农村集体性质企业需提供集体经济组织决议和主管部门认可意见
8、其他材料
第一，开展城镇住房土地登记发证是土地行政主管部门加强城镇土地管理，依法管地的重要手段。土地登记是确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护土地权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。土地使用证书是土地使用者合法用地唯一的法律凭证。《》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《[1]
》第三条规定：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”作为政府部门，只有做好城镇住房土地登记发证工作，才能保证法律的全面贯彻实施，达到“持证管地，凭证用地”的目的。
第二，开展城镇住房土地登记发证工作是保护合法权益的实际行动。随着的深入，住房私有化进程的加快，购房己成为城镇居民一项重要的投资。土地价值作为住房价值的一部分在不同地段的房价中显露无遗。在取得土地开发权之后都要领取土地使用证，以保证自己在开发期间的合法权益。土地登记部门对最终土地使用者的房地产权利人颁发土地使用证，是保护房地产权利人合法权益，为权利人服务的实际行动。
第三，开展城镇住房土地登记发证为促进房地产市场规范运作奠定了基础。为适应的深化，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易，促进房地产市场的发展和存量住房的流通、《己购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部69号令)规定，上市交易的已购公有住房和经济适用住房，必须同时提交“房屋所有权证”和“土地使用证”。土地使用证是住房流通的前提条件、也是城镇住房拆迁补偿不可缺少的要件。
第四，开展城镇住房土地登记发证为征收土地有偿使用税提供了依据。中国依法实行制度。日开证的“”和日开证的“土地增值税”都是以土地面积、等级、价值为基础计算出来的。土地作为不动产，其不可移动性决定了土地登记的内容除权利人外，还包括土地面积、用途、等级、价值等因素，这些因素也是土地有偿使用税的计税依据。因此，开展城镇住房土地登记发证，不仅可以规范房地产交易秩序，也是防止国有土地资产流失的有效措施。
《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。
《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。
1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。
2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢？